Перепланировка и регистрация аренды в 2025 году

Перепланировки и регистрация аренды нужны, если договор оформляется на срок более 1 года, а в передаваемом помещении нужно изменить конфигурацию.  Оформление арендных отношений на нежилые помещения должно учитывать цели предпринимательской деятельности – торговля, оказание услуг и т.д. Самостоятельная перепланировка без согласования с арендодателем объекта не позволит зарегистрировать аренду в службе Росреестра, а в ряде случае может повлечь и расторжение договора в одностороннем порядке. Чтобы внести в ЕГРН сведения о новых характеристиках помещения, нужно представить в Росреестр не только договор аренды, но и технический план. Подготовка документов для кадастрового учета — одно из ключевых направлений работы специалистов компании «Смарт Вэй». У них есть все необходимые разрешения и допуски. в том числе членство СРО.

Читайте в статье, зачем нужна перепланировка при аренде, как правильно согласовать и выполнить строительные работы, что нужно для регистрации договора при перепланировке объекта.

Как определить перепланировку в 2025 году?

Понятие перепланировки содержится в нормах ЖК РФ, эти работы связаны изменением функциональных характеристик или площади помещений, а также их расположения в пределах единого объекта. Проведение перепланировочных работ должно сопровождаться разработкой проекта и его согласованием с уполномоченными службами и ведомствами. Только при соблюдении этих условий регистрация долгосрочной аренды в Росреестре не вызовет сложностей.

Алгоритм действий по определению перепланировки выглядит следующим образом:

• согласование временных или постоянных изменений в характеристиках арендуемого помещения, которые будут соответствовать целям деятельности арендатора;
• подготовка проекта перепланировки и согласование его с муниципальными службами;
• выполнение перепланировочных работ по утвержденному проекту;
• получение положительного технического заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания, что позволит узаконить выполненные работы;
• обращение в Росреестр для учета перепланировочных изменении и регистрации аренды в ЕГРН.

Нужно учитывать, что для узаконивания перепланировки в столице действуют правила, введенные в действие Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года и Постановлением № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года. В остальных регионах страны аналогичные нормативные документы отсутствуют, для согласования перепланировки и регистрации аренды используются общие правила Федерального закона № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года.

Прохождение всех этапов для регистрации аренды с проведенной перепланировкой является крайне сложной и запутанной процедурой. Самостоятельное оформление всех документов может повлечь приостановку или отказ в регистрации, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет обращение к специалистам компании «Смарт Вэй». Мы заранее предусмотрим все сложности, с которыми столкнуться стороны при согласовании перепланировки, и поможем подготовить все документы в точном соответствии с законом.

Что означают красные линии при аренде

Любой объект недвижимости имеет обязательные характеристики, которые отражаются в технической документации. При оформлении аренды эта информация указывается в содержании договора, а при прохождении государственной регистрации будут проверяться на предмет соответствия сведениям ЕГРН. Если объект не был поставлен на кадастровый учет, совершение любых сделок с ним запрещено с 2018 года.

До 2013 года все параметры зданий и помещений фиксировались в технических паспортах, которые оформляли учреждения БТИ. Технический паспорт объекта мог содержать красные линии, что означало наличие несогласованных изменений при перепланировке. Срок действия техпаспорта составлял 5 лет, а если изменения в характеристики объекта осуществлялись в этот промежуток времени, требовалось повторное обследование и паспортизация.

По закону, ответственность за содержание имущества и получение всех необходимых разрешений несет собственник (арендодатель). Однако стороны могут договориться и прописать в договоре аренды иные условия. Узнайте у нашщих экспертов больше о том, какие еще важные условия нужно предусмотреть при регистрации договора аренды.

Чаще всего встречается два варианта:

1. Перепланировку делает арендодатель за свой счет. Это самый простой для арендатора вариант. Собственник сам занимается всеми согласованиями, а арендатор получает помещение, уже готовое для его нужд.
2. Перепланировку делает арендатор с согласия собственника. Это самый распространенный сценарий. Арендатор берет на себя все расходы и хлопоты по согласованию, но перед этим должен получить письменное разрешение от арендодателя.

Без письменного согласия собственника любая перепланировка будет считаться незаконной. Посмотрите полный перечень этапов согласования перепланировки в нежилом здании.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества установлена статьей 615 Гражданского кодекса РФ. Проведение перепланировки является существенным изменением характеристик объекта, поэтому получение предварительного письменного согласия арендодателя — это не формальность, а юридическая необходимость.

В настоящее время указанный документ утратил юридическую силу, вместо него должен оформляться технический план.  Устранение красных линий, ранее отраженных специалистами БТИ на техпаспорте, для сдачи нежилого объекта в аренду происходит следующим образом:

• собственник должен заказать оформление проектной документации через организацию, имеющую допуск СРО;
• если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании, на основании проекта нужно оформить техническое заключение – этот документ должен подтвердить отсутствие угрозы несущим конструкциям и элементам дома;
• чтобы согласовать перепланировку помещения в МКД, нужно обратиться в муниципальные ведомства (для объектов в нежилых зданиях этого не требуется);
• на основании акта приемки работ через кадастрового инженера нужно оформить технический план – для этого проводится обследование объекта и запрашиваются сведения из ЕГРН;
• чтобы зарегистрировать договор и пройти кадастровый учет, стороны обращаются в Росреестр или МФЦ – по итогам этих процедур будут внесены сведения в ЕГРН, а на договоре будет сделана регистрационная отметка.

Проектные работы должна выполнять организация, состоящая в СРО и имеющая соответствующий допуск. Для устранения красных линий и оформления технических документов не нужно обращаться в учреждения БТИ, так как они лишены указанных полномочий. Учетные и регистрационные действия договора аренды будут проводиться на основании ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ.

Комментарий специалиста. Технические документы, ранее оформленные в БТИ, могут использоваться для подготовки проекта или технического плана. Поэтому красные линии, ранее отраженные в паспорте, будут отсутствовать в техническом плане, если перепланировка будет согласована или узаконена.

Чтобы быстро и правильно оформить все документы, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Как убрать красные линии

Чтобы пройти кадастровый учет и регистрацию аренды без претензий со стороны специалистов Росреестра, нужно зафиксировать достоверные сведения о характеристиках объекта. Для этого кадастровый инженер выполнит следующие действия:

• запросит актуальные сведения ЕГРН для проведения кадастровых работ на объекте;
• при необходимости, сделает запрос в архив БТИ для получения технической документации (паспорта здания и помещений, поэтажные планы и т.д.);
• проведет обследование объекта в натуре, зафиксирует текущее состояние и характеристики здания и помещений;
• отразит полученные сведения в техническом плане – в этот документ будет включен и поэтажный план здания с отражением конфигурации помещения.

При подготовке техплана инженер должен учитывать содержание проектной документации и акта приемки работ. В случае отступления от требований проектировщика, все замечания будут отражены в заключении кадастрового инженера. Эти обстоятельства могут повлечь необходимость повторного согласования работ, так как существует риск приостановки учетных и регистрационных действий в Росреестре. После устранения красных линий и согласования перепланировочных работ, обновлять техпаспорт не нужно. Этот документ не используется при проведении кадастрового учета или регистрации недвижимости.

Готовый технический план с устраненными красными линиями нужно представить в Росреестр для проведения кадастрового учета и регистрации арендного договора. По правилам Федерального закона № 218-ФЗ эти процедуры могут выполняться одновременно, что позволит существенно сократить сроки регистрации договора.

Комментарий специалиста. Заключая договор аренды, стороны заинтересованы в максимально быстром прохождении регистрации. Поэтому нужно не только тщательно отнестись к составлению договора, но и правильно выбрать проектировщика и кадастрового инженера.

Обращаясь к специалистам компании «Смарт Вэй», вы получите полный комплекс услуг, связанных с оформлением договоров по сделкам с недвижимостью и технической документации. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Как зарегистрировать договор в 2025 году

С 2017 года в РФ действует Федеральный закон № 218-ФЗ, который регламентирует проведение регистрационной процедуры. Также указанным нормативным актом был изменен состав правоустанавливающих документов на недвижимость – вместо свидетельства о праве и кадастрового паспорта собственникам выдается выписка ЕГРН. Описание предмета сделки в договоре должно соответствовать кадастровым сведениям ЕГРН, которые содержатся в указанной выписке.

Для проведения учетных и регистрационных действий в Росреестре стороны должны представить следующие документы:

• заявление, подписанное участниками сделки или их представителями по доверенности;
• правоустанавливающие документы на арендуемый объект;
• договор и передаточный акт;
• технический план;
• паспорта сторон или документы на юридических лиц;
• платежный документ об оплате госпошлины.

Стоимость проведения регистрации составляет 2000 руб. для частных лиц и 22 000 руб. для предприятий (реквизиты госпошлины). При проведении регистрационных мероприятий по договору будет установлено обременение прав собственника на весь срок аренды недвижимого имущества. Этот факт будет отражен в сведениях ЕГРН и выписки из реестра. Аннулирование обременения происходит после прекращения договорных отношений.

Комментарий специалиста. Чтобы внести соответствующие сведения в кадастр, необходимо заявление от собственника. Если объект уже поставлен на учет, однако для целей арендатора необходимо провести перепланировку, все изменения в конфигурации объекта также проходят через Росреестр – это можно сделать одновременно с регистрацией договора. Специалисты компании «Смарт Вэй» возьмут на себя подготовку всех необходимых документов в строгом соответствии с законом, что устранит риски отказа либо приостановки регистрации.

Какие согласования нужны?

Рассмотрим частные нюансы согласования перепланировочных работ на примере Москвы. Чтобы надлежащим образом оформить все документы, потребуется учитывать следующие особенности согласования:

• подготовленный проект на проведение перепланировочных работ подлежит согласованию в Мосжилинспекции (только для жилого фонда);
• если работы не связаны с изменений конструктивных и иных параметров надежности и безопасности зданий, оформлять разрешение на строительство не нужно;
• положительное заключение о техническом состоянии конструкций здания имеют право выдавать специализированные организации, имеющие действующий допуск СРО;
• утверждение итогового акта о проведенной перепланировке происходит путем повторного обращения в Мосжилинспекцию (только для квартир).

Нужно учитывать, что данный порядок действует при согласовании работ в помещениях, расположенных в жилом здании. Если проводятся работы на нежилом объекте, указанный алгоритм действий не применяется.

Каждый из перечисленных этапов согласования характеризуется специфичными нюансами, учесть которые могут только профессиональные специалисты в указанной сфере. Эксперты компании «Смарт Вэй» возьмут на себя весь комплекс действий по подготовке и согласованию разрешительной документации для перепланировки арендуемого помещения (только в нежилых зданиях).

Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Проект перепланировки

От содержания проекта перепланировки будет зависеть характер дальнейших действий сторон арендного договора, поэтому при подготовке этого документа нужно учесть следующие нюансы:

• разработка проекта должна осуществляться экспертной организацией имеющей допуск СРО, либо автором проектной документации для жилых домов типовых серий;
• при проектировании перепланировочных работ нужно учитывать их влияние на несущие конструкции здания;
• проект перепланировки должен быть согласован в Мосжилинспекции, для этого нужно получить положительное техническое заключение проектной организации.

Указанные проектные работы и последующие согласования влекут дополнительные расходы для сторон договора, однако несоблюдение требований нормативных актов повлечет отказ от регистрации и невозможность приступить к основной деятельности.

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Необходимость получить техническое заключение на проект перепланировки утверждена Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Введение данной процедуры обусловлено повышенными мерами контроля за проведением работ по изменению характеристик нежилых объектов. На территории иных субъектов РФ оформление данного документа не требуется, все согласования будут проходить на основании проекта перепланировки.

В ряде случаев узаконивание перепланировочных работ может осуществляться и после их завершения. В этом случае также нужно получить положительное техническое заключение о безопасности несущих конструкций объекта при выполнении работ. Такой вариант может потребовать обращения в судебные инстанции, даже если параметры надежности и безопасности здания не ухудшились при выполнении работ.

Специалисты компании «Смарт Вэй» окажут полное сопровождение при получении технического заключения, в том числе при согласовании перепланировки после завершения работ. Компания обладает большим штатом сотрудников и успешным опытом работы по аналогичным категориям, а наличие допуска СРО дает возможность выполнить все виды требуемых работ по оформлению документов. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Как избежать трат на регистрацию перепланировки?

Если изменения в арендуемом помещении носят временный характер, проведение и согласование перепланировки может оказаться нецелесообразным. В этом случае можно выделить для целей арендатора часть здания или помещения, причем выделенная площадь не обязательно должна иметь перегородки или самостоятельный выход.

Такой вариант оформления договора не позволит избежать регистрационных действий в Росреестре, если продолжительность аренды превышает один год. Однако все действия будут проходить по упрощенной процедуре, достаточно заказать технический план с указанием сведений о здании и выделенной части.

Компания «Смарт Вэй» имеет допуск СРО на выполнение кадастровых работ для изготовления техплана. Мы подготовим технический план в соответствии с условиями договора аренды с учетом выделенной части, что будет являться основанием для временного кадастрового учета такого объекта.

Документы для регистрации перепланировки

После выполнения перепланировочных работ и согласования разрешительной документации, необходимо пройти регистрационную процедуру в службе Росреестра. Для этого представляются следующие бланки и формы:

• заявление о проведении кадастрового учета и регистрации договора;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН);
• технический план с учетом изменений после перепланировки;
• акт согласования перепланировочных работ.

По итогам учетных и регистрационных действий в сведения ЕГРН будут внесены данные об изменениях в характеристиках объекта, а арендные отношения будут надлежащим образом зарегистрированы.

Что будет, если сделать перепланировку без согласия арендодателя

Последствия могут быть очень серьезными:

• Требование вернуть все в первоначальный вид. Собственник имеет полное право потребовать от арендатора за свой счет снести все возведенные перегородки и восстановить прежнюю планировку.
• Расторжение договора аренды. Самовольная перепланировка – это существенное нарушение условий договора, которое может стать основанием для его досрочного расторжения.
• Проблемы с регистрацией. Зарегистрировать договор аренды на помещение с неузаконенной перепланировкой невозможно.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Судьба «неотделимых улучшений», к которым относится стационарная перепланировка, регулируется статьей 623 ГК РФ. Если улучшения произведены без согласия арендодателя, арендатор не вправе требовать возмещения их стоимости. Все расходы ложатся на него. Посмотрите наш кейс, где мы помогли узаконить сложные изменения, включая антресоль.

Чтобы избежать рисков, всегда действуйте в рамках закона и по согласованию с собственником. Если вам нужна помощь в подготовке технического плана или в согласовании перепланировки, обращайтесь к экспертам «Смарт Вэй».

Кадастровый учет изменений и регистрация аренды

Изменения в функциональных параметрах и площади объекта, произведенные в ходе перепланировки, должны быть зафиксированы в техническом плане кадастрового инженера. В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ этот документ является основанием для проведения кадастрового учета изменений и регистрации арендных отношений.

Учет и регистрация проводятся в рамках единой процедуры в службе Росреестра, а после ее завершения актуальные данные будут внесены и в ЕГРН. На весь срок действия договора устанавливается обременение права собственности арендодателя, поскольку даже при продаже объекта арендные отношения сохраняются в полном объеме.

Приостановки при регистрации договора аренды из-за перепланировки

Основания для приостановки регистрационных действий перечислены в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Если за период приостановки нарушения не устраняются заявителем, службой Росреестра может быть вынесен отказ в регистрации. Например, отсутствие акта о согласовании перепланировки будет рассматриваться как основание для приостановки по пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Чтобы избежать негативных последствий в виде приостановки или отказа в регистрационных действиях, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй». Наши эксперты подготовят проект перепланировки и технический план для проведения кадастрового учета и регистрации аренды, что позволит в намеченные сроки приступить к реализации договора.

Предварительные расценки на наши услуги можно увидеть ниже.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года.

Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.

Наши кейсы по кадастровому учету и реестровым ошибкам

Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня с целью снятия с кадастрового учета объектов после сноса. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление актов обследования за 3 рабочих дня для снятия пристроек к торговому зданию с кадастрового учета

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление акта обследования о сносе аварийного производственного здания за 3 рабочих дня

Подробнее

Кейс Исправление кадастровой ошибки

Подробнее

Заключение

• Перепланировка при аренде допускается с согласия арендодателя, если изменение в характеристиках помещения нужно арендатору.
• Для перепланировки оформляется проект, проводятся его согласования. После завершения перепланировки нужно заказать технический план у кадастрового инженера.
• Для регистрации нужно представить в Росреестр договор аренды, технический план. В выписке ЕГРН после регистрации будут указаны новые характеристики помещения.

ООО «Смарт Вэй» оказывает услуги по оформлению договоров аренды, проектов перепланировки и технических планов. Обращайтесь, мы подробно расскажем обо всех нюансах перепланировки и регистрации аренды — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).