Перепланировка объекта культурного наследия

Если вы хотите сделать перепланировку в помещениях объекта культурного наследия, то наверняка задаете такие вопросы – где и как согласовать ее, какие документы будут нужны для прохождения проверок. Об этом, и многом другом, мы расскажем ниже. Сразу стоит пояснить (хотя это наверняка и так понятно), что процесс согласования будет намного сложнее, больше и дороже, чем в обычной ситуации. Это связано с крайне жесткими требованиями по контролю за любыми работами в культурном наследии. Без разрешений ничего делать нельзя, даже отделочный или косметический ремонт. При поддержке экспертов компании «Смарт Вэй» шансы на положительный результат будут намного выше.

Отличаются ли правила проведения и согласования перепланировок для объектов культурного наследия

Одно из основных направлений работы нашей компании – подготовка документов на перепланировки, помощь в их согласовании. Обычно этот процесс не так сложен, как кажется. Мы знаем, на какие нюансы обращают внимание чиновники надзорных органов и регистраторы Росреестра, где можно столкнуться с проблемами. Изменение планировки представляет собой комплекс строительных работ, которые будут описаны в проекте, других документах. Во многих случаях (а точнее, для перепланировки в помещениях нежилого здания) можно вообще обойтись без разрешений от гос. органов.

Все кардинально меняется, если перепланировку запланировал собственник помещения в объекте культурного наследия. Сам состав работ будет аналогичным (например, возведение или демонтаж перегородок, изменение проемов и т.д.). А вот их согласование усложнится:

• без разрешений нельзя выполнить даже работы с минимальными последствиями (в частности, Постановление № 508-ПП обязывает согласовывать даже косметический ремонт);
• процедура согласований, скорее всего, будет многоэтапной и сопровождается обращениями в разные ведомства;
• помимо работ, которые хочет выполнить сам собственник, могут ввести дополнительные обязательства в отношении предмета охраны;
• отказ в выдаче разрешения может быть связан с выводами уполномоченного органа или экспертов, если они увидят даже малейшую угрозу для охраняемого объекта.

Вот условный пример. Чтобы возвести или снести ненесущую стену внутри помещения нежилого здания, нужен проект. Еще мы готовим техзаключение, чтобы подтвердить допустимость и безопасность работ (в основном, с учетом характеристик несущих конструкций). Разрешение на изменение планировки не нужно, так как все происходит только внутри помещения. Если сносим или возводим любую перегородку на объекте культурного наследия, то может повлиять на вид или характеристики охраняемых элементов. Это может быть что угодно, от камина или уникальной двери, до арок или лепнины. Надзорный орган и эксперты будут проверять, как повлияют запланированные работы на предмет охраны. Даже если перепланировку разрешат, вас могут обязать обеспечить сохранность объекта.

Что значит приспособление объекта культурного наследия и можно ли это сделать перепланировкой?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Приспособлением называет процесс, который позволяет использовать объект культурного наследия в современных целях (под офисы, торговлю или иную деятельность). Для этого наверняка потребуются строительные работы, в том числе с изменением планировки. Гос. органы часто выставляют на продажу или под аренду уже готовые помещения, приспособленные под коммерческие цели.

Где найти разъяснения о порядке согласования

Процедуры согласования работ на объектах культурного наследия весьма запутаны с точки зрения обывателя. Все зависит от следующих вводных данных:

• в каком объекте проводится перепланировка (жилфонд, нежилое здание, мемориальная квартира и т.д.);
• что отнесено к предмету охраны (тут может быть множество вариантов, причем не всегда очевидных);
• скажутся ли работы по перепланировке на характеристиках и внешнем виде предмета охраны или объекта в целом;
• какие охранные обязательства возложены на собственника.

Основной нормативный акт федерального уровня – Закон № 73-ФЗ. Там установлены общие требования для всех работ на объектах культурного наследия, т.е. и для перепланировки. Еще очень важны нормы Постановления Правительства РФ № 530. Им описан порядок проведения историко-культурной экспертизы. Без нее не обойтись, если работы оказывают какое-либо воздействие на предмет охраны.

Что касается регионального законодательства, то расскажу о нем на примере Москвы. Прежде всего, применяем общие Постановления № 508-ПП и № 432-ПП для перепланировки в жилфонде и нежилых зданиях. Специальные нормативные акты тоже есть. Из них выделю следующие:

• Постановление № 723-ПП;
• Постановление № 949-ПП;
• Постановление № 58-ПП.

В этих руководящих документах есть регламенты под разные виды согласований, в том числе проектов и разделов с работами по сохранению объектов культурного наследия. Непосредственно на сайте ДКН (Мосгорнаследие) можно посмотреть разъяснения для собственников квартир и нежилых помещений в МКД.

Выше перечислены далеко не все нормативные акты. Нужно ли вам забивать себе голову сложными юридическими терминами и формулировками? Мне кажется, нет. Для столь сложных процедур лучше воспользоваться услугами профессионалов. Позвоните экспертам компании «Смарт Вэй», чтобы узнать о наших предложениях по согласованию перепланировок: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.

Как правильно согласовать перепланировку в домах, отнесенных к объектам культурного наследия

Даже если перепланировка проводится в помещениях обычного дома, собственнику нужно пройти согласование. Если МКД является объектом культурного наследия, эта процедура будет сложнее. Еще важным моментом является увеличение расходов:

• на изготовление проектной документации (ее можно заказать только в лицензированной компании, которой является и ООО «Смарт Вэй»);
• на прохождение экспертизы, если она требуется (стоимость может достигать сотен тысяч рублей);
• на дополнительные меры по обеспечению сохранности объекта, если это необходимо при перепланировке.

На рынке объективно меньше компаний, которые предлагают услуги по оформлению проектов и сопровождению согласований. В больших городах есть хоть какая-то конкуренция. В небольших населенных пунктах вообще может не оказаться нужных специалистов, а задача собственника станет в разы сложнее.

Общие требования по согласованию перепланировок действуют и для объектов культурного наследия. Сюда входит:

• получение согласия от жильцов дома, если предстоят работы с задействованием общего имущества;
• оформление техзаключения, которым мы подтверждаем допустимость и безопасность работ;
• подготовка техплана после перепланировки, без которого не получить акт приемки;
• прохождение учетно-регистрационных процедур в Росреестре.

В Постановлении № 508-ПП перечислены работы, которые разрешены для помещений в МКД (с определенными условиями или без таковых). Но далеко не факт, что всех из них подойдут для объекта культурного наследия. Самый очевидный пример – нам не позволят изменить форму оконного проема в доме с уникальной архитектурой фасада. Даже замена остекления на другие виды оконных покрытий тоже может завершиться отказом.

Советуем не начинать никаких действий до консультации с нашими экспертами. После изучения ситуации и осмотра помещения мы сделаем предварительные выводы о перспективах согласования, возможных проблемах и рисках. Иногда приходится честно объяснять клиенту, что он вообще не может изменить что-либо в конфигурации. Если же собственник рискнет начать работы без проекта и согласований, ему точно не избежать огромных штрафов.

Особенности разработки проектной документации

Итак, сперва нам нужно посмотреть, что представляет из себя помещение под перепланировку. Осмотр и обследование проводим даже в обычной ситуации. Здесь же обращаем внимание на следующее:

• что относится к предмету охраны (зачастую это могут быть какие-либо архитектурные и конструктивные элементы за пределами помещения, и они могут пострадать);
• какое влияние окажут предстоящие работы на предмет охраны (если такового нет, то согласование будет попроще);
• можно ли выбрать альтернативные варианты изменения планировки, чтобы не столкнуться с работами по сохранению объекта.

По итогам обследований составляем акт о степени возможного влияния на параметры безопасности и надежности, характеристики объекта. Это дополнительный документ, который нужен только для согласования культурного наследия.

Обращаем внимание, что даже если работы по обеспечению сохранности не требуются, при перепланировке могут возникнуть проблемы. Часто происходит так – делая что-либо на основании разрешения, выявляют новые предметы под охраны (например, живопись на стене, скрытая штукатуркой). Об этом нужно сразу уведомить надзорный орган, который может приостановить работы. В итоге, все затянется. В худшем варианте собственнику вообще запретят продолжать перепланировку или введут новые охранные обязательства.

Этапы согласования

Сначала представлю пошаговую инструкцию для перепланировки объекта культурного наследия, если работы не окажут влияния на предмет охраны. Основные стадии:

• подготовка документов для согласования (проект, техническое заключение, акт и т.д.);
• подача заявления в МЖИ через онлайн-сервис (это может сделать наш представитель с доверенностью);
• получение уведомления о начале проверок, направлении запроса в Департамент культурного наследия (все можно отслеживать в личном кабинете);
• получение уведомления о положительном заключении ДКН, выдаче разрешения на перепланировку.

Даная инструкция применима, если в проекте мы обосновали отсутствие влияния на предмет охраны. Но зачастую чиновники считают иначе. И тогда одним только заключением от ДКН не обойтись. Точнее, его выдадут только на основании акта или заключения экспертизы. Если мы уверены в своей правоте, можно оспорить отказное решение через суд. Такие примеры есть в практике работы юристов компании «Смарт Вэй».

Когда нужна историко-культурная экспертиза

Сложность этой процедуры сопоставима с получением разрешения на строительство или реконструкцию. Как сказано в Законе № 73-ФЗ и подтверждено нормативными актами Москвы, собственник обязан заказать и оплатить историко-культурную экспертизу:

• если по проекту заявлены работы, которые могут оказать воздействие на предмет охраны;
• если самой целью работ является обеспечение сохранности объекта (например, это будет реставрация).

Экспертиза включает не только проверку проектной документации, но и выезд на место, осмотр и обследование. Именно от выводов эксперта зависит, заставят ли вас проводить дополнительные меры по обеспечению сохранности или будет достаточно проектных решений. Вмешиваться в ход исследования мы не можем. Отрицательные заключения выносят очень часто, а обжаловать их в суде можно далеко не всегда.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Чем отличается процесс согласования перепланировки для нежилых зданий

Отличие будет в том, что собственнику не нужно обращаться в МЖИ. Заявление на согласование подаем сразу в ДКН (через один из онлайн-сервисов, в зависимости от вида документации и характера работ). Далее все будет также, как и описано выше:

• вы получаете заключение о возможности проведения работ, которые не окажут воздействие на предмет охраны;
• вы оплачиваете и проходите экспертизу, а при положительном результате обращаетесь за заключением в ДКН.

В обычной ситуации (здание не отнесено к культурному наследию) перечень работ для перепланировки будет больше, чем для МКД. Но так как приходится иметь дело с охраняемыми элементами помещения или здания, возможностей будет намного меньше.

При любой перепланировке стоит ожидать внеплановой проверки со стороны надзорного ведомства. Чиновники могут проверить, соответствуют ли работы проекту и предписаниям по обязательствам о сохранении объекта, нет ли повреждений и разрушений. При любом нарушении последуют крайне жесткие санкции

Компания «Смарт Вэй» предлагает и дополнительные услуги – авторский надзор за перепланировкой, оформление научного отчета для получения заключения после ее завершения. Эти требования предусмотрены для многих видов работ на объектах культурного наследия. Звоните, мы расскажем обо всем подробнее 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли согласовать перепланировку в помещении объекта культурного наследия, переданного в аренду?

Решение о перепланировке всегда принимает собственник. Он может дать согласие на выполнение работ арендатору. Соответственно, если вы арендуете помещение, отнесенное к государственной или муниципальной собственности, за разрешением на перепланировку нужно обращаться в уполномоченное ведомство.

Зачем нужен научный отчет после перепланировки объекта культурного наследия?

Научный отчет действительно нужен после проведения работ, которые оказывают или могут оказать воздействие на предмет охраны. На основании этого документа Мосгорнаследие будет выдавать заключение и акт после перепланировки. Требования к оформлению научного отчета можно найти в федеральных и региональных нормативных актах.

Где согласовать перепланировку объекта культурного наследия, если она сделана без разрешения?

Скорее всего, в такой ситуации нельзя рассчитывать на положительный результат. Узаконивание перепланировки более-менее подходит только для МКД и нежилого фонда, не отнесенного к культурному наследию. Но мы постараемся вам помочь после изучения ситуации.

Подведем итоги

• Перепланировку объекта культурного наследия можно сделать только по специальному разрешению (заключению) от надзорного органа. Во многих случаях нужно проходить еще и историко-культурную экспертизу.
• Основным документом для согласований будет проект перепланировки. Если нужна работы и меры по обеспечению сохранности объекта, описываем их в отдельном разделе.
• После завершения перепланировки необходимо вновь обратиться в Мосгорнаследие за заключением.

При поддержке экспертов компании «Смарт Вэй» вы увеличите шансы на согласование перепланировки. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.