Перепланировка объекта культурного наследия

Если вы планируете перепланировку в помещениях объекта культурного наследия, то наверняка задаете вопросы — где и как согласовать её, какие документы потребуются для прохождения проверок. Эта статья является частью нашего большого материала про согласование перепланировки в нежилом здании. Здесь мы подробно разберём специфику работы с объектами культурного наследия.

Сразу стоит пояснить: процесс согласования для ОКН намного сложнее, длительнее и дороже, чем в обычной ситуации. Связано это с жёсткими требованиями по контролю за любыми работами в культурном наследии. Без разрешений нельзя выполнить даже отделочный или косметический ремонт. При поддержке специалистов компании «Смарт Вэй» шансы на положительный результат значительно выше.

Отличаются ли правила проведения и согласования перепланировок для объектов культурного наследия

Одно из основных направлений работы нашей компании — подготовка документов на перепланировки, помощь в их согласовании. Как отмечает Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй с 20-летним опытом согласований: обычно этот процесс не так сложен, как кажется. Мы знаем, на какие нюансы обращают внимание чиновники надзорных органов и регистраторы Росреестра, где можно столкнуться с проблемами. Изменение планировки представляет собой комплекс строительных работ, которые описываются в проекте и других документах. Сюда входит возведение или демонтаж перегородок, изменение проёмов и т.д. Во многих случаях (для перепланировки в помещениях нежилого здания) можно обойтись без разрешений от гос. органов.

Всё кардинально меняется, если перепланировку запланировал собственник помещения в объекте культурного наследия. Сам состав работ аналогичен (возведение или демонтаж перегородок, изменение проемов и т.д.). А вот их согласование усложняется:

• без разрешений нельзя выполнить даже работы с минимальными последствиями (в частности, Постановление № 508-ПП обязывает согласовывать даже косметический ремонт);
• процедура согласований многоэтапная и сопровождается обращениями в разные ведомства;
• помимо работ, которые хочет выполнить собственник, могут ввести дополнительные обязательства в отношении предмета охраны;
• отказ в выдаче разрешения может быть связан с выводами уполномоченного органа или экспертов, если они увидят даже малейшую угрозу для охраняемого объекта.

Вот условный пример. Чтобы возвести или снести ненесущую стену внутри помещения нежилого здания, нужен проект. Ещё мы готовим техзаключение, чтобы подтвердить допустимость и безопасность работ (в основном, с учетом характеристик несущих конструкций). Разрешение на изменение планировки не нужно, так как всё происходит только внутри помещения. Если сносим или возводим любую перегородку на объекте культурного наследия, это может повлиять на вид или характеристики охраняемых элементов. Это может быть что угодно, от камина или уникальной двери до арок или лепнины. Надзорный орган и эксперты проверяют, как повлияют запланированные работы на предмет охраны. Даже если перепланировку разрешат, вас могут обязать обеспечить сохранность объекта — это называется охранные обязательства.

Что значит приспособление объекта культурного наследия и можно ли это сделать перепланировкой?

Отвечает Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй»: Приспособление — это процесс, который позволяет использовать объект культурного наследия в современных целях (под офисы, торговлю или иную деятельность). Для этого наверняка потребуются строительные работы, в том числе с изменением планировки. Государственные органы часто выставляют на продажу или под аренду уже готовые помещения, приспособленные под коммерческие цели.

Где найти разъяснения о порядке согласования

Процедуры согласования работ на объектах культурного наследия запутаны с точки зрения обывателя. Всё зависит от следующих вводных данных:

• в каком объекте проводится перепланировка (жилфонд, нежилое здание, мемориальная квартира и т.д.);
• что отнесено к предмету охраны (вариантов множество, причём не всегда очевидных);
• скажутся ли работы по перепланировке на характеристиках и внешнем виде предмета охраны или объекта в целом;
• какие охранные обязательства возложены на собственника.

Основной нормативный акт федерального уровня — Закон № 73-ФЗ. Там установлены общие требования для всех работ на объектах культурного наследия, в том числе для перепланировки. Ещё важны нормы Постановления Правительства РФ № 530. Им описан порядок проведения историко-культурной экспертизы. Без неё не обойтись, если работы оказывают воздействие на предмет охраны.

Что касается регионального законодательства, расскажу о нём на примере Москвы. Прежде всего, применяем общие Постановления № 508-ПП и № 432-ПП для перепланировки в жилфонде и нежилых зданиях. Специальные нормативные акты тоже есть. Из них выделю следующие:

• Постановление № 723-ПП;
• Постановление № 949-ПП;
• Постановление № 58-ПП.

В этих руководящих документах есть регламенты под разные виды согласований, в том числе проектов и разделов с работами по сохранению объектов культурного наследия. Непосредственно на сайте ДКН (Мосгорнаследие) можно посмотреть разъяснения для собственников квартир и нежилых помещений в МКД.

Выше перечислены далеко не все нормативные акты. Нужно ли вам забивать себе голову сложными юридическими терминами и формулировками? Для столь сложных процедур лучше воспользоваться услугами профессионалов. Позвоните экспертам компании «Смарт Вэй», чтобы узнать о наших предложениях по согласованию перепланировок: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru. Полный перечень услуг и актуальные цены смотрите на странице согласование перепланировки.

Как правильно согласовать перепланировку в домах, отнесённых к объектам культурного наследия

Даже если перепланировка проводится в помещениях обычного дома, собственнику нужно пройти согласование. Если МКД является объектом культурного наследия, эта процедура усложняется. Подробнее о перепланировке квартиры в доме-памятнике читайте в отдельном материале. Ещё важный момент — увеличение расходов:

• на изготовление проектной документации (её можно заказать только в лицензированной компании, которой является и ООО «Смарт Вэй»);
• на прохождение экспертизы, если она требуется (стоимость может достигать сотен тысяч рублей);
• на дополнительные меры по обеспечению сохранности объекта, если это необходимо при перепланировке.

На рынке объективно меньше компаний, которые предлагают услуги по оформлению проектов и сопровождению согласований ОКН. В больших городах есть хоть какая-то конкуренция. В небольших населённых пунктах может не оказаться нужных специалистов, а задача собственника станет в разы сложнее.

Общие требования по согласованию перепланировок действуют и для объектов культурного наследия. Сюда входит:

• получение согласия от жильцов дома, если предстоят работы с задействованием общего имущества;
• оформление техзаключения, которым мы подтверждаем допустимость и безопасность работ;
• подготовка техплана после перепланировки, без которого не получить акт приёмки;
• прохождение учётно-регистрационных процедур в Росреестре.

В Постановлении № 508-ПП перечислены работы, которые разрешены для помещений в МКД (с определёнными условиями или без таковых). Но далеко не факт, что все из них подойдут для объекта культурного наследия. Самый очевидный пример — нам не позволят изменить форму оконного проема в доме с уникальной архитектурой фасада. Для таких работ требуется отдельное согласование изменений фасада. Даже замена остекления на другие виды оконных покрытий тоже может завершиться отказом.

Советуем не начинать никаких действий до консультации с нашими экспертами. После изучения ситуации и осмотра помещения мы сделаем предварительные выводы о перспективах согласования, возможных проблемах и рисках. Иногда приходится честно объяснять клиенту, что он вообще не может изменить что-либо в конфигурации — регламент ДКН в этом отношении предсказуем, и пытаться «протащить» невозможный проект бессмысленно. Если собственник рискнёт начать работы без проекта и согласований, ему точно не избежать огромных штрафов за несогласованную перепланировку.

Проверка данных об объекте в Росреестре

Перед началом согласования рекомендуем проверить актуальные сведения об объекте недвижимости в Едином государственном реестре. Это поможет выявить возможные расхождения в площади, планировке или статусе помещения ещё до подачи документов.

Сервис бесплатный. Полная версия с расширенными возможностями доступна на странице проверки объектов в Росреестре.

Особенности разработки проектной документации

Итак, сперва нам нужно посмотреть, что представляет из себя помещение под перепланировку. Осмотр и обследование проводим даже в обычной ситуации. Здесь же обращаем внимание на следующее:

• что относится к предмету охраны (зачастую это могут быть какие-либо архитектурные и конструктивные элементы за пределами помещения, и они могут пострадать);
• какое влияние окажут предстоящие работы на предмет охраны (если такового нет, то согласование попроще);
• можно ли выбрать альтернативные варианты изменения планировки, чтобы не столкнуться с работами по сохранению объекта.

По итогам обследований составляем акт о степени возможного влияния на параметры безопасности и надёжности, характеристики объекта. Это дополнительный документ, который нужен только для согласования культурного наследия.

По нашей практике, срок подготовки проектной документации для ОКН составляет от 3 до 8 недель в зависимости от сложности объекта. Например, в 2024 году мы согласовывали перепланировку офисного помещения площадью 187 кв.м на первом этаже дореволюционного дома в Замоскворечье. Предмет охраны включал лепной карниз и оригинальные дверные полотна. Мы разработали проект так, чтобы не затрагивать охраняемые элементы, и получили положительное заключение ДКН за 38 рабочих дней без историко-культурной экспертизы.

Обращаем внимание: даже если работы по обеспечению сохранности не требуются, при перепланировке могут возникнуть проблемы. Часто происходит так — делая что-либо на основании разрешения, выявляют новые предметы под охраны (например, живопись на стене, скрытая штукатуркой). Об этом нужно сразу уведомить надзорный орган, который может приостановить работы. В итоге всё затянется. В худшем варианте собственнику запретят продолжать перепланировку или введут новые охранные обязательства.

Этапы согласования

Сначала представлю пошаговую инструкцию для перепланировки объекта культурного наследия, если работы не окажут влияния на предмет охраны. Основные стадии:

• подготовка документов для согласования (проект, техническое заключение, акт и т.д.);
• подача заявления в МЖИ через онлайн-сервис — подробнее о полномочиях МосЖилИнспекции (это может сделать наш представитель с доверенностью);
• получение уведомления о начале проверок, направлении запроса в Департамент культурного наследия (всё можно отслеживать в личном кабинете);
• получение уведомления о положительном заключении ДКН, выдаче разрешения на перепланировку.

Эта инструкция применима, если в проекте мы обосновали отсутствие влияния на предмет охраны. Но зачастую чиновники считают иначе. И тогда одним только заключением от ДКН не обойтись. Точнее, его выдадут только на основании акта или заключения экспертизы. Если мы уверены в своей правоте, можно оспорить отказное решение через суд. Такие примеры есть в практике работы юристов компании «Смарт Вэй».

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку в ОКН

1. Соберите исходную документацию: выписка из ЕГРН, техпаспорт (при наличии), правоустанавливающие документы на помещение, сведения о предмете охраны из паспорта ОКН.
2. Закажите обследование помещения: специалисты проведут осмотр и определят, затрагивают ли планируемые работы предмет охраны.
3. Подготовьте проект перепланировки: документацию разрабатывает организация с допуском СРО. В проекте обосновывается безопасность работ для охраняемых элементов.
4. Подайте заявление в МЖИ (для МКД) или напрямую в ДКН (для нежилых зданий): через портал mos.ru или лично. Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней.
5. Дождитесь заключения ДКН: Мосгорнаследие проверяет проектную документацию и выносит решение о допустимости работ.
6. Выполните работы строго по проекту: любые отклонения могут привести к отказу в приёмке и штрафам.
7. Закажите технический план: кадастровый инженер зафиксирует фактическое состояние помещения после перепланировки.
8. Зарегистрируйте изменения в Росреестре: подайте техплан и получите обновлённую выписку из ЕГРН.

Когда нужна историко-культурная экспертиза

Сложность этой процедуры сопоставима с получением разрешения на строительство или реконструкцию. Как сказано в Законе № 73-ФЗ и подтверждено нормативными актами Москвы, собственник обязан заказать и оплатить историко-культурную экспертизу:

• если по проекту заявлены работы, которые могут оказать воздействие на предмет охраны;
• если самой целью работ является обеспечение сохранности объекта (например, реставрация).

Экспертиза включает не только проверку проектной документации, но и выезд на место, осмотр и обследование. Именно от выводов эксперта зависит, заставят ли вас проводить дополнительные меры по обеспечению сохранности или будет достаточно проектных решений. Вмешиваться в ход исследования мы не можем. По нашим наблюдениям за последние 3 года, около 30-40% заключений историко-культурной экспертизы содержат дополнительные требования к собственнику. Отрицательные заключения выносят в 10-15% случаев, а обжаловать их в суде удаётся примерно в половине попыток.

Чем отличается процесс согласования перепланировки для нежилых зданий

Отличие в том, что собственнику не нужно обращаться в МЖИ. Заявление на согласование подаём сразу в ДКН (через один из онлайн-сервисов, в зависимости от вида документации и характера работ). Далее всё аналогично описанному выше:

• вы получаете заключение о возможности проведения работ, которые не окажут воздействие на предмет охраны;
• вы оплачиваете и проходите экспертизу, а при положительном результате обращаетесь за заключением в ДКН.

В обычной ситуации (здание не отнесено к культурному наследию) перечень работ для перепланировки будет больше, чем для МКД. Но так как приходится иметь дело с охраняемыми элементами помещения или здания, возможностей намного меньше.

При любой перепланировке стоит ожидать внеплановой проверки со стороны надзорного ведомства. Чиновники могут проверить, соответствуют ли работы проекту и предписаниям по обязательствам о сохранении объекта, нет ли повреждений и разрушений. По опыту Смарт Вэй, проверки Мосгорнаследия приходят примерно на каждый третий объект ОКН в процессе работ. Логику в выборе объектов для проверки искать бессмысленно — готовьтесь к ней всегда. При любом нарушении последуют жёсткие санкции.

Компания «Смарт Вэй» предлагает и дополнительные услуги — авторский надзор за перепланировкой, оформление научного отчёта для получения заключения после её завершения. Эти требования предусмотрены для многих видов работ на объектах культурного наследия. Звоните, мы расскажем подробнее: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Список использованной литературы

• Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
• Постановление Правительства РФ от 20.05.2024 № 530 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе»;
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О порядке выдачи разрешений на строительство, реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 17.12.2013 № 723-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом культурного наследия города Москвы»;
• Постановление Правительства Москвы от 26.11.2019 № 949-ПП «Об утверждении Порядка выдачи заданий и разрешений на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия»;
• Постановление Правительства Москвы от 13.02.2013 № 58-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте культурного наследия города Москвы»;
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (статья 7.14).

Часто задаваемые вопросы

Подведём итоги

• Перепланировку объекта культурного наследия можно сделать только по специальному разрешению (заключению) от надзорного органа. Во многих случаях нужно проходить историко-культурную экспертизу.
• Основным документом для согласований является проект перепланировки. Если нужны работы и меры по обеспечению сохранности объекта, они описываются в отдельном разделе ОСОКН.
• После завершения перепланировки необходимо вновь обратиться в Мосгорнаследие за заключением.