Согласование перепланировки в нежилом здании в 2026 году

Согласование перепланировки в нежилом помещении планируемой и выполненной — один из самый частых запросов в нашей организации. По нашей статистике, около 30% обращений связаны с узакониванием уже сделанных изменений, когда собственник понимает: без актуальной выписки из ЕГРН невозможно ни продать объект, ни сдать в аренду крупному арендатору, ни получить лицензию. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения, где мы разбираем все аспекты изменения конфигурации коммерческой недвижимости. Здесь подробно разберём процедуру для объектов в нежилых зданиях — отдельностоящих бизнес-центрах, торговых комплексах, складских помещениях.

Популярность услуги объясняется просто: объёмы капитального строительства в крупных городах растут, а новые собственники и арендаторы стремятся адаптировать площади под потребности бизнеса. Собственник, согласно положениям ст. 209 ГК РФ, вправе осуществлять перепланировку нежилого здания и его частей, соблюдая требования действующего законодательства.

Что такое перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка здания — это изменение числа помещений, их геометрии при условии, что все работы проведены без выхода за внешние границы объекта. Определение «перепланировка нежилого помещения» подразумевает изменения характеристик последнего, не затрагивающие несущие конструкции и элементы, обеспечивающие безопасность здания.

Согласование перепланировки нежилого здания или помещения — обязательная процедура при изменении конфигурации объекта. Без этого строительные работы считаются незаконными. Последствия: штраф по ст. 7.21 КоАП РФ от 2000 до 2500 рублей для физических лиц и от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц, а по ст. 9.12 КоАП Москвы штраф для организаций достигает 300 000 рублей. Плюс предписание вернуть всё в первоначальный вид. На практике восстановительный ремонт обходится в 3-5 раз дороже, чем согласование «до» — это мы видим регулярно.

Что понимается под согласованием перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

В действующем законодательстве не предусмотрено согласование работ по перепланировке в классическом понимании — для работ, не требующих получения разрешения на строительство. Перечень таких работ содержится в Постановлении № 432-ПП Москвы в редакции от 24.10.2024 года. Однако все вносимые изменения требуют внесения изменений в сведения ЕГРН. Для этого нужен комплект документов: проект перепланировки, техническое заключение, технический план.

Вопросы перепланировки в Москве регламентируются постановлением 432-ПП, текст которого корректируется ежегодно. Существует ряд работ, требующих получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию — это уже реконструкция. Грань между перепланировкой и реконструкцией тонкая, и Росреестр трактует её всё строже. Чтобы понять, относятся ли ваши работы к перепланировке или реконструкции, обратитесь к экспертам «Смарт Вэй». Это позволит избежать приостановки — а в 2025 году приостановки по нежилым зданиям участились.

Комментарий Константина М., начальника инженерного отдела «Смарт Вэй»: «На практике Росреестр в Москве проверяет каждый проект перепланировки, сверяет перечень работ с 432-ПП. Если хоть один вид работ не попадает в перечень — делает приостановку с формулировкой «признаки реконструкции». После письма Управления Росреестра по Северо-Кавказскому федеральному округу от 30.01.2025 года ситуация ещё усложнилась: регистратор всё чаще относит любые работы в отдельностоящем здании к реконструкции. Мы рекомендуем заранее консультироваться по составу работ».

Перепланировка в отдельностоящих нежилых зданиях часто предусматривает фасадные работы. На них требуется отдельное разрешение — согласование проекта благоустройства в КГА Санкт-Петербурга или проекта изменения внешнего архитектурного решения в Москомархитектуре.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения

Перепланировка требует внесения изменений в ЕГРН. Сюда относится снос и возведение ненесущих перегородок, устройство новых дверных проёмов, изменение расположения санузлов.

Важно отличать перепланировку от реконструкции. Реконструкция затрагивает несущие конструкции здания, его фасад, высоту или площадь. Согласование реконструкции — совсем другая история: разрешение на строительство по ст. 51 ГрК РФ, экспертиза проекта, авторский надзор, ввод в эксплуатацию. Сроки — от года. Стоимость — в разы выше.

Комментарий Константина М., начальника инженерного отдела: «Понятие «перепланировка» раскрывается в Главе 4 Жилищного кодекса РФ. Кодекс регулирует жилые помещения, но его нормы по аналогии применяются к нежилым. Ключевое отличие от реконструкции: перепланировка не создаёт угрозы несущим конструкциям и не меняет основных технико-экономических показателей здания. Если вы расширяете оконный проём, не затрагивая несущую стену, — это перепланировка. Если пробиваете новый проём в несущей стене без усиления — это реконструкция».

Членство в профильном СРО, укомплектованный штат специалистов, включая кадастровых инженеров, собственный проектный отдел — всё это позволяет «Смарт Вэй» решать задачи по узакониванию перепланировки нежилых помещений любой сложности. Сроки и стоимость уточняйте по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) или через электронную почту info@smway.ru.

Какие виды работ может предусматривать перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

В рамках перепланировки в нежилом здании допускаются следующие работы:

• Демонтаж (в том числе частичная разборка) либо устройство перегородок и ненесущих стен;
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проёмов во внешних ограждающих конструкциях — без ослабления несущих элементов;
• Создание и (или) изменение входных групп в подвальные либо цокольные этажи или на первые этажи зданий общей площадью не более 15 кв.м;
• Создание и (или) изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента.

Каким образом оформляется перепланировка

Перечень и последовательность работ при перепланировке с внесением изменений в ЕГРН:

1. Подготовка и сбор исходно-разрешительных документов (выписка из ЕГРН, поэтажные планы, ведомости помещений);
2. Разработка проекта перепланировки и техническое заключение специалистами «Смарт Вэй»;
3. В отдельных случаях (при изменении фасадов) — согласование проектной документации в КГА при Правительстве Санкт-Петербурга или Москомархитектуре.

Переустройство нежилого помещения в нежилом здании, в зависимости от расположения объекта, регламентируется региональными законодательными актами и отличается по составу проектной документации.

Особенности согласования перепланировки с изменением фасадов в Санкт-Петербурге

В разных городах порядок отличается. Нюансы согласования в Санкт-Петербурге при затрагивании фасадов:

1. Получение задания на разработку проекта и согласование с КГА при изменении фасада здания;
2. Создание проекта перепланировки;
3. Оформление акта о завершённых работах по перепланировке (владелец и строительная организация);
4. Подготовка технического плана кадастровым инженером с приложением проекта благоустройства;
5. Регистрация в Росреестре.

Комментарий Константина М.: «Если фасады не затронуты, проект благоустройства и согласование в КГА не требуются. Но будьте внимательны: даже замена витражного остекления на другой тип может считаться изменением фасада».

Если объект расположен в СПб, порядок следующий:

1. Подготовка проекта перепланировки;
2. При изменении фасада (например, устройство отдельного входа) — получение задания на разработку проекта благоустройства, его разработка и согласование в КГА;
3. После завершения работ — оформление акта о завершённых работах по перепланировке между заказчиком и строительной организацией с допуском СРО;
4. Подготовка кадастровым инженером технического плана;
5. Регистрация технического плана в Росреестре.

Комментарий Константина М.: «С 2019 года на органы местного самоуправления возложены обязанности согласования перепланировки помещений в МКД. Отдельно стоящие нежилые здания в их компетенцию не входят. Межведомственные комиссии СПб не имеют права согласовывать перепланировку нежилых помещений в нежилых зданиях — это важно понимать, чтобы не тратить время на обращение не в тот орган».

Особенности согласования перепланировки в Москве

Если объект в региональной собственности — согласование проводится в Департаменте городского имущества (ДГИ) Москвы.

При изменениях в фасаде и архитектурном облике придётся обращаться для согласования ещё и в Москомархитектуру.

Перед началом любых работ нужно обследовать весь объект. Порядок согласования состоит из нескольких этапов:

1. Сбор исходно-разрешительной документации;
2. Составление технического заключения (где подтверждается безопасность здания и допустимость запланированных работ);
3. Разработка проекта;
4. Выполнение работ;
5. Составление кадастровым инженером технического плана;
6. Внесение изменённых данных в ЕГРН через портал Росреестра или МФЦ;
7. Получение выписки из ЕГРН.

Комментарий Константина М.: «Если вы доверите нам прохождение всех процедур, мы укладываемся в более короткие сроки — обычно 2-3 месяца вместо 4-6. Это связано с тем, что в нашей команде есть группа согласования из бывших сотрудников БТИ и ведомственных организаций. Они знают внутреннюю кухню и типичные причины приостановок».

До начала работ по перепланировке требуется в обязательном порядке обследовать силовые и несущие конструкции здания, разработать комплект документации — проект и техническое заключение.

Законодательной базой в Москве при организации перепланировки помещений нежилого здания служит ГрК РФ (ст. 51, часть 17, пункт 4) и постановление Правительства Москвы 432-ПП.

Алгоритм выполнения согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании:

1. Разработка комплекта проектной документации;

2. Составление технического заключения, подтверждающего безопасность и допустимость планируемых работ;

3. Согласование с необходимыми административными инстанциями в частных случаях;
4. Выполнение работ в рамках проекта;
5. Оформление технического плана кадастровым инженером (в штате «Смарт Вэй» имеются аттестованные кадастровые инженеры);
6. Внесение изменений в ЕГРН;
7. Получение актуальной выписки из ЕГРН.

Перечислены базовые этапы. В ряде случаев их значительно больше. Если в процессе работ меняется фасадная часть здания — потребуется дополнительное согласование в Москомархитектуре. Если здание в ипотеке — необходимо согласие банка-кредитора на перепланировку.

Компания «Смарт Вэй» оказывает весь комплекс услуг под ключ: от проектирования до передачи заказчику комплекта документов, делающих согласование юридически легитимным. При делегировании всех этапов согласования компании «Смарт Вэй» сроки ожидания сокращаются даже относительно регламентных. Это объясняется наличием в штате группы согласования из бывших сотрудников БТИ и других организаций.

Звоните по всем вопросам, консультируем бесплатно: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Согласование неузаконенной перепланировки

Узаконивание перепланировки здания, выполненной без разрешений — отдельное направление работы. По нашей практике, около 40% таких объектов требуют частичного восстановительного ремонта перед узакониванием. Эксперты «Смарт Вэй» выполняют узаконивание в досудебном порядке.

Узаконивание потребует значительного пакета документов, к оформлению которых предъявляются жёсткие требования. Главное — техническое заключение о допустимости выполненных работ.

«Смарт Вэй» успешно решает вопросы, возникающие в результате самовольной перепланировки. Порядок взаимодействия, сроки и стоимость согласуются на стадии подготовки договора.

Важно учитывать несколько аспектов узаконивания. Во-первых, процедура влечёт обязательную уплату штрафа. Для физических лиц — от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ (если собственников несколько, платит каждый). Для юридических лиц сумма составляет от 40 000 до 50 000 рублей по федеральному законодательству. В Москве по ст. 9.12 КоАП города Москвы штраф для организаций может достигать 300 000 рублей.

Во-вторых, согласовать выполненную перепланировку в полном объёме зачастую невозможно. Часть работ может не отвечать требованиям действующих СП, СНиП, СанПиН, ГОСТ. Типичные проблемы: перенесённые мокрые зоны над жилыми помещениями (в МКД), демонтаж вентиляционных коробов, устройство проёмов в несущих стенах без усиления. В такой ситуации для узаконивания предварительно потребуется восстановительный ремонт — и это не прихоть инспектора, а требование безопасности.

Эксперты «Смарт Вэй» дадут полную консультацию о необходимых восстановительных работах ещё на стадии определения объёма предстоящих работ. Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) или пишите на info@smway.ru.

Комплект документов для узаконивания выполненных работ во многом сопоставим с тем, который готовится для согласования планируемой перепланировки.

Примеры работ компании «Смарт Вэй»

Предлагаем изучить наши кейсы, чтобы наглядно убедиться в опыте сотрудников.

Кейс 1. Регистрация перепланировки и договора аренды в Росреестре для получения лицензии на продажу алкогольной продукции в Москве

Заказчик самостоятельно выполнил перепланировку. Классическая ситуация: сначала сделал ремонт, потом понял, что без актуальных документов не получит лицензию на алкоголь. А без лицензии — нет бизнеса.

Что было сделано: разработали проект перепланировки и техническое заключение по 432-ПП, подготовили технический план, провели изменение данных в ЕГРН, зарегистрировали договор аренды. Сложность: помещение уже было переделано, пришлось фиксировать фактическое состояние.

Результат: заказчик менее чем за 3 месяца получил алкогольную лицензию и зарегистрировал документы в Росреестре. Без нас это заняло бы 5-6 месяцев минимум.

Кейс 2. Согласование внутренней перепланировки здания и сопровождение в Росреестре для ресторанного бизнеса в Санкт-Петербурге

Владелец объекта обратился в «Смарт Вэй» для оформления внутренней перепланировки и согласования в Росреестре. Без актуальных документов невозможно было заключить долгосрочный договор аренды — арендатор требовал выписку из ЕГРН с фактической планировкой.

Инженер выехал на объект, провёл обследование за 1 день, определил объём работ. Заказчик также попросил сопровождать регистрацию в Росреестре — не хотел тратить время на очереди в МФЦ и переписку с регистратором.

Собрали документы: выписки из ЕГРН на объект и земельный участок, паспорт собственника. Изготовили проект перепланировки с изменением фасада, техническое заключение, технический план. Общий срок работы — 2,5 месяца.

Для внесения изменений в Росреестр подготовили технический план на бумажном носителе для собственника и в электронном формате для Росреестра.

Выполненные работы:

• Разработка проектов внутренней перепланировки, изменения фасада (частично), усиления несущего проёма;
• Подготовка технического плана;
• Техническое заключение;
• Сопровождение в Росреестре.

Результат подтверждён выпиской из ЕГРН. Нежилое здание было подготовлено для сдачи в аренду, владелец смог увеличить арендную ставку.

Кейс 3. Согласование перепланировки нежилого объекта для последующей сдачи его под ресторан в Москве

У владельца в собственности было здание, которое он сдавал в аренду. Нашёлся арендатор, желающий изменить объект под собственный ресторан.

Нюанс: здание введено в эксплуатацию в 1886 году — это усложняло работу с документацией.

Заказчик обратился в «Смарт Вэй», и это оказалось верным решением. Наши сотрудники имеют опыт работы со старым фондом, знают тонкости законодательства.

Выполненные работы:

• Инженер выполнил замеры фактического состояния объекта за 1 день;
• Разработаны поэтажные планы;
• Проведено сравнение состояния объекта с данными в выписке из ЕГРН.

За 2 дня подготовлена проектная документация. Согласование в Москомархитектуре не понадобилось, так как кадастровый учёт был проведён до вступления в силу Постановления Правительства Москвы № 94-ПП от 2 февраля 2022 года.

После строительно-монтажных работ помощник кадастрового инженера выехал на объект для обследования. На основе собранных документов создан технический план. Помощник юриста «Смарт Вэй» подал его в Росреестр по нотариальной доверенности.

Через 10 рабочих дней получена выписка из ЕГРН. Итоги: узаконена перепланировка, владелец смог сдать помещение в аренду и избежал административной ответственности.

Цена и сроки выполнения работ

Стоимость согласования перепланировки нежилого здания и сроки — величина переменная для каждого объекта.

На цену и сроки влияют: назначение здания, историческая ценность, район размещения, технические и архитектурные сложности. Точные расчёты эксперты «Смарт Вэй» проведут на этапе предварительного согласования договора.

Ориентировочные значения стоимости перепланировки нежилых зданий:

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Согласование перепланировки нежилого здания — процедура, которую лучше пройти один раз и правильно, чем потом разбираться с приостановками и восстановительным ремонтом. Эксперты «Смарт Вэй» выполняют весь комплекс работ под ключ: от обмеров и проектирования до регистрации в ЕГРН.

За 12 лет работы мы согласовали более 800 объектов нежилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Знаем практику всех ведомств и типичные причины отказов. Обращайтесь — первая консультация бесплатная. Телефоны «Смарт Вэй»: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список полезных документов

• • Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
  • СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
  • СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
  • СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);

• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).