Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году

Перепланировка в нежилом здании

Введение

Услуга согласования предстоящей перепланировки нежилого помещения в нежилом здании, либо легитимация уже выполненных работ пользуется у владельцев недвижимости повышенной популярностью. Это объясняется существенными объемами капитального строительства во многих населенных пунктах, определенную часть которого составляют нежилые помещения, расположенные в нежилых зданиях.

Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Фотография нежилого помещения (офиса) после перепланировки

Новые собственники, арендаторы стремятся максимально полно адаптировать имеющиеся площади для потребностей бизнеса.

Собственник, согласно положениям ст. 209 ГК РФ, имеет право по собственному желанию осуществлять перепланировку нежилого здания и его частей (помещений), обязательно соблюдая, при этом, требования действующих законодательных актов и нормативов.

Что такое перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Существует несколько определений подобного вида работ.

Все они описывают следующее – перепланировка здания – это изменение числа помещений, имеющихся в нежилом здании, их геометрии при условии, что все они проведены без выхода за внешние границы объекта.

Определение «перепланировка нежилого помещения» подразумевает изменения характеристик последнего, не затрагивающие имеющиеся несущие конструкции, другие элементы, обеспечивающие безопасность, надёжность здания.

Что понимается под согласованием перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

В действующем законодательстве не предусмотрено согласование работ по перепланировке (а точнее работ, которые не требуют получения разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию, вышеуказанные работы перечислены в Постановлении № 432-ПП Москвы от 27 августа 2012 года).

Однако действующее законодательство определяет, что все, вносимые изменения в планировку нежилого помещения, требуют внесения изменений в сведения ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Для указанных целей (внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении перепланируемого нежилого помещения) требуется оформить ряд документов, в соответствии с положениями действующих нормативных актов.

Вопросы перепланировки нежилого помещения в нежилом здании, в том числе перечень документов необходимых для регистрации изменений в Росреестре, в Москве регламентируется постановлением 432-ПП, текст которого регулярно корректируется, рядом иных документов.

Существует ряд ремонтно-строительных работ требующих получения разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Чтобы понять относятся ли запланированные вами работы к работам, которые требуют получения разрешения на строительство или нет, можно обратиться к экспертам компании «Смарт Вэй», это позволит избежать возможных проблем при регистрации изменений сведений в ЕГРН в отношении нежилого помещения.

Эксперт. Перепланировка в отдельностоящих нежилых зданиях может предусматривать выполнение фасадных работ. На фасадные работы необходимо иметь специальное разрешение. Речь идёт о согласование проекта благоустройства в Санкт-Петербурге, и проекта  изменения  внешнего архитектурного  решения  нежилых  объектов в Москве.

Согласование упомянутых документов осуществляют: комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) при правительстве Санкт-Петербурга и Москомархитектура (МКА) в Москве.

Членство в профильном СРО, полностью укомплектованный штат узких специалистов, включая кадастровых инженеров, наличие необходимого программного обеспечения и оборудования, собственный проектный отдел, всё это позволяет “Смарт Вэй” решать задачи по узакониванию перепланировки нежилых помещений любой сложности.

Какие виды работ может предусматривать перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

В рамках рассматриваемой процедуры в нежилом здании могут выполняться следующие изменения:

  • Демонтаж (в том числе частичная разборка)либо устройство перегородок и ненесущих стен;
  • Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях- без ослабления несущих элементов объекта капитального строительства;
  • Создание и (или) изменение входных групп в подвальные либо цокольные этажи или на первые этажи зданий общей площадью не более 15 кв.м;
  • Создание и (или) изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента.
Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Фотомонтаж создания входной группы нежилого помещения в нежилом здании

Каким образом оформляется перепланировка

Перечень и последовательность работ при перепланировке, результатом которых становится внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении нежилого помещения следующий:

  • подготовка и сбор исходно-разрешительных документов, (выписка из ЕГРН, поэтажные планы, ведомости помещений и пр.);
  • разработка экспертами компании “Смарт Вэй” проекта перепланировки и составление технического заключение;
  • в некоторых случаях (например при изменении фасадов здания) согласование отдельно разработанной проектной документации в комитете архитектуры и градостроительства (КГА) при Правительстве Санкт-Петербурга, или Москомархитектуре (МКА) в Москве.

Переустройство нежилого помещения в нежилом здании, в зависимости от расположения последнего (Москва, Санкт-Петербург, иной населенный пункт), регламентируется региональными законодательными актами, из-за этого могут отличаться по составу проектной документации.

Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге

Если объект, в котором предстоит выполнять перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, расположен в СПб, то порядок следующий:

  • подготовка проекта перепланировки;
  • при изменении фасада нежилого здания (например устройство отдельного входа) получение задания на разработку проекта благоустройства, разработка и согласование проекта благоустройства в КГА
  • после завершения работ – оформления акта о завершенных работах по перепланировки (между заказчиком (собственником) и строительной организацией имеющей допуск СРО)
  • подготовка кадастровым инженером технического плана
  • регистрация технического плана в Росреестре

Эксперт. С 2019 года на органы местного самоуправления возложены обязанности согласования перепланировки жилых/нежилых помещений расположенных в МКД.

Отдельно стоящие нежилые дома в их компетенцию не входят.

Соответственно, действующие в Питере межведомственные комиссии не имеют права согласовывать перепланировку нежилых помещений расположенных в нежилых зданиях.

Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Обмерный план из проекта перепланировки нежилого помещения

Если вы заключаете договор с компанией «Смарт Вэй», специалисты компании на основании доверенности решают все необходимые вопросы в рамках согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом, в том числе заказ технического паспорта в ГУП ГУИОН при необходимости.

Кроме техпаспорта, в компании “Смарт Вэй” при необходимости можно получить поэтажные и ситуационные планы, выписку о фактическом состоянии здания.

Полученные материалы используются при разработке проекта перепланировки нежилых помещений/зданий.

Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Поэтажный план выполненный ГУП ГУИОН

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве

Рассмотрим частные случаи согласования перепланировки нежилого помещения.

Если здание находится в федеральной собственности, согласование перепланировки проводится с Росимуществом, если принадлежит Москве, с ДГИ.

Если при перепланировке изменяются внешние архитектурные решения, то потребуется согласование с Москомархитектурой.

Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Страница из проекта изменения внешнего архитектурного решения. Вариант устройства входной группы

До начала работ по перепланировке нежилых помещений в нежилом здании требуется, в обязательном порядке, обследовать силовые и несущие конструкции здания, разработать комплект требуемой документации.

Законодательной базой, используемой в Москве при организации перепланировки помещений нежилого здания (объекта в целом), является ГрК РФ, в частности, ст. 51 (часть 17 пункт 4), и постановление Правительства Москвы 432-ПП.

Алгоритм выполнения согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании выглядит следующим образом:

  • разработка комплекта проектной документации;
Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Страницы из проекта перепланировки нежилого помещения
  • составление тех. заключения, подтверждающего безопасность, допустимость планируемых работ;
Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Страница технического заключения
  • согласование с необходимыми административными инстанциями в частных случаях;
  • выполнение работ в рамках созданного проекта;
  • оформление технического плана кадастровым инженером (в штате «Смарт Вэй» имеются аттестованные кадастровые инженеры);
  • внесение осуществленных изменений в ЕГРН;
  • получение актуальной выписки из ЕГРН.
Согласование перепланировки в нежилом здании в 2023 году
Выписка из ЕГРН (вариант)

Перечислены только базовые этапы. В ряде случаев их может быть значительно больше.

Пример. В процессе работ меняется фасадная часть здания. В этом случае потребуется дополнительное согласование в Москомархитектуре.

Если здание приобретено в ипотеку, необходимо получить согласие банка-кредитора на перепланировку.

Компания «Смарт Вэй» оказывает весь комплекс услуг под ключ, от проектирования и разработки проектной документации, до передачи заказчику требуемого комплекта документов, делающих прошедшее согласование юридически легитимным.

Если клиент делегирует прохождение всех этапов согласования компании “Смарт Вэй”, сроки ожидания существенно сокращаются, даже относительно тех, которые определены действующим законодательством.

Это объясняется наличием в штате компании специальной группы согласования, штат которой укомплектован бывшими сотрудниками БТИ иных организаций, участвующих в процессе.

Согласование неузаконенной перепланировки

Осуществление узаконивания перепланировки здания, выполненной без получения необходимых разрешений, согласований,  эксперты компании “Смарт Вэй” выполнят в досудебном порядке.

Узаконивание перепланировки нежилого здания потребует подготовки значительного пакета документов, к оформлению которых предъявляются весьма жёсткие требования.

Компания “Смарт Вэй” успешно решает вопросы, возникающие в результате самовольной перепланировки здания. Порядок взаимодействия, сроки выполнения, стоимость предоставляемых услуг согласуются на стадии подготовки договора к подписанию.

Эксперт. Важно иметь в виду несколько аспектов, касающихся узаконивания перепланировки.

Во-первых, процедура влечёт обязательную уплату штрафа. Для физических лиц она составляет до 2500 рублей (если собственников здания несколько, названную сумму платит каждый из них). Для юридических лиц сумма возрастает до 300000 рублей.

Во-вторых, согласовать выполненную перепланировку в полном объёме, весьма часто, невозможно. Часть работ может не отвечать требованиям действующих СП (СНиП, СанПиН, ГОСТ). В подобной ситуации следует быть готовым к тому, что, для узаконивания выполненной перепланировки, предварительно потребуется осуществление восстановительного ремонта.

Эксперты компании “Смарт Вэй” дадут полную консультацию заказчику о том, какие восстановительные работы придется выполнить, еще на стадии предварительного определения объема предстоящих работ.

Комплект документов, который потребуется подготовить для узаконивания выполненных работ, во многом сопоставим с тем, который готовится для узаконивания планируемой перепланировки.

Цена и сроки выполнения работ

Стоимость согласования перепланировки нежилого здания, время, которое на это потребуется величина переменная и различается для каждого объекта.

На цену работ и сроки их выполнения влияют назначение здания, его историческая ценность, район размещения, технические и архитектурные сложности, ряд иных факторов. Точные расчёты эксперты компании “Смарт Вэй” проведут для заказчика на этапе предварительного согласования текста договора.

Ориентировочные значения стоимости перепланировки нежилых зданий приведены в таблице ниже.

Вид оказываемой услуги Проект перепланировки и ТЗ, руб. Работа по согласованию, руб.
1 Оформление перепланировки нежилого здания общей площадью до 1500 м от 100 000 от 100 000
2 Узаконивание перепланировки в здании старой постройки с изменением фасада от 150 000 от 200 000
3 Узаконивание перепланировки в здании, являющемся объектом культурного наследия от 500 000 от 1 000 000
Часто задаваемые вопросы
Планирую выполнить перепланировку в кафе по созданному дизайн-проекту. Можно ли её согласовать по этому документу?
Чем регламентируются вопросы перепланировки нежилого здания?
Какие документы подтверждают законность перепланировки?

Заключение

Заключение договора с профильной организацией позволит, на законных основаниях, адаптировать имеющиеся площади под требования бизнеса заказчика . Эксперты компании “Смарт Вэй” выполнят под ключ весь комплекс работ по разработке проектной документации, получению согласований во всех инстанциях, а также подготовке технического плана и его регистрации в ЕГРН.

Обращайтесь сегодня. И уже завтра мы начнём работать на развитие вашего бизнеса и рост прибыли!

Список полезных документов

№ п/п Наименование документа Когда и чем утверждён
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать) №51-ФЗ, принятый 30.11.94, в редакции на 26.10.21
2 Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать) № 188-ФЗ, принятый 29.12.04, в редакции на 07.10.22
3 Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать) № 190-ФЗ, принятый 29.12.04, в редакции на 14.07.22
4 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (скачать) №195-ФЗ, принятый 30.12.01, в редакции на 24.09.22
5 “Об организации и представлении государственных и муниципальных услуг” (скачать) №210-ФЗ, принят 27.07.10, в редакции на 31.12.21
6 “О государственной регистрации недвижимости” (скачать) № 218-ФЗ, принятый 13.07.15, в редакции от 14.07.22
7  “О кадастровой деятельности” (скачать) № 221-ФЗ, принят 24.07.07, в редакции на 01.05.22
8 Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (скачать) № 384-ФЗ, принятый 30.12.09, в редакции на 02.07.13
9 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” (скачать) Постановление №170, принятое Госстроем Российской Федерации 27.09.03, в редакции на 22.06.22
10 ” Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” (скачать) Приказ №861, изданный МЭР 20.11.15, в редакции на 25.09.19
11 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нём сведений” (скачать) Приказ №П/0082, изданный Росреестром 15.03.22
12 СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные”. Актуализированная версия СНиП 31-01-2003 (скачать) Утверждён приказом Минстроя России №883/пр, изданным 03.12.16
13 СП 20.13330.2011 “Нагрузки и воздействия”. Актуализированная версия СНиП 2.01.07-85 (скачать) Утвержден приказом №787, изданным Минрегионом России 27.12.10
14 ГОСТ Р 21.101-2020 “Система проектной документации для строительства. Общие положения” (скачать) Утверждён приказом №282-ст, изданный Росстандартом 23.06.20
15 МГСН 3.01-01 “Жилые здания” Московские городские строительные нормы (скачать) Утверждены Постановлением Правительства Москвы №894 02.10.01
16 “Положение о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”(скачать) Постановление Правительства РФ №47, датированное 28.01.06, в редакции на 28.09.22
17 “Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме” (скачать) Постановление Правительства РФ №290, датированное 03.04.13, в редакции на 29.06.20
18 “Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (скачать) Постановление Правительства РФ №266, датированное 28.04.05, в редакции на 21.09.05
19 “О создании межведомственных комиссий” (скачать) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №122, датированное 04.02.05, в редакции на 11.11.20
20 “Об администрациях районов Санкт-Петербурга” (скачать) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №1098, датированное 19.12.17, в редакции от 01.02.21
21 “Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг” (скачать) Распоряжение №263-р, принятое Жилищным комитетом Санкт-Петербурга 13.04.12, с изменениями на 12.08.21
22 “О жилищной политике Санкт-Петербурга” (скачать) Закон Санкт-Петербурга №221-32, датированный 05.05.06, в редакции от 30.06.22
23 “Об утверждении перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга государственных услуг и порядка определения размера платы за их оказание” (скачать) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №93, датированное 03.02.12, в редакции на 11.11.20
24 “О правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга” (скачать) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №961, датированное 09.11.16, в редакции на 10.10.22
25 “Об утверждении Административного регламента администрации района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге” (скачать) Распоряжение Жилищного комитета №735-р, датированное 12.08.21, в редакции на 07.12.21
26 “Об утверждении Административного регламента администрации района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по заключению от имени Санкт-Петербурга в соответствии с гражданским и жилищным законодательством с гражданами, юридическими лицами соглашения в отношений жилых помещений, находящихся в общей собственности Санкт-Петербурга и граждан, юридических лиц, в целях определения размера и изменения долей в праве общей собственности, а также определения порядка использования указанных помещений” (скачать) Распоряжение Жилищного комитета №901-р, датированное 30.09.21 в редакции на 01.04.22
27 “Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах” (скачать) Постановление Правительства Москвы №508-ПП, принятое 25.10.11, в редакции на 15.06.22
28 “О порядке организации технического учета в Городе Москва, внесении изменений в правовые акты города Москва и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москва” (скачать) Постановление Правительства Москвы №106-ПП, принятое 17.03.17, в редакции на 23.03.21
29 “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство” (скачать) Постановление Правительства Москвы №432-ПП, принятое 27.08.12

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй