Оформление проекта перепланировки в нежилом здании с возведением антресоли за 5 дней и технического плана за 3 дня. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Суть статьи за 30 секунд

В этом кейсе показываем, как увеличили полезную площадь офиса на 222.3 м² за счет возведения антресоли. Наша команда разработала и оформила всю необходимую документацию для перепланировки в рекордно короткие сроки, обеспечив полную законность и безопасность конструкции.

• Проблема: Клиенту не хватало офисного пространства в помещении с высокими потолками (более 5 метров). Требовалось быстро и эффективно расширить площадь без капитальной реконструкции.
• Решение: Мы разработали проект перепланировки с возведением антресоли, площадь которой не превышала 40% от общей площади помещения. Это позволило классифицировать работы как перепланировку, а не реконструкцию, и значительно упростить процесс. Чтобы гарантировать безопасность, были проведены все конструктивные расчеты для антресоли и лестницы.
• Результат: Собственник получил готовый проект, техническое заключение и технический план. Мы успешно зарегистрировали изменения в ЕГРН. Подробнее о результатах работы читайте в полной версии кейса.
• Сроки: 5 дней — разработка проекта перепланировки и технического заключения. 3 дня — подготовка технического плана для Росреестра. Регистрация в Росреестре – после суда.

Хотите разобраться в процессе согласования от А до Я? Изучите нашу основную услугу Согласование антресоли в нежилом помещении (это полезно, чтобы понимать полный цикл работ и требования законодательства).

Больше примеров наших работ смотрите в разделе Кейсы.

Год выполнения работ: 2023

Заказчик: юридическое лицо (собственник нежилого здания)

Адрес объекта: г. Москва, проезд Золоторожский, д. 3

Площадь объекта (нежилое помещение): 222.3 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Сроки выполнения работы:

• оформление проекта и технического заключения на перепланировку – 5 дней
• оформление технического плана после перепланировки – 3 дня

Перепланировка с возведением антресоли – это очень популярное и эффективное решение для бизнеса. С примерами таких работ вы можете ознакомиться по ссылке. Чтобы заказать услуги и уточнить условия сотрудничества, звоните экспертам ООО «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

Успех бизнеса складывается из разных факторов, в том числе и за счет максимально эффективного использования площади зданий и помещений. Естественное желание собственника – увеличить ее, чтобы расширить производство, сделать дополнительные зоны для приема клиентов или сделать более удобным работу штатного персонала. Для этого есть разные решения. В помещениях с большой высотой им может стать возведение антресоли. Это площадка на возвышении с лестницей. Там может вести обычную деятельность и даже создавать новые помещения.

В 2023 году вариант с устройством антресоли заинтересовал собственника офисных помещений в одном из нежилых зданий Москвы. Он увидел это в статьях и описании кейсов на сайте компании «Смарт Вэй», попросил подробнее рассказать о порядке действий. Вводные данные таковы:

• в нежилом помещении располагаются комнаты и рабочие зоны для руководства, колл-центра и технического отдела;
• за счет возведение перегородок удалось частично оптимизировать пространство, но там все равно тесно и неудобно в плане текущей работы;
• высота помещения составляет более 5 метров и возведение антресоли точно поможет улучшить ситуацию с пространством для работы сотрудников.

Уже при согласовании эскиза помещения с будущей антресолью собственник оценил все перспективы. На новое пространство можно вынести комнаты для руководящего состава, стеллажи с документацией и многое другое. В нижней части помещения будут работать обычные сотрудники, причем показатель площади на одно рабочее место увеличится почти вдвое. Это более чем эффективное решение.

Если размер антресоли не превышает 40% от площади помещения, все работы подпадают под перепланировки. В связи с этим перед специалистами ООО «Смарт Вэй» были поставлены следующие задачи:

• подготовить примерный эскиз помещения после перепланировки;
• провести комплекс обмеров и обследований на месте, собрать данные для проектирования;
• сделать конструктивные расчеты по лестнице, балкам, опорам и другим элементам антресоли;
• оформить проект перепланировки и техническое заключение;
• подготовить технический план после завершения работ;
• помочь пройти регистрационно-учетные действия в Росреестре, так как при перепланировках с антресолью там часто возникают сложности.

При подписании договора был согласован срок оформления всех документов – 5 дней (проект и техзаключение) и 3 дня (технический план). И хотя сроки для собственника были не самым важным критерием, он оценил скорость выполнения работы нашими специалистами.

Особенности согласования перепланировки с антресолью в нежилом здании

Обычно перепланировка в нежилых зданиях не вызывает особых проблем. Согласовывать такие работы не нужно, а проектную документацию утверждает сам собственник. Исключением является только перепланировка с изменением фасадов, да и то не всегда. Но возведение антресоли заметно усложняет задачу по следующим причинам:

• важно соблюсти требование по пропорции антресоли и помещения (до 40%), так как иначе уже будет реконструкция с появлением нового этажа;
• даже при соблюдении указанного требования Росреестр все равно с завидным постоянством отказывает заявителям, считая антресоль новым этажом, а выполненные работы реконструкцией;
• наша компания уже имеет положительную практику по оспариванию отказов в суде, но это занимает несколько месяцев.

Все перечисленные нюансы мы разъяснили заказчику при согласовании условий договора. Поэтому при получении отказного решения от Росреестра не просто передал его юристу компании «Смарт Вэй» для подготовки иска. В итоге, пусть и после судебных процедур, мы добились положительного результата.

Еще одной важной задачей является проведения конструктивных расчетов. Нам нужно убедиться, что состояние и несущая способность конструкций позволит выдержать дополнительную нагрузку. Расчеты включаем в состав приложений проекта и техзаключения. Для этого важна информация, предоставленная собственников – о численности людей и характеристиках оборудования, которые будут на антресоли. Желательно указывать эти данные с «запасом». В любом случае, в проекте прописываем условие, что сделанные расчеты действительны только при соответствии заявленных данных действительности.

Почему обратились в ООО «Смарт Вэй»

Собственник помещения раньше не имел дело с проектным компаниями и не являлся клиентом ООО «Смарт Вэй». Нас он выбрал, по сути, случайно, когда увидел в поисковике статью о преимуществах антресоли. Связавшись с экспертами нашей компании, заказчик обратил внимание на следующие преимущества:

• сопровождение всех процедур от начала до конца, пока не будет получен положительный результат;
• оформление всех документов, которые будут нужны для перепланировки и обновления сведений в ЕГРН;
• качество работы, что гарантирует высокая квалификация специалистов «Смарт Вэй».

Сроки выполнения работ являются еще одним преимуществом нашей компании, хотя в данном кейсе это был не самый решающий фактор.

Обращаем внимание, что при перепланировках часто требуются дополнительные услуги, которые может предложить ООО «Смарт Вэй». В частности, изменение планировки может повлиять на состояние пожарной безопасности. Мы успешно решаем такие задачи – проводим аудит, переоформляем комплект обязательных документов, разрабатываем проект на системы противопожарной защиты. Эти нюансы вы можете уточнить на консультации у экспертов.

Что сделали специалисты компании «Смарт Вэй»

При заключении договора мы попросили собственника предоставить данные для расчетов по антресоли. Это было сделано в течение дня. Также от заказчика был получен технический паспорт с поэтажным планом. Этот документ дает представление об исходных характеристиках объекта. Эксперты «Смарт Вэй» сравнили их с кадастровыми сведениями из выписки ЕГРН. Ее мы запросили самостоятельно.

До перепланировки обязательно согласовываем с заказчиком схему (эскиз) помещения. Там показываем все, что появится после перепланировки. Наличие согласованного эскиза позволяет избежать спорных моментом, если клиент вдруг решает все переделать иначе. Далее мы приступили к основной части работы и направили техника-инвентаризатора для обследований.

Выезд на место, обследования и обмеры

Помещение, в котором предстояло возвести антресоль, было оперативно освобождено от персонала и оборудования (на время проведения работ). Это упростило процесс обследований с обмерами. Они были выполнены за день. На месте наш представитель собрал данные обо всех расстояниях, габаритах проемов и т.д. Были осмотрены конструкции на предмет возможных повреждений и трещин. Информация после обмеров была внесена в содержание абриса.

Обмерные работы важны и для подготовки технического плана. С этим документам собственник или его представитель обращается в Управление Росреестра уже после перепланировки (для обновления сведений в ЕГРН). Разработкой техплана занимается кадастровый инженер «Смарт Вэй», который прошел аттестацию.

Проект перепланировки и техническое заключение

Так как перепланировка еще не была сделана, мы разработали проект и техническое заключение. В состав проектных решений входило следующее:

• возведение перегородок с дверными боками, в результате чего были образованы 4 комнаты;
• устройство антресоли из сборно-разборных конструкций;
• устройство лестниц на антресоль с ограждениями;
• устройство сантехнического оборудования в одной из комнат;
• возведение перегородок с дверными боками на антресоли, в результате чего были образованы 2 комнаты (офис руководства и переговорная).

До перепланировки площадь помещения составляла 162.2 кв. м. (по сведениям из ЕГРН). Формально, таковой она и осталась, поскольку антресоль не учитывается в подсчете площадей для кадастра. По факту, площадь помещения после перепланировки стала 222.3 кв. м.

В проекте есть графические материалы – планы помещения до и после перепланировки, демонтажно-монтажный план. На них наглядно видно, что и как изменится после завершения работ, как выглядит конфигурация антресоли и лестниц. В техническом заключении были указаны выводы о допустимости и безопасности работ (соответствие нормативным актам, нагрузкам и состоянию конструкций).

Конструктивные расчеты для антресоли и лестницы

Расчеты по нагрузкам и характеристикам конструкций антресоли были сделаны в ходе проектирования. Вы можете увидеть, как это выглядит в содержании документов. Важное значение уделяем усилениям конструкций, местам их соединения и крепления. И хотя расчет выполняет программа, многое зависит от правильности и точности вносимых в нее данных. Поэтому конструктор «Смарт Вэй» выполняет крайне важную и ответственную задачу.

Технический план

Получив проект и техзаключение, собственник приступил к выполнению строительных работ. Когда они были завершены, кадастровый инженер начал оформление технического плана. Помимо прочего, он указал в документе:

• какие работы были выполнены в нежилом помещении (текстовая часть и демонтажно-монтажный план);
• как изменилась площадь помещения с обоснованием и выводами;
• как выглядит новая планировка помещения, где появилась антресоль с лестницей, перегородки (текстовая часть, планы помещения до и после перепланировки).

На оформление техплана ушло 3 рабочих дня. Документ был сделан в электронном виде и заверен ЭЦП. Все материалы в Управление Росреестра мы направили через онлайн-сервис.

Регистрационно-учетные действия в Росреестре

Как и ожидалось, у регистратора Росреестра возникли вопросы к документам на перепланировку с антресолью. Сначала мы получили решение о приостановке, а затем и об отказе в регистрационно-учетных действиях. Причиной, как и было указано выше, стало отнесение выполненных работ к реконструкции. Поскольку это не так, юрист компании «Смарт Вэй» подготовил иск и обратился в суд.

В судебном процессе, который длился почти 3 месяца, мы подробно обосновали свою позицию и представили необходимые доказательства. Суд удовлетворил требование и обязал Управление Росреестра внести новые сведения в ЕГРН. После этого нам осталось получить выписку и передать ее заказчику. На этом работа была завершена, а появление антресоли в нежилом помещении стало официально законным.

Результат работы

По результатам работ все поставленные задачи были выполнены. Собственник помещения в нежилом здании:

• получил документы для проведения перепланировки;
• увеличил полезное пространство помещения и оптимизировал работу персонала;
• избежал штрафов, которые могли бы взыскать за несогласованную перепланировку и нарушения норм строительной безопасности.

Несмотря на сложности, которые возникли при обращении в Росреестр, все было завершено положительно.

Если вам тоже интересуют услуги по оформлению документов и согласованию перепланировок с антресолью, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Наши эксперты помогут даже в самой сложной ситуации!