Кадастровый учет недвижимости заключается во внесении в госреестр ЕГРН сведений о существовании объекта и основных характеристиках, позволяющих его идентифицировать. Правила кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе и при аренде объектов, зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ). Долгосрочный договор аренды Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость: если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа; аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года; для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН. Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными. Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН. Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями. Недвижимость, построенная до 2013 года, подлежит кадастровому учету по заявлению собственника, в том числе при совершении сделок (купля-продажа, аренда и т.д.). Комментарий специалиста. В связи с актуальными изменениями в законодательстве, с...
Далее
Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от от 13.07.2015. Что такое часть помещения и как правильно зарегистрировать договор аренды читайте в статье. Изменения в 2019 году Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них. Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними. Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих кадастровый учет части помещений (зданий) и регистрационных действий в ЕГРН с ними. Мнение эксперта. Главное нововведение — регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно....
Далее
Учет аренды — важная процедура, которая требуется для многих собственников и арендаторов для участия в государственных тендерах, получения лицензия и т.п. Сделки аренды представляют собой передачу объектов недвижимости во временное владение и пользование арендатору на условиях возмездности. Помимо оформления условий сделки в письменном документе, договор аренды должен предусматривать подтверждение законных прав арендодателя на распоряжение предметом договора. Совершение любых юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества требует надлежащим образом индивидуализировать их путем постановки на кадастровый учет и внесением сведений в ЕГРН. Однако и арендные правоотношения требуют совершения аналогичных действий в отношении предмета договора. Учет аренды помещения К самостоятельным объектам недвижимого имущества, которые могут выступать предметом арендных правоотношений, относятся: объекты капитального строительства (имущественный комплекс, здание и т.д.); помещение в имущественном комплексе; часть помещения. Гражданский кодекс РФ регламентирует, что совершение сделок с недвижимостью, в том числе аренды, требует проведение регистрационных действий с внесением сведений в ЕРГН. Исключение предусмотрено только для сделок, срок которых не превышает одного года. Процедура регистрации осуществляется по общим основаниям, предусмотренным Законом № 218-ФЗ. При согласовании условий договора подразумевается, что предмет аренды надлежащим образом оформлен: проведена процедура учета в кадастровых органах, сведения внесены в ЕГРН после процесса регистрации. В подтверждение факта законного правообладания в контракте указываются кадастровый номер имущества, иные технические характеристики прикладывается кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН....
Далее
Учет необособленной части помещения возможен только при заключении договоров аренды. В иных случаях будет применяться правило, зафиксированное в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ – не допускается учет и регистрация прав на неизолированное и необособленное помещение. Разберемся, как подтверждаются признаки обособленности для объекта недвижимости, и какой порядок предусмотрен законом для учета и регистрации части помещения. Что такое обособленность Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14: под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение); изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов; обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия. Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953. Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору. Выделим ключевые правила кадастрового учета в...
Далее
Регистрация договора аренды с красными линиями будет возможна только при условии согласования перепланировки и отражении всех изменений объекта в техническом плане объекта недвижимости. В этом случае будет одновременно проведен кадастровый учет здания и/или помещения, а также регистрация арендного договора. Что означают красные линии при аренде Любой объект недвижимости имеет обязательные характеристики, которые отражаются в технической документации. При оформлении аренды эта информация указывается в содержании договора, а при прохождении государственной регистрации будут проверяться на предмет соответствия сведениям ЕГРН. Если объект не был поставлен на кадастровый учет, совершение любых сделок с ним запрещено с 2018 года. До 2013 года все параметры зданий и помещений фиксировались в технических паспортах, которые оформляли учреждения БТИ. Технический паспорт объекта мог содержать красные линии, что означало наличие несогласованных изменений при перепланировке. Срок действия техпаспорта составлял 5 лет, а если изменения в характеристики объекта осуществлялись в этот промежуток времени, требовалось повторное обследование и паспортизация. В настоящее время указанный документ утратил юридическую силу, вместо него должен оформляться технический план. Устранение красных линий, ранее отраженных специалистами БТИ на техпаспорте, для сдачи нежилого объекта в аренду происходит следующим образом: собственник должен заказать оформление проектной документации через организацию, имеющую допуск СРО; если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании, на основании проекта нужно оформить техническое заключение – этот документ должен подтвердить отсутствие...
Далее
Регистрация аренды части помещения без стен стала возможна после принятия Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать закон). Для этого нужно определить характеристики указанной части в договоре, зафиксировать их в техническом плане и пройти процедуру кадастрового учета и регистрации в Росреестре. Подробнее в статье. Как правильно составить документы Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия: определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам; параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования; с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия. Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане. Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие...
Далее