Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.
- Что такое перепланировка нежилого здания в Москве
- Что такое реконструкция нежилого здания в Москве
- Основные отличия перепланировки и реконструкции
- Этапы согласования перепланировки нежилых объектов в 2024 году
- Список полезных документов
- Этапы согласования реконструкции нежилых объектов
- Кадастровый учет перепланировки и реконструкции
- Основные проблемы и сложности
- Полезные советы
- Калькулятор стоимости согласования перепланировки
- Кейсы ООО Смарт Вэй
- Заключение
- Список использованной литературы
Что такое перепланировка нежилого здания в Москве
Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать) (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Перечни работ и порядок согласований для перепланировки в помещениях МКД можно найти в Постановлении № 508-ПП (скачать).
Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (скачать). С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:
- разборка перегородок или перенос их на другое место;
- устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
- устройство дополнительных санузлов;
- увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
- иные виды работ.
Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
| № п/п | Основные этапы узаконивания перепланировки в Москве | Описание |
| 1 | Проект перепланировки | Проектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции. |
| 2 | Заказ технического заключения | Техническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности. |
| 3 | Кадастровые работы | Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане. |
| 4 | Кадастровый учет | Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН. |
Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:
- документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
- на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
- в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.
Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.
Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.
Что такое реконструкция нежилого здания в Москве
В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.
На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:
- реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
- выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
- после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.
Комментарий эксперта. Ответственность за соблюдение проектной документации, технических регламентов и техники безопасности возлагается на подрядчика. Одной из гарантий компенсации возможного ущерба является страхование гражданской ответственности подрядчика. Оформление проектной и разрешительной документации должно осуществляться до фактического начала работ, в противном случае может грозить административная и уголовная ответственность.
Основные отличия перепланировки и реконструкции
Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:
- перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
- в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
- реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
- перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.
По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.
Этапы согласования перепланировки нежилых объектов в 2024 году
Приступать к проведению перепланировочных работ необходимо только после согласования проектной документации. По этой причине, первым этапом согласования будет являться оформление проекта в экспертной организации, имеющей допуск СРО. От квалификации эксперта и правильности составления проекта зависит положительное прохождение следующих этапов согласования перепланировки.
Проектная документация на перепланировку подлежит согласованию в следующем порядке:
- по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
- проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
- после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования – его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.
Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
Комментарий специалиста. При обращении для получения проекта и технического заключения, специалисты экспертной организации окажут сопровождение при урегулировании любых спорных вопросов с контрольными и надзорными органами. В частности, перечень заявленных работ будет строго соответствовать регламентированному списку по Приложению № 2, что позволит быстро получить акт согласования после перепланировки. Одновременно будет подготовлен технический план с учетом выполненных изменений.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического заключения |
| 2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
| 5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| 6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
| 7 | Скачать | Образец технического паспорта |
| 8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
Этапы согласования реконструкции нежилых объектов
Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться по результатам государственной или негосударственной экспертизы. Во втором случае к документации в уполномоченный орган прикладывается свидетельство об аккредитации.
После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.
Этапы согласования реконструкции нежилых объектов
Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться по результатам государственной или негосударственной экспертизы. Во втором случае к документации в уполномоченный орган прикладывается свидетельство об аккредитации.
После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.
Кадастровый учет перепланировки и реконструкции
После акта согласования перепланировочных работ или ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, все изменения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие действия:
- выбрать кадастрового инженера и представить ему всю документацию по выполненным работам и согласованиям, в том числе первоначальный проект;
- после проведения кадастровых работ оформляется технический план на здание и/или помещения, в котором будут учтены все изменения в характеристиках объекта;
- технический план и правоустанавливающие документы представляются в службу Росреестра для проведения кадастрового учета;
- в соответствие с нормами Федерального закона № 218-ФЗ проводится кадастровый учет изменений объекта, а все сведения вносятся в ЕГРН;
- правообладатель получает выписку из госреестра ЕГРН.
Только после прохождения процедуры кадастрового учета перепланировка или реконструкция будет надлежащим образом узаконена и завершена.
Комментарий специалиста. При проведении кадастровых работ будет осуществляться проверка соблюдения проекта и фактически выполненных работ. При отступлении от проекта согласование выполненных работ может быть невозможно без обращения в судебные органы.
Основные проблемы и сложности
На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией – оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.
Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.
Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию не допускается использовать объект недвижимости.
Полезные советы
Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции чревато не только затягиванием процедуры на долгие месяцы, но и денежными затратами и риском отказа в утверждении проекта. Избежать указанных неблагоприятных последствий можно только с помощью профессиональных специалистов экспертной организации, состоящей в саморегулируемой организации и обладающей допуском СРО.
При подготовке документации для согласования воспользуйтесь следующими рекомендациями:
- выбор экспертной организации необходимо делать с учетом профессионализма и опыта специалистов в указанной сфере деятельности – только в этом случае вы получите гарантию правильного оформления всех документов и положительного результата при согласовании;
- при необходимости узаконить самовольную перепланировку или реконструкцию непосредственное обращение в уполномоченный орган неизбежно повлечет наложение штрафа – только помощь профессиональных специалистов позволит соблюсти все нюансы административного или судебного порядка согласования выполненных работ;
- разграничение видов работ между перепланировкой и реконструкцией нередко представляет затруднения – устранение таких сложностей входит в полномочия экспертной организации при подготовке проекта и технического заключения.
Поскольку правила оформления технического заключения действуют только в Москве, в иных регионах РФ этот документ не выдается. Чтобы уточнить, какой из муниципальных органов занимается согласованием проекта перепланировки или выдачей разрешения на реконструкцию, рекомендуем воспользоваться информацией на официальных сайтах местных властей. Процедура кадастрового учета на территории РФ проводится при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональные центры.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Проектирование перепланировки | от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки | от 10000 руб. |
| 3 | Изготовление технического плана | от 8000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 12000 руб. |
| 5 | Проектирование реконструкции | от 35000 руб. |
Калькулятор стоимости согласования перепланировки
[stepFORM id=TE6XAhV]Кейсы ООО Смарт Вэй
Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР № 953.
Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.
Заключение
- Перепланировка – это строительные работы, влекущие изменение характеристик и конфигурации помещения. Работы можно выполнять на основании проекта, после обязательных согласований.
- Реконструкция – это строительные работы, влекущие изменение исходных параметров здания. Работы можно выполнять на основании проекта, положительного заключения экспертизы, разрешения на строительство.
- После реконструкции и перепланировки нужно оформить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре.
По всем вопросам, связанным с проектированием и согласованием реконструкции или перепланировки вы можете обратиться в ООО Смарт Вэй. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
