Приостановки в регистрации договора аренды начали массового появляться еще в 2017 году в связи со вступлением в силу нового ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”. Сейчас такие случаются намного реже, но некоторые арендаторы и арендодатели все еще могут получить отказ Росреестра. Основными причинами отказов в регистрации являются нарушения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ.
В статье мы рассмотрим основные причины приостановок, как с ними бороться, изучим несколько образцов выписанных приостановок и посмотрим на варианты их устранения.
- Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2024 году
- Виды приостановок регистрации договоров аренды части помещения
- Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения
- Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия сведений о полномочиях лиц
- Приостановка в регистрации договора аренды из-за наличия перепланировки в помещении
- Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов
- Срок приостановки в регистрации договора аренды
- Как снять приостановку в регистрации договора аренды
- В каких случаях могут отказать в согласовании перепланировки
- Согласовываете не в том госоргане
- БТИ не имеют права согласовывать перепланировку
- Перепланировка выходит за рамки: есть изменения фасадов или есть признаки реконструкции
- Как БТИ узаконивают красные линии: юридически только Росреестр имеет право выдавать законные документы
- Порядок согласования перепланировки
- Технический план и кадастровый учет
- Какие последствия влечет приостановка
- Как избежать приостановки
- Основные типы приостановок
- Нет технического плана
- Графическая часть договора не совпадает с планами в кадастре
- Выявлена перепланировка
- Не снят с учета старый договор аренды на этот объект недвижимости
- Кадастровый инженер не может исправить свои ошибки
- Список полезных документов
- В Росреестре нет поэтажных планов на объект недвижимости
- В Росреестре есть дублирующий объект недвижимости, и только на нем есть право собственности
- Не исправлены старые замечания Росреестра
- Заказать устранение приостановки
- Кейсы ООО Смарт Вэй
- Заключение
- Список использованной литературы
Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2024 году
Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2024 году в основном вызваны нарушениями ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот НПА полностью изменил процедуру и порядок регистрационных действий и заменил ранее существовавшие законы – ФЗ 221 и ФЗ 123. Для регистрации договора аренды с соответствующим заявлением может обратиться один из участников сделки – арендатор или арендодатель. При этом в случае передачи в аренду части объекта недвижимости (здания или помещения), заказать кадастровые работы по подготовке технического плана этой части, может также арендатор. Ранее для этого требовалась доверенность от собственника.
Регистрация договора аренды части помещения происходит только с одновременным учетом этой части в ЕГРН. То есть при подаче на регистрацию договора аренды части помещения или здания вместе с комплектом документов вы подаете также технический план для внесения сведений об объекте аренды в ЕГРН.
Договор аренды помещений, зданий и их частей должен содержать точное описание передаваемого объекта – в текстовом формате. Если в аренду передается объект недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, и он является самостоятельным объектом (имеет кадастровый номер), то прикреплять кадастровый паспорт к договору, который, кстати, теперь также не выдается, не нужно. Теперь все сведения об объекте недвижимости доступны регистратору – графику помещения он может самостоятельно увидеть в Едином государственном реестре недвижимости.
В случае аренды части помещения, договор также должен иметь четкое описание такого объекта – какие комнаты включены в состав части помещения, ее площадь, этаж, на котором она расположена. Графику части помещения заявитель прилагает к комплекту документов на регистрацию в виде технического плана, составленного кадастровым инженером.
Комментарий эксперта. Специалисты компании «Смарт Вэй» получают много вопросов от собственников недвижимости и арендаторов, о причинах приостановок в регистрации договоров аренды. Основная их часть касается аренды части помещений. Наша организация оказывает весь спектр услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Сформированная практика решения вопросов регистрации недвижимости в Росреестре позволяет оперативно решать проблемы клиентов. Подготовка технического плана для регистрации договора аренды части помещения в «Смарт Вэй» занимает 1 рабочий день.
Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Виды приостановок регистрации договоров аренды части помещения
Виды приостановок регистрации договоров аренды можно сгруппировать по основным ошибкам, допускаемым заявителями. Несмотря на развитую фантазию регистраторов Росреестра, есть общие многочисленные нарушения собственников и арендаторов, которые приводят к приостановлению регистрационных действий. Основные из них рассмотрим ниже.
Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения
Хотя правила учета части помещения или здания для аренды действуют уже давно, приостановки в регистрации по причине отсутствия технического плана на часть помещения носят массовый характер. Вместо положенного технического плана для внесения сведений в ЕГРН о части помещения, заявители приносят на регистрацию технические паспорта на объекты, где «красными линиями» выделают арендуемую часть, или поэтажные планы здания в печатном виде, или кадастровые паспорта – что угодно, кроме технического плана.
Конечно, не все готовы смириться с тем, что для регистрации аренды части помещения или здания нужно заказать технический план и заплатить за него определенную сумму (дополнительные расходы для заявителя). Но без него вы не сможете зарегистрировать аренду. Если кто-то убеждает вас в обратном – знайте, это мошенничество. Росреестр не принимает в качестве доводов ни судебную практику по другим аналогичным делам, ни какие-либо иные документы, кроме технического плана, оформленного на электронном носителе!
В случае приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй» и наши специалисты могут подготовить его для вас за 1 рабочий день.
Пример приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана.
Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия сведений о полномочиях лиц
Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия подтверждения полномочий лиц также является распространенной. При подаче документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ все документы в печатном виде должны быть подписаны лицами, уполномоченными на это. Если договор подписывают руководители организаций – требуется предоставление решения о назначении или протокола собрания участников организации. В случае подписания договора по доверенности – необходимо предоставить копию такой доверенности.
Заявитель, который подает документы на регистрацию, также должен быть уполномочен на это – доверенность, если он действует от имени стороны договора, или решение/протокол о назначении на должность руководителя. При подаче документов в электронном виде следует учесть, что договор аренды в таком случае должен быть подписан ЭЦП арендатора и арендодателя. А доверенность на подачу оформляется нотариусом также в электронном виде – с ЭЦП нотариуса. Копии документов заверяет заявитель своей ЭЦП. Несоблюдение этих требований приведет к приостановке в регистрации.
Приостановка в регистрации договора аренды из-за наличия перепланировки в помещении
Приостановка в регистрации из-за наличия перепланировки помещения – этот случай очень “популярен”. Почему? – два варианта: собственник объекта недвижимости вводит в заблуждение арендатора о том, что изменения этого объекта были согласованы в установленном порядке; перепланировка объекта недвижимости не была согласована надлежащим образом не по вине собственника.
Начнем с того, что любые изменения объекта недвижимости, из-за которых изменяется его конфигурация, являются перепланировкой, как минимум. Добавили перегородку – перепланировка, снесли стену – перепланировка…. Эти изменения следует внести в ЕГРН. Если изменения не внесены в ЕГРН – вы получите приостановку в регистрации договора аренды, пока перепланировка не будет согласована с Росреестром.
Так вот, получая в аренду часть помещения, вы должны проверить, хотя бы визуально, соответствует ли конфигурация всего помещения в целом сведениям об объекте в ЕГРН. Сделать это можно заказав выписку из ЕГРН на объект недвижимости, в котором вы планируете арендовать часть. Если вы увидите малейшие отступления – это перепланировка. И для начала ее надо согласовать. Аренду до этого момента вы зарегистрировать не сможете.
Собственник может уверять, что перепланировка согласована в надлежащем порядке, но это не так, если в ЕГРН содержатся иные сведения, чем по факту.
Здесь может быть также проблема в том, что собственник сам был введен в заблуждение организацией, которая оказала ему услуги по согласованию перепланировки. Мы сталкиваемся сейчас с ситуациями, когда заказчик нас уверяет, что перепланировку он согласовал в БТИ – заказал техническую инвентаризацию объекта, получил технический паспорт и поэтажные планы «без красных линий». И это означает, что БТИ согласовала его перепланировку. Но это не так! С 2013 года органы БТИ не имеют прав по согласованию перепланировок и переустройства объектов недвижимости!!! Их «красные линии», которые показывали незаконные перепланировки, сейчас никому не интересны – Росреестр сам проверяет комплект документов о наличии законной перепланировки. К таким документам относятся: проект, заключение, технический план. Ни технический паспорт, ни поэтажные планы БТИ для согласования перепланировки не подготавливаются!
И получается, что, подавая документы на регистрацию договора аренды части помещения, обе стороны уверены, что сведения о границах этой части внесены в ЕГРН и согласованы в Росреестре, а по факту они получают приостановку – Росреестр уведомляет их об отсутствии сведений в таком виде в ЕГРН. И даже если будет подготовлен технический план на часть арендуемого помещения, это никак не повлияет на выдачу приостановки в регистрации из-за наличия несогласованной перепланировки.
Что делать если перепланировка объекта недвижимости не согласована? – в компании «Смарт Вэй» нашли несколько способов зарегистрировать договор аренды части помещения, если в нем была произведена перепланировка. Наши специалисты подготавливают весь необходимый для этого комплект документов в срок от 1 рабочего дня – в зависимости от сложности произведенной перепланировки и площади объекта недвижимости. В отличие от частных кадастровых инженеров, компания «Смарт Вэй» имеет допуски к подготовке проектной документации (свидетельство СРО), что позволяет выполнять работы по согласованию перепланировок нежилых объектов недвижимости без привлечения сторонних организаций и тем самым – сэкономить средства заказчика.
Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов
Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов – довольно часто встречается сейчас. Ошибки могут быть допущены как в тесте договора, так и в техническом плане. Даже если вы принесете в Росреестр поврежденный электронно-цифровой носитель с техническим планом, – это уже будет причиной получения приостановки в регистрации.
То же самое касается формы доверенности – для подачи документов на регистрацию в МФЦ вам потребуется только нотариально удостоверенная доверенность от одной из сторон договора аренды. И в такой доверенности обязательно нужно предусмотреть возможность подачи документов для регистрации прав на объект недвижимости.
Формы договора аренды части помещения на срок более одного года вы можете посмотреть здесь.
Пример приостановки в регистрации договора аренда из-за ошибки в документах.
ФЗ №218 предусмотрен перечень документов для регистрации договора аренды. Гражданский кодекс II часть устанавливает требования к договору аренды. Руководствуясь нормами права, вы можете избежать приостановки в регистрации аренды по причине неправильного оформления документов.
Срок приостановки в регистрации договора аренды
Срок приостановки в регистрации договора аренды предусмотрен статьей 26 – общий срок не может превышать три месяца. Для отдельных случаев он может быть сокращен до одного месяца.
Если вы раньше времени устраните замечания Росреестра, это снимет приостановку, и вы получите зарегистрированный договор аренды. Но в случае, если вы не устраните замечания регистратора в установленный срок – получите отказ в регистрации, а заплаченная госпошлина перейдет в доход государства.
Если вы получаете приостановку в регистрации договора аренды, внимательно с ней ознакомьтесь, а лучше – подключите к работе специалиста. В компании «Смарт Вэй» решают вопросы приостановок в регистрации договоров аренды любой сложности. В кратчайшие сроки специалисты «Смарт Вэй» помогут вам устранить замечания Росреестра и получить ожидаемый результат.
Как снять приостановку в регистрации договора аренды
Как снять приостановку в регистрации договора аренды? – для этого необходимо устранить допущенные нарушения при подаче документов на регистрацию. Если вам Росреестр указал на несогласованную перепланировку – обычно, ее надо согласовать, в случае, если вы не подали на регистрацию аренды части помещения технический план – его следует заказать в уполномоченной компании, в случае неправильного оформления документов – ошибки надо исправить.
Все исправления и дополнительные документы надо предоставить в Росреестр (обычно – через МФЦ) и «прикрепить» их к ранее поданному комплекту. Это вариант для тех, кто заинтересован в скорейшем получении результата в виде зарегистрированного договора аренды. Но мы встречаем и такие случаи, когда собственники, а чаще – их представители, говорят, что они будут судится с Росреестром по приостановке и доказывать свою правоту в арбитраже. Этот вариант имеет право на существование, но суд с Росреестром обычно длится от одного года и более. Не думаем, что такой вариант устроит обе стороны договора аренды. Если вам юрист предлагает обойти требования Росреестра в приостановке, учтите, с чем вы в дальнейшем можете столкнутся.
Для своих клиентов компания «Смарт Вэй» предлагает все же устранить замечания Росреестра, тем более, что если вам помогают квалифицированные специалисты – вопрос решится быстро и качественно.
В каких случаях могут отказать в согласовании перепланировки
Отказ в согласовании или узаконивании перепланировки может происходить на разных стадиях – при оформлении проекта и технического заключения в экспертной организации, на этапе приемки выполненных работ, либо в процессе кадастрового учета. Как правило, перед вынесением решения об отказе, происходит приостановка рассмотрения документов. Это дает возможность устранить выявленные нарушения и продолжить процедуру согласования. Рассмотрим наиболее типичные случаи отказов, которые сопровождают процесс согласования перепланировочных работ.
Согласовываете не в том госоргане
Ввиду сложности и запутанности процедуры согласования различных видов строительных работ, правообладатель или заказчик могут ошибаться при выборе инстанции для подачи документов. В этом случае проектная документация будет возвращена без рассмотрения, либо направлена в надлежащий адрес по каналам межведомственного взаимодействия.
На территории Москвы согласование проекта на перепланировку жилого помещения входит в компетенцию Мосжилинспекции. Для нежилых объектов такое согласование не требуется, подтверждением законности и безопасности работ подтверждает заключением эксперта. Нарушением будет являться и обращение в учреждения БТИ, которые не только лишены полномочий по согласованию любой разрешительной документации, но и не могут изготавливать проекты.
Комментарий специалиста. При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только получите правильно составленные проект и техническое заключение. Для положительного решения вопроса с согласованием перепланировки вам будет оказано полное сопровождение на всех стадиях этой процедуры. После выполнения строительных работ экспертами нашей компании будет оказано содействие в получении акта приемочной комиссии, а быстро оформленный технический план позволит успешно пройти кадастровый учет в Росреестре.
БТИ не имеют права согласовывать перепланировку
С 2013 года, с введением системы кадастрового учета, органы БТИ утратили большую часть своих полномочий. Градостроительным кодексом РФ, а также Федеральными законами № 221-ФЗ и 218-ФЗ, БТИ не указано в перечне учреждений, обладающих правом оформлять проектную документацию или технический план, а также согласовывать документы на перепланировку.
В настоящее время в согласовании перепланировки и проведении кадастрового учета участвуют экспертные организации, службы Мосжилинспекции (для жилых объектов) и Росреестра. Кадастровые инженеры, уполномоченные на составление технических планов, подтверждают свою квалификацию аттестатом и допуском СРО. Учреждения БТИ не принимают участие в оформлении любых видов бланков и форм для перепланировок, однако из их архивов может быть запрошена документация, составленная по состоянию на 1 марта 2013 года.
Перепланировка выходит за рамки: есть изменения фасадов или есть признаки реконструкции
В Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП содержится Приложение № 2 с перечнем работ, относимых к перепланировке. Помимо этого, на объектах недвижимости могут выполняться и иные виды работ, требующие специализированного разрешения или согласования – переустройство, капитальный ремонт, реконструкция, изменения фасадов зданий и т.д. В частности, можно выделить следующие нюансы согласования отдельных видов работ:
- реконструкция связана с воздействием на несущие конструкции и элементы здания, а для ее проведения нужно получить разрешение на строительство через учреждения Госжилнадзора;
- для работ на фасадах зданий в столице проектная документация согласовывается со службой Москомархитектуры, поскольку может повлиять на единство архитектурно-творческого образа города;
- для узаконивания различных видов строительных работ, связанных с изменениями объекта недвижимости, будет совпадать только финальная стадия – на основании технического плана будет проводиться процедура кадастрового учета.
Таким образом, если на согласование представлен проект перепланировки, а фактически работы затрагивали фасадные площади или воздействовали на несущие конструкции, заявитель может получить обоснованный отказ. Чтобы избежать таких неблагоприятных последствий, специалисты экспертной организации заблаговременно учтут все требования нормативных актов при определении перечня работ. Также законодательство не запрещает комбинировать виды работ – реконструкция, проводимая на основании разрешения на строительство, будет включать в себя перепланировочные работы.
Совет эксперта. Если у вас возникают сомнения относительно видов работ, включаемых в перепланировку, эти вопросы будут разъяснены специалистами экспертной организации. Эксперты, имеющие допуск СРО, отвечают за правильность и достоверность проектной документации, а за нарушения при оказании услуг несут ответственность.
Как БТИ узаконивают красные линии: юридически только Росреестр имеет право выдавать законные документы
В период, когда учреждения БТИ имели право оформлять техническую документацию и проводили инвентаризацию объектов недвижимости, наличие красных линий на технических паспортах подразумевало отсутствие согласований на перепланировку или иных виды строительных работ. Устранить их можно было только следующими вариантами:
- проведением повторного обследования для устранения возможных ошибок;
- узакониванием фактически выполненных работ, в том числе в судебном порядке;
- восстановлением исходного состояния объекта.
В настоящее время технические паспорта утратили юридическую силу, а все характеристики объектов недвижимости содержатся в сведениях кадастрового учета реестра ЕГРН. Чтобы устранить красные линии на технической документации, нужно обращаться не в учреждения БТИ, а к кадастровому инженеру и в службу Росреестра. Юридическую силу сохраняет только документации БТИ, составленная на 1 января 2013 года.
С января 2017 года единственным правоустанавливающим документов на недвижимость является выписка ЕГРН, а выдача свидетельств о праве и кадастровых паспортов прекращена. Поэтому итогом согласования или узаконивания перепланировки может выступать только выписка Росреестра, в которой отражены изменения параметров объекта недвижимости.
Комментарий специалиста. Одним из оснований приостановки процедуры кадастрового учета в Росреестре является представление ненадлежащей документации. В частности, если заявителем представлен технический паспорт или иной документ, выданный БТИ, он не будет рассматриваться как основание для кадастрового учета. Устранить такое основание для приостановки кадастровых действий будет возможно только путем обращения к кадастровому инженеру и получения технического плана.
Порядок согласования перепланировки
Учитывая требования федерального и регионального законодательства, согласование перепланировочных работ для нежилых объектов на территории Москвы состоит из следующих этапов:
- заказ проекта перепланировки в экспертной организации, имеющий свидетельство об аккредитации и допуск СРО;
- оформление положительного технического заключения о безопасном состоянии несущих конструкций здания;
- выполнение строительных работ в соответствии с согласованной проектной документацией;
- оформление акта приемочной комиссии;
- обращение к кадастровому инженеру для обследования помещений и изготовления технического плана;
- обращение в службу Росреестра, где будет проводиться кадастровый учет изменений с внесением сведений в ЕГРН;
- получение выписки ЕГРН, в которой будут отражены изменения в конфигурации нежилого объекта недвижимости.
Получение выписки ЕГРН в службе Росреестра означает успешное завершение согласования перепланировки. Закон допускает узаконить фактически выполненные работы – эта процедура также сопровождается оформлением проекта и техзаключения, однако в большинстве случаев требуется обращение в суд.
Комментарий специалиста. Ускорить процедуру оформления документов и согласования можно путем обращения в организацию, имеющую большой штат экспертов и кадастровых инженеров. В частности, компания «Смарт Вэй» может оформить проект перепланировки за 1-3 дня, а одновременно будет изготавливаться техническое заключение. Подготовка технического плана после перепланировки также может осуществляться в течение одного дня.
Технический план и кадастровый учет
После завершения перепланировки в исходные характеристики нежилого объекта вносятся изменения, поэтому правообладателю или заказчику нужно пройти процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ признает правоустанавливающие документы и технический план основанием для кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый учет для нежилых объектов Москвы осуществляется следующим образом:
- после того, как приемочная комиссия утвердит акт выполненных строительных работ, заказчик должен обратиться к кадастровому инженеру;
- на основании подрядного договора инженер проводит обмеры и обследование измененного объекта, получает ЕГРН сведения кадастрового учета;
- в графическую и текстовую части плана инженер переносит все изменения в характеристиках объекта, при этом учитывается содержание акта приемочной комиссии;
- технический план подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.
Проведение кадастрового учета позволяет внести в госреестр ЕГРН все изменения объекта после перепланировки. По итогам обращения в службу Росреестра обновленные сведения о характеристиках нежилого помещения отражаются в реестре, о чем заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.
Какие последствия влечет приостановка
Если регистрация приостанавливается, у сторон возникает возможность устранить допущенные нарушения. Для этого в решении специалиста Росреестра указывается срок приостановки – в большинстве случаев, он будет составлять не более трех месяцев. Если арендодатель и арендатор своевременно учтут все претензии регистратора и представят обновленные или дополнительные документы, регистрация продолжится по общим правилам. При несоблюдении указанный предписаний в предоставленный срок, последует отказ в совершении регистрационной процедуры.
Какими способами можно устранить выявленные нарушения? Для этого арендодатель или арендатор могут выполнить следующие действия:
- представить новую версию договора, в котором будут учтены замечания регистрационной палаты;
- представить документы, подтверждающие полномочия собственника или арендатора;
- подтвердить наличие прав на совершение сделки;
- оформить технический план для постановки объекта на кадастровый учет;
- устранить реестровые ошибки в кадастровых сведениях и технической документации;
- представить соглашение о внесении изменений в договоре.
Если нарушения устранены сразу после вынесения решения, приостановка будет аннулирована. Поэтому при возникновении проблем с регистрирующим органом, сразу обращайтесь за помощью к опытным специалистам в сфере недвижимости и кадастра.
Комментарий специалиста. Приостановка может последовать, если на объект по договору до сих пор не снято обременение по предыдущей аренде. Такое происходит, если при досрочном расторжении договора, дополнительное соглашение не было представлено в Росреестр. В этом случае основание для приостановки устраняется надлежащим оформлением соглашения с предыдущим арендатором помещения и представления его на регистрацию. Чтобы соблюсти срок устранения претензий, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй».
Как избежать приостановки
Приостановка по любым основаниям автоматически увеличивает сроки регистрационной процедуры. Поэтому важно еще на стадии оформления договора и сопроводительных документов учесть все нюансы Федерального закона № 218-ФЗ. Обратившись за помощью в компанию «Смарт Вэй», вы получите полный комплекс услуг для заключения, расторжения и регистрации арендных договоров:
- помощь в оформлении прав собственника на помещение или здание с получением выписки ЕГРН;
- подготовка технической документации для согласования изменений объекта при перепланировке;
- оформление технического плана на части объекта недвижимого имущества, если это необходимо для оформления аренды;
- проведение повторных кадастровых работ по обследованию объекта для устранения реестровых ошибок;
- представительство и сопровождение следок в Росреестре при регистрации договоров аренды.
Если при попытке самостоятельно составить и зарегистрировать договор вы получили решение о приостановке регистрационных действий, наши эксперты помогут своевременно исправить документы или оформить все необходимые бланки.
Комментарий эксперта. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает и возможность обжалования решения регистрационного органа о приостановке или отказе. Сделать это можно через вышестоящее управление Росреестра или в судебном порядке. Поскольку продолжительность судебных тяжб может составлять несколько месяцев, прибегать к такому варианту решения проблемы нужно только в крайнем случае. Чтобы выбрать оптимальный способ устранения замечаний при регистрации арендных договоров и кадастровом учете объектов, обращайтесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй».
Основные типы приостановок
Нет технического плана
Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ указывает, что одним из оснований для кадастрового учета и регистрационных мероприятий является технический план на объект недвижимости. Согласно пункту 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие технического плана, равно как и других обязательных документов, будет являться законной причиной для приостановки учетных или регистрационных действий в службе Росреестра.
Оспаривание такого решения регистратора не имеет смысла, поскольку только технический план содержит обязательный перечень характеристик арендуемого объекта. Единственным вариантом устранить нарушение и возобновить процедуру будет являться изготовление технического плана. Этот документ должен соответствовать требованиям статьи 24 Закона № 218-ФЗ, в том числе:
- полномочия по обследованию объектов недвижимости и оформлению технических планов с 2013 года переданы кадастровым инженерам – профессиональным специалистам, обладающим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
- при составлении технического плана инженер учитывает сведения реестра ЕГРН в отношении обследуемого и иных объектов, а также актуальные изменения в характеристиках помещения или здания;
- техплан состоит из графической и текстовой части, в которых инженер указывает фактические параметры объекта недвижимости на момент обследования.
Необходимость в получении нового технического плана при регистрации арендного договора связана с любыми изменениями объекта – выделением его части для сдачи в аренду, перепланировкой конфигурации объекта под цели арендатора и т.д.
Также нужно учесть, что положения Федерального закона № 218-ФЗ предусматривают важное новшество – кадастровый учет и регистрация аренды проводится в рамках одной процедуры. Это существенно упрощает и ускоряет стадию заключения и регистрации договора, однако отсутствие технического плана не дает возможности воспользоваться таким правилом.
Комментарий специалиста. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите технический план в максимально сжатые сроки – в большинстве случаев документ будет оформлен в течение одного дня. Наши специалисты обладают всеми необходимыми разрешениями и допусками, а их квалификация позволяет решать проблемы любой сложности. На нашем сайте вы можете ознакомиться с примерами предыдущих работ, что подтверждает профессионализм и опыт кадастровых инженеров.
Графическая часть договора не совпадает с планами в кадастре
В графической части договора (схемах, планах и т.д.) стороны определяют границы арендуемого объекта (здания, помещения или их частей). При согласовании условий договора, стороны могут указать такие границы или местоположение объекта приблизительно, не задумываясь о последствиях своих действий. Между тем, в статье 26 Федерального закона РФ содержаться следующие пункты, допускающие приостановку регистрации аренды при несоответствии его условий с планами в кадастре:
- п. 50 ч.1 ст. 26 – не допускается проведение учета и регистрационных действий, если местоположение арендуемого объекта полностью или частично совпадает с границами другого помещения (кроме случаев, когда регистрируемый объект является преобразуемым);
- п. 49 ч. 1 ст. 26 – если в отношении арендуемого объекта имеются противоречия в сведениях кадастрового учета и представленных документах по сделке;
- чтобы устранить перечисленные несовпадения с кадастровыми сведениями, необходимо не только внести изменения в условия договора, но и получить актуальный технический план.
Указание примерного местоположения и границ арендуемого объекта не допускается, в Росреестр должна быть представлена только актуальная и достоверная информация. Таким достоверным и объективным документом может быть только технический план, выданный кадастровым инженером.
Комментарий специалиста. На практике может возникать ситуация, когда данные технического плана будут не совпадать со сведения кадастрового учета ЕГРН. Речь может идти о технической или реестровой ошибке, устранением которой занимаются должностные лица Росреестра или кадастровый инженер. В наиболее сложных ситуациях указанные ошибки могут устраняться в судебном порядке, а к участию в деле будут привлечены кадастровый инженер и представитель Росреестра.
Выявлена перепланировка
Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН представленным документам по аренде может быть вызвано проведенной перепланировкой. Работы по перепланировке должны быть согласованы в уполномоченных службах и ведомствах, после чего в кадастровые сведения будут внесены изменения. Согласование перепланировки для последующего кадастрового учета проходит по следующим этапам:
- оформление проекта в специализированной экспертной организации, обладающей допуском СРО;
- получение положительного заключения о безопасности несущих конструкций здания (данное требование предусмотрено только для объектов на территории Москвы);
- обращение к кадастровому инженеру для изготовления технического плана, в котором указываются все изменения после перепланировки.
Только при соблюдении всех правил согласования перепланировка будет признана законной, а на основании технического плана будет проведен кадастровый учет и регистрация договора аренды.
Комментарий эксперта. Если при обращении в службу Росреестра вы столкнулись с приостановкой кадастрового учета по указанной причине, вы можете узаконить перепланировки даже после выполнения работ. Ввиду особой сложности этой процедуры, все действия нужно осуществлять через экспертную организацию, которая быстро и правильно составит проектную документацию. Нужно учитывать, что при отказе в узаконивании проведенной перепланировки может потребоваться обращение в суд.
Не снят с учета старый договор аренды на этот объект недвижимости
При заключении договора аренды на объект устанавливается временное ограничение права собственности. Если договор заключен на срок более года, указанное ограничение будет внесено в реестр ЕГРН, а его аннулирование произойдет после истечения срока аренды. Таким образом, до момента исключения из ЕГРН сведений о предыдущем договоре, новое соглашение не будет зарегистрировано.
Чтобы устранить такую причину для приостановки и отказа в учете и регистрации, необходимо обратиться в службу Росреестра с заявлением об аннулировании сведений о предыдущем арендном ограничении права собственности. Получив выписку ЕГРН с отсутствием сведений об указанном ограничении, можно обращаться для кадастрового учета и регистрации нового договора аренды.
Кадастровый инженер не может исправить свои ошибки
Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН может быть вызвано технической или реестровой ошибкой, возникшей при переносе информации из технического плана. В большинстве случаев исправление этих ошибок происходит должностными лицами Росреестра в уведомительном порядке, либо путем возврата документов кадастровому инженеру. При устранении указанных ошибок кадастровым инженером нужно учитывать следующие положения статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ:
- исправление ошибок технического плана осуществляется на основании уточненных сведений от кадастрового инженера – такое решение праве принимать регистратор Росреестра в пятидневный срок, если оно затрагивает права на недвижимость;
- если выявленная ошибка затрагивает законные интересы правообладателей или может причинить вред имущественным интересам, ее устранение допускается только в судебном порядке (кадастровый инженер, допустивший ошибку, будет привлечен к участию в деле в качестве специалиста или эксперта);
- правом на обращение в суд обладают правообладатели объекта недвижимости, либо должностные лица Росреестра.
Как правило, документы для устранения реестровой ошибки направляются тому же кадастровому инженеру, который изготавливал технический план.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического заключения |
| 2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
| 5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| 6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
| 7 | Скачать | Образец технического паспорта |
| 8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
В Росреестре нет поэтажных планов на объект недвижимости
Система кадастрового учета в РФ, введенная в 2013 году, предусматривает внесение всех сведений о характеристиках объекта в реестр ЕГРН. Однако принудительная обязанность провести кадастровый учет для объектов, введенных в эксплуатацию до 2013 года, отсутствовала. Это приводило к ситуациям, когда попытка зарегистрировать договор на помещение в таких зданиях завершалась отказом по причине отсутствия в Росреестре поэтажных планов.
Устранить такую проблему можно следующими действиями:
- основанием для проведения учета является технический план, поэтому правообладателю объекта нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения обследования;
- по результатам обмеров в состав технического плана будут включены поэтажные планы этажей с отображением всех помещений;
- если в отдельном помещении проводится перепланировка, изготовление поэтажного плана здания также является обязательным требованием (в этом случае на поэтажном плане отражаются все изменения в конфигурации отдельных помещений).
Если объект был веден в эксплуатацию до 2013 года, для подготовки поэтажных планов могут использоваться сведения технической инвентаризации, ранее проводимой учреждениями БТИ. Для этого кадастровый инженер запросит необходимую информацию и укажет на этот факт в своем заключении. Нужно учитывать, что в настоящее время учреждения БТИ не обладают полномочиями по изготовлению документации на объекты недвижимости, в том числе технических и поэтажных планов.
Комментарий специалиста. Если у правообладателя объекта недвижимости сохранились технический или кадастровый паспорт, а также иная документация органов БТИ, эти бланки не будут иметь юридического значения. С января 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена, так как Федеральным законом № 218-ФЗ единственным правоустанавливающим документом на недвижимость признается выписка из госреестра ЕГРН. Также нужно учесть следующее правило – с марта 2018 года совершение любых сделок с недвижимостью, в том числе сдача помещений и зданий в аренду, будет запрещена для объектов, не прошедших кадастровый учет.
В Росреестре есть дублирующий объект недвижимости, и только на нем есть право собственности
Каждый объект недвижимости может быть поставлен на кадастровый учет только один раз, а для индивидуализации объектов предусмотрена система уникальных кадастровых номеров. Указанный номер сохраняется за объектом на весь период его существования, а повторный кадастровый учет того же объекта не допускается. Если для кадастрового учета арендуемого помещения и регистрации договора представляются документы на дублирующий объект недвижимости, службой Росреестра будет вынесено решение о приостановке.
При совпадении сведений будут устанавливаться следующие обстоятельства:
- наличие зарегистрированного права собственности на дублирующий объект (эти сведения также подлежат отражению в госреестре ЕГРН);
- наличие у ранее зарегистрированного объекта уникального кадастрового номера в ЕГРН;
- причины совпадения сведений – указание ошибочных характеристик в договоре аренды; наличие изменений объекта недвижимости, не представленных для кадастрового учета (например, изменение характеристик после перепланировки, реконструкции), и т.д.
Надлежащим правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости является только выписка ЕГРН. Из содержания выписки можно достоверно узнать о правообладателе объекта, его характеристиках и параметрах, зарегистрированных ограничениях и обременениях.
Не исправлены старые замечания Росреестра
Если в процессе кадастрового учета и регистрации выявляются основания для приостановки, должностным лицом Росреестра выносится соответствующее решение и направляется в адрес заявителя. В большинстве случаев, срок приостановки не может превышать трех месяцев (исключения из этого правила регламентированы статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
Дальнейшее развитие событий, после вынесения решений о приостановке, зависит от действия заявителя и иных заинтересованных лиц:
- если заявитель устраняет основания для приостановке в срок, указанный регистратором Росреестра, кадастровый учет и регистрационные действия будут продолжены на общих основаниях (например, если будет представлен технический план, ранее не включенный в пакет документов для кадастрового учета);
- если указанные основания для приостановки не устранены в предложенный срок, должностным лицом Росреестра выносится решение об отказе в проведении учета или регистрации;
- решения о приостановке или отказе в проведении учета или регистрации аренды могут быть обжалованы заявителем в административном и судебном порядке.
Заказать устранение приостановки
В компании Смарт Вэй собраны сборники приостановок на каждый пункт и подпункт приказа 953 и ФЗ 218. Мы имеем столь обширную базу и опыт общения с Росреестром, что часто выступаем как эксперты в судебных спорах и профессиональных экспертизах. Позвоните нам по одному из номеров телефонов и получите профессиональную консультацию.
Предварительные расценки на наши услуги можно увидеть ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Разработка договора аренды | от 5000 руб. |
| 2 | Разработка договора аренды на часть помещения или здания | от 5000 руб. |
| 3 | Оформление технического плана на сдаваемое помещение | от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
Кейсы ООО Смарт Вэй
Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР № 953.
Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.
Заключение
- Отказ в регистрации договора аренды может быть вызван нарушениями Гражданского кодекса РФ, Федерального закона № 218-ФЗ, других нормативных актов. .
- Для регистрации аренды с перепланировкой оформляется проект, проводятся его согласования. После завершения перепланировки нужно заказать технический план у кадастрового инженера.
- Для регистрации нужно представить в Росреестр договор аренды, технический план. В выписке ЕГРН после регистрации будут указаны новые характеристики помещения.
ООО Смарт Вэй оказывает услуги по оформлению договоров аренды, проектов перепланировки и технических планов, устранению оснований для отказа в регистрации. Обращайтесь, мы подробно расскажем обо всех нюансах перепланировки и регистрации аренды.
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
