Согласование перепланировки на складе – рассказываю порядок

Склады изначально относятся к нежилым объектам. Это сказывается на порядке согласования перепланировки, если ее решил провести собственник или арендатор. При изменении планировки в отдельно стоящем нежилом здании нам не нужно получать разрешение на «внутренние» работы. Поэтому, в общем случае, достаточно заказать проект с техническим заключением. При определенных условиях, если проектные решения связаны с изменением фасадов, их нужно согласовать. О самых важных нюансах, которые нужно знать о перепланировке на складе, я расскажу в этой статье.

Как целевое назначение склада влияет на производство и согласование перепланировки

Вы используете склад для временного хранения товаров, их приемки и отгрузки. Чтобы работа была максимально эффективной, важно продумать планировочные решения. В общем случае, на более-менее крупных складах в отдельных зданиях мы увидим:

• помещения, где хранятся товары (на стеллажах, паллетах и т.д.);
• места приемки и отгрузки (выдачи) товаров, в том числе с въездами в само здание, проемами в стенах и т.д.;
• комнаты и офисы для работы персонала, приема клиентов, хранения документов, отдыха и т.д.

Вполне может быть, что на складе у вас будет место для приема пищи (столовая и т.д.), раздевалка, подземные стоянки для транспорта и погрузчиков, транспортеров, манипуляторов. Вся организация внутреннего пространства относится к планировке. Изначально она определяется проектными решениями по строительству. Но и при эксплуатации склада можно изменить планировку различными способами. Именно об этом будем говорить в статье.

Полноценные склады всегда размешают только в нежилых зданиях. Это важный момент для согласования перепланировки. Если указанный объект расположен в Москве, то мы руководствуемся Постановлением № 432-ПП. Там перечислены виды работ, которые можно сделать без разрешения на строительство. Что касается профиля здания, то при разработке проекта нужно учитывать положения сводов правил. Ранее был разработан СП 57.13330.2010 «Складские здания». Но он был фактически отмене после принятия СП 56.13330.2021 на производственные объекты.

В любом случае, если вы хотите изменить планировку склада, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы обязательно подберем решения, которые сделают работы в здании и помещениях более эффективной. Для вас это будет не только удобно, но и безопасности с точки зрения строительных и пожарных требований.

Можно ли при перепланировке на складе возвести новый этаж и как согласовать такие работы?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Новый этаж в здании – это всегда реконструкция. Ее согласовать значительно сложнее и дольше, чем изменение планировки. Также стоит отметить, что в большинстве случаев для склада достаточно одного или нескольких помещений с приличной высотой. А для них мы можем предложить вариант с антресолью. По сути, это условный этаж, который может занимать до 40% от площади помещения. Согласовать антресоль можно как перепланировку, и без особых сложностей.

Можно ли сделать перепланировку на складе, который находится в помещении МКД

В жилфонде склады размещать нельзя. Но они могут быть как подсобные помещения магазинов, точек общепита (рестораны, кафе и т.д.), других заведений и организаций. Соответственно, мы будем менять и согласовывать новую планировку не склада, как такового, а просто нежилого помещения. Регламент всех действий описан в Постановлении № 508-ПП.

Объективно, для изменения планировки в помещениях МКД намного больше ограничений. Чего стоит только обязанность получить разрешение от собственников других помещений дома, если наши работы связаны с задействованием несущих конструкций или иного общедомового имущества. Тем не менее, если строго следовать нормам Постановления № 508-ПП, то все возможно. Помощь с согласованием вы получите, если обратитесь в компанию «Смарт Вэй».

Список полезных документов

Рассказываю по шагам, как согласовать перепланировку на складе

Как собственник или арендатор склада, вы можете изменить его планировку для следующих целей:

• чтобы оптимизировать внутреннее пространство – образовать или разделить помещения, поставить перегородки и разграничить места для хранения разных видов товаров, и т.д.;
• чтобы сделать более удобным процесс разгрузки и отгрузки товаров – тут могут появиться проемы в наружной стене, либо вы увеличите их размер, измените форму и т.д.;
• чтобы вынести на высоту офисы, комнаты и какое-либо оборудование – этой цели можно добиться возведением антресоли (в принципе, там тоже можно организовать хранение товаров);
• чтобы сделать отдельные помещения для работы с клиентами и документами – сюда может входить и сервисная служба, куда будут сдавать бракованный товар.

Еще важно обеспечить надлежащие условия хранения на складе. Использование стеллажей не относится к перепланировке. А вот изменение схемы расположения или состава инженерных сетей и сантехнического оборудование подпадает под определение «переустройство». Оно проводится отдельно или в комплексе работ при перепланировке.

Достаточно много специальных требований по пожарной безопасности складов. Часть их них тоже можно «закрыть» перепланировкой. К примеру, мы можем спроектировать и сделать новый эвакуационный выход. Отдельно разрабатываем проекты на системы противопожарной защиты (сигнализация, пожаротушение и т.д.). Их монтаж не относится к перепланировке. Но отсутствие обязательных систем или их ненадлежащие характеристики точно станут основанием для предписания от МЧС, взыскания штрафа. Чтобы избежать таких проблем, закажите в компании «Смарт Вэй» услуги по обеспечению пожарной безопасности – аудит, разработка документов, расчет рисков и т.д.

Можно ли путем перепланировки сделать склад из производственного здания?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Да, это вполне возможно, в том числе путем перепланировки. Освободить пространство под хранение товаров и размещение стеллажей/паллет поможет демонтаж перегородок и ненесущих стен. Вполне возможны и другие решения, тем более что технические требования к складам описаны в СП на производственные здания. При этом изменится только функциональное, но не общее назначение здания. Оно останется как «нежилое».

Какие проектные решения по изменению планировки актуальны для складов

Суть перепланировки – проведение каких-либо строительных работ. Они должны быть допустимы, соответствовать нормативным актам. С учетом норм Постановления № 432-ПП, для изменения планировки и переустройства на складе могут подойти такие решения:

• раздел, образование или изменение границ помещений/комнат (работы включают монтаж и демонтаж конструкций, устройство или заделывание проемов в стенах);
• создание новых проемов в наружной стене (вход, окна, входная группа), что относится еще и к изменению внешнего архитектурного решения;
• изменение размера и формы проемов под окна и двери, в том числе на стенах внутри склада;
• устройство новых лестниц (не на вышерасположенный этаж, а при перепаде высот в помещении, к окнам и площадкам для приемки/отгрузки товаров, и т.д.);
• возведение антресоли для целей, который я уже описал выше (как планировочное решение, антресоль включает основание, опоры, лестницу, ограждения и другие конструкции);
• изменения на инженерных сетях и сантехническом оборудовании (например, прокладка коммуникаций под отопление, вентиляционных коробов и т.д.).

В принципе, ничто не мешает указать в проекте все перечисленные выше работы и решения. Но зачастую собственник ограничивается установкой или демонтажом только одной-двух перегородок. Несмотря на то, что эти работы сложно назвать масштабными, на них все равно нужно оформить проект.

Проектные решения должны учитывать исходную планировку склада и фактическое состояние конструкций. Если несущие стены изношены и повреждены, то перепланировка изначально запрещена Постановлением № 432-ПП. Чтобы убедиться в возможности изменения планировки, наши техники и инженеры обязательно проведут обследования, визуальный осмотр.

Что касается изменений на фасадах, которые тоже возможны при перепланировке, то тут мы сверяем вводные данные с Постановлением № 94-ПП. Там указана пара десятков улиц Москвы (в основном, из центральной части). Если склад находится именно так, то вам придется согласовывать новые фасадные решения. Уполномоченным органом в этой сфере для столицы является Москомархитектура.

На предварительном этапе работ мы согласовываем с клиентом все решения по перепланировке. Для этого подойдет оформление эскиза, чертежей или упрощенных схем, где будет видно, что изменится на складе. Дальше мы начинаем работы с документами, которые являются обязательными для перепланировки в нежилом здании.

Состав документов, которые нужны для перепланировки

Чтобы законно сделать перепланировку на складе, нам нужны два документа. Прежде всего, это будет проект:

• в содержании проекта будут описаны все работы и решения, исходный и будущий вид помещений, требования по безопасности;
• разработать проект может компания, состоящая в СРО (соответствующий допуск есть и у ООО «Смарт Вэй», поэтому заказывайте проект у нас);
• проект утверждает сам заказчик, после чего он может нанять подрядную организацию и приступить к работам.

При разработке проекта мы учитываем общие требования нормативных актов, СП и стандартов. По мере необходимости, делаем расчеты по нагрузкам, описываем точные требования к материалам и характеристикам новых конструкций. Можно посмотреть пример из нашей практики, где как раз был разработан проект на перепланировки в здании производственно-складского назначения.

Еще одним документом, без которого не обойтись при перепланировке на складе, станет техническое заключение (ТЗК). Его тоже оформляют специалисты компании «Смарт Вэй». При подготовке проекта, как правило, еще запрашиваем технические документы из БТИ – паспорт, поэтажный план, ведомости помещений.

Требования безопасности

Забегая вперед, скажу, что в большинстве случаев мы можем сделать перепланировку на складе без специального разрешения (кроме изменений фасадов, если это требуется по Постановлению № 94-ПП). Чтобы обеспечить безопасность при производстве работ, будут важны соответствующие решения в проекте:

• по общим нормам технической и строительной безопасности (соответствие показателям несущей нагрузки и т.д.);
• по нормам пожарной безопасности во время перепланировки и для склада в целом (при эксплуатации объекта);
• по охране и безопасности труда сотрудников подрядной организации, выполнению отдельных видов работ.

Так как согласование по факту не требуется, именно на проектировщиков возложена ответственность за надлежащее описанием всех требований в проекте. У наших специалистов достаточная квалификация и опыт работы, чтобы спроектировать даже самую сложную перепланировку.

Где проходит согласование перепланировки на складе

Короткий ответ на этот вопрос – нигде. Власти не вмешиваются в процесс перепланировки для помещений нежилых зданий. Тем не менее, если в ходе работ выявят нарушения (например, при отступлении от проекта), то вполне могут последовать санкции – штраф, предписание об устранении, взыскание ущерба и т.д. По этой причине не приступайте к перепланировке без проекта и ТЗК, внимательно отнеситесь к выбору проектной и подрядной организации.

Если вам нужно согласовать новые фасадные решения складского здания по Постановлению № 94-ПП, обращаемся в МКА. Документы направляет в электронном виде. Таким же способом нам отправят уведомление с положительным решением. А после завершения работ нужно обратиться в МКА за заключением.

Что нужно знать о действиях собственника склада после перепланировки

Хотя согласовывать изменение планировки на складе не нужно, новая конфигурация помещений будет отличаться от исходных сведений ЕГРН. Чтобы привести все в соответствие, вы заказываете технический план. Оформит его кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». Дальше вы направляете документ в Управление Росреестра, где регистратор перенесет новые данные в ЕГРН.

По факту, запрос на кадастровый учет (именно так называется процедура) подаем через МФЦ. Оттуда техплан направят в Росреестра. Итогом всех действий станет выдача выписки из ЕГРН, что подтвердит завершение перепланировки с точки зрения закона.

У нас на сайте вы можете найти несколько кейсов, связанных с перепланировками на складе и в других видах нежилых зданий, с обеспечением пожарной безопасности. Подробности уточняйте у наших консультантов или через форму обратной связи.

Подведем итоги

• Вы можете сделать перепланировку на складе по тем же правилам, что в и нежилых зданиях с иным функциональным назначением. Проектные решения и работы выбираем в соответствие с Постановлением № 432-ПП.
• Специальное согласование для изменения планировки склада не требуется. В некоторых случаях нужно получать разрешение на фасадные работы, которые тоже могут входить в перепланировку.
• Документы, которые нужны для изменения планировки склада, вам оформят специалисты компании «Смарт Вэй».