Согласование перепланировки в культурном наследии

Понятие «культурное наследие» очень широкое. Сюда могут входить произведения литературы и искусства, памятники, объекты архитектуры и многое другое. Очевидно, что если речь идет о перепланировке в культурном наследии, то здесь возникает вопрос о возможности производства работ в помещениях соответствующих объектов. Это действительно сложнее, чем согласование в обычной ситуации. Специалисты компании «Смарт Вэй» имеют положительную практику по таким кейсам и готовы поделиться с нею читателями.

Если вы задумали изменить планировку помещения в объекте культурного наследия (будь то МКД или нежилое здание), не спешите. Сначала проконсультируйтесь у экспертов ООО «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо задайте вопрос на электронную почту info@smway.ru. Мы разъясним, что можно и нельзя сделать при перепланировке, куда и в какие сроки необходимо обратить на согласование.

Отличаются ли правила проведения и согласования перепланировок для объектов культурного наследия

Одно из основных направлений работы нашей компании – подготовка документов на перепланировки, помощь в их согласовании. Обычно этот процесс не так сложен, как кажется. Мы знаем, на какие нюансы обращают внимание чиновники надзорных органов и регистраторы Росреестра, где можно столкнуться с проблемами. Изменение планировки представляет собой комплекс строительных работ, которые будут описаны в проекте, других документах. Во многих случаях (а точнее, для перепланировки в помещениях нежилого здания) можно вообще обойтись без разрешений от гос. органов.

Все кардинально меняется, если перепланировку запланировал собственник помещения в объекте культурного наследия. Сам состав работ будет аналогичным (например, возведение или демонтаж перегородок, изменение проемов и т.д.). А вот их согласование усложнится:

• без разрешений нельзя выполнить даже работы с минимальными последствиями (в частности, Постановление № 508-ПП обязывает согласовывать даже косметический ремонт);
• процедура согласований, скорее всего, будет многоэтапной и сопровождается обращениями в разные ведомства;
• помимо работ, которые хочет выполнить сам собственник, могут ввести дополнительные обязательства в отношении предмета охраны;
• отказ в выдаче разрешения может быть связан с выводами уполномоченного органа или экспертов, если они увидят даже малейшую угрозу для охраняемого объекта.

Вот условный пример. Чтобы возвести или снести ненесущую стену внутри помещения нежилого здания, нужен проект. Еще мы готовим техзаключение, чтобы подтвердить допустимость и безопасность работ (в основном, с учетом характеристик несущих конструкций). Разрешение на изменение планировки не нужно, так как все происходит только внутри помещения. Если сносим или возводим любую перегородку на объекте культурного наследия, то может повлиять на вид или характеристики охраняемых элементов. Это может быть что угодно, от камина или уникальной двери, до арок или лепнины. Надзорный орган и эксперты будут проверять, как повлияют запланированные работы на предмет охраны. Даже если перепланировку разрешат, вас могут обязать обеспечить сохранность объекта.

Что значит приспособление объекта культурного наследия и можно ли это сделать перепланировкой?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Приспособлением называет процесс, который позволяет использовать объект культурного наследия в современных целях (под офисы, торговлю или иную деятельность). Для этого наверняка потребуются строительные работы, в том числе с изменением планировки. Гос. органы часто выставляют на продажу или под аренду уже готовые помещения, приспособленные под коммерческие цели.

Где найти разъяснения о порядке согласования

Процедуры согласования работ на объектах культурного наследия весьма запутаны с точки зрения обывателя. Все зависит от следующих вводных данных:

• в каком объекте проводится перепланировка (жилфонд, нежилое здание, мемориальная квартира и т.д.);
• что отнесено к предмету охраны (тут может быть множество вариантов, причем не всегда очевидных);
• скажутся ли работы по перепланировке на характеристиках и внешнем виде предмета охраны или объекта в целом;
• какие охранные обязательства возложены на собственника.

Основной нормативный акт федерального уровня – Закон № 73-ФЗ. Там установлены общие требования для всех работ на объектах культурного наследия, т.е. и для перепланировки. Еще очень важны нормы Постановления Правительства РФ № 530. Им описан порядок проведения историко-культурной экспертизы. Без нее не обойтись, если работы оказывают какое-либо воздействие на предмет охраны.

Что касается регионального законодательства, то расскажу о нем на примере Москвы. Прежде всего, применяем общие Постановления № 508-ПП и № 432-ПП для перепланировки в жилфонде и нежилых зданиях. Специальные нормативные акты тоже есть. Из них выделю следующие:

• Постановление № 723-ПП;
• Постановление № 949-ПП;
• Постановление № 58-ПП.

В этих руководящих документах есть регламенты под разные виды согласований, в том числе проектов и разделов с работами по сохранению объектов культурного наследия. Непосредственно на сайте ДКН (Мосгорнаследие) можно посмотреть разъяснения для собственников квартир и нежилых помещений в МКД.

В чем основные сложности согласования перепланировки на объекте культурного наследия

Чем отличается объект культурного наследия от обычного? Ответ прост – дополнительными мерами охраны со стороны государства. При этом режим охраняемого объекта обязаны соблюдать и собственники помещений в нем, арендаторы. Это в полной мере относится к перепланировкам, ведь они повлекут изменение характеристик (границы, площадь, конфигурация и т.д.). Все, что может потенциально сказаться на состоянии объекта культурного наследия, подпадает под государственный надзор.

Первый вопрос – можно ли сделать и согласовать перепланировку в культурном наследии? Да, причем об этом напрямую сказано в нормативных актах. Здесь мы рассказываем обо всем на примере Москвы, но и в других регионах правила примерного одинаковы. А вот со вторым, не менее важным вопросом (при каких условиях можно согласовать работы), все не так однозначно:

• согласовывать нужно любую перепланировку, если она проводится в отдельных помещениях или на объекте культурного наследия в целом;
• при согласованиях нужно получить не только обычные разрешения, но и специальные документы (в частности, заключение Департамента культурного наследия столицы);
• выбирать проектные решения нужно с учетом степени влияния работ на характеристики объекта (из-за этого многие варианты перепланировки будут недоступны для культурного наследия).

Вы легко можете проверить сами, подлежит ли охране здание, в котором расположено ваше помещение под перепланировку. Запись о таком статусе есть в выписке ЕГРН. Кроме того, перечни охраняемых объектов размещают в открытом доступе на региональных порталах.

Сложность в согласованиях заключается не только в необходимости соблюдать обязательные условия к производству работ, к сохранности объекта. В процедурах принимает участие надзорный орган (ДКН, он же Мосгорнаследие). А ведь во многих случаях еще придется проходить историко-культурную экспертизу, что непременно станет головной болью для собственника и существенно облегчит его карман. И при всем при этом нельзя гарантировать, что все завершится положительным результатом. Увы, таковы реалии и их нужно учитывать.

В чем заключается помощь вашей компании при согласованиях перепланировки в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Прежде всего, у нас есть СРО и лицензия на разработку проектов для работ на объектах культурного наследия. Это обязательное условие, которым могут похвастаться не все проектные компании. Но, пожалуй, более важным фактором является большой опыт согласования таких сложных кейсов. За последние годы мы неоднократно успешно проходили административные процедуры, оспаривали отказы в судах. И если наши эксперты увидят, что предложенный вариант перепланировки никогда не согласовать, мы честно предупредим вас об этом.

От чего зависит процесс согласования и перечень документов

Сначала мы смотрим, что хочет заказчик, т.е. какие работы он намерен сделать при перепланировке. Это важно по следующим причинам:

• изменения планировки могут повлиять на характеристики самого объекта, на его внешний вид, на отдельные охраняемые элементы – примером тут можно назвать увеличение или уменьшение оконного проема на фасаде, что на объекте культурного наследия согласовать невозможно или очень сложно;
• показатели нагрузок после проведения работ могут превышать допустимые – не стоит объяснять, что многие объекты построены очень давно, и состояние их несущих конструкций ухудшается даже по объективным причинам.

Из-за этого многие работы будут признаны недопустимыми и небезопасными для охраняемого объекта. Как вариант, для успешного согласования необходимо описать и обосновать в проекты меры по обеспечению сохранности. Это проверит ДКН, а если требуется, еще и историко-культурная экспертиза.

Итак, на процесс и сроки согласования перепланировки в культурном наследии обязательно влияют следующие факторы:

• какие работы и решения предусмотрены проектом, как и в какой степени они повлияют на характеристики объекта;
• требуются ли работы или дополнительные меры по сохранности объекта;
• где проводится перепланировка (имеется в виду нежилой фонд или МКД).

В обычных условия согласовать перепланировку в нежилом здании значительно проще, чем для помещений МКД. Для объектов культурного наследия так сказать нельзя. Вы будете обязаны подать документы в надзорный орган, обосновать безопасность и допустимость работ. Если выполнить их без разрешения, то непременно возникнут сложности с узакониванием.

Ни одна статья, даже самая подробная и полезная, не заменит общение или консультацию с экспертами. Это особенно важно для столь сложных кейсов, как перепланировка в культурном наследии. Позвоните нам, чтобы узнать обо всех нюансов под вашу конкретную ситуацию. Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.

Как правильно согласовать перепланировку в домах, отнесенных к объектам культурного наследия

Даже если перепланировка проводится в помещениях обычного дома, собственнику нужно пройти согласование. Если МКД является объектом культурного наследия, эта процедура будет сложнее. Еще важным моментом является увеличение расходов:

• на изготовление проектной документации (ее можно заказать только в лицензированной компании, которой является и ООО «Смарт Вэй»);
• на прохождение экспертизы, если она требуется (стоимость может достигать сотен тысяч рублей);
• на дополнительные меры по обеспечению сохранности объекта, если это необходимо при перепланировке.

На рынке объективно меньше компаний, которые предлагают услуги по оформлению проектов и сопровождению согласований. В больших городах есть хоть какая-то конкуренция. В небольших населенных пунктах вообще может не оказаться нужных специалистов, а задача собственника станет в разы сложнее.

Общие требования по согласованию перепланировок действуют и для объектов культурного наследия. Сюда входит:

• получение согласия от жильцов дома, если предстоят работы с задействованием общего имущества;
• оформление техзаключения, которым мы подтверждаем допустимость и безопасность работ;
• подготовка техплана после перепланировки, без которого не получить акт приемки;
• прохождение учетно-регистрационных процедур в Росреестре.

В Постановлении № 508-ПП перечислены работы, которые разрешены для помещений в МКД (с определенными условиями или без таковых). Но далеко не факт, что всех из них подойдут для объекта культурного наследия. Самый очевидный пример – нам не позволят изменить форму оконного проема в доме с уникальной архитектурой фасада. Даже замена остекления на другие виды оконных покрытий тоже может завершиться отказом.

Советуем не начинать никаких действий до консультации с нашими экспертами. После изучения ситуации и осмотра помещения мы сделаем предварительные выводы о перспективах согласования, возможных проблемах и рисках. Иногда приходится честно объяснять клиенту, что он вообще не может изменить что-либо в конфигурации. Если же собственник рискнет начать работы без проекта и согласований, ему точно не избежать огромных штрафов.

Особенности разработки проектной документации

Итак, сперва нам нужно посмотреть, что представляет из себя помещение под перепланировку. Осмотр и обследование проводим даже в обычной ситуации. Здесь же обращаем внимание на следующее:

• что относится к предмету охраны (зачастую это могут быть какие-либо архитектурные и конструктивные элементы за пределами помещения, и они могут пострадать);
• какое влияние окажут предстоящие работы на предмет охраны (если такового нет, то согласование будет попроще);
• можно ли выбрать альтернативные варианты изменения планировки, чтобы не столкнуться с работами по сохранению объекта.

По итогам обследований составляем акт о степени возможного влияния на параметры безопасности и надежности, характеристики объекта. Это дополнительный документ, который нужен только для согласования культурного наследия.

Обращаем внимание, что даже если работы по обеспечению сохранности не требуются, при перепланировке могут возникнуть проблемы. Часто происходит так – делая что-либо на основании разрешения, выявляют новые предметы под охраны (например, живопись на стене, скрытая штукатуркой). Об этом нужно сразу уведомить надзорный орган, который может приостановить работы. В итоге, все затянется. В худшем варианте собственнику вообще запретят продолжать перепланировку или введут новые охранные обязательства.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Согласование в многоквартирном доме, отнесенном к объектам культурного наследия

В столице, да и во многих других городах, очень много объектов культурного наследия. Как правило, они располагаются в исторической части. Это весьма привлекательно для бизнеса по многим причинам. Соответственно, чтобы привлекать клиентов и развиваться по другим направлениям, может быть выбрать вариант с перепланировкой.

Сначала немного вводных данных. Для согласования мы следуем Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, как и в обычной ситуации. Там есть несколько специальных требований для помещений, расположенных в домах, отнесенных к объектам культурного наследия. В рамках общего согласования, которое проходит в Мосжилинспекции, документы направят с запросом в ДКН. Далее все зависит от характера работ и их влияния на объект. Если его не будет, то ДКН оформит соответствующее заключение и перешлет в МЖИ. В принципе, это будет достаточным основанием для выдачи разрешения на перепланировки.

Если изменение планировки требует производства работ по сохранению объекта (а это бывает достаточно часто), порядок будет иным. Здесь ДКН не выдаст положительное заключение без выводов экспертов. При этом историко-культурная экспертиза проводится не по 508-ПП, а на основании федерального Постановления № 530.

А вот еще один важный нюанс. Для обычно перепланировки допускается ее узаконивание, даже если МЖИ не выдавала разрешение. Нам нужно лишь подтвердить техническим заключением (но не проектом), что выполненные работы безопасны и допустимы. Для объекта культурного наследия эти правила отличаются:

• если работы по сохранению объекта не требуются, то узаконить перепланировку можно через МЖИ (с направлением запроса и получением заключения в ДКН);
• если выполненные работы требовали мер по сохранению объекта, то ДКН точно выдаст отрицательное заключение, а в узаконивании будет отказано.

Формально, в п. 17 Постановления № 508-ПП не сказано про запрос в ДКН. Но ведь Мосжилинспекция сразу увидит по перечню, что узаконивается перепланировка на объекте культурного наследия. Чиновники МЖИ не могут оценить, как строительные работы повлияли на охраняемые элементы, поскольку это выходит за пределы их полномочий. Поэтому заявитель сразу получит отказ, и ему придется обращаться в Мосгорнаследие. Положительный исход будет только в случае, если при выполненной перепланировки не нужно было выполнять работы и принимать меры по сохранению объекта. Если все иначе, то ДКН гарантированно откажет.

Нужен ли специальный проект для согласования перепланировки в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Без проекта вам точно не получить разрешения. Но все оформляем следующим образом – если работы по сохранению объекта не требуются, обосновываем это в содержании проекта. Если это необходимо (по итогам обследования и составления акта), то в проектной документации делаем раздел на соответствующие работы. Именно он будет рассмотрен и согласован в ДКН, экспертами. Еще стоит добавить, что проект вы можете заказать только в компании, имеющей лицензию Минкульта РФ.

Когда нужна историко-культурная экспертиза

Сложность этой процедуры сопоставима с получением разрешения на строительство или реконструкцию. Как сказано в Законе № 73-ФЗ и подтверждено нормативными актами Москвы, собственник обязан заказать и оплатить историко-культурную экспертизу:

• если по проекту заявлены работы, которые могут оказать воздействие на предмет охраны;
• если самой целью работ является обеспечение сохранности объекта (например, это будет реставрация).

Экспертиза включает не только проверку проектной документации, но и выезд на место, осмотр и обследование. Именно от выводов эксперта зависит, заставят ли вас проводить дополнительные меры по обеспечению сохранности или будет достаточно проектных решений. Вмешиваться в ход исследования мы не можем. Отрицательные заключения выносят очень часто, а обжаловать их в суде можно далеко не всегда.

Без проведения работ по сохранности объекта

В целом, отличия в согласования перепланировки, которые зависят от характера и последствий работ, мы рассказали выше. Здесь же хотим подробнее раскрыть этот нюанс на одном из кейсов из практики ООО «Смарт Вэй». Итак, была выполнена работа при следующих условиях:

• по заданию собственника нежилого помещения на первом этаже дома-памятника мы разработали проект;
• перед проектированием мы обследовали не только само помещение, но и несущие конструкции, архитектурные элементы внутри и снаружи здания (чтобы оценит, повлияют ли на них предстоящие работы);
• мы изучили паспорт объекта, уточнили особенности его охраны;
• в самом помещении не было ничего, подлежащего охране, и это было подтверждено актом;
• исходя из полученных данных, мы указали в проекте, что работы по сохранению объекта не требуются, обосновали это результатами обследований и документами;
• наш специалист подал все документы по доверенности, дождался разрешения на перепланировку и передал его заказчику (в электронной форме).

В ходе проверки чиновники ДКН запрашивали дополнительную информацию. Но в данном примере особых сложностей не возникло. В дополнение скажу, что и после завершения работ, когда мы подали в МЖИ технический план (это требование закона), до оформления акта приемки снова направлялся запрос в Мосгорнаследие. В итоге, все прошло успешно.

С проведением работ по обеспечению сохранности объекта

В нашей практике были и другие примеры. К нам обратился собственник помещения, в котором изначально были охраняемые элементы (архитектурные формы на потолке, а также камин, выступающий частью внутрь помещения). Нам предстояло спроектировать работы по возведению перегородки. Она не приводила к увеличению нагрузок, но могла повлиять на состояние охраняемых элементов. Поэтому в проекте появился раздел с соответствующими мерами по обеспечению сохранности объекта. Решения предусматривали возведение перегородки с ограниченной высотой, чтобы не затронуть потолок, специальные меры по защите лепнины и покрытия камина.

В этом примере при согласовании возникло очень много вопросов. Во-первых, пришлось оплачивать экспертизу, причем эксперты тоже провели обследование на месте. Первоначальный объем решений по обеспечению сохранности был признан недостаточным. Нам пришлось дорабатывать раздел проекта и немного изменить характеристики перегородки. Только при таких условиях мы получили положительный акт экспертизы и заключение ДКН.

Согласование перепланировки в нежилых зданиях, отнесенных к объектам культурного наследия

Главное отличие для согласования перепланировки в нежилых зданиях – не нужно обращаться с документами в МЖИ. Но поскольку речь идет об объекте культурного наследия, то вам будет нужно заключение Мосгорнаследия. Как и в ситуациях, описанных выше, оно выдается:

• сразу, если представленный проект подтверждает отсутствие необходимости работ по сохранению объекта (т.е. отсутствует влияние на характеристики, параметры надежности и безопасности);
• после положительного акта (заключения) историко-культурной экспертизы, если в проекте есть раздел с работами по обеспечению сохранности объекта.

В остальном, требования те же – работы при перепланировке должны быть допустимы и безопасны, в том числе в плане охраняемых элементов и здания в целом, его внешнего облика.

Часто возникающие вопросы (FAQ) о согласовании перепланировки в культурном наследии

Что будет, если сделать перепланировку в объекте культурного наследия без согласований?

Узаконить такие работы будет попросту невозможно или слишком сложно. Не менее важно, что за нарушение правил использования объектов культурного наследия придется заплатить огромный штраф (сотни тысяч и миллионы рублей). Неузаконенные работы повлекут обязанность восстановить все в исходное состояние, что опять-таки будет лишними расходами.

Можно ли обжаловать отказ в согласовании перепланировки через суд?

Это возможно, пусть и не всегда. Причиной для отмены отказного решения (заключения) могут быть субъективные выводы экспертов, неверная оценка степени влияния работ на характеристики объектов. В нашей практике есть положительные примеры обжалования в суде, но все нужно смотреть по ситуации.

Нужно ли согласовывать перепланировку, если один из проектных решений является замена отделочных покрытий на потолке и стенах?

Об этом сказано в п. 25 Постановления № 508-ПП. Даже косметический ремонт (без изменения планировки) проходит согласование в ДКН. Причем в нормативном акте прямо прописано, что это требование распространяется на замену отделочных покрытий, а еще на установку кондиционеров, остекление балконов и лоджий.

Можно ли согласовать перепланировку в помещении объекта культурного наследия, переданного в аренду?

Решение о перепланировке всегда принимает собственник. Он может дать согласие на выполнение работ арендатору. Соответственно, если вы арендуете помещение, отнесенное к государственной или муниципальной собственности, за разрешением на перепланировку нужно обращаться в уполномоченное ведомство.

Зачем нужен научный отчет после перепланировки объекта культурного наследия?

Научный отчет действительно нужен после проведения работ, которые оказывают или могут оказать воздействие на предмет охраны. На основании этого документа Мосгорнаследие будет выдавать заключение и акт после перепланировки. Требования к оформлению научного отчета можно найти в федеральных и региональных нормативных актах.

Где согласовать перепланировку объекта культурного наследия, если она сделана без разрешения?

Скорее всего, в такой ситуации нельзя рассчитывать на положительный результат. Узаконивание перепланировки более-менее подходит только для МКД и нежилого фонда, не отнесенного к культурному наследию. Но мы постараемся вам помочь после изучения ситуации.

Подведем итоги

• Согласование перепланировки в культурном наследии нужно всегда. На порядок процедуры влияет степень влияния на характеристики объекта и необходимость в его сохранности.
• Специальное разрешение (заключение) на перепланировку выдает Департамент культурного наследия Москвы. В других регионах тоже есть подобные надзорные ведомства.
• Если работы окажут влияние на характеристики объекта, согласование возможно только с прохождением историко-культурной экспертизы.

Мы не гарантируем положительный результат в согласованиях перепланировки. Но сделаем все возможное, чтобы добиться такого итогам в ваших интересах. Звоните, чтобы получить консультацию экспертов ООО «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).