Согласование перепланировки в культурном наследии

Понятие «культурное наследие» очень широкое. Сюда могут входить произведения литературы и искусства, памятники, объекты архитектуры и многое другое. Очевидно, что если речь идет о перепланировке в культурном наследии, то здесь возникает вопрос о возможности производства работ в помещениях соответствующих объектов. Это действительно сложнее, чем согласование в обычной ситуации. Специалисты компании «Смарт Вэй» имеют положительную практику по таким кейсам и готовы поделиться с нею читателями.

Если вы задумали изменить планировку помещения в объекте культурного наследия (будь то МКД или нежилое здание), не спешите. Сначала проконсультируйтесь у экспертов ООО «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо задайте вопрос на электронную почту info@smway.ru. Мы разъясним, что можно и нельзя сделать при перепланировке, куда и в какие сроки необходимо обратить на согласование.

В чем основные сложности согласования перепланировки на объекте культурного наследия

Чем отличается объект культурного наследия от обычного? Ответ прост – дополнительными мерами охраны со стороны государства. При этом режим охраняемого объекта обязаны соблюдать и собственники помещений в нем, арендаторы. Это в полной мере относится к перепланировкам, ведь они повлекут изменение характеристик (границы, площадь, конфигурация и т.д.). Все, что может потенциально сказаться на состоянии объекта культурного наследия, подпадает под государственный надзор.

Первый вопрос – можно ли сделать и согласовать перепланировку в культурном наследии? Да, причем об этом напрямую сказано в нормативных актах. Здесь мы рассказываем обо всем на примере Москвы, но и в других регионах правила примерного одинаковы. А вот со вторым, не менее важным вопросом (при каких условиях можно согласовать работы), все не так однозначно:

• согласовывать нужно любую перепланировку, если она проводится в отдельных помещениях или на объекте культурного наследия в целом;
• при согласованиях нужно получить не только обычные разрешения, но и специальные документы (в частности, заключение Департамента культурного наследия столицы);
• выбирать проектные решения нужно с учетом степени влияния работ на характеристики объекта (из-за этого многие варианты перепланировки будут недоступны для культурного наследия).

Вы легко можете проверить сами, подлежит ли охране здание, в котором расположено ваше помещение под перепланировку. Запись о таком статусе есть в выписке ЕГРН. Кроме того, перечни охраняемых объектов размещают в открытом доступе на региональных порталах.

Сложность в согласованиях заключается не только в необходимости соблюдать обязательные условия к производству работ, к сохранности объекта. В процедурах принимает участие надзорный орган (ДКН, он же Мосгорнаследие). А ведь во многих случаях еще придется проходить историко-культурную экспертизу, что непременно станет головной болью для собственника и существенно облегчит его карман. И при всем при этом нельзя гарантировать, что все завершится положительным результатом. Увы, таковы реалии и их нужно учитывать.

В чем заключается помощь вашей компании при согласованиях перепланировки в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Прежде всего, у нас есть СРО и лицензия на разработку проектов для работ на объектах культурного наследия. Это обязательное условие, которым могут похвастаться не все проектные компании. Но, пожалуй, более важным фактором является большой опыт согласования таких сложных кейсов. За последние годы мы неоднократно успешно проходили административные процедуры, оспаривали отказы в судах. И если наши эксперты увидят, что предложенный вариант перепланировки никогда не согласовать, мы честно предупредим вас об этом.

От чего зависит процесс согласования и перечень документов

Сначала мы смотрим, что хочет заказчик, т.е. какие работы он намерен сделать при перепланировке. Это важно по следующим причинам:

• изменения планировки могут повлиять на характеристики самого объекта, на его внешний вид, на отдельные охраняемые элементы – примером тут можно назвать увеличение или уменьшение оконного проема на фасаде, что на объекте культурного наследия согласовать невозможно или очень сложно;
• показатели нагрузок после проведения работ могут превышать допустимые – не стоит объяснять, что многие объекты построены очень давно, и состояние их несущих конструкций ухудшается даже по объективным причинам.

Из-за этого многие работы будут признаны недопустимыми и небезопасными для охраняемого объекта. Как вариант, для успешного согласования необходимо описать и обосновать в проекты меры по обеспечению сохранности. Это проверит ДКН, а если требуется, еще и историко-культурная экспертиза.

Итак, на процесс и сроки согласования перепланировки в культурном наследии обязательно влияют следующие факторы:

• какие работы и решения предусмотрены проектом, как и в какой степени они повлияют на характеристики объекта;
• требуются ли работы или дополнительные меры по сохранности объекта;
• где проводится перепланировка (имеется в виду нежилой фонд или МКД).

В обычных условия согласовать перепланировку в нежилом здании значительно проще, чем для помещений МКД. Для объектов культурного наследия так сказать нельзя. Вы будете обязаны подать документы в надзорный орган, обосновать безопасность и допустимость работ. Если выполнить их без разрешения, то непременно возникнут сложности с узакониванием.

Ни одна статья, даже самая подробная и полезная, не заменит общение или консультацию с экспертами. Это особенно важно для столь сложных кейсов, как перепланировка в культурном наследии. Позвоните нам, чтобы узнать обо всех нюансов под вашу конкретную ситуацию. Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Согласование в многоквартирном доме, отнесенном к объектам культурного наследия

В столице, да и во многих других городах, очень много объектов культурного наследия. Как правило, они располагаются в исторической части. Это весьма привлекательно для бизнеса по многим причинам. Соответственно, чтобы привлекать клиентов и развиваться по другим направлениям, может быть выбрать вариант с перепланировкой.

Сначала немного вводных данных. Для согласования мы следуем Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, как и в обычной ситуации. Там есть несколько специальных требований для помещений, расположенных в домах, отнесенных к объектам культурного наследия. В рамках общего согласования, которое проходит в Мосжилинспекции, документы направят с запросом в ДКН. Далее все зависит от характера работ и их влияния на объект. Если его не будет, то ДКН оформит соответствующее заключение и перешлет в МЖИ. В принципе, это будет достаточным основанием для выдачи разрешения на перепланировки.

Если изменение планировки требует производства работ по сохранению объекта (а это бывает достаточно часто), порядок будет иным. Здесь ДКН не выдаст положительное заключение без выводов экспертов. При этом историко-культурная экспертиза проводится не по 508-ПП, а на основании федерального Постановления № 530.

А вот еще один важный нюанс. Для обычно перепланировки допускается ее узаконивание, даже если МЖИ не выдавала разрешение. Нам нужно лишь подтвердить техническим заключением (но не проектом), что выполненные работы безопасны и допустимы. Для объекта культурного наследия эти правила отличаются:

• если работы по сохранению объекта не требуются, то узаконить перепланировку можно через МЖИ (с направлением запроса и получением заключения в ДКН);
• если выполненные работы требовали мер по сохранению объекта, то ДКН точно выдаст отрицательное заключение, а в узаконивании будет отказано.

Формально, в п. 17 Постановления № 508-ПП не сказано про запрос в ДКН. Но ведь Мосжилинспекция сразу увидит по перечню, что узаконивается перепланировка на объекте культурного наследия. Чиновники МЖИ не могут оценить, как строительные работы повлияли на охраняемые элементы, поскольку это выходит за пределы их полномочий. Поэтому заявитель сразу получит отказ, и ему придется обращаться в Мосгорнаследие. Положительный исход будет только в случае, если при выполненной перепланировки не нужно было выполнять работы и принимать меры по сохранению объекта. Если все иначе, то ДКН гарантированно откажет.

Нужен ли специальный проект для согласования перепланировки в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Без проекта вам точно не получить разрешения. Но все оформляем следующим образом – если работы по сохранению объекта не требуются, обосновываем это в содержании проекта. Если это необходимо (по итогам обследования и составления акта), то в проектной документации делаем раздел на соответствующие работы. Именно он будет рассмотрен и согласован в ДКН, экспертами. Еще стоит добавить, что проект вы можете заказать только в компании, имеющей лицензию Минкульта РФ.

Без проведения работ по сохранности объекта

В целом, отличия в согласования перепланировки, которые зависят от характера и последствий работ, мы рассказали выше. Здесь же хотим подробнее раскрыть этот нюанс на одном из кейсов из практики ООО «Смарт Вэй». Итак, была выполнена работа при следующих условиях:

• по заданию собственника нежилого помещения на первом этаже дома-памятника мы разработали проект;
• перед проектированием мы обследовали не только само помещение, но и несущие конструкции, архитектурные элементы внутри и снаружи здания (чтобы оценит, повлияют ли на них предстоящие работы);
• мы изучили паспорт объекта, уточнили особенности его охраны;
• в самом помещении не было ничего, подлежащего охране, и это было подтверждено актом;
• исходя из полученных данных, мы указали в проекте, что работы по сохранению объекта не требуются, обосновали это результатами обследований и документами;
• наш специалист подал все документы по доверенности, дождался разрешения на перепланировку и передал его заказчику (в электронной форме).

В ходе проверки чиновники ДКН запрашивали дополнительную информацию. Но в данном примере особых сложностей не возникло. В дополнение скажу, что и после завершения работ, когда мы подали в МЖИ технический план (это требование закона), до оформления акта приемки снова направлялся запрос в Мосгорнаследие. В итоге, все прошло успешно.

С проведением работ по обеспечению сохранности объекта

В нашей практике были и другие примеры. К нам обратился собственник помещения, в котором изначально были охраняемые элементы (архитектурные формы на потолке, а также камин, выступающий частью внутрь помещения). Нам предстояло спроектировать работы по возведению перегородки. Она не приводила к увеличению нагрузок, но могла повлиять на состояние охраняемых элементов. Поэтому в проекте появился раздел с соответствующими мерами по обеспечению сохранности объекта. Решения предусматривали возведение перегородки с ограниченной высотой, чтобы не затронуть потолок, специальные меры по защите лепнины и покрытия камина.

В этом примере при согласовании возникло очень много вопросов. Во-первых, пришлось оплачивать экспертизу, причем эксперты тоже провели обследование на месте. Первоначальный объем решений по обеспечению сохранности был признан недостаточным. Нам пришлось дорабатывать раздел проекта и немного изменить характеристики перегородки. Только при таких условиях мы получили положительный акт экспертизы и заключение ДКН.

Согласование перепланировки в нежилых зданиях, отнесенных к объектам культурного наследия

Главное отличие для согласования перепланировки в нежилых зданиях – не нужно обращаться с документами в МЖИ. Но поскольку речь идет об объекте культурного наследия, то вам будет нужно заключение Мосгорнаследия. Как и в ситуациях, описанных выше, оно выдается:

• сразу, если представленный проект подтверждает отсутствие необходимости работ по сохранению объекта (т.е. отсутствует влияние на характеристики, параметры надежности и безопасности);
• после положительного акта (заключения) историко-культурной экспертизы, если в проекте есть раздел с работами по обеспечению сохранности объекта.

В остальном, требования те же – работы при перепланировке должны быть допустимы и безопасны, в том числе в плане охраняемых элементов и здания в целом, его внешнего облика.

Часто возникающие вопросы (FAQ) о согласовании перепланировки в культурном наследии

Что будет, если сделать перепланировку в объекте культурного наследия без согласований?

Узаконить такие работы будет попросту невозможно или слишком сложно. Не менее важно, что за нарушение правил использования объектов культурного наследия придется заплатить огромный штраф (сотни тысяч и миллионы рублей). Неузаконенные работы повлекут обязанность восстановить все в исходное состояние, что опять-таки будет лишними расходами.

Можно ли обжаловать отказ в согласовании перепланировки через суд?

Это возможно, пусть и не всегда. Причиной для отмены отказного решения (заключения) могут быть субъективные выводы экспертов, неверная оценка степени влияния работ на характеристики объектов. В нашей практике есть положительные примеры обжалования в суде, но все нужно смотреть по ситуации.

Нужно ли согласовывать перепланировку, если один из проектных решений является замена отделочных покрытий на потолке и стенах?

Об этом сказано в п. 25 Постановления № 508-ПП. Даже косметический ремонт (без изменения планировки) проходит согласование в ДКН. Причем в нормативном акте прямо прописано, что это требование распространяется на замену отделочных покрытий, а еще на установку кондиционеров, остекление балконов и лоджий.

Подведем итоги

• Согласование перепланировки в культурном наследии нужно всегда. На порядок процедуры влияет степень влияния на характеристики объекта и необходимость в его сохранности.
• Специальное разрешение (заключение) на перепланировку выдает Департамент культурного наследия Москвы. В других регионах тоже есть подобные надзорные ведомства.
• Если работы окажут влияние на характеристики объекта, согласование возможно только с прохождением историко-культурной экспертизы.

Мы не гарантируем положительный результат в согласованиях перепланировки. Но сделаем все возможное, чтобы добиться такого итогам в ваших интересах. Звоните, чтобы получить консультацию экспертов ООО «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).