Как оформить перепланировку в 2024 году

Введение

Часто возникают ситуации, когда владельцу нежилых помещений, его арендатору, требуется выполнить переустройство или перепланировку последнего с целью адаптации для решения новых задач. Данные процессы должны сопровождаться выполнением требований существующих законодательных актов и нормативов (например, разработкой проекта нежилого помещения).

Принимая решение о выполнении подобных работ, предварительно следует разобраться с определениями, так как от этого будет зависеть ответ на вопросы, как оформить и где заказать проект перепланировки вашего объекта.

Чем переустройство отличается от перепланировки

Основным отличием первого вида работ от второго является тот факт, что согласование переустройства, предусматривает узаконивание выполнения демонтажа, переноса, замены, установки коммуникаций инженерных сетей, проходящих внутри нежилого помещения нежилого здания (жилого) систем жизнеобеспечения (вентиляция, санитарно-техническое оборудование, электрооборудование и сети, иное); конструктива перекрытий, полов, иных ограждающих конструкций, являющихся базовыми элементами переустраиваемого объекта.

Эксперт. В прямой постановке, термин переустройство в действующем законодательстве не расшифровывается. Поэтому, по умолчанию, для НП используют расшифровку, приведённую в ЖК РФ для жилых помещений (ст.25, 26). В тех случаях, когда нежилое помещение располагается в МКД, последующая организация работ выстраивается согласно положениям IV главы ЖК, постановления Госстроя РФ № 170. Оба документа используются для НП в качестве рекомендательных.

Если ваш объект располагается в Москве, предстоящие работы следует выполнять с учётом положений постановления 508-ПП, принятого правительством города.

Отсутствие чётких, законодательно закреплённых, формулировок усложняет юридическое рассмотрение необходимых документов как на этапе получения разрешительных документов, так и на завершающей стадии юридического узаконивания перепланировки (выполненных работ), внесения официальных изменений в паспорт конкретного помещения, ЕГРН, повышает стоимость перепланировки.

Оптимальным решением, в подобных случаях, является обращение в «Смарт Вэй». Сотрудничество с данной компанией позволяет заказчику получить нужные документы по доступным ценам и в минимально возможные сроки.

Перепланировка предусматривает выполнение комплекса работ, меняющих размеры, конфигурацию, планировку помещения. При этом конструкции элементов, являющихся несущими, не затрагиваются.

Могут выполняться следующие изменения:

• меняются функциональные характеристики за счёт монтажа временных межкомнатных перегородок, частичного (полного) сноса перекрытий, не являющихся несущими, иные аналогичные работы;
• местоположения помещения в целом (его части) за счёт перемещения стен, не являющихся несущими, перегородок;
• размеров объекта, его высоты;
• работ иных видов.

При этом общая площадь объекта не меняется.

Подобные работы необходимы владельцам объектов недвижимости, арендаторам, планирующим адаптировать их под новые задачи. Это обусловлено тем, что офисное помещение кардинально может отличаться от магазина или фитнес-салона.

Весьма важным критерием является оптимизация внутреннего пространства, способствующая развитию бизнеса.

Принимая решение заказать перепланировку, зачастую перед разработчиками ставят задачу более широкую, включающую переустройство объекта недвижимости. В этом случае можно совместить их согласование в части, требуемой положениями надзорных органов и действующего законодательства. Как сделать это быстро и правильно, знают эксперты компании «Смарт Вэй».

Согласование или узаконивание. Какие шаги предпринимаются для того, чтобы выполненные изменения стали легитимными

Если вы озаботились юридической законностью планируемых работ до момента их начала, вам потребуется осуществить согласование перепланировки.

В тех случаях, когда требуется признать легитимность уже завершённых работ, потребуется реализовать процедуру узаконивания.

Согласование перепланировки помещения

Рассматривая последовательность осуществления упомянутых работ, проанализируйте следующие вопросы: если приобретено жилое помещение с целью организации в нём офиса, предприятия торговли, использования его в иных целях, не связанных с постоянным проживанием людей, сначала необходимо перевести его в статус нежилого. Этого прямо требуют положения третьей главы ЖК РФ.

Смена статуса возможна при соблюдении ряда обязательных условий:

• если оно находится на 1 этаже МКД, либо все, располагающиеся под ним, помещения являются нежилыми;
• отсутствует возможность обустройства отдельного входа, а доступ выполняется через общий подъезд жилого дома;
• интересующее помещение используется для постоянного проживания людей, либо является частью более крупного.

Полный перечень причин рассмотрен в ст.22 главы 3 ЖК РФ.

Если статус подлежит изменению (ст.23 ЖК РФ), для перевода требуется обращение в органы местного самоуправления. Подать заявление возможно напрямую или через МФЦ, если администрация заключила с ним соответствующий договор.

К нему потребуется приложить пакет документов, поименованных в п.2 ст. 23 ЖК. Законодательство разрешает органам самоуправления дополнительно запрашивать ряд документов.

Решение о переводе (отказе) выдаётся заявителю в срок до 45 календарных дней (п.4 ст.23 ЖК):

• через МФЦ;
• почтой России;
• лично в руки.

Изменение статуса законодательно рассматривается, как выдача разрешения на осуществление перепланировки нежилого помещения.

Алгоритм работ по согласованию определяется местоположением нежилого объекта. Помещение может располагаться в МКД, в нежилом строении. Третий случай касается согласования перепланировки зданий (отдельно стоящих нежилых). Перепланировка нежилого здания ничем не отличается от перепланировки помещения в нем.

Для Москвы перепланировка нежилых помещений регламентируется ППМ 432-ПП, их реконструкция, преимущественно статьями ГрК РФ.

В тех случаях, когда планируемые работы не затрагивают характеристики безопасности объекта, его надёжности, отсутствует превышение предельно допустимых характеристик, указанных в градостроительном регламенте, получать разрешение не обязательно.

Основные этапы согласования

Стремление получить все согласующие документы и легитимизировать планируемую перепланировку помещений требует от заинтересованного лица пройти ряд этапов:

• получение для НП, находящегося в МКД, статуса нежилого;
• разработка проекта помещения;
• заказ ТЗ (для МКД);
• подписание Акта.

Наличие последнего юридически подтверждает легитимность регистрации перепланировки (часть 1 статьи 28 ЖК РФ).

• получение технического плана;
• направление документов в БТИ;
• внесение изменений в Росреестр.

При возникновении споров о том, какие последствия оказывают выполненные работы на состояние объекта, требуется руководствоваться нормами ЖК РФ (основание – решение Арбитражного Суда СПб и Ленинградской обл. по делу А56-5868/2017, датированное 13.04.17).

С какими организациями требуется согласовывать перепланировку

Список организаций, с которыми потребуется согласовывать вопросы предстоящих работ зависит от расположения помещения, а также от того, кто выступает в роли заявителя. Для юридических и физических лиц последовательность работ различна.

Максимальное число структур предусмотрено для нежилых помещений, располагающихся в МКД.

В этом случае потребуется пройти:

1. Местные органы власти, при необходимости перевода помещения в статус нежилого (основание, первая часть 26 статьи ЖК).

Для Москвы, это Мосжилинспекция (при условии, что помещение располагается в МКД).

Исчерпывающий перечень документов, которые требуется приложить к заявлению о согласовании перепланировки, указан в пунктах 2.10.1 – 2.10.4 Административного Регламента, являющегося вторым приложением к 508-ПП.

2. Структурное подразделение Роспотребнадзора, ФБУЗ ФЦГиЭ (в каждом субъекте федерации, оно своё).

Этот центр оценивает соответствие предстоящей перепланировки требованиям действующих нормативов в части эпидемиологии и гигиены (СЭЭ) только при условии расположения нежилого помещения в МКД.

Только после получения его положительного заключения, пакет документов может быть направлен на согласование перепланировки нежилых объектов в МЖИ (основание пункт 1.8 третьего приложения к постановлению 508-ПП).

Обращение в ФБУЗ требует приложения к заявке пакета следующих документов:

• Заявление на выполнение СЭЭ;

Эксперт. Обращаем внимание на то, что для физических и юридических лиц оно имеет разные формы.

• Комплект проектной документации, включающий проект перепланировки (ПП), с приложением полученного технического заключения (ТЗ);

Эксперт. ФБУЗ сданные документы не возвращает, поэтому для них требуется подготовить отдельный комплект.

• Копии документов, законодательно определяемых, как правоустанавливающие, которыми подтверждается право собственности на НП, его долгосрочная аренда;
• Доверенность, при условии подачи заявления в интересах третьего лица;
• Документ, легитимизирующий полномочия заявителя по предоставлению пакета проектной документации с целью проведения экспертизы (только для юридических лиц). Например, Устав организации, с прописанными полномочиями директора);
• Учредительные документы в копиях (для юридических лиц).

Готовность результатов можно контролировать онлайн на сайте организации. Стоимость экспертизы определяется сложностью оцениваемого проекта.

Заключение, полученное в ФБУЗ, прилагается к пакету документов, направляемых в МЖИ.

3. Получить заключение автора, спроектировавшего здание, в котором располагается интересующее помещение.

Этот шаг требуется в ситуациях, когда планируется обустройство в несущих стенах новых проёмов (пример, дополнительного оконного).

Только если автор подтвердит допустимость подобных изменений, вы сможете оформить подобные действия.

Пример – авторы многих проектов домов, возведённых в столице, (блочных, панельных), является МНИИТЭП.

В тех случаях, когда конкретный разработчик неизвестен (недоступен), в Москве следует обращаться в «Экспертный центр» (ГБУ), в регионах, в организации, решающие аналогичные задачи.

4. БТИ. Для подготовки проектной документации используется технический паспорт, полученный в БТИ. Для нежилых помещений сроки последнего обследования помещения не должны превышать 5 лет.

После завершения работ по перепланировки в БТИ придётся обращаться повторно, для изготовления нового паспорта, учитывающего все внесённые изменения.

5. Москомархитектура – согласование перепланировки в Москве, если нежилое помещение располагается в столице, а предстоящие работы касаются изменений фасадной части здания, требуется получить согласие на это в данной организации.

Эксперт. Сделать это напрямую, невозможно. Только через МЖИ (для согласования, касающегося нежилого помещения в МКД). При проверке сданных документом сотрудник инспекции самостоятельно направит запрос в комитет по архитектуре (основание – пункт 13 первого приложения к постановлению 508-ПП).

Вариант используется только при плановых согласованиях. При узаконивании или согласовании нежилого помещения, расположенных в нежилых зданиях, требуется обращаться в Москомархитектуру лично.

6. Мосгорнаследие. В эту организацию потребуется обратиться, если предстоят работы в здании, отнесённом к объектам ОКН (являющихся культурным наследием и имеющим соответствующую охранную грамоту. Подробнее – в статье 44, Закона 73-ФЗ)). Мосжилинспекция запрашивает отсюда решение самостоятельно, в рамках проверки пакета сданной документации (пункт 14 первого приложения к 508-ПП).

В тех случаях, когда предстоящие работы выполняются в целях сохранения ОКН, требуется предварительное согласование с данной организацией.

7. Общее собрание жильцов. Это самая сложная часть процедуры согласования. Требуется для нежилых помещений, располагающихся в МКД, при условии, что они затрагивают имущество, являющееся общедомовым (фасад, подвал).

Например, обустройство отдельного входа, что относится к общему имуществу, разъяснено в статье 36 ЖК РФ.

В том случае, когда проводится оформление перепланировки нежилого помещения, располагающегося в нежилом здании порядок получения разрешений, согласований детализируется законодательством субъекта (в Москве, постановлением 432-ПП). Это утверждение неоднократно подтверждено судебной практикой.

Эксперт. Если владельцем нежилого помещения, расположенного в МКД, является юридическое лицо, документы подают в МЖИ. Если физическое лицо – в МФЦ.

8. Узаконивание перепланировки. Перепланировку в Москве (и иных населённых пунктах), выполненную без предварительного согласования, приходится уточнять через суд.

Существует ряд моментов, которые могут существенно усложнить процедуру, либо сделать её невозможной:

• Нарушение целостности элементов конструкции, являющихся несущими. Потребуется представить ТЗ, подтверждающее, что выполненные работы не влияют на несущие возможности.

• Значительные сроки, прошедшие с момента перепланировки, проведение которой отражают только красные линии в техпаспорте БТИ. Потребуется предоставление технического плана.

• Отказ, полученный в муниципалитете. Для суда необходимо подготовить максимально полный комплект документов, подтверждающих вашу правоту.

Чтобы внести изменения в ЕГРН, предварительно потребуется наличие проекта перепланировки и техническое заключение.

Заказать их можно в «Смарт Вэй».

Особенности узаконивания

Ответ на вопрос, как узаконить перепланировку в Москве имеет целый ряд специфических особенностей.

Если имеет место самовольная перепланировка (ст.29 ЖК), закон предусматривает наступление ответственности:

• владельца могут обязать за свой счёт всё привести в исходное;
• наложить административную ответственность, включая штрафы (статья пункт 1 ст.9.5, 7.24 КоАП).

Алгоритм, согласно которому следует узаконивать выполненные работы, определяется рядом внешних факторов.

К числу основных относятся:

• расположение нежилого помещения (в МКД, в нежилом здании, расположенном отдельно);
• вид проведённых работ, влияние на несущие элементы конструкции.

В этом случае требуется обязательное проведение строительной экспертизы, результаты которой формулируются в техническом заключении.

Если оно положительное, существует вероятность положительного судебного решения.

Если отрицательное, согласование невозможно. Придётся всё приводить в исходное за свой счёт. В среднем, слушания на данную тему, занимают до одного года.

Если несущие конструкции не затронуты, работы предусматривают несколько этапов:

• подготовка проектной документации

Этот вопрос может решить обращение в «Смарт Вэй». Компания является членом профильной СРО, имеет квалифицированный персонал, необходимое оборудование, средства измерения.

• подготовка экспертного заключения, по результатам выполненных на объекте исследований;
• изготовление технического плана.

Далее, в зависимости от размещения нежилого помещения, предпринимаются следующие шаги.

Если нежилое помещение находится в нежилом объекте – обращение в Росреестр через МФЦ. Подаётся заявление с приложением технического плана. Изменения в ЕГРН вносятся в течение 7 календарных дней.

Для нежилого помещения, расположенного в МКД, необходимо дополнительное согласование с МЖИ.

Эксперт. Сложность предстоящих работ предусматривает, в качестве взвешенного решения, обращение в «Смарт Вэй». Только специализированная организация способна в минимально допустимые законом сроки оформить требуемые документы в строгом соответствии с положениями действующего законодательства.

Выводы

Своевременно выполненное согласование позволяет на законных основаниях использовать нежилое помещение согласно разрешённым вариантам действующего законодательства. В нём можно открыть офис, организовать производство, торговую точку, СПА-салон. Помещение можно подарить или продать.

Чтобы в будущем избежать любых проблем с законом, согласование (узаконивание работ, выполненных без его выполнения) разместите заказ в «Смарт Вэй».

Список полезных документов

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).