Инструкция: Как привести документы в порядок при узаконивании незаконной перепланировки в нежилом здании в Москве в 2024 году

Введение

Нежилые помещения часто используются в коммерческих целях: их оборудуют под магазины, офисы, салоны красоты, парикмахерские и др. С этой целью иногда требуется переделать что-нибудь в них, например – снести перекрытие и или сделать витрину. Проведение работ по переустройству должно проводиться с разрешения вышестоящих инстанций.

К нежилым помещениям в нежилом здании, применяются, среди прочего, положения Градостроительного кодекса и Жилищного кодекса. При этом согласование капитального ремонта и реконструкции требуют узаконивания и выдачи разрешения на строительство.

Что подразумевается под перепланировкой помещений? Ответ на это дается в главе 4 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что «перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». При этом обустройство дополнительного входа (которое требуется чаще всего) не относится к перепланировке. Данный процесс называется переустройством и касается несущих конструкции здания.

Для заказа проекта перепланировки советуем обращаться в проверенную компанию. Одной из таковых является команда специалистов “Смарт Вэй”, предлагающая проведение комплекса кадастровых работ в самые сжатые сроки.

Для уточнения стоимости работ в вашем конкретном случае позвоните нам или вышлите любой план здания до и после переустройства на e-mail.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Незаконная перепланировка нежилого здания и помещения внутри здания представляет угрозу безопасности – поскольку конструкция здания может быть повреждена.

Возникает вероятность появления трещин в стенах, обвала перекрытий и иных приводящих к нежелательным результатам последствий.

Кроме того, последствия несогласованной перепланировки – это административная ответственность и штрафы. На данное время штраф за несогласованную перепланировку (при отсутствии разрешительных документов) по ст. 7.21 КоАП РФ составит для граждан 2 – 2,5 тыс. руб.; для юрлиц размеры штрафа в десятки раз больше.

В Москве штрафы регламентированы ст. 9.12 КоАП РФ. Соответственно с ним, юрлицам грозит штраф за незаконную перепланировку помещения в размере до 350 тыс. руб. В любом конкретном случае величина санкции устанавливается отдельно.

Также возможным последствием несогласованной перепланировки может стать необходимость производства нового ремонта (в случае, если в данном виде провести узаконивание невозможно) и судебные разбирательства.

Как могут узнать о том, что вы сделали незаконную перепланировку

Обычно это происходит в случае, если поступает жалоба от граждан (например – громкая музыка, или из здания и помещений поступают посторонние запахи и т.д.), а равным образом возможно при внеплановой проверке Жилинспекцией в Москве. Проверки проводятся регулярно.

В случае необходимости гражданин может сообщить о незаконной перепланировке в надзорные инстанции, например – Жилищную инспекцию (ЖИ), управляющую компанию или прокуратуру.

Законодательная база

Параметры перестройки нежилых объектов описаны в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП от 25/10/2011 года. Согласно данному постановлению, должно осуществляться переустройство помещений: непосредственно обслуживание и координация связанных с ним действий.

В соответствии с данным нормативно-правовым документом, к переустройству относятся:

• разрушение перегородок, сооружение новых перегородок;
• перенесение несущих стен;
• внесение изменений в конструкцию полов;
• сооружение витрин, навесов и т.д.

В жилищном кодексе перепланировка нежилого помещения отражена в главе 3, статья 22 показывает условия перевода, а в ст. 23 – последовательность перевода помещения в другую категорию. Возможные причины отказа в переустройстве перечислены в статье 24.

Чего нельзя делать при перепланировке

Соответственно с законами, нельзя проводить следующие мероприятия:

1. Снос вентканала – при этом на стенах и потолке образуется плесень, в результате присутствия спор в воздухе ухудшается его качество. Разборка вентканала в старом доме приведет к ухудшении вытяжки.
2. Несанкционированное устройство проемов приведет к ослаблению несущих стен, в каких-то случаях – даже их разрушению, что влечет за собой возникновение аварийных ситуаций. И приступать к ремонтным работам можно только после осуществления обследования объекта и согласования проекта.
3. Недопустимо переустанавливать радиатор на балкон (лоджию) – этом случае снижается температура в прилегающей комнате.
4. В случаях, когда есть газ в доме, нельзя объединять газифицированное помещение с комнатой.

Законодательно запрещено производство любых изменений в помещениях, ведущих к ослаблению и разрушению несущих стен. Меры ограничения разнятся для зданий различных серий, а также обусловлены их состоянием.

Эксперт. Опытный инженер-проектировщик не должен указывать работы, заведомо недопустимые для производства в помещениях. Наоборот –  квалифицированный сотрудник профильной компании поможет подобрать альтернативные решения, одинаково устраивающие и владельца недвижимости и подходящие для соблюдения законодательства.

Пройти все этапы согласования, узаконивания вам помогут специалисты ООО “Смарт Вэй”, успешно решающие такие задачи.

Последовательность согласования перепланировки в нежилом здании

Предшествует перепланировке согласование, при котором владельцы спрашивают разрешения у контролирующих органов на изменения, вносимые в конструкцию здания. И только затем приступают к ремонтным работам, сдаваемым тем же органам непосредственно (например – Роспотребнадзор) или через МФЦ.

На первом этапе заказывается документация – выписка из ЕГРН (заказ доступен как владельцу, так и проектировщику), в которой отображены технические показатели объекта недвижимости.

Далее геодезисты производят обмеры, для этого владелец обязан обеспечить к объекту допуск специалистов. Деятельность по установлению границ земельного участка, координат углов здания и других параметров проводятся с использованием высокоточной современной техники (например – тахеометра или цифрового нивелира), дающей максимально точные данные (например – 2 мм в плане и 5 мм – по высоте).

При проведении обследовательских работ обозначается состояние несущих конструкций на время осмотра, существующие параметры здания и помещений, а также схемы, чертежи, фото фасадных конструкций. Кроме того, намечаются места производства работ по строительству и ремонту, рассчитываются допустимые нагрузки на конструкции.

После проведения аналитической деятельности и обмеров здания создается проект, в который включаются:

• сведения о проектной компании и вступлении ее в СРО;
• список проводимых в здании строительных работ;
• требования к пожарной безопасности и качеству стройматериалов;
• графические материалы, а также фотоматериалы, фиксирующие как исходные данные, так и последующие изменения и т.д.

Обязательным при согласовании перепланировки производственных помещений является производство технического заключения, отражающего состояние несущих стен.

Затем создается технический план, как обязательное требование производства кадастрового учета. Служащий целям внесения обновленных характеристик здания в ЕГРН, техплан может быть оформлен только кадастровым инженером – членом СРО.

В заключение согласования в Росреестр или МФЦ передаются документы, на основании которых будут внесены изменения в ЕГРН. Собственник вправе получить выписку ЕГРН с существующими характеристиками объекта недвижимости. Проверить незаконную перепланировку может потребоваться, например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения.

Если вам нужно будет, например, узаконить перепланировку и узнать – какие документы нужны для перепланировки нежилого помещения, вы можете успешно обратиться к сотрудникам компании “Смарт Вэй”. При этом высокая скорость обработки заявок и сдержанные цены вам гарантированы.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Если собственник выбрал и приобрел помещение, в котором уже была проведена перепланировка (нежилых помещений), но официальных документов на данный процесс у него нет, помещение потребуется узаконить. По незаконной перепланировке судебная практика обширна и граждане при этом наказываются серьезными штрафами за незаконную перепланировку нежилого помещения.

При узаконивания перепланировки нежилых помещений, чаще всего, затрагивается вопрос внесения изменений в помещения на первом этаже – такого рода помещения не являются квартирами. Но по аналогии с квартирами, при внесении изменений в опорные конструкции потребуется оформление проекта. И если незаконная перепланировка (на форумах об этом часто не пишут) ведет к нарушению несущей функции стен, согласовать перепланировку не удастся.

После согласования незаконной перепланировки по претензии или другим причинам, ее необходимо узаконить (для этого есть разные способы – например, – путем обращения в судебные инстанции).

Проведенную и законченную перепланировку в администрации согласовать не получится. Перед выдачей разрешения специалисты мэрии неукоснительно проверят помещение на соответствие нормам законодательства. В случае самовольной перепланировки оформить перепланировку не удастся и придется добиваться разрешения незаконной перепланировки через суд.

При возникновении аварийной опасности, нарушения санитарных и иных норм, суд перепланировку не допустит. Поэтому лучше заранее получить разрешение и по нему проводить работы, и затем оформлять их в порядке, утвержденном законом.

Эксперт. Вам будет комфортно во время проведения перепланировки, если решите заказать проект в компании “Смарт Вэй”. Совместно с перепланировкой специалисты нашей компании помогут пройти все этапы согласования в Москве с гарантией – подробнее о предлагаемых услугах вы можете узнать на консультации у эксперта.

О процессе пошагово: как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Согласно законодательству РФ, порядок узаконивания перепланировки следующий:

Шаг 1. Проводятся обмеры на территории объекта.

Шаг 2. Заказ выписки из ЕГРН с зарегистрированной в ЕГРН планировкой.

Шаг 3. Создается проект перепланировки и оформляется техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке соответственно требованиям ФЗ 218, ГрК РФ, ПП 432.

Шаг 4. Создается Технический план в соответствии с приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений”.

Шаг 5. С техническим планом специалист направляется в Росреестр, где вносит изменения в ЕГРН.

С любыми вопросами, касающимися решения кадастровых вопросов, вы можете обратиться к инженерам компании “Смарт Вэй”. Мы работаем на рынке более 9 лет и за это время задействовано более 1700 объектов разного уровня сложности.

Отдельно заметим, что на сегодня мы – единственные на рынке, кто может регистрировать обустройство антресоли в нежилом здании как перепланировку. Работаем в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Мнение эксперта. В статье затронуты только самых весомые моменты, имеющие место при перепланировке помещений в Москве. В каких-то случаях могут потребоваться дополнительные согласования и процедуры. Узнать подробнее о вашем объекте перепланировки вам дадут возможность наши эксперты.

Цена и сроки выполнения работ

Что влияет на стоимость и сроки согласования? – Количество работ, наличие исходной документации. Также влияет отнесение помещения или дома, в котором оно находится, к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия.

Точные расчёты эксперты компании «Смарт Вэй» проведут для заказчика еще на этапе предварительного согласования..

Ориентировочная стоимость легализации перепланировки приведена в таблице ниже.

Наши кейсы

Кейс 1: ООО “Смарт Вэй” выполнено согласование внутренней перепланировки в нежилом здании и сопровождение регистрации в Росреестре.

Подробнее ознакомиться с выполненной работой вы можете здесь.

Кейс 2: Как собственник апартаментов сэкономил 1 500 000 рублей, узаконив перепланировку в нежилом здании.

Подробнее ознакомиться с выполненной работой вы можете здесь.

Выводы

Трудно как можно более полно ответить на вопрос: как узаконить незаконную перепланировку по статье в нежилом помещении? Каждый регион обладает своей спецификой, специалистам приходится учитывать такие характеристики здания, как степень износа конструкций и др.

Важнее всего – знать, какие были изменения и где они были внесены. К примеру – если сверху проделан проем в несущей стене, нельзя такой же проем сооружать в вашем помещении, переместив немного вправо или влево. Согласовать проем удастся только если он будет находиться там же, где было уже согласовано либо на значительном расстоянии. И подобных примеров масса.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).