Согласовать перепланировку магазина в нежилом здании – особенности и действия собственника

Главная цель работы любого магазина – получать как можно больше прибыли от продажи товаров. На показатели выручки вполне может влиять и планировка помещения или здания, где находится торговая точка. К нам часто обращаются арендаторы и собственники, которые хотят провести перепланировку до открытия магазина или уже при его работе. Согласовывать такие работы обычно не нужно, хотя возможны и исключения. Но без оформления документов все равно не обойтись. Я расскажу, какие решения по планировке могут быть важны для вашего бизнеса, как сделать все правильно и не получить штрафов.

Самые распространенные решения по перепланировке для магазинов в нежилом здании

Сразу скажу, что компания «Смарт Вэй» поможет вам провести и согласовать перепланировку со множеством решений, если они не противоречат закону. В данном случае я имею ввиду Постановление Правительства Москвы № 432-ПП. Именно там указано, какие работы вы можете сделать в помещениях нежилых зданий без разрешения на строительство. Это и будет перепланировка.

Исходя из опыта нашего сотрудничества с клиентами, чаще всего перепланировку будущего или существующего магазина меняют так:

• объединение или раздел помещения – очень актуально для образования больших торговых залов, складов и т.д. (в обратной ситуации, заказчик получит несколько небольших помещений, чтобы оптимизировать работу магазина);
• изменения планировки в части монтажа или демонтажа внутренних перегородок – именно так в магазине выделяют различные зоны и комнаты (под хранение товаров, под собственной кафе и т.д.);
• работа с оконными проемами – появление или ликвидация новых окон изменит не только визуальное представление внутри, но и внешний облик здания;
• работа с дверными проемами – для открытия нового магазина заказывают проект под новую входную группу или отдельный вход, но вполне можно изменить и форму/размеры внутренних проемов.

Вполне возможны и комбинированные решения, которые мы опишем в одном проекте. К примеру, если арендатор получил большое помещение на первом этаже, где нет окон и входа с улицы, он может сделать их одновременно с возведением внутренних перегородок и т.д.

На практике, бывают и более интересные или сложные решения. В последнее время мы часто оформляем документы на перепланировку с антресолью. Главное условие для этого – достаточная высота помещения, так как на площадке антресоли и под ней будут находиться люди. В итоге, реальное полезное пространство магазина станет намного больше. Даже если не использовать антресоль для работы с покупателями, туда можно вынести офис администратора, комнаты отдыха персонала и т.д.

Нужна ли перепланировка для получения разрешений на открытие магазина?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В большинстве случаев при открытии магазина вам достаточно уведомить уполномоченные органы. Но бывают и исключения – лицензия на продажу спиртного и т.д. В ходе любых проверок всегда обращают внимание на планировку. Как минимум, она должна соответствовать сведениям из ЕГРН. Также, для некоторых видов деятельности очень актуально соблюдение технических, санитарных и пожарных норм. И для этого вам тоже может помочь изменение планировки.

Как правильно выбрать вариант изменения планировки в магазине

У владельцев и арендаторов помещений в нежилом здании есть достаточно большая свобода выбора в части планировочных решений. В этом важное отличие от изменения планировки в многоквартирных домах. Но если посмотреть Постановление № 432-ПП, то мы увидим там:

• список работ по перепланировке, которые можно выполнить без разрешения на строительство и каких-либо ограничений;
• описание работ, которые возможны при перепланировке только при определенных условиях (например, замена отдельных элементов конструкций, если они не относятся к несущим);
• перечень работ, которые нельзя делать в нежилом здании ни при каких условиях.

Почему это так важно и чем грозит? Дело в том, что многие собственник и арендаторы не сильно знакомы с нормативной базой и не знают, какие ограничения нужно соблюдать при перепланировке. Список «пожеланий», которые нам показывают при первом обращении, далеко не всегда можно реализовать на практике. Поэтому приходится искать компромисс, разъяснять о возможности или невозможности проведения отдельных работ, предлагать более интересные и законные варианты.

Еще хуже, если владелец или арендатор магазина решил сделать все сам, а к нам обратился только для узаконивания завершенных работ. Во многих случаях это вполне возможно. Но если работы изначально противоречат Постановлению № 432-ПП или других нормативным требованиям, возникнут серьезные проблемы. Чаще всего это происходит при работах с несущими конструкциями. К примеру, если полностью снести несущую стену внутри помещения, то узаконить это будет невозможно. Такие работы вообще относятся к реконструкции, а не к перепланировке.

Список полезных документов

Что нельзя делать в помещениях магазина и как избежать реконструкции

Чтобы избежать проблем, мы проводим предварительную работу с документами и обследования помещения под магазин. Это важно, ведь нам обязательно нужно учесть фактическое состояние конструкций, посмотреть исходную планировку (нередко она отличается от сведений в ЕГРН, техпаспорте и поэтажном плане БТИ). После этого мы готовим заказчику предварительный эскиз, где будет схематично видна будущая конфигурация объекта. Согласовав эскиз, мы приступим к разработке проекта и технического заключения.

Несколько слов о том, что нельзя будет сделать перепланировкой, с учетом Постановления № 432-ПП:

• работы и решения, которые относятся к реконструкции – появление нового этажа (в том числе, если размер антресоли будет больше 40% от площади помещения), пристройка, надстройка;
• работы, которые повлекут увеличение допустимых нагрузок – тут важно состояние перекрытий в здании, на которые приходится вес всех верхних конструкций;
• разрушение или повреждение несущих конструкций, их отдельных элементов;
• нарушение прочностных и деформационных свойств фундамента – это очень актуально при работах в помещениях подвалов и первого этажа, устройстве входных групп.

Если и «пограничные» моменты между можно и нельзя. К примеру, Постановление № 432-ПП разрешает возведение входной группы с общей площадью до 15 кв. м. При этом у нее не должно быть фундамента, а по итогам работы из входной группы не должно получить помещение за пределами наружной стены здания. Эти работы через перепланировку не сделать, ведь они меняют основные параметры строения и относятся к реконструкции.

Кто делает перепланировку под магазин – собственник или арендатор?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Вообще, решение об изменении планировки принимает только собственник. Но он может уполномочить на это арендатора – в договоре, доверенности. Если арендатор сам проявил инициативу и сделал перепланировку, то владелец помещения вполне может и не дать согласие. В таком случае придется искать компромисс или возвращать объект в исходное состояние.

Рассказываем по шагам, как согласовать перепланировку магазина в нежилом здании

Если взять для примера не полноценный торговый центр, а магазин на первом этаже нежилого здания, то за счет перепланировки там можно сделать:

• торговые залы, где будут размещены прилавки с товарами, технологическое оборудование;
• входные группы и тамбуры, либо отдельный вход (с лестницей или без таковой);
• складские помещения, места для удаления упаковки, нарезки товаров и т.д.;
• комнаты отдыха персонала, офисы управленцев;
• специальные помещения для хранения алкоголя (это обязательное условие для получения лицензии);
• оконные проемы, хотя магазин вполне может обойтись и без них;
• санузлы, уборные для персонала и посетителей;
• иные виды комнат и помещений – например, игровая зона для детей, гардероб и т.д.

При входе в магазин можно установить вендинговые аппараты, банкоматы, ячейки для хранения вещей. Их можно отделить от торговых залов перегородкой.

В магазине вполне можно сделать небольшое кафе, которое будет торговать своей или привозной продукцией. Для этого при перепланировке предусматривает возведение перегородок или стен. Особое значение для работы магазина или точки общепита имеет соблюдение санитарных норм. Сюда входит и наличие системы вентиляции, которую можно изменить или сделать заново по проекту перепланировки.

Если вы не особо разбираетесь в нормативных актах о перепланировке, проконсультируйтесь с нашими специалистами. Также вы можете посмотреть кейсы по ранее выполненным работам. Вот один из примеров, который описывает перепланировку в торговых помещениях. У нашего клиента существенно увеличилась выручка после получения лицензии на продажу алкогольной продукции. Получить это разрешение собственник смогу после завершения перепланировки и обновления данных в ЕГРН.

Какие документы на перепланировку вы можете получить в компании «Смарт Вэй»

Два основных документа, без которых вам не обойтись при перепланировке магазина в нежилом здании – проект и техническое заключения. Мы оформляем их сами, без обращения в другие организации. В этом отличие от изменения планировки помещения в МКД. Там мы обращаемся за техзаключением в ГБУ «Экспертный центр» или к автору проекта дома.

При разработке проекта и технического заключения для перепланировки мы учитываем:

• функциональное назначение здания и его характеристики;
• исходную планировку помещений, где будет работать магазин;
• сведения, предоставленные заказчиком (в частности, количество сотрудников и покупателей, которые будут находиться в торговых залах);
• информацию из ЕГРН, техпаспорта и поэтажного плана БТИ.

По мере необходимости, обязательно сделаем расчеты по несущим нагрузкам, спроектируем усиления конструкций (особенно актуально при работах на проемах, возведении антресоли).

Отдельный блок мероприятий в проекте будет посвящен выполнению требований пожарной безопасности. На это тоже нужно обращать внимание, ведь в магазине будет находиться приличное количество людей. Выходы должны соответствовать регламентированным показателям, чтобы при эвакуации не возникло проблем, и она завершилась в нормативное время. Отдельно можно спроектировать системы сигнализации, оповещения и управления эвакуации. Без них магазин не может работать, даже если все остальные решения соответствуют закону.

Особенности и схемы согласования

По факту, заказчик сам утверждает проект на перепланировку. Ему не нужно обращаться в государственные органы за разрешениями. Это еще одно существенное отличие от строительных работ в МКД (там разрешение выдает Мосжилинспекция). После завершения работ вы будете подписывать акт напрямую с подрядчиком.

Выше я указывал, что перепланировка в магазине вполне может включать и фасадные работы. Если речь идет о ликвидации, создании или изменении размеров проемов, либо об устройстве входных групп, то действуем так:

• в Постановлении № 94-ПП есть перечень улиц, на которых любые фасадные изменения подлежат согласованию;
• за разрешением на указанные работы обращаемся в Москомархитектуру (услуга электронная и предоставляется бесплатно);
• после завершения работ на фасадах МКА оформит заключение, если все соответствует норме.

Улицы, перечисленные в Постановлении № 94-ПП, относятся к центральной части столицы. Все что за их пределами, не столь сильно сказывается на визуальном, архитектурном облике города. Поэтому мы опишем решения по фасам в проекте, но согласовывать их не нужно.

Изменения планировки «вступят в силу», когда сведения об этом появятся в ЕГРН. А для этого вам нужно сначала заказать технический план у кадастрового инженера компании «Смарт Вэй». Для подготовки документа специалист изучит проект, техзаключение и исходные данные на помещение, сделает обмеры. Далее вы подадите техплан в Управление Росреестра (через МФЦ), а затем получите выписку из ЕГРН. Ее можно будет прикладывать к уведомлениям и заявлением в различные органы, которые контролируют сферу торговли. Как минимум, это будет важно в указанном мной выше случае – при лицензировании продажи алкоголя.

Кейсы компании «Смарт Вэй» помогут вам сделать правильный и обоснованный выбор для заказа документов на перепланировку. Если остались вопросы, вы можете обратиться к нашим консультантам. Примерные цены на некоторые виды работ смотрите ниже.

Подведем итоги

• Чтобы сделать перепланировку в помещении нежилого здания под магазин, вам нужен проект и техническое заключение. Оба документа оформят специалисты компании «Смарт Вэй».
• Проектные решения по изменению планировки магазина мы выбираем по Постановлению № 432-ПП. Согласовывать такие работы не нужно, за исключением изменения фасадов (если это предусмотрено Постановлением № 94-ПП).
• Для открытия и работы магазина важно, чтобы планировка помещения соответствовала данным в ЕГРН. Для этого, после завершения работ, вы заказываете технический план и передаете его в Управление Росреестра.