Узаконивание перепланировки в институте – рассказываю, как мы это делаем на примере

При проектировании и согласовании перепланировки в институте важно учитывать специальные требования к помещениям учебных заведений. Многие из них перечислены в СП 278.1325800.2016. Учитываем такие показатели, как состав помещений разного назначения и их площадь, численность учеников, виды предметов и многое другое. В любом случае, не обойтись без разработки проекта, технического заключения и техплана. О нюансах перепланировки в институте и правилах согласования работ поговорим в этой статье. Все необходимые документы вам подготовят специалисты компании «Смарт Вэй».

Есть ли особенности выполнения работ и согласования перепланировки для институтов

Есть несколько видов учебных заведений для получения высшего образования. К ним относится и институт. Как правило, он готовит специалистов узкого профиля (в отличие от университетов). В любом случае помещения институтов должны:

• соответствовать требованиям по техническим характеристикам (площадь и т.д.), норм пожарной и санитарной безопасности;
• быть удобными и комфортными для занятий (здесь решающее значение может иметь планировка);
• отвечать специальным требованиям по оснащению (актуально для многих учебных предметов – химия, физика и т.д.).

Чаще всего институты занимают целое здание или даже их комплекс. В многоквартирном доме (первый, цокольный этаж) могут находиться отдельные помещения ВУЗа. К примеру, там можно открыть группы для подготовки абитуриентов или представительство приемной комиссии. В этой статье будем смотреть на возможную планировку в отдельно стоящих зданиях, так как это самый распространенный пример.

Зачастую заказчики путают виды работ, которые нужно согласовать. Капитальный и косметический ремонт в институте, да и на других объектах, согласовывать не нужно (хотя документы на такие работы обычно все равно нужны). Если владельцы ВУЗа хотят сделать пристройку, то это относится к реконструкции. Перепланировкой мы можем согласовать изменений внутренней конфигурации помещений, их границ в пределах этажа. Еще результатов указанных работ может являться и изменений фасадных решений. Применительно к институту, сюда входят образование или изменение проемов в наружной стене (окна, вход).

Независимо от сложности работы, все документы на перепланировку учебного заведения вам оформят специалисты компании «Смарт Вэй». Мы разъясним, что можно и нельзя выбрать для изменения планировку, поможем пройти согласования (если это требуется по закону). Забегая вперед, скажу – во многих случаях можно сделать перепланировку в институте без разрешений от гос. органов. Обязательным станет только обращение в Управление Росреестра для обновления сведений в ЕГРН.

Можно ли путем перепланировки изменить функциональное назначение здания с производства на образовательную организацию?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Об этом можно будет судить только после изучения документов на объект, обследований на месте. Зачастую нельзя все свести только к образованию новых или изменению характеристик существующих помещений. К примеру, если в производственном здании ранее размещались опасные и вредные материалы, то для соблюдения санитарных и пожарных норм потребуются масштабные решения.

Чем поможет перепланировка для учебного заведения

Учитывая особенности организации учебного процесса, за счет перепланировки вы сможете:

• подготовить здание и помещение к открытию нового института или иного учебного заведения;
• создать и обустроить дополнительные помещения, чтобы увеличить количество студентов;
• перераспределить площадь помещений и этажа, чтобы оптимизировать обучающие мероприятия и улучшить условия для персонала, студентов;
• сделать новый вход, если он нужен для работы основных помещений или для соблюдения норм пожарной безопасности;
• подготовить помещения под оказание дополнительных услуг (например, семинары и лекции для бизнеса, которые будут вести штатные или приглашенные преподаватели).

Не стоит забывать и об эстетике – основные и вспомогательные помещения должны иметь, как минимум, приличный вид. Этого тоже можно добиться перепланировкой, которая будет сочетать дизайнерские решения.

Вполне возможно, что менять планировку придется для исполнения предписаний и предупреждений. Их выносят по мере выявления каких-либо нарушений в ходе надзорных проверок, инспекционных рейдов. Самым типичным примером назову предписание о необходимости устройства дополнительных эвакуационных выходов, изменения размера проемов внутри здания института. Подробнее о наших услугах в области пожарной безопасности можно посмотреть здесь.

Список полезных документов

Рассказываем об узаконивании перепланировки в институте

Стоит сказать, что узакониванием называют согласование уже после завершения перепланировки, если на нее отсутствовало разрешение и/или проект. Но нужно понимать, что если институт находится в нежилом здании (а так бывает чаще всего), то действуют следующие правила:

• отдельное разрешение на изменение планировки не требуется (в этом важное отличие от работ в помещениях МКД);
• проект нужен, и все решения в нем должны соответствовать не только общим нормативным и нормативно-техническим актам, но и Постановлению № 432-ПП (действует в Москве);
• если работы выполнены без проекта, то действия после из завершения и будут называться узакониванием (по сути, сюда входит обновление данных в ЕГРН).

Таковы правила для Москвы. В других регионах ситуация может быть иная. Поэтому уточняйте, что указано в нормативной базе, прежде чем приступать к перепланировке.

Далее поговорим об особенностях узаконивания на примере, с которым работали специалисты компании «Смарт Вэй». Вводные данные таковы:

• в здании из 9 этажей первые три занимал институт;
• примерно треть существующих помещений ранее не использовалась по прямому назначению, но сейчас институт планировал открыть несколько новых направлений и расширить количество предметов;
• на первом этаже планировалось создать новую (вторую) входную группу, чтобы распределить потоки студентов и людей, работающих в офисах на 4-9 этажах;
• два новых помещения необходимо переоборудовать под химические лаборатории (здесь крайне важны требования пожарной безопасности и санитарные нормы).

Также заказчик планировал образовать 3 новых помещения (за счет раздела существующего и, частично, из свободного пространства первого этажа). Там будет открыта столовая для персонала и студентов, отдельная комната для работы с документами заочников и архив. Все перечисленные задачи вполне укладывались в перепланировку. Отметим тот факт, что администрация ВУЗа сделана все правильно, заказав проект до начала работ. В противном случае могли бы возникнуть проблемы на этапе прохождения кадастрового учета в Управлении Росреестра.

Нужно ли делать перепланировку для получения лицензии при открытии нового института?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Лицензирование включает комплекс проверок, в том числе и по характеристикам помещений. Поэтому несоответствие обязательным нормам вполне может стать причиной отказа. Эти моменты нужно обязательно проверить, чтобы не терять время и деньги. Если нужно устранить недостатки, заказывайте проект перепланировки в компании «Смарт Вэй».

Обязательные требования к планировке и характеристикам помещений ВУЗа

Чтобы институт мог оказывать образовательные услуги, у него должны быть помещения следующих видов:

• основные – учебные и лекционные аудитории, классы и т.д.;
• комнаты для преподавателей (СП 278.1325800.2016 рекомендует делать в них отдельный вход с коридора);
• вспомогательные – для хранения инвентаря, учебных материалов и т.д.;
• служебные – ректорат/деканат, служба делопроизводства, канцелярия и т.д.;
• специальные – для занятий по отдельным предметам (например, химическая лаборатория для проведения опытов и т.д.).

Если нужных помещений нет, их можно образовать – путем раздела или объединения, за счет пространства этажа. Суть этих работ заключается в монтаже, демонтаже и переносе стен или перегородок. Также будут нужны проемы для входа в новые помещения. При определенных условиях их можно сделать даже в несущей стене (естественно, с усилениями, с расчетами по нагрузкам и т.д.).

Входная группа относится не только к перепланировке, но и к изменению фасадных решений. На такие работы можно оформить единый проект. Но вот согласование, которое не требуется для изменения планировки внутри здания/помещений, может понадобиться для входа. Здесь смотрит Постановление Правительства Москвы № 94-ПП. Если здание института расположено на одной из улиц этого нормативного акта, то необходимо получить разрешение от Москомархитектуры.

Чтобы правильно выбрать решения под задачи заказчика, мы провели обследование в помещениях института. Учебный процесс прерывать не пришлось. Одновременно наши техники оценили реальное состояние конструкции, так как здание было построено достаточно давно. Каких-либо дефектов и повреждений не выявили, и это упростило выполнение строительных работ.

Какие проектные решения могут заинтересовать заказчика

Далеко не все решения, которые интересуют собственников зданий, можно согласовать через перепланировку. К примеру, только реконструкцией можно узаконить новый этаж, а это затратная и дорогая процедура. Поэтому при согласовании объема работ с заказчиком мы можем предложить только решения, разрешенные Постановлением № 432-ПП.

Учитывая практику последних лет, для института или другого учебного заведения могут подойти такие решения:

• входная группа с тамбуром (особенно актуально для регионов с низкими температуры осенью и зимой);
• антресоль для помещений с большой высотой (к примеру, туда можно вынести архив или библиотеку, стенды для изучения материала);
• новые оконные проемы, соответствующие современным требованиям.

Чтобы создать комфортные условия для студентов и преподавателей, администрация ВУЗа может организовать кафе, столовую или буфет. Для таких помещений есть специальные санитарные нормы. Это обязательно нужно учесть в проекте перепланировки.

Чтобы согласовать будущий вид помещений института, мы делаем схематичные эскизы. Это точно пригодится, ведь иногда заказчики меняют свои пожелания уже после начала работы с документами. В нашем примере таких спорных моментов не возникло.

Документы для узаконивания

Обычно документы на перепланировку заказывает собственник здания или помещений, где размещен институт. У арендатора такое право появиться только при наличии разрешения правообладателя. Учитывая, что ВУЗ расположен в нежилом здании, для всех узакониваний мы подготовили 3 документа:

• проект перепланировки (в нашем случае с разделом на изменение фасадов);
• техническое заключение (документ содержит вывод о безопасности/допустимость работ);
• технический план (оформляем после завершения работ, поскольку документ нужен для обращения в Росреестр).

Все указанные документы подготовили специалисты компании «Смарт Вэй». О сроках оформления будет уточнено при заключении договора.

Для разработки проекта нам потребовались документы из БТИ – поэтажный план, техпаспорт. Так как их не было на руках у заказчика, мы сами подали запрос на основании доверенности. В паспорте и поэтажном плане уточнили, не было ли ранее несогласованных перепланировок. В нашем примере все было в порядке.

В какие органы нужно обратиться за разрешением на перепланировку в институте

В нашем примере был только один важный вопрос в части согласований – нужно ли получать разрешение на изменение фасадов (для входной группы). Это не потребовалось, так как здание института располагалось на окраине Москвы. Поэтому все работы заказчик выполнил на основании проекта и технического заключения.

А вот после завершения перепланировки без обращения в гос. органы не обойтись. Для этого мы подготовили технический план, где указали:

• результаты обмеров существующих и новых помещений;
• перечень завершенных работ (он соответствовал проекту);
• площади и границы вновь образованных помещений.

Границы и конфигурацию помещений показали на графических материалах техплана. Далее, тоже на основании доверенности, наш представитель сдал техплан в МФЦ, подписал запрос на проведение кадастрового учета. При проверке документов в Управлении Росреестра замечаний не возникло. Когда мы получили для собственника выписку из ЕГРН, перепланировка стала окончательно узаконена.

Предлагаю посмотреть и другие кейсы компании «Смарт Вэй». Там раскрыты особенности согласования перепланировок для разных видов зданий и помещений. Примерную стоимость некоторых работ я показал ниже.

Заключение – коротко о главном

• Требования к планировке и характеристикам помещений института описаны в СП 278.1325800.2016. Дополнительно для выбора проектных решений учитываем Постановление № 432-ПП.
• Так как институт расположен в нежилом здании, на изменение планировки не требовалось разрешение. Все работы заказчик выполнил на основании проекта и технического заключения от компании «Смарт Вэй».
• Сведения о новых характеристиках помещений были внесены в ЕГРН на основании техплана. Также этот документ понадобился для постановки на учет новых помещений института.