Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Если исходным проектом подвал не был предназначен для этих целей, можно спроектировать перепланировку, провести дополнительные строительные работы. Вы можете заказать проект и иные документы для согласования подавала у нас.
Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для использования подвалов, что нужно сделать для проектирования и согласования подвального этажа в жилых и нежилых здания.
Что такое подвал в строительстве и проектировании
Подвал изначально является нежилым этажом, который используется для размещения коммуникаций здания, как помещения для хранения материалов (если это не запрещено строительными правилами). Жить в подвале нельзя, так как подземные помещения невозможно привести в соответствие с нормами пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В частности, подвальный этаж во всех случаях не будет соответствовать показателям естественной освещенности.
Варианты использования подвалов зависят их характеристик. Есть подвальные этажи, высота которых позволяет только размещать инженерное оборудование и коммуникации, тогда как человек в полный рост не сможет находиться в помещениях. В СП 54.13330.2022 указаны сферы деятельности, которые можно нельзя во встроенных или встроено-пристроенных помещениях подвала МКД:
- любые виды деятельности, оказывающее вредное воздействие на человека;
- магазины бытовой химии и других товаров, представляющих опасность для человека;
- магазины по продаже синтетических ковровых покрытий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
- специализированные рыбные магазины, склады оптовой и мелкооптовой торговли;
- все предприятия и магазины с режимом работы после 23-00;
- предприятия бытового обслуживания, применяющие в работе легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов с площадью до 300 кв.м.);
- предприятия общепита и развлекательные заведения с количеством мест более 50 и площадью свыше 250 кв.м., а также любые организации с музыкальным сопровождением;
- прачечные и химчистки, рентгеновские помещения;
- производственные помещения (с отдельными исключениями).
Для подвалов нежилых здания таких ограничений практически нет, поэтому собственник может максимально эффективно использовать подземные площади. Если использование подвала не было изначально предусмотрено для торговой или иной деятельности, это можно сделать по проекту перепланировки нежилого здания или МКД.
Нормативные акты
Если будет возводиться новое здание с подвальными этажами для ведения деятельности, на них не нужно проходить отдельное согласование. Однако если собственник или арендатор решит провести работы по перепланировке в существующем доме или нежилом здании, для согласования перепланировки подвала будут применяться следующие нормативные акты:
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года
- Федеральный закон № 123-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения
Для согласования перепланировки в МКД столицы применяются специальные местные акты — Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года и № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года.
Простым языком
За счет подвала можно расширить площадь вспомогательных помещений, подготовить подземный этаж для офисов, торговых точек и иных вариантов ведения бизнеса. Учитывая указанные выше ограничения, подвальные помещения можно использовать:
- для парикмахерских, мелких бытовых услуг населению;
- для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров;
- для офисных помещений, коворкинга;
- для размещения склада (только в нежилых зданиях);
- для спортивных и физкультурных целей, фитнеса, йоги;
- для множества других сфер деятельности.
В нежилом здании собственник сам решает, как и для чего использовать подвал, сдавать его в аренду или использовать для своих нужд. В многоквартирных домах судьбу подвала должны решить собственники жилых и нежилых помещений. Подвалы и инженерные коммуникации относятся к общедомовому имуществу, поэтому для распоряжения ими нужно провести общее собрание, рассмотреть предложения об использовании помещений для сдачи в аренду или в иных целях.
Комментарий специалиста. Присоединить подвал к квартире первого этажа невозможно, так как у них разный правовой статус (жилое и нежилое помещение). Подвал нельзя перевести в жилое помещение, тогда как квартира может стать нежилым объектом. Если пройти эту процедуру, согласовать с собственниками МКД присоединение подвала и отдельный вход, можно существенно расширить площадь для ведения бизнеса.
Подробнее о таких вариантах согласования подвала можно узнать у наших специалистов. Звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.
Когда требуется согласование подвала
Согласования подвала нужны при изменении его функциональных характеристик и целевого назначения:
- для предстоящей продажи подвальных помещений в нежилом здании или МКД;
- для сдачи в аренду под деятельность, не запрещенную СП и другими нормативными актами;
- для перераспределения площадей, образования новых помещений для нужно собственника или арендатора;
- для объединения подвала с нежилыми помещениями первого этажа.
В примере, указанном выше, квартиру можно объединить с частью подвального этажа только после перевода ее в нежилое помещение. Для этого также предусмотрены специальные согласования, а без одобрения общего собрания собственников МКД такую процедуру вообще невозможно провести.
Согласование подвала в нежилом здании
Если подвал находится в нежилом здании, и вы являетесь единственным собственником, процедура согласования относительно проста. Главное – правильно определить тип работ.
- Перепланировка. Если вы планируете снести или возвести ненесущие перегородки, сделать новые проемы в ненесущих стенах, это считается перепланировкой. Для ее согласования потребуется техническое заключение и проект перепланировки.
- Реконструкция. Если работы затрагивают несущие конструкции, фасад или фундамент, это уже реконструкция. Узнайте у наших экспертов, какие еще работы относятся к реконструкции. В этом случае потребуется разработка проекта реконструкции и получение разрешения на строительство.
Часто собственники хотят увеличить высоту потолков в подвале за счет углубления пола. Важно понимать: углубление подвала – это всегда реконструкция, так как затрагивается фундамент и изменяются основные характеристики здания. Перед такими работами обязательно проведение инженерно-геологических изысканий и строительной экспертизы.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Углубление подвала напрямую меняет объем и высоту здания, поэтому однозначно является реконструкцией и требует получения разрешения на строительство.
Работы по углублению требуют серьезных проектных решений, включая усиление фундамента и обеспечение гидроизоляции. Мы поможем выполнить эти требования.
Согласование подвала в жилом доме
Это самый сложный вариант. По закону, подвалы в многоквартирных домах (МКД) относятся к общему имуществу собственников. Поэтому для проведения любых работ, затрагивающих общее имущество, необходимо получить согласие 100% собственников помещений в доме. Наши эксперты разъяснят, как правильно оформить протокол общего собрания, чтобы его принял Росреестр.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Статус подвалов как общего имущества закреплен в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Любые действия, которые приводят к уменьшению или изменению общего имущества, требуют единогласного решения всех собственников на общем собрании. Получить такое согласие на практике крайне сложно.
Если же подвал по документам является вашей частной собственностью (что бывает крайне редко), процедура будет аналогична согласованию в нежилом здании.
Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД
В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:
- проекта реконструкции – если одновременно будут заменены или восстановлены несущие конструкции здания, либо изменены его основные характеристик (например, согласование подвала может быть связано с возведением пристройки, увеличением объема и площади здания);
- проекта перепланировки и (или) переустройства – для подготовки помещений под коммерческую или иную разрешенную деятельность, для объединения с нежилым помещением первого этажа.
В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.
Этапы согласования подвалов
Порядок согласования подвала зависит от вида здания и типа проекта. Разберем отдельно варианты с согласованиями в нежилом здании и МКД.
Согласование подвала в нежилом здании
Решение о перепланировке и согласовании подвала в нежилом здании принимает собственник. Если такие работы нужны арендатору, он должен получить согласие собственника, прежде чем заказывать проект и приступать к строительным работам. В частном здании проект утверждает заказчик, сам нанимает подрядчика и отвечает за безопасность работ. После завершения перепланировки нужно получить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре, обносить сведения ЕГРН. Если нежилое здание находится в муниципальной собственности Москвы, процесс согласований будет отличаться:
- изначально нужно получить разрешение на перепланировку от арендодателя (для муниципальных объектов им является ДГИ);
- после оформления проектной документации ее нужно согласовать в ДГИ, а если работы будут связаны с изменением фасадов – с МосКомАрхитектурой;
- после завершения работ нужно вновь обращаться в ДГИ, получать акт приемочной комиссии;
- на заключительном этапе необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.
Так как при согласовании будут изменены характеристики муниципального объекта, соответствующие изменения необходимо внести в договор аренды. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору. Контроль за использованием нежилого фонда в Москве осуществляет Госинспекции по недвижимости, которая может выносить предписания при нарушениях безопасности работ.
Согласование подвала в многоквартирном доме
Процедура согласования подвала в МКД намного сложнее, что связано с повышенными требованиями безопасности. Алгоритм действия заключается в следующем:
- нужно организовать проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД (помощь в этом могут оказывать УК, ТСЖ);
- если подвальное помещение будет присоединяться к объектам первого этажа или продаваться, требуется одобрение 100% собственников;
- если перепланировка и согласование подвала нужна для сдачи в аренду или использования помещений для общих нужд жильцов, требуется одобрение не менее 2/3 собственников;
- по итогам голосования нужно оформить протокол общего собрания;
- проект, протокол и иные документы нужно направить в МосЖилИнспекцию (при запланированных работах на фасадах документы нужно согласовать с МосКомАрхитектурой);
- после завершения работ нужно вновь обратиться в МосЖилИнспекцию, получить акт приемочной комиссии;
- на заключительной стадии необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.
В ходе проектирования нужно получать согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор), так как должны обеспечиваться нормы пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. Эти же требования будут проверяться при открытии бизнеса в подвальных помещениях, когда основные согласования и работы уже пройдут.
Комментарий специалиста. Положительный результат согласования в МосЖилИнспекции зависит от качества разработки проекта, профессионализма и квалификации проектировщиков. Однако для получения согласия от собственников МКД этого может оказаться недостаточным. Отрицательное решение собрания нельзя обжаловать, поэтому инициатору согласований придется искать компромиссы, договариваться с жильцами.
Помощь при прохождении всех процедур окажут специалисты компании «Смарт Вэй». Получите бесплатную консультацию прямо сейчас. звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Какие документы нужны для согласования подвалов в нежилых зданиях и МКД
Для согласования подвалов в МКД и нежилых зданиях может потребоваться следующая документация:
- правоустанавливающие документы на здание, участок, помещения первого этажа;
- договор аренды помещений в муниципальном здании;
- проектная и рабочая документация;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
- протокол общего собрания собственников МКД;
- технический паспорт БТИ (после перепланировок в многоквартирных домах нужно внести изменения в техпаспорт БТИ);
- акт приемочной комиссии после завершения работ;
- технический план (можно получить у кадастрового инженера после завершения работ).
Также в комплект документом могут входить акты, дефектные ведомости, заключения и отчеты по итогам предварительных обследований. Эти мероприятия проводятся, чтобы получить исходные данные для проектирования, выбора и обоснования решений. Помощь в подготовке всех необходимых документов окажут специалисты компании «Смарт Вэй».
Как правильно разработать ТЗ на проектирование и согласование подвала
Рекомендуем сразу точно и подробно составить ТЗ на проектирование и согласование подвала, чтобы избежать проблем и отказов при прохождении обязательных процедур. Компания Смарт Вэй оказывает услуги по подготовке технического задания для любых видов проектов и работ. Мы заранее учтем все требования к содержанию проекта на согласование подвала в нежилом здании или МКД. С примером ТЗ можно ознакомиться ниже.
Сроки и стоимость
Определить стоимость и сроки проектирования и согласования подвалов можно после изучения характеристик здания и его целевого назначения, требования заказчика. Чтобы уточнить предварительные цены за проектные работы и сопровождение согласований подвала, обратитесь к специалистам компании Смарт Вэй. Условия договора будут согласованы после изучения ТЗ и документов. Вы всегда можете рассчитывать на доступные цены по всем видам работ и согласований.
Примеры наших работ на проектирование и согласование подвала
Ниже представлены примеры работ по проектированию и согласованию подвалов, выполненных специалистами компании «Смарт Вэй».
Пример 1. На примере ниже наши специалисты спроектировали подвал нежилого здания под винный бутик.
Пример 2. После проектирования и согласования нашими специалистами подвала в МКД, заказчик открыл там небольшой ресторан.
Проблемы и сложности при согласовании подвалов в нежилых зданиях и МКД
Самые большие сложности возникнут при согласовании подвалов в МКД, так как нередко вся процедура заканчивается на стадии отказа собственников. Вот еще несколько проблем, которые могут возникнуть при проектировании и согласованиях:
- сложности с соблюдением пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в подвальных помещениях, что обязательно проверят сотрудники МЧС и СЭС;
- необходимость проектировать перенос или изменение схемы инженерного оборудования, размещенного в подвале;
- необходимость проектировать и согласовывать отдельный вход в подвальные помещения;
- необходимость учитывать ограничения по разрешенным видам деятельности в подвалах МКД, проектировать дополнительную шумо- и звукоизоляцию.
Наши специалисты имеют опыт работы даже с самыми сложными проектами и согласованиями на подвалы. Все эти нюансы можно уточнить на предварительной консультации по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)..
Преимущества нашей компании
С компанией Смарт Вэй сотрудничают предприниматели и коммерческие структуры, заинтересованные в получении подвальных помещений под свою деятельность. Все клиенты уже оценили преимущества проектирования и согласований через наших специалистов:
- точное соблюдение сроков, стоимость и других условий договора;
- разработка проектов с выбором максимально эффективных и безопасных решений;
- выгодные цены, которые мы предлагаем каждому заказчику.
Наши специалисты помогут пройти все согласования в максимально сжатые сроки. Еще больше информации о наших преимуществах можно получить на консультации по телефону.
Выводы
Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Что согласовать подвал под использования в коммерческих и иных целях, нужно спроектировать перепланировку, согласовать проект и провести дополнительные строительные работы.
Полный комплекс услуг по проектированию и сопровождению согласований подвала оказывает компания Смарт Вэй. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы, выберем оптимальный вариант сотрудничества! Контакты для связи: телефоны 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать).
