Как делать проект перепланировки в помещении в МКД

Вам не придется самостоятельно делать проект перепланировки, ведь это задача специалистов проектной организации. Все требования к содержанию документов, решениям и работам строго регламентированы нормативными актами. Мы учитываем пожелания собственника (заказчика), согласовываем с ним предстоящие изменения в планировке. Работа над проектом ведется на основе данных, собранных при обследовании и полученных из документов. Разрешение на перепланировку в МКД будет выдавать Мосжилинспекция, куда мы представим проект и техническое заключение.

Почему важно иметь проект для перепланировки в помещениях МКД

Наверняка вы имеете общее представление о сути перепланировки. Так вы можете изменить конфигурацию помещения, его границы и площадь. При перепланировке вполне можно образовать новые помещения – из внутреннего объекта здания, путем раздела или объединения. Все работы, прямо или косвенно, могут повлиять на надежность и прочность конструкций здания, на инженерные коммуникации. Поэтому главной целью подготовки проекта является обеспечение безопасности.

Разрабатывая проект для перепланировки в нежилом помещении МКД, мы руководствуемся нормами ЖК РФ, Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. В содержании документа будет показано:

• как выглядит помещение до и после завершения перепланировки;
• что будет сделано на объекте (имеются ввиду строительные работы и проектные решения);
• какие требования безопасности обязан выполнить подрядчик.

По факту, в проекте мы подтвердим, что заявленные работы относятся именно в перепланировке, и не являются реконструкцией. Это очень важно из-за существенного отличия в порядке согласования. Разграничить работы между перепланировкой и реконструкцией можно по Постановлению № 508-ПП.

На практике, в содержании проекта может быть и иная важная информация. К примеру, часто необходимы расчеты нагрузок для обоснования конструкторских решений. Еще проект можно подготовить на изменения в инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании. Эти работы относятся к переустройству и тоже подпадают под согласования.

Можно ли взять типовой проект для перепланировки в нежилом помещении МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». МЖИ действительно предлагает альбом с типовыми проектами. Но они подготовлены только для квартир, и далеко не для каждого многоквартирного дома. Перепланировку в нежилом помещении МКД можно сделать только на основании индивидуально разработанного проекта.

Можно ли обойтись без проекта

На практике возможны 2 случая, когда перепланировку делают без оформления проекта:

• при самых простых работах, на которые Постановление № 508-ПП позволяет представить эскиз (включает план помещения с пояснениями);
• при выполнении работ без проекта и разрешения, после чего предстоит узаконить перепланировку (основным документом для этого будет техническое заключение).

Случаи с выполнением работ по эскизу встречаются очень редко. Если проанализировать Постановление № 508-ПП, то сюда относится только возведение перегородок из легких материалов.

Работы без проекта и разрешения МЖИ, напротив, встречаются достаточно часто. И здесь важно обосновать, что изменение планировки не противоречит нормативным актам и отвечает требованиям безопасности. Доказать это можно техническим заключением, которое мы направим в МЖИ для узаконивания. Проект в данной ситуации уже не нужен, ведь работы фактически выполнены.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Еще один важный документ, кроме проекта, – технический план. Он нужен, чтобы обновить сведения ЕГРН в части характеристик и планировки помещения. Без техплана вы не сможете получить акт приемочной комиссии, а это обязательное требование по Постановлению № 508-ПП. В приложения к техническому плану мы внесем копию проекта (если он оформлялся) и техзаключения».

Список полезных документов

Как мы делаем проект перепланировки для нежилого помещения в МКД

В этой статье я не будут подробно рассказывать о процессе согласования и узаконивания перепланировки. Вы можете прочитать об этом в нашем предыдущем материале. Перечень разделов проекта вам вряд ли интересен. Большинство из них будут примерно одинаковы во всех случаях (например, перечень нормативных актов, пояснительная записка). Остановимся на следующих вопросах:

• какие работы и решения мы можем выбрать для перепланировки;
• какие исходные данные важны для проектирования и где мы их берем;
• какие сложности могут возникать при разработке проекта, как их устранить или обойти.

На начальном этапе мы смотрим, что хочет собственник. Он может набросать примерную схему под новую планировку или объяснить все словами. Со своей стороны, мы подготовим упрощенный эскиз, чтобы наглядно увидеть итог предстоящих работ, согласовать все спорные моменты.

Отмечу, что документ может оформлять проектная организация, состоящая в профильной СРО. Чтобы подтвердить это, мы прикладываем к проекту выписку из соответствующего реестра. Если вы обращаетесь в компанию «Смарт Вэй», то получите и другие услуги – сопровождение согласований и кадастрового учета, изготовление технического плана и т.д. Это удобнее, чем обращаться в разные организации.

Чтобы приступить к работе над проектом, мы собираем и анализируем исходные данные. Для этого наши специалисты:

• изучают документы, представленные собственником;
• запрашивают дополнительные документы (почти всегда это будут материалы из БТИ – поэтажные планы, техпаспорта и т.д.);
• выезжают на место, где проводят обследования и обмеры.

Осмотр помещения позволяет увидеть состояние конструкций, на которых будут проводиться работы. Кроме того, собственники далеко не всегда рассказывают, что ранее делали перепланировку без согласований. Мы можем узнать об этом из документов БТИ (красные линии на поэтажном плане) или путем сравнения планировки помещения с графикой из ЕГРН. Если выявлены несоответствия, их обязательно нужно устранить. Подробнее об этом я рассказывал в одном из предыдущих материалов на сайте.

Дальше начинается работа непосредственно над проектом. Обычно это занимает не более 5 дней, если речь идет о небольшом помещении. Для больших объектов срок согласовываем индивидуально. Содержание разделов проекта указано в Постановлении № 508-ПП (отдельно для текстовой и графической части). Ниже посмотрим, какие решения и работы обычно выбирают для перепланировки в нежилом помещении МКД.

Монтаж и демонтаж конструкций

Основной вид работ при перепланировке – монтаж и демонтаж конструкций. Вот примерный перечень таких изменений в планировке помещения:

• демонтаж (полный или частичный) существующих стен и перегородок;
• возведение новых стен и перегородок (с проемами для дверей);
• обустройство антресоли с лестницей, что существенно увеличивает полезное пространство помещения.

Естественно, о сносе несущих стен речи не идет. Эти работы всегда относятся к реконструкции и их не согласовать через перепланировку.

За счет монтажа и демонтажа конструкций можно преобразить вид помещения, оптимизировать рабочие места и т.д. Это актуально для любых видов деятельности (офисы, магазины и т.д.). Часто планировку меняют под цели арендатора. Вредные и опасные производства в помещениях МКД запрещены.

При возведении конструкций могут быть важны расчеты нагрузок, ведь вес на перекрытия нельзя увеличивать выше определенного предела. Мы часто делаем такую работу при устройстве антресолей. На их основании будут находиться люди, а дополнительную нагрузку создаст оборудование для ведения деятельности.

Работы на оконных и дверных проемах

Оконные проемы являются элементом фасада (внешнее архитектурное решение). Это повлияет не только на содержание проекта, но и на процесс согласования. Дополнительное разрешение от Москомархитектуры потребуется на следующие виды работ, если здание подпадает под перечень в Постановлении № 94-ПП:

• создание нового оконного проема;
• заделывание существующего проема;
• изменение габаритов оконного проема.

Не нужно согласовывать изменение типа покрытия окна (например, стекло на стеклопакет). Но и об этом мы указываем в содержании проекта.

При перепланировке разрешены работы на дверных проемах. Вот несколько примеров:

• расширение или заужение существующих проемов;
• создание новых входов и входных групп (внутри здания или с улицы);
• заделывание существующих дверных проемов (например, при объединении помещений).

Если работы ведутся на проемах в несущих стенах, то обязательно делаем расчеты нагрузок. Вполне возможно, что потребуются дополнительные усиления. Эти решения мы также укажем и обоснуем в содержании проекта.

Можно ли сделать вход в помещение с улицы на месте существующего оконного проема?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Да, в большинстве случаев это вполне возможно. Существующий проем будет увеличен, а для входа можно спроектировать лестницу или полноценную входную группу. На такие работы всегда требуется согласие собственников дома (оформляется на общем собрании). Также разрешение будет выдавать Москомархитектура на основании проекта, направленного МЖИ.

Переустройство

Хотя это отдельный вид работ, их вполне можно спроектировать вместе с перепланировкой. Решения по переустройству могут включать:

• перенос инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования на другое место;
• подведение новых коммуникаций и установка нового оборудования (душевые кабины, раковины, унитазы и т.д.);
• создание новых систем жизнеобеспечения, которых не было в помещении.

В данном плане приходится учитывать множество ограничений, ведь работы проводятся в МКД. К примеру, нельзя убрать элементы системы вентиляции и полностью заделать ее. Строгие нормы действуют в части изменения границ «мокрых» зон. Все это обязательно учтут наши проектировщики.

Образование новых помещений

Достаточно часто перепланировка предусматривает появление новых помещений. Возможны варианты:

• с объединением помещений в одно новое – может включать демонтаж конструкций, заделывание лишнего входа и т.д.;
• раздел помещения с образованием двух или более новых – может предусматривать возведение новых конструкций, образование отдельных входов и т.д.

Факт образования новых помещений позже будет подтвержден техническим планом. Но в проекте уже будут содержаться планы с отображением будущей планировки.

Иногда проект разрабатывается под перепланировку с переводом жилого помещения в нежилое. Здесь речь идет не о появлении нового объекта, а об изменении назначения и статуса помещения. Для перевода нужно не только пройти согласование в Мосжилинспекции, но и получить разрешение в ДГИ (Департамент городского имущества).

Какие другие документы нужны собственнику

С учетом положений Постановления № 508-ПП, кроме проекта будут нужны и иные документы:

• техническое заключение от ГБУ «Экспертный центр» – подтвердит безопасность и допустимость проектных решений;
• документы из инвентарного дела БТИ – нужно запросить, если они ранее не были переданы в регистр недвижимости Москвы;
• заключение от ФГУЗ «Центр гигиены по г. Москве» – подтверждает, что проектные решения соответствуют санитарным нормам для помещений в МКД.

Само заявление на согласование формируется в онлайн-сервисе на портале mos.ru. В письменном виде МЖИ не принимает документы.

После завершения работ проект тоже важен. Его решения учитываются при подготовке технического плана, в процессе приемки работ жилинспекцией и оформления акта. Если инспектор МЖИ увидит, что планировка помещения отличается от проектных решений, то придется все переделывать. Также за нарушения при перепланировке с собственника могут взыскать штраф.

Куда мы подаем проект на согласование

На основании проекта подрядчик будет выполнять работы в помещении. Сам документ мы подаем на согласование в МЖИ. Если намечены изменения фасадных решений, то жилинспекция сама передаст документацию в Москомархитектуру. Если все проверки прошли успешно, нам выдадут разрешение на перепланировку.

После завершения работ копия проекта будет включена в содержание технического плана. Этот документ подготовит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». Проверять технический план будет регистратор Росреестра. Если все в порядке, то он внесет в ЕГРН информацию о новой планировке помещения, выдаст выписку. Если собственник захочет еще раз сделать перепланировку, ему придется заказывать новый проект.

По ссылке вы можете найти примеры наших работ, которые прошли согласования. Примерные цены на некоторые работы и услуги компании «Смарт Вэй» представлены ниже.

Подведем итоги

• Проект перепланировки мы делаем по договору с собственником. Основным нормативным документом для работ в нежилом помещении МКД является Постановление № 508-ПП.
• В проекте мы описываем решения и работы по перепланировке, подтверждаем соответствие мерам безопасности. В графической части будут планы производства работ, планы помещения до и после перепланировки.
• Готовый проект нужно согласовать по линии Мосжилинспекции. Документ будет нужен и после завершения работ, когда мы обратимся в МЖИ за актом приемки.