Согласование перепланировки помещения в МКД в 2026 году — рассказываю подробно и пошагово

За последний десяток лет порядок согласования перепланировок неоднократно корректировался. В 2024 году появились уточнения по порядку получения акта приемки и направления документов в Росреестр. С 23 апреля 2025 года вступили в силу изменения по ППМ №841-ПП: сокращены сроки рассмотрения заявок до 10-20 рабочих дней, введен упрощенный порядок для простых работ (согласование по эскизу без предварительного разрешения), обновлены требования к составу проектной документации. Серьезные отличия есть по выполнению работ в помещениях жилфонда и нежилых зданий. В этой статье специалисты компании «Смарт Вэй» подробно рассказали, как пройти все этапы согласования для нежилого помещения МКД. Более детальную информацию по переустройству нежилых помещений можно найти в нашем главном материале о переустройстве нежилого помещения.

Автор статьи: Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления компании «Смарт Вэй» с более чем 20-летним опытом согласования перепланировок в Москве. Для этого материала мы взяли документы, ранее оформленные нашей компанией, и покажем реальные примеры из практики.

Что нужно знать о согласовании перепланировки в помещениях МКД — самое важное

Сначала расскажем, как трактует перепланировку федеральное законодательство. Согласно ЖК РФ, к этим работам может относиться:

• изменение границ помещения;
• изменение площади помещения;
• образование новых помещений;
• изменение внутренней планировки (даже если не меняются площадь и границы).

Перепланировка вполне может предусматривать все перечисленные изменения или некоторые из них. Также одновременно может измениться месторасположение и состав инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования (это называется переустройство).

На федеральном уровне урегулированы только общие вопросы по согласованиям для помещений в жилфонде. Конкретику нужно смотреть в региональных нормативных актах. В столице таковым является Постановление № 508-ПП (в актуальной редакции от 18.04.2025). Там описаны:

• перечень документов, которые нужны собственнику или его представителю;
• регламент оказания услуг по согласованию и выдаче акта приемки;
• список работ, которые разрешены и запрещены, либо допустимы при определенных условиях;
• требования к содержанию проекта и технического заключения;
• основания для отказа в согласовании.

Эти правила одинаковы для перепланировок в квартирах и нежилых помещениях МКД. Но стоит сказать, что могут возникнуть и отличия. Если работы проводятся в нежилом помещении, то обычно требуется разрешение от ФГУЗ «Центр гигиены по г. Москве». Это ведомство проводит экспертизу на соответствие санитарным нормам. Также перепланировки в квартирах обычно не ведут к изменению внешнего архитектурного решения. Но в нежилом помещении, напротив, такие работы встречаются очень часто. И для их согласования предусмотрен отдельный регламент.

Проверьте данные объекта в Росреестре

Перед началом любых работ по перепланировке важно убедиться, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Расхождения между фактической планировкой и данными ЕГРН — одна из главных причин отказов. Используйте наш бесплатный сервис для проверки:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Рассказываем пошагово об этапах согласования перепланировки в нежилом помещении МКД

Нельзя сказать, что перепланировку можно выполнить всегда именно так, как это хочет собственник. В Постановлении № 508-ПП есть достаточно много ограничений по видам работ и решениям. Специалисты компании обязательно проверяют их на начальном этапе, когда заказчик обращается за проектом. Иногда собственник не понимает разницы между реконструкцией и перепланировкой, требует невозможного. Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома получить практически невозможно. Такие работы бессмысленно включать в проект перепланировки.

Пример из практики: Наши специалисты работали с объектом по адресу г. Москва, ул. Харлампиева, д. 50, к. 2 — нежилое помещение продуктового магазина «Верный». Задача стояла подготовить техническое заключение на ранее выполненные работы, получить согласование в Мосжилинспекции и успешно пройти регистрацию в Росреестре. Сложность заключалась в том, что фактическая планировка не соответствовала ни данным ЕГРН, ни исходной проектной документации застройщика.

Еще стоит сказать о том, что повлияет на порядок согласования. Есть несколько разных вариантов:

• если итогом работ будет изменение фасадных решений (к примеру, новая входная группа в помещение первого этажа), документы будет проверять еще и Москомархитектура;
• если затрагиваются несущие конструкции, которые относятся к общедомовому имуществу, то придется брать разрешение у собственников дома (для этого проводится общее собрание). С 1 марта 2025 года заочные голосования ОСС можно проводить только через ГИС ЖКХ или портал Госуслуг — это требование Приказа Минстроя №266/пр;
• если нет указанных выше обстоятельств, то согласование проходит только по линии МЖИ.

Стоит сказать, что разрешение и акт МЖИ выдают бесплатно. Однако с 1 января 2025 года введена госпошлина за кадастровый учет изменений: для физических лиц — 1 000 рублей, для юридических лиц — 2 000 рублей. В состав расходов будет входить изготовление проекта, технического заключения и техплана. Также может потребоваться запрос документов в БТИ, что также является платной услугой. Актуальные цены на все услуги по согласованию можно посмотреть на странице стоимости услуг.

Размер административного штрафа за самовольную перепланировку зависит от статуса собственника. Для физических лиц штраф составляет от 2 000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Для юридических лиц санкции значительно строже — от 40 000 до 50 000 рублей. В Москве по ст. 9.12 КоАП города Москвы штраф для организаций может достигать 300 000 рублей.

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку в МКД

1. Закажите выписку из ЕГРН — проверьте актуальность сведений об объекте, наличие графической части (поэтажного плана). Если графики нет, потребуются планы БТИ.
2. Подготовьте проект перепланировки — обратитесь в проектную организацию с допуском СРО. Проект должен содержать все изменения, которые планируется выполнить.
3. Получите техническое заключение — документ подтверждает, что планируемые или выполненные работы не угрожают безопасности здания. С апреля 2025 года для некоторых видов работ может дополнительно потребоваться экспертное заключение, подтверждающее соответствие проекта строительным нормам.
4. Соберите согласования — при изменении фасада нужно согласие собственников МКД (минимум 2/3 голосов). Для нежилых помещений часто требуется заключение СЭС.
5. Подайте документы в МЖИ — через портал mos.ru в электронной форме. Срок рассмотрения 10-20 рабочих дней.
6. Выполните работы по проекту — строго без отклонений. Даже разница в 7 см может стать причиной отказа в приемке.
7. Закажите технический план и получите акт приемки — после завершения работ кадастровый инженер фиксирует изменения, МЖИ направляет документы в Росреестр.

Чтобы показать пошагово, как согласовать перепланировку в МКД, возьмем пример из практики компании «Смарт Вэй». Работы в нежилом помещении предусматривали:

• демонтаж части ненесущих перегородок;
• возведение новых перегородок из легких материалов;
• изменение конфигурации санузла;
• перенос входной группы.

В определенных случаях Постановление № 508-ПП (в редакции ППМ №841-ПП от 18.04.2025) разрешает пройти согласование по эскизу, т.е. без предварительного получения разрешения. Согласно пункту 19.1 Приложения 1, для таких работ заявитель после выполнения работ подает запрос на оформление акта о завершенной перепланировке. В основном, это допускается при возведении перегородок из легких материалов, которые не создают больших нагрузок на перекрытие дома.

На решения по изменению фасадов отдельный проект не нужен. Специалисты заполняют соответствующий раздел в общей проектной документации и подают ее в МЖИ. Далее документы направляются для проверки в Москомархитектуру. В некоторых случаях нужно заполнять журналы производства работ (их форма есть в приложениях к Постановлению № 508-ПП). Эти документы передаются в МЖИ на этапе оформления акта приемочной комиссии.

Подаем документы в МЖИ

Уже несколько лет услуга по согласованию перепланировок в МКД осуществляется только в электронной форме. Действовать нужно так:

• выбираем нужную услугу в электронном сервисе на портале mos.ru;
• проходим авторизацию через личный кабинет;
• загружаем электронные образы всех документов;
• подписываем сформированное обращение.

Далее в личном кабинете будет виден статус рассмотрения заявления. С 23 апреля 2025 года сроки рассмотрения сокращены до 10-20 рабочих дней в зависимости от сложности работ. Если все в порядке, то в личный кабинет придет распоряжение на перепланировку с указанием перечня разрешенных работ и срока их выполнения.

В Постановлении № 508-ПП указаны и причины для отказа в согласованиях. Это может быть связано:

• с отсутствием каких-либо документов, неправильным их оформлением;
• с отсутствием полномочий на перепланировку или подписание документов;
• с указанием в проекте работ, которые запрещены нормативными актами или вообще подпадают под реконструкцию.

Все спорные вопросы с инспекторами МЖИ помогут решить наши специалисты. Но, как правило, если в проекте все решения описаны и обоснованы максимально подробно, то отказа не будет. Вот еще один полезный материал, где подробно рассказывается о нюансах согласования и узаконивания.

Обращаемся за техническим планом после перепланировки

В общем смысле, согласование перепланировки — это не только получение разрешения в МЖИ. Когда работы по проекту завершены, нужно выполнить еще несколько формальностей. Во-первых, собственник должен заказать технический план. Этим документом подтверждаются все изменения в планировке, описываются новые характеристики помещения в МКД. А для этого кадастровый инженер «Смарт Вэй» выезжает на место, выполняет обмерные работы.

Важно: Работы должны быть выполнены строго по согласованному проекту. Например, на объекте по адресу Золоторожский был согласован проект антресоли с толщиной перекрытия 20 см. Собственник построил антресоль с перекрытием 27 см. Результат — отказ инспектора в приемке работ и необходимость переделывать конструкцию за свой счет.

В текстовой части документа, а точнее в заключении кадастрового инженера, по сути, перечисляются все работы, которые ранее описаны в проекте. В графику техплана входят планы помещения до и после перепланировки, с пояснениями в виде условных обозначений. Технический план выдается на диске в электронной форме.

В целом, подготовка техплана занимает 2-3 дня. Дату и время обмеров согласовывают сразу при заключении договора. Если на специалиста выдана доверенность, то он сам подаст документы в жилинспекцию для оформления акта приемки.

Еще одно обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии

Вплоть до апреля 2024 года собственники помещений в МКД получали акт после перепланировки, и только затем сами обращались для учета изменений. Сейчас действует иной порядок:

• через электронный сервис на mos.ru подается обращение о выдаче акта приемочной комиссии;
• к заявлению прикрепляется техплан в электронной форме;
• в личном кабинете отслеживается статус рассмотрения документов и направление акта с техническим планом в Росреестр.

Стоит сказать, что из-за новых поправок в закон процедура стала проще для заявителей. Ранее приходилось обращаться в МФЦ после получения акта и оформления технического плана. Теперь все документы в Росреестр обязана направить Мосжилинспекция.

Если все работы выполнены строго по проекту, то проблем с получением акта не возникнет. В случае, если перепланировка проводилась без проекта и разрешения, то для узаконивания нужно представить в МЖИ техническое заключение и техплан. Инспекторы ведомства проведут осмотр на месте, сравнят фактическую планировку помещения с документами.

Учет изменений после перепланировки

Это завершающая стадия перепланировки, о чем прямо сказано в ЖК РФ. Жилинспекция направит в Росреестр акт приемки и техплан, о чем собственник получит уведомление в личный кабинет на портале mos.ru. Отдельное заявление для проведения кадастрового учета теперь не требуется. Регистратор Росреестра:

• проверит сведения в представленных документах;
• внесет новые сведения о планировке, границах и площади помещения в ЕГРН;
• сформирует и направит собственнику выписку из ЕГРН.

Именно после обновления ЕГРН перепланировка считается завершенной. Технический план заявителю не возвращают — он хранится в архиве Росреестра.

Дополнительные согласования

Из дополнительных действий, которыми может сопровождаться согласование перепланировки в помещении МКД, выделим следующие:

• обращение в БТИ за обновлением сведений в техпаспорте и поэтажном плане;
• получение разрешения от МКА на изменение внешнего архитектурного решения;
• обращение в суд, если собственник получил отказ в согласовании или узаконивании.

Еще при подготовке документов на перепланировку нередко приходится сталкиваться с «красными линиями» на поэтажных планах БТИ или в графике из ЕГРН. Они свидетельствуют о выполнении работ без разрешений. В большинстве случаев вполне можно исправить указанные ошибки, подтвердить безопасность ранее сделанной перепланировки. О стоимости услуг компании «Смарт Вэй» можно узнать в таблице ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Подведем итог

• Чтобы согласовать перепланировку в помещении МКД, вам нужен проект и техническое заключение. После завершения работ потребуется технический план.
• Разрешение на перепланировку выдает МЖИ, куда документы подаются в электронной форме. Проверка длится 10-20 рабочих дней.
• После окончания работ в помещении обратитесь к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и получите техплан. Этот документ прикрепите к электронному обращению в МЖИ для оформления акта приемки.
• После того, как регистратор Росреестра внесет данные о новой планировке в ЕГРН, вам направят электронную выписку. На этом перепланировка будет считаться официально завершенной.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ;
• Кодекс города Москвы об административных правонарушениях от 21.11.2007 N 45;
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию» (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «О формах документов для государственного кадастрового учета» (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать).

Часто задаваемые вопросы