Согласование перепланировки помещения в МКД – рассказываю подробно и пошагово

За последний десяток лет порядок согласования перепланировок практически не изменился. Только в 2024 году было ряд уточнений по порядку получения акта приемки и направления документов в Росреестр. Серьезные отличия есть по выполнению работ в помещениях жилфонда и нежилых зданий. В этой статье я подробно расскажу, как пройти все этапы согласования для нежилого помещения МКД. Для этого посмотрим, как вопросы с перепланировками решаются по законодательству Москвы. Чтобы показать примеры, я возьму документы, ранее оформленные компанией «Смарт Вэй».

Что нужно знать о согласования перепланировки в помещениях МКД – самое важно

Сначала расскажу, как трактует перепланировку федеральное законодательство. Согласно ЖК РФ, к этим работам может относиться:

• изменение границ помещения;
• изменение площади помещения;
• образование новых помещений;
• изменение внутренней планировки (даже если не меняются площадь и границы).

Перепланировка вполне может предусматривать все перечисленные изменения или некоторые из них. Также одновременно может изменить месторасположение и состав инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования (это называется переустройство).

На федеральном уровне урегулированы только общие вопросы по согласованиям для помещений в жилфонде. Конкретику нужно смотреть в региональных нормативных актах. В столице таковым является Постановление № 508-ПП. Там есть:

• перечень документов, которые нужны собственнику или его представителю;
• регламент оказания услуг по согласованию и выдаче акта приемки;
• список работ, которые разрешены и запрещены, либо допустимы при определенных условиях;
• требования к содержанию проекта и технического заключения;
• основания для отказа в согласовании.

Эти правила одинаковы для перепланировок в квартирах и нежилых помещениях МКД. Но стоит сказать, что могут возникнуть и отличия. Если работы будут проводиться в нежилом помещении, то обычно требуется разрешение от ФГУЗ «Центр гигиены по г. Москве». Это ведомство проведет экспертизу на соответствие санитарным нормам. Также перепланировки в квартирах обычно не ведут к изменению внешнего архитектурного решения. Но в нежилом помещении, напротив, такие работы встречаются очень часто. И для их согласования предусмотрен отдельный регламент.

Зачем нужен представитель для согласования перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Собственник сам решает, проходить согласование самостоятельно или привлечь к этому представителя. Обычно услуги по представительству оказывают специалисты в профильной сфере. Мы помогаем правильно подать документы в МЖИ и Росреестр, обращаемся в другие ведомства. Собственник не может знать всех нюансов взаимодействия с чиновниками, и вполне может получить отказ или приостановку даже в не очень сложной ситуации. Поэтому выдача доверенности на представителя стоит назвать оптимальным вариантом действий.

Список полезных документов

Рассказываем пошагово об этапах согласования перепланировки в нежилом помещении МКД

Нельзя сказать, что перепланировку можно выполнить всегда именно так, как это хочет собственник. В Постановлении № 508-ПП есть достаточно много ограничений по видам работ и решениям. Мы обязательно проверяем их на начальном этапе, когда заказчик обращается за проектом. Иногда собственник не понимает разницы между реконструкцией и перепланировкой, требует невозможного. Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома никогда не получить. Такие работы бессмысленно включать в проект перепланировки.

Еще стоит сказать о том, что повлияет на порядок согласования. Есть несколько разных вариантов:

• если итогом работ будет изменение фасадных решений (к примеру, новая входная группа в помещение первого этажа), документы будет проверять еще и Москомархитектура;
• если будут задействованы несущие конструкции, которые относятся к общедомовому имуществу, то придется брать разрешение у собственников дома (для этого проводится общее собрание);
• если нет указанных выше обстоятельств, то согласование проходит только по линии МЖИ.

Стоит сказать, что разрешение и акт МЖИ выдают бесплатно. Также собственнику не нужно платить за внесение изменений в ЕГРН (кадастровый учет). В состав расходов будет входить изготовление проекта, технического заключения и техплана. Также может потребоваться запрос документов в БТИ, что также является платной услугой.

Чтобы показать пошагово, как согласовать перепланировку в МКД, возьмем пример из практики компании «Смарт Вэй». Работы в нежилом помещении предусматривали:

• демонтаж и монтаж перегородок;
• возведение антресоли с лестницей;
• изменение размеров дверных проемов внутри помещения.

Отделочные работы не требуют специальных согласований. Но в проекте мы указали, что все материалы соответствуют нормам безопасности и требованиям Роспотребнадзора. Работ по переустройству в нашем примере не проводилось.

Решение о перепланировке

Если у помещения один собственник, никаких отдельных решений оформлять не нужно. Но если объектов владеет два и более лица, все они должны быть согласны на перепланировку. Решение оформляется в письменном виде и входит в состав документов для МЖИ.

Еще бывает, что перепланировка проходит в арендуемом помещении. На это требуется специальное разрешение от собственника. Если в аренду передано помещение государственной или муниципальной собственности, то вопрос нужно сначала согласовать с ДГИ (Департамент городского имущества Москвы).

Нужно ли получать разрешение на перепланировку в БТИ и управляющей компании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». БТИ не участвует в каких-либо согласованиях. Но туда нужно обращаться для получения документов из инвентарного дела (в случаях, предусмотренных Постановлением № 508-ПП), а затем для внесения изменений в техпаспорт и поэтажный план. Управляющие компании и ТСЖ не выдают разрешений на перепланировки. Но к ним нередко приходится обращаться подрядчику, чтобы согласовать временное отключение коммунальных услуг и т.д.

Собираем и оформляем документы для согласований

Все процедуры при согласованиях проходят по документам. В общем случае, собственнику нужно подготовить:

• проект на перепланировку и/или переустройство – документ оформит компания «Смарт Вэй» на основании договора с собственником;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ – в большинстве случаев за документом нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр» (эта организация уполномочена жилинспекцией);
• документы из БТИ (копия техпаспорта, выкопировка с поэтажного плана) – эти документы не нужны, если они внесены в регистр недвижимости Москвы;
• выписка из ЕГРН – подтверждает право собственности на помещение;
• доверенность на представителя – если собственник доверил ведение дел другому лицу.

В исключительных случаях (самые простые перепланировки) Постановление № 508-ПП разрешает пройти согласование по эскизу, т.е. без проекта. Но таким примеров не очень много. В основном, это допускается при возведении перегородок из легких материалов, которые не создают больших нагрузок на перекрытие дома.

На решения по изменению фасадов отдельный проект не нужен. Мы заполним соответствующий раздел в общей проектной документации и подадим ее в МЖИ. Далее документы будут направлены для проверки в Москомархитектуру. В некоторых случаях нужно заполнять журналы производства работ (их форма есть в приложениях к Постановлению № 508-ПП). Эти документы передаем в МЖИ на этапе оформления акта приемочной комиссии.

Подаем документы в МЖИ

Уже несколько лет услуга по согласованию перепланировок в МКД осуществляется только в электронной форме. Действовать нужно так:

• выбираем нужную услугу в электронном сервисе на портале mos.ru;
• проходим авторизацию через личный кабинет;
• загружаем электронные образы всех документов;
• подписываем сформированное обращение.

Далее в личном кабинете будет виден статус рассмотрения заявления. Проверка длится до 30 дней. Если все в порядке, то в личный кабинет придет разрешение.

В Постановлении № 508-ПП указаны и причины для отказа в согласованиях. Это может быть связано:

• с отсутствием каких-либо документов, неправильным оформлением их;
• с отсутствием полномочий на перепланировку или подписание документов;
• с указанием в проекте работ, которые запрещены нормативными актами или вообще подпадают под реконструкцию.

Все спорные вопросы с инспекторами МЖИ помогут решить наши специалисты. Но, как правило, если в проекте все решения описаны и обоснованы максимально подробно, то отказа не будет. Вот еще один полезный материал, где мы рассказывали о нюансах согласования и узаконивания.

Обращаемся за техническим планом после перепланировки

В общем смысле, согласование перепланировки – это не только получение разрешения в МЖИ. Когда работы по проекту будут завершены, нужно выполнить еще несколько формальностей. Во-первых, собственник должен заказать технический план. Этим документом подтверждаем все изменения в планировке, описываем новые характеристики помещения в МКД. А для этого кадастровый инженер «Смарт Вэй» выезжает на месте, выполняет обмерные работы.

Не буду подробно останавливаться на порядке подготовки техплана (на эту тему у нас на сайте много материалов). В текстовой части документа, а точнее в заключении кадастрового инженера, по сути, будут перечислены все работы, которые ранее описаны в проекте. В графику техплана входят планы помещения до и после перепланировки, с пояснениями в виде условных обозначений. Технический план мы выдаем на диске в электронной форме.

В целом, подготовка техплана занимает не очень много времени – 2-3 дня. Дату и время обмеров мы сразу согласовываем при заключении договора. Если на нашего специалиста выдана доверенность, то он сам подаст документы в жилинспекцию для оформления акта приемки.

Еще одно обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии

Вплоть до апреля 2024 года собственник помещений в МКД получали акт после перепланировки, и только затем сами обращались на учет изменений. Сейчас действует иной порядок:

• через электронный сервис на mos.ru подаем обращение о выдаче акта приемочной комиссии;
• к заявлению прикрепляет техплан в электронной форме;
• в личном кабинете отслеживаем статус рассмотрения документов и направление акта и техническим планом в Росреестр.

Стоит сказать, что из-за новых поправок в закон процедура стала проще для заявителей. Ранее нам приходилось обращаться в МФЦ после получения акта и оформления технического плана. Теперь все документы в Росреестр обязана направить Мосжилинспекция.

Если все работы выполнены строго по проекту, то проблем м получением акта не возникнет. В случае, если перепланировка проводилась без проекта и разрешения, то для узаконивания нужно представить в МЖИ техническое заключение и техплан. Инспекторы ведомства проведут осмотр на месте, сравнят фактическую планировку помещения с документами.

Учет изменений после перепланировки

Это завершающая стадия перепланировки, о чем прямо сказано в ЖК РФ. Жилинспекция направит в Росреестр акт приемки и техплан, о чем собственник получит уведомление в личный кабинет на портале mos.ru. Отдельное заявление для проведения кадастрового учета теперь не требуется. Регистратор Росреестра:

• проверит сведения в представленных документах;
• внесет новые сведения о планировке, границах и площади помещения в ЕГРН;
• сформирует и направит собственнику выписку из ЕГРН.

Именно после обновления ЕГРН перепланировка считается завершенной. Технически план заявителю не возвращают – он будет храниться в архиве Росреестра.

Дополнительные согласования

Из дополнительных действий, которыми может сопровождаться согласование перепланировки в помещении МКД, выделю следующие:

• обращение в БТИ за обновлением сведений в техпаспорте и поэтажном плане;
• получение разрешения от МКА на изменение внешнего архитектурного решения;
• обращение в суд, если собственник получил отказ в согласовании или узаконивании.

Еще при подготовке документов на перепланировку нередко приходится сталкиваться с красными линиями на поэтажных планах БТИ или в графике из ЕГРН. Они свидетельствуют о выполнении работ без разрешений. В большинстве случаев вполне можно исправить указанные ошибки, подтвердить безопасность ранее сделанной перепланировки. О стоимости некоторых работ компании “Смарт Вэй” я указал в таблице ниже.

Подведем итог

• Чтобы согласовать перепланировку в помещении МКД, вам нужен проект и техническое заключение. После завершения работ вы закажете технический план.
• Разрешение на перепланировку выдаст МЖИ, куда вы подадите документы в электронной форме. Проверка может длиться до 30 дней.
• После окончания работ в помещении обратитесь к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и получите техплан. Этот документ прикрепите к электронному обращению в МЖИ для оформления акта приемки.
• После того, как регистратор Росреестр внесет данные о новой планировке в ЕГРН, вам направят электронную выписку. На этом перепланировка будет считаться официально завершенной.