Перепланировка квартиры в доме культурного наследия

Владельцы квартир в дома культурного наследия могут сделать перепланировку. Другой вопрос, насколько реально ее согласовать, ведь для этого придется соблюдать множество ограничений. Согласованиями занимаются уполномоченные органы – Департамент культурного наследия (ДКН) в столице и КГИОП в Санкт-Петербурге. На самом деле, положительное решение в этих ведомствах зачастую выдается только после прохождения экспертизы. О самых важных нюансах, связанных с согласованиями, расскажу в статье.

Чем отличается перепланировка квартир в домах, признанных объектами культурного наследия

Дом, который признан объектом культурного наследия, относится к жилфонду. Поэтому большую часть помещений в нем будут занимать квартиры (обычные, коммунальные). Так как дом наверняка построен очень давно, собственник вряд ли будет мириться с устаревшей и неудобной планировкой, ветхим ремонтом, изношенным инженерным оборудованием. Чтобы изменить хоть что-то, даже цвет обоев или покрытия на потолке, придется обращаться на согласования. Это правило обойти нельзя, поскольку оно предусмотрено нормативной базой.

Если сравнивать перепланировку в обычном МКД и доме-памятнике, отличий будет немало:

• в плане допустимых и запрещенных работ, так как для охраняемых объектов намного больше ограничений;
• в порядке оформления проектной и иной документации на работы (как минимум, у компании, разрабатывающей проект, должна быть лицензия);
• в правилах согласования, которые предусматривают дополнительные процедуры для культурного наследия;
• в части надзора и контроля за проведением работ, их принятия.

Еще одно требование относится непосредственно к проведению перепланировки, если на нее выдано разрешение. Работы может выполнить только подрядная компания, имеющая лицензию. Это не только ограничивает выбор для собственника, но и резко увеличивает расходы.

Вы можете сами найти обсуждения по вопросам согласований перепланировки на различных сайтах и форумах, в социальных сетях. Все сводится примерно к одному – чиновники предъявляют драконовские требования, отказывают по формальным причинам и вообще лютуют. Людей можно понять, ведь многие из них не виноваты в том, что им досталась квартира в охраняемом объекте. Но войдем и в положение государственных органов. Они не только присваивают статус культурного наследия разным объектам, но и занимаются их охраной, реставрацией. Если выдавать разрешения на все подряд, то очень скоро вместо объекта с уникальной архитектурой, планировкой и дизайном появится что-то невообразимое.

Владельцу квартиры не стоит надеяться на везение и пытаться пройти согласования самостоятельно. Нельзя сказать, что это будет совсем невозможно. Но ввиду строгих требований закона, каждая процедура будет сопровождаться проблемами. Поэтому лучше доверить эту задачу профессионалам, которые представят интересы собственника во всех инстанциях.

Мы предлагаем услуги по разработке проектной документации, помощь в согласования перепланировки квартиры в домах культурного наследия. Проконсультируйтесь у наших экспертов, прежде чем начинать что-либо. Телефоны компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Также можно написать нам на электронную почту info@smway.ru.

Где проверить наличие статуса дома культурного наследия

Сложно представить, что владелец квартиры не будет знать о том, что дом является памятником. Это станет известно даже при покупке жилья, ведь приобретатель всегда проверяет документы на недвижимость. Но если возникнет необходимость, можно быстро убедиться, включен МКД в перечень охраняемых объектов или нет:

• по единому реестру Минкульта РФ (в виде списка или на интерактивной карте);
• по портале открытых данных Москвы;
• по перечню из реестра Санкт-Петербурга.

Естественно, сведения на указанных ресурсах постоянно обновляются. Поэтому советуем проверять информации непосредственно перед тем, как начинать действия по согласованию перепланировки. Если возникнут сложности, вам всегда помогут наши эксперты.

Обращаю внимание, что на порядок согласования может повлиять не только сам статус культурного наследия. У владельцев многих квартир могут быть охранные обязательства. Они содержат требования для использования объекта по прямого назначению, а также для любых изменений в нем. Но даже если охранных обязательств нет, их могут установить в ходе экспертизы и согласования проектной документации. Это может стать неприятным сюрпризом, особенно если собственник рассчитывал на быстрое решение вопроса.

Нужно ли брать согласие у других собственников дома-памятника при перепланировке только в своей квартире?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В данной части действуют обычные правила по изменению планировки. Если предстоят работы с задействованием общего имущества дома, то без согласия собрания жильцов не обойтись (сейчас его можно организовать в электронной форме). Но когда изменения носят только внутренний характер (пример – возведение некапитальной перегородки в одной из комнат), то вы не зависите от мнения остальных собственников.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что говорит закон о согласовании перепланировок

Общие правила охраны для объектов культурного наследия установлены Федеральным законом № 73-ФЗ. Там речь идет не о перепланировке, как таковой, а о необходимости получать разрешения на любые виды работ. Применительно к изменению планировки квартиры будут важны положения ЖК РФ. В Постановлении Правительства РФ № 530 мы найдем правила проведения историко-культурной экспертизы. Во многих случаях без заключения эксперта не удастся получить разрешение на перепланировку.

Большинство норм о согласования перепланировок квартир необходимо искать в региональных нормативных актах. Там же есть регламенты оказания услуг органами, которые занимаются охраной культурного наследия. Если сравнивать Питер и Москву, то различия в порядке получения разрешений весьма существенны. Об этом и поговорим ниже.

Для Москвы

Владельцы жилья в столице согласовывают перепланировку по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Там есть и специальные нормы для квартир, расположенных в домах-памятниках. Вот самое важное:

• общий порядок согласования предусматривает подачу документов в Мосжилинспекцию (уже несколько лет работаем с электронным сервисом на mos.ru);
• кроме стандартных требований к документам, подтверждено и дополнительное условие – наличие лицензии у проектной организации;
• в рамках проверки документов МЖИ сама отправит запрос в Мосгорнаследие, чтобы получить заключение о возможности проведения работ;
• указанное выше заключение выдадут, если проект не предусматривает выполнение работ и мер по обеспечению сохранности объекта.

Таким образом, решающее значение имеет перечень заявленных работ и проектных решений, а также их последствия для предмета охраны. Если перепланировка хоть как-то может сказаться на состоянии или облике объекта, стандартная процедура не действует. Нужно будет пройти согласование в ДКН, но сперва – заказать историко-культурную экспертизу. Подробнее о ней я еще поясню ниже.

Если МЖИ получила положительное заключение из ДКН, то выдаст заявителю разрешение на перепланировку. После ее завершения предстоит заказать техплан и обратиться за актом приемки. Но еще действует и специальное требование – необходимо получить заключение от Мосгорнаследия о соответствии выполнении работ проекту, разрешению. Только после прохождения всех перечисленных процедур документы направят в Росреестр для учетно-регистрационных действий.

Для Санкт-Петербурга

В Питере процесс согласования объективно сложнее, а ведь там объектов культурного наследия, пожалуй, побольше чем в Москве. Собственнику квартиры нужно действовать по Постановлению Жилкомитета Правительства СПб № 735-р. Помимо прочего, там указано следующее:

• на разработку проекта необходимо получить задание в КГИОП (там могут прописать различные обязательства и требования под проектные решения);
• для получения разрешения на перепланировку в домах культурного наследия СПб всегда обращается напрямую в КГИОП;
• разрешение выдадут на основании заключения историко-культурной экспертизы.

Постановление № 735-р сложновато для восприятия. Поэтому можно посмотреть разъяснения о правилах согласования на сайте КГИОП. Помимо указанных выше нюансов, там рассказано и о дополнительных требованиях. К примеру, собственнику квартиры нужно заказать научный отчет по факту завершения работ, пройти его согласование. Только после этого появятся основания для прохождения процедуры приемки работ.

Еще обращу внимание на последний абзац из разъяснений КГИОП. Многие исторические здания в Питере не отнесены к объектам культурного наследия (например, если они не представляют особой ценности в плане архитектуры, памятных событий). В них согласование ремонта интерьера и изменения планировки проходит по общим правилам, а не через КГИОП. Поэтому еще раз напомню, насколько важно уточнить, если ли у дома охраняемый статус.

Может ли быть под охраной только одна квартира, если сам дом не отнесет к объектам культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это возможно только теоретически. Скорее всего, сам дом тоже будет находиться под охраной. Правила проведения перепланировок в мемориальных квартирах еще сложнее, чем в обычных. Вам вряд ли дадут изменить хоть что-то серьезное.

Исходная и разрешительная документация на перепланировку в доме культурного наследия

Согласование любой перепланировки невозможно без документов. Прежде всего, к ним относится проект, подготовленный компанией с лицензией Минкульта РФ. В нем может быть отдельный раздел на работы по обеспечению сохранности объекта. Если они не требуются, указываем в проекте подробные обоснования.

С учетом требований федерального и регионального законодательства, кроме проекта для согласований нужны следующие документы:

• выписка из ЕГРН (подтверждает права собственности на квартиру);
• техническое заключение о допустимости/безопасности работ для несущих конструкций и здания в целом (наша компания не может оформить этот документ для МКД, но окажет содействие в получении);
• учетно-техническая документация БТИ (по мере необходимости);
• акт о степени возможного влияния работ на параметры и характеристики охраняемого объекта (оформляем документ после обследований и осмотра на месте).

Еще к стандартному пакету документов относится технический план. Но его оформляем уже после полного завершения перепланировки.

Из специальных документов (с учетом статуса объекта) выделим научный отчет, журнал производства работ. Для СПб это строго обязательно. В столичном законодательстве таких требований напрямую не прописано. Но если руководствоваться федеральной нормативной       базой, то там тоже упомянуто о научном руководстве за работы и отчете.

В любом случае, мы разъясним вам, какие документы придется оформлять и подавать на разных этапах согласования. Звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Историко-культурная экспертиза

Пожалуй, самым сложным, дорогостоящим и длительным этапом в череде согласований будет историко-культурная экспертиза. Даже власти не скрывают, что ее стоимость может оказаться неподъемной для многих собственников жилья (десятки и сотни тысяч рублей). Но тарифы на работу устанавливают сами экспертные компании и эксперты, так что здесь ничего сделать нельзя.

Экспертиза нужна всегда, если в проекте описаны работы по сохранению объекта культурного наследия, либо оказывающие влияние на предмет охраны. Помимо исследований, эксперты проводят выездные обследования и проверки на месте. В заключении или акте они могут указать, что перепланировка возможна и допустима, но только с выполнением дополнительных обязанностей. Ну и ситуации с отказом после экспертизы встречаются очень часто.

Что разрешено делать в квартирах дома-памятниках Москвы без согласований?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Посмотрим, что по этому поводу говорит Мосгорнаследие. Ведомство разъясняет, что без согласований можно проводить только работы по текущему содержанию квартиры. Приведены даже примеры – очищение от грязи, просушка, технадзор за состоянием инженерного оборудования, устранение аварийных ситуаций. И это при условии, что работы не затрагивают предмет охраны, не приведут к изменению декоративных и архитектурных особенностей объекта.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Нужно ли повторно заказывать экспертизу, если после ее прохождения измене проект перепланировки квартиры в доме культурного наследия?

Так как эксперты работали с одними документами, а по факту появляется новый, то выводы в заключении не будут соответствовать действительности. Вам придется заказывать повторную экспертизу и, естественно, оплачивать ее за свой счет.

Зачем обращаться в Росреестр после завершения перепланировки квартиры в доме культурного наследия?

Через Росреестр проходит не согласование перепланировки, а учетно-регистрационные действия после ее завершения. Но пока вы не пройдете этап приемки работ, ведомство не получит документы и не обновит сведения в ЕГРН. Заказать техплан для учета в Росреестр можно у кадастрового инженера компании «Смарт Вэй».

Как выявляют незаконные перепланировки квартиры в домах культурного наследия?

Надзорный орган (КГИОП или ДКН) ведет постоянный контроль за состоянием охраняемых объектов. Кроме того, они могут получать обращения заинтересованных лиц, которые заметили незаконные работы. Таким образом, скрыть несогласованную перепланировку точно не получится.

Подведем итоги

• Собственник квартиры в доме культурного наследия обязан согласовывать не только перепланировку, но и любые другие виды работ.
• Разрешение на перепланировку можно получить на основании заключения ДКН (Москва) или КГИОП (Санкт-Петербург).
• Точный порядок действий при согласованиях зависит от характера работ и их последствий для дома культурного наследия, охраняемых помещений и элементов.

Свяжитесь с нами, чтобы получить помощь в согласованиях! Телефоны компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.