- Стадии подготовки проекта перепланировки нежилого здания
- Сбор исходной документации для проекта
- Обмерные работы и составление абриса
- Сопоставление сведений исходных планов помещения и абрисов
- Разработка проекта перепланировки
- Сколько времени готовится проект перепланировки для нежилого здания
- Отличия проекта перепланировки нежилого здания от проекта перепланировка в МКД
- Чем эскиз отличается от проекта перепланировки
- Стоимость проекта перепланировки в 2024 году
Стадии подготовки проекта перепланировки нежилого здания
Стадии подготовки проекта перепланировки в нежилом здании определяются исходя из конечной цели выполнения работ. Если на объекте меняются только перегородки, то оформляются одни разделы и собирается соответствующая исходная документация. Если задействованы в том числе фасады здания – мы уже имеем немного иной объем работ и их специфику.
В нашем материале разберем наш стандартный процесс подготовки проекта перепланировки нежилого здания в Москве на примере конкретного кейса из последних и оформленного в соответствии с требованиями ПП №432 г. Москвы “О видах работ по изменению объектов капитального строительства и(или) их частей, для выполнения которых разрешение на строительство не требуется”.
Сбор исходной документации для проекта
Что мы понимаем под исходной документацией, которую используем для подготовки проекта перепланировки? Это сведения и документы, которые отражают зафиксированные в государственных органах параметры изменяемого объекта недвижимости.
Что относится к таким данным:
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости – это документ, в котором можно посмотреть площадь и планировку объекта, которую видит государственный регистратор при сверке данных в техническом плане и тех, которые зафиксированы в реестре недвижимости.

Ведение ЕГРН предусмотрено ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости” и возлагается на регистрирующий орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Поэтому прежде всего при подготовке проекта для регистрации технического плана мы ориентируемся именно на данные государственной регистрации недвижимости.
Еще одним важным источником информации для оформления проекта перепланировки является план из технического паспорта БТИ. Если для регионов России он давно потерял актуальность, то для Москвы в силу особых норм регулирования, действует до сих пор. Виной тому – ПП №106 “О порядке организации технического учета в г. Москве …” от 17.03.2017 года. Этот НПА устанавливает роль МосгорБТИ как органа, который осуществляет техническую инвентаризацию недвижимости, является по сути участником согласовательных процедур по объектам. К примеру, для получения колористического паспорта в Москомархитектуре нужно иметь актуальные планы БТИ – не позднее 5 лет с момента проведения технической инвентаризации объекта.
Не секрет, что услуги МосгорБТИ платные – это коммерческий орган. Для проведения в здании технической инвентаризации требуется ее оплатить. Стоимость зависит от площади объекта и насчитывается специалистом БТИ после оформления заявки. Договор с МосгорБТИ содержит условия о стоимости и сроках подготовки технического паспорта. Обычно, получить обновленные данные БТИ можно за 30-45 рабочих дней.
Итак, исходный план БТИ также отражает изменения в здании, которые не внесены в документы технической инвентаризации, а значит не были зарегистрированы правообладателем. Поэтому инженер-проектировщик может на их основании сделать выводы о характере произведенных в нежилом здании изменений.

Когда инженер просматривает планы объекта из выписки и технического паспорта, он сразу представляет перечень работ к проектированию, сложность процесса дальнейшего согласования и объем состава разделов проекта.
К примеру, красными линиями может быть выделена входная группа – значит задействован фасад здания и необходимо выполнять проект изменения фасадов. Если были задействованы вентиляционные короба – это уже реконструкция, которая не регламентирует ПП №432, а требует получения разрешения на строительство.
Это первый этап, который по сути является подготовительным для разработки проекта перепланировки нежилого здания.
Обмерные работы и составление абриса
Для правильного отображения актуальной планировки здания или помещения, кроме исходных планов требуется фактически план объекта недвижимости.
В своей работе мы обычно сами выходим на объект и проводим замеры площадей. Наш специалист исследует все комнаты, оконные и дверные проемы для составления верного абриса, необходимого проектировщику.
Абрис – это схематический чертеж помещения, составленный для отображения его актуальных параметров (размеров и планировки).

Так как чертеж выполняется прямо на объекте, “на коленке” так сказать, он может показаться не совсем инженерным документом. Однако, несмотря на его черновой формат, главное чтобы проектировщик понял, что имел ввиду специалист по обмерам и верно отобразил информацию из абриса по размерам в помещении.
Если вам требуется зафиксировать изменения помещения или здания, наши специалисты с высокой точностью определят их при выезде и обмерах. Позвоните экспертам “Смарт Вэй” и закажите обмеры прямо сейчас.
Сопоставление сведений исходных планов помещения и абрисов
Данные исходной документации и абриса необходимо сопоставить и выделить точно, какие работы произведены на объекте. Это необходимо для заполнения проекта в части описания состава работ.
Мы выделяем работы по монтажу и демонтажу относительно первоначального вида объекта. К примеру, если клиент убрал перегородки – был произведен демонтаж. Это нужно показать в графической части. Если наш заказчик установил новую мокрую точку – такие работы будут являться монтажом нового оборудования, что в проекте будет также отображено особым образом.
После сверки проектировщик приступает непосредственно к оформлению самого проекта перепланировки нежилого здания.
Разработка проекта перепланировки
Разработка проекта перепланировки производится инженером-проектировщиком. В “Смарт Вэй” работает целый отдел специалистов, которые профильно заполняют разделы проектной документации – архитектурно-планировочные решения, конструктив, обеспечение пожарной безопасности. Наша компания состоит в СРО “Союз ИТП”, деятельность по проектированию застрахована, а наши главные специалисты внесены в реестр проектировщиков НОПРИЗ.
Проверить членство компании в СРО можно на сайте Реестр СРО или на сайте НОПРИЗ в реестре членов СРО – просто введите наименование или ИНН организации, по которой ищете информацию.

Проект перепланировки состоит из двух основных частей – технической и графической. В технической части инженер описывает конструктив, перечень строительных работ, которые выполнялись на объекте. Также здесь мы оформляем справку от ГИПа (Главного инженера проекта).
Справка от ГИПа – это часть проекта, в котором свои пояснения к нему дает Главный инженер.
В технической части проекта мы также прописываем основания для его разработки: перепланировка нежилого здания в соответствии с нормами ПП №432 г. Москвы. Нормативная база, упоминаемая в разделе проектной документации, должна быть актуальной. СНИПы и СП постоянно меняются и если не учитывать изменения можно в последствии получить отказ от госорганов из за использования неактуальных нормативов при проектировании.
К примеру, СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия. Чтобы проверить актуальность, можно зайти на сайт Федерального центра нормирования и стандартизации и там ввести наименования свода правил или государственного стандарта.

Краткую характеристику здания мы оформляем обычно из выписки из ЕГРН или технического паспорта. К ней относятся: материал стен, перегородок, год строительства, этажность, перекрытия.
Как отмечает руководитель проектного отдела Полякова Валентина ООО “Смарт Вэй”, по году строительства объекта можно определить и материалы стен, и характер несущих элементов в здании. Например, каркасные и бескаркасные технологии применялись в различные периоды времени строительства объектов капитального строительства.
В разделе АР (архитектурно-планировочные решения) мы отражаем изменения объекта относительно его состояния “до перепланировки”. Но если мы говорим об общей площади здания, то она должна быть неизменной. Это связано с особенностями обмеров объекта – по внутреннему контуру наружних стен. Правило было утверждено в Приложении №1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 года №П/0309. Поэтому изменение внутренних помещений в здании никак не отражается на его общей площади, а если это так – где то в проекте “закралась” ошибка и Росреестр обязательно ее найдет.
В этом разделе мы выписываем характер планируемых работ: перенос перегородок, возведение мокрых точек.
Планы для проекта обычно изготавливаются следующим образом:
Инженер векторизирует план объекта из ЕГРН и сверяет его с абрисом. Отражает отклонения факта на плане. Смотрит, производился ли на объекте демонтаж элементов – также это следует будет указать. В проекте на видео работы по демонтажу не производились, поэтому мы не будем их прописывать в состав работ. Далее исходя из абриса наносим на план размеры и рассчитываем площадь каждой комнаты по ним. Площади комнат также наносим на план.
Итоговый чертеж мы выделяем и вставляем в проект в виде “план после перепланировки” – он покажет все произведенные изменения. Кроме этого, после оформления такого плана мы уже точно будем видеть весь перечень строительных работ и можно будет дополнить этот список в АР.
Также в проекте мы заполняем раздел “Мероприятия по пожарной безопасности” – это обязательно, чтобы подтвердить соблюдение норм в перепланированном ОКС.
Текстовая и графическая часть проекта в программе AutoCAD разделены. При группировке проекта программа сформирует его в PDF. Кроме этого, в проект необходимо прикрепить выписку из ЕГРН на объект, планы МосгорБТИ с красными линиями, допуск СРО на нашу компанию. Это будет последними страницами.
Проект перепланировки – непростой документ. Особенно, если объект расположен в Москве. В компании “Смарт Вэй” разработали и согласовали более 2600 проектов перепланировки нежилых объектов. Мы знаем “от и до” все предпочтения государственных регистраторов и выполняем их в своей документации. Если вам нужен квалифицированный и опытный подрядчик для согласования перепланировки – обратитесь к нашим экспертам для консультации и расчета стоимости услуг.
Сколько времени готовится проект перепланировки для нежилого здания
Обычно процедура подготовки проекта занимает у нас от 5 дней до 1 месяца. Все зависит от размеров объекта недвижимости. К примеру, проект на 500 кв м вместе с обмерами мы изготавливаем примерно 5 дней, с учетом получения выписки из ЕГРН на него.
Но если в работу приходит здание огромной площади – такая работа займет естественно не одну неделю. Среди наших клиентов – НИИ Скорой помощи им. Склифосовского в Москве. Площадь объектов для проектирования составила примерно 80 000 кв м. Объектом занималось 2/3 состава инженеров “Смарт Вэй”, однако нам удалось провести обмеры и подготовить проектную документацию для них примерно за 35 дней.

Иногда у наших клиентов возникает вопрос – нужно ли проходить экспертизу проекта перепланировки нежилого здания или получать разрешение на строительство по нему. Отвечаем утвердительно – нет. Такой проект экспертизу не проходит – ни государственную, ни частную. Разрешение на строительство на него также мы не получаем – это требуется только при реконструкции или для возведения объекта капитального строительства.
Отличия проекта перепланировки нежилого здания от проекта перепланировка в МКД
Проект перепланировки нежилого здания в Москве изготавливается для регистрации изменений в ЕГРН. Практически всегда строительные работы по нему не выполняются. Он служит подтверждением соответствия нормативам выполненной на объекте перепланировки.
В отличие от такого проекта, проектная документация для помещений в МКД зачастую используется для производства строительных работ. Бывает и так, что мы по проектам для МКД согласуем перепланировку “по факту”, но тогда клиенты оплачивают штраф по КоАП РФ за отсутствие своевременного согласования.
Это связано с тем, что перепланировка в многоквартирных домах контролируется органами власти гораздо жестче, чем в нежилых объектах. Это и понятно, ведь безопасность граждан строго регулируется нашим государством – нормы строительства жилых объектов гораздо императивнее, чем например складов.
Если проект для нежилого здания никаких согласований по сути не проходит – только вносится в технический план в качестве основания для регистрации перепланировки, то проект для помещений в МКД направляется в различные госорганы и проходит там проверки. Например, в СЭС Роспотребнадзора – обязательно эта организация участвует в процессе согласований перепланировки в МКД. Итоговым органом, рассматривающим проект для МКД, является Мосжилинспекция.
Но основное отличие в нормативной базе подготовки проектов. Для перепланировок в многоквартирных домах мы руководствуемся постановлением №508 “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”. Также много нюансов относительно порядка согласования установлено в Жилищном кодексе РФ.
Чем эскиз отличается от проекта перепланировки
В новых нормах ПП №508 и №432 г. Москвы сейчас можно встретить отсылку на возможность использовать для согласования эскиз помещения.
Давайте разберемся, насколько это легитимно и применимо ли для нежилых зданий.
Понятие эскиза не закреплено в нормативных актах, однако в проектировании его можно описать как предварительный чертеж плана помещения с нанесением на него предполагаемых работ или корректировок в существующую планировку объекта.
Зачастую эскиз используется для того, чтобы инженер-проектировщик визуализировал клиенту план строительных работ и то, как они будут в последствии выглядеть внатуре.
На эскизе мы отображаем перегородки, мокрые точки и все необходимые планировочные решения.
Давайте рассмотрим на примере выполнения в нежилом здании антресольного этажа. Такой вид работ возможен только если был тщательно разработан проект перепланировки с расчетами по конструктивным элементам. Мы готовим объемную по содержанию проектную документацию, которая содержит точные данные о характере производимых работ и последующем изменении объекта недвижимости.
Антресоль в нежилом здании – технически сложный элемент. Для правильного возведения необходимо не только рассчитать нагрузки на перекрытия, но и визуально сделать конструкцию красивой и доступной для использования. В целях согласования с клиентом возможных архитектурных решений инженеры “Смарт Вэй” изготавливают эскиз и предоставляют его клиенту на одобрение. При необходимости – вносят в него корректировки. Обычно мы включаем в стоимость изготовление до 3 эскизов – этого достаточно, чтобы найти решение, удовлетворяющее запросы заказчиков работ. Если требуется более количество исправлений и изменений, решаем вопрос по согласованию с клиентом.
Стоимость проекта перепланировки в 2024 году
Стоимость проекта перепланировки нежилого здания складывается из сложности планируемых или выполненных работ и площади этого объекта. Если к примеру мы оформляем проект с расчетами по конструктивным элементам – добавляем соответствующий раздел. Кроме этого, инженер несет ответственность за безопасность выполненных по проекту работ, поэтому и подход к разработке КР уже иной. Это не просто перегородку передвинуть – здесь будет увеличение нагрузки на перекрытия (в случае возведения антресоли).
Почему площадь влияет на стоимость разработки проекта? Это, наверное, очевидно – чем больше здание, тем дольше его обмерять и вычеркивать планы на помещения.
Особенно сложно производить обменные работы на эксплуатируемых объектах. Мы имеем долгосрочное сотрудничество с Высшей школой экономики. Объем их недвижимости колоссальный. И когда в работу поступает один из учебных корпусов, мы заранее договариваемся о назначении ответственного специалиста со стороны Заказчика, который будет сопровождать инженера на объекте – открывать комнаты, обеспечивать доступ. Как правило, это помогает произвести точное обследования здания и выписать всю информацию о его изменениях.
Но и в обратном порядке – при подготовки проекта на помещения площадью 50 кв м мы естественно времени не тратим на длительную сверку планировок. Иногда достаточно просто по видео созвониться с клиентом и вместе с ним “пройти” по этой комнате. Да и сам проект мы выполняем в таких случаях примерно 1 день. Дольше ждать выписку из ЕГРН.
Итак, стоимость проектов перепланировки сейчас составляет от 50 000 рублей за самое небольшое помещение в нежилом здании и далее расчет идет по площади и сложности работ (объема проекта к разработке).
Чтобы точно рассчитать работы по вашему объекту, вы можете обратиться к экспертам “Смарт Вэй”. На этапе подготовки предложения, они могут довольно точно определить стоимость и она будет зафиксирована в договоре.
Если же объект был изменен таким образом, что есть сомнения в характере выполненных строительных работ – перепланировка это или реконструкция, мы можем первым этом произвести обмеры и на их основании сделать точные выводы – что делать дальше с объектом. Реконструкцию мы тоже согласовываем и изготавливаем по ней необходимые документы, однако эта процедура очень отличается от регистрации перепланировки, поэтому следует уделить особое значение ее определению.
В любом случае, подготовка проектной документации является нашим профильным делом. Более 10 лет компания “Смарт Вэй” работает с коммерческой недвижимостью и наши технические документы прошли все возможное согласования и процедуры регистрации. Если у вас есть задача по регистрации перепланировки – думаю, мы точно можем вам помочь ее решить.