Как узаконить перепланировку в Московской области

В Московской области, как и в других регионах, есть свои нормативные акты о согласовании и узаконивании перепланировок. Основным из них является Распоряжение № 27РВ-278. Уполномоченными ведомствами для согласования являются местные администрации. При этом документы туда можно подать не только лично, но и через единый электронный сервис. При согласовании нужен проект. Для узаконивания в приемочную комиссию подает журнал производства работ и акты скрытых работ. Подробно обо всех нюансах согласования в Подмосковье я расскажу в этой статье.

Особенности согласования и узаконивания перепланировки в Московской области

На федеральном уровне утверждены только общие правила выполнения и согласования перепланировок (ЖК РФ). Они касаются только помещений в жилфонде, и не относятся к нежилым зданиям. Всю «конкретику» мы можем найти в нормативных актах региона, где расположена ваша недвижимость. Вот как регулируют такие вопросы власти Московской области:

• общие правила по ЖК РФ применяются, как и по всей территории страны, но только в отношении помещений в многоквартирных домах;
• выдача разрешений и приемка работ в помещениях МКД ведется на основании Распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области № 27РВ-278;
• процедура разбита на два этапа – получение разрешения до начала перепланировки или приемка уже выполнения работ (это условно называют узакониванием);
• после завершения административных процедур все документы направят в Управление Росреестра с уведомлением заявителя.

Для помещений в МКД очень много предписаний, ограничений и запретов по перепланировкам. Их можно найти в Распоряжении № 27РВ-278. Но помещениям в нежилых зданиях нормативной базы нет. Работы там можно сделать на основании проекта, но без получения разрешений. В принципе, такая схема характерна и для других регионов.

Согласование и узаконивание относится к государственным услугам. Поэтому уже несколько лет в Подмосковье работает электронный сервис. Там можно подать документы для получения разрешения или приемки работ, отслеживать статус обращения. Но сохраняется и возможность согласования по личному обращению.

Если вам предстоит узаконить изменение планировки, а объект находится на территории Подмосковья, обращайтесь к нам. Компания «Смарт Вэй» предлагает услуги для собственников помещений не только в Москве, но и в соседнем регионе. Мы подготовим все необходимые документы и поможем согласовать их без лишних проблем.

Влияет ли на узаконивание перепланировки месторасположение дома или нежилого здания?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это влияет на ведомство, которое будет выдавать разрешение и акт приемки. В Московской области данные полномочия распределены между администрациями районов и округов. Но если обращаться через электронный сервис, то услугу окажут в порядке «единого окна». Для этого вам достаточно указать в форме запроса или выбрать в выпадающем списке свое муниципальное образование. Особых сложностей в этом не будет.

Куда обращаться для узаконивания

В структуру Московской области входит 72 территориальные единицы (районы, города областного подчинения и ЗАТО). Там есть местные администрации, которые и будут согласовывать перепланировку в помещениях МКД. Об этом сказано в Распоряжении № 27РВ-278. Каждое ведомство обязано вести личный прием по указанным вопросам.

Чтобы упростить задачу для рядовых собственников, власти Подмосковья предлагают воспользоваться электронной услугой. Соответствующий сервис расположен на региональном портале госуслуг. Там вы можете найти:

• форму запроса (заявления) на согласование или узаконивание;
• ответы на самые распространенные вопросы по перепланировкам (они относятся и к нежилым помещениям);
• сервисы и боты для обращения к консультантам.

Еще ведомство периодически проводит вебинары на тему подачи документов и прохождения согласований. На них ведется предварительная запись (бесплатно).

Чтобы пользоваться сервисами на портале региональных госуслуг, нужно пройти идентификацию. Для этого нужно использовать подтвержденную учетную запись с федерального сайта «Госуслуг» (ЕСИА). Далее, в личном кабинете вы будете видеть статус своего обращения, а также ответы из уполномоченных ведомств. Если выдать доверенность на специалиста ООО «Смарт Вэй», он пройдет все согласования в ваших интересах.

Регламент согласования и узаконивания – правила и сроки

Посмотрим, как описывает процесс согласований и узаконивания Распоряжение № 27РВ-278. Алгоритм действий таков (при условии, что у вас на руках уже есть все обязательные документы, о которых расскажу ниже):

• заполнение запроса на портале госуслуг, прикрепление документов на перепланировку;
• регистрация и проверка документов в течение 8 дней (этот срок намного меньше, чем во многих других регионах, в том числе в Москве);
• направление заявителю уведомления о положительном решении (согласование проекта), либо о приостановке или отказе.

Это первый этап, который предусматривает согласование до начала работ. Проверка ведется только на основании документов, т.е. без выезда на место.

Серьезнее будет объем мероприятий после завершения работ. Согласно Распоряжения № 27РВ-278 процедура проходит так:

• вы обязаны заполнить журнал производства работ, а по мере необходимости еще и акты скрытых работ;
• вам необходимо прикрепить указанные документы к запросу на узаконивание (услуга называется «получение акта приемочной комиссии»);
• комиссия при администрации района, города или ЗАТО не только проверит документы, но и проведет осмотр помещения с выездом на место;
• продолжительность второго этапа составляет 8 дней;
• при положительном решении заявителя уведомят (письменно или электронно), а в Росреестр направят акт приемочной комиссии и технический план.

Если работы проводились с предварительным согласованием, то комиссия проверит их соответствие проекту. При этом журнал и акты все равно должны быть на руках.

Если вы не проходили согласование, то придется узаконивать работы. В данном случае уже проверяют не соответствие проекту, а только содержание журналов и актов, результат и последствия перепланировки для помещения. В Распоряжении № 27РВ-278 указаны причины, по которым ведомства выносят отказ. Помимо формальных оснований, есть и такие:

• отсутствие обязательных документов (те же акты, журнал производства работ);
• несоответствие проектным решениям и работам;
• проведение работ, которые запрещены Распоряжением № 27РВ-278 (об этом поговорим чуть ниже);
• нарушение интересов собственников других помещений в МКД (например, повреждение или разрушение общедомового имущества, коммуникаций).

Проверки по этим фактам входят в компетенцию приемочной комиссии. Если будет вынесен отказ, то с виновного лица взыщут штраф. Для организаций он составит от 40 000 до 50 000 рублей. Также заявителю выдадут предписание о необходимости устранить нарушения. На это дается срок от 2 до 3 месяцев.

Может ли приемочная комиссии «заочно» принять работы, если я не могут присутствовать при обследовании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». О дате и времени выезда представителей комиссии вас обязательно уведомят. В Распоряжении № 27РВ-278 прямо указано, что при отсутствии собственника или его уполномоченного лица и невозможности попасть в помещение будет вынесен отказ. Поэтому о «заочном» оформлении акта речи не идет.

Внесение изменений в ЕГРН

Вне зависимости от региона, после согласований и узаконивания перепланировки вам еще нужно обновить информацию в ЕГРН. Этот процесс сейчас организован так:

• до обращения за актом вы сначала заказываете технический план (документ оформит кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй»);
• техплан, вместе с другими документами, прикрепляете к запросу в приемочную комиссию;
• при положительном решении акт и техплан будет направлен администрацией района или города МО в Управление Росреестра;
• после обновления данных о помещении вы получите электронную выписку из ЕГРН.

При узаконивании работ в помещениях нежилого здания порядок действий отличается. Вам не нужно получать акт через комиссии местных администраций Подмосковья. Поэтому после перепланировки сразу заказывайте техплан, обращайтесь в МФЦ и оформляйте запрос на проведение кадастрового учета. Итог будет таким же – получение выписки из ЕГРН.

Список полезных документов

Какие документы обязательно нужны для узаконивания перепланировки в Московской области

В отличие от Москвы и ряда других регионов, для перепланировки в Подмосковье вам не нужно заказывать техническое заключение. Полный список документов по Распоряжению № 27РВ-278 таков:

• выписка из ЕГРН на помещение;
• документы, подтверждающие полномочия заявителя (для организации – лист записи из ЕГРЮЛ, копия устава, приказ на директора или доверенность на представителя);
• проект перепланировки;
• технический план БТИ с поэтажным планом;
• согласие всех собственников помещения;
• протокол собрания с положительным решением собственников помещений МКД (если проводятся работы с задействованием несущих конструкций или иного общедомового имущества).

Технический план вы получаете уже после окончания перепланировки. Документ покажет, как выглядит помещение с учетом всех изменений.

Кто оформляет документы на перепланировку

На этот случай тоже есть разъяснения в нормативных актах. Собственник помещений в Московской области обращаются за документами:

• в проектную организацию, состоящую в СРО, для получения проекта перепланировки;
• в учреждение БТИ соответствующего города или района для запроса техпаспорта с поэтажным планом;
• к кадастровому инженеру за получением технического плана.

Хотите получить все необходимые документы в одном месте? Тогда вам точно подойдет услуга согласования перепланировки «под ключ» от компании «Смарт Вэй». Проект и техплан оформят наши штатные специалисты. Все остальное мы запросим и получим от вашего имени на основании доверенности. Подробности можно уточнить у наших консультантов.

Что можно и нельзя делать при перепланировке в Московской области для помещений в МКД

В СМИ и телерепортажах вы наверняка часто видели сюжеты о перепланировках, при которых собственнику крушат «все, везде и сразу». На самом деле, перечень доступных работ и решений четко регламентирован. Такие нормы есть и в Распоряжении № 27РВ-278. В списке разрешенных изменений планировки 8 позиций, из которых нежилым помещениям имеют отношение следующие:

• демонтаж и перенос перегородок/стен;
• устройство и перенос проемов под двери/входы;
• укрупнение и разукрупнение помещений (в основном относится к квартирам);
• устройство санузлов;
• перераспределение площади между комнатами одного помещения;
• переоборудование или устройство тамбуров;
• возведение антресоли (при условии, что ее размер не превышает 40% от площади помещения, и если в нем достаточно высоты).

В принципе, под указанные позиции можно подвести все решения, которые важны собственникам нежилых помещений. В отдельном порядке нужно согласовывать устройство входа (входной группы) и оконных проемов на наружной стене. В отдельный блок выделены работы, связанные с затрагиванием общего имущества МКД. Примером выделю как раз работы с проемами на фасаде, в несущих стенах, а при определенных условиях, и в перекрытиях.

Ограничений и запретов для перепланировки в Московской области намного больше, что связано с обеспечением безопасности для жильцов МКД. Несколько примеров, которые имеют прямое отношение к нежилым помещениям:

• запрещено устройство заглубленных фундаментов и помещений под балконами/лоджиями;
• нельзя ухудшать условия проживания людей и эксплуатации дома (в частности, запрещено заделывать вентиляцию, уменьшать сечение каналов и коробов, и т.д.);
• запрещено нарушать показатели прочности и устойчивости несущих конструкций, допускать их повреждение или разрушение;
• нельзя увеличивать нагрузки сверх допустимых по проекту (это подтверждаем расчетами по несущей способности, по деформации).

Мы всегда учитываем требования нормативных актов, тем более что они регулярно обновляются. Поэтому проект, разработанный компанией «Смарт Вэй», точно пройдет согласование без замечаний.

На что обращают внимание при приемке работ

Учитывая положения ЖК РФ и Распоряжения № 27РВ-278, администрации и приемочные комиссии в Московской области обращают внимание:

• на наличие и правильность оформления всех обязательных документов;
• на соответствие проектных решений Распоряжению № 27РВ-278;
• на соблюдение норм санитарной, пожарной и строительной безопасности;
• на правильность и обоснованность расчетов по нагрузкам, решений по усилениям конструкций;
• на наличие допусков у компании, разработавшей проект перепланировки.

Чтобы убедиться в квалификации наших специалистов, посмотрите примеры кейсов по проектам и согласованиям перепланировки. Примерную стоимость основных работ компании «Смарт Вэй» указали в таблице.

Заключение – коротко о главном

• Согласовать и узаконить перепланировку в помещениях МКД Московской области нужно через местные администрации, приемочные комиссии.
• Запрос с документами можно подать через единый электронный сервис на региональном портале госуслуг.
• Основным документом для согласования станет проект, а для узаконивания – журнал производства работ и акты скрытых работ.
• Пройти согласование и узаконивание по Распоряжению № 27РВ-278 помогут специалисты компании «Смарт Вэй».