Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2019)

232

Рейтинг статьи:

5 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 5

Время чтения: 12 минут

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2019)

Изменение технических и качественных характеристик помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Содержание

Что такое переустройство нежилого помещения

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений. Для нежилых объектов недвижимости такого понятия в федеральном законодательстве нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ — этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения

Юридически

Официальное понятие переустройства содержится в статье 25 ЖК РФ и включает в себя установку, замену или перенос следующих видов оборудования:

  • инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электрических сетей и оборудования;
  • иных видов коммуникаций и оборудования, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Комментарий специалиста. В статье 25 ЖК РФ приведены только общие направления работ по переустройству. При подготовке проекта и внесении изменений в паспорт помещения потребуется детально указать все виды конкретных работ (например, демонтаж паровой системы отопления и замена ее на электрическое оборудование для отопления объекта). Ввиду множества особенностей и нюансов оформления такой документации, наиболее оптимальным вариантом станет обращение к специализированным организациям. В Компании «Смарт Вэй» отработан механизм согласования перепланировки нежилых помещений от обмеров и обследования, до получения выписки из ЕГРН с уточненными характеристиками после его изменений. Каждую стадию такого процесса в Компании «Смарт Вэй» выполняют исключительно штатные специалисты: обследователи, кадастровые инженеры, проектировщики, юристы. Мы имеем все необходимые допуски и сертификаты для выполнения полного цикла работ, включая СРО проектирования и кадастровых инженеров. Высокий контроль качества подтвержден сертификатом ISO 9000.

Переоборудование жилого помещения — тоже понятие, схожее с перепланировкой. Оно предполагает, к примеру, что в санузле квартиры собственник установил вместо двух мокрых точек три, поменял расположение раковины на кухне, произвел изменение конфигурации канализации многоквартирного дома — то есть изменил технические характеристики и расположение коммуникаций.

СНИП перепланировки жилого помещения или нежилого объекта отсутствует — регулируется этот процесс СНИПами в сфере строительства.

Простым языком

С переустройством и перепланировкой, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Так как такие объекты используются для оказания услуг населению или осуществления иных видов предпринимательской деятельности, при открытии нового кафе, парикмахерского салона или магазина потребуется оптимизировать площадь помещения.

Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? Переустройство это комплекс строительных мероприятий, в состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:

  • перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
  • замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
  • повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Таким образом, переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора отопления взамен изношенной батареи не будет являться переустройством и не требует согласования.

Совет эксперта. На практике, проведение работ по переустройству может сопровождаться одновременной перепланировкой объекта. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации. Для нежилых зданий и помещений в них процедура не требует согласований, а срок изготовления в Смарт Вэй — 7 рабочих дней. Преимуществом нашей компании является то, что мы не заказываем работы у сторонних организаций, а весь цикл необходимых мероприятий проводим сами.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Перепланировка и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ в помещении, согласование которых происходит в рамках разных процедур. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

  • перенос стен или перекрытий;
  • снос перегородок;
  • изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
  • иные аналогичные виды работ.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Чем отличается переустройство от перепланировки

Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено — на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу.  Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • заказать изменения в техническую документацию на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства  и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.

Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Для экономии времени и денег можно обратить в компанию «Смарт Вэй» — специализирующуюся организацию, выполняющую полный спектр работ и услуг по согласованию изменений объектов недвижимости. Мы подготовим проект перепланировки и переустройства объекта любой сложности, согласуем его во всех необходимых инстанциях, внесем актуальные сведения об объекте в ЕГРН.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ , получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

""
1
Для консультации позвоните нам по телефонам - Москва - 8 499 322-05-14, Санкт-Петербурге - 8 812 425-35-90, либо оставьте заявку
ТелефонВаш телефон
ИмяВведите имя
Previous
Next

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания также является разновидностью перепланировки нежилых ОКС.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях по градостроительному кодексу не требует получения разрешения на строительства — работы выполняются на основании проектной документации. Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника.

Нормативного регулирования изменений помещений нежилых зданий в законодательстве РФ нет — перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу, статьям — отсутствует.

В многоквартирном доме

Под перепланировкой жилого помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект. Также можно характеризовать переоборудование квартиры в многоквартирном доме.

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации. В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ. Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.

""
1
Для консультации позвоните нам по телефонам - Москва - 8 499 322-05-14, Санкт-Петербурге - 8 812 425-35-90, либо оставьте заявку
ТелефонВаш телефон
ИмяВведите имя
Previous
Next

К примеру, собственник помещения решил обустроить дополнительный вход в свое помещение из оконного проема. При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней. Без такого документа проект не пройдет согласование в жилищной инспекции. Подробнее о порядке согласования дополнительного входа можете ознакомиться здесь.

Совет эксперта. Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Компания «Смарт Вэй» выполняет все работы по согласованию перепланировки и переустройства «под ключ», включая организацию получения согласия собственников квартир. Результат работ гарантирован.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из ЕГРН и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра). В компании «Смарт Вэй» заказ выписки ЕГРН для клиентов — бесплатно.

В отличие от перепланировке, реконструкция нежилого помещения в многоквартирном доме — вопрос не просто сложный — задача согласовать такие изменения представляется почти невыполнимой. Да и представить, что в таком объекте проводились реконструктивные работы, кроме изменений фасада, сложно — слишком велик риск негативных последствий, как для собственника помещения в виде санкций, так и для жильцов дома — появляется угроза обрушения, уничтожения объекта.

Как узаконить переустройства в многоквартирном доме

Как узаконить переустройства в многоквартирном доме

Перепланировка в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение.Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой — по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано — без получения согласия ДГИ или Росимущества.

Читайте также:  Инструкция как согласовать дополнительный вход

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы — согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить «красные линии» на поэтажных планах МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты — услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев.

""
1
Для консультации позвоните нам по телефонам - Москва - 8 499 322-05-14, Санкт-Петербурге - 8 812 425-35-90, либо оставьте заявку
ТелефонВаш телефон
ИмяВведите имя
Previous
Next

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы.

Каким бы сложным не был процесс согласования перепланировки и переустройства в таких объектах, все стадии не отличаются от обычного порядка узаконивания. Решающим будет опыт согласователей в работе с объектами государственной и региональной собственности.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями — их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания «Смарт Вэй» проводит согласование перепланировок в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке. 

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. Перепланировка помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

  • приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
  • административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст.  7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

  • на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
  • на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
  • на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ: для физлиц — от 2 т.р. до 5 т.р., должностных лиц — от 20 т.р. до 50 т.р., на юр. лиц — от 500 т.р. до 1 млн. р. и/или приостановление деятельности.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
  • проект переустройства или перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости выполненных работ;
  • технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях — вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого  и коммерческого помещения в многоквартирном доме акт приемочной комиссии направляется в Росреестр органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно заказать и утвердить проектную документацию. ООО «Смарт Вэй» имеет наработанные проекты, бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.

Необходимые документы для перепланировки и переустройства

Необходимые документы для перепланировки и переустройства

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

  • текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
  • графическая часть – планы и экспликации помещения до переустройства; планы и экспликация после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

Порядок перепланировки помещений, этапы проведения строительных работ прописываются в проектной документации.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания «Смарт Вэй» имеет допуск для выполнения обследования объектов, изготовления проектной документации и застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.

В процессе согласования проектной документации помещений в многоквартирных домах владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Заключение

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Проект перепланировки

Образец технического плана, изготовленного кадастровым инженером для перепланировки;

Технический план перепланировки

Согласование перепланировки в ЕГРН

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

  • разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
  • изменение площади комнат в пределах квартиры;
  • перенос или обустройство перегородок;
  • иные виды работ.

Перепланировку можно проводить собственными силами или с помощью подрядчика. Главным условием является соблюдение проектной документации и наличие разрешения уполномоченных органов на перепланировку.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

  • изготовление проектной документации через экспертную проектную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
  • оформляется техническое заключение – в этом документе экспертом-обследователем подтверждается безопасность несущих элементов здания (техническое заключение является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
  • собственник направляет проект запланированных работ в муниципальные инстанции – при перепланировке жилых и коммерческих помещений многоквартирных домов в Москве таким органом является Мосжилэкспертиза;
  • по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт (для помещений многоквартирных домов) – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
  • изменения в конфигурации объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план – этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН;
  • на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.
Читайте также:  Изолированность и обособленность

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в БТИ не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения БТИтехнический паспорт здания и помещения, поэтажный план объекта, и т.д.

Совет эксперта. При согласовании перепланировки помещений в многоквартирных домах Мосжилинспекция запрашивает у заявителя технический паспорт, выданный не позднее 5 лет. При этом на официальном сайте Правительства Москвы указано, что документы технической инвентаризации предоставлять необязательно — они будут запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. Всему причиной Постановление Правительства Москвы №506-ПП от 17.03.2017 года «О порядке организации технического учета в г. Москве, внесении изменений в правовые акты г. Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы».

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на перепланировку нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не перепланировку, а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.

Комментарий специалиста. Перепланировка может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и техническое заключение будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию «Смарт Вэй». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов.

Согласование перепланировки в ЕГРН

Согласование перепланировки в ЕГРН

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2019 году будет состоять из следующих действий:

  • выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  • оформление договора на изготовление проектной документации;
  • выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  • согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  • проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  • согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  • обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов — в зависимости от выполняемых строительных работ.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Если речь идет о многоквартирном доме — обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй за коммерческим предложением и заказом услуг по согласованию изменений объектов недвижимости. У нас одни из самых минимальных сроков и цен на рынке, а благодаря наработанному опыту мы можем работать без предоплаты — только по факту выполненных работ.

Технический план для перепланировки

Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок. После соблюдения все требований проектной документации и приемки выполненных работ, обновленные сведения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого оформляется технический план, который является основанием для проведения кадастрового учета.

Зачем нужен технический план

Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре. С этой целью должен оформляться технический план квартиры, фиксирующий актуальное состояние объекта.

До введения системы кадастрового учета, характеристики объектов отражались в сведениях технического паспорта БТИ. С 2013 года порядок учета недвижимости изменился – учреждения БТИ утратили большинство своих функций. Соответственно, технический паспорт также утратил свое юридическое значение, вместо него используется техплан. Если не согласовать перепланировку и не зафиксировать новые сведения в ЕГРН, самовольные действия собственника повлекут штрафные санкции и обязанность восстановить исходное состояние объекта.

Необходимость в оформлении техплана обусловлена следующими случаями перепланировок:

  • в квартире, расположенной в многоквартирном здании;
  • в нежилом помещении МКД (например, для перевода квартиры в разряд нежилого помещения);
  • при оформлении договора аренды коммерческих объектов и площадей;
  • перепланировка нежилого здания или помещений в нем.

Порядок согласования строительных работ в каждом из перечисленных случаев будет отличаться, однако обращения к кадастровым инженерам для оформления техплана является обязательным требованием закона.

Комментарий специалиста. С введением системы кадастрового учета, согласование или узаконивание перепланировочных работ завершается обновлением сведений в ЕГРН. Чтобы правильно оформить всю документацию и успешно пройти все этапы согласования, проектировщик и кадастровый инженер должны состоять в СРО, а также иметь разрешительные документы – квалификационные аттестаты, допуски. Если вы обратитесь в компанию «Смарт Вэй», вам гарантировано быстрое и правильное оформление технического плана, а также иных необходимых документов для согласования перепланировки. Все участвующие специалисты работают в штате компании — мы не передаем услуги на субподряд в другие фирмы.

Как оформляется техплан

Согласование перепланировки квартиры в МКД включает себя следующие стадии:

  • оформление проектной документации через проектировщика;
  • проверка экспертом состояния несущих конструкций, по итогам которой выдается техническое заключение;
  • представление документации в уполномоченный государственный или муниципальный орган для согласования предстоящих работ;
  • проведение работ на объекте, после чего составляется комиссионный акт приемки в эксплуатацию;
  • составление технического плана жилого или нежилого помещения – для этого объект обследуется инженером;
  • кадастровый учет, по результатам которого вносятся новые сведения в государственный реестр.

Для проведения перепланировочных работ в пределах нежилого здания в большинстве регионов получать техническое заключение не обязательно, но для Москвы действуют положения Постановления Правительства Москвы №432, согласно которым такие изменения должны быть проверены уполномоченной проектной организацией и по ним выдается техническое заключение.

Для составления техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист имеет право фиксировать изменения характеристик недвижимости. Для проведения кадастровых работ составляет подрядный договор, а правообладателю объекта нужно представить следующие документы:

  • выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или нежилое помещение – только правообладатель может заказывать и проводить любые работы на своем объекте;
  • проект и техническое заключение, на основании которых собственник проводил перепланировку;
  • акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие первоначальному проекту;
  • платежный документ, подтверждающий оплату услуг кадастрового инженера;
  • паспорт собственника или документы юридического лица.

На основании представленных документов, кадастровым инженером проводится фактическое обследование каждого помещения. Одновременно запрашиваются кадастровые сведения из ЕГРН, а при необходимости и документация из архива БТИтехнический паспорт квартиры и здания, поэтажный план дома и т.д. Узаконить помещение без документов, внести его измененную планировку в ЕГРН возможно — предоставьте это опытным специалистам.

Совет эксперта. Всегда удобно, когда работы можно заказать в одном месте и больше никуда не обращаться. Компания «Смарт Вэй» понимает, как важно обеспечить эксклюзивный сервис своим клиентам. Если вы заказываете согласование перепланировки в компании «Смарт Вэй», все сопровождающие действия мы берем на себя: заказ исходных документов, выполнение обследования объекта и изготовление проектной документации, подготовку технического плана и регистрацию его в Росреестре. Вам достаточно просто подписать соответствующий договор подряда. 

В содержание техплана входит текстовой и графический блок. В них инженер описывает фактическое состояние объекта на момент обследования, изменения в характеристиках. В графическом блоке все изменения квартиры отражаются на чертежах и схемах, а в состав техплана включается поэтажный план дома с указанием фактической конфигурации помещений.

В техплан включается заключение кадастрового инженера – в этом документе указывается несоответствие фактического состояния объекта сведениям ЕГРН, акта приема в эксплуатацию, проектной документации. В этом случае последующий кадастровый учет будет невозможен – собственнику предстоит надлежащим образом узаконить перепланировку или исправить реестровые ошибки.

После выдачи техплана, его нужно представить в Росреестр или МФЦ. Все изменения параметров объекта будут внесены в кадастр, а заявителю будет выдан обновленный правоустанавливающий документ – выписка ЕГРН.

Комментарий специалиста. В зависимости от сложности и объема кадастровых работ, срок изготовления технического плана может составлять от 1-2 дней до нескольких недель. Специалисты компании «Смарт Вэй» оформят все необходимые документы за считанные дни, а технический план на квартиру или помещение, в большинстве случаев, будет готов через 1-2 дня. С нашей помощью вы быстро согласуете перепланировку, пройдете кадастровый учет и получите выписку ЕГРН.

Образец технического плана

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка помещений проведена без согласования, она является незаконной. Любая последующая сделка с объектом в 2018 году будет невозможна, так как кадастровые сведения ЕГРН и фактические характеристики квартиры или помещения будут отличаться. Закон позволяет зарегистрировать перепланировку помещения — для этого также потребуется получить проект и техническое заключение. После этого изменения в конфигурации объекта также будут оформлены в виде технического плана. Конечно, о том, что в вашем помещении или квартире могут быть изменения, о которых нет информации в ЕГРН. Но покупатель объекта может самостоятельно сверить расхождения планировки, арендатор перепроверить площадь для уточнения стоимости аренды… Если помещение или здания планируется использовать для лицензируемых видов деятельности, перепланировку также нужно узаконить — без этого лицензию законным способом не получить. Также в 2013 году, когда БТИ передавали сведения об объектах с «красными линиями» — несогласованной перепланировкой. Теперь, если в таком здании потребуется зарегистрировать изменения, аренду его части, Росреестр потребует предоставить документы о согласовании перепланировки. И пока это не произойдет, регистрация любых изменений объекта не возможна — незаконная перепланировка препятствует полноценному распоряжению объектом.

При узаконивании перепланировочных работ нужно учитывать следующие нюансы:

  • выполненные работы не должны нарушать целостность несущих конструкций дома, в противном случае эксперт не выдаст положительное техническое заключение – этим документов подтверждается отсутствие угрозы несущим конструкциям;
  • если перепланировка проводилась до введения системы кадастрового учета, на схеме технического паспорта БТИ могут значиться красные линии – устранить их можно путем оформления техплана и внесения сведений в государственный кадастр, несогласованная перепланировка здания может стать препятствием сделок с помещениями в нем;
  • если муниципальные инстанции откажут в согласовании перепланировки, узаконивать ее придется через суд – в этом случае техплан будет являться доказательством по делу, а кадастровые инженеры могут выступать экспертом в судебном процессе.
Читайте также:  Экспликация помещений

При узаконивании через суд, кадастровые сведения ЕГРН на объект будут обновлены на основании решения. Документом, который будет подтверждать законность выполненных работ и внесение изменений в госреестр, будет являться выписка ЕГРН.

Комментарий специалиста. Для внесения изменений в ЕГРН не нужно представлять проект и техническое заключение – учетные действия проводятся на основании техплана, акта приемки и выписки о праве собственности. Объект, сведения на который не обновлены после перепланировочных работ, не может выступать предметом гражданских сделок. Чтобы соблюсти все требования закона и избежать сложностей в кадастровой палате Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Смарт Вэй».

красные линии на плане

красные линии на плане

Неузаконенная и незаконная перепланировка

Очень многие собственники квартир, помещений и зданий или покупатели часто сталкиваются с таким понятием, как незаконная перепланировка. У многих в сознании это связано с бесконечными слухами, которые курсируют вокруг такого страшного процесса как перепланировка квартиры. Кто-то говорит, что согласование перепланировки это длинный и монотонный процесс, кто-то связывает это с большими финансовыми тратами, кого-то пугают судебными процессами и штрафами. И даже многие серьезные СМИ пользуются ситуацией и еще больше усугубляют понимание этого процесса.

Комментарий эксперта. Компания Смарт Вэй имеет очень большую практику во всех элементах такого процесса, как согласование перепланировки. И по опыту наших специалистов, все гораздо проще, чем многие думают. Как оформить перепланировку нежилого помещения? — самый простой и эффективный способ поручить эту работу опытным специалистам в режиме «одного окна».

Почему так боятся незаконной перепланировки?

Непонимание процесса и неквалифицированный персонал в государственных органах, а также общее нагнетание атмосферы – главные причины. Что входит в понятие незаконная перепланировка? Это самовольная перепланировка помещения без согласования с уполномоченными государственными органами, согласно жилищному кодексу.

Некоторые собственники пытаются обойти положенную процедуру согласования перепланировки помещения, однако незаконная регистрация нежилого помещения с его изменениями в ЕГРН чревата тем, что соответствие строительных работ техническим нормам не будет проверено специалистами. Незаконная перепланировка здания обязательно должна быть проверена специалистами. Плата за такие нарушения может быть слишком велика. Также посредники, которые предлагают такие услуги, зачастую являются просто мошенниками, которые пропадают после получения денег от клиента.

Совет эксперта. Не рискуйте — доверяете процесс согласования перепланировки только уполномоченной компании, которая использует законные алгоритмы процедур. Компания «Смарт Вэй»  узаканивая перепланировку действует исключительно в рамках действующего законодательства — на нашей стороне закон, это в любом случае гарантирует достижение результата при решении любой задачи.

Самовольную перепланировку можно разделить на несколько разновидностей:

1. Самовольная перепланировка с изменениями в несущий стенах помещения.

Самая сложная ситуация и узаконить такую перепланировку очень сложно, но это и понятно, ведь снос несущей стены опасен разрушением всего здания и доказать обратное порой невозможно. В нежилых помещениях существует два варианта развития событий — если при изменении несущей стены не были нарушены несущие функции конструкции, такая перепланировка может быть согласована с учетом положительного технического заключения. Если несущая функция стены была нарушена и ее невозможно восстановить, согласовать такое изменение в обычном порядке не получится. Незаконная перепланировка нежилого здания в любом случае не должна угрожать людям и их здоровью.

Решений несколько: обращаться в суд и с помощью юристов и инженеров доказывать возможность таких изменений или вернуть несущую стену обратно. Часто такой вариант очень дорогой, сложный и требует больших финансовых затрат. Да и в целом здание, в котором без усиления были снесены или изменены несущие стены просто опасно эксплуатировать — последствия могут быть плачевными.

На самом деле подобных перепланировок всего 20%. При покупке квартиры или помещения избежать незаконной перепланировки очень просто: достаточно потребовать план этажа и план перегородок на этаже(экспликацию) в Росреестре (выписка из ЕГРН с графикой объекта) или районном ПИБе (БТИ) и обязательно обратить внимание на дату документов.

Мнение эксперта:

Согласование перепланировки в суде может длиться до года. Согласование особенно трудно добиться, если технические изменения действительно несут опасность для всей жилой конструкции.

2. Самовольная перепланировка без изменений в несущих стенах.

Самый популярный вид перепланировки, в Москве и Санкт-Петербурге встречается почти в 80% ситуаций. Если нет изменений в несущих стенах, перепланировка выполняется в десятки раз проще, а согласовать ее можно любому собственнику.

Как происходит самостоятельное согласование перепланировки:

  1. Обратиться в нашу организацию и заказать изготовление проектной документации и технического плана. Стоимость может быть разной, в зависимости от размера помещения и сложности произведенных (планируемых) строительных работ.

  2. Получив технический план с технической документации, нужно заполнить заявление по форме Росреестра и подать документы на кадастровый учет учет изменений(подробнее здесь). Спустя 9 календарных дней (обычно дольше из-за задержек в работе Кадастровой палаты) вы получаете на руки выписку ЕГРН квартиры и этот документ будет подтверждать согласование перепланировки.

Перепланировка это изменение объекта, градостроительный кодекс не раскрывает полный спектр мер, которые необходимо предпринять, чтобы согласовать его в Росреестре — этим пользуется орган регистрации и многие свои требования просто придумывает исходя из каких-то внутренних убеждений и поверхностных знаний в области строительства и проектирования. Этим усложняется работа специалистов — мы вынуждены доказывать законность перепланировки объектов людям, которые в этой перепланировке мало что понимают.

Сроки согласований

В случае затронутых несущих стен, срок может быть от месяца до года.

Если несущие стены не использованы, общий срок всей процедуры от 1 до 6 месяцев.

Согласование перепланировки под ключ

Компания Смарт Вэй осуществляет согласование перепланировки под ключ. Требуется минимум действий, чтобы заказать у нас согласование:

  1. Обратиться к нашим специалистам по одному из телефону, через форму обратной связи или с помощью электронной почты info@smway.ru.
  2. Заключить договор с гарантией согласования;
  3. Получить результат.

Выводы

Согласование перепланировки и переустройтва нежилых помещений в нежилых зданий на 2019 год состоит из следующих шагов:

  1. Выполнение обмерных работ, обследование объекта;
  2. Изготовление проекта перепланировки;
  3. Изготовление технического заключения;
  4. Изготовления технического плана;
  5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй за коммерческим предложением по одному из наших телефонов. У нас одни из самых минимальных сроков и цен на рынке, а благодаря наработанному опыту мы можем работать с оплатой по факту выполнения работ.

Стоимость технической документации на перепланировку и согласования для нежилого помещения в нежилом здании — от 35000 рублей.

Стоимость технической документации и согласования для нежилого помещения в многоквартирном доме — от 80000 рублей.

Работы производятся в Москве во всех надзорных органах, включая МосЖилИнспекцию и Росреестр, а также в Санкт-Петербурге, включая МВК и Росреестр.

Понятия и вопросы:

Что такое перепланировка?

Перепланировка здания это такие его изменения, которые производятся вследствие строительных работ, изменяют конфигурацию помещений, расположение коммуникаций, увеличение количества оконных и дверных проемов и не является реконструкцией объекта по Градостроительному кодексу.

Сколько стоит перепланировка нежилого помещения?

Ответ эксперта: В зависимости от видов выполняемых работ, от стоимости используемых материалов, квалификации строителей и проектировщиков, которые будут выполнять работы на объекте стоимость может быть очень разной. Мы рекомендуем изначально выполнять работы по проекту. В целом выгоднее заказать работы в комплексе — чтобы организация, изготовившая проект в дальнейшем выполняла по нему строительные работы, и итогом было согласование перепланировки в гос органах этой же компанией.

Где согласовать перепланировку нежилого помещения?

Ответ эксперта: Если речь идет о нежилом помещении в нежилом здании, согласование перепланировки и регистрация изменений проходит в Росреестре путем внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРН. Для нежилых помещений многоквартирных домов порядок немного сложнее — сначала перепланировка согласуется в жилищной инспекции, затем согласованные документы направляются в Росреестр.

Если выполняется ремонт нежилого помещения в многоквартирном доме?

Ответ эксперта: В случае ремонта, если при его выполнении не меняются технические характеристики помещения и его конфигурация, согласовывать такие работы не требуется.

Как узаконить реконструкцию нежилого помещения?

Ответ эксперта: узаконить реконструкцию нежилого помещения возможно несколькими способами. Первый из них предполагает административный порядок, второй — судебный. Компания «Смарт Вэй» всегда использует оптимальный путь решения задач своих клиентов и выбирает наиболее удобный вариант.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения кто выдает? Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения?

Если помещение в нежилом здании — такое разрешение никто не выдает, оно предполагается если проект выполняет уполномоченная организация с ориентиром на все действующие строительные нормы и правила (организация должна иметь допуск СРО на выполнение проектных работ — компания «Смарт Вэй» имеет допуск СРО и проектирования, и обследования). В многоквартирном доме на перепланировку помещений выдает согласование жилищная инспекция.

Как проходит согласование перепланировки производственных помещений?

Ответ эксперта: Согласование перепланировки производственных помещений происходит в общем порядке, установленном для нежилых объектов недвижимости — изготавливается проект перепланировки, технический план и регистрируются изменения в ЕГРН.

Перепланировка понятие в законе.

Ответ эксперта: Понятие перепланировки не установлено четко законом. К перепланировке относятся такие изменения объекта недвижимости, которые не являются реконструкцией.

Что такое переустройство?

Ответ эксперта: Переустройство это такое изменение объекта, которое предполагает изменение схемы инженерных и технологических систем, перенос коммуникаций.

Что считается перепланировкой нежилого помещения?

Ответ эксперта: Перепланировкой нежилого помещения считается изменение его конфигурации, расширение дверных или оконных проемов, установка перегородок, обустройство антресоли (в некоторых случаях).

Что такое незаконная реконструкция нежилого помещения?

Ответ эксперта: Незаконная реконструкция нежилого помещения — это выполнение реконструктивных работ без получения разрешения на строительство. Понятие реконструкции в Градостроительном кодексе содержится в пп. 14) ст. 1 ГрК РФ.

Перепланировка и переустройство в чем разница?

Ответ эксперта: Перепланировка — изменение конфигурации помещения, переустройство — изменение технологических и инженерных коммуникаций помещения. Перепланировка всегда регистрируется в ЕГРН, переустройство чаще всего нет.

Какая ответственность, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома?

Ответ эксперта: Для города Москвы в соответствии со статьей 9.12 кодекса города Москвы об административных правонарушениях ответственность физических лиц от 2000 до 2500 рублей, для должных лиц и ИП — от 5000 до 50000 рублей, для юридических лиц от 300000 до 350000 рублей.

Как согласовать перепланировку здания под офисы?

Ответ эксперта: Для согласования перепланировки здания под офисы потребуется проект перепланировки, техническое заключение (при необходимости), выполнение кадастровых работ, регистрация изменений в Росреестре (внесение сведений в ЕГРН).

Перепланировка нежилого помещения с согласия собственника?

Ответ эксперта: Только собственник в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» вправе вносить сведения об изменении объекта недвижимости в связи с его перепланировкой. Мы рекомендуем арендаторам и иным правообладателям всегда производить такие работы с согласия собственника объекта.

 

 

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

Добавить комментарий

Общие темы: , , , , , , , , ,