Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2024 году

Согласование и узаконивание перепланировки и переустройства нежилого помещения – это процедура по подготовке документов для выполнения строительных работ на объекте недвижимости и последующего внесения изменений в сведения о нем в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В статье расскажем, как согласовать перепланировку и переустройство, можно ли это сделать по одному проекту, куда обращаться с документами и какие особенности работ нужно учесть для многоквартирных домов и нежилых зданий.

 

Понятие перепланировки и переустройства нежилого помещения

Понятие перепланировки раскрыто только в отношении жилых помещений, однако оно используется и для аналогичных работ в нежилых объектах. 

Под перепланировкой понимается изменения параметров помещения, не связанные с  изменением этажности, габаритов зданий:

• изменение функциональных характеристик помещения (установка временных перегородок, полный или частичный снос ненесущих перекрытий, и т.д.);
• изменение размеров помещения или его отдельных частей (например, путем переноса перегородки или ненесущей стены внутри отдельного помещения);
• изменение места расположения помещений в пределах объекта капитального строительства (например, путем переноса ненесущих ограждений);
• иные виды работ, не являющиеся реконструкцией

Если говорить о Москве, то здесь положения о перепланировки помещений в нежилых зданиях закреплены в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство…”. Как понятно из названия, если строительные работы, выполненные на объекте, не являются его реконструкцией, то их считают перепланировкой.

На этом и основываются органы власти, включая Росреестр, когда осуществляют проверку технической документации на перепланировку в нежилом здании.

Проведение перепланировки не требует оформление разрешения на строительство, однако эти виды работ также подлежат регистрации – изменение характеристик помещения будет зафиксировано в ЕГРН . Для этого правообладатель объекта должен обратиться в Росреестр.

Перепланировка и переустройство в многоквартирном доме

Перепланировка помещений в многоквартирном доме имеет ряд особенностей. Они влияют как на процедуру согласования, так и на комплект документов, который разрабатывается для этого.

В зависимости от состава работ, изготавливается определенный комплект документации и в процессе согласования участвуют различные государственные органы: Мосжилинспекция, Москомархитектура, СЭС, ГБУ Экспертный центр и другие.

Если при строительных работах задействуют общее имущество собственников помещений в МКД, требуется получить их согласие на такие изменения.

Поэтому важно понимать точные параметры и характеристики предполагаемых работ, заказать и разработать качественный проект и при выполнении перепланировки четко им руководствоваться.

Давайте рассмотрим все основные тезисы и понятия, а также разберем нормативную базу проведения перепланировки в многоквартирном доме. 

Понятие перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме – это изменение объекта, в результате которого появились отличия конфигурации комнат от ранее зарегистрированных планировок. 

Строительные работы по перепланировке помещений в МКД не должны выходить за пределы разрешенных параметров, установленных нормативами. 

Переустройство помещения в многоквартирном доме – это работы по изменению инженерных сетей, коммуникаций и иного оборудования:

• перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
• замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
• повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Отличие перепланировки от переустройства состоит в том, что чаще всего переустройство не требует внесения изменений в планы помещения в ЕГРН, поэтому проектная документация для таких строительных работ изготавливается только для их производства.

Однако, в большинстве случаев перепланировка и переустройство проводят одновременно. И проект отражает весь спектр строительных работ.

Законы о перепланировке в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ – основной документ, который регламентирует проведение и согласования перепланировки в многоквартирных домах. В нем расписаны правила выполнения строительных работ, ответственность и штрафы за самовольную перепланировку.

В основном, во всех регионах России руководствуются порядком, установленным именно в Жилищном кодексе. Однако для Москвы есть специально разработанные нормативные акты. К ним относятся:

Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ – этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве. Последние изменения в это Постановление были внесены в декабре 2022 года и вступили в силу в 2023 году. 

Перепланировка помещения в Москве должна соответствовать требованиям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Кроме этого, при подготовке документов для согласования перепланировки следует учитывать положения ФЗ №384 “ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ О БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ” от 23.12.2009 года, ФЗ №218 “О кадастровой дейтельности”, а также СНИПы и ГОСТы о разработке проектов и актов. 

Этапы согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

Этапы согласования перепланировки в многоквартирном доме зависят от того, на какой стадии вы решили начать этот процесс – когда изменения объекта только планируются или в момент окончания таких строительных работ.

При планировании перепланировки мы в Смарт Вэй обычно следуем такому алгоритму действий:

1. Получаем у клиента или заказываем самостоятельно исходные документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, технический паспорт с актуальным поэтажным планом. Эти данные потребуются в дальнейшем для сверки актуальной планировки помещения и добавления отдельных элементов в проектную документацию для согласования перепланировки.
2. Выходим на объект и производим детальный осмотр и обмеры помещения. Это требуется, чтобы отразить необходимые данные в проекте “до перепланировки”. Также на основании полученной информации мы определяем расхождения с фактической планировкой, если они были выявлены.
3. Изготавливаем проект перепланировки. Если вы имели дело с проектной документацией, которая используется для строительства или реконструкции, то вас может удивить объем и содержание проекта перепланировки. Дело в том, что он содержит информацию только в том объеме, который подтверждает законность и соответствие работ, выполняемых на объекте. К примеру, если вы меняете только перегородку – в проекте необходимо отразить (АР) архитектурные решения, если мокрые точки – ОВИК (отопление, вентиляция, кондиционирование и водоснабжение). В случае, когда работы затрагивают конструктивные элементы – в проекте присутствует раздел КР (конструктивные решения). И так далее, пока проектная документация не “закроет” все вопросы безопасности выполняемой перепланировки.
4. Готовый проект проходит согласования в установленных органах власти. Для Москвы четко определены органы власти, которые участвуют в процедуре, каждый из них выполняет свою роль:

Получение санитарного заключения СЭС (ФГУЗ Центр гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора). Заключение означает, что планируемые работы не нанесут ущерба и вреда гражданам. Заключение выдается на платной основе. Стоимость вы можете уточнить самостоятельно на сайте организации:

Когда мы ведем проекты наших клиентов, все необходимые действия совершают специалисты “Смарт Вэй” по доверенности. Они получат и передадут в оплату счет от СЭС, сформируют комплект документов на подачу и сопроводят процедуру получения Заключения. Наши клиенты не стоят в очередях в госорганах.

Согласования проекта в Мосжилинспеции. Здесь важно понимать отличия процедуры регистрации планируемых или уже выполненных изменений.  Если строительные работы еще только проектируются, то в Мосжилинспецию мы обращаемся за получением Решения. Если перепланировка вносится “по факту”, мы получаем Акт.

МосгорБТИ проводит сверку перепланировки объекта с документами технической инвентаризации и выявляет несогласованные изменения в ней. Выражается это в наличии или отсутствии “красных линий” на планах помещения. Обязанность в получении таких планов была установлена Постановлением Правительства Москвы от 17 марта 2017 г. N 106-ПП “О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы” и аналогичные изменения внесли в ПП №508.

В отдельных случаях задействованы иные контролирующие органы:

ДГИ – Департамент городского имущества г. Москвы. Туда мы обращаемся, если помещение находится в собственности города, а арендатор в нем производит перепланировку.

Москомархитектура – при изменении фасадов здания. Проект проходит согласование в этом профильном органе, а документы туда направляются посредством межведомственного взаимодействия.

ГБУ “Экпертный центр” или МНИИТЭП – когда необходимо получить согласование об изменении несущих элементов и конструкций в МКД. Эти организации выдают технические заключение о возможности проведения таких строительных работ. Их услуги платные, рассчитывается стоимость ТЗК на основании заявления по параметрам проектируемых работ.

В любом случае, перечень задействованных уполномоченных органов власти, которые принимают участие в согласовании перепланировки объекта, определяется специалистами “Смарт Вэй” по результатам изучения документации и обследования объекта недвижимости.

Мы сопровождаем получение необходимых справок, выписок, решений и всю рутинную работу по согласованиям перепланировок берем на себя. Клиенты только выдают доверенность и подтверждают изготавливаемые документы своими подписями.

Это значительно сокращает время согласовательных процедур, так как каждая из них отслеживается специалистами “Смарт Вэй” и контролируется нашими руководителями подразделений. 

Если требуется наша помощь или консультация в решении проблемы – обратитесь к нашим экспертам по телефону или заполнив форму обратной связи. 

Документы для согласования перепланировки

Давайте разберем, какие документы мы изготавливаем для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме – в стандартном порядке, так как сложные и многозадачные проекты описать кратко не получится.

• Проект перепланировки – это основной документ, который требуется для согласования перепланировки помещения в МКД. Он обязательно должен соответствовать нормативам, установленным в Приложении №3 к ПП 508. Правильность и точность заполнения зависит от квалификации и опыта проектировщиков, которые его изготавливают. Обязательно наличие допуска СРО у проектной компании – без него документ будет считаться не соответствующим закону. 

Компания “Смарт Вэй” уже более 10 лет изготавливает проектную документацию. Наш Главный инженер Метальников Константин состоит в реестре проектировщиков НОПРИЗ  и имеет самую высокую квалификацию в области проектирования.

• Техническое заключение на перепланировку – оно может быть оформлено как проектной компанией, изготавливающей основную документацию, но также есть случаи когда его требуется заказать в учреждении, осуществляющем проектирование здания на этапе строительства. Эти случаи относятся к изменениям конструктивных элементов многоквартирного дома. 

Техническое заключение мы готовим в том случае, когда работы на объекте уже выполнены. Но обычно в помещении какие то работы были выполнены ранее, какие то только планируются и ТЗК вместе с документацией по проекту изготавливается одновременно.

Мы всегда стараемся закрыть все потребности клиента по документами самостоятельно и своими силами, однако закон есть закон и против него не пойдешь. Поэтому сотрудники “Смарт Вэй” анализируют характер планируемых изменений помещения и выявляют необходимость обращения в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП. 

В любом случае, это станет понятно на этапе исследования документов – чаще всего в момент выставления коммерческого предложения клиенту.

• Технический план требуется для регистрации перепланировки в едином государственном реестре недвижимости и подается в Росреестр. Он является результирующим документом, который мы изготавливаем по проекту, и включает в себя все собранные и разработанные документы. 

Ранее, технический план направляли наши кадастровые инженеры в Росреестр через электронные средства связи с Росреестром. Сейчас это производит сама Мосжилинспекция по своим каналам взаимодействия в электронном виде. Новшества вступили в силу с 1 апреля 2024 года.

Это с одной стороны упростило процедуру, с другой стороны сделало ее более закрытой от заявителей. Но в любом случае, я считаю такие изменения скажутся только положительно на процессе согласования перепланировки в многоквартирном доме в Москве по аналогии как сейчас происходит регистрация в ЕГРН нового объекта недвижимости после получения разрешения на ввод (документы в Росреестр направляет Госстройнадзор и шанс получить приостановку или отказ свелся практически к нулю). 

В последнее время мы часто сталкиваемся с запросом подготовить эскиз для согласования перепланировки в помещении МКД. Это связано с новыми статьями ПП №508.

В соответствии с п. 19 Приложения №1 к ПП 508, Эскиз на перепланировку и переустройство оформляется в определенных случаях, которые не включают следующие виды работ:

п. 2.1.  Приложения №1 ПП 508 – работы по переустройству, связанные с добавлением нового оборудования или перенос существующего, если для этого требуется прокладка коммуникаций. Также когда любое переустройство проводится в многоквартирных домах, являющихся культурным наследием. Там такие работы проводятся только на основании проекта и (или) технического заключения.

Перепланировка, которая не согласуется по эскизу прописана в п. 2.2. Приложения №1 Постановления №508:

• Любые работы, связанные с изменением несущих стен (устройство проемов в них, закладка существующих).
• Добавление “мокрых точек” – строительство санузлов.
• Работы по изменению границ помещений – объединение или раздел на помещения.
• Любые работы, связанные с перекрытиями (проемы, возведение и пр.).
• Строительные работы по установке лестниц, подиумов, пандусов ступеней.
• Появление перегородок, усиливающих нагрузку на перекрытие (степень нагрузки определяется на основании КР).
• Работы по изменению перегородок на деревянных перекрытиях (это определяется из исходной документации на объект).
• Возведение антресоли в помещении.
• Любые работы по перепланировке помещений в многоквартирных домах, признанных объектами культурного наследия.
• Работы, связанные с изменением оконных проемов (расширение к примеру), балконов, если такие изменения не затрагивают общий вид фасада.

Как видите, список не малый. Для всех таких строительных работ нужен проект или ТЗК – подготовка эскиза станет только пустой тратой ваших денег и не понадобится для согласования перепланировки и переустройства.

П. 3 Приложения №1 Постановления 508 ПП также относит все работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирного дома и/или общее имущество собственников МКД также могут быть произведены и согласованы только на основании полноценного проекта или технического заключения. 

Исходя из всей этой информации, практически любые изменения объекта в многоквартирном доме должны проводится на основании проекта и технического заключения. 

Эскиз для согласования перепланировки имеет место быть только в случаях, когда работы проводят по изменению перегородок, не являющихся несущими. Но кто это определит и рассчитает нагрузку на перекрытия? – это возможно сделать только при расчетах в КР. И мы снова возвращаемся к подготовке проекта и ТЗК.

Также нельзя не сказать отдельно про согласие собственников помещений в МКД, если при перепланировке задействованы места общего пользования. К ним относятся коридоры и фасады здания например. Регламентируется порядок получения такого решения п. 11 ст. 46 ЖК РФ.

Из неочевидных кейсов – размещение на фасаде многоквартирного дома системы вентиляции для коммерческого помещения. Такие изменения тоже требуют получения решения общего собрания собственников МКД. 

Процедура эта всегда приносит определенные сложности в общий процесс согласования перепланировки и мы при проектировании стараемся максимально ее обойти, путем применения сложных проектных решений. Но если все таки получать согласие собственников нужно – этот вопрос решаем и поможем вам с ним разобраться.

Решение о согласовании перепланировки.

Решение о согласовании перепланировки выдается в случае, когда работы на объекте только планируются и для их начала по закону, мы обращаемся в Мосжилинспекцию.

Порядок процедуры прописан в Приложении №2 к Постановлению №508 Правительства Москвы.

Для получения такого решения, мы обычно подаем стандартный комплект документов:

• Заявление о согласовании проекта перепланировки – оно сейчас оформляется в электронном виде через портал государственных услуг г. Москвы (mos.ru).
• Правоустанавливающие документы на объект – если заявитель собственник, такой документ – выписка из ЕГРН. Если  арендатор – копия зарегистрированного договора аренды и/или также выписка из реестра недвижимости. 
• Доверенность – наши специалисты получают у клиентов нотариальную доверенность, в которой полностью описан круг полномочий для оформления перепланировки в помещении МКД. Ни больше, ни меньше – за более чем 10 лет работы по этому направлению, мы учитываем в доверенностях все возможные действия, которые предполагаем.
• Проект перепланировки, который прошел все согласования в установленном для Москвы порядке – СЭС и пр. Если строительные работы затрагивают конструктив – ТЗК.
• Документы технической инвентаризации, актуальные на дату подачи заявления в МЖИ. Срок актуальности сведений сейчас составляет 5 лет – это прописано в ПП №106 г. Москвы. С документами БТИ может быть не все так просто, как кажется – если инвентаризация помещения проводилась давно, или на планах есть “красные линии”, свидетельствующие о несогласованных ранее изменениях объекта – это подлежит решению до направления документов в Мосжилинспекцию. Случается так в 50% случаев примерно – мы к этому всегда готовы и легко устраняем это препятствие.

Срок получения Решения 20 рабочих дней.

В этот перечень могут входить также иные документы – все зависит от характера планируемых на объекте работ. Обычно мы заранее определяем объем комплекта на подачу и работаем по плану, который эксперты “Смарт Вэй” обозначили клиенту в момент согласования предложения по услугам.

Если вы задумываетесь о перепланировке своего помещения, наши специалисты дадут расширенную бесплатную консультацию на эту тему и сделают расчет стоимости услуг.

Акт о перепланировке помещения в многоквартирном доме.

Полное наименование такого акта – “Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме” (п. 2.11.1.2. Приложения №2 к ПП №508 – “Административный регламент предоставления государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений …”.

Акт Мосжилинспекции о перепланировки помещения в Многоквартирном доме, выдается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления, если перепланировка только планируется и 30 рабочих дней, когда работы на объекте уже выполнены . Рассмотрение документов осуществляется бесплатно. Подать документы можно сейчас через личный кабинет на сайте mos.ru

Надо учитывать, что Акт о согласовании перепланировки, – это документ, который издается комиссией. В нее входят как сотрудники Мосжилинспекции, так и специалисты МосгорБТИ. При изучении заявления и проектной документации на объект специалисты МЖИ выйдут к вам в помещение и проверят, все ли соответствуют описанным в проекте параметрам.

Есть вариант также получить Отказ или приостановку. Приостановка выдается МЖИ, если были выявлены расхождения среди информации, предоставленной заявителем. Для исправления срок – 90 дней. После будет отказ – в случае, когда замечания МЖИ не будут исполнены.

Отказ Мосжилинспекции может быть основан на фактах, однако бывают случаи, когда основания для его принятия не соответствуют закону. И тогда правду надо искать в суде. Решения суда по вопросу обжалования отказа МЖИ станет основанием для регистрации изменений объекта и оно прикладывается к техническому плану для Росреестра.

К примеру, у нас был на эту тему интересный кейс:

Встроено-пристроенное помещение – по сути является частью многоквартирного дома, однако имеет с ним общие коммуникации и стоит на одном фундаменте. 

Собственник решил сделать дополнительные входы в него. Исходя из нормативов 508 ПП – это согласуется по порядку согласования перепланировки в многоквартирном доме, кроме одного “но”. Фасады такого помещения не являются общим имуществом собственников помещений МКД и работы на них не подлежать получению их согласия.

Однако, примерно 5-7 лет назад Мосжилинспекция так не считала и требовала предоставить решение собрания собственников с одобрением проведения работ на фасаде встроено-пристроенного помещения.

Тогда юристы “Смарт Вэй” провели несколько судов и обжаловали незаконное решение МЖИ – зарегистрировали изменения объектов в Росреестра на основании судебных актов.

Сейчас не возникает подобных споров, так как суды подтвердили позицию заявителей и регистрация изменений фасадов встроено-пристроенных помещений была произведена без согласия Мосжилинспекции.

Вообще, мы любим сложные кейсы и готовы взять в работу практически любой проект – если вам кто то сказал, что выполнить согласование перепланировки в вашем конкретном случае не получится, позвоните нашим экспертам и расскажите свою ситуацию. Думаю, в “Смарт Вэй” мы найдем нужное решение для вас.

Перепланировка и переустройство нежилого здания.

Перепланировка объектов в нежилых зданиях отличается от этого процесса в многоквартирных домах. Она не требует длительных согласований, так как основное что требуется – зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости.

Но обо всем поподробнее.

Понятие перепланировки нежилого здания и помещений в нем.

Перепланировка нежилого здания – это изменение конфигурации помещений, строительные работы по добавлению или закладке оконных и дверных проемов. Все, что изменяется на планах и требует корректировки в ЕГРН – по сути можно назвать перепланировкой. 

Понятие переустройства – мы по аналогии используем из норм, регламентирующих эти работы в многоквартирных домах. 

К переустройству относятся такие строительные работы, которые меняют коммуникации, инженерные системы, вентиляцию в помещении. Зачастую, само по себе переустройство не отражается на планах помещения, однако оно повсеместно проводится при перепланировке одновременно.

Самым важным правилом, при проведении перепланировки и переустройства нежилого здания является не выйти за ее пределы и в результате получить реконструкцию объекта недвижимости.

Реконструктивные работы меняют площадь объекта, его этажность, здание выходит за границы ранее существовавших параметров. Такие изменения просто так в ЕГРН не внести – потребуется получение разрешения на реконструкцию. 

Нормы о перепланировке нежилых зданий.

В Москве на тему перепланировки и переустройства действует свой уникальный нормативный акт – Постановление Правительства Москвы №432 “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” от 27.08.2012 года.

Последние существенные изменения в Постановление 432 были внесены 23 января 2024 года и относятся они к апартаментам. А конкретно – к помещениям и зданиям, используемым для временного проживания людей. Апартаменты исключили из ПП 432 и … никуда не включили. Да – в этом сейчас в Москве заключается большая коллизия права – апартаменты как тип объекта недвижимости есть, перепланировки для их создания производятся, но вот норматива, по которым можно согласовать – нет. 

Возможно, мы в ближайшее время узнаем о реализации плана Правительства г. Москвы по установке нормативного регулирования организации апартаменты, но сейчас мы сталкиваемся с тотальным запретом на эти работы. 

Обойти закон нельзя, однако мы в 2024 году уже реализовали кейсы по разделу помещений на апартаменты, используя полностью легитимные средства. Наш опыт и практика позволяет сейчас решать задачи от клиентов по регистрации апартов. Если у вас есть такой запрос – позвоните экспертам “Смарт Вэй” для бесплатной консультации по вашему вопросу.

Кроме этого, при производстве перепланировки и переустройства нежилого здания, мы руководствуемся положениями следующих нормативных актов:

• СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.
• СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85.
• СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. 
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.

Также давно существуют специальные федеральные законы, которые необходимо соблюдать при подготовке проектной документации и строительных работ по перепланировке:

1. Градостроительный кодекс (ФЗ №190-ФЗ от 29.12.2004 г.)
2. “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”  №384-ФЗ от 30.12.2009 г.
3. ФЗ №69 от 21.12.1994 года “О пожарной безопасности”.

Нельзя не отметить Приказ Росреестра “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений № П/0082 от 15.03.2022 г. Требования Росреестра к проекту довольно “специфические”, поэтому часто проектные компании, которые разрабатывают документацию для реконструкции и нового строительства, перепланировку оформляют не так, как это хочет видеть орган регистрации.

Мы в “Смарт Вэй” более 10 лет разрабатываем проекты перепланировок для регистрации в Росреестре. За это время сменялись законы, названия и полномочия органов власти. Да вы и сами видите, что Приказ о подготовке документов для регистрации в ЕГРН совсем “свежий” и он за 10 лет уже третий. Поэтому при подборе подрядчика для согласования перепланировки, следует руководствоваться опытом организации именно в этом направлении. 

Порядок перепланировки помещений в нежилых зданиях

Порядок перепланировки в нежилых зданиях состоит из нескольких пунктов:

1. Обмеры помещения или здания для подготовки проекта или описания уже произведенных изменений.
2. Подготовка проекта перепланировки и технического заключения. Заключение о техническом состоянии конструкций ОКС и возможности проведения строительных работ изготавливаем на основе требования п. 2.2. ПП 432. Эти документы готовим на основании допуска СРО на проектирование и никак иначе.
3. Изготовление технического плана для регистрации в ЕГРН перепланировки помещения – п. 73 Приложение №2 к Приказу №П/0082 устанавливает требование о его подготовке и регламентирует, что он должен содержать проектные решения в отношении изменения планировки. Форма технического плана для регистрации перепланировки в Приложении №1 к Приказу. Сам технический план изготавливается кадастровый инженер – он должен иметь квалификационный аттестат от Росреестра, состоять в СРО кадастровых инженеров – у нас таких специалистов работает целый отдел. Руководитель отдела – Метальников Константин. Его знают наверное все государственные регистраторы г. Москвы и Санкт-Петербурга – настолько много технических планов мы подали на регистрацию в эти органы.
4. Подача документов на регистрацию и внесение сведений в ЕГРН. Регламент регистрационных действий утвержден в ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.06.2015 года (последние корректировка 1 мая 2024 года). Срок сейчас составляет 7 дней если мы регистрируем только перепланировку, 10 дней – если перепланировку и права ( когда апартаменты например регистрируем – их создание после перепланировки и права конечного собственника). По факту срок естественно больше, но таких сумасшедших просрочек Росреестр уже не допускает – скорее вы получите приостановку с формальными основаниями, чтобы затянуть процесс регистрации. Это в основном относится как раз к нежилым помещениям.

Итогом процесса регистрации перепланировки в нежилом здании является выписка из ЕГРН и обновленные планы помещений. Сейчас свидетельства не выдают – основной правоустанавливающий документ это выписка. Форма выписок утверждена Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020 года “О форме выписок из Единого государственного реестра недвижимости…”.

Наличие проекта перепланировки в техническом плане, как я уже упоминала, является обязательным требованием. Сейчас бывают случаи, что клиенты говорят о наличии возможности не изготавливать проект при перепланировке нежилого помещения, если он нужен для регистрации аренды части объекта недвижимости. На практике мы имеем другое: Росреестр всегда ищет способ найти недочеты в техническом плане на коммерческий объект и отсутствие проекта является веской причиной выдать приостановку. Поверьте, регистратор это сделает. Поэтому если вас убеждают в обратном, что проект не требуется для техплана – это не так. Вы просто будете потом заказывать его отдельно, тратить время и деньги. И скорее всего процесс затянется.

Мы готовим для перепланировки все документы полностью. В “Смарт Вэй” есть свои проектировщики, кадастровые инженеры, юристы – работу проводим сами, без привлечения подрядчиков. Если вам требуется быстро и качественно провести перепланировку, раздел, переустройство нежилого здания – позвоните нашим экспертам для получения консультации и примерно расчета планируемых работ.

Перепланировка и реконструкция основные отличия.

Перепланировка и реконструкция имеют как схожие стороны, так и весомые отличия. Из общего у них – фактическое выполнение строительных работ, подготовка проектной документации для них и регистрация конечного итога в ЕГРН в виде изменений объекта. И это, пожалуй – все.

Что касается отличий перепланировки и реконструкции, то их значительно больше. Начнем с того, что нормативный акт про перепланировку в Москве – ПП №432 в названии содержит сведения, которые отделяют строительные работы по перепланировке от реконструктивных работ, на которые требуется получение разрешения на строительство. 

Ст. 51 ГРК РФ устанавливает понятие разрешения на строительство и определяет для чего оно требуется. По сути этот документ подтверждает соответствие проекта реконструкции требованиям и нормам в РФ. И только после его получения вы можете начать строительство на объекте. Если без разрешения – это довольно рискованное мероприятие. В Москве на эти случаи есть свой контролирующий орган – Государственная инспекция по недвижимости. Ответственность довольно жесткая – от штрафов (от 500 000 рублей на юридических лиц) до демонтажа построенного элемента – будь то пристройка, мансарда или лифт. 

Перепланировка при этом, если выполнена без проекта, штрафами не облагается. Вы можете по факту ее внести в ЕГРН. Однако, при производстве строительных работ нужно учитывать параметры и не зайти “за грань” реконструкции. Это возможно только при наличии проекта. 

У нас много кейсов в нежилых зданиях, когда клиенты выполняют изменения без проекта и в итоге на объекте выявляют реконструкцию. 

Антресоль например возможна, но не более 40% от площади помещения. Если вы   переходите черту – это уже реконструкция со всеми вытекающими последствиями. Также с тамбурами – по ПП №432 не более 10 кв м он может быть (если для маломобильных групп устройство – до 40 кв м). Больше – реконструкция. 

Также ярким отличием является получение согласия собственников всех помещений в здании при планировании реконструкции в нем. Для перепланировки такого согласия не требуется.

Сам проект реконструкции содержит все возможные разделы. Основные из них установлены Постановлением Правительства “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” №87 от 16.02.2008 года. В проекте перепланировки мы обычно делаем раздел АР – архитектурные решения. КР (конструктивные решения) – при выполнении изменений конструктивных элементов здания. 

Обычно реконструкция имеет цель увеличить площадь здания, а перепланировка – изменение конфигурации помещений и комнат, изменение фасадов. Поэтому при реконструктивных работах большая вероятность выполнить что то неверно и небезопасно для людей – в этом и заключается необходимость сложных согласовательных процедур.

Ответственность за перепланировку без согласований.

Ответственность за перепланировку без согласования в Москве установлена не только для многоквартирных домов, но и для нежилых помещений, которые находятся в собственности города (арендуются например у ДГИ). 

В Москве утвержден свой Кодекс об административных правонарушениях Закон г. Москвы от 21.11.2007 г. №45. Ст. 9.8. Устанавливает ответственность за проведение перепланировки и переустройства помещений ДГИ – для юрлиц от 50 000 рублей до 150 000 рублей.

Для многоквартирных домов штраф за незаконную перепланировку установлен ЖК РФ: физические лица от 2 тр до 2,5 тр; должностные лица от 4 тр до 5 тр; юридические лица заплатят от 40 до 50 т р (ст. 7.2 КоАП РФ).

Кроме этого следует учесть, что если вы согласуете перепланировку “по факту” в МКД, Мосжилинспекция заставит заплатить штраф до выдачи Акта о согласовании перепланировки.

Кроме штрафа, собственнику выдадут предписание о согласовании или приведении в первоначальный вид перепланированного помещения.

Однако, в конце 2023 года появились нововведения в этом вопросе:

Вышел “Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройство и перепланировкой помещений в многоквартирном доме” (утверждено Президиумом ВС РФ от 13.12.2023 года). В нем были решены спорные вопросы о перепланировке в МКД. В том числе, которые касаются согласования уже выполненных строительных работ.

П. 16 Обзора установлено, отсутствие согласования перепланировки в Мосжилинспекции не является основанием для демонтажа выполненных работ. Собственник может зарегистрировать изменения через суд, по аналогии с легализацией реконструкции, если докажет что изменения не угрожают жизни и здоровью граждан, то есть выполнены безопасно.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки помещения МКД в 2024 году для Москвы.

1. Заказ документов для согласования: обмерные работы для получения актуального плана помещения, проект перепланировки от проектной компании из реестра СРО, правоустанавливающие документы и документы технической инвентаризации.
2. Сопровождение обновления данных в МогорБТИ (если последние корректировки вносились туда по вашему помещению более 5 лет назад или на планах есть “красные линии”.
3. Прохождение согласования проекта или технического заключения на перепланировку в органах СЭС Роспотребнадзора, получение Акта.
4. При необходимости получить ТЗК на конструктивные элементы – обращаемся в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП.
5. Направление проекта и/или технического заключения в Мосжилинспекцию. Получение Решения на проект или Акта на Техническое заключение (при согласовании перепланировки “по факту”).
6. Регистрация изменений помещения в ЕГРН – подготовка технического плана со всеми приложениями. Сейчас техплан для регистрации перепланировки в Росреестр направляет Мосжилинспекция в электронном виде.
7. Внесение актуальных сведений после согласования перепланировки в технический паспорт в МосгорБТИ и получение планов “без красных линий”.

Это план действий, если вы делаете все сами. Как выглядит план для нашего клиента:

1. Обращаемся в ООО “Смарт Вэй” и заключаем договор на согласование перепланировки в многоквартирном доме.
2. Выписываем доверенность на специалистов нашей компании и предоставляем все, что есть на объект.
3. Получаем результат работ в виде выписки из ЕГРН от 2 месяцев ( в зависимости от сложности и объема предполагаемых работ на объекте).

Согласитесь, второй вариант выглядит более привлекательным. Поэтому более 1200 собственников помещений многоквартирных домов в Москве выбрали нашу компанию и сотрудничают с нами по всем своим объектам.

Как согласовать перепланировку в нежилом здании по нормам 2024 года

Просто и легко процесс согласования перепланировки в нежилом здании пройдет, если вы обратитесь сразу к опытной компании, которая давно на рынке. Мы более 10 лет работаем с московскими объектами и план действий “Смарт Вэй” был проверен на более чем 2500 объектов недвижимости.

Итак, что мы делаем:

1. Выходим на объект и готовим план фактического его состояния. Не всегда это требуется – аренда части объекта с его перепланировкой обычно оформляется на основании представленных планов.
2. Изготавливаем проект перепланировки и согласуем его с собственником помещения. 
3. Готовим технический план и направляем его в Росреестр.
4. Получаем выписку из ЕГРН с обновленной информацией.

На что следует обратить здесь внимание, и чем “Смарт Вэй” выгодно отличается от аналогичных компаний на рынке. Мы весь спектр работ выполняем сами – проект и технический план готовят наши штатные специалисты. 

Если у Росреестра есть претензии к проекту или техплану и он выдаст приостановку, а формальных причин для этого у регистраторов много, – в “Смарт Вэй” мы бесплатно внесем необходимые поправки в документацию в короткие сроки и сами же передадим документы снова. 

Работая с нами, вы можете быть уверены в достижении положительного результата регистрации перепланировки.