Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2025 году

Согласование и узаконивание перепланировки и переустройства нежилого помещения – это процедура по подготовке документов для выполнения строительных работ на объекте недвижимости и последующего внесения изменений в сведения о нем в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В статье расскажем, как согласовать перепланировку и переустройство, можно ли это сделать по одному проекту, куда обращаться с документами и какие особенности работ нужно учесть для многоквартирных домов и нежилых зданий.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки для нежилых помещений в МКД и нежилых зданиях. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Понятие перепланировки и переустройства нежилого помещения

Понятие перепланировки раскрыто только в отношении жилых помещений, однако оно используется и для аналогичных работ в нежилых объектах. 

Под перепланировкой понимается изменения параметров помещения, не связанные с  изменением этажности, габаритов зданий:

• изменение функциональных характеристик помещения (установка временных перегородок, полный или частичный снос ненесущих перекрытий, и т.д.);
• изменение размеров помещения или его отдельных частей (например, путем переноса перегородки или ненесущей стены внутри отдельного помещения);
• изменение места расположения помещений в пределах объекта капитального строительства (например, путем переноса ненесущих ограждений);
• иные виды работ, не являющиеся реконструкцией

Если говорить о Москве, то здесь положения о перепланировки помещений в нежилых зданиях закреплены в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство…” в редакции от 24.10.2024 года. Как понятно из названия, если строительные работы, выполненные на объекте, не являются его реконструкцией, то их считают перепланировкой.

На этом и основываются органы власти, включая Росреестр, когда осуществляют проверку технической документации на перепланировку в нежилом здании. Проведение перепланировки не требует оформление разрешения на строительство. Однако эти виды работ также подлежат регистрации и кадастровому учету – изменение характеристик помещения будет зафиксировано в ЕГРН . Для этого правообладатель объекта должен обратиться в Росреестр.

Перепланировка и переустройство в многоквартирном доме

Перепланировка помещений в многоквартирном доме имеет ряд особенностей. Они влияют как на процедуру согласования, так и на комплект документов, который разрабатывается для этого. В зависимости от состава работ, изготавливается определенный комплект документации и в процессе согласования участвуют различные государственные органы: Мосжилинспекция, Москомархитектура, СЭС, ГБУ Экспертный центр и другие.

Если при строительных работах задействуют общее имущество собственников помещений в МКД, требуется получить их согласие на такие изменения. Поэтому важно понимать точные параметры и характеристики предполагаемых работ, заказать и разработать качественный проект и при выполнении перепланировки четко им руководствоваться. Давайте рассмотрим все основные тезисы и понятия, а также разберем нормативную базу проведения перепланировки в многоквартирном доме. 

Понятие перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме – это изменение объекта, в результате которого появились отличия конфигурации комнат от ранее зарегистрированных планировок. Строительные работы по перепланировке помещений в МКД не должны выходить за пределы разрешенных параметров, установленных нормативами. Переустройство помещения в многоквартирном доме – это работы по изменению инженерных сетей, коммуникаций и иного оборудования:

• перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
• замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
• повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Отличие перепланировки от переустройства состоит в том, что чаще всего переустройство не требует внесения изменений в планы помещения в ЕГРН, поэтому проектная документация для таких строительных работ изготавливается только для их производства. Однако, в большинстве случаев перепланировка и переустройство проводят одновременно. И проект отражает весь спектр строительных работ.

Законы о перепланировке в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ – основной документ, который регламентирует проведение и согласования перепланировки в многоквартирных домах. В нем расписаны правила выполнения строительных работ, ответственность и штрафы за самовольную перепланировку. В основном, во всех регионах России руководствуются порядком, установленным именно в Жилищном кодексе. Однако для Москвы есть специально разработанные нормативные акты. К ним относятся:

Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ – этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве. Последние изменения в это Постановление были внесены в декабре 2022 года и вступили в силу в 2023 году. 

Перепланировка помещения в Москве должна соответствовать требованиям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в редакции от 22.06.2022 года. Кроме этого, при подготовке документов для согласования перепланировки следует учитывать положения ФЗ № 384 “ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ О БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ” в редакции от 25.12.2023 года, ФЗ № 218 в редакции от 08.08.2024 года, а также СНИПы и ГОСТы о разработке проектов и актов. 

Чтобы избежать проблем с согласованием перепланировки нежилых помещений в МКД, обращайтесь за помощью в компанию “Смарт Вэй”. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Этапы согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

Этапы согласования перепланировки в многоквартирном доме зависят от того, на какой стадии вы решили начать этот процесс – когда изменения объекта только планируются или в момент окончания таких строительных работ. При планировании перепланировки мы в компании “Смарт Вэй” обычно следуем такому алгоритму действий:

1. Получаем у клиента или заказываем самостоятельно исходные документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, технический паспорт с актуальным поэтажным планом. Эти данные потребуются в дальнейшем для сверки актуальной планировки помещения и добавления отдельных элементов в проектную документацию для согласования перепланировки.
2. Выходим на объект и производим детальный осмотр и обмеры помещения. Это требуется, чтобы отразить необходимые данные в проекте “до перепланировки”. Также на основании полученной информации мы определяем расхождения с фактической планировкой, если они были выявлены.
3. Изготавливаем проект перепланировки. Если вы имели дело с проектной документацией, которая используется для строительства или реконструкции, то вас может удивить объем и содержание проекта перепланировки. Дело в том, что он содержит информацию только в том объеме, который подтверждает законность и соответствие работ, выполняемых на объекте. К примеру, если вы меняете только перегородку – в проекте необходимо отразить (АР) архитектурные решения, если мокрые точки – ОВИК (отопление, вентиляция, кондиционирование и водоснабжение). В случае, когда работы затрагивают конструктивные элементы – в проекте присутствует раздел КР (конструктивные решения). И так далее, пока проектная документация не “закроет” все вопросы безопасности выполняемой перепланировки.
4. Готовый проект проходит согласования в установленных органах власти. Для Москвы четко определены органы власти, которые участвуют в процедуре, каждый из них выполняет свою роль:

Получение санитарного заключения СЭС (ФГУЗ Центр гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора). Заключение означает, что планируемые работы не нанесут ущерба и вреда гражданам. Заключение выдается на платной основе. Стоимость вы можете уточнить самостоятельно на сайте организации:

Когда мы ведем проекты наших клиентов, все необходимые действия совершают специалисты “Смарт Вэй” по доверенности. Они получат и передадут в оплату счет от СЭС, сформируют комплект документов на подачу и сопроводят процедуру получения Заключения. Наши клиенты не стоят в очередях в госорганах. Заказать такие услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Согласования проекта в Мосжилинспеции. Здесь важно понимать отличия процедуры регистрации планируемых или уже выполненных изменений.  Если строительные работы еще только проектируются, то в Мосжилинспецию мы обращаемся за получением Решения. Если перепланировка вносится “по факту”, мы получаем Акт, но для этого сначала нужно подготовить технический план.

МосгорБТИ проводит сверку перепланировки объекта с документами технической инвентаризации и выявляет несогласованные изменения в ней. Выражается это в наличии или отсутствии “красных линий” на планах помещения. Обязанность в получении таких планов была установлена Постановлением Правительства Москвы от 17 марта 2017 г. N 106-ПП “О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы”  в редакции от 06.02.2023 годаи аналогичные изменения внесли в ПП №508.

В отдельных случаях задействованы иные контролирующие органы:

ДГИ – Департамент городского имущества г. Москвы. Туда мы обращаемся, если помещение находится в собственности города, а арендатор в нем производит перепланировку.

Москомархитектура – при изменении фасадов здания. Проект проходит согласование в этом профильном органе, а документы туда направляются посредством межведомственного взаимодействия.

ГБУ “Экпертный центр” или МНИИТЭП – когда необходимо получить согласование об изменении несущих элементов и конструкций в МКД. Эти организации выдают технические заключение о возможности проведения таких строительных работ. Их услуги платные, рассчитывается стоимость ТЗК на основании заявления по параметрам проектируемых работ.

В любом случае, перечень задействованных уполномоченных органов власти, которые принимают участие в согласовании перепланировки объекта, определяется специалистами “Смарт Вэй” по результатам изучения документации и обследования объекта недвижимости. Мы сопровождаем получение необходимых справок, выписок, решений и всю рутинную работу по согласованиям перепланировок берем на себя. Клиенты только выдают доверенность и подтверждают изготавливаемые документы своими подписями.

Это значительно сокращает время согласовательных процедур, так как каждая из них отслеживается специалистами “Смарт Вэй” и контролируется нашими руководителями подразделений. Если требуется наша помощь или консультация в решении проблемы – обратитесь к нашим экспертам по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) или заполнив форму обратной связи. 

Документы для согласования перепланировки

Давайте разберем, какие документы мы изготавливаем для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме – в стандартном порядке, так как сложные и многозадачные проекты описать кратко не получится.

• Проект перепланировки – это основной документ, который требуется для согласования перепланировки помещения в МКД. Он обязательно должен соответствовать нормативам, установленным в Приложении №3 к ПП 508. Правильность и точность заполнения зависит от квалификации и опыта проектировщиков, которые его изготавливают. Обязательно наличие допуска СРО у проектной компании – без него документ будет считаться не соответствующим закону. 

Компания “Смарт Вэй” уже более 10 лет изготавливает проектную документацию. Наш Главный инженер Метальников Константин состоит в реестре проектировщиков НОПРИЗ  и имеет самую высокую квалификацию в области проектирования.

• Техническое заключение на перепланировку – оно может быть оформлено как проектной компанией, изготавливающей основную документацию, но также есть случаи когда его требуется заказать в учреждении, осуществляющем проектирование здания на этапе строительства. Эти случаи относятся к изменениям конструктивных элементов многоквартирного дома. 

Техническое заключение мы готовим в том случае, когда работы на объекте уже выполнены. Но обычно в помещении какие то работы были выполнены ранее, какие то только планируются и ТЗК вместе с документацией по проекту изготавливается одновременно.Мы всегда стараемся закрыть все потребности клиента по документами самостоятельно и своими силами, однако закон есть закон и против него не пойдешь. Поэтому сотрудники “Смарт Вэй” анализируют характер планируемых изменений помещения и выявляют необходимость обращения в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП. В любом случае, это станет понятно на этапе исследования документов – чаще всего в момент выставления коммерческого предложения клиенту.

• Технический план требуется для получение акта приемочной комиссии в МЖИ и  регистрации изменений после перепланировки в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Он является итоговым документом, который мы изготавливаем по проекту, и включает в себя все собранные и разработанные документы. 

Ранее, технический план направляли наши кадастровые инженеры в Росреестр через электронные средства связи с Росреестром. Сейчас это производит сама Мосжилинспекция по своим каналам взаимодействия в электронном виде. Новшества вступили в силу с 1 апреля 2024 года.

Это с одной стороны упростило процедуру, с другой стороны сделало ее более закрытой от заявителей. Но в любом случае, я считаю такие изменения скажутся только положительно на процессе согласования перепланировки в многоквартирном доме в Москве по аналогии как сейчас происходит регистрация в ЕГРН нового объекта недвижимости после получения разрешения на ввод (документы в Росреестр направляет Госстройнадзор и шанс получить приостановку или отказ свелся практически к нулю). 

В последнее время мы часто сталкиваемся с запросом подготовить эскиз для согласования перепланировки в помещении МКД. Это связано с новыми статьями ПП №508.

В соответствии с п. 19 Приложения №1 к ПП 508, Эскиз на перепланировку и переустройство оформляется в определенных случаях, которые не включают следующие виды работ:

п. 2.1.  Приложения №1 ПП 508 – работы по переустройству, связанные с добавлением нового оборудования или перенос существующего, если для этого требуется прокладка коммуникаций. Также когда любое переустройство проводится в многоквартирных домах, являющихся культурным наследием. Там такие работы проводятся только на основании проекта и (или) технического заключения.

Перепланировка, которая не согласуется по эскизу прописана в п. 2.2. Приложения № 1 Постановления № 508-ПП:

• Любые работы, связанные с изменением несущих стен (устройство проемов в них, закладка существующих).
• Добавление “мокрых точек” – строительство санузлов.
• Работы по изменению границ помещений – объединение или раздел на помещения.
• Любые работы, связанные с перекрытиями (проемы, возведение и пр.).
• Строительные работы по установке лестниц, подиумов, пандусов ступеней.
• Появление перегородок, усиливающих нагрузку на перекрытие (степень нагрузки определяется на основании КР).
• Работы по изменению перегородок на деревянных перекрытиях (это определяется из исходной документации на объект).
• Возведение антресоли в помещении.
• Любые работы по перепланировке помещений в многоквартирных домах, признанных объектами культурного наследия.
• Работы, связанные с изменением оконных проемов (расширение к примеру), балконов, если такие изменения не затрагивают общий вид фасада.

Как видите, список не малый. Для всех таких строительных работ нужен проект или ТЗК – подготовка эскиза станет только пустой тратой ваших денег и не понадобится для согласования перепланировки и переустройства. П. 3 Приложения №1 Постановления 508 ПП также относит все работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирного дома и/или общее имущество собственников МКД также могут быть произведены и согласованы только на основании полноценного проекта или технического заключения. 

Исходя из всей этой информации, практически любые изменения объекта в многоквартирном доме должны проводится на основании проекта и технического заключения. Эскиз для согласования перепланировки имеет место быть только в случаях, когда работы проводят по изменению перегородок, не являющихся несущими. Но кто это определит и рассчитает нагрузку на перекрытия? – это возможно сделать только при расчетах в КР. И мы снова возвращаемся к подготовке проекта и ТЗК. Также нельзя не сказать отдельно про согласие собственников помещений в МКД, если при перепланировке задействованы места общего пользования. К ним относятся коридоры и фасады здания например. Регламентируется порядок получения такого решения п. 11 ст. 46 ЖК РФ.

Из неочевидных кейсов – размещение на фасаде многоквартирного дома системы вентиляции для коммерческого помещения. Такие изменения тоже требуют получения решения общего собрания собственников МКД. Процедура эта всегда приносит определенные сложности в общий процесс согласования перепланировки и мы при проектировании стараемся максимально ее обойти, путем применения сложных проектных решений. Но если все таки получать согласие собственников нужно – этот вопрос решаем и поможем вам с ним разобраться. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Решение о согласовании перепланировки.

Решение о согласовании перепланировки выдается в случае, когда работы на объекте только планируются и для их начала по закону, мы обращаемся в Мосжилинспекцию. Порядок процедуры прописан в Приложении №2 к Постановлению №508 Правительства Москвы. Для получения такого решения, мы обычно подаем стандартный комплект документов:

• Заявление о согласовании проекта перепланировки – оно сейчас оформляется в электронном виде через портал государственных услуг г. Москвы (mos.ru).
• Правоустанавливающие документы на объект – если заявитель собственник, такой документ – выписка из ЕГРН. Если  арендатор – копия зарегистрированного договора аренды и/или также выписка из реестра недвижимости. 
• Доверенность – наши специалисты получают у клиентов нотариальную доверенность, в которой полностью описан круг полномочий для оформления перепланировки в помещении МКД. Ни больше, ни меньше – за более чем 10 лет работы по этому направлению, мы учитываем в доверенностях все возможные действия, которые предполагаем.
• Проект перепланировки, который прошел все согласования в установленном для Москвы порядке – СЭС и пр. Если строительные работы затрагивают конструктив – ТЗК.
• Документы технической инвентаризации, актуальные на дату подачи заявления в МЖИ. Срок актуальности сведений сейчас составляет 5 лет – это прописано в ПП №106 г. Москвы. С документами БТИ может быть не все так просто, как кажется – если инвентаризация помещения проводилась давно, или на планах есть “красные линии”, свидетельствующие о несогласованных ранее изменениях объекта – это подлежит решению до направления документов в Мосжилинспекцию. Случается так в 50% случаев примерно – мы к этому всегда готовы и легко устраняем это препятствие.

Срок получения Решения 20 рабочих дней. В этот перечень могут входить также иные документы – все зависит от характера планируемых на объекте работ. Обычно мы заранее определяем объем комплекта на подачу и работаем по плану, который эксперты “Смарт Вэй” обозначили клиенту в момент согласования предложения по услугам. Если вы задумываетесь о перепланировке своего помещения, наши специалисты дадут расширенную бесплатную консультацию на эту тему и сделают расчет стоимости услуг.

Акт о перепланировке помещения в многоквартирном доме.

Полное наименование такого акта – “Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме” (п. 2.11.1.2. Приложения №2 к ПП №508 – “Административный регламент предоставления государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений …”.

Акт Мосжилинспекции о перепланировки помещения в Многоквартирном доме, выдается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления, если перепланировка только планируется и 30 рабочих дней, когда работы на объекте уже выполнены . Рассмотрение документов осуществляется бесплатно. Подать документы можно сейчас через личный кабинет на сайте mos.ru

Надо учитывать, что Акт о согласовании перепланировки, – это документ, который издается комиссией. В нее входят как сотрудники Мосжилинспекции, так и специалисты МосгорБТИ. При изучении заявления и проектной документации на объект специалисты МЖИ выйдут к вам в помещение и проверят, все ли соответствуют описанным в проекте параметрам.

Есть вариант также получить Отказ или приостановку. Приостановка выдается МЖИ, если были выявлены расхождения среди информации, предоставленной заявителем. Для исправления срок – 90 дней. После будет отказ – в случае, когда замечания МЖИ не будут исполнены. Отказ Мосжилинспекции может быть основан на фактах, однако бывают случаи, когда основания для его принятия не соответствуют закону. И тогда правду надо искать в суде. Решения суда по вопросу обжалования отказа МЖИ станет основанием для регистрации изменений объекта и оно прикладывается к техническому плану для Росреестра.

К примеру, у нас был на эту тему интересный кейс:

Встроено-пристроенное помещение – по сути является частью многоквартирного дома, однако имеет с ним общие коммуникации и стоит на одном фундаменте. 

Собственник решил сделать дополнительные входы в него. Исходя из нормативов 508 ПП – это согласуется по порядку согласования перепланировки в многоквартирном доме, кроме одного “но”. Фасады такого помещения не являются общим имуществом собственников помещений МКД и работы на них не подлежать получению их согласия.

Однако, примерно 5-7 лет назад Мосжилинспекция так не считала и требовала предоставить решение собрания собственников с одобрением проведения работ на фасаде встроено-пристроенного помещения. Тогда юристы “Смарт Вэй” провели несколько судов и обжаловали незаконное решение МЖИ – зарегистрировали изменения объектов в Росреестра на основании судебных актов.

Сейчас не возникает подобных споров, так как суды подтвердили позицию заявителей и регистрация изменений фасадов встроено-пристроенных помещений была произведена без согласия Мосжилинспекции. Вообще, мы любим сложные кейсы и готовы взять в работу практически любой проект – если вам кто то сказал, что выполнить согласование перепланировки в вашем конкретном случае не получится, позвоните нашим экспертам и расскажите свою ситуацию. Думаю, в “Смарт Вэй” мы найдем нужное решение для вас.

Перепланировка и переустройство нежилого здания.

Перепланировка объектов в нежилых зданиях отличается от этого процесса в многоквартирных домах. Она не требует длительных согласований, так как основное что требуется – зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости. Но обо всем поподробнее.

Понятие перепланировки нежилого здания и помещений в нем.

Перепланировка нежилого здания – это изменение конфигурации помещений, строительные работы по добавлению или закладке оконных и дверных проемов. Все, что изменяется на планах и требует корректировки в ЕГРН – по сути можно назвать перепланировкой. Понятие переустройства – мы по аналогии используем из норм, регламентирующих эти работы в многоквартирных домах. 

К переустройству относятся такие строительные работы, которые меняют коммуникации, инженерные системы, вентиляцию в помещении. Зачастую, само по себе переустройство не отражается на планах помещения, однако оно повсеместно проводится при перепланировке одновременно. Самым важным правилом, при проведении перепланировки и переустройства нежилого здания является не выйти за ее пределы и в результате получить реконструкцию объекта недвижимости.

Реконструктивные работы меняют площадь объекта, его этажность, здание выходит за границы ранее существовавших параметров. Такие изменения просто так в ЕГРН не внести – потребуется получение разрешения на реконструкцию. 

Нормы о перепланировке нежилых зданий.

В Москве на тему перепланировки и переустройства действует свой уникальный нормативный акт – Постановление Правительства Москвы № 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” от 27.08.2012 года.

Последние существенные изменения в Постановление 432 были внесены 24.10.2024 года и относятся они к апартаментам. А конкретно – к помещениям и зданиям, используемым для временного проживания людей. Апартаменты исключили из ПП 432-ПП и … никуда не включили. Да – в этом сейчас в Москве заключается большая коллизия права – апартаменты как тип объекта недвижимости есть, перепланировки для их создания производятся, но вот норматива, по которым можно согласовать – нет. Возможно, мы в ближайшее время узнаем о реализации плана Правительства г. Москвы по установке нормативного регулирования организации апартаменты, но сейчас мы сталкиваемся с тотальным запретом на эти работы. 

Обойти закон нельзя, однако мы в 2024 году уже реализовали кейсы по разделу помещений на апартаменты, используя полностью легитимные средства. Наш опыт и практика позволяет сейчас решать задачи от клиентов по регистрации апартов. Если у вас есть такой запрос – позвоните экспертам “Смарт Вэй” для бесплатной консультации по вашему вопросу.

Кроме этого, при производстве перепланировки и переустройства нежилого здания, мы руководствуемся положениями следующих нормативных актов:

• СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.
• СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85.
• СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. 
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.

Также давно существуют специальные федеральные законы, которые необходимо соблюдать при подготовке проектной документации и строительных работ по перепланировке:

1. Градостроительный кодекс (ФЗ №190-ФЗ от 29.12.2004 г.) в редакции от 08.08.2024 года
2. “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”  № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года
3. ФЗ № 123 от 21.12.1994 года “О пожарной безопасности” в редакции от 25.12.2023 года.

Нельзя не отметить Приказ Росреестра “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений № П/0082 от 15.03.2022 г. Требования Росреестра к проекту довольно “специфические”, поэтому часто проектные компании, которые разрабатывают документацию для реконструкции и нового строительства, перепланировку оформляют не так, как это хочет видеть орган регистрации.

Мы в “Смарт Вэй” более 10 лет разрабатываем проекты перепланировок для регистрации в Росреестре. За это время сменялись законы, названия и полномочия органов власти. Да вы и сами видите, что Приказ о подготовке документов для регистрации в ЕГРН совсем “свежий” и он за 10 лет уже третий. Поэтому при подборе подрядчика для согласования перепланировки, следует руководствоваться опытом организации именно в этом направлении. Чтобы узнать все подробнее, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Порядок перепланировки помещений в нежилых зданиях

Порядок перепланировки в нежилых зданиях состоит из нескольких пунктов:

1. Обмеры помещения или здания для подготовки проекта или описания уже произведенных изменений.
2. Подготовка проекта перепланировки и технического заключения. Заключение о техническом состоянии конструкций ОКС и возможности проведения строительных работ изготавливаем на основе требования п. 2.2. ПП 432. Эти документы готовим на основании допуска СРО на проектирование и никак иначе.
3. Изготовление технического плана для регистрации в ЕГРН перепланировки помещения – п. 73 Приложение №2 к Приказу №П/0082 устанавливает требование о его подготовке и регламентирует, что он должен содержать проектные решения в отношении изменения планировки. Форма технического плана для регистрации перепланировки в Приложении №1 к Приказу. Сам технический план изготавливается кадастровый инженер – он должен иметь квалификационный аттестат от Росреестра, состоять в СРО кадастровых инженеров – у нас таких специалистов работает целый отдел. Руководитель отдела – Метальников Константин. Его знают наверное все государственные регистраторы г. Москвы и Санкт-Петербурга – настолько много технических планов мы подали на регистрацию в эти органы.
4. Подача документов на регистрацию и внесение сведений в ЕГРН. Регламент регистрационных действий утвержден в ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.06.2015 года (последние корректировка 1 мая 2024 года). Срок сейчас составляет 7 дней если мы регистрируем только перепланировку, 10 дней – если перепланировку и права ( когда апартаменты например регистрируем – их создание после перепланировки и права конечного собственника). По факту срок естественно больше, но таких сумасшедших просрочек Росреестр уже не допускает – скорее вы получите приостановку с формальными основаниями, чтобы затянуть процесс регистрации. Это в основном относится как раз к нежилым помещениям.

Итогом процесса регистрации перепланировки в нежилом здании является выписка из ЕГРН и обновленные планы помещений. Сейчас свидетельства не выдают – основной правоустанавливающий документ это выписка. Форма выписок утверждена Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020 года “О форме выписок из Единого государственного реестра недвижимости…”.

Наличие проекта перепланировки в техническом плане, как я уже упоминала, является обязательным требованием. Сейчас бывают случаи, что клиенты говорят о наличии возможности не изготавливать проект при перепланировке нежилого помещения, если он нужен для регистрации аренды части объекта недвижимости. На практике мы имеем другое: Росреестр всегда ищет способ найти недочеты в техническом плане на коммерческий объект и отсутствие проекта является веской причиной выдать приостановку. Поверьте, регистратор это сделает. Поэтому если вас убеждают в обратном, что проект не требуется для техплана – это не так. Вы просто будете потом заказывать его отдельно, тратить время и деньги. И скорее всего процесс затянется.

Мы готовим для перепланировки все документы полностью. В “Смарт Вэй” есть свои проектировщики, кадастровые инженеры, юристы – работу проводим сами, без привлечения подрядчиков. Если вам требуется быстро и качественно провести перепланировку, раздел, переустройство нежилого здания – позвоните нашим экспертам для получения консультации и примерно расчета планируемых работ – телефоны «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Перепланировка и реконструкция основные отличия.

Перепланировка и реконструкция имеют как схожие стороны, так и весомые отличия. Из общего у них – фактическое выполнение строительных работ, подготовка проектной документации для них и регистрация конечного итога в ЕГРН в виде изменений объекта. И это, пожалуй – все. Что касается отличий перепланировки и реконструкции, то их значительно больше. Начнем с того, что нормативный акт про перепланировку в Москве – ПП №432 в названии содержит сведения, которые отделяют строительные работы по перепланировке от реконструктивных работ, на которые требуется получение разрешения на строительство. 

Ст. 51 ГРК РФ устанавливает понятие разрешения на строительство и определяет для чего оно требуется. По сути этот документ подтверждает соответствие проекта реконструкции требованиям и нормам в РФ. И только после его получения вы можете начать строительство на объекте. Если без разрешения – это довольно рискованное мероприятие. В Москве на эти случаи есть свой контролирующий орган – Государственная инспекция по недвижимости. Ответственность довольно жесткая – от штрафов (от 500 000 рублей на юридических лиц) до демонтажа построенного элемента – будь то пристройка, мансарда или лифт. 

Перепланировка при этом, если выполнена без проекта, штрафами не облагается. Вы можете по факту ее внести в ЕГРН. Однако, при производстве строительных работ нужно учитывать параметры и не зайти “за грань” реконструкции. Это возможно только при наличии проекта. У нас много кейсов в нежилых зданиях, когда клиенты выполняют изменения без проекта и в итоге на объекте выявляют реконструкцию. 

Антресоль например возможна, но не более 40% от площади помещения. Если вы   переходите черту – это уже реконструкция со всеми вытекающими последствиями. Также с тамбурами – по ПП №432 не более 10 кв м он может быть (если для маломобильных групп устройство – до 40 кв м). Больше – реконструкция. 

Также ярким отличием является получение согласия собственников всех помещений в здании при планировании реконструкции в нем. Для перепланировки такого согласия не требуется. Сам проект реконструкции содержит все возможные разделы. Основные из них установлены Постановлением Правительства “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” № 87 в редакции от 06.05.2024 года. В проекте перепланировки мы обычно делаем раздел АР – архитектурные решения. КР (конструктивные решения) – при выполнении изменений конструктивных элементов здания. 

Обычно реконструкция имеет цель увеличить площадь здания, а перепланировка – изменение конфигурации помещений и комнат, изменение фасадов. Поэтому при реконструктивных работах большая вероятность выполнить что то неверно и небезопасно для людей – в этом и заключается необходимость сложных согласовательных процедур.

Ответственность за перепланировку без согласований.

Ответственность за перепланировку без согласования в Москве установлена не только для многоквартирных домов, но и для нежилых помещений, которые находятся в собственности города (арендуются например у ДГИ). В Москве утвержден свой Кодекс об административных правонарушениях Закон г. Москвы от 21.11.2007 г. №45. Ст. 9.8. Устанавливает ответственность за проведение перепланировки и переустройства помещений ДГИ – для юрлиц от 50 000 рублей до 150 000 рублей.

Для многоквартирных домов штраф за незаконную перепланировку установлен ЖК РФ: физические лица от 2 тр до 2,5 тр; должностные лица от 4 тр до 5 тр; юридические лица заплатят от 40 до 50 т р (ст. 7.2 КоАП РФ). Кроме этого следует учесть, что если вы согласуете перепланировку “по факту” в МКД, Мосжилинспекция заставит заплатить штраф до выдачи Акта о согласовании перепланировки.

Кроме штрафа, собственнику выдадут предписание о согласовании или приведении в первоначальный вид перепланированного помещения. Однако, в конце 2023 года появились нововведения в этом вопросе. Вышел “Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройство и перепланировкой помещений в многоквартирном доме” (утверждено Президиумом ВС РФ от 13.12.2023 года). В нем были решены спорные вопросы о перепланировке в МКД. В том числе, которые касаются согласования уже выполненных строительных работ.

П. 16 Обзора установлено, отсутствие согласования перепланировки в Мосжилинспекции не является основанием для демонтажа выполненных работ. Собственник может зарегистрировать изменения через суд, по аналогии с легализацией реконструкции, если докажет что изменения не угрожают жизни и здоровью граждан, то есть выполнены безопасно.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки помещения МКД в 2025 году для Москвы.

1. Заказ документов для согласования: обмерные работы для получения актуального плана помещения, проект перепланировки от проектной компании из реестра СРО, правоустанавливающие документы и документы технической инвентаризации.
2. Сопровождение обновления данных в МогорБТИ (если последние корректировки вносились туда по вашему помещению более 5 лет назад или на планах есть “красные линии”.
3. Прохождение согласования проекта или технического заключения на перепланировку в органах СЭС Роспотребнадзора, получение Акта.
4. При необходимости получить ТЗК на конструктивные элементы – обращаемся в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП.
5. Направление проекта и/или технического заключения в Мосжилинспекцию. Получение Решения на проект или Акта на Техническое заключение и техплан (при согласовании перепланировки “по факту”).
6. Регистрация изменений помещения в ЕГРН – подготовка технического плана со всеми приложениями. Сейчас техплан для регистрации перепланировки в Росреестр направляет Мосжилинспекция в электронном виде.
7. Внесение актуальных сведений после согласования перепланировки в технический паспорт в МосгорБТИ и получение планов “без красных линий”.

Это план действий, если вы делаете все сами. Как выглядит план для нашего клиента:

1. Обращаемся в ООО “Смарт Вэй” и заключаем договор на согласование перепланировки в многоквартирном доме.
2. Выписываем доверенность на специалистов нашей компании и предоставляем все, что есть на объект.
3. Получаем результат работ в виде выписки из ЕГРН от 2 месяцев ( в зависимости от сложности и объема предполагаемых работ на объекте).

Согласитесь, второй вариант выглядит более привлекательным. Поэтому более 1200 собственников помещений многоквартирных домов в Москве выбрали нашу компанию и сотрудничают с нами по всем своим объектам.

Как согласовать перепланировку в нежилом здании по нормам 2025 года

Просто и легко процесс согласования перепланировки в нежилом здании пройдет, если вы обратитесь сразу к опытной компании, которая давно на рынке. Мы более 10 лет работаем с московскими объектами и план действий “Смарт Вэй” был проверен на более чем 2500 объектов недвижимости.

Итак, что мы делаем:

1. Выходим на объект и готовим план фактического его состояния. Не всегда это требуется – аренда части объекта с его перепланировкой обычно оформляется на основании представленных планов.
2. Изготавливаем проект перепланировки и согласуем его с собственником помещения. 
3. Готовим технический план и направляем его в Росреестр.
4. Получаем выписку из ЕГРН с обновленной информацией.

На что следует обратить здесь внимание, и чем “Смарт Вэй” выгодно отличается от аналогичных компаний на рынке. Мы весь спектр работ выполняем сами – проект и технический план готовят наши штатные специалисты. 

Если у Росреестра есть претензии к проекту или техплану и он выдаст приостановку, а формальных причин для этого у регистраторов много, – в “Смарт Вэй” мы бесплатно внесем необходимые поправки в документацию в короткие сроки и сами же передадим документы снова. 

Работая с нами, вы можете быть уверены в достижении положительного результата регистрации перепланировки. Заказать все услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.