Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2025 году

Согласование и узаконивание перепланировки и переустройства нежилого помещения – это процедура по подготовке документов для выполнения строительных работ на объекте недвижимости и последующего внесения изменений в сведения о нем в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В статье расскажем, как согласовать перепланировку и переустройство, можно ли это сделать по одному проекту, куда обращаться с документами и какие особенности работ нужно учесть для многоквартирных домов и нежилых зданий.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки для нежилых помещений в МКД и нежилых зданиях. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Эту статью подготовил Валерий Михайлов, эксперт компании “Смарт Вэй” (высшее юридическое образование, опыт работы в сфере кадастра и недвижимости более 10 лет). За основы были взяты не только требования нормативных актов, но и примеры из практики наших инженеров, проектировщиков и юристов. Мы расскажем простыми словами, что такое переустройство нежилого помещения и как оно связано с перепланировкой. Обязательно посмотрим, кто и как выдает разрешения на данные виды работ.

Понятие перепланировки и переустройства нежилого помещения

Понятие перепланировки раскрыто только в отношении жилых помещений, однако оно используется и для аналогичных работ в нежилых объектах. Под перепланировкой понимается изменения параметров помещения, не связанные с  изменением этажности, габаритов зданий:

• изменение функциональных характеристик помещения (установка временных перегородок, полный или частичный снос ненесущих перекрытий, и т.д.);
• изменение размеров помещения или его отдельных частей (например, путем переноса перегородки или ненесущей стены внутри отдельного помещения);
• изменение места расположения помещений в пределах объекта капитального строительства (например, путем переноса ненесущих ограждений);
• иные виды работ, не являющиеся реконструкцией

Если говорить о Москве, то здесь положения о перепланировки помещений в нежилых зданиях закреплены в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство…” в редакции от 24.10.2024 года. Как понятно из названия, если строительные работы, выполненные на объекте, не являются его реконструкцией, то их считают перепланировкой.

На этом и основываются органы власти, включая Росреестр, когда осуществляют проверку технической документации на перепланировку в нежилом здании. Проведение перепланировки не требует оформление разрешения на строительство. Однако эти виды работ также подлежат регистрации и кадастровому учету – изменение характеристик помещения будет зафиксировано в ЕГРН . Для этого правообладатель объекта должен обратиться в Росреестр.

Переустройство нежилого помещения – это комплекс работ, связанных с изменением места расположения и состава инженерного, сантехнического оборудования. Они могут проводиться вместе с перепланировокй и по одному проекту. Соответственно, оформление перепланировки нежилого помещения очень часто сопровождается и переустройством. Правила согласования данных работ одинаковы.

Еще часто можно встретить другое понятие – “переоборудование”. В нормативных актах напрямую про это ничего не сказано. Но есть говорить простыми словами, то переоборудование нежилого помещения – это то же самое, что переустройство. Речь тут идет про оборудование (сантехническое, инженерное), чьи характеристики будут изменены по итогам строительных работ. Но все же это неофициальное название.

Что нового в законодательстве о перепланировках в нежилом здании и МКД

Общие правила производства перепланировки и переустройства определены давно и не менялись кардинальным образом. Но в апреле 2024 года мы увидели действительно важные изменения в законодательстве. Их суть заключается в следующем:

• был уточнен порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах – теперь для получения акта приемочной комиссии (в столице его выдает Мосжилинспекция) необходимо предоставить технический план;
• в ЖК РФ уточнено понятие перепланировки (например, указано о необходимости внесения изменений в ЕГРН, а не в техпаспорт, как ранее) – для переустройства аналогичных уточнений нет;
• итогои перепланировки нежилого помещения в жилом доме, как и ранее. станет кадастровый учет и обновление данных в ЕГРН – но по новым правилам документы в Росреестр подает Мосжилинспекция.

Указанные поправки не относятся к согласованию и узакониванию перепланировки в нежилом помещении нежилого здания. В частности, после завершения работ собственник сам заказывает технический план и подает его в Росреестр (через МФЦ).

В ближайшем будущем (скорее всего в 2025 года) вступят в силу поправки в Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Там будет много нового в части согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме. Проект нормативного акта есть в распоряжении юристов компании “Смарт Вэй”. Поэтому мы будем полностью готовы работать с измененным законодательством по перепланировкам.

Перепланировка и переустройство в многоквартирном доме

Перепланировка коммерческой недвижимости в многоквартирном доме имеет ряд особенностей. Они влияют как на процедуру согласования, так и на комплект документов, который разрабатывается для этого. В зависимости от состава работ, изготавливается определенный комплект документации и в процессе согласования участвуют различные государственные органы: Мосжилинспекция, Москомархитектура, СЭС, ГБУ Экспертный центр и другие. Также можно узаконить перепланировку в нежилом помещении, если она была выполнена без разрешения.

Если при строительных работах задействуют общее имущество собственников помещений в МКД, требуется получить их согласие на такие изменения. Поэтому важно понимать точные параметры и характеристики предполагаемых работ, заказать и разработать качественный проект и при выполнении перепланировки четко им руководствоваться. Давайте рассмотрим все основные тезисы и понятия, а также разберем нормативную базу проведения перепланировки нежилого помещения в Москве в многоквартирном доме. 

Понятие перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме – это изменение объекта, в результате которого появились отличия конфигурации комнат от ранее зарегистрированных планировок. Строительные работы по перепланировке помещений в МКД не должны выходить за пределы разрешенных параметров, установленных нормативами. Переустройство помещения в многоквартирном доме – это работы по изменению инженерных сетей, коммуникаций и иного оборудования:

• перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
• замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
• повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Отличие перепланировки от переустройства состоит в том, что чаще всего переустройство не требует внесения изменений в планы помещения в ЕГРН, поэтому проектная документация для таких строительных работ изготавливается только для их производства. Однако, в большинстве случаев перепланировка и переустройство проводят одновременно. И проект отражает весь спектр строительных работ. Все документы для перепланировки нежилого помещения подает собственник или его представитель по доверенности. Мы советуем поручить это специалистам компании “Смарт Вэй”, чтобы избежать лишних сложностей при согласованиях.

Законы о перепланировке в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ – основной документ, который регламентирует проведение и согласования перепланировки в многоквартирных домах. В нем расписаны правила выполнения строительных работ, ответственность и штрафы за самовольную перепланировку. В основном, во всех регионах России руководствуются порядком, установленным именно в Жилищном кодексе. Однако для Москвы есть специально разработанные нормативные акты. К ним относятся:

Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ – этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве. Последние изменения в это Постановление были внесены в декабре 2022 года и вступили в силу в 2023 году. 

Перепланировка помещения в Москве должна соответствовать требованиям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в редакции от 22.06.2022 года. Кроме этого, при подготовке документов для согласования перепланировки следует учитывать положения ФЗ № 384 “ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ О БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ” в редакции от 25.12.2023 года, ФЗ № 218 в редакции от 08.08.2024 года, а также СНИПы и ГОСТы о разработке проектов и актов. 

Чтобы избежать проблем с согласованием перепланировки нежилых помещений в МКД, обращайтесь за помощью в компанию “Смарт Вэй”. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Этапы и пошаговая инструкция согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

Этапы согласования перепланировки в многоквартирном доме зависят от того, на какой стадии вы решили начать этот процесс – когда изменения объекта только планируются или в момент окончания таких строительных работ. При планировании перепланировки мы в компании “Смарт Вэй” обычно следуем такому алгоритму действий:

1. Получаем у клиента или заказываем самостоятельно исходные документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, технический паспорт с актуальным поэтажным планом. Эти данные потребуются в дальнейшем для сверки актуальной планировки помещения и добавления отдельных элементов в проектную документацию для согласования перепланировки.
2. Выходим на объект и производим детальный осмотр и обмеры помещения. Это требуется, чтобы отразить необходимые данные в проекте “до перепланировки”. Также на основании полученной информации мы определяем расхождения с фактической планировкой, если они были выявлены.
3. Изготавливаем проект перепланировки. Если вы имели дело с проектной документацией, которая используется для строительства или реконструкции, то вас может удивить объем и содержание проекта перепланировки. Дело в том, что он содержит информацию только в том объеме, который подтверждает законность и соответствие работ, выполняемых на объекте. К примеру, если вы меняете только перегородку – в проекте необходимо отразить (АР) архитектурные решения, если мокрые точки – ОВИК (отопление, вентиляция, кондиционирование и водоснабжение). В случае, когда работы затрагивают конструктивные элементы – в проекте присутствует раздел КР (конструктивные решения). И так далее, пока проектная документация не “закроет” все вопросы безопасности выполняемой перепланировки.
4. Готовый проект проходит согласования в установленных органах власти. Для Москвы четко определены органы власти, которые участвуют в процедуре, каждый из них выполняет свою роль.

Получение санитарного заключения СЭС (ФГУЗ Центр гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора). Заключение означает, что планируемые работы не нанесут ущерба и вреда гражданам. Заключение выдается на платной основе. Стоимость вы можете уточнить самостоятельно на сайте организации. Далее согласование проекта перепланировки нежилого помещения в МКД пройдет через Мосжилинспекцию.

Когда мы ведем проекты наших клиентов, все необходимые действия совершают специалисты “Смарт Вэй” по доверенности. Они получат и передадут в оплату счет от СЭС, сформируют комплект документов на подачу и сопроводят процедуру получения Заключения. Наши клиенты не стоят в очередях в госорганах. Заказать такие услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Согласования проекта в Мосжилинспеции. Здесь важно понимать отличия процедуры регистрации планируемых или уже выполненных изменений.  Если строительные работы еще только проектируются, то в Мосжилинспецию мы обращаемся за получением Решения. Если перепланировка вносится “по факту”, мы получаем Акт, но для этого сначала нужно подготовить технический план.

МосгорБТИ проводит сверку перепланировки объекта с документами технической инвентаризации и выявляет несогласованные изменения в ней. Выражается это в наличии или отсутствии “красных линий” на планах помещения. Обязанность в получении таких планов была установлена Постановлением Правительства Москвы от 17 марта 2017 г. N 106-ПП “О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы”  в редакции от 06.02.2023 годаи аналогичные изменения внесли в ПП №508.

В отдельных случаях задействованы иные контролирующие органы:

• ДГИ – Департамент городского имущества г. Москвы. Туда мы обращаемся, если помещение находится в собственности города, а арендатор в нем производит перепланировку.
• Москомархитектура – при изменении фасадов здания. Проект проходит согласование в этом профильном органе, а документы туда направляются посредством межведомственного взаимодействия.
• ГБУ “Экпертный центр” или МНИИТЭП – когда необходимо получить согласование об изменении несущих элементов и конструкций в МКД. Эти организации выдают технические заключение о возможности проведения таких строительных работ. Их услуги платные, рассчитывается стоимость ТЗК на основании заявления по параметрам проектируемых работ. Через МНИИТЭП согласование перепланировки не проходит, так как там лишь выдают техническое заключение.

Порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения тоже предусматривает получение технического заключения. Этим займутся наши специалисты.

В любом случае, перечень задействованных уполномоченных органов власти, которые принимают участие в согласовании перепланировки объекта, определяется специалистами “Смарт Вэй” по результатам изучения документации и обследования объекта недвижимости. Мы сопровождаем получение необходимых справок, выписок, решений и всю рутинную работу по согласованиям перепланировок берем на себя. Клиенты только выдают доверенность и подтверждают изготавливаемые документы своими подписями. Для вас это будет самый простой и удобный способ согласования перепланировки нежилых помещений в Москве.

Это значительно сокращает время согласовательных процедур, так как каждая из них отслеживается специалистами “Смарт Вэй” и контролируется нашими руководителями подразделений. Если требуется наша помощь или консультация в решении проблемы – обратитесь к нашим экспертам по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) или заполнив форму обратной связи. 

Документы для согласования перепланировки нежилого помещения в Москве

Давайте разберем, какие документы мы изготавливаем для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме – в стандартном порядке, так как сложные и многозадачные проекты описать кратко не получится.

• Проект перепланировки и переустройство нежилого помещения – это основной документ, который требуется для согласования. Он обязательно должен соответствовать нормативам, установленным в Приложении № 3 к ПП 508. Правильность и точность заполнения зависит от квалификации и опыта проектировщиков, которые его изготавливают. Обязательно наличие допуска СРО у проектной компании – без него документ будет считаться не соответствующим закону. 

Компания “Смарт Вэй” уже более 10 лет изготавливает проектную документацию. Наш Главный инженер Метальников Константин состоит в реестре проектировщиков НОПРИЗ  и имеет самую высокую квалификацию в области проектирования. В его практике есть и кейсы по согласованиям перепланировки производственного здания, торговых центров и тругих типов объектов.

• Техническое заключение на перепланировку – оно может быть оформлено как проектной компанией, изготавливающей основную документацию, но также есть случаи когда его требуется заказать в учреждении, осуществляющем проектирование здания на этапе строительства. Эти случаи относятся к изменениям конструктивных элементов многоквартирного дома. 

Техническое заключение мы готовим в том случае, когда работы на объекте уже выполнены. Но обычно в помещении какие то работы были выполнены ранее, какие то только планируются и ТЗК вместе с документацией по проекту изготавливается одновременно.Мы всегда стараемся закрыть все потребности клиента по документами самостоятельно и своими силами, однако закон есть закон и против него не пойдешь. Поэтому сотрудники “Смарт Вэй” анализируют характер планируемых изменений помещения и выявляют необходимость обращения в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП. В любом случае, это станет понятно на этапе исследования документов – чаще всего в момент выставления коммерческого предложения клиенту. Согласование перепланировок в нежилых помещениях МКД без указанного документа попросту невозможно.

• Технический план требуется для получение акта приемочной комиссии в МЖИ и  регистрации изменений после перепланировки в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Он является итоговым документом, который мы изготавливаем по проекту, и включает в себя все собранные и разработанные документы. 

Ранее, технический план направляли наши кадастровые инженеры в Росреестр через электронные средства связи с Росреестром. Сейчас это производит сама Мосжилинспекция по своим каналам взаимодействия в электронном виде. Новшества вступили в силу с 1 апреля 2024 года. Можно утверждать, что это упростило порядок перепланировки нежилого помещения для собственников.

Это с одной стороны упростило процедуру, с другой стороны сделало ее более закрытой от заявителей. Но в любом случае, я считаю такие изменения скажутся только положительно на процессе согласования перепланировки в многоквартирном доме в Москве по аналогии как сейчас происходит регистрация в ЕГРН нового объекта недвижимости после получения разрешения на ввод (документы в Росреестр направляет Госстройнадзор и шанс получить приостановку или отказ свелся практически к нулю). 

В последнее время мы часто сталкиваемся с запросом подготовить эскиз для согласования перепланировки нежилого помещении в многоквартирном доме. Это связано с новыми статьями ПП № 508.

В соответствии с п. 19 Приложения №1 к ПП 508, Эскиз на перепланировку и переустройство оформляется в определенных случаях, которые не включают следующие виды работ:

п. 2.1.  Приложения №1 ПП 508 – работы по переустройству, связанные с добавлением нового оборудования или перенос существующего, если для этого требуется прокладка коммуникаций. Также когда любое переустройство проводится в многоквартирных домах, являющихся культурным наследием. Там такие работы проводятся только на основании проекта и (или) технического заключения.

Перепланировка, которая не согласуется по эскизу прописана в п. 2.2. Приложения № 1 Постановления № 508-ПП:

• Любые работы, связанные с изменением несущих стен (устройство проемов в них, закладка существующих).
• Добавление “мокрых точек” – строительство санузлов (кстати, перенос мокрой точки в нежилом помещении нежилого здания будет чуть проще);
• Работы по изменению границ помещений – объединение или раздел на помещения.
• Любые работы, связанные с перекрытиями (проемы, возведение и пр.).
• Строительные работы по установке лестниц, подиумов, пандусов ступеней.
• Появление перегородок, усиливающих нагрузку на перекрытие (степень нагрузки определяется на основании КР).
• Работы по изменению перегородок на деревянных перекрытиях (это определяется из исходной документации на объект).
• Возведение антресоли в помещении.
• Любые работы по перепланировке помещений в многоквартирных домах, признанных объектами культурного наследия.
• Работы, связанные с изменением оконных проемов (расширение к примеру), балконов, если такие изменения не затрагивают общий вид фасада.

Как видите, список не малый. Но это вполне логично, ведь перепланировка нежилого помещения это не просто косметический ремонт. Для всех таких строительных работ нужен проект или ТЗК – подготовка эскиза станет только пустой тратой ваших денег и не понадобится для согласования перепланировки и переустройства. П. 3 Приложения №1 Постановления № 508-ПП также относит все работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирного дома и/или общее имущество собственников МКД также могут быть произведены и согласованы только на основании полноценного проекта или технического заключения о безопасности перепланировки. 

Исходя из всей этой информации, практически любые изменения объекта в многоквартирном доме должны проводится на основании проекта и техзаключения на перепланировку. Эскиз для согласования перепланировки имеет место быть только в случаях, когда работы проводят по изменению перегородок, не являющихся несущими. Но кто это определит и рассчитает нагрузку на перекрытия? – это возможно сделать только при расчетах в КР. И мы снова возвращаемся к подготовке проекта и ТЗК. Также нельзя не сказать отдельно про согласие собственников помещений в МКД, если при перепланировке задействованы места общего пользования. К ним относятся коридоры и фасады здания например. Регламентируется порядок получения такого решения п. 11 ст. 46 ЖК РФ.

Из неочевидных кейсов – размещение на фасаде многоквартирного дома системы вентиляции для коммерческого помещения. Такие изменения тоже требуют получения решения общего собрания собственников МКД. Процедура эта всегда приносит определенные сложности в общий процесс согласования перепланировки и мы при проектировании стараемся максимально ее обойти, путем применения сложных проектных решений. Но если все таки получать согласие собственников нужно – этот вопрос решаем и поможем вам с ним разобраться. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Решение о согласовании перепланировки в нежилом помещении

Решение о согласовании перепланировки выдается в случае, когда работы на объекте только планируются и для их начала по закону, мы обращаемся в Мосжилинспекцию. Порядок процедуры прописан в Приложении №2 к Постановлению №508 Правительства Москвы. Для получения такого решения, мы обычно подаем стандартный комплект документов:

• Заявление о согласовании проекта перепланировки – оно сейчас оформляется в электронном виде через портал государственных услуг г. Москвы (mos.ru).
• Правоустанавливающие документы на объект – если заявитель собственник, такой документ – выписка из ЕГРН. Если  арендатор – копия зарегистрированного договора аренды и/или также выписка из реестра недвижимости. 
• Доверенность – наши специалисты получают у клиентов нотариальную доверенность, в которой полностью описан круг полномочий для оформления перепланировки в помещении МКД. Ни больше, ни меньше – за более чем 10 лет работы по этому направлению, мы учитываем в доверенностях все возможные действия, которые предполагаем при переплане.
• Проект перепланировки, который прошел все согласования в установленном для Москвы порядке – СЭС и пр. Если строительные работы затрагивают конструктив – ТЗК.
• Документы технической инвентаризации, актуальные на дату подачи заявления в МЖИ. Срок актуальности сведений сейчас составляет 5 лет – это прописано в ПП №106 г. Москвы. С документами БТИ может быть не все так просто, как кажется – если инвентаризация помещения проводилась давно, или на планах есть “красные линии”, свидетельствующие о несогласованных ранее изменениях объекта – это подлежит решению до направления документов в Мосжилинспекцию. Случается так в 50% случаев примерно – мы к этому всегда готовы и легко устраняем это препятствие.

Срок получения Решения 20 рабочих дней. В этот перечень могут входить также иные документы – все зависит от характера планируемых на объекте работ. Обычно мы заранее определяем объем комплекта на подачу и работаем по плану, который эксперты “Смарт Вэй” обозначили клиенту в момент согласования предложения по услугам. Если вы задумываетесь о перепланировке своего помещения, наши специалисты дадут расширенную бесплатную консультацию на эту тему и сделают расчет стоимости услуг.

Акт о перепланировке помещения в многоквартирном доме.

Полное наименование такого акта – “Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме” (п. 2.11.1.2. Приложения №2 к ПП №508 – “Административный регламент предоставления государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений …”.

Акт Мосжилинспекции о перепланировки помещения в Многоквартирном доме, выдается в течение 7 рабочих дней с момента подачи заявления, если перепланировка только планируется и 30 рабочих дней, когда работы на объекте уже выполнены . Рассмотрение документов осуществляется бесплатно. Подать документы можно сейчас через личный кабинет на сайте mos.ru. Как я сказал выше, с апреля 2024 года к заявлению нужно прикладывать техплан. Если же нужно узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, то еще необходимо представить техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Надо учитывать, что Акт о согласовании перепланировки, – это документ, который издается комиссией. В нее входят как сотрудники Мосжилинспекции, так и специалисты МосгорБТИ. При изучении заявления и проектной документации на объект специалисты МЖИ выйдут к вам в помещение и проверят, все ли соответствуют описанным в проекте параметрам.

Есть вариант также получить Отказ или приостановку. Приостановка выдается МЖИ, если были выявлены расхождения среди информации, предоставленной заявителем. Для исправления срок – 90 дней. После будет отказ – в случае, когда замечания МЖИ не будут исполнены. Отказ Мосжилинспекции может быть основан на фактах, однако бывают случаи, когда основания для его принятия не соответствуют закону. И тогда правду надо искать в суде. Решения суда по вопросу обжалования отказа МЖИ станет основанием для регистрации изменений объекта и оно прикладывается к техническому плану для Росреестра.

Кейс компании “Смарт Вэй”: перепланировка с образованием дополнительных входов по встроенно-пристроенное помещение МКД

Встроено-пристроенное помещение – по сути является частью многоквартирного дома, однако имеет с ним общие коммуникации и стоит на одном фундаменте. Вот как это выглядит на месте:

Собственник решил сделать дополнительные входы в него. Исходя из нормативов Постановления № 508-ПП – это проводится по порядку согласования перепланировки в многоквартирном доме, кроме одного “но”. Фасады такого помещения не являются общим имуществом собственников помещений МКД и работы на них не подлежат согласованию с ними. При этом проект и техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке нужны и в данном случае.

Однако, примерно 5-7 лет назад Мосжилинспекция так не считала и требовала предоставить решение собрания собственников с одобрением проведения работ на фасаде встроено-пристроенного помещения. Тогда юристы “Смарт Вэй” провели несколько судов и обжаловали незаконное решение МЖИ – зарегистрировали изменения объектов в Росреестра на основании судебных актов.

Сейчас не возникает подобных споров, так как суды подтвердили позицию заявителей и регистрация изменений фасадов встроено-пристроенных помещений была произведена без согласия Мосжилинспекции. Вообще, мы любим сложные кейсы и готовы взять в работу практически любой проект – если вам кто то сказал, что выполнить согласование перепланировки в вашем конкретном случае не получится, позвоните нашим экспертам и расскажите свою ситуацию. Думаю, в “Смарт Вэй” мы найдем нужное решение для вас.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка объектов в нежилых зданиях отличается от этого процесса в многоквартирных домах. Она не требует длительных согласований, так как основное что требуется – зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости. Но обо всем поподробнее.

Понятие перепланировки нежилого здания и помещений в нем.

Перепланировка отдельно стоящего нежилого здания – это изменение конфигурации помещений, строительные работы по добавлению или закладке оконных и дверных проемов. Все, что изменяется на планах и требует корректировки в ЕГРН – по сути можно назвать перепланировкой. Понятие переустройства – мы по аналогии используем из норм, регламентирующих эти работы в многоквартирных домах. 

К переустройству относятся такие строительные работы, которые меняют коммуникации, инженерные системы, вентиляцию в помещении. Зачастую, само по себе переустройство не отражается на планах помещения, однако оно повсеместно проводится при перепланировке одновременно. Самым важным правилом, при проведении перепланировки и переустройства нежилого здания является не выйти за ее пределы и в результате получить реконструкцию объекта недвижимости.

Реконструктивные работы меняют площадь объекта, его этажность, здание выходит за границы ранее существовавших параметров. Такие изменения просто так в ЕГРН не внести – потребуется получение разрешения на реконструкцию. 

Нормы о перепланировке нежилых зданий

В Москве на тему перепланировки и переустройства действует свой уникальный нормативный акт – Постановление Правительства Москвы № 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” от 27.08.2012 года.

Последние существенные изменения в Постановление № 432-ПП были внесены 24.10.2024 года и относятся они к апартаментам. А конкретно – к помещениям и зданиям, используемым для временного проживания людей. Апартаменты исключили из ПП 432-ПП и … никуда не включили. Да – в этом сейчас в Москве заключается большая коллизия права – апартаменты как тип объекта недвижимости есть, перепланировки для их создания производятся, но вот норматива, по которым можно согласовать – нет. Возможно, мы в ближайшее время узнаем о реализации плана Правительства г. Москвы по установке нормативного регулирования организации апартаменты, но сейчас мы сталкиваемся с тотальным запретом на эти работы. 

Обойти закон нельзя, однако мы в 2024 году уже реализовали кейсы по разделу помещений на апартаменты, используя полностью легитимные средства. Наш опыт и практика позволяет сейчас решать задачи от клиентов по регистрации апартов. Если у вас есть такой запрос – позвоните экспертам “Смарт Вэй” для бесплатной консультации по вашему вопросу.

Кроме этого, при производстве перепланировки и переустройства нежилого здания, мы руководствуемся положениями следующих нормативных актов:

• СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.
• СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85.
• СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.
• СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. 
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003.

Также давно существуют специальные федеральные законы, которые необходимо соблюдать при подготовке проектной документации и строительных работ по перепланировке:

1. Градостроительный кодекс (ФЗ №190-ФЗ от 29.12.2004 г.) в редакции от 08.08.2024 года
2. “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”  № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года
3. Федеральный закон № 123 от 21.12.1994 года “О пожарной безопасности” в редакции от 25.12.2023 года.

Нельзя не отметить Приказ Росреестра “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений № П/0082 от 15.03.2022 г. Требования Росреестра к проекту довольно “специфические”, поэтому часто проектные компании, которые разрабатывают документацию для реконструкции и нового строительства, перепланировку оформляют не так, как это хочет видеть орган регистрации.

Мы в “Смарт Вэй” более 10 лет разрабатываем проекты перепланировок для регистрации в Росреестре. За это время сменялись законы, названия и полномочия органов власти. Да вы и сами видите, что Приказ о подготовке документов для регистрации в ЕГРН совсем “свежий” и он за 10 лет уже третий. Поэтому при подборе подрядчика для согласования перепланировки, следует руководствоваться опытом организации именно в этом направлении. Чтобы узнать все подробнее, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Порядок перепланировки помещений в нежилых зданиях

Порядок перепланировки в нежилых зданиях состоит из нескольких пунктов:

1. Обмеры помещения или здания для подготовки проекта или описания уже произведенных изменений.
2. Подготовка проекта и технического заключения о допустимости и безопасности работ по перепланировке и переустройству. Заключение о техническом состоянии конструкций ОКС и возможности проведения строительных работ изготавливаем на основе требования п. 2.2. ПП 432. Эти документы готовим на основании допуска СРО на проектирование и никак иначе.
3. Изготовление технического плана для регистрации в ЕГРН перепланировки помещения – п. 73 Приложение №2 к Приказу Росреестра № П/0082 устанавливает требование о его подготовке и регламентирует, что он должен содержать проектные решения в отношении изменения планировки. Форма технического плана для регистрации перепланировки в Приложении №1 к Приказу. Сам технический план изготавливается кадастровый инженер – он должен иметь квалификационный аттестат от Росреестра, состоять в СРО кадастровых инженеров – у нас таких специалистов работает целый отдел. Руководитель отдела – Метальников Константин. Его знают наверное все государственные регистраторы г. Москвы и Санкт-Петербурга – настолько много технических планов мы подали на регистрацию в эти органы.
4. Подача документов на регистрацию и внесение сведений в ЕГРН. Регламент регистрационных действий утвержден в Федеральном законе № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.06.2015 года (последние корректировка 1 мая 2024 года). Срок сейчас составляет 7 дней если мы регистрируем только перепланировку, 10 дней – если перепланировку и права ( когда апартаменты например регистрируем – их создание после перепланировки и права конечного собственника). По факту срок естественно больше, но таких сумасшедших просрочек Росреестр уже не допускает – скорее вы получите приостановку с формальными основаниями, чтобы затянуть процесс регистрации. Это в основном относится как раз к нежилым помещениям.

Итогом процесса регистрации перепланировки в нежилом здании является выписка из ЕГРН и обновленные планы помещений. Сейчас свидетельства не выдают – основной правоустанавливающий документ это выписка. Форма выписок утверждена Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020 года “О форме выписок из Единого государственного реестра недвижимости…”.

Наличие проекта перепланировки в техническом плане, как я уже упоминала, является обязательным требованием. Сейчас бывают случаи, что клиенты говорят о наличии возможности не изготавливать проект при перепланировке нежилого помещения, если он нужен для регистрации аренды части объекта недвижимости. На практике мы имеем другое: Росреестр всегда ищет способ найти недочеты в техническом плане на коммерческий объект и отсутствие проекта является веской причиной выдать приостановку. Поверьте, регистратор это сделает. Поэтому если вас убеждают в обратном, что проект не требуется для техплана – это не так. Вы просто будете потом заказывать его отдельно, тратить время и деньги. И скорее всего процесс затянется.

Мы готовим для перепланировки все документы полностью. В “Смарт Вэй” есть свои проектировщики, кадастровые инженеры, юристы – работу проводим сами, без привлечения подрядчиков. Если вам требуется быстро и качественно провести перепланировку, раздел, переустройство нежилого здания – позвоните нашим экспертам для получения консультации и примерно расчета планируемых работ – телефоны «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Перепланировка и реконструкция основные отличия

Перепланировка и реконструкция имеют как схожие стороны, так и весомые отличия. Из общего у них – фактическое выполнение строительных работ, подготовка проектной документации для них и регистрация конечного итога в ЕГРН в виде изменений объекта. И это, пожалуй – все. Что касается отличий перепланировки и реконструкции, то их значительно больше. Начнем с того, что нормативный акт про перепланировку в Москве – ПП № 432 в названии содержит сведения, которые отделяют строительные работы по перепланировке от реконструктивных работ, на которые требуется получение разрешения на строительство. Перепланировка в нежилом здании всегда является менее масштабными работами, чем реконструкция.

Ст. 51 ГРК РФ устанавливает понятие разрешения на строительство и определяет для чего оно требуется. По сути этот документ подтверждает соответствие проекта реконструкции требованиям и нормам в РФ. И только после его получения вы можете начать строительство на объекте. Если без разрешения – это довольно рискованное мероприятие. В Москве на эти случаи есть свой контролирующий орган – Государственная инспекция по недвижимости. Ответственность довольно жесткая – от штрафов (от 500 000 рублей на юридических лиц) до демонтажа построенного элемента – будь то пристройка, мансарда или лифт. 

Перепланировка при этом, если выполнена без проекта, штрафами не облагается. Вы можете по факту ее внести в ЕГРН. Однако, при производстве строительных работ нужно учитывать параметры и не зайти “за грань” реконструкции. Это возможно только при наличии проекта. У нас много кейсов в нежилых зданиях, когда клиенты выполняют изменения без проекта и в итоге на объекте выявляют реконструкцию. 

Антресоль например возможна, но не более 40% от площади помещения. Если вы  переходите черту – это уже реконструкция со всеми вытекающими последствиями. Также с тамбурами – по ПП №432 не более 10 кв м он может быть (если для маломобильных групп устройство – до 40 кв м). Больше – реконструкция, и при таких условиях узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве будет попросту невозможно.

Также ярким отличием является получение согласия собственников всех помещений в здании при планировании реконструкции в нем. Для перепланировки такого согласия не требуется. Сам проект реконструкции содержит все возможные разделы. Основные из них установлены Постановлением Правительства “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” № 87 в редакции от 06.05.2024 года. В проекте перепланировки мы обычно делаем раздел АР – архитектурные решения. КР (конструктивные решения) – при выполнении изменений конструктивных элементов здания. 

Обычно реконструкция имеет цель увеличить площадь здания, а перепланировка – изменение конфигурации помещений и комнат, изменение фасадов. Поэтому при реконструктивных работах большая вероятность выполнить что то неверно и небезопасно для людей – в этом и заключается необходимость сложных согласовательных процедур.

Ответственность за перепланировку без согласований

Ответственность за перепланировку без согласования в Москве установлена не только для многоквартирных домов, но и для нежилых помещений, которые находятся в собственности города (арендуются например у ДГИ). В Москве утвержден свой Кодекс об административных правонарушениях Закон г. Москвы от 21.11.2007 г. №45. Ст. 9.8. Устанавливает ответственность за проведение перепланировки и переустройства помещений ДГИ – для юрлиц от 50 000 рублей до 150 000 рублей.

Для многоквартирных домов штраф за незаконную перепланировку установлен ЖК РФ: физические лица от 2 тр до 2,5 тр; должностные лица от 4 тр до 5 тр; юридические лица заплатят от 40 до 50 т р (ст. 7.2 КоАП РФ). Кроме этого следует учесть, что если вы согласуете перепланировку “по факту” в МКД, Мосжилинспекция заставит заплатить штраф до выдачи Акта о согласовании перепланировки.

Кроме штрафа, собственнику выдадут предписание о согласовании или приведении в первоначальный вид перепланированного помещения. Однако, в конце 2023 года появились нововведения в этом вопросе. Вышел “Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройство и перепланировкой помещений в многоквартирном доме” (утверждено Президиумом ВС РФ от 13.12.2023 года). В нем были решены спорные вопросы о перепланировке в МКД. В том числе, которые касаются согласования уже выполненных строительных работ.

П. 16 Обзора установлено, отсутствие согласования перепланировки в Мосжилинспекции не является основанием для демонтажа выполненных работ. Собственник может зарегистрировать изменения через суд, по аналогии с легализацией реконструкции, если докажет что изменения не угрожают жизни и здоровью граждан, то есть выполнены безопасно.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки помещения МКД в 2025 году для Москвы

1. Заказ документов для согласования: обмерные работы для получения актуального плана помещения, проект перепланировки от проектной компании из реестра СРО, правоустанавливающие документы и документы технической инвентаризации.
2. Сопровождение обновления данных в МогорБТИ (если последние корректировки вносились туда по вашему помещению более 5 лет назад или на планах есть “красные линии”.
3. Прохождение согласования проекта или технического заключения на перепланировку в органах СЭС Роспотребнадзора.
4. При необходимости получить ТЗК на конструктивные элементы – обращаемся в ГБУ “Экспертный центр” или МНИИТЭП.
5. Направление проекта и/или технического заключения в Мосжилинспекцию. Получение Решения на проект или Акта на Техническое заключение и техплан (при согласовании перепланировки “по факту”).
6. Регистрация изменений помещения в ЕГРН – подготовка технического плана со всеми приложениями. Сейчас техплан для регистрации перепланировки в Росреестр направляет Мосжилинспекция в электронном виде.
7. Внесение актуальных сведений после согласования перепланировки в технический паспорт в МосгорБТИ и получение планов “без красных линий”.

Перечень документов для согласования перепланировки в Москве	Описание
Проект перепланировки	Оформляется на все работы, которые будут сделаны в квартире или нежилом помещении. Проект на перепланировку в МКД нужно согласовать через Мосжилинспекции.
Техническое заключение	Оформляется на перепланировку в квартирах и нежилых помещениях МКД. Техническое заключение подается вместе с проектом в Мосжилинспекцию.
Акт приемочной комиссии	Оформления через Мосжилинспекцию после завершения перепланировки по проекту. Подтверждает, что работы выполнены строго по проекту.
Технический план	Оформляется для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки. Технический план можно получить через кадастрового инженера.

Это план действий, если вы делаете все сами. Не придется вникать во все детали порядка узаконивания перепланировки нежилого помещения, если заказать услуги по в компании “Смарт Вэй”. Как выглядит план для нашего клиента:

1. Обращаемся в ООО “Смарт Вэй” и заключаем договор на согласование перепланировки в многоквартирном доме.
2. Выписываем доверенность на специалистов нашей компании и предоставляем все, что есть на объект.
3. Получаем результат работ в виде выписки из ЕГРН от 2 месяцев ( в зависимости от сложности и объема предполагаемых работ на объекте).

Согласитесь, второй вариант выглядит более привлекательным. Поэтому более 1200 собственников помещений многоквартирных домов в Москве выбрали нашу компанию и сотрудничают с нами по всем своим объектам. Мы поможем получить все необходимые разрешения на перепланировку нежилого здания или помещения даже в самой сложной ситуации.

Как согласовать перепланировку в нежилом здании по нормам 2025 года

Просто и легко процесс согласования перепланировки в нежилом здании пройдет, если вы обратитесь сразу к опытной компании, которая давно на рынке. Мы более 10 лет работаем с московскими объектами и план действий “Смарт Вэй” был проверен на более чем 2500 объектов недвижимости.

Итак, что мы делаем:

1. Выходим на объект и готовим план фактического его состояния. Не всегда это требуется – аренда части объекта с его перепланировкой обычно оформляется на основании представленных планов.
2. Изготавливаем проект перепланировки и согласуем его с собственником помещения. 
3. Разрабатываем техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки (для нежилых зданий это может сделать проектная организация, состоящая в СРО).
4. Готовим технический план и направляем его в Росреестр.
5. Получаем выписку из ЕГРН с обновленной информацией.

Какие проблемы и сложности могут возникать при переустройстве и перепланировке нежилого помещения

Хотя правила перепланировки нежилого помещения достаточно подробно описаны в нормативных актах, проблемы при согласовании все же возникают. Вот примерный список исходя из практики компании “Смарт Вэй”:

• наличие красных линий в техпаспорте и поэтажном плане БТИ, что свидетельствует о ранее несогласованных перепланировках – нам приходится узаконивать не только текущие, но и давно завершенные работы (есть положительная практика);
• проведение работ, которые запрещены законодательством – обычно такое происходит, если собственник действует сам и обращается к проектировщикам уже после возникновения проблем, взыскания штрафов и вынесения предписаний;
• повреждение несущих констуркций или оборудования инженерных систем МКД – например, если собственник заделает вентиляцию, то у него возникнет обязанность устранить нарушения, а согласование перепланировки в нежилом помещении будет невозможно.

Много проблем возникает и при согласовании изменений фасадов, которыми часто сопровождается перепланировка. Этой теме посвящено несколько статей на нашем сайте, так что обязательно прочитайте!

Часто задаваемые вопросы (FAQ) о порядке согласования перепланировки

Для этой статьи я выбрал три вопроса, которые задают нашим экспертам на консультации практически каждый день.

Как оформить перепланировку нежилого помещения – до или после начала работ?

Мы советуем всегда действовать по закону, т.е. сначала получить разрешение (если требуется), а уже потом приступать к работам. Да, во многих случаях есть возможность узаконить перепланировку по факту. Но это будет сложнее, да и риски отказа нельзя сбрасывать со счетов.

Нужно ли разрешение на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании?

Нет, специальное разрешение от госорганов не требуется. Но здесь важно сказать, что правильность и законность работ будет подтверждена проектом и техническим заключением. Ну и во всех случаях необходимо обратиться  стехпланом в Росреестр, чтобы обновить сведения ЕГРН о характеристиках объекта.

Влияет ли на порядок согласования перепланировки функциональное назначение помещения?

Нет, перепланировка офиса, торгового или иного нежилого помещения проходит по одинаковым правилам. Но выбор проектных решений будет обусловлен видами деятельности, которые ведутся на объекте.

Заключение

На что следует обратить здесь внимание, и чем “Смарт Вэй” выгодно отличается от аналогичных компаний на рынке. Мы весь спектр работ выполняем сами – проект и технический план готовят наши штатные специалисты. 

Если у Росреестра есть претензии к проекту или техплану и он выдаст приостановку, а формальных причин для этого у регистраторов много, – в “Смарт Вэй” мы бесплатно внесем необходимые поправки в документацию в короткие сроки и сами же передадим документы снова. 

Работая с нами, вы можете быть уверены в достижении положительного результата регистрации перепланировки. Заказать все услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.