508-ПП о перепланировке в новой редакции

Перепланировка в МКД

Если вы никогда не делали перепланировку, то вряд ли знаете о нормативных актах в этой сфере. Но если дело дойдет до указанных работ, вам придется узнать о требованиях законодательства к документам, схемам согласований, допустимым решениям. При перепланировке в нежилом помещении МКД нельзя обойти нормы Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Это основной руководящий документ, который действует с 2011 года. Новая редакция нормативного акта датирована декабрем 2022 года. О самых важных положениях 508-ПП я расскажу в этой статье.

Когда мы обязаны применять Постановление № 508-ПП при перепланировках

Власти Москвы, как и других регионов, могут сами определять порядок согласования перепланировок, требования к производству работ и содержанию/перечню документов. Для этого они утверждают различные нормативные акты. В столице их несколько – для изменения планировки в жилфонде и нежилых зданиях, фасадных работ. Постановление № 508-ПП разъясняет:

  • порядок и схемы согласования работ, которые вы проводите в помещениях МКД;
  • какие работы можно и нельзя выполнить для изменения планировки (некоторые из них разрешены при определенных условиях);
  • какие документы вы обязаны предоставить на проверку до и после проведения работ;
  • в какие сроки будут оформлены разрешения и акты приемки.

Что касается перепланировок в нежилом фонде, то на них распространяется Постановление № 432-ПП. О нем подробнее расскажу чуть ниже.

На основании Постановления № 508-ПП мы можем сделать перепланировку в нежилом помещении МКД, в том числе с новым входом
На основании Постановления № 508-ПП мы можем сделать перепланировку в нежилом помещении МКД, в том числе с новым входом

Учитывая особенности процесса согласования перепланировок в МКД, мы будем применять нормы 508-ПП:

  • при получении предварительных разрешений (например, от собственников помещений в доме);
  • при оформлении и получении документов, которые нужно представить на проверку в надзорный орган (таковым по 508-ПП является Мосжилинспекция);
  • при подготовке проекта и технического заключения (ТКЗ);
  • при обращении за разрешением и актом приемки.

Нельзя сказать, что для соблюдения всех требования достаточно руководствоваться Постановлением № 508-ПП. Есть и другие нормативные акты, прямо или косвенно связанные с перепланировками и отдельными строительным работами. Еще при подготовке проекта мы применяем своды правил (СП) и стандарты. В основном, они касаются особенностей производства работ, правил выбора решений, типов и характеристик конструкций.

Компания «Смарт Вэй» давно работает в сфере проектирования и согласования перепланировок. Наши специалисты знают все нюансы 508-ПП и других нормативных актов Москвы. Обратившись к нам, вы сможете избежать проблем с подготовкой документов, прохождением согласований.

Какой нормативный акт применяется для перепланировок в Санкт-Петербурге?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В северной столице применяется не Постановление № 508-ПП, а свои нормативные акты. Основным из них является распоряжение Жилкомитета СПБ № 263-р (действует с 2012 года). Также важно учитывать положение «О создании межведомственных комиссий», так как стоит заранее знать по правах и обязанностях уполномоченных органов. Общие нормы ЖК РФ применяются при изменении планировки помещений в МКД на территории любого региона.

Какие другие нормативные акты важны для перепланировки в Москве

Что касается изменения планировки в жилфонде столицы, то кроме 508-ПП нужно применять:

  • ЖК РФ (общие понятия о перепланировке/переустройстве);
  • Закон № 218-ФЗ (в части регистрации изменений в планировке через Управление Росреестра);
  • Приказ Росреестра № П/0082 (устанавливает требования к техпланам, которые нужны после завершения работ);
  • Постановление № 94-ПП (для зданий на отдельных улицах Москвы, если мы меняем фасадные решения – проемы, входные группы и т.д.).

Еще в столице действует Постановление № 432-ПП. Оно распространяется на помещения в жилом и нежилом фонде. Но в отношении перепланировок в МКД он, по сути, дублирует нормы 508-ПП.

Знание и правильное применение нормативной базы станет залогом успешного прохождения согласований. Оптимальный вариант для вас – поручить все действия специалистам компании «Смарт Вэй». Это особенно важно для взаимодействия с чиновниками МЖИ, регистраторами Росреестра. Они нередко выносят приостановки и отказы по формальным причинам, либо из-за неверного толкования законодательства. В нашей практике есть много примеров, когда удалось снять замечания без обращения в суды. Но такой вариант тоже не стоит сбрасывать со счетов.

По 508-ПП мы разрабатываем проект перепланировки, показываем будущий вид помещения
По 508-ПП мы разрабатываем проект перепланировки, показываем будущий вид помещения

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Рассказываем об актуальной редакции 508-ПП

Последний раз нормы 508-ПП меняли в декабре 2012 года. Эти поправки касались порядка подачи запроса на получение акта приемки, если работы были выполнены без разрешения. Это весьма важные уточнения, ведь указанные ситуации встречаются очень часто. Процедура узаконивания выполненных работ будет более сложной, но зачастую без нее не обойтись.

Прежде чем перейти к описанию положений 508-ПП, стоит сказать об организациях и ведомствах, в которые вам предстоит обращаться. К ним относится:

  • проектная организация, состоящая в СРО (оформляет и выдает проект);
  • автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» (здесь получаем техзаключение для согласования или узаконивания);
  • ГБУ МосгорБТИ (запрашивает документы технического учета – поэтажный план, техпаспорт);
  • ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (тут получаем заключение о соответствии санитарным нормам, если проводим перепланировку в нежилом помещении МКД);
  • МЖИ (ведомство уполномочено на выдачу разрешения и акта приемки);
  • Управление Росреестра (вносит изменения в ЕГРН на основании технического плана).

Как проектная компания, ООО «Смарт Вэй» не только оформит проект, но и возьмет на себя все остальные формальности. Для этого вам достаточно выдать доверенность на наших специалистов. Комплексная услуга по сопровождению согласований будет стоить дороже, но зато вы избавитесь от множества проблем.

Можно ли согласовать перепланировку по 508-ПП без проекта и на основании эскиза?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такая возможность действительно предусмотрена Постановлением № 508-ПП. С эскизом можно пройти согласования, если работы не повлекут сверхнормативную нагрузку на несущие конструкции (например, монтаж легких перегородок). Но оформлять эскиз нужно по тем же правилам, что и проект. Поэтому самостоятельно вы его не подготовите. В нашей практике согласования по эскизам были, так что предлагаем воспользоваться услугами компании «Смарт Вэй».

Перечни работ, которые можно и нельзя выбрать для изменения планировки

Вопрос, который наверняка больше всего волнует собственника нежилого помещения в МКД – что можно и нельзя сделать при перепланировке. Вы можете легко найти в интернете примеры, когда в ходе работ были снесены несущие стены или повреждены иные конструкции. Бывало, что приходило отселять жильцов из аварийного дома для проведения ремонтно-восстановительных работ. Чтобы избежать таких экстраординарных ситуаций, нужно строго следовать положениям 508-ПП.

В общих словах, власти разрешают нам выполнить следующие виды работ (привожу только самые распространенные примеры, которые встречаются на практике):

  • монтаж и демонтаж конструкций в границах помещения или за его пределами (перегородки, стены);
  • изменение формы и размеров проемов (под окна и двери), их создание или ликвидация;
  • изменение уровня полов (при определенных условиях);
  • устройство антресоли (это площадка на возвышении с лестницей, с размером до 40% от площади нашего помещения).

Указанные работы охватывают большинство перепланировок, могут сочетаться в разных комбинациях. Еще в ЖК РФ и 508-ПП есть понятие переустройства. Это работы с инженерным и сантехническим оборудованием. Мы можем включить их в общий проект на перепланировку, пройти согласование по единой процедуре.

Описание работ в проекте перепланировки полностью соответствует Постановлению № 508-ПП
Описание работ в проекте перепланировки полностью соответствует Постановлению № 508-ПП

Общим запретом на работы является недопустимость ухудшения состояния конструкций, снижения несущей нагрузки. Также в нормах 508-ПП есть и конкретные ограничения. К примеру, запрещена ликвидация системы вентиляции или ее элементов, что скажется на всех жильцах дома.

Для выбора работ и решений по 508-ПП мы учитываем фактическое состояние помещения и его конструкций. Для этого важны результаты осмотра и обследований, которые проводят наши техники и инженеры. К примеру, если все здание или его часть находится в аварийном состоянии, любая перепланировка будет запрещена. Обследуем и инженерные коммуникации, оборудование систем жизнедеятельности. Работы, предусмотренные проектом, не должны ограничивать доступ к сетям общего пользования для владельцев других помещений.

Выбрав перепланировочные решения с учетом 508-ПП, мы покажем их заказчику в виде предварительного эскиза. Так можно снять спорные вопросы на будущее, избежать необоснованных претензий к качеству работы. Зачем мы начинаем оформление проекта, который входит в состав обязательных документов по Постановлению № 508-ПП.

Как быстро вы оформляете проект на перепланировку по 508-ПП?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». У нас на сайте указаны только примерные сроки – от 5 дней. Многое зависит от объема работы специалистов, да и от характеристик исходного помещения, требования заказчика. В любом случае, разница в несколько дней будет не столь критична, зато вы получите документ строго по 508-ПП.

Требования к документам

В 508-ПП мы видим перечни документов для согласования под разные ситуации. Это не только изменение планировки в нежилом или жилом помещении МКД, но и работы в новостройках, домах блочной застройки и т.д. Будем смотреть, что нужно предоставить в самом распространенном случае:

  • проект – оформляет проектная организация, а содержание разделов документа описано прямо в нормативном акте;
  • техзаключение – включает выводы о безопасности и допустимости работ, а требования к содержанию тоже есть в 508-ПП;
  • техпаспорт и выкопировка с поэтажного плана – без них можно обойтись, если указанные документы были переданы МосгорБТИ для включения в единый регистр недвижимости Москвы;
  • выписка из ЕГРН – документом мы подтверждаем право собственности.

Вполне возможно, что будут нужны и другие документы – разрешение от собственников помещения (если их несколько), протокол общего собрания и т.д. В 508-ПП подробно описано, в каких случаях и что именно предоставляет заявитель.

Еще один важный документ будет нужен после окончания работ. Речь идет о техническом плане. В действующей редакции 508-ПП пока нет упоминания о техплане, но соответствующие изменения уже появились в ЖК РФ. Техплан изготавливает кадастровый инженер, и его нужно направить в МЖИ на этапе получения акта приемки.

Злесь мы показываем все работы на демонтажно-монтажном плане
Злесь мы показываем все работы на демонтажно-монтажном плане

Схемы согласования и приемки работ

Согласование перепланировки относится к государственным услугам. Поэтому в 508-ПП описан регламент ее получения собственниками. Согласно нормативному акту, мы проходим процедуру по одной из двух схем:

  • согласование до начала работ – к запросу прикладываем проект и ТЗК, другие документы;
  • узаконивание работ, сделанных без разрешения МЖИ – проект не нужен, а основным документом будут техзаключение и технический план.

В обоих случаях обращаемся в Мосжилинспекцию через электронный сервис. Так же подаем запрос на получение акта приемки (с приложением техплана). В 508-ПП есть сроки проверок для разных ситуаций, порядок уведомления заявителя о принятых решениях. Также там перечислены основания для приостановок и отказов, правилах обжалования таких решений. Мы можем это сделать в административном или судебном порядке.

Что говорит 508-ПП о действиях после завершении перепланировки

Алгоритм действий после перепланировки в помещении МКД был изменен с апреля 2024 года (во-многом, он стал проще). Но в 508-ПП пока таких поправок еще не появилось, поэтому нужно руководствоваться нормами ЖК РФ. Как я указал выше, оформляем техплан и подаем его в Мосжилинспекцию. Уведомление о выдаче акта приемки придет в личный кабинет на сайте mos.ru.

Раньше мы получали акт и сами обращались на кадастровый учет. Теперь все документы, в том числе техплан, чиновники МЖИ сами отправят в Управление Росреестра. Об этом вы тоже получите уведомление.

О действиях регистраторов в 508-ПП ничего не сказано. Но это подробно описано в Законе № 218-ФЗ. После обновления ЕГРН вам направят выписку из реестра. Там будет видна обновленная планировка помещения и/или этажа. Получение выписки означает, что вы полностью завершили все действия по согласованию.

В результате перепланировки по 508-ПП может образоваться новое помещение, на которое мы оформим технический план
В результате перепланировки по 508-ПП может образоваться новое помещение, на которое мы оформим технический план

Обязательно посмотрите наши кейсы, которые связаны с перепланировками по 508-ПП и 432-ПП. Стоимость на все работы указана по ссылке, а на некоторые из них в таблице ниже.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • По 508-ПП мы оформляем документы и проходим согласование перепланировки в помещениях МКД. Актуальная редакция нормативного акта действует с 2022 года.
  • По 508-ПП мы можем выбрать работы, допустимые при изменении планировки. Также там описаны две схемы действий – согласование или узаконивание перепланировки.
  • Мы поможем соблюсти все требования 508-ПП, чтобы ваша перепланировка не привела к нарушениям, взысканию штрафов.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй