508-ПП о перепланировке в новой редакции

Если вы никогда не делали перепланировку, то вряд ли знаете о нормативных актах в этой сфере. Но если дело дойдет до указанных работ, вам придется узнать о требованиях законодательства к документам, схемам согласований, допустимым решениям. При перепланировке в нежилом помещении МКД нельзя обойти нормы Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Это основной руководящий документ, который действует с 2011 года. Мария Ж., юрист-эксперт с 20-летним опытом согласований и руководитель юридического направления Смарт Вэй, разбирает самые важные положения 508-ПП в этой статье. Актуальная редакция нормативного акта действует с 23 апреля 2025 года (ППМ №841 от 18.04.2025).

Что такое Постановление 508-ПП

Базовые нормы о перепланировке регламентированы федеральным законодательством. Их можно найти в ст. ст. 25-29 ЖК РФ. Однако в Кодексе есть лишь общие предписания, которые должны конкретизироваться на региональном уровне. В частности, ЖК РФ практически не описывает алгоритм согласований, не содержит перечни разрешенных и запрещенных работ, не предусматривает другие местные нюансы.

Чтобы обеспечить единую практику согласования в Москве, в 2011 году было утверждено Постановление Правительства о перепланировке жилых помещений (скачать). Вот его основные особенности:

• акт применяется для работ в помещениях МКД, частных домах;
• Постановление 508-ПП не отменяет федеральную нормативную базу, а лишь дополняет и уточняет ее;
• для работ в нежилых зданиях 508-ПП не применяется, но в столице и для этих случаев есть свои нормативные акты.

Выше мы указали официальное и полное наименование нормативного акта. В интернете можно встретить и другие аббревиатуры, которые не меняют сути — «508 ПП от 25.10.2011», «ППМ № 508 ПП» и другие сокращенные названия. Но в деловом обороте и при обращении в государственные и муниципальные ведомства они не применяются.

«Если вы решили сами заняться узакониванием перепланировки в Москве, желательно подробно изучить постановление 508-ПП. Документ достаточно большой, но все его нормы очень важны для успешного прохождения согласования.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

ППМ № 508 — это, по сути, пошаговая инструкция для всех, кто планирует ремонт, затрагивающий конфигурацию помещений. Документ устанавливает:

• Перечень работ, требующих и не требующих согласования.
• Требования к проектной документации (проекту перепланировки и техническому заключению).
• Порядок взаимодействия с надзорным органом — Мосжилинспекцией.
• Процедуру приемки выполненных работ и внесения изменений в документы БТИ и ЕГРН. Узнайте больше о финальном этапе — внесении изменений в ЕГРН.

Постановление № 508-ПП является подзаконным актом, принятым на уровне субъекта РФ (г. Москва). Его основа — это федеральное законодательство, в частности, Глава 4 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает общие для всей страны правила переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах.

Проверьте данные об объекте в Росреестре

Перед началом любых работ по перепланировке важно убедиться, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Используйте наш бесплатный сервис для проверки:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Когда мы обязаны применять Постановление № 508-ПП при перепланировках

Власти Москвы, как и других регионов, могут сами определять порядок согласования перепланировок, требования к производству работ и содержанию/перечню документов. Для этого они утверждают различные нормативные акты. В столице их несколько — для изменения планировки в жилфонде и нежилых зданиях, фасадных работ. Постановление № 508-ПП разъясняет:

• порядок и схемы согласования работ, которые вы проводите в помещениях МКД;
• какие работы можно и нельзя выполнить для изменения планировки (некоторые из них разрешены при определенных условиях);
• какие документы вы обязаны предоставить на проверку до и после проведения работ;
• в какие сроки будут оформлены разрешения и акты приемки.

Что касается перепланировок в нежилом фонде, то на них распространяется Постановление № 432-ПП. О нем подробнее расскажем чуть ниже.

Самовольная перепланировка, особенно затрагивающая общее имущество или несущие конструкции, влечет административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф для граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Но штраф — это минимальное последствие. Гораздо серьезнее — предписание Мосжилинспекции вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счет. Узнайте, можно ли узаконить уже выполненные работы.

Учитывая особенности процесса согласования перепланировок в МКД, мы будем применять нормы 508-ПП:

• при получении предварительных разрешений (например, от собственников помещений в доме);
• при оформлении и получении документов, которые нужно представить на проверку в надзорный орган (таковым по 508-ПП является Мосжилинспекция);
• при подготовке проекта и технического заключения (ТЗК);
• при обращении за разрешением и актом приемки.

Нельзя сказать, что для соблюдения всех требований достаточно руководствоваться Постановлением № 508-ПП. Есть и другие нормативные акты, прямо или косвенно связанные с перепланировками и отдельными строительными работами. Еще при подготовке проекта мы применяем своды правил (СП) и стандарты. В основном, они касаются особенностей производства работ, правил выбора решений, типов и характеристик конструкций.

Компания «Смарт Вэй» давно работает в сфере проектирования и согласования перепланировок. Наши специалисты знают все нюансы 508-ПП и других нормативных актов Москвы. Обратившись к нам, вы сможете избежать проблем с подготовкой документов, прохождением согласований. Полная стоимость услуг по согласованию перепланировки указана на нашем сайте.

«В северной столице применяется не Постановление № 508-ПП, а свои нормативные акты. Основным из них является распоряжение Жилкомитета СПБ № 263-р (действует с 2012 года). Также важно учитывать положение «О создании межведомственных комиссий», так как стоит заранее знать о правах и обязанностях уполномоченных органов. Общие нормы ЖК РФ применяются при изменении планировки помещений в МКД на территории любого региона.»
— Эксперты компании Смарт Вэй

Какие другие нормативные акты важны для перепланировки в Москве

Что касается изменения планировки в жилфонде столицы, то кроме 508-ПП нужно применять:

• ЖК РФ (общие понятия о перепланировке/переустройстве);
• Закон № 218-ФЗ (в части регистрации изменений в планировке через Управление Росреестра);
• Приказ Росреестра № П/0082 (устанавливает требования к техпланам, которые нужны после завершения работ);
• Постановление № 94-ПП (для зданий на отдельных улицах Москвы, если мы меняем фасадные решения — проемы, входные группы и т.д.).

Еще в столице действует Постановление № 432-ПП. Оно распространяется на помещения в жилом и нежилом фонде. Но в отношении перепланировок в МКД он, по сути, дублирует нормы 508-ПП.

Знание и правильное применение нормативной базы станет залогом успешного прохождения согласований. Оптимальный вариант для вас — поручить все действия специалистам компании «Смарт Вэй». Это особенно важно для взаимодействия с чиновниками МЖИ, регистраторами Росреестра. Они нередко выносят приостановки и отказы по формальным причинам, либо из-за неверного толкования законодательства. В нашей практике есть много примеров, когда удалось снять замечания без обращения в суды. Но такой вариант тоже не стоит сбрасывать со счетов.

Рассказываем об актуальной редакции 508-ПП

Последние существенные изменения в 508-ПП были внесены в апреле 2025 года Постановлением Правительства Москвы №841-ПП от 18.04.2025, которое вступило в силу 23 апреля 2025 года. Эти поправки затронули порядок подачи запроса на получение акта приемки, если работы были выполнены без разрешения, а также существенно упростили согласование ряда работ.

Прежде чем перейти к описанию положений 508-ПП, стоит сказать об организациях и ведомствах, в которые вам предстоит обращаться. К ним относится:

• проектная организация, состоящая в СРО (оформляет и выдает проект);
• автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» (здесь получаем техзаключение для согласования или узаконивания);
• ГБУ МосгорБТИ (запрашивает документы технического учета — поэтажный план, техпаспорт);
• ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (тут получаем заключение о соответствии санитарным нормам, если проводим перепланировку в нежилом помещении МКД);
• МЖИ (ведомство уполномочено на выдачу разрешения и акта приемки);
• Управление Росреестра (вносит изменения в ЕГРН на основании технического плана).

Как проектная компания, ООО «Смарт Вэй» не только оформит проект, но и возьмет на себя все остальные формальности. Для этого вам достаточно выдать доверенность на наших специалистов. Комплексная услуга по сопровождению согласований будет стоить дороже, но зато вы избавитесь от множества проблем.

Изменения 2025 года: что важно знать

С 23 апреля 2025 года вступили в силу изменения по ППМ №841, которые существенно влияют на процедуру согласования:

• Для нежилых помещений в МКД теперь требуется экспертное заключение о соответствии проектной документации строительным нормам (помимо технического заключения). Без него система mos.ru не пропускает заявку.
• Упрощено согласование простых работ — устройство подиумов, ступеней, пандусов внутри помещения теперь можно согласовать по эскизу.
• Снят запрет на узаконивание уже выполненных работ по изменению фасада (отменен пункт 18 Приложения 1).
• Оригиналы протокола и решения общего собрания собственников МКД теперь необходимо направить в МЖИ до подачи заявления на согласование.
• Запрещено огораживать какими-либо конструкциями машино-места в многоквартирных домах, а также устраивать входные группы площадью более 10 кв.м (без учета пандуса).

Как согласовать перепланировку по 508-ПП: пошаговая инструкция

1. Закажите проект перепланировки в проектной организации, состоящей в СРО. Срок подготовки — от 5 рабочих дней.
2. Получите техническое заключение от автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».
3. Соберите комплект документов: правоустанавливающие документы, поэтажный план БТИ, проект, техзаключение.
4. Подайте заявление в МЖИ через портал mos.ru с приложением всех документов.
5. Дождитесь распоряжения — срок рассмотрения составляет до 45 рабочих дней.
6. Выполните работы строго в соответствии с согласованным проектом.
7. Закажите технический план у кадастрового инженера и получите акт приемки от МЖИ.

«Такая возможность действительно предусмотрена Постановлением № 508-ПП. С эскизом можно пройти согласования, если работы не повлекут сверхнормативную нагрузку на несущие конструкции (например, монтаж легких перегородок). Но оформлять эскиз нужно по тем же правилам, что и проект. Поэтому самостоятельно вы его не подготовите.»
— Эксперты компании Смарт Вэй

Перечни работ, которые можно и нельзя выбрать для изменения планировки

Самой важной частью Постановления Правительства 508 является реестр работ, которые допускается и запрещается проводить в помещениях МКД. Приложение 1 к Постановлению Правительства 508-ПП разрешает:

• устанавливать или менять местоположение газооборудования, в том числе с прокладкой новых коммуникаций (это переустройство, которое разрешено совместить с перепланировочными работами);
• обустройство или заделывание проемов в несущих и ненесущих стенах, перегородках (с соблюдением мер безопасности и допустимых нагрузок);
• возведение антресолей с площадью не более 40% от основного помещения (это площадка на возвышении);
• ликвидация или создание, изменение формы проемов под окна;
• обустройство новых входных групп с общей площадью до 10 кв. м. и без фундамента;
• обустройство каминов и дымоходов (с соблюдением нормативов противопожарной безопасности);
• переделка полов (для зданий с перекрытиями на деревянной основе);
• перенос или изменение границ санузлов, ванных с обязательным соответствием санитарным нормам и со значительными ограничениями;
• разборка ненесущих перегородок;
• другие виды работ, поименованные в приложении № 1 к 508-ПП.

Даже если работы, которые запланировал собственник, прямо разрешены Постановлением 508-ПП, их нельзя начинать делать без проекта и прохождения МЖИ. Суть проектирования заключается в выборе и описании безопасных решений, которые не приведут к порче объекта, угрозе надежности и устойчивости МКД. Те работы, которые можно провести в одном помещении, окажутся невозможны в другом. При проектировании учитывается не только текущая планировка, но и фактическое состояние, износ и особенности здания, его несущих конструкций.

Определить, можно ли выполнять определенные работы и предусмотреть для них надлежащий уровень безопасности, могут только профессиональные специалисты. Проект делает компания, вступившая в члены СРО. Техническое заключение оформляет экспертная организация, чьи специалисты проведут осмотры и обследования, изучат показатели износа и рассчитают нагрузки.

Вопрос, который наверняка больше всего волнует собственника нежилого помещения в МКД — что можно и нельзя сделать при перепланировке. Вы можете легко найти в интернете примеры, когда в ходе работ были снесены несущие стены или повреждены иные конструкции. Бывало, что приходилось отселять жильцов из аварийного дома для проведения ремонтно-восстановительных работ. Чтобы избежать таких экстраординарных ситуаций, нужно строго следовать положениям 508-ПП.

В общих словах, власти разрешают нам выполнить следующие виды работ (привожу только самые распространенные примеры, которые встречаются на практике):

• монтаж и демонтаж конструкций в границах помещения или за его пределами (перегородки, стены);
• изменение формы и размеров проемов (под окна и двери), их создание или ликвидация;
• изменение уровня полов (при определенных условиях);
• устройство антресоли (это площадка на возвышении с лестницей, с размером до 40% от площади нашего помещения).

Указанные работы охватывают большинство перепланировок, могут сочетаться в разных комбинациях. Еще в ЖК РФ и 508-ПП есть понятие переустройства. Это работы с инженерным и сантехническим оборудованием. Мы можем включить их в общий проект на перепланировку, пройти согласование по единой процедуре.

Общим запретом на работы является недопустимость ухудшения состояния конструкций, снижения несущей нагрузки. Также в нормах 508-ПП есть и конкретные ограничения. К примеру, запрещена ликвидация системы вентиляции или ее элементов, что скажется на всех жильцах дома.

Для выбора работ и решений по 508-ПП мы учитываем фактическое состояние помещения и его конструкций. Для этого важны результаты осмотра и обследований, которые проводят наши техники и инженеры. К примеру, если все здание или его часть находится в аварийном состоянии, любая перепланировка будет запрещена. Обследуем и инженерные коммуникации, оборудование систем жизнедеятельности. Работы, предусмотренные проектом, не должны ограничивать доступ к сетям общего пользования для владельцев других помещений.

Выбрав перепланировочные решения с учетом 508-ПП, мы покажем их заказчику в виде предварительного эскиза. Так можно снять спорные вопросы на будущее, избежать необоснованных претензий к качеству работы. Затем мы начинаем оформление проекта, который входит в состав обязательных документов по Постановлению № 508-ПП.

У нас на сайте указаны только примерные сроки — от 5 дней. Многое зависит от объема работы специалистов, да и от характеристик исходного помещения, требований заказчика. В любом случае, разница в несколько дней будет не столь критична, зато вы получите документ строго по 508-ПП.

Что можно менять в квартире

Проведение строительных работ в квартире не должно повлиять на устойчивость и прочность МКД, интересы других жильцов дома. Определить перечень возможных работ можно по Постановлению № 508-ПП. Сюда входит:

• перенос санузлов и ванных комнат;
• работы на несущих стенах и межквартирных перегородках, если это не влечет ухудшение прочности здания (прорубание и расширение проемов под двери, иные работы);
• устройство проемов в перекрытиях при объединении по вертикали и внутренних лестниц;
• изменение конструкции полов без воздействия на межэтажные перекрытия;
• полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия;
• возведение перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия в МКД с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
• создание, заделывание, изменение формы проемов под окна и двери во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
• монтаж навесов (в пределах существующих террас) на кровлях МКД, не предусматривающий увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием новых помещений;
• создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах границ участка МКД;
• возведение балконов, лоджий и террас на первых этажах;
• устройство на фасаде МКД вентиляционных коробов;
• устройство дымоходов.

Под указанный перечень подпадает множество более мелких работ, которые будут указаны в проектной документации.

Что запрещено делать при перепланировке

Вновь посмотрим Постановление Правительства Москвы 508-ПП (действующая редакция), чтобы узнать о списке работ, которые находятся под запретом. Их реестр достаточно большой:

• работы, ухудшающие условия проживания и благоустройства, делающие помещение непригодным, приводящие к его порче и разрушению;
• монтаж устройств и приборов, ограничивающих подачу коммунальных услуг в остальные помещения и места МКД;
• демонтаж или уменьшение сечения вентканалов;
• перенос радиаторов, запитанных от общих сетей, на лоджии, балконы;
• работы, влекущие нарушение нормативов пожарной, гигиенико-санитарной и эпидемиологической безопасности;
• прорубание проемов, ниш в стенах-пилонах, столбах, стойках;
• возведение новых лоджий, террас, балконов на высоте выше первого этажа, если это не предусмотрено проектом МКД;
• вынос санузлов и ванн за пределы «мокрых зон», в результате чего они будут располагаться над жилыми помещениями;
• объединение комнаты и газифицированного помещения, а также балконов с комнатами;
• расширение габаритов помещений, что приводит к изменению внешнего облика МКД;
• ряд других работ, которые потенциально влекут угрозу безопасности зданию или ухудшают условия проживания.

Есть и некоторые косвенные запреты, которые можно преодолевать при определенных условиях. Например, запрещены работы по изменению общедомового имущества, если на это не дало согласие собрание жильцов. Но если такое согласие получить, то работы будут абсолютно законны (естественно, с соблюдением норм безопасности).

Квалифицированный проектировщик никогда не укажет в документах работы, которые изначально нельзя провести в помещениях МКД. Напротив, опытный специалист сможет выбрать альтернативные решения, полностью устраивающие собственника. Наши специалисты успешно решают такие задачи, помогут выбрать нестандартные решения и пройти все согласования.

Ограничения на работы в санузлах, ванных и душевых

О запретах на некоторые виды работ при перепланировке в ванных и душевых, на санузлах, вы наверняка знаете. Прежде всего, запрещено расширять их площадь за счет жилых и вспомогательных помещений. Нельзя объединять санузел с жилыми комнатами, делать между ними общий вход/выход. Исключение допускается только для квартир с двумя и более спальнями, но это скорее исключение из общих правил.

Санузлы, ванные и душевые комнаты запрещено выносить за границы «мокрых точек», после чего они будут располагаться над жилой или вспомогательной площадью помещения, расположенного этажом ниже. Теоретически, это можно сделать только при полной переделке системы гидроизоляции, при переносе инженерных коммуникаций и изменении мест расположения сантехнического оборудования. Однако получить разрешение на перепланировку и переустройство такого типа практически невозможно.

Запреты на работы в жилых комнатах

Жилые комнаты должны соответствовать санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим и другим нормативам. Если работы приведут к несоответствию по указанным нормам, в их согласовании будет отказано. Например, заделав все окна в жилой комнате, будут нарушены нормативы по естественной освещенности. Этого делать нельзя ни при каких обстоятельствах.

Вот еще несколько ограничений, которые нужно учитывать при проектировании и проведении строительных работ в жилых комнатах:

• запрещено объединять комнату с кухней, если она оснащена газовым оборудованием, коммуникациями;
• нельзя уменьшать жилую площадь квартиры, в том числе путем перераспределения ее в пользу коридоров;
• запрещено объединять жилую комнату с лоджиями, террасами, балконами;
• нельзя возводить в жилой комнате антресоль, если она будет превышать 40% от площади.

Перевести жилое помещение в нежилое можно с разрешения МЖИ, после получения согласия от собственников дома. Для этого также проводится перепланировка.

Вам не придется переживать из-за нарушений при перепланировке, если закажете проект в ООО «Смарт Вэй». Также мы поможем пройти все этапы согласования в Москве, чтобы устранить все сложности. Подробности вы можете узнать на консультации у наших экспертов.

Согласование объединения санузлов

Любые строительные работы в жилых и нежилых помещениях связаны с желанием улучшить их характеристики. Это может заключаться в перераспределении площадей между разными помещениями, изменением конфигурации и инженерных сетей, других целях и задачах. Этими же мотивами объясняется необходимость объединения санузлов с другими помещениями:

• можно расширить полезную площадь санузла за счет объединения с ванной комнатой, частью коридора и кухни;
• можно изменить месторасположение санузла, чтобы оптимизировать внутреннее пространство объекта;
• можно убрать санузел, если в жилом или нежилом помещении есть другое аналогичное сантехническое оборудование.

В нежилых зданиях вопросы с объединением помещений решаются достаточно просто. Так как санузел изначально не будет располагаться над жилыми помещениями, для проведения работ достаточно заказать проект перепланировки и переустройства, утвердить его собственником объекта.

В жилых и нежилых помещениях МКД все намного сложнее. В нормативных актах есть строгие запреты на размещение санузлов и ванных комнат над жилыми помещениями. Запрещено объединять санузел с жилой комнатой, так как это является нарушением санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм. И это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Проектировать перепланировку с объединением санузла и жилой комнаты, либо с выносом его за пределы «мокрых зон» бессмысленно, так как согласование закончится отказом. Отдельные исключения есть для помещений МКД, расположенных на первых этажах, либо над нежилыми объектами.

Когда требуется объединение санузлов

Работы по объединению санузлов и изменениям схемы сантехнического оборудования могут потребоваться:

• при изменении конфигурации жилых или нежилых помещений, перераспределении площадей, для их увеличения или уменьшения (перепланировка);
• при реконструкции, когда работы с санузлами будут сопровождаться изменением основных параметров здания;
• при переводе жилых помещений в нежилые и обратно;
• при изменении целевого назначения нежилых помещений (например, когда вместо промышленного магазина будет открываться кафе, где намного строже санитарно-гигиенические требования).

Все работы могут проводиться только на основании согласованного проекта. Любые самовольные объединения и переносы сантехнического оборудования и санузла повлекут наложение штрафа за незаконную перепланировку. Кроме того, собственника могут обязать восстановить исходное состояние помещений и санузла, что влечет существенные расходы.

Согласование объединения санузла с коридором или кухней

Для жилых помещений площадь санузла можно изменить только за счет коридора или кухни. При проектировании и согласовании нужно учитывать следующие правила и ограничения:

• полностью убрать кухню в жилых помещениях нельзя, т.е. речь может идти только о присоединении к санузлу ее части, либо наоборот, о выносе части помещения санузла на площадь кухни с соответствующей изоляцией стенами и перегородками;
• запрещено расширять санузлы над площадями жилых комнат и кухонь нижерасположенных квартир, т.е. учитывается правило «мокрых зон»;
• нельзя увеличить площадь кухни, если после работ ее часть будет располагаться под санузлом вышерасположенной квартиры;
• если квартира расположена на первом этаже, либо выше над нежилыми помещениями, можно объединять санузлы с другими помещениями без применения правила «мокрых зон», однако с надлежащей гидроизоляцией;
• выход из санузлов всегда должен быть в коридоры, т.е. нельзя делать его в жилую комнату (как указывалось выше, исключение допускается для спален, когда в квартире есть еще один санузел).

Специальные требования при изменении конфигурации санузлов указаны в СанПиН 2.1.3684-21 (раздел VIII) для их гидроизоляции, соотношения уровня полов. Все эти моменты должен учесть проектировщик, чтобы согласование завершилось положительным результатом.

Серии домов и чем отличается перепланировка в разных сериях

Жилищный фонд представлен множеством самых разных типов и серий домов, что обязательно скажется на планировочных решениях. Например, виды работ, которые можно легко выполнить на домах одной серии, будут вовсе невозможны в других типах МКД. Выделим основные серии домов, представленных в России, особенности их перепланировки:

• дома дореволюционной постройки — требуют повышенного внимания к усилению почти всех конструкций, а для работ на деревянных перекрытиях предусмотрены специальные нормы проектирования (также много дореволюционных домов относится к объектам культурного наследия, что скажется на согласованиях);
• дома сталинских серий (50-50-е годы XX века) — почти все здания построены из кирпича, что дает огромный выбор решений при перепланировках (в этих домах практически отсутствуют межкомнатные несущие стены);
• панельные и блочные дома (серии П-3М, П-44, II-49, множество иных типовых серий) — выбор решений для перепланировки зависит от силовой схемы здания, так как во многих домах даже внутриквартирные стены включены в систему несущих конструкций;
• многосекционные дома серии КОПЭ — характеризуются разной толщиной несущих конструкций и схемой крепления плит перекрытий, а во многих стенах размещены вентканалы (по этим причинам нормы разрешенной перепланировки будут отличаться для разных этажей одного дома);
• монолитные дома разных серий — практически не имеют внутренних несущих конструкций, поэтому при проектировании перепланировки можно выбрать множество разных решений.

Согласовывать перепланировку нужно во всех указанных типах и сериях домов, однако содержание проектов будет существенно отличаться.

Требования к документам

В этом разделе расскажем о требованиях к документации, необходимой для согласования перепланировки в помещениях МКД. По Постановлению № 508-ПП основными документами являются проект и техническое заключение. Проект разрабатывает организация, которая состоит в СРО проектировщиков. Техзаключение нам выдаст автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».

В проекте мы описываем виды работ, которые хочет провести собственник. Они должны соответствовать перечню допустимых работ из приложения № 1 к 508-ПП. Если запланированы работы с несущими конструкциями или изменение их нагрузки, в проект включается расчетная часть. Для нежилых помещений в МКД нередко приходится получать разрешения от дополнительных инстанций (например, заключение о соответствии санитарным нормам).

Техническое заключение подтверждает допустимость работ. Этот документ оформляется по итогам осмотров и обследований, которые проводят специалисты экспертной организации. Если вы планируете работы на несущих конструкциях, за техзаключением нужно обращаться к автору проекта дома. Когда автор неизвестен или компании-проектировщика уже не существует, документ оформляет ГБУ «Экспертный центр».

Разъяснения Росреестра по Закону № 608-ФЗ

В чем суть вопроса

Общий порядок проведения и согласования перепланировок в МКД описан в Жилищном кодексе РФ. Правила кадастрового учета, а его нужно пройти после изменения планировки, содержатся в Законе № 218-ФЗ. Также в каждом регионе действуют свои нормативные акты, где более подробно прописан регламент согласований, требования к документам.

В декабре 2023 года был принят Федеральный закон № 608-ФЗ. Он действительно касается вопросов, связанных с перепланировками в МКД. С момента принятия и до вступления в силу появилось множество публикаций, искажающих суть закона. Вот основные тезисы, которые вы можете легко найти и самостоятельно:

• полностью изменился порядок согласования и получения разрешений на перепланировку в помещениях МКД;
• теперь нужно согласовывать все работы в помещениях, даже обычный ремонт;
• введен новый документ для согласования — технический план;
• появились новые нормы о порядке объединения помещений.

Есть и более звучные статьи и заметки, где используют откровенный хайп или кликбейт. Как вам такой заголовок (мы действительно видели его в сети) — «В России запретили перепланировку…». В самой статье, естественно, речь идет о необходимости согласования, а не о каких-либо безосновательных запретах. Но человек, который «купился» на кричащее название статьи, повысил посещаемость ресурса и дал заработать на рекламе.

Закон № 608-ФЗ внес не очень большие изменения в правила согласования перепланировок. Более того, теперь порядок действий собственников станет даже проще. Но чтобы погасить волну домыслов, Росреестру пришлось публиковать официальное разъяснение. Мы пройдем по всем пунктам этого документа и покажем, что на самом деле изменилось в правилах согласования.

«Закон № 608-ФЗ не отменил обязанность собственника пройти согласования. Более того, общий порядок этой процедуры тоже не изменился. Сделав перепланировку без проекта и разрешения, вы рискуете получить штраф. Что еще хуже, несогласованные работы не всегда можно узаконить. Поэтому мы рекомендуем всегда соблюдать правила и согласовывать перепланировку строго по закону.»
— Эксперты компании Смарт Вэй

На кого распространяется новый закон о согласованиях перепланировок в МКД

Собственниками помещений в МКД могут быть как граждане, так и юридические лица. Организации обычно владеют нежилыми помещениями, хотя могут приобретать и квартиры. Согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях МКД примерно одинаковы. Но стоит отметить, что у объекта, который используется для бизнеса, должен быть отдельный выход на улицу. У квартир, напротив, вход из подъезда и лестничных клеток.

Компания, владеющая нежилым помещением в МКД, вполне может сделать перепланировку. Поэтому с 1 апреля 2024 года ей нужно учитывать изменения по Федеральному закону № 608-ФЗ. Соответственно, такие же поправки должны быть внесены в региональные нормативные акты.

Как пройти согласование перепланировки в МКД по новым правилам — разъяснения Росреестра и комментарии наших экспертов

Как и ранее, основным документом для согласования перепланировки в нежилом помещении МКД для Москвы является Постановление № 508-ПП. Там вы найдете требования к перечню документов, правила их подачи и проверки. Отмечу, что на данный момент Постановление № 508-ПП действует в редакции от 18 апреля 2025 года (ППМ №841). Поэтому сейчас этот нормативный акт уже содержит нововведения по Закону № 608-ФЗ.

Как указано в ст. 3 Закона № 608-ФЗ, он применяется к перепланировкам, начатым еще до 1 апреля 2024 года. Это нужно учитывать собственнику, ведь согласование могло начаться по ранее действовавшим правилам, а завершится уже по новым нормам. Это особенно актуально для действий после окончания работ. Теперь перепланировка считается завершенной после внесения сведений в ЕГРН, а не после получения приемочного акта.

«После принятия нового закона не изменился перечень документов для проведения и согласования перепланировки. Как и ранее, собственник сам заказывает проект, техзаключение и технический план, либо проект и техническое заключение (для работ в МКД). По линии МЖИ оформляются разрешение на перепланировку, а затем и акт приемочной комиссии. Поэтому нельзя сказать, что закон усложнил действия собственника. Напротив, в большинстве случаев, процедура будет проще.»
— Эксперты Смарт Вэй

Уточнен порядок согласования

Первое, на что обращает внимание Росреестр в своих разъяснениях — порядок согласования не меняется. Также не изменились правила для получения решений о переводе жилых помещений в нежилые. В любом случае, собственнику нужно:

• заказать проект или техзаключение (об этих документах мы подробно писали в нескольких статьях);
• подать заявление, проект или техзаключение в Мосжилинспекцию;
• дождаться результатов проверки и получить разрешение на перепланировку;
• получить акт приемочной комиссии;
• обратиться в Росреестр с заявлением и техпланом, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Тем не менее, указанный выше порядок был уточнен. В ст. 2 Закона № 608-ФЗ говорится, что для получения акта в МЖИ теперь нужно представить технический план. Ранее, напротив, техплан можно было заказать только после оформления акта. В чем смысл нововведения, спросите вы? Государство решило упростить заключительную стадию согласований. Теперь жилинспекция обязана сама направить акт и технический план в Росреестр. А собственник получит уже итоговый документ — выписку из ЕГРН.

Стоит сказать, что новый порядок направления документов в Росреестр вполне логичен. Ранее собственники нередко забывали или не хотели заказывать техплан, чтобы подать его на кадастровый учет. В итоге, перепланировка считалась завершенной (ведь уже оформлен акт приемки), а в ЕГРН все еще были данные об исходной конфигурации помещения. Теперь таких несоответствий будет намного меньше.

Еще обращу внимание на новое определение перепланировки. Теперь по ст. 25 ЖК РФ она может заключаться:

• в изменении внутренней планировки (ранее еще было указано слово «конфигурация», но это фактически синоним планировки);
• изменение границ и площади помещения;
• образование новых помещений (как вариант, по итогам раздела).

Также отмечается, что в ходе перепланировки могут меняться границы и площади смежных помещений. И в таком случае будет применяться еще и статья 40 ЖК РФ.

«Отказ возможен только по основаниям, предусмотренным законом. Если выполнены все требования к документам, и они подтверждают допустимость и безопасность работ, то риски отказа будут минимальны. Впрочем, при разделе помещений зачастую нужно получить еще и согласие собственников других помещений в МКД (если работы затрагивают общедомовое имущество). И здесь уже вы можете столкнуться с отказом без каких-либо весомых оснований.»
— Эксперты Смарт Вэй

Ремонт в помещении не нужно согласовывать

Неверная трактовка Закона № 608-ФЗ приводила к тому, что под согласование теперь попадают все виды работ в помещениях. Но Росреестр еще раз напомнил, что разрешение нужно только на перепланировку и реконструкцию. Текущий и косметический ремонт, как и ранее, не нуждается в согласованиях. К примеру, сюда относится:

• поклейка обоев, окрашивание, отделка стен какими-либо материалами;
• замена сантехнического оборудования на более современное (если не меняются места их размещения);
• изменение типа остекления, если при этом не изменятся габариты дверных и оконных проемов;
• огораживание части комнаты (помещения) какой-либо некапитальной конструкцией — стеллаж, витрина и т.д.

Росреестр приводит и примеры работ, которые попадут под перепланировку — разборка и перенос внутренних перегородок, устройство дверных проемов, расширение окон и т.д.

Если проходить согласование точно по правилам, то проблем с перечнем разрешенных и запрещенных работ не возникнет. Все, что разрешено, будет указано в проекте или техническом заключении. Проектировщик никогда не опишет в документах решения или работы, которые являются недопустимыми по нормативным актам. Ну а если собственник выполнил перепланировку без проекта или проигнорировал его предписания, то совершенно логично получит отказ в выдаче акта. Исправить данную ситуацию можно узакониванием, но далеко не всегда.

Когда нужно оформить технический план

Кратко об этом документе мы уже упоминали выше. Технический план всегда нужен при перепланировках. Но как разъясняет Росреестр, уточнен порядок его предоставления в уполномоченные органы:

• собственник обращается за техпланом после завершения полного объема работ в помещении (до получения акта в жилинспекции);
• как и ранее, технический план оформляется на основании Приказа Росреестра № П/0082 (если вы видите, что закон ввел «новый техплан» — это неправда);
• техплан нужно направить в МЖИ, где сведения из него будут проверены на соответствие проекту;
• жилинспекция сама направит технический план в Росреестр, уведомит об этом собственника.

В техплане мы описываем актуальную планировку помещения и ряд его характеристик (прежде всего, площадь). Этих данных достаточно для приемочной комиссии МЖИ, чтобы оформить акт. Учитывая указанные выше правила, для собственника все станет проще.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

В этой части изменился только порядок направления документов в Росреестр, о чем мы рассказали в предыдущем параграфе статьи. До 1 апреля 2024 года собственники сами обращались в МФЦ, откуда заявление и техплан передавались для проведения кадастрового учета. Далее, новые данные о помещении вносятся в ЕГРН (тут ничего не изменилось). Заявитель получит выписку из реестра. И именно с момента обновления ЕГРН перепланировка будет считаться завершенной.

Госпошлины за кадастровый учет с 2025 года

С 1 января 2025 года введены государственные пошлины за кадастровый учет объектов недвижимости (ранее эта услуга была бесплатной). При регистрации изменений после перепланировки необходимо учитывать следующие платежи:

• Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте: для физических лиц — 1 000 рублей, для юридических лиц — 2 000 рублей.
• Одновременный кадастровый учет и регистрация прав: для физических лиц — 6 000 рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн рублей), для юридических лиц — 66 000 рублей (при кадастровой стоимости до 22 млн рублей).
• При кадастровой стоимости выше указанных порогов размер пошлины рассчитывается как процент от кадастровой стоимости: 0,02% для физлиц и 0,2% для юрлиц.
• При подаче через портал Госуслуг физическим лицам предоставляется скидка 30%.
• Ускоренная регистрация (1 рабочий день) — госпошлина увеличивается в 2 раза.

Изменения в технический паспорт вносить не нужно

Это очень интересное, но не совсем логичное (с нашей точки зрения) изменение, которое есть в Законе № 608-ФЗ. Ранее в ЖК РФ и в Постановлении № 508-ПП (для Москвы) было указано, что перепланировка предусматривает внесение изменений в технический паспорт БТИ. Также этот документ был нужен для согласования в жилинспекции, если документы технического учета отсутствуют в едином регистре недвижимости столицы.

В новой редакции статьи 25 ЖК РФ перепланировка в МКД предусматривает внесение изменений не в техпаспорт, а в ЕГРН. С одной стороны, это упрощает процедуры для собственника. Однако есть и ряд нюансов:

• в той же ст. 25 ЖК РФ сказано, что изменения в техпаспорт нужны при переустройстве, а оно зачастую проводится вместе с перепланировкой и по одному проекту;
• технические паспорта до сих пор используются для разных целей (например, рассмотрение споров в судах или получение кредита в банке), и несоответствие данных по характеристикам помещения может создать проблемы.

По сути, по новым правилам данные в ЕГРН и технических паспортах будут отличаться. Проблему решило бы объединение баз Росреестра и учреждений БТИ, но пока говорить об этом не приходится. Впрочем, ничто не мешает собственнику по своей инициативе обратиться за изменением сведений в техпаспорте после завершения перепланировки.

Образование новых помещений в МКД

Росреестр разъясняет, что уточнен порядок получения разрешений на образование новых помещений в МКД. На самом деле, никаких нововведений нет. Как и ранее, общие требования описаны в статье 40 ЖК РФ, и она не изменена законом № 608-ФЗ. Росреестр просто подтверждает, что согласование работ при образовании помещений проходит также, как и обычная перепланировка.

В заключение отмечу, что проектировщики и кадастровые инженеры «Смарт Вэй» всегда отслеживают изменения в законодательстве. Это гарантирует, что у наших клиентов не возникнет проблем при согласованиях перепланировки, приемке работ и кадастровом учете. Лучшим вариантом станет сопровождение под ключ, где мы берем на себя оформление всех документов и обращение в уполномоченные органы.

Обязательно посмотрите наши кейсы, которые связаны с перепланировками по 508-ПП и 432-ПП. Стоимость на все услуги по согласованию перепланировки указана на нашем сайте, а на некоторые из них в таблице ниже.

Наши кейсы по перепланировкам, техническим заключениям и техническим планам

Увеличение прибыли в 2 раза от продажи нежилых помещений, полученных путем раздела большого нежилого помещения. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Увеличение прибыли в 1,5 раза за сдачу в аренду перепланированных офисных помещений. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Увеличение полезной площади в административном здании после перепланировки

Подробнее

Увеличение клиентопотока в медицинскую клинику за счет устройства отдельного входа и современного ремонта нежилого здания. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Согласование перепланировки нежилого помещения для дальнейшей сдачи в аренду под ресторан. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Согласование внутренней перепланировки в нежилом здании и сопровождение регистрации в Росреестре. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Подведем итоги

• По 508-ПП мы оформляем документы и проходим согласование перепланировки в помещениях МКД. Актуальная редакция нормативного акта действует с 23 апреля 2025 года (ППМ №841).
• По 508-ПП мы можем выбрать работы, допустимые при изменении планировки. Также там описаны две схемы действий — согласование или узаконивание перепланировки.
• Мы поможем соблюсти все требования 508-ПП, чтобы ваша перепланировка не привела к нарушениям, взысканию штрафов.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 25-29, ст. 40);
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 94-ПП (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон от 25.12.2023 № 608-ФЗ;
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (скачать);
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (скачать);
• СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений»;
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 7.21).

Часто задаваемые вопросы