508-ПП о перепланировке в новой редакции

Если вы никогда не делали перепланировку, то вряд ли знаете о нормативных актах в этой сфере. Но если дело дойдет до указанных работ, вам придется узнать о требованиях законодательства к документам, схемам согласований, допустимым решениям. При перепланировке в нежилом помещении МКД нельзя обойти нормы Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Это основной руководящий документ, который действует с 2011 года. Новая редакция нормативного акта датирована декабрем 2022 года. О самых важных положениях 508-ПП я расскажу в этой статье.

Что такое Постановление 508-ПП

Базовые нормы о перепланировке регламентированы федеральным законодательством. Их можно найти в ст. ст. 25-29 ЖК РФ. Однако в Кодексе есть лишь общие предписания, которые должны конкретизироваться на региональном уровне. В частности, ЖК РФ практически не описывает алгоритм согласований, не содержит перечни разрешенных и запрещенных работ, не предусматривает другие местные нюансы.

Чтобы обеспечить единую практику согласования в Москве, в 2011 году было утверждено Постановление Правительства о перепланировке жилых помещений (скачать). Вот его основные особенности:

• акт применяется для работ в помещениях МКД, частных домах;
• Постановление 508-ПП не отменяется федеральную нормативную базу, а лишь дополняет и уточняет ее;
• для работ в нежилых зданиях 508-ПП не применяется, но в столице и для этих случаев есть свои нормативные акты.

Выше мы указали официальное и полное наименование нормативного акта. В интернете можно встретить и другие аббревиатуры, которые не меняют сути – «508 ПП от 25.10.2011», «ППМ № 508 ПП» и другие сокращенные названия. Но в деловом обороте и при обращении в государственные и муниципальные ведомства они не применяются.

Комментарий эксперта. Если вы решили сами заняться узакониванием перепланировки в Москве, желательно подробно изучить постановление 508-ПП. Документ достаточно большой, но все его нормы очень важны.

ППМ № 508 – это, по сути, пошаговая инструкция для всех, кто планирует ремонт, затрагивающий конфигурацию помещений. Документ устанавливает:

• Перечень работ, требующих и не требующих согласования.
• Требования к проектной документации (проекту перепланировки и техническому заключению).
• Порядок взаимодействия с надзорным органом – Мосжилинспекцией.
• Процедуру приемки выполненных работ и внесения изменений в документы БТИ и ЕГРН. Узнайте больше о финальном этапе – внесении изменений в ЕГРН.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Важно понимать, что Постановление № 508-ПП является подзаконным актом, принятым на уровне субъекта РФ (г. Москва). Его основа — это федеральное законодательство, в частности, Глава 4 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает общие для всей страны правила переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах.

Когда мы обязаны применять Постановление № 508-ПП при перепланировках

Власти Москвы, как и других регионов, могут сами определять порядок согласования перепланировок, требования к производству работ и содержанию/перечню документов. Для этого они утверждают различные нормативные акты. В столице их несколько – для изменения планировки в жилфонде и нежилых зданиях, фасадных работ. Постановление № 508-ПП разъясняет:

• порядок и схемы согласования работ, которые вы проводите в помещениях МКД;
• какие работы можно и нельзя выполнить для изменения планировки (некоторые из них разрешены при определенных условиях);
• какие документы вы обязаны предоставить на проверку до и после проведения работ;
• в какие сроки будут оформлены разрешения и акты приемки.

Что касается перепланировок в нежилом фонде, то на них распространяется Постановление № 432-ПП. О нем подробнее расскажу чуть ниже.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Самовольная перепланировка, особенно затрагивающая общее имущество или несущие конструкции, влечет административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф — это минимальное последствие. Гораздо серьезнее — предписание Мосжилинспекции вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счет. Узнайте, можно ли узаконить уже выполненные работы.

Учитывая особенности процесса согласования перепланировок в МКД, мы будем применять нормы 508-ПП:

• при получении предварительных разрешений (например, от собственников помещений в доме);
• при оформлении и получении документов, которые нужно представить на проверку в надзорный орган (таковым по 508-ПП является Мосжилинспекция);
• при подготовке проекта и технического заключения (ТКЗ);
• при обращении за разрешением и актом приемки.

Нельзя сказать, что для соблюдения всех требования достаточно руководствоваться Постановлением № 508-ПП. Есть и другие нормативные акты, прямо или косвенно связанные с перепланировками и отдельными строительным работами. Еще при подготовке проекта мы применяем своды правил (СП) и стандарты. В основном, они касаются особенностей производства работ, правил выбора решений, типов и характеристик конструкций.

Компания «Смарт Вэй» давно работает в сфере проектирования и согласования перепланировок. Наши специалисты знают все нюансы 508-ПП и других нормативных актов Москвы. Обратившись к нам, вы сможете избежать проблем с подготовкой документов, прохождением согласований.

Какой нормативный акт применяется для перепланировок в Санкт-Петербурге?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В северной столице применяется не Постановление № 508-ПП, а свои нормативные акты. Основным из них является распоряжение Жилкомитета СПБ № 263-р (действует с 2012 года). Также важно учитывать положение «О создании межведомственных комиссий», так как стоит заранее знать по правах и обязанностях уполномоченных органов. Общие нормы ЖК РФ применяются при изменении планировки помещений в МКД на территории любого региона.

Какие другие нормативные акты важны для перепланировки в Москве

Что касается изменения планировки в жилфонде столицы, то кроме 508-ПП нужно применять:

• ЖК РФ (общие понятия о перепланировке/переустройстве);
• Закон № 218-ФЗ (в части регистрации изменений в планировке через Управление Росреестра);
• Приказ Росреестра № П/0082 (устанавливает требования к техпланам, которые нужны после завершения работ);
• Постановление № 94-ПП (для зданий на отдельных улицах Москвы, если мы меняем фасадные решения — проемы, входные группы и т.д.).

Еще в столице действует Постановление № 432-ПП. Оно распространяется на помещения в жилом и нежилом фонде. Но в отношении перепланировок в МКД он, по сути, дублирует нормы 508-ПП.

Знание и правильное применение нормативной базы станет залогом успешного прохождения согласований. Оптимальный вариант для вас – поручить все действия специалистам компании «Смарт Вэй». Это особенно важно для взаимодействия с чиновниками МЖИ, регистраторами Росреестра. Они нередко выносят приостановки и отказы по формальным причинам, либо из-за неверного толкования законодательства. В нашей практике есть много примеров, когда удалось снять замечания без обращения в суды. Но такой вариант тоже не стоит сбрасывать со счетов.

Список полезных документов

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления в ДГИ	Скачать
2	Образец технического заключения	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
7	Проект перепланировки	Скачать
8	Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое	Скачать

Рассказываем об актуальной редакции 508-ПП

Последний раз нормы 508-ПП меняли в декабре 2012 года. Эти поправки касались порядка подачи запроса на получение акта приемки, если работы были выполнены без разрешения. Это весьма важные уточнения, ведь указанные ситуации встречаются очень часто. Процедура узаконивания выполненных работ будет более сложной, но зачастую без нее не обойтись.

Прежде чем перейти к описанию положений 508-ПП, стоит сказать об организациях и ведомствах, в которые вам предстоит обращаться. К ним относится:

• проектная организация, состоящая в СРО (оформляет и выдает проект);
• автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» (здесь получаем техзаключение для согласования или узаконивания);
• ГБУ МосгорБТИ (запрашивает документы технического учета – поэтажный план, техпаспорт);
• ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (тут получаем заключение о соответствии санитарным нормам, если проводим перепланировку в нежилом помещении МКД);
• МЖИ (ведомство уполномочено на выдачу разрешения и акта приемки);
• Управление Росреестра (вносит изменения в ЕГРН на основании технического плана).

Как проектная компания, ООО «Смарт Вэй» не только оформит проект, но и возьмет на себя все остальные формальности. Для этого вам достаточно выдать доверенность на наших специалистов. Комплексная услуга по сопровождению согласований будет стоить дороже, но зато вы избавитесь от множества проблем.

Можно ли согласовать перепланировку по 508-ПП без проекта и на основании эскиза?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такая возможность действительно предусмотрена Постановлением № 508-ПП. С эскизом можно пройти согласования, если работы не повлекут сверхнормативную нагрузку на несущие конструкции (например, монтаж легких перегородок). Но оформлять эскиз нужно по тем же правилам, что и проект. Поэтому самостоятельно вы его не подготовите. В нашей практике согласования по эскизам были, так что предлагаем воспользоваться услугами компании «Смарт Вэй».

Перечни работ, которые можно и нельзя выбрать для изменения планировки

Самой важной частью Постановления Правительства 508 является реестр работ, которые допускается и запрещается проводить в помещениях МКД. Приложение 1 к Постановлению Правительства 508-ПП разрешает:

• устанавливать или менять местоположение газооборудования, в том числе с прокладкой новых коммуникаций (это переустройство, которое разрешено совместить с перепланировочными работами);
• обустройство или заделывание проемов в несущих и ненесущих стенах, перегородках (с соблюдением мер безопасности и допустимых нагрузок);
• возведение антресолей с площадью не более 40% от основного помещения (это площадка на возвышении);
• ликвидация или создание, изменение форму проемов под окна;
• обустройство новых входных групп с общей площадь до 10 кв. м. и без фундамента;
• обустройство каминов и дымоходов (с соблюдением нормативов противопожарной безопасности);
• переделка полов (для зданий с перекрытиями на деревянной основе);
• перенос или изменение границ санузлов, ванных с обязательным соответствие санитарным нормам и со значительными ограничениями;
• разборка ненесущих перегородок;
• другие виды работ, поименованные в приложении № 1 к 508-ПП.

Даже если работы, которые запланировал собственник, прямо разрешены Постановлением 508-ПП, их нельзя начинать делать без проекта и прохождения МЖИ. Суть проектирования заключается в выборе и описании безопасных решений, которые не приведут к порче объекта, угрозе надежности и устойчивости МКД. Те работы, которые можно провести в одном помещении, окажутся невозможны в другом. При проектировании учитывается не только текущая планировка, но и фактическое состояние, износ и особенности здания, его несущих конструкций.

Вывод эксперта. Определить, можно ли выполнять определенные работы и предусмотреть для них надлежащий уровень безопасности, могут только профессиональные специалисты. Проект делает компания, вступившая в члены СРО. Тех. заключение оформляет экспертная организация, чьи специалисты проведут осмотры и обследования, изучат показатели износа и рассчитают нагрузки.

Вопрос, который наверняка больше всего волнует собственника нежилого помещения в МКД – что можно и нельзя сделать при перепланировке. Вы можете легко найти в интернете примеры, когда в ходе работ были снесены несущие стены или повреждены иные конструкции. Бывало, что приходило отселять жильцов из аварийного дома для проведения ремонтно-восстановительных работ. Чтобы избежать таких экстраординарных ситуаций, нужно строго следовать положениям 508-ПП.

В общих словах, власти разрешают нам выполнить следующие виды работ (привожу только самые распространенные примеры, которые встречаются на практике):

• монтаж и демонтаж конструкций в границах помещения или за его пределами (перегородки, стены);
• изменение формы и размеров проемов (под окна и двери), их создание или ликвидация;
• изменение уровня полов (при определенных условиях);
• устройство антресоли (это площадка на возвышении с лестницей, с размером до 40% от площади нашего помещения).

Указанные работы охватывают большинство перепланировок, могут сочетаться в разных комбинациях. Еще в ЖК РФ и 508-ПП есть понятие переустройства. Это работы с инженерным и сантехническим оборудованием. Мы можем включить их в общий проект на перепланировку, пройти согласование по единой процедуре.

Общим запретом на работы является недопустимость ухудшения состояния конструкций, снижения несущей нагрузки. Также в нормах 508-ПП есть и конкретные ограничения. К примеру, запрещена ликвидация системы вентиляции или ее элементов, что скажется на всех жильцах дома.

Для выбора работ и решений по 508-ПП мы учитываем фактическое состояние помещения и его конструкций. Для этого важны результаты осмотра и обследований, которые проводят наши техники и инженеры. К примеру, если все здание или его часть находится в аварийном состоянии, любая перепланировка будет запрещена. Обследуем и инженерные коммуникации, оборудование систем жизнедеятельности. Работы, предусмотренные проектом, не должны ограничивать доступ к сетям общего пользования для владельцев других помещений.

Выбрав перепланировочные решения с учетом 508-ПП, мы покажем их заказчику в виде предварительного эскиза. Так можно снять спорные вопросы на будущее, избежать необоснованных претензий к качеству работы. Зачем мы начинаем оформление проекта, который входит в состав обязательных документов по Постановлению № 508-ПП.

Как быстро вы оформляете проект на перепланировку по 508-ПП?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». У нас на сайте указаны только примерные сроки – от 5 дней. Многое зависит от объема работы специалистов, да и от характеристик исходного помещения, требования заказчика. В любом случае, разница в несколько дней будет не столь критична, зато вы получите документ строго по 508-ПП.

Что можно менять в квартире

Проведение строительных работ в квартире не должно повлиять на устойчивость и прочность МКД, интересы других жильцов дома. Определить перечень возможных работ можно по Постановлению № 508-ПП. Сюда входит:

• перенос санузлов и ванных комнат;
• работы на несущих стенах и межквартирных перегородках, если это не влечет ухудшение прочности здания (прорубание и расширение проемов под двери, иные работы);
• устройство проемов в перекрытиях при объединении по вертикали и внутренних лестниц;
• изменение конструкции полов без воздействия на межэтажные перекрытия;
• полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия;
• возведение перегородок,  создающих  сверхнормативные  нагрузки  на  перекрытия в МКД с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
• создание, заделывание, изменение формы проемов под окна и двери во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
• монтаж  навесов (в  пределах  существующих  террас)  на  кровлях МКД, не  предусматривающее  увеличение  высоты  здания,  отопления  и  оснащения  инженерным  и  санитарно-техническим оборудованием новых помещений;
• создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах границ участка МКД;
• возведение балконов, лоджий и террас на первых этажах;
• устройство на фасаде МКД вентиляционных коробов;
• устройство дымоходов.

Под указанный перечень подпадает множество более мелких работ, которые будут указаны в проектной документации.

Что запрещено делать при перепланировке

Вновь посмотрим Постановление Правительства Москвы 508-ПП (действующая редакция), чтобы узнать о списке работ, которые находятся под запретом. Их реестр достаточно большой:

• работы, ухудшающие условия проживания и благоустройства, делающие помещение непригодным, приводящим к его порче и разрушению;
• монтаж устройств и приборов, ограничивающих подачу коммунальных услуг в остальные помещения и места МКД;
• демонтаж или уменьшение сечения вентканалов;
• перенос радиаторов, запитанных об общих сетей, на лоджии, балконы;
• работы, влекущие нарушение нормативов пожарной, гигиеническо-санитарной и эпидемиологической безопасности;
• прорубание проемов, ниш в стена-пилонах, столбах, стойках;
• возведение новых лоджий, террас, балконов на высоте выше первого этажа, если это не предусмотрено проектом МКД;
• вынос санузлов и ванн за пределы мокрых зон, в результате чего они будут располагаться над жилыми помещениями;
• объединение комнаты и газифицированного помещения, а также балконов с комнатами;
• расширение габаритов помещений, что приводит к изменению внешнего облика МКД;
• ряд других работ, которые потенциально влекут угрозу безопасности зданию или ухудшают условия проживания.

Есть и некоторые косвенные запреты, которые можно преодолевать при определенных условиях. Например, запрещены работы по изменению общедомового имущества, если на это не дало согласие собрание жильцов. Но если такое согласие получить, то работы будут абсолютно законны (естественно, с соблюдением норм безопасности).

Комментарий эксперта. Квалифицированный проектировщик никогда не укажет в документах работы, которые изначально нельзя провести в помещениях МКД. Напротив, опытный специалист сможет выбрать альтернативные решения, полностью устраивающие собственника. Наши специалисты успешно решают такие задачи, помогут выбрать нестандартные решения и пройти все согласования.

Ограничения на работы в санузлах, ванных и душевых

О запретах на некоторые виды работ при перепланировке в ванных и душевых, на санузлах, вы наверняка знаете. Прежде всего, запрещено расширять их площадь за счет жилых и вспомогательных помещений. Нельзя объединять санузел с жилыми комнатами, делать между ними общий вход/выход. Исключение допускается только для квартир с двумя и более спальнями, но это скорее исключение из общих правил.

Санузлы, ванные и душевые комнаты запрещено выносить за границы «мокрых точек», после чего они будут располагаться над жилой или вспомогательной площадью помещения, расположенного этажом ниже. Теоретически, это можно сделать только при полной переделке системы гидроизоляции, при переносе инженерных коммуникаций и изменении мест расположения сантехнического оборудования. Однако получить разрешение на перепланировку и переустройство такого типа практически невозможно.

Запреты на работы в жилых комнатах

Жилые комнаты должны соответствовать санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим и других нормативам. Если работы приведут к несоответствию по указанным нормам, в их согласовании будет отказано. Например, заделав все окна в жилой комнате, будут нарушены нормативы по естественной освещенности. Этого делать нельзя ни при каких обстоятельствах.

Вот еще несколько ограничений, которые нужно учитывать при проектировании и проведении строительных работ в жилых комнатах:

• запрещено объединять комнату с кухней, если она оснащена газовым оборудованием, коммуникациями;
• нельзя уменьшать жилую площадь квартиру, в том числу путем перераспределения ее в пользу коридоров;
• запрещено объединять жилую комнату с лоджиями, террасами, балконами;
• нельзя возводить в жилой комнате антресоль, если она будет превышать 40% от площади.

Перевести жилое помещение в нежилое можно с разрешения МЖИ, после получения согласия от собственников дома. Для этого также проводится перепланировка.

Комментарий эксперта. Вам не придется переживать из-за нарушений при перепланировке, если закажите проект в ООО «Смарт Вэй». Также мы поможем пройти все этапы согласования в Москве, чтобы устранить все сложности. Подробности вы можете узнать на консультации у наших экспертов.

Согласование объединения санузлов

Любые строительные работы в жилых и нежилых помещениях связаны с желанием улучшить их характеристики. Это может заключаться в перераспределении площадей между разными помещениями, изменением конфигурации и инженерных сетей, других целях и задачах. Этими же мотивами объясняется необходимость объединения санузлов в другими помещениями:

• можно расширить полезную площадь санузла за счет объединения с ванной комнатой, часть коридора и кухни;
• можно изменить месторасположение санузла, чтобы оптимизировать внутреннее пространство объекта;
• можно убрать санузел, если в жилом или нежилом помещении есть другое аналогичное сантехническое оборудование.

В нежилых зданиях вопросы с объединением помещений решаются достаточно просто. Так как санузел изначально не будет располагаться над жилыми помещениями, для проведения работ достаточно заказать проект перепланировки и переустройства, утвердить его собственником объекта.

В жилых и нежилых помещениях МКД все намного сложнее. В нормативных актах есть строгие запреты на размещение санузлов и ванных комнат над жилыми помещениями. Запрещено объединять санузел с жилой комнатой, так как это является нарушением санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм. И это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Проектировать перепланировку с объединением санузла и жилой комнаты, либо с выносом его за пределы «мокрых зон» бессмысленно, так как согласование закончится отказом. Отдельные исключения есть для помещений МКД, расположенных на первых этажах, либо над нежилыми объектами.

Когда требуется объединение санузлов

Работы по объединению санузлов и изменениям схемы сантехнического оборудования могут потребоваться:

• при изменении конфигурации жилых или нежилых помещений, перераспределении площадей, для их увеличения или уменьшения (перепланировка);
• при реконструкции, когда работы с санузлами будут сопровождаться изменением основных параметров здания;
• при переводе жилых помещений в нежилые и обратно;
• при изменении целевого назначения нежилых помещений (например, когда вместо промышленного магазина будет открываться кафе, где намного строже санитарно-гигиенические требования).

Все работы могут проводиться только на основании согласованного проекта. Любые самовольные объединения и переносы сантехнического оборудования и санузла повлекут наложение штрафа за незаконную перепланировку. Кроме того, собственника могут обязать восстановить исходное состояние помещений и санузла, что влечет существенные расходы.

Согласование объединения санузла с коридором или кухней

Для жилых помещений площадь санузла можно изменить только за счет коридора или кухни. При проектировании и согласовании нужно учитывать следующие правила и ограничения:

• полностью убрать кухню в жилых помещениях нельзя, т.е. речь может идти только о присоединении к санузлу ее части, либо наоборот, о выносе части помещения санузла на площадь кухни с соответствующей изоляцией стенами  и перегородками;
• запрещено расширять санузлы над площадями жилых комнат и кухонь нижерасположенных квартир, т.е. учитывается правило «мокрых зон»;
• нельзя увеличить площадь кухни, если после работ ее часть будет располагаться под санузлом вышерасположенной квартиры;
• если квартира расположена на первом этаже, либо выше над нежилыми помещениями, можно объединять санузлы с другими помещениями без применения правила «мокрых зон», однако с надлежащей гидроизоляцией;
• выход из санузлов всегда должен быть в коридоры, т.е. нельзя делать его в жилую комнату (как указывалось выше, исключение допускается для спален, когда в квартире есть еще один санузел).

Специальные требования при изменении конфигурации санузлов указаны в СанПиН 2.1.2.2645-10 для их гидроизоляции, соотношения уровня полов. Все эти моменты должен учесть проектировщик, чтобы согласование завершилось положительным результатом.

Серии домов и чем отличается перепланировка в разных сериях

Жилищный фонд представлен множеством самых разных типов и серий домов, что обязательно скажется на планировочных решениях. Например, виды работ, которые можно легко выполнить на домах одной серии, будут вовсе невозможны в других типах МКД. Выделим основные серии домов, представленных в России, особенности их перепланировки:

• дома дореволюционной постройки – требуют повышенного внимания к усилению почти всех конструкций, а для работ на деревянных перекрытиях предусмотрены специальные нормы проектирования (также много дореволюционных домов относится к объектам культурного наследия, что скажется на согласованиях);
• дома сталинских серий (50-50-е годы XX века) – почти все здания построены из кирпича, что дает огромный выбор решений при перепланировках (в этих домах практически отсутствуют межкомнатные несущие стены);
• панельные и блочные дома (серии П-3М, П-44, II-49, множество иных типовых серий) – выбор решений для перепланировки зависит от силовой схемы здания, так как во многих домах даже внутриквартирные стены включены в систему несущих конструкций;
• многосекционные дома серии КОПЭ – характеризуются разной толщиной несущих конструкций и схемой крепления плит перекрытий, а во многих стенах размещены вентканалы (по этим причинам нормы разрешенной перепланировки будут отличаться для разных этажей одного дома);
• монолитные дома разных серий – практически не имеют внутренних несущих конструкций, поэтому при проектировании перепланировки можно выбрать множество разных решений.

Согласовывать перепланировку нужно во всех указанных типах и сериях домов, однако содержание проектов будет существенно отличаться.

Требования к документам

В 508-ПП мы видим перечни документов для согласования под разные ситуации. Это не только изменение планировки в нежилом или жилом помещении МКД, но и работы в новостройках, домах блочной застройки и т.д. Будем смотреть, что нужно предоставить в самом распространенном случае:

• проект – оформляет проектная организация, а содержание разделов документа описано прямо в нормативном акте;
• техзаключение – включает выводы о безопасности и допустимости работ, а требования к содержанию тоже есть в 508-ПП;
• техпаспорт и выкопировка с поэтажного плана – без них можно обойтись, если указанные документы были переданы МосгорБТИ для включения в единый регистр недвижимости Москвы;
• выписка из ЕГРН – документом мы подтверждаем право собственности.

Вполне возможно, что будут нужны и другие документы – разрешение от собственников помещения (если их несколько), протокол общего собрания и т.д. В 508-ПП подробно описано, в каких случаях и что именно предоставляет заявитель.

Еще один важный документ будет нужен после окончания работ. Речь идет о техническом плане. В действующей редакции 508-ПП пока нет упоминания о техплане, но соответствующие изменения уже появились в ЖК РФ. Техплан изготавливает кадастровый инженер, и его нужно направить в МЖИ на этапе получения акта приемки.

Схемы согласования и приемки работ

Согласование перепланировки относится к государственным услугам. Поэтому в 508-ПП описан регламент ее получения собственниками. Согласно нормативному акту, мы проходим процедуру по одной из двух схем:

• согласование до начала работ – к запросу прикладываем проект и ТЗК, другие документы;
• узаконивание работ, сделанных без разрешения МЖИ – проект не нужен, а основным документом будут техзаключение и технический план.

В обоих случаях обращаемся в Мосжилинспекцию через электронный сервис. Так же подаем запрос на получение акта приемки (с приложением техплана). В 508-ПП есть сроки проверок для разных ситуаций, порядок уведомления заявителя о принятых решениях. Также там перечислены основания для приостановок и отказов, правилах обжалования таких решений. Мы можем это сделать в административном или судебном порядке.

Что такое ДГИ, его полномочия при обследовании и согласовании перепланировок

Департамент государственного имущества исполняет функции собственника столичного имущества. В отношении нежилых объектов это реализуется в следующих полномочиях:

• заключение договоров аренды зданий и помещений, а также их частей, с организациями и предпринимателями;
• определение целевого назначения арендуемых площадей, контроль за соответствием;
• проверка соблюдения договора аренды, согласование изменений целевого назначения при перепланировках и переустройствах;
• обследование арендуемых объектов, выдача предписаний при выявлении нарушений;
• направление материалов для приостановления или запрета деятельности, либо для расторжения договора, если арендатор нарушает его условия, не узаконил перепланировку.

Отдельного внимание заслуживают полномочия по проверке целевого назначения объекта, соблюдению правил перепланировки. Формально, перепланировка в нежилых помещениях не нуждается в согласованиях, так как соответствующих норм в законодательстве нет. Однако это правило действует только для объектов, которые находятся в собственности организаций или предпринимателей. Так как ДГИ выступает арендодателем государственного и муниципального имущества, он вправе контролировать любые изменения в характеристиках помещений.

Когда выносится предписание ДГИ: виды нарушений

Предписание ДГИ может быть вынесено практически за любое нарушение условий договоры аренды или правил проведения строительных работ. На практике, к этому может привести:

• нарушение целевого назначения объекта, указанного в договоре;
• изменение конфигурации и характеристик здания или помещения без проекта, либо в нарушение условий договора;
• повреждение или порча объекта в результате строительных работ, либо при ведении хозяйственной деятельности;
• сдача площадей в субаренду без разрешения в ДГИ (если такое условие отсутствовало в договоре);
• непрохождение кадастрового учета после перепланировки, либо необращение на регистрацию долгосрочной аренды.

Наиболее серьезные последствия повлечет реконструкция арендуемого объекта без оформления разрешения на строительство. В этом случае предписания будет выносить Госстройнадзор, хотя само нарушение могут выявлять специалисты БГИ. Согласовать реконструкцию можно только в судебном порядке, если выполненные работы не влекут ухудшение прочности и безопасности здания.

Варианты устранения предписаний ДГИ по перепланировке

Многие замечания и предписания можно устранить без проведения строительных работ. Например, если в арендуемом помещении уже проведена перепланировка, на нее необходимо заказать проект, согласовать с собственником в лице ДГИ. Также без проведения работ можно изменить целевое назначение здания и помещений, если это допускается. Также для устранения замечаний может потребоваться оформление технического плана и прохождение кадастрового учета, регистрации аренды в Росреестре.

Однако если в ходе работ были допущены нарушения норм безопасности, либо арендатор причинил ущерб объекту, для устранения предписаний может потребоваться:

• проведение ремонта, восстановление исходного состояния объекта или устранение повреждений;
• проведение дополнительных работ, чтобы соблюсти первоначальные разрешения и согласования по договору;
• обращение в суд, если Департамент отказывает в согласовании или снятии замечаний.

В любом случае, замечания нужно устранять в срок, установленный предписанием. При несоблюдении сроков или игнорировании предписаний грозит административный штраф, приостановление деятельности, досрочное расторжение договора.

Этапы проектирования для устранения предписаний ДГИ

Проект для устранения предписаний ДГИ нужен, если необходимо провести или узаконить перепланировку, т.е. изменения в конфигурации здания, помещений. Проектирование заключается в выборе и описании решений для перепланировки, указании мер безопасности для проведения работ, выборе строительных и отделочных материалов. В компании Смарт Вэй вы можете заказать проект на любые виды работ для всех типов объектов.

Изучение исходных данных, результатов обследований

Специалисты проектной организации обычно сами принимают участие в предварительных обследованиях, поэтому сами получат необходимые исходные данные. Также для разработки проекта изучается содержание предписания ДГИ и суть допущенных нарушений, исходный договор аренды со всеми допсоглашениями, переписка с Департаментом. На основе исходных данных будут выбраны решения, которые нужно указать и описать в проекте.

Выбор решений для устранения предписания ДГИ

В отношении нежилых зданий и помещений нет таких строгих ограничений по перепланировочным работам, как для квартир. Это упрощает проектные работы, так как выбор возможных решений будет шире. Для устранения предписания ДГИ могут потребоваться:

• работы с дверными и оконными проемами – заделывание, расширение, перенос, обустройство новых;
• работы со стенами и перегородками;
• работы с обустройством или переделкой выходов на улицу, обустройством крыльца и входной группы;
• работы по усилению или восстановлению поврежденных конструкций, возведение подпорок, балок, других элементов;
• работы по восстановлению полов, потолков;
• работы по соблюдению пожарной, санитарно-гигиенической безопасности (например, восстановление неработоспособной вентиляции);
• другие виды работ.

Все планировочные решения будут описаны в текстовой и графической форме. Если проект составляется для узаконивания уже выполненных работ, дополнительное привлечение подрядчика не нужно. Однако после снятия замечаний  ДГИ может потребоваться оформление технического плана через кадастрового инженера, обращение на кадастровый учет в Росреестр.

Уведомление ДГИ, проверка устранения нарушений

После проектирования нужно направить уведомление в Департамент о том, что выявленные нарушения и замечания устранены. Для проверки будет изучаться проект, назначаться повторный осмотр и обследование помещений, здания, конструкций. При подтверждении, что предписание устранено, может вноситься изменение в договор аренды, издаваться решение об изменении целевого назначения объекта.

Комментарий специалиста. Если вы столкнулись с предписанием ДГИ, не затягивайте сроки их устранения. Сразу обращайтесь в компанию «Смарт Вэй», чтобы получить правильно оформленный проект по всем замечаниям. Мы поможем даже в самой сложной ситуации! Телефоны для связи 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Что говорит 508-ПП о действиях после завершении перепланировки

Алгоритм действий после перепланировки в помещении МКД был изменен с апреля 2024 года (во-многом, он стал проще). Но в 508-ПП пока таких поправок еще не появилось, поэтому нужно руководствоваться нормами ЖК РФ. Как я указал выше, оформляем техплан и подаем его в Мосжилинспекцию. Уведомление о выдаче акта приемки придет в личный кабинет на сайте mos.ru.

Раньше мы получали акт и сами обращались на кадастровый учет. Теперь все документы, в том числе техплан, чиновники МЖИ сами отправят в Управление Росреестра. Об этом вы тоже получите уведомление.

О действиях регистраторов в 508-ПП ничего не сказано. Но это подробно описано в Законе № 218-ФЗ. После обновления ЕГРН вам направят выписку из реестра. Там будет видна обновленная планировка помещения и/или этажа. Получение выписки означает, что вы полностью завершили все действия по согласованию.

Новый закон о согласования перепланировок в многоквартирных домах – правда и мифы

Многие законы вызывают большой общественный резонанс. При этом нередко возникают слухи, мифы и домыслы, которые не имеют ничего общего с действительностью. Именно так и произошло с Федеральным законом № 608-ФЗ. Он лишь уточнил порядок согласования перепланировок в многоквартирных домах. Однако в СМИ и социальных сетях стали говорить чуть ли не о кардинальном изменении правил, введении новых документов. Мы расскажем, что поменялось в согласованиях на самом деле. В этом нам поможет официальное разъяснение от регистрирующего органа – Росреестра.

В чем суть вопроса

Общий порядок проведения и согласования перепланировок в МКД описан в Жилищном кодексе РФ. Правила кадастрового учета, а его нужно пройти после изменения планировки, содержатся в Законе № 218-ФЗ. Также в каждом регионе действуют свои нормативные акты, где более подробно прописан регламент согласований, требования к документам.

В декабре 2023 года был принят Федеральный закон № 608-ФЗ. Он действительно касается вопросов, связанных с перепланировками в МКД. С момента принятия и до вступления в силу появилось множество публикаций, искажающих суть закона. Я сам искал материалы на эту тему. Вот основные тезисы, которые вы можете легко найти и самостоятельно:

• полностью изменился порядок согласования и получения разрешений на перепланировку в помещениях МКД;
• теперь нужно согласовывать все работы в помещениях, даже обычный ремонт;
• введен новый документ для согласования – технический план;
• появились новые нормы о порядке объединения помещений.

Есть и более звучные статьи и заметки, где используют откровенный хайп или кликбейт. Как вам такой заголовок (я действительно видел его в сети) – «В России запретили перепланировку…». В самой статье, естественно, речь идет о необходимости согласования, а не о каких-либо безосновательных запретах. Но человек, который «купился» за кричащее название статьи, повысил посещаемость ресурса и дал заработать на рекламе.

Закон № 608-ФЗ внес не очень большие изменения в правила согласования перепланировок. Более того, теперь порядок действия собственников станет даже проще. Но чтобы погасить волну домыслов, Росреестру пришлось публиковать официальное разъяснение. Мы пройдем по всем пунктам этого документа и покажем, что на самом деле изменилось в правилах согласования.

Можно ли избежать согласований перепланировки, если помещение расположено в МКД?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Закон № 608-ФЗ не отменил обязанность собственника пройти согласования. Более того, общий прядок этой процедуры тоже не изменился. Сделав перепланировку без проекта и разрешения, вы рискуете получить штраф. Что еще хуже, несогласованные работы не всегда можно узаконить. Поэтому мы рекомендуем всегда соблюдать правила и согласовывать перепланировку строго по закону.

На кого распространяется новый закон о согласованиях перепланировок в МКД

Собственниками помещений в МКД могут быть как граждане, так и юридические лица. Организации обычно владеют нежилыми помещениями, хотя могут приобретать и квартиры. Согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях МКД примерно одинаковы. Но стоит отметить, что у объекта, который используется для бизнеса, должен быть отдельный выход на улицу. У квартир, напротив, вход из подъезда и лестничных клеток.

Компания, владеющая нежилым помещением в МКД, вполне может сделать перепланировку. Поэтому с 1 апреля 2024 года ей нужно учитывать изменения по Федеральному закону № 608-ФЗ. Соответственно, такие же поправки должны быть внесен в региональные нормативные акты.

Как пройти согласование перепланировки в МКД по новым правилам – разъяснения Росреестра и комментарии наших экспертов

Как и ранее, основным документом для согласования перепланировки в нежилом помещении МКД для Москвы является Постановление № 508-ПП. Там вы найдете требования к перечню документов, правила их подачи и проверки. Отмечу, что на данный момент Постановление № 508-ПП действует в редакции от декабря 2022 года. Поэтому сейчас этот нормативный акт еще не содержит нововведений по Закону № 608-ФЗ. Ждем, как органы власти урегулируют этот вопрос.

Как указано в ст. 3 Закона № 608-ФЗ, он применяется к перепланировкам, начатым еще до 1 апреля 2024 года. Это нужно учитывать собственнику, ведь согласование могло начаться по ранее действовавшим правилам, а завершится уже по новым нормам. Это особенно актуально для действий после окончания работ. Теперь перепланировка считается завершенной после внесения сведений в ЕГРН, а не после получения приемочного акта.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«После принятия нового закона не изменился перечень документов для проведения и согласования перепланировки. Как и ранее, собственник сам заказывает проект, техзаключение и технический план, либо проект и техническим заключением (для работ в МКД). По линии МЖИ оформляются разрешение на перепланировку, а затем и акт приемочной комиссии. Поэтому нельзя сказать, что закон усложнил действия собственника. Напротив, в большинстве случаев, процедура будет проще».

Уточнен порядок согласования

Первое, на что обращает внимание Росреестр в своих разъяснениях – порядок согласования не меняется. Также не изменились правила для получения решений о переводе жилых помещений в нежилые. В любом случае, собственнику нужно:

• заказать проект или техзаключение (об этих документах мы подробно писали в нескольких статьях);
• подать заявление, проект или техзаключение в Мосжилинспекцию;
• дождаться результатов проверки и получить разрешение на перепланировку;
• получить акт приемочной комиссии;
• обратиться в Росреестр с заявлением и техпланом, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Тем не менее, указанный выше порядок был уточнен. В ст. 2 Закона № 608-ФЗ говорится, что для получения акта в МЖИ теперь нужно представить технический план. Ранее, напротив, техплан можно было заказать только после оформления акта. В чем смысл нововведения, спросите вы? Государств решило упростить заключительную стадию согласований. Теперь жилинспекция обязана сама направить акт и технический план в Росреестр. А собственник получит уже итоговый документ – выписку из ЕГРН.

Стоит сказать, что новый порядок направления документов в Росреестр вполне логичен. Ранее собственник нередко забывали или не хотели заказывать техплан, чтобы подать его на кадастровый учет. В итоге, перепланировка считалась завершенной (ведь уже оформлен акт приемки), а в ЕГРН все еще были данные об исходной конфигурации помещения. Теперь таких несоответствие будет намного меньше.

Еще обращу внимание на новое определение перепланировки. Теперь по ст. 25 ЖК РФ она может заключаться:

• в изменении внутренней планировки (ранее еще было указано слово «конфигурация», но это фактически синоним планировки);
• изменение границ и площади помещения;
• образование новых помещений (как вариант, по итогам раздела).

Также отмечается, что в ходе перепланировки могут менять границы и площади смежных помещений. И в таком случае будет применяться еще и статья 40 ЖК РФ.

Может ли жилинспекция отказать мне в разделе нежилого помещения на два новых?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Отказ возможен только по основаниям, предусмотренным законом. Если выполнены все требования к документам, и они подтверждают допустимость и безопасность работ, то риски отказа будут минимальны. Впрочем, при разделе помещений зачастую нужно получить еще и согласие собственников других помещений в МКД (если работы затрагивают общедомовое имущество). И здесь уже вы можете столкнуться с отказом без каких-либо весомых оснований.

Ремонт в помещении не нужно согласовывать

Неверная трактовка Закона № 608-ФЗ приводила к тому, что под согласование теперь попадают все виды работ в помещениях. Но Росреестр еще раз напомнил, что разрешение нужно только на перепланировку и реконструкцию. Текущий и косметический ремонт, как и ранее, не нуждается в согласованиях. К примеру, сюда относится:

• поклейка обоев, окрашивание, отделка стен какими-либо материалами;
• замена сантехнического оборудования на более современное (если не меняются места их размещения);
• изменение типа остекления, если при этом не изменятся габариты дверных и оконных проемов;
• огораживание части комнаты (помещения) какой-либо некапитальной конструкцией – стеллаж, витрина и т.д.

Росреестр приводим и примеры работ, которые попадут под перепланировку – разборка и перенос внутренних перегородок, устройство дверных проемов, расширение окон и т.д.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Если проходить согласование точно по правилам, то проблем с перечнем разрешенных и запрещенных работ не возникнет. Все, что разрешено, будет указано в проекте или техническом заключении. Проектировщик никогда не опишет в документах решения или работы, которые являются недопустимыми по нормативным актам. Ну а если собственник выполнил перепланировку без проекта или проигнорировал его предписания, то совершенно логично получит отказ в выдаче акта. Исправить данную ситуацию можно узакониванием, но далеко не всегда».

Когда нужно оформить технический план

Кратко об этом документе я уже упомянул выше. Технический план всегда нужен при перепланировках. Но как разъясняет Росреестр, уточнен порядок его предоставления в уполномоченные органы:

• собственник обращается за техпланом после завершения полного объема работ в помещении (до получения акта в жилинспекции);
• как и ранее, технический план оформляется на основании Приказа Росреестра № П/0082 (если вы видите, что закон ввел «новый техплан» — это неправда);
• техплан нужно направить в МЖИ, где сведения из него будут проверены на соответствие проекту;
• жилинспекция сама направит технический план в Росреестр, уведомит об этом собственника.

В техплане мы описываем актуальную планировку помещения и ряд его характеристик (прежде всего, площадь). Этих данных достаточно для приемочной комиссии МЖИ, чтобы оформить акт. Учитывая указанные выше правило, для собственника все станет проще.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

В этой части изменился только порядок направления документов в Росреестр, о чем я рассказал в предыдущем параграфе статьи. До 1 апреля 2024 года собственник сами обращались в МФЦ, откуда заявление и техплан передавались для проведения кадастрового учета. Далее, новые данные о помещении вносятся в ЕГРН (тут ничего не изменилось). Заявитель получит выписку из реестра. И именно с момента обновления ЕГРН перепланировка будет считаться завершенной.

Изменения в технический паспорт вносить не нужно

Это очень интересное, но не совсем логичное (с моей точки зрения) изменение, которое есть в Законе № 608-ФЗ. Ранее в ЖК РФ и в Постановлении № 508-ПП (для Москвы) было указано, что перепланировка предусматривает внесение изменений в технический паспорт БТИ. Также этот документ был нужен для согласования в жилинспекции, если документы технического учета отсутствует в едином регистре недвижимости столицы.

В новой редакции статьи 25 ЖК РФ перепланировка в МКД предусматривает внесение изменений не в техпаспорт, а в ЕГРН. С одной стороны, это упрощает процедуры для собственника. Однако есть и ряд нюансов:

• в той же ст. 25 ЖК РФ сказано, что изменения в техпаспорт нужны при переустройстве, а оно зачастую проводится вместе с перепланировкой и по одному проекту;
• технические паспорта до сих используются для разных целей (например, рассмотрение споров в судах или получение кредита в банке), и несоответствие данных по характеристикам помещения может создать проблемы.

По сути, по новым правилам данные в ЕГРН и технических паспортах будут отличаться. Проблему решило бы объединение баз Росреестра и учреждений БТИ, но пока говорить об этом не приходится. Впрочем, ничто не мешает собственнику по совей инициативе обратиться за изменением сведений в техпаспорте после завершения перепланировки.

Образование новых помещений в МКД

Росреестр разъясняет, что уточнен порядок получения разрешений на образование новых помещений в МКД. На самом деле, никаких нововведений нет. Как и ранее, общие требования описаны в статье 40 ЖК РФ, и она не изменена законом № 608-ФЗ. Росреестр просто подтверждает, что согласование работ при образовании помещений проходит также, как и обычная перепланировка.

В заключении отмечу, что проектировщики и кадастровые инженеры «Смарт Вэй» всегда отслеживают изменения в законодательстве. Это гарантирует, что у наших клиентов не возникнет проблем при согласованиях перепланировки, приемке работ и кадастровом учете. Лучшим вариантом станет сопровождение под ключ, где мы берем на себя оформление всех документов и обращение в уполномоченные органы.

Обязательно посмотрите наши кейсы, которые связаны с перепланировками по 508-ПП и 432-ПП. Стоимость на все работы указана по ссылке, а на некоторые из них в таблице ниже.

Изготовление акта обследования	От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда	От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки	От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН	От 10 000 рублей

Подведем итоги

• По 508-ПП мы оформляем документы и проходим согласование перепланировки в помещениях МКД. Актуальная редакция нормативного акта действует с 2022 года.
• По 508-ПП мы можем выбрать работы, допустимые при изменении планировки. Также там описаны две схемы действий – согласование или узаконивание перепланировки.
• Мы поможем соблюсти все требования 508-ПП, чтобы ваша перепланировка не привела к нарушениям, взысканию штрафов.