Мы более 10 лет помогаем согласовать перепланировку. Общаясь с собственниками и арендаторами помещений, специалисты “Смарт Вэй” постоянно повышают уровень своей компетенции и формируют базу знаний.
В ней сконцентрированы как типовые вопросы, так и способы решения самых непростых ситуаций.
Сложные кейсы следует разбирать каждый в отдельности, а вот ситуации, которые часто встречаются в нашей практике, можно объединить в группы.
Мы решили, что самый наглядный способ – разобрать часто встречающиеся ошибки при перепланировке нежилых зданий и помещений в них. Они почти всегда приводят к дополнительным финансовым и временным затратам для собственников.
Думаю, наша статья будет полезна любому, кто либо планирует поменять свой объект недвижимости, либо столкнулся с необходимостью согласовать перепланировку по факту.
- Привлечение разных исполнителей для подготовки и согласования перепланировки
- Выполнение строительных работ на объекте не по проекту.
- Дешевые исполнители не помогают согласовать перепланировку
- Пытаться «обойти» закон прибегая к помощи “решателей” сложных вопросов.
- Надеяться, что согласовывать перепланировку не нужно будет никогда.
Привлечение разных исполнителей для подготовки и согласования перепланировки
Такой формат заказа услуг скорее всего приведет к наличию недоработок в документации, необходимой по закону. Из-за этого вам придется заплатить еще раз за исправление документов.
Смотрите, нередко мы получаем запрос подготовить технический план по ранее разработанному проекту перепланировки. Почему мы вряд ли возьмем в работу такой заказ?
Причин несколько:
Технический план для регистрации перепланировки – это уже финальный документ, который содержит проект, иные материалы, и его используют специалисты Росреестра для внесения данных о новой конфигурации помещения в ЕГРН.
То есть, по сути исполнитель, который изготовит и подаст на регистрацию технический план, несет ответственность за саму процедуру регистрации.
Но тут следует учитывать, что если мы регистрируем перепланировку, то основной объем информации о техническом составе работ и соответствии их нормативам, содержит проект. Он изготавливается обычно в составе раздела АР (Архитектурные решения).
Когда мы готовим проекты на наши объекты, мы делаем это на основе выхода и осмотра помещений. Любые отклонения фактического состояния здания или помещения от планировок в реестре недвижимости, должны быть показаны в проекте.
За качество и правильность заполнения этих данных мы отвечаем своей репутацией, а также – допуском Саморегулируемой организации в сфере проектирования. Кроме этого проектная деятельность “Смарт Вэй” застрахована – ежегодно мы оплачиваем продление полиса страхования ответственности перед нашими клиентами или иными лицами.
Помимо отсутствия гарантий соответствия предоставленного нам проекта от сторонней организации, принимая это в работу, наш кадастровый инженер использует его для подготовки технического плана.
Ответственность кадастровых инженеров за достоверность информации, вносимой в ЕГРН, установлена ст. 29.2 ФЗ №221 “О кадастровой деятельности” от 24.07.2007 г.
Можно организовать выезд на объект и провести его осмотр и обмеры, чтобы подтвердить соответствие данных в проекте, однако тогда клиенту придется оплатить по сути двойной тариф за подготовку технической документации. Сомнительно, что его это устроит.
Еще одним существенным минусом является процесс исправления, если потребует Росреестр. А это происходит примерно в 40% случаев (даже если проект был подготовлен правильно).
И вот кадастровый инженер получает приостановку – в ней указаны недочеты проекта. Сам инженер исправлять их не может и не будет. Заказчик проект отправляет на доработку проектировщику.
Тот изучает его и выставляет счет на допоплату. Почему? Потому что требования Росреестра к проектам довольно своеобразны. Документ может соответствовать всем СНИПам и ГОСТам, но не устраивать регистратора по его личному убеждению. Юридически, проектировщик выполнил свою работу, верно. Какие к нему претензии?
Но “хотелки” Росреестра надо исправить – за это оплатить изменение проекта. Возможно – даже в размере первоначальной стоимости. Невыгодная сделка получается, не так ли?
При выборе подрядчика следует руководствоваться режимом «одного окна», так сказать. Все необходимые документы разрабатывает и согласовывает один исполнитель. Еще лучше, если и кадастровые работы после завершения согласований, вам выполнит он же.
Да – таких компаний на рынке немного, ведь содержать большой штат профильных специалистов дело затратное. Однако обратившись именно к такой организации, вы с большей вероятностью можете рассчитывать на успешное достижение результата в кратчайшие сроки.
В штате нашей организации есть и инженеры-проектировщики, и кадастровые специалисты, и юристы – если потребуется отстоять интересы клиента в суде. Обращаясь в “Смарт Вэй” вы сможете получить квалифицированную помощь по любому вопросу, связанному с перепланировкой объекта недвижимости.
Выполнение строительных работ на объекте не по проекту.
Выполнение строительных работ на объекте в разрез подготовленной и согласованной технической документации. С какими сложностями в дальнейшем можно столкнуться в такой ситуации: если объект будет проверяться органами власти (Москомархитектурой, например, при изменении фасадов), все разночтения в проекте и фактическом состоянии объекта придется устранить. Либо заказывать новый проект и согласовывать его.
Давайте на примере разберем:
Буквально в начале 2024 года к нам в работу поступил проект по возведению в нежилом помещении антресоли. Антресоль – конструкция не простая. По закону строить ее можно, но для того, чтобы такой элемент объекта зарегистрировать, нужно разработать верную техническую документацию, которая пройдет проверки специалистами органов власти.
Мы провели обмеры помещения, подготовили проектную документацию на строительство антресоли и начали процедуру согласований и регистрации. Одновременно с этим собственник не дожидаясь результата согласований, начал строительство конструкции.
В процессе ее возведения наш инженер снова вышел на объект проверить соответствие предусмотренным параметрам.
И что мы выявляем? Антресоль строится на 20% больше ранее оговоренной площади.
Это была катастрофа! Оказалось, строительная компания, выполнявшая работы на объекте, ошиблась (квалификация сотрудников оставляла желать лучшего). И хорошо, что мы вовремя там оказались – строительные работы были остановлены и приведены в соответствие.

Начнем с того, антресоль больше установленных параметров, является реконструкцией и зарегистрировать такие изменения объекта нельзя без разрешения на строительство.
Финансовые затраты на ее перестройку очень значительны – гораздо больше стоимости услуг по регистрации изменений объекта недвижимости.
Ну и если все таки клиент скажет – “Регистрируйте теперь как есть”, мы конечно сделаем все возможное для реализации его поручения. Однако, подготовка дополнительного проекта и иной технической документации, с новыми данными, в договор не включалась. Клиент оплачивает эти работы дополнительно.
Поэтому самым оптимальным является соблюдение проектной документации на перепланировку при выполнении строительных работ на объекте.
Мы в “Смарт Вэй” всегда ведем клиента от момента заключения договора, до регистрации выполненной перепланировки. Если у вас есть задача сделать в своем объекте недвижимости даже самые сложные строительные работы, позвоните нашим экспертам на стадии планирования – мы сможем подготовить необходимые решения.
Дешевые исполнители не помогают согласовать перепланировку
Как я уже писал ранее: компания, долго работающая на рынке, имеющая высокий уровень экспертности и штат необходимых профильных специалистов, никогда не поставит низкую стоимость за свои услуги.
Давайте разберем “на пальцах”. Для изготовления и согласования одного проекта мы задействуем: обмерщика, проектировщика, согласователя, кадастрового инженера и юриста.
Также каждого клиента «ведет» его персональный менеджер. Каждый из них имеет многолетний опыт работы с коммерческой недвижимостью и выполнил проекты самой высокой сложности. Мы ценим труд коллег и уважаем наших клиентов.
На мой взгляд, такой широкий спектр высококлассных услуг не может стоить дешево. Тем более для вас заказ работы в комплексе обойдется выгоднее, чем найти таких же подрядчиков по одному и оплатить их стоимость.
Но что бывает на практике.
Чаще всего мы выполняем комплексные работы, которые могут включать в себя как разработку проекта перепланировки, так и кадастровый учет изменений объектов.
При изготовлении проекта перепланировки задействованы специалисты отдела проектирования – обмерщик и проектировщики.
Наверное не всем известно, но сейчас компания, выполняющая проектные работы, помимо наличия допуска СРО (что является довольно дорогостоящей прерогативой), должна также своих специалистов обучить и внести в реестр проектировщиков НОПРИЗ. За них мы платим взносы, постоянно повышаем квалификацию.
Это требование появилось примерно 4 года назад и без специалистов такого профиля компания не имеет права заниматься проектированием вообще.
Да, есть случаи, когда в подготовленную проектную документацию исполнители вставляют подписи и печати сторонних фирм без их ведома, но это легко проверить и государственные органы уже научились “ловить” их.
Также значение имеет регион, в котором находится организация. Даже если вам встретиться очень опытный подрядчик, но он работает в ином регионе России, поверьте – с московским объектом все будет проходить как в первый раз.
Когда то и мы “выходили на Москву”. Это было в 2014 году – тогда, работая в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, мы и не подозревали например об особенностях согласования перепланировки в многоквартирных домах столицы. Пока не приняли первый заказ на эту работу.
Надо сказать, что тогда мы поставили стоимость клиенту примерно в три раза ниже рыночной и сработали с ним по этому в глубокий минус для себя. Работу выполнили, к слову сказать.
Сейчас мы прекрасно понимаем трудозатраты и сложности процесса согласования такой перепланировки. Наши эксперты подготовят для вас точное коммерческое предложение со всеми процессами и стоимостями. Заключая договор со “Смарт Вэй”, вы фиксируете цену и она останется неизменной.
Рассчитать точную стоимость вашего проекта можно прямо сейчас – позвоните нашим специалистам или оставьте заявку на сайте.
Пытаться «обойти» закон прибегая к помощи “решателей” сложных вопросов.
Периодически, особенно в очень сложных ситуациях с объектами недвижимости, мы сталкиваемся с тем, что клиенты делают выбор в пользу сотрудничества с компаниями и частными лицами, предлагающими «альтернативные способы регистрации» – без подготовки документов, к примеру.
Не знаю, если честно, как они планируют выполнять проекты, однако некоторых клиентов такой подход к решению проблемы вполне устраивает и они пробуют идти этим путем.
Какой результат обычно получается – через полгода примерно, этот же заказчик возвращается в нашу компанию с новой проблемой: деньги «сказочникам» он оплатил, а они через месяц перестали выходить на связь. Обычно такие истории ничем хорошим для собственников объектов недвижимости не заканчиваются.
Поэтому: есть закон, есть нормативные основы процедур и формы документов и пытаться обойти все это рано или поздно закончится плачевно.
Или еще бывает так:
Когда закона о кадастровой деятельности еще не было и все регистрационные действия по объектам недвижимости выполняло БТИ, порядка и требований к процессу и документам не было как таковых.
Что это означало? – пристраивали к зданию дополнительную секцию или этаж, оформляли БТИ в “черных линиях” и все эти изменения регистрировали на основании технического паспорта в Росреестре (порядок был иной, чем сейчас).
Но уже тогда по правилам изменения внешних габаритов и этажности объекта недвижимости, необходимо было получать разрешение на строительство и на основании него выполнять работы.
Кроме этого, при регистрации в Росреестр нужно предоставить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если его нет – рано или поздно у госорганов появятся вопросы законности выполненной реконструкции.
Примерно пять лет назад мы начали получать запросы от клиентов, по которым требуется изготовить техническую документацию на ранее реконструированные здания – ТЗК, результаты обследований и пр.
Дело в том, что вопросами проверки законности выполнения реконструктивных работ в Москве сейчас занимается Госинспекция по недвижимости (организована Правительством г. Москвы).

Если документация на объект вызывает вопросы – они просят предоставить разрешение и проект на строительство. При их отсутствии открывают проверку объекта и определяют – сохранять или выставить собственнику требование о его демонтаже.
Согласитесь, неприятно получать такую информацию и в срочном порядке пытаться привести в соответствие с законом документы на объект недвижимости.
Компания “Смарт Вэй” уже неоднократно вступала в процесс легализации незаконно реконструированных объектов в Москве. Мы выполняли процедуру как в суде, так и в Госинспекции по недвижимости на комиссии. Если у вас есть такой вопрос – позвоните нашим экспертам – мы обязательно постараемся его решить.
Надеяться, что согласовывать перепланировку не нужно будет никогда.
Мы знаем, и неоднократно об этом говорили, что штрафов за несогласованную перепланировку нежилого здания или помещений в нем, по сути – нет. Если, конечно, работы были выполнены по нормативам перепланировки и не выходят за ее пределы.
Однако, отсутствие санкций со стороны органов власти не означает, что проверять планировку объекта никто не будет и соответствие ее данным ЕГРН никогда потребуется.
Давайте рассмотрим эти случаи:
- проверка объекта специалистами МЧС. Плановая или по факту нарушений – инспектор всегда сверяет данные из официальных документов и фактические планировки помещений. Расхождения выявляются и в предписании МЧС будет о них отмечено.
- получение лицензий на реализацию алкоголя или иную деятельность, связанную с получением разрешений. СЭС к примеру обязательно проверить планировку помещения и выдаст свои замечания .

- сдача в аренду частей помещений и зданий по границам, не показанным в планах ЕГРН. При регистрации договоров на них требуется подготовить технический план и в нем границы арендуемых площадей должны быть показаны по перегородкам, отраженным в реестре недвижимости.
- продажа помещения или здания. Потенциальные покупатели проверят расхождения документов на объект (выписки ЕГРН) и того, что сейчас по факту. Расхождения скорее всего попросят или устранить, или предоставить значительную скидку, которая точно будет больше чем услуги по согласованию перепланировки.
Надеюсь, что наш материал будет вам полезен и благодаря нему вы не допустите ошибок, которые повлекут большие расходы.
Наша компания готова помочь с решением любого, даже самого сложного вопроса, по регистрации перепланировки объектов коммерческой недвижимости.
Мы работаем как с крупнейшими девелоперами, так и с государственными учреждениями и частными лицами.
Если вам требуется качественная консультация и экспертное решение поставленной задачи – специалисты компании “Смарт Вэй” всегда помогут.