Какие работы по перепланировке можно не узаконивать

Перепланировка всегда заключается в каких-либо изменениях в характеристиках помещении. И чтобы узаконить такие работы, обязательно нужно оформить проект и ряд других документов, получить техплан и представить его в Росреестр. Но некоторые виды работ, которые тоже меняют помещение, можно выполнить без обновления данных в ЕГРН. Я расскажу о них на примерах. Также мы увидим, какие дополнительные разрешения предусмотрены для отдельных работ, которые не подпадают под перепланировку.

Как понять, нужно ли согласовывать и узаконивать перепланировку в нежилом помещении

Работы в помещении далеко не всегда будут являться перепланировкой. Под нее попадают только:

• изменения границ объекта;
• изменение площади;
• образование новых помещений;
• изменение внутренней планировки (даже если не меняются границы и показатели площади).

Если работы связаны с этими изменениями, вам всегда нужно проходить согласования. Если говорить формально, то к ним не относится кадастровый учет по линии Росреестра. Но перепланировка не будет считаться завершенной, пока вы не подадите технический план для обновления сведений в ЕГРН.

При производстве работ в нежилом помещении могут быть и иные изменения. Они не связаны с границами, площадью и планировкой. Для их производства далеко не всегда нужен проект (хотя лучше оформить его даже при более-менее серьезном ремонте). И работы, не попадающие под понятие перепланировки, можно выполнить только без специальных разрешений или уведомлений. Естественно, это не относится к реконструкции.

Чтобы понять, нужно ли узаконивать и согласовывать изменения в нежилом помещении, руководствуемся нормативной базой:

• ЖК РФ (именно там указан перечень изменений при перепланировке);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (там прямо указаны виды работ в помещениях МКД, которые нельзя делать без согласования);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (аналогично, перечислены работ, на которые не нужно разрешение на строительство и которые отнесены к перепланировкам, текущему ремонту).

Если вы намерены делать существенные изменения в своем помещении, то о необходимости согласования и учета перепланировки вам обязательно подскажут проектировщики, кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй». Но даже если не требуется, мы подготовим все документы для обеспечения безопасности работ, соблюдения других правил.

Зачем нужен технический план при согласовании перепланировки и кто его требует?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Техплан нужен не для согласований. Он подается в Росреестр, когда все работы в помещении уже завершены. В техническим плане регистратор ведомства увидит изменения в планировке, границах и площади объекта, после чего перенесет эти данные в ЕГРН. Сейчас правила согласования для помещений в МКД немного поменялись. Но хотя по новым правилам нас обязывают подавать техплан в Мосжилинспекцию, фактически он все равно поступит в Росреестр.

Что входит в понятие согласования и узаконивания

Простыми словами, согласование — это получение согласия на работы, а узаконивание – выполнение их строго в рамках закона. А вот какие варианты производства работ могут быть в помещении:

• без оформления каких-либо документов, хотя собственник вполне может заказать проект даже на косметический ремонт;
• с обязательным оформлением проекта и тех. заключения, получением разрешения на работы, подготовкой технического плана и учетом в Росреестре (помещения в МКД);
• с оформлением проекта и тех. заключения, прохождением учета в Росреестре на основании технического плана (помещения в нежилом здании);
• с подготовкой документов и получением специальных разрешений, но без оформления техплана и необходимости узаконивать работы через Росреестр (об этих примерах вы сможете прочитать ниже).

В юридическом плане, согласование перепланировки предусматривает получение разрешения. В частности, оно всегда нужно для работ в помещениях МКД, которые мы согласуем через жилинспекцию. Иначе обстоит дело с нежилыми зданиями. Там тоже можно сделать перепланировку, но вместо получения разрешения собственник может выполнить работы только на основании проекта (за исключением изменений в фасадных решениях, если здание включено в перечень Постановления № 94-ПП). Но в обоих указанных случаях итогом станет подготовка техплана и обращение в Росреестр.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Некоторые изменения в характеристиках помещений невозможно согласовать через перепланировку, так как они относятся к реконструкции. Таких работ стоит избегать. Во-первых, это сложно и долго в плане согласований, затратно по деньгам. А если сделать работы, подпадающие под реконструкцию, без разрешений, то придется платить огромный штраф. Для организаций-собственников он составляет сотни тысяч рублей».

Список полезных документов

Рассказываем по работы, которые не нужно узаконивать

Не являются перепланировкой, а значит не требуют согласований, работы по текущему ремонту в помещении. К ним можно отнести:

• косметический ремонт (окрашивание, монтаж напольных покрытий без изменения уровня пола, оклеивание обоями, установка декоративных элементов и т.д.);
• изменение дизайна помещения (например, проектирование новой схемы освещения без переноса коммуникаций, обновление интерьера без монтажа и демонтажа перегородок/стен и т.д.);
• замена дверей и окон на новые (но если изменится количество секций в окне или цвет блока на фасадах, то это может попадать под согласования).

Нужен ли проект или какие-либо другие документы на указанные работы? В принципе, такой обязанности у собственника нет. Но на более-менее значительный объем работ и изменений обычно оформляется проектная документация (к примеру, дизайн-проект). Согласовать его не нужно.

С остальными видами работ, о которых я расскажу ниже, все немного сложнее. Под них точно придется оформлять документы, хотя они не и не являются перепланировкой. Также, в зависимости от характера работ и изменений, во многих случаях нужно получать разрешения. Но в ЕГРН сведения о них не попадут, а значит, не оформляется и технический план.

Ограждение части помещения временными конструкциями

Во многих нежилых помещениях можно оптимизировать пространство за счет временных конструкций. Примером назову ограждение рабочих мет для разных специалистов за счет шкафов, стеллажей и т.д. Так как они не является постоянными и капитальными конструкциями, то речь о перепланировке не идет. Собственник или арендатор может хоть каждый день делать перестановку, и на это не нужно оформлять какие-либо документы.

Еще есть случаи, когда возведение временных ограждающих конструкций сопровождается оформлением документов. Типичным примером являются «торговые уголки» на этажах ТЦ или ТРК. Основной объем торгового центра сдают крупным арендатором. Но на свободном пространстве этажа ТЦ вполне можно передать в аренду небольшую площадь (1-2 кв. м. и т.д.). Арендатор огораживает эту часть каким-либо оборудованием, прилавками, витринами и другими аналогичными конструкциями. Описать границы арендуемой площади можно:

• в договоре аренды, с отображением на схемах или планах (они наглядно покажут, где арендатор может вести деятельность);
• в техническом плане, если сторонам нужно зарегистрировать долгосрочный договор аренды (в этом случае данные о части помещения внесут в ЕГРН с присвоением временного кадастрового номера).

Для установки торговых уголков или иных временных конструкций можно подготовить проект работ пол их монтажу, но это не будет перепланировкой. Зачастую стороны используют техническую, рабочую и эксплуатационную документацию, где описан порядок сборки и установки. Данные работы согласовывать не нужно, а все вопросы решают между собой арендодатель и арендатор.

Работы на фасадах и колористические решения

Если в ходе перепланировки меняются внешние архитектурные решения (на фасадах), то согласование идет по общим и специальным правилам. К примеру, для таких работ в помещении МКД с образованием нового входа мы подаем документы в жилинспекцию. Это ведомство само передаст проект и техническое заключение в Москомархитектуру. Для помещений в нежилом здании мы сразу обращаемся в МКА для получения разрешения на фасадные работы.

Также изменить внешние архитектурные и колористические решения вполне можно и без перепланировки. Это вопросы трактуются законом так (на примере Москвы):

• в Постановлении № 94-ПП есть перечень зданий, для которых нужно получать разрешения почти на все изменения фасадов;
• есть работы, на которые формально не нужны согласования (например, декоративные элементы фасада), но МКА все равно может проверить соблюдение архитектурно-градостроительных правил;
• в упрощенном порядке можно согласовать размещение вывесок и указателей, установку наружного блока сплит-системы;
• при изменении цвета и цветовых схем мы оформляем и регистрируем колористический паспорт (в заявительном порядке).

После указанных работ мы увидим изменения на фасадах здания. Но в ЕГРН они не отражаются. Следовательно, технический план после завершения работ не нужен.

Можно ли расширить оконные проемы в нежилом здании без согласования перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Габариты дверных и оконных проемов отражаются в сведениях ЕГРН. Их изменение считается перепланировкой, которую нужно согласовать. Соответственно, на разных этапах собственнику нужно заказывать проект и техзаключение, а затем технический план. Все эти документы оформляют специалисты компании «Смарт Вэй».

Работы без изменений планировки, границ и характеристик

В отдельную группу выделю работы, которые меняют внутренне пространство помещения, но не его планировку, площадь или границы. Сюда может выходить:

выравнивание уровня пола – это подпадает под перепланировку, но не требует внесения изменений в ЕГРН (но в технический паспорт БТИ нужно будет внести новые данные);

• изменение глубины приямков здания – в некоторых случаях на такие работы нужно разрешение МКА, но оформлять технический план и обращаться в Росреестр не нужно;
• работы на инженерных системах и коммуникациях, без изменения места расположения оборудования (например, замену на аналогичное) – это не относится к переустройству/перепланировке, а значит, не нужен и технический план (проект, скорее всего, понадобится, чтобы обеспечить безопасность работ).

Еще собственник зданий часто проводят работы по благоустройство прилегающей территории, заказывают на них проект. Если они влекут изменение архитектурно-художественного облика улицы (района, квартала), то может потребоваться согласование в МКА. Но в ЕГРН эти сведения не передаем, так как они не отражаются на схеме здания на участке, на поэтажных планах.

Специальные разрешения мы оформляем, если предстоят работы на объектах культурного наследия. Если речь идет о перепланировке, то применяется общий порядок. Если работы не относятся к ней, то все равно будет нужно разрешение от Департамента культурного наследия Москвы (в других городах и регионах есть аналогичные органы). Перечень указанных объектов размещен в открытом доступе.

Системы и элементы противопожарной защиты

В нежилых помещениях и зданиях всегда есть полноценные системы или оборудование противопожарной защиты. Для их монтажа и эксплуатации вполне можно обойтись без согласования перепланировки. Также информация о система защиты и оборудовании не отражается в ЕГРН. Следовательно, собственнику может быть нужен проект, но не требуется технический план:

• для установки новых систем противопожарной защиты;
• для изменения схемы одной или всех систем, установки дополнительного оборудования;
• для огнезащитной обработки, использования отделочных материалов с повышенными показателями огнестойкости.

Еще в здания есть такие конструкции, как наружные вертикальные лестницы. Они меняют внешний облик фасада. Поэтому собственнику может быть нужно разрешение на работы от Москомархитектуры. В ЕГРН сведения о наружных лестницах передавать не требуется. Да и сами по себе, эти работы не относятся к перепланировке.

Какие документы нужны для производства работ

Кратко перечислю перечень документов, на основании которых собственник может проводить строительные работы в нежилом помещении и здании:

• проект и техническое заключение (для перепланировки);
• проект и иные документы на текущий ремонт;
• дизайн-проект;
• проект колористических решений, колористический паспорт;
• техническая и рабочая документация;
• проект на системы противопожарной защиты, пожарные лестницы.

Большинство из этих документов вы сможете заказать в компании «Смарт Вэй». Определиться с выбором помогут кейсы из нашей практики. О стоимости некоторых работ я указал в таблице ниже.

Подведем итоги

• Без согласований перепланировки можно выполнить работы, которые не меняют границы, планировку и площадь объекта, не приводят к образованию новых помещений.
• Если работы не относятся к перепланировке, после их завершения не нужно получать технический план и обращаться для изменения данных в ЕГРН.
• Дополнительные согласования работ без перепланировки могут проходить в Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия Москвы.