Перепланировка по 508 ПП и согласование в 2024 году

Перепланировка по 508 ПП – это основной руководящий акт для согласования работ в помещениях МКД Москвы. Полное и официальное наименование – Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (ссылка, с последними правками). Указанным актом утверждены обязательные правила, которые нужно соблюдать при проектировании, согласовании и выполнении строительных работ. Нормы 508 ПП Москвы соответствуют положениям федерального законодательства, в том числе ЖК РФ.

Читайте в материале, какие правила согласования предусматривает постановление правительства о перепланировке, что допускается и что под запретом для проведения работ по 508-ПП, куда обращаться с документами.

Что такое перепланировка по Постановлению Правительства 508

Базовые нормы о перепланировке регламентированы федеральным законодательством. Их можно найти в ст. ст. 25-29 ЖК РФ. Однако в Кодексе есть лишь общие предписания, которые должны конкретизироваться на региональном уровне. В частности, ЖК РФ практически не описывает алгоритм согласований, не содержит перечни разрешенных и запрещенных работ, не предусматривает другие местные нюансы.

Чтобы обеспечить единую практику согласования в Москве, в 2011 году было утверждено Постановление Правительства о перепланировке жилых помещений (скачать). Вот его основные особенности:

• акт применяется для работ в помещениях МКД, частных домах;
• Постановление 508-ПП не отменяется федеральную нормативную базу, а лишь дополняет и уточняет ее;
• для работ в нежилых зданиях 508-ПП не применяется, но в столице и для этих случаев есть свои нормативные акты.

Выше мы указали официальное и полное наименование нормативного акта. В интернете можно встретить и другие аббревиатуры, которые не меняют сути – «508 ПП от 25.10.2011», «ППМ № 508 ПП» и другие сокращенные названия. Но в деловом обороте и при обращении в государственные и муниципальные ведомства они не применяются.

Комментарий эксперта. Если вы решили сами заняться узакониванием перепланировки в Москве, желательно подробно изучить постановление 508-ПП. Документ достаточно большой, но все его нормы очень важны. Если у вас нет практики согласования, либо вы хотите доверить прохождение процедур профессионалам, обращайтесь в компанию Смарт Вэй.

508-ПП новая редакция – где найти? (ссылка, с последними правками)

За последние года власти Москвы активно развивают цифровые технологии, в том числе региональный портал Гослуслуг mos.ru. На этом сайте есть и все нормативные акты, принятые Правительством Москвы. Однако большинство из них представлено только в первоначальной редакции, т.е. без многочисленных изменений и дополнений. Такая же ситуация характерна и для Постановления Правительства Москвы о перепланировке.

На портале mos.ru нет последней редакции документа, хотя все последующие нововведения существенно изменили исходный вариант. Были внесены корректировки в механизм согласований, в перечни допустимых и запрещенных работ, в требования к документам. Скачать постановление о согласовании перепланировки в последней редакции можно на нашем сайте по ссылке.

№ п/п	Документы, которые используются при согласовании перепланировки	Описание
1	Правоустанавливающий документ	Провести перепланировку может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2	Согласие собственников	На проведение перепланировки требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3	Проект перепланировки	Проект содержит описание всех работ при перепланировке, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4	Техническое заключение	Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5	Акт приемочной комиссии	Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6	Технический план.	Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Какие еще законы применяются для согласования

ЖК РФ и 508-ПП (ссылка, с последними правками) являются не единственными нормативными актами, которые будут нужны при согласовании перепланировочных работ. В зависимости от особенностей проводимых работ, нужно учесть:

• Постановление Правительства Москвы 758-ПП (скачать) о нормах эксплуатации жилфонда;
• Постановление № 546-ПП Москвы (скачать), где можно найти регламент оказания госуслуг (в том числе по согласованиям строительных работ);
• Постановление № 521-ПП (скачать), предусматривающее алгоритм взаимодействия с БТИ при изменениях в техпаспорт после окончания работ.

Дополнительная нормативная база применяется для подготовки документации, которая будет проверяться при согласованиях. Например, техплан после окончания ремонта изготавливается по Приказу МЭР № 953. Учет в ЕГРН осуществляется Росреестром по предписаниям Закона № 218-ФЗ.

Комментарий эксперта. Выполнение работ, связанных с изменением планировки, начинается с оформления согласия от всех собственников, с разработки проекта. Для проектирования также есть специальные руководящие документы – СП, ГОСТ, СанПиН, СНиП, НПБ. Выбор стандартов и строительных регламентов осуществляется проектной организацией. Также правообладатель может выбрать один из типовых проектов, размещенные на сайте Мосжилинспекции. Для данного варианта отдельное согласование не требуется.

Порядок согласования перепланировки по Постановлению Москвы 508

Нельзя начинать перепланировку в неприватизированной квартире, если на это нет согласия наймодателя. Для помещений в собственности требуется согласие от всех правообладателей. Его необходимо оформить в письменном виде, так как документ проверят в МЖИ. В отдельных ситуациях, если предстоят работы на общем имуществе МКД, необходимо провести собрание жильцов, получить их одобрение по протоколу. Самыми важными документами для успешного прохождения жилинспекции являются проект и тех. заключение на несущие конструкции О полном перечне документов расскажем в соответствующем разделе ниже.

Что разрешено делать по 508 постановлению Правительства Москвы о перепланировке

Самой важной частью Постановления Правительства 508 является реестр работ, которые допускается и запрещается проводить в помещениях МКД. Приложение 1 к Постановлению Правительства 508-ПП разрешает:

• устанавливать или менять местоположение газооборудования, в том числе с прокладкой новых коммуникаций (это переустройство, которое разрешено совместить с перепланировочными работами);
• обустройство или заделывание проемов в несущих и ненесущих стенах, перегородках (с соблюдением мер безопасности и допустимых нагрузок);
• возведение антресолей с площадью не более 40% от основного помещения (это площадка на возвышении);
• ликвидация или создание, изменение форму проемов под окна;
• обустройство новых входных групп с общей площадь до 10 кв. м. и без фундамента;
• обустройство каминов и дымоходов (с соблюдением нормативов противопожарной безопасности);
• переделка полов (для зданий с перекрытиями на деревянной основе);
• перенос или изменение границ санузлов, ванных с обязательным соответствие санитарным нормам и со значительными ограничениями;
• разборка ненесущих перегородок;
• другие виды работ, поименованные в приложении № 1 к 508-ПП.

Даже если работы, которые запланировал собственник, прямо разрешены Постановлением 508-ПП, их нельзя начинать делать без проекта и прохождения МЖИ. Суть проектирования заключается в выборе и описании безопасных решений, которые не приведут к порче объекта, угрозе надежности и устойчивости МКД. Те работы, которые можно провести в одном помещении, окажутся невозможны в другом. При проектировании учитывается не только текущая планировка, но и фактическое состояние, износ и особенности здания, его несущих конструкций.

Вывод эксперта. Определить, можно ли выполнять определенные работы и предусмотреть для них надлежащий уровень безопасности, могут только профессиональные специалисты. Проект делает компания, вступившая в члены СРО. Тех. заключение оформляет экспертная организация, чьи специалисты проведут осмотры и обследования, изучат показатели износа и рассчитают нагрузки. Специалисты Смарт Вэй ежегодно оформляют документы и помогают в согласовании сотен перепланировок. Узнайте подробности прямо сейчас, позвонив по нашим телефонам!

Что можно менять в квартире

Проведение строительных работ в квартире не должно повлиять на устойчивость и прочность МКД, интересы других жильцов дома. Определить перечень возможных работ можно по Постановлению № 508-ПП. Сюда входит:

• перенос санузлов и ванных комнат;
• работы на несущих стенах и межквартирных перегородках, если это не влечет ухудшение прочности здания (прорубание и расширение проемов под двери, иные работы);
• устройство проемов в перекрытиях при объединении по вертикали и внутренних лестниц;
• изменение конструкции полов без воздействия на межэтажные перекрытия;
• полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия;
• возведение перегородок,  создающих  сверхнормативные  нагрузки  на  перекрытия в МКД с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
• создание, заделывание, изменение формы проемов под окна и двери во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
• монтаж  навесов (в  пределах  существующих  террас)  на  кровлях МКД, не  предусматривающее  увеличение  высоты  здания,  отопления  и  оснащения  инженерным  и  санитарно-техническим оборудованием новых помещений;
• создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах границ участка МКД;
• возведение балконов, лоджий и террас на первых этажах;
• устройство на фасаде МКД вентиляционных коробов;
• устройство дымоходов.

Под указанный перечень подпадает множество более мелких работ, которые будут указаны в проектной документации.

Что запрещено делать при перепланировке

Вновь посмотрим Постановление Правительства Москвы 508-ПП (действующая редакция), чтобы узнать о списке работ, которые находятся под запретом. Их реестр достаточно большой:

• работы, ухудшающие условия проживания и благоустройства, делающие помещение непригодным, приводящим к его порче и разрушению;
• монтаж устройств и приборов, ограничивающих подачу коммунальных услуг в остальные помещения и места МКД;
• демонтаж или уменьшение сечения вентканалов;
• перенос радиаторов, запитанных об общих сетей, на лоджии, балконы;
• работы, влекущие нарушение нормативов пожарной, гигиеническо-санитарной и эпидемиологической безопасности;
• прорубание проемов, ниш в стена-пилонах, столбах, стойках;
• возведение новых лоджий, террас, балконов на высоте выше первого этажа, если это не предусмотрено проектом МКД;
• вынос санузлов и ванн за пределы мокрых зон, в результате чего они будут располагаться над жилыми помещениями;
• объединение комнаты и газифицированного помещения, а также балконов с комнатами;
• расширение габаритов помещений, что приводит к изменению внешнего облика МКД;
• ряд других работ, которые потенциально влекут угрозу безопасности зданию или ухудшают условия проживания.

Есть и некоторые косвенные запреты, которые можно преодолевать при определенных условиях. Например, запрещены работы по изменению общедомового имущества, если на это не дало согласие собрание жильцов. Но если такое согласие получить, то работы будут абсолютно законны (естественно, с соблюдением норм безопасности).

Комментарий эксперта. Квалифицированный проектировщик никогда не укажет в документах работы, которые изначально нельзя провести в помещениях МКД. Напротив, опытный специалист сможет выбрать альтернативные решения, полностью устраивающие собственника. Наши специалисты успешно решают такие задачи, помогут выбрать нестандартные решения и пройти все согласования.

Серии домов и чем отличается перепланировка в разных сериях

Жилищный фонд представлен множеством самых разных типов и серий домов, что обязательно скажется на планировочных решениях. Например, виды работ, которые можно легко выполнить на домах одной серии, будут вовсе невозможны в других типах МКД. Выделим основные серии домов, представленных в России, особенности их перепланировки:

• дома дореволюционной постройки – требуют повышенного внимания к усилению почти всех конструкций, а для работ на деревянных перекрытиях предусмотрены специальные нормы проектирования (также много дореволюционных домов относится к объектам культурного наследия, что скажется на согласованиях);
• дома сталинских серий (50-50-е годы XX века) – почти все здания построены из кирпича, что дает огромный выбор решений при перепланировках (в этих домах практически отсутствуют межкомнатные несущие стены);
• панельные и блочные дома (серии П-3М, П-44, II-49, множество иных типовых серий) – выбор решений для перепланировки зависит от силовой схемы здания, так как во многих домах даже внутриквартирные стены включены в систему несущих конструкций;
• многосекционные дома серии КОПЭ – характеризуются разной толщиной несущих конструкций и схемой крепления плит перекрытий, а во многих стенах размещены вентканалы (по этим причинам нормы разрешенной перепланировки будут отличаться для разных этажей одного дома);
• монолитные дома разных серий – практически не имеют внутренних несущих конструкций, поэтому при проектировании перепланировки можно выбрать множество разных решений.

Согласовывать перепланировку нужно во всех указанных типах и сериях домов, однако содержание проектов будет существенно отличаться.

В квартирах

Квартиры являются помещениями, предназначенными для постоянного проживания людей. По этой причине для любых строительных работ в квартирах действуют максимально жесткие требования безопасности. Основные правила, которые нужно знать собственнику квартиры:

• делать перепланировку можно только в собственной квартире, тогда как в помещения по соц. найму необходимо брать разрешение у наймодателя;
• в ходе перепланировке недопустимо ухудшать характеристики квартиры, делать ее непригодной для проживания (это проверяется по нормам санитарной, эпидемиологической, гигиенической и иной безопасности);
• некоторые виды работ в квартирах можно проводить только с одобрения собственниками дома (например, если перепланировка затрагивает характеристики общедомового имущества).

Естественно, все собственники квартиры должны быть согласны на изменение ее планировки. Это согласие нужно оформить письменно, иначе жилинспекция вернет документы без рассмотрения или вынесет отказное решение.

В нежилых помещениях МКД

Для перепланировки нежилых помещений, расположенных в МКД, применяются почти те же правила, что и для квартир. Собственнику обязательно потребуется проект, который будет рассматривать Мосжилинспекция. Также нужно убедиться, что запланированные работы разрешены по Постановлению № 508-ПП.

Есть и несколько специальных требований, которые действуют исключительно при перепланировке нежилых помещений МКД. Например, это касается работ в помещениях, размещенных в подвалах, цокольных этажах. Также для нежилых помещений обязательно нужно сделать отдельный выход, а для этого есть свои ограничения и запреты. В любом случае, соблюдение норм ЖК РФ и Постановления № 508-ПП должны обеспечить проектировщики, исполнители (подрядчики).

В нежилых зданиях

Для помещений в нежилых зданиях требования не такие строгие, как для МКД. Прежде всего, не придется обращаться в жилинспекцию, так как она осуществляет контроль только за эксплуатацией и состоянием жилфонда. Получив проектную документацию, собственник может приступать к работам. При этом сохраняется обязанность соблюдать общие строительные нормы, предусмотренные Законом № 384-ФЗ, профильными СП, ГОСТ.

Отметим, что специальный порядок согласования действует при перепланировке помещений, арендованных у Департамента городского имущества Москвы (ДГИ). Прежде всего, при заключении договора аренды или в ходе эксплуатации помещения ДГИ должно дать разрешение на изменение исходных характеристик объекта. После завершения работ через ДГИ оформляются документы о соответствии проектным решениям и нормам безопасности.

Комментарий эксперта. Даже если вы изучили Постановление № 508-ПП и уверены, что ваши работы не запрещены, окончательное слово будет за проектировщиками. Многие нюансы можно определить только после обследований объекта, расчета нагрузок, определения характеристик материалов. Даже если работы входят в разрешенный перечень по 508-ПП, они могут противоречить допустимым нагрузкам или иным показателям безопасности. По этой причине очень важно выбрать надежную и проверенную проектную организацию.

Какие работы запрещены при перепланировке в Москве

Перейдем не посредственно к запретам и ограничениям, которые нужно учесть при проектировании и проведении перепланировки в Москве. Общим правилом является запрет на проведение работ, которые могут привести к разрушению или повреждению несущих конструкций, снижению прочности и надежности здания. Также любые действия при перепланировке не должны нарушать интересы владельцев смежных квартир, нежилых помещений. Это обязательно учтут проектировщики ООО Смарт Вэй, если вы обратитесь к нам.

На несущих конструкциях

Обеспечить безопасность и прочность несущих конструкций нужно при любых видах строительных работ, от перепланировки до капитального или текущего ремонта. Если смотреть 508-ПП, так указано, что допускается устройство (возведение) несущих стен, работы с дверными и оконными проемами в них. Но при этом есть множество запретов, направленных на обеспечение безопасности:

• нельзя выполнять любые работы, если это повлечет снижение несущей способности конструкции (например, это может произойти при обустройстве нового или расширении существующего дверного проема в несущей стене);
• запрещено возводить ненесущие конструкции, если они создают сверхнормативные нагрузки на перекрытия (согласно Постановлению № 508-ПП сверхнормативная нагрузка не должна превышать показатель 150 кг/кв. м.);
• нельзя менять форму оконных или дверных проемов в несущих стенах, на крышах, если это ослабит несущую способность конструкций;
• запрещено превышать допустимую нагрузку на несущие конструкции при стяжках пола;
• нельзя делать ниши, проемы и отверстия в стенах-пилонах, местах соединения несущих конструкций;
• запрещено штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями.

Могут возникнуть проблемы, если неправильно оценить характер работ. Например, некоторые работы могут совпадать при перепланировке и реконструкции, хотя их последствия будут существенно отличаться. Реконструкцию согласовать намного сложнее, а проведение таких работ без разрешения и с нарушением норм безопасности может повлечь обрушение здания, существенное повреждение конструкций.

На ненесущих конструкциях

С конструкциями, на которые не приходится несущая способность здания, разрешены практически все виды работ. Например, можно убирать, переносить или устанавливать ненесущие перегородки, стены, делать в них новые дверные проемы, декоративные отверстия. Сложности могут возникнуть, если работы на ненесущих конструкциях косвенно скажутся на состоянии несущих стен, перекрытий. Например, если ненесущая стена будет крепиться с перекрытием, это может привести к дополнительной нагрузке. На такие моменты проектировщики всегда обращают внимание.

На общедомовом имуществе

К общедомовому имуществу относится участок земли под домом, внешние стены, крыша (кровля), лестничные клетки, места общего пользования, другие элементы здания. Вот несколько запретов, которые нужно соблюдать при работах, воздействующих на общедомовое имущество:

• запрещено проводить работы, меняющие характеристики общедомового имущества, если на это не получено согласие собственников МКД;
• нельзя перекрывать доступ к общим инженерным коммуникациям;
• нельзя разбирать, заделывать или уменьшать сечение вентиляционных коробов и каналов, других элементов системы вентиляции;
• нельзя делать новую входную группу, если она не соответствует единому архитектурно-художественному облику здания;
• запрещено проводить работы на дверных и оконных проемах внешних стен, если будет нарушен единый архитектурно-художественный облик здания;
• нельзя возводить фундаменты и помещения под балконами, террасами, лоджиями первого этажа;
• запрещено снижать уровень пола и снимать грунт при работах в подвальных помещениях;
• нельзя переносить радиаторы, подключенные к общедомовой системе отопления, на балконы, лоджии. Террасы;
• запрещена перепланировка на чердаках, технических этажах дома.

Перечень запретов, прямо указанных в Постановлении № 508-ПП, практически невозможно обойти. Но некоторые ограничения можно компенсировать дополнительными работами и мероприятиями. Это будет предусмотрено проектом, который подготовят специалисты ООО Смарт Вэй.

Ограничения на работы в санузлах, ванных и душевых

О запретах на некоторые виды работ при перепланировке в ванных и душевых, на санузлах, вы наверняка знаете. Прежде всего, запрещено расширять их площадь за счет жилых и вспомогательных помещений. Нельзя объединять санузел с жилыми комнатами, делать между ними общий вход/выход. Исключение допускается только для квартир с двумя и более спальнями, но это скорее исключение из общих правил.

Санузлы, ванные и душевые комнаты запрещено выносить за границы «мокрых точек», после чего они будут располагаться над жилой или вспомогательной площадью помещения, расположенного этажом ниже. Теоретически, это можно сделать только при полной переделке системы гидроизоляции, при переносе инженерных коммуникаций и изменении мест расположения сантехнического оборудования. Однако получить разрешение на перепланировку и переустройство такого типа практически невозможно.

Запреты на работы в жилых комнатах

Жилые комнаты должны соответствовать санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим и других нормативам. Если работы приведут к несоответствию по указанным нормам, в их согласовании будет отказано. Например, заделав все окна в жилой комнате, будут нарушены нормативы по естественной освещенности. Этого делать нельзя ни при каких обстоятельствах.

Вот еще несколько ограничений, которые нужно учитывать при проектировании и проведении строительных работ в жилых комнатах:

• запрещено объединять комнату с кухней, если она оснащена газовым оборудованием, коммуникациями;
• нельзя уменьшать жилую площадь квартиру, в том числу путем перераспределения ее в пользу коридоров;
• запрещено объединять жилую комнату с лоджиями, террасами, балконами;
• нельзя возводить в жилой комнате антресоль, если она будет превышать 40% от площади.

Перевести жилое помещение в нежилое можно с разрешения МЖИ, после получения согласия от собственников дома. Для этого также проводится перепланировка.

Комментарий эксперта. Вам не придется переживать из-за нарушений при перепланировке, если закажите проект в ООО Смарт Вэй. Также мы поможем пройти все этапы согласования в Москве, чтобы устранить все сложности. Подробности вы можете узнать на консультации у наших экспертов.

Согласование объединения санузлов

Любые строительные работы в жилых и нежилых помещениях связаны с желанием улучшить их характеристики. Это может заключаться в перераспределении площадей между разными помещениями, изменением конфигурации и инженерных сетей, других целях и задачах. Этими же мотивами объясняется необходимость объединения санузлов в другими помещениями:

• можно расширить полезную площадь санузла за счет объединения с ванной комнатой, часть коридора и кухни;
• можно изменить месторасположение санузла, чтобы оптимизировать внутреннее пространство объекта;
• можно убрать санузел, если в жилом или нежилом помещении есть другое аналогичное сантехническое оборудование.

В нежилых зданиях вопросы с объединением помещений решаются достаточно просто. Так как санузел изначально не будет располагаться над жилыми помещениями, для проведения работ достаточно заказать проект перепланировки и переустройства, утвердить его собственником объекта.

В жилых и нежилых помещениях МКД все намного сложнее. В нормативных актах есть строгие запреты на размещение санузлов и ванных комнат над жилыми помещениями. Запрещено объединять санузел с жилой комнатой, так как это является нарушением санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм. И это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Проектировать перепланировку с объединением санузла и жилой комнаты, либо с выносом его за пределы “мокрых зон” бессмысленно, так как согласование закончится отказом. Отдельные исключения есть для помещений МКД, расположенных на первых этажах, либо над нежилыми объектами.

Когда требуется объединение санузлов

Работы по объединению санузлов и изменениям схемы сантехнического оборудования могут потребоваться:

• при изменении конфигурации жилых или нежилых помещений, перераспределении площадей, для их увеличения или уменьшения (перепланировка);
• при реконструкции, когда работы с санузлами будут сопровождаться изменением основных параметров здания;
• при переводе жилых помещений в нежилые и обратно;
• при изменении целевого назначения нежилых помещений (например, когда вместо промышленного магазина будет открываться кафе, где намного строже санитарно-гигиенические требования).

Все работы могут проводиться только на основании согласованного проекта. Любые самовольные объединения и переносы сантехнического оборудования и санузла повлекут наложение штрафа за незаконную перепланировку. Кроме того, собственника могут обязать восстановить исходное состояние помещений и санузла, что влечет существенные расходы.

Согласование объединения санузла с коридором или кухней

Для жилых помещений площадь санузла можно изменить только за счет коридора или кухни. При проектировании и согласовании нужно учитывать следующие правила и ограничения:

• полностью убрать кухню в жилых помещениях нельзя, т.е. речь может идти только о присоединении к санузлу ее части, либо наоборот, о выносе части помещения санузла на площадь кухни с соответствующей изоляцией стенами  и перегородками;
• запрещено расширять санузлы над площадями жилых комнат и кухонь нижерасположенных квартир, т.е. учитывается правило “мокрых зон”;
• нельзя увеличить площадь кухни, если после работ ее часть будет располагаться под санузлом вышерасположенной квартиры;
• если квартира расположена на первом этаже, либо выше над нежилыми помещениями, можно объединять санузлы с другими помещениями без применения правила “мокрых зон”, однако с надлежащей гидроизоляцией;
• выход из санузлов всегда должен быть в коридоры, т.е. нельзя делать его в жилую комнату (как указывалось выше, исключение допускается для спален, когда в квартире есть еще один санузел).

Специальные требования при изменении конфигурации санузлов указаны в СанПиН 2.1.2.2645-10 для их гидроизоляции, соотношения уровня полов. Все эти моменты должен учесть проектировщик, чтобы согласование завершилось положительным результатом.

Куда обращаться для согласований по постановлению 508 о перепланировке

ППМ 508 (в редакции 840), а также нормы федерального законодательства, предусматривают обращение в следующие структуры для согласования:

• МЖИ (Мосжилинспекция) – рассматривает заявление, проект и тех. заключение, а после окончания ремонта выдает акт приемки;
• Москомархитектура – этот орган будет рассматривать документацию, если будут изменения на фасаде МКД (например, при возведении крыльца при переводе помещения в нежилое);
• БТИ – через бюро нужно внести изменения в техпаспорт после окончания работ;
• Росреестр – вносит в ЕГРН данные об измененной планировке помещения МКД.

Узаконивание уже состоявшихся работ также проходит через указанные структуры. Для подтверждения безопасности работ необходимо получить тех. заключение, а новая планировка будет описана в техплане.

Что значит узаконить перепланировку

Перепланировка – это определенный перечень работ в жилом или нежилом помещении, после которых меняются характеристики и конфигурация объекта. Закон обязывает приступать к таким работам только после получения проекта, согласования его в жилищной инспекции. В столице согласования на работы в нежилых и жилых помещениях МКД выдает Мосжилинспекция (МЖИ). Если работы проводятся в нежилом здании, заказчику достаточно оформить проект, обеспечить безопасность непосредственно при проведении перепланировки.

Узаконивание – это специальная форма согласования работ, которые фактически выполнены собственником. Вот несколько важных моментов, связанных с этой процедурой:

• не согласовав перепланировку до начала работ, вы нарушите нормы ЖК РФ и регионального законодательства, но путем узаконивания можно устранить данное нарушение;
• положительное решение при узаконивании будет вынесено, если подтвердить, что выполненные работы соответствуют требованиям безопасности, не повлекли ухудшения характеристик помещения, не привели к снижению прочности и надежности конструкций;
• не узаконив выполненные работы, вы рискуете получить штраф, предписание об устранении нарушений, о приведении объекта в первоначальное состояние.

По какой причине собственник начинает перепланировку без предварительных согласований? Чаще всего это связано с неправильным определением характера работ. Например, в Постановлении № 508-ПП (скачать) столичные власти утвердили список работ, которые подпадают под перепланировку. Неправильно оценив этот перечень, собственник может решить, что согласование для его работ не нужно. Также причиной может быть попытка экономии денег и времени на заказ проекта и прохождение согласований, либо сознательное и грубое пренебрежение нормами права.

Когда нужно узаконить перепланировку

Очевидно, что узаконивание происходит, когда перепланировка фактически завершена. Это означает, что первоначальная конфигурация квартиры уже изменена, не соответствует технической документации БТИ, сведениям ЕГРН. Узаконивание может начаться:

• по собственной инициативе собственника, проводившего работы;
• по требованию или предписанию МЖИ, прокуратуры, госстройнадзора, других государственных и муниципальных ведомств;
• по инициативе собственника, купившего квартиру или нежилое помещение с несогласованной перепланировкой.

Ситуация осложнится, если несогласованная перепланировка проведена в квартире, предоставленной по социальному найму. В данном случае для изменения планировки объекта требуется согласие наймодателя. Если его не будет, узаконивание наверняка завершится отказом. Если вы проживаете в такой квартире, обязательно получайте указанное согласие (разрешение) до начала работ.

Что нужно для срочного согласования перепланировки

Согласование перепланировок проходит по правилам ЖК РФ и региональных нормативных актов. В состав работ, которые законодатель рассматривает как перепланировку, входит изменение конфигурации жилых или нежилых помещений – увеличение или уменьшения площади отдельных комнат, перенос или возведение перегородок, монтаж или разборка оконных и дверных проемов и т.д. По закону, согласование перепланировочных работ жилых помещений не должно превышать 45 дней, однако этот период не включает в себя составление проектной и технической документации.

Вот какие документы потребуются собственнику, чтобы срочно согласовать перепланировку в Москве:

• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости – в 2024 году таким документов является выписка ЕГРН, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт уже утратили свою силу;
• проект перепланировки – этот документ имеет право оформлять государственная или независимая экспертная организация, имеющая допуск СРО на проектные работы;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций – данный документ необходим для перепланировки жилого помещения на территории Москвы (в других регионах соответствующие нормативные акты не обязывают получать техническое заключение);
• акт приемки работ – документ составляется комиссионно после фактического завершения перепланировки;
• технический план (включает в себя описание текущего состояния объекта, поэтажный план, чертежи и схемы) – оформление этого документа происходит через кадастрового инженера, который обследует объект для фиксации всех изменений;
• выписка ЕГРН – будет выдана правообладателю после прохождения всех стадий согласования.

Таким образом, перепланировка будет согласована, если в муниципальные ведомства будет представлен проект и техзаключение, отвечающее требованиям нормативных актов.

Как можно ускорить согласование перепланировки

Повлиять на срок проверки проектной документации в муниципальном учреждении практически невозможно – этот период может продолжаться до 45 дней. Однако быстрое и правильное оформление необходимых бланков и форм позволит избежать затягивания указанной процедуры, вынесения решение о приостановке или отказе согласования.

Вот какие нюансы нужно учитывать, чтобы согласовать строительные работы с первого раза:

• еще до оформления проектной документации нужно получить согласие от каждого правообладателя объекта (например, при долевой форме собственности);
• изготовление проекта и техзаключения о состоянии несущих конструкций здания нужно поручить экспертной организации, имеющей большой опыт и положительную репутацию в указанной сфере;
• важно правильно определить состав работ при перепланировке – например, если для перевода квартир в нежилые помещения требуется обустроить дополнительный вход с изменением фасада, нужно получать разрешение на реконструкцию;
• чтобы быстро получить технический план жилого или нежилого помещения при перепланировке, обращайтесь к специалистам компании «Смарт Вэй» – в большинстве случаев, получение техплана займет 1-2 дня.

При оформлении документации для узаконивания перепланировок обращаться в учреждения БТИ не нужно – эти органы утратили большинство своих функций с 2013 года. Однако архивные документы и справки БТИ (технический паспорт, поэтажный план и т.д.) могут быть использованы при изготовлении проектной и технической документации.

Комментарий специалиста. Чтобы быстро согласовать изменения жилых и нежилых помещений после перепланировки, нужно получить акт приемки работ и технический план. С этими документами нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. где изменения будут внесены в ЕГРН, а собственник получит выписку из реестра.

 

Какие документы предусматривает постановление о перепланировке

Постановление 508 ПП московского жилищного законодательства предусматривает следующий перечень документов, которые нужны на перепланировку:

• правоподтверждающий документ на переделываемый объект;
• проект;
• техзаключение;
• заявление от правообладателя или его представителя;
• согласие правообладателей, протокол собрания жильцов (по мере необходимости);
• доверенность (если процедуры проходит представитель собственника);
• копия техпаспорта БТИ.

Документация, которая есть в федеральных и столичных базах, запрашивается МЖИ самостоятельно. Это могут быть сведения ЕГРН, информация и техпаспорта БТИ. Все документы для успешного прохождения МЖИ помогут собрать и подготовить специалисты Смарт Вэй.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

Что будет если не пройти согласование по 508-ПП

Если изменить конфигурацию помещения без прохождения процедур по Постановлению 508-ПП, перепланировка будет считаться незаконной. Это влечет наложение штрафа по КоАП РФ в сумме 2000-2500 руб. для граждан. Сумма незначительная для большинства москвичей, однако нарушение может повлечь и другие последствия. Собственника могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние, взыскать причиненный ущерб. Чтобы избежать таких проблем, наши специалисты помогут пройти узаконивание через МЖИ или суд.

Что такое ДГИ, его полномочия при обследовании и согласовании перепланировок

Департамент государственного имущества исполняет функции собственника столичного имущества. В отношении нежилых объектов это реализуется в следующих полномочиях:

• заключение договоров аренды зданий и помещений, а также их частей, с организациями и предпринимателями;
• определение целевого назначения арендуемых площадей, контроль за соответствием;
• проверка соблюдения договора аренды, согласование изменений целевого назначения при перепланировках и переустройствах;
• обследование арендуемых объектов, выдача предписаний при выявлении нарушений;
• направление материалов для приостановления или запрета деятельности, либо для расторжения договора, если арендатор нарушает его условия, не узаконил перепланировку.

Отдельного внимание заслуживают полномочия по проверке целевого назначения объекта, соблюдению правил перепланировки. Формально, перепланировка в нежилых помещениях не нуждается в согласованиях, так как соответствующих норм в законодательстве нет. Однако это правило действует только для объектов, которые находятся в собственности организаций или предпринимателей. Так как ДГИ выступает арендодателем государственного и муниципального имущества, он вправе контролировать любые изменения в характеристиках помещений.

 

Когда выносится предписание ДГИ: виды нарушений

Предписание ДГИ может быть вынесено практически за любое нарушение условий договоры аренды или правил проведения строительных работ. На практике, к этому может привести:

• нарушение целевого назначения объекта, указанного в договоре;
• изменение конфигурации и характеристик здания или помещения без проекта, либо в нарушение условий договора;
• повреждение или порча объекта в результате строительных работ, либо при ведении хозяйственной деятельности;
• сдача площадей в субаренду без разрешения в ДГИ (если такое условие отсутствовало в договоре);
• непрохождение кадастрового учета после перепланировки, либо необращение на регистрацию долгосрочной аренды.

Наиболее серьезные последствия повлечет реконструкция арендуемого объекта без оформления разрешения на строительство. В этом случае предписания будет выносить Госстройнадзор, хотя само нарушение могут выявлять специалисты БГИ. Согласовать реконструкцию можно только в судебном порядке, если выполненные работы не влекут ухудшение прочности и безопасности здания.

Варианты устранения предписаний ДГИ по перепланировке

Многие замечания и предписания можно устранить без проведения строительных работ. Например, если в арендуемом помещении уже проведена перепланировка, на нее необходимо заказать проект, согласовать с собственником в лице ДГИ. Также без проведения работ можно изменить целевое назначение здания и помещений, если это допускается. Также для устранения замечаний может потребоваться оформление технического плана и прохождение кадастрового учета, регистрации аренды в Росреестре.

Однако если в ходе работ были допущены нарушения норм безопасности, либо арендатор причинил ущерб объекту, для устранения предписаний может потребоваться:

• проведение ремонта, восстановление исходного состояния объекта или устранение повреждений;
• проведение дополнительных работ, чтобы соблюсти первоначальные разрешения и согласования по договору;
• обращение в суд, если Департамент отказывает в согласовании или снятии замечаний.

В любом случае, замечания нужно устранять в срок, установленный предписанием. При несоблюдении сроков или игнорировании предписаний грозит административный штраф, приостановление деятельности, досрочное расторжение договора.

Этапы проектирования для устранения предписаний ДГИ

Проект для устранения предписаний ДГИ нужен, если необходимо провести или узаконить перепланировку, т.е. изменения в конфигурации здания, помещений. Проектирование заключается в выборе и описании решений для перепланировки, указании мер безопасности для проведения работ, выборе строительных и отделочных материалов. В компании Смарт Вэй вы можете заказать проект на любые виды работ для всех типов объектов.

Изучение исходных данных, результатов обследований

Специалисты проектной организации обычно сами принимают участие в предварительных обследованиях, поэтому сами получат необходимые исходные данные. Также для разработки проекта изучается содержание предписания ДГИ и суть допущенных нарушений, исходный договор аренды со всеми допсоглашениями, переписка с Департаментом. На основе исходных данных будут выбраны решения, которые нужно указать и описать в проекте.

Выбор решений для устранения предписания ДГИ

В отношении нежилых зданий и помещений нет таких строгих ограничений по перепланировочным работам, как для квартир. Это упрощает проектные работы, так как выбор возможных решений будет шире. Для устранения предписания ДГИ могут потребоваться:

• работы с дверными и оконными проемами – заделывание, расширение, перенос, обустройство новых;
• работы со стенами и перегородками;
• работы с обустройством или переделкой выходов на улицу, обустройством крыльца и входной группы;
• работы по усилению или восстановлению поврежденных конструкций, возведение подпорок, балок, других элементов;
• работы по восстановлению полов, потолков;
• работы по соблюдению пожарной, санитарно-гигиенической безопасности (например, восстановление неработоспособной вентиляции);
• другие виды работ.

Все планировочные решения будут описаны в текстовой и графической форме. Если проект составляется для узаконивания уже выполненных работ, дополнительное привлечение подрядчика не нужно. Однако после снятия замечаний  ДГИ может потребоваться оформление технического плана через кадастрового инженера, обращение на кадастровый учет в Росреестр.

Уведомление ДГИ, проверка устранения нарушений

После проектирования нужно направить уведомление в Департамент о том, что выявленные нарушения и замечания устранены. Для проверки будет изучаться проект, назначаться повторный осмотр и обследование помещений, здания, конструкций. При подтверждении, что предписание устранено, может вноситься изменение в договор аренды, издаваться решение об изменении целевого назначения объекта.

Комментарий специалиста. Если вы столкнулись с предписанием ДГИ, не затягивайте сроки их устранения. Сразу обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить правильно оформленный проект по всем замечаниям. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Проблемы и сложности при устранении предписаний ДГИ

Не устранив предписания ДГИ, вы рискуете получить крупный штраф. Также могут возникнуть следующие сложности:

• необходимость заново разрабатывать проектную и рабочую документацию, если ранее проведенные работы были выполнены с нарушениями;
• необходимость делать расчеты и проводить усиления несущих конструкций;
• необходимость обращения в суд, если Департамент отказывается согласовать проект и изменения;
• необходимость одновременно устранения нарушений в сфере пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.

В каждом случае нужно выбирать оптимальный вариант устранения предписания ДГИ, учитывая нормы законодательства и характер нарушений. Наша компания быстро устранит любые возможные проблемы, поможем с согласованиями в ДГИ.

Особенности перепланировки в нежилых помещениях

Для нежилых помещений, расположенных в пределах жилого здания, процесс согласований перепланировки не только не упрощается, но и может стать намного сложнее. Такие помещения обычно используются для ведения предпринимательской деятельности, что накладывает дополнительные ограничения на собственника. Например, обязательным требованием для магазина, офиса или другого вида бизнеса является наличие отдельного выхода. Такие работы проводятся на общедомовом имуществе МКД, а это значит, что их должны одобрить собственники дома.

Помещения в нежилых зданиях обладают иным статусом в части согласования перепланировок. На них не распространяется требование о согласовании в МЖИ. Также не потребуется проводить общее собрание собственников, добиваться их разрешения на выполнение работ. Фактически, безопасности перепланировки в указанных помещениях обеспечивается проектными решениями. Получив проект, можно сразу начинать изменение планировки и характеристик объекта.

Комментарий эксперта. Если нежилое помещение сдается в аренду, перед заключением договора можно провести перепланировку. Процесс согласования будет зависеть от того, в каком здании расположено помещение. Если перепланировочные работы будет проводить арендатор, ему нужно предварительно получить разрешение (согласие) собственника.

Куда обращаться при перепланировке помещения

Основные согласования проходят до начала планировки. Подразумевается, что собственник добросовестно отнесется к своим обязанностям, оформит все необходимые документы и начнет работы в помещении только после согласований и разрешений. Можно рассчитывать на узаконивание уже выполненных работ, если они не противоречат законодательству, не влекут ухудшение характеристик объекта и нарушение интересов других лиц. Но лучше не рисковать, пройти все согласования для начала перепланировки.

Если вы раньше не занимались перепланировками и не проходили согласования, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Наша компания оказывает полный комплекс услуг в этой сфере, от подготовки проекта до прохождения согласований «под ключ». С нашей помощью вы устраните проблемы и риски, связанные с перепланировками в любых типах помещений.

Проектная организация

Давно прошли те времена, когда перепланировку можно было сделать и согласовать только по эскизам, нарисованным от руки. Сейчас для этого нужен проект. Им не только описываются все виды работы, характеристики материалов и предстоящие изменения в помещении, но и требования к безопасности. В большинстве случаев перепланировка осуществляется под индивидуальные запросы собственника объекта. Поэтому проектные решения будут учитывать особенности конкретного помещения, фактическое состояние конструкций и материалов, цели заказчика.

Вы можете заказать проект на перепланировку нежилого или жилого помещения в ООО Смарт Вэй. Мы можем предложить как типовые и универсальные решения для вашего объекта, так и разработать полностью уникальный проект. Отметим, что типовые проекты сейчас используются крайне редко, так как собственники заинтересованы в получении уникальных решений.

ГБУ Экспертный центр

Эта структура не участвует в согласовании перепланировок. Однако в ГБУ Экспертный центр необходимо получать техническое заключение о безопасности предстоящих работ, если они запланированы для помещения в многоквартирном доме. Заключение оформляется со следующими целями:

• для подтверждения и описания фактического состояния несущих конструкций;
• о безопасности работ по проекту для несущей способности конструкций;
• о необходимых мерах по усилению конструкций, требованиям к материалам, местам и способам проведения работ.

Документ нужно представить в МЖИ вместе с проектом. Если перепланировка будет проводится в помещениях нежилого здания, техзаключение оформлять не нужно.

БТИ

МосгорБТИ напрямую не участвует в согласованиях перепланировки. Но без обращения в эту структуры не обойтись. Вместе с проектом вы должны представить копию техпаспорта или выкопировку поэтажного плана, где будет отражены технические характеристики квартиры. Эти материалы есть в инвентарных делах БТИ. Отметим, что МЖИ самостоятельно запросит сведения из БТИ, если техническая документация на дом была внесена в столичную базу данных.

После завершения перепланировки в квартире также необходимо обратиться в МосгорБТИ. На основании акта приемки там внесут новые данные в техпаспорт дома, в инвентарное дело. При этом какие-либо разрешения на перепланировку БТИ не выдает.

Мосжилинспекция

МЖИ является ведомством, осуществляющим контроль за состоянием жилфонда в столице. Именно МЖИ будет проверять проект, техническое заключение и другие документы, давать согласование на предстоящие работы. Естественно, указанное требование действует только для квартир или нежилых помещений, расположенных в многоквартирных зданиях.

Вот основные нюансы, связанные с прохождением согласований через Мосжилинспекцию:

• документы нужно подавать напрямую в МЖИ, либо через онлайн-сервис сайта mos.ru;
• срок проверки документов определен ЖК РФ, не может превышать 45 дней;
• если проект и другие документы подтверждают безопасность работ и изменений в параметрах помещений, МЖИ выдает согласование;
• когда все работы по проекту будут завершены, через МЖИ оформляется акт приемочной комиссии.

Отметим, что для узаконивания уже выполненных работ ключевое значение будет иметь техническое заключение. Этим документом вы сможете подтвердить, что перепланировка не повлекла ухудшение характеристик несущих конструкций.

Кадастровый инженер

Кадастровый инженер не выдает согласования или разрешение на перепланировку помещений. Он лишь собирает данные о новых характеристиках объекта, фиксирует их в техническом плане. К инженеру нужно обращаться после оформления (получения) акта приемки. Для подготовки техплана проводятся обследования в квартире или нежилом помещении, составляется схема с отображением конфигурации объекта на поэтажном плане.

Процесс оформление техплана не отличается для помещений разного типа. В любом случае, специалист выезжает на место, делает обмеры, сверяет данные о новой планировке помещения с прежними характеристиками. Для большинства помещений техплан можно получить за 2-3 дня. Наши специалисты окажут такие услуги, изготовят технический план на квартиру или нежилое помещение.

Росреестр

Через это ведомство проходит заключительный этап согласований. Туда нужно представить техплан, выданный кадастровым инженером. На основании документа будут обновлены данные ЕГРН, т.е. в реестре укажут фактические параметры квартиры или нежилого помещения. Когда учет будет завершен, собственник получит выписку ЕГРН с актуальными данными по своему объекту.

Комментарий эксперта. Мы рассказали только об основных нюансах, связанных с перепланировками помещений в Москве. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные процедуры и согласования. Например, придется собирать общее собрание жильцов в МКД и оформлять протокол с их согласием, если работы будут связаны с воздействием на общедомовое имущество. Подробнее обо всех специальных нюансах вам расскажу наши эксперты по перепланировкам.

Стоимость и сроки согласований по постановлению правительства о перепланировке квартир

Срок проверки документации в МЖИ определяется не по Постановлению № 508-ПП (ссылка, с последними правками), а по ЖК РФ. Там указано, что решение должно быть принято не позже 45 дней после получения заявления. Обычно этот период времени меньше. Сроки оформления проекта, техзаключения и техплана зависят от особенностей объекта, списка и вида предстоящих работ.

В состав расходов собственника входит оплата проектной документации, техзаключения и техплана. Стоимость определяется по договору, рассчитывается по ТЗ, перечню работ. Согласование в МЖИ и Росреестра проводятся бесплатно. Предварительные расценки за документы и услуги наших специалистов можно посмотреть ниже.

подробно опишите ситуацию.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ
2	Сопровождение согласования перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

Выводы

• Постановление 508-ПП является основным нормативным актов для согласования перепланировочных работ в столице.
• В Постановлении № 508-ПП описаны виды работ, которые разрешены или находятся под запретом в МКД, на общедомовом имуществе.
• Процесс согласований включает обращение в МЖИ, БТИ и Росреестр, а основными документами являются проект, техзаключение и техплан.

Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы узнать подробнее о регламентах и нюансах согласований по 508-ПП. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!