Технический паспорт БТИ при согласовании перепланировки в 2022 году

Перепланировка

Технический паспорт на квартиру нужно получить в БТИ для согласования перепланировки. Если согласование проходит на нежилое помещение в МКД, нужно заказывать поэтажный план и экспликацию к нему. Порядок получения сведений и документов из БТИ при перепланировках определен Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Заказать техпаспорт можно непосредственно в МосгорБТИ или по онлайн-запросу. Если техническая документация на дом внесена в Базовый регистр Москвы, специалисты Мосжилинспекции запросят ее самостоятельно. Когда перепланировка будет завершена, по заявлению собственника БТИ внесет изменения в технический паспорт.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


В статье расскажем, нужен ли технический паспорт для перепланировки в квартире и нежилом помещении, что входит в его содержание, куда обращаться за получением документов.

Содержание
  1. Что такое технический паспорт БТИ и какое отношение он имеет к перепланировке
  2. Требования к учетно-технической документации БТИ для перепланировки
  3. Техническое заключение – что это за документ
  4. Особенности получения технического заключения при перепланировках
  5. Кто может оформить
  6. Какие документы и сведения нужны экспертам
  7. Что обследуют эксперты для подготовки заключения
  8. Варианты выводов в техническом заключении
  9. Содержание документа
  10. Нормативные акты
  11. Что такое перепланировка в 2022 году
  12. Что такое разрешение на перепланировку
  13. Когда требуется
  14. Кто выдает
  15. Список полезных документов
  16. Как согласовывается перепланировка в Москве на нежилые объекты?
  17. Порядок согласования перепланировки в БТИ
  18. Почему БТИ выходят проверять проекты и ТЗК
  19. Технический паспорт без красных линий
  20. Что означают красные линии
  21. Как убрать красные линии
  22. Кадастровый учет перепланировки
  23. Почему для согласования перепланировки требуется технический паспорт?
  24. Как получить технический паспорт
  25. Технический паспорт на дом
  26. Почему БТИ потеряла возможность согласовывать перепланировку?
  27. Технический план, проект перепланировки, техническое заключение
  28. Что такое МосЖилИнспекция, ее полномочия при согласованиях проектов
  29. Когда требуется разработка проекта для МосЖилИнспекции
  30. Согласование проектов в МосЖилИнспекции
  31. Этапы проектирования
  32. Изучение материалов и информации по итогам обследований
  33. Выбор и обоснование решений
  34. Технический проект перепланировки
  35. Нужен ли технический проект
  36. Какие документы нужны
  37. Проект
  38. Правоподтверждающие документы
  39. Согласие собственников
  40. Техническое заключение
  41. Техпаспорт
  42. Акт приемочной комиссии
  43. Технический план
  44. Выписка ЕГРН
  45. Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки
  46. Особенности оформления проекта на перевод жилого помещения в нежилое
  47. Технический паспорт инвентаризации в Москве и Московской области
  48. Калькулятор стоимости согласования перепланировки
  49. Калькулятор стоимости технического паспорта
  50. Выводы
  51. Список использованной литературы

Что такое технический паспорт БТИ и какое отношение он имеет к перепланировке

Технический паспорт помещения или здания является документом со сведениями первичной или последующей инвентаризации объекта. На протяжении двух десятилетий инвентаризация и оформление технической документации входили в полномочия учреждений БТИ. С 2013 года, после перехода на систему кадастрового учета, характеристики и параметры зданий и помещений фиксируются в форме технического плана. Поэтому технический паспорт БТИ может применяться только в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

На данное схеме наглядно видно взаимодействие учреждений БТИ, Росреестра, кадастровых инженеров и других структур при инвентаризации и учете недвижимости.
На данное схеме наглядно видно взаимодействие учреждений БТИ, Росреестра, кадастровых инженеров и других структур при инвентаризации и учете недвижимости.

Технический паспорт и перепланировка взаимосвязаны. Как следует из норм ЖК РФ и Постановления № 508-ПП, изменение планировки жилого помещения сопровождается обновлением сведений в техпаспортах. Более того, по 508-ПП технический паспорт на квартиру нужно представить в жилинспекцию вместе с проектом, чтобы получить согласование на работы. Требования к содержанию технической документации и порядок ее получения при согласовании перепланировки можно найти в Постановлении № 508-ПП.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В техпаспорте обязательно указаны характеристики жилого или нежилого помещения. Также там есть поэтажный план, который отображает положения и характеристики помещения на этаже. Когда проводится перепланировка, конфигурация помещения изменится. Поэтому новые данные нужно внести в технический паспорт и его поэтажный план. При этом БТИ не может давать согласие или отказывать в проведении перепланировки, поскольку это полномочия других ведомств.

Требования к учетно-технической документации БТИ для перепланировки

Как указано в Постановлении № 508-ПП, для согласования перепланировки квартиры в Москве обязательно нужен технический паспорт. Прежде всего, в нем должны быть сведения об адресе, о многоквартирном доме (год постройки, общий процент износа). Также технический паспорт помещения или здания содержит следующий объем сведений:

  • площадь здания, каждого помещения, дополнительных и вспомогательных построек, лоджий и т.д.;
  • год возведения здания;
  • первоначальная инвентаризационная стоимость объекта;
  • материалы стен и перекрытий;
  • планы инженерно-технических коммуникаций;
  • поэтажные планы здания и ведомость помещений;
  • иные сведения, перечень которых определялся федеральным законодательством.

Состав сведения в учетно-технической документации для нежилого помещения МКД отличается. По 508-ПП документы должны включать выписку из технического паспорта здания по форме 1а (со сроком давности не более 5 лет), справку БТИ о состоянии здания по форме 5 (со сроком действия не более 5 лет), поэтажный план (со сроком действия не более 5 лет), экспликация к поэтажному плану на дату последнего обследования.

Технический проект перепланировки также не оформляется для согласования перепланировок. Точнее на указанные работы нужен обычный, а не технический проект. Поэтому формулировка “технический проект перепланировки” является неточной и некорректной в правовом смысле. Нужен ли технический паспорт для оформления проекта? Это зависит от технического задания, перечня предстоящих работ и изменений в планировке помещения. При необходимости, проектировщик укажет на необходимость запроса техпаспорта на начальном этапе работ.

Комментарий эксперта. С 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета, которая распространяется на все виды объектов недвижимости. С этого момента утратили силу большинство нормативных актов, регламентировавших порядок изготовления и выдачи технических паспортов. Нужно отметить, что ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ определяет, что технические паспорта, хранившиеся по состоянию на 1 января 2013 года в БТИ, поступают в собственность региональных властей. Хранение указанных документов, а также предоставления информации по запросам заинтересованных лиц, также входит в полномочия субъектов РФ.

Проектирование для БТИ осуществляется по общим правилам - с обследованием, разработкой документации, использованием специального ПО
Проектирование для БТИ осуществляется по общим правилам – с обследованием, разработкой документации, использованием специального ПО

Техническое заключение – что это за документ

Перепланировка – это один из возможных видов работ, при котором изменятся определенные характеристики объекта. В отличие от реконструкции, когда меняются исходные параметры всего здания, перепланировочные работы затрагивают только внутреннюю компоновку объектов. Это может быть перераспределении площадей, обустройство проемов в конструкциях, перенос перегородок, работы на системах жизнеобеспечения. Как правило, указанные работы проводятся в отношении одного или нескольких помещений.

Любые виды работ могут представлять опасность для строений, их конструкций. инженерных коммуникаций. Это зависит не только от добросовестности подрядчика, но и от документов, где будут описаны все работы, перепланировочные решения. Базовый и основный перечень документов на согласование есть в федеральном законодательстве. Но точные правила согласования, в том числе по перечню документации, вправе утверждать органы власти конкретного региона.

Особенности получения технического заключения при перепланировках

Самостоятельно нельзя оформить техническое заключение, даже если у вас есть экспертные познания в сфере недвижимости, проектирования, строительства. Заключение экспертов должно быть независимым, объективным, полным и достоверным. Поэтому оформление документа допускается только организациям и лицам, перечисленным в Постановлении № 508-ПП.

Кто может оформить

Есть три варианта получения технического заключения, если вам предстоит производство перепланировки или работы уже закончены:

  • в организации, которая разрабатывала проект на дом (в столице подавляющее большинство домов разрабатывали три организации, а узнать о них можно по серии МКД, по шифру в технических паспортах);
  • в экспертной организации, уполномоченной МЖИ, если нет данных об авторе здания или он уже прекратил деятельность (сейчас такие услуги оказывает ГБУ Экспертный центр);
  • в проектной организации, если документ оформляется для узаконивания оконченных работ.

При любом варианте перепланировки помощь в подготовке документа окажут эксперты ООО Смарт Вэй. Мы знаем, как максимально быстро получить техзаключение на проект, либо самостоятельно оформим его для узаконивания перепланировочных работ.

Какие документы и сведения нужны экспертам

Чтобы эксперты могли сделать вывод о возможности работ, им нужно представить готовый проект перепланировки (кроме случаев узаконивания). В нем описаны все решения и требования к безопасности работ, которые эксперты применят при оценке фактического состояния конструкций, инженерных систем объекта.

Список других документов определяется индивидуально. Например, автор проекта дома изначально располагает документацией на объект, поэтому сразу начнет работы. В других случаях может потребоваться техпаспорт БТИ, поэтажные планы с экспликациями, иные документы. Уточняйте этот момент при заключении договора.

Все изменения в характеристиках объекта вносятся в технические паспорта
Все изменения в характеристиках объекта вносятся в технические паспорта

Что обследуют эксперты для подготовки заключения

Недостаточно проанализировать документы на здание, конструкции и системы, чтобы убедиться в безопасности работ. Эксперты обязаны изучить реальное состояние основных элементов здания, сверить их с проектными работами и решениями. С этой целью проводятся следующие мероприятия:

  • визуальный осмотр систем. конструкций и их фрагментов, которые прямо или косвенно задействуются в производстве работ;
  • изучаются показатели износа, проверяются и описываются дефекты, повреждения, трещины, изгибы, провисания и т.д.;
  • проводится инструментальное обследование по отдельным элементам конструкций и систем;
  • рассчитываются показатели допустимых нагрузок по конструкциям.

Цель всех перечисленных мероприятий – убедиться, что работы по проекту не ухудшат несущую способность здания, не приведут к снижению прочности, устойчивости и целостности конструкций. Больше всего обследований проводится на старых зданиях с достаточно большим износом. На таких объектах почти все работы могут представлять опасность для несущей способности конструкций.

Варианты выводов в техническом заключении

По итогам работы экспертов в заключении могут делаться следующие выводы:

  • о невозможности производства перепланировки по представленному проекту;
  • о возможности перепланировки, которая полностью соответствует требованиям безопасности;
  • о возможности производства работ при определенных условиях, в том числе с изменением их перечня, разработки дополнительных усилений, компенсирующих мер;
  • о безопасности фактически завершенных работ.

Также в документе эксперты могут дать обязательные предписания к работам. порядку из проведения, обеспечению безопасности. Например, для целей усиления проема в несущей стене эксперты могут описать характеристики материалов, особенности крепления элементов и т.д.

На проекты строительства и реконструкции для БТИ нужно пройти экспертизу
На проекты строительства и реконструкции для БТИ нужно пройти экспертизу

Содержание документа

С примерным содержанием техзаключений по перепланировке вы сможете ознакомиться при заключении договора с ООО Смарт Вэй. В основной перечень разделов документа по 508-ПП входит:

  • дата подготовки документа;
  • информация о заказчике;
  • данные об организации, выдавшей документ;
  • сведения о проектировщике;
  • технические и иные данные по объекту (серия, адрес и т.д.), его помещениям;
  • описание обследований, осмотров, расчетов, сделанных при подготовке техзаключения;
  • чертежи, схемы всех обследованных конструкций, инженерных систем, их фрагментов, узлов, мест соединения и креплений;
  • условия, предписания и рекомендации по безопасному производству работ;
  • заключение экспертов с выводами.

В документе обязательно описывается состояние помещений. конструкций и систем на момент начала работ и после их завершения. Такое описание можно сделать на основании проектных решений. Все расчеты, планы, схемы и приложения, подготовленные по итогам обследований, также передаются заказчику вместе и техзаключением.

Комментарий эксперта. Для типовых серий МКД техзаключение оформляется достаточно быстро. Для новой индивидуальной застройки или объектов культурно-исторического значения перечень и продолжительность обследований будет больше. Информация о каждом выданном заключении регистрируется экспертной организацией. Это нужно, если впоследствии потребуется проверка по проведенным обследованиям.

№ п/п Основные понятия Описание
1 Техническая инвентаризация Процедура, которая включает изучение документов на объект, проведение обследований и обмеров, составление паспортов, поэтажных планов, описи, ведомостей. Первичная инвентаризация проводится бюро технической инвентаризации после ввода объекта в эксплуатацию. Плановая повторная инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет.
2 Паспортизация Процедура, которая предусматривает оформление технического паспорта с приложениями по итогам инвентаризации. После инвентаризации оформляется инвентарное дело, в котором будут все документы на объект.
3 Технический паспорт Документ, который содержит характеристики здания, помещений, поэтажные планы, инвентаризационную стоимость, иные сведения. Паспорт хранится в инвентарном деле бюро технической инвентаризации.
4 Поэтажный план Является приложением к техническому паспорту. Содержит схему с отображением всех помещений этажа, их размеров.
5 Ведомость помещений Оформляется на основании данных их поэтажных планов, содержит сведения о площади и целевом назначении помещений.
6 Технический план Изготавливается по итогам кадастровых работ на объекте. В отличие от технического паспорта БТИ, техплан является основанием для кадастрового учета объекта в Росреестре

Нормативные акты

Требования к проведению инвентаризации и к оформлению технических паспортов можно найти в следующих нормативных документах:

  • Приказ Минземстроя № 37 (скачать);
  • Приказ МЭР № 953 (скачать);
  • Рекомендации по технической инвентаризации Росжилкоммунсовхоза (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).

По этим документам работают БТИ, другие организации в сфере недвижимости, кадастра, инвентаризации. Если у вас выполнена перепланировка, будут внесены изменения в технический паспорт БТИ. До согласования проекта на перепланировку в БТИ нужно получить копию техпаспорта. Технический проект перепланировки после согласований утрачивает силу.

Комментарий специалиста. Хотя технический паспорт помещения и здания утратил свое юридическое значение с 2013 года, инвентаризационные сведения могут представлять практическую ценность для граждан и предприятий. В частности, юридические лица могут использовать поэтажные планы и ведомости помещений, включенные в техпаспорта, для проведения внутренней инвентаризации. Если вам нужно пройти процедуру инвентаризации для оценки активов, обращайтесь к специалистам компании Смарт Вэй. Мы запросим необходимую информацию о первичной инвентаризации, проведем полный комплекс обмеров и кадастровых работ, представим вам результаты обследования и технический план.

В техническом паспорте указываются основные данные о здании, его характеристиках и помещениях.
В техническом паспорте указываются основные данные о здании, его характеристиках и помещениях.

Что такое перепланировка в 2022 году

Хотя технический паспорт формально утратил юридическую силу, упоминание документа до сих пор встречается в нормативных актах. В частности, статьей 25 ЖК РФ определено понятие перепланировки – изменение конфигурации жилого помещения, которое требует отражения в техническом паспорте. Для нежилых помещений определения перепланировки законом не установлено, поэтому по аналогии применяются аналогичные нормы. Если вам предстоит перепланировка, БТИ не будет участвовать в согласованиях. Но в МосгорБТИ нужно запросить технический паспорт квартиры или техническую документацию на нежилое помещение. После завершения работ нужно внести изменения в техпаспорт.

.

На какой объект вам нужно оформить технический паспорт?
Нежилое здание
18.18%
Квартира
68.18%
Нежилое помещение
9.09%
Многоквартирный дом
4.55%
Проголосовало: 22

Каким образом происходит согласование перепланировочных работ, если изготовление технических паспортов прекращено с 2013 года? Надлежащим документом, в который включаются все сведения и изменения в параметрах объектов недвижимости, является технический план. С учетом особенностей перепланировочных работ, изготовление и применений технического плана имеет следующие нюансы:

Читайте также:  Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2022 году
  • с 2013 года оформление первичных и последующих технических планов на объекты недвижимости входит в полномочия профессионального специалиста – кадастрового инженера, а учреждения БТИ не имеют никакого отношения к выполнению кадастровых работ;
  • чтобы провести обследование помещения или зданий, кадастровый инженер должен обладать действующим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
  • любые изменения в характеристиках объекта, проведенные в ходе переустройства, перепланировки или реконструкции должны быть отражены в содержании технического плана.

Заказав технический паспорт на квартиру, перепланировка пройдет согласование в МЖИ. Об этом прямо указано в Постановлении № 508-ПП. Специалисты жилинспекции должны оценить исходное состояние квартиры или нежилого помещения в МКД, сравнить их с проектными решениями.

Технический паспорт после перепланировки будет изменен после обращения собственника объекта. Так как характеристики помещения изменились, это нужно отразить в инвентарном деле и документах БТИ. Это не является согласованием, так как изменения в техпаспорт носятся в заявительном порядке.

Комментарий специалиста. Даже при минимальных изменениях в характеристиках помещений согласование перепланировки может представлять серьезную проблему. Для этого требуется оформить ряд обязательных документов – проект перепланировки, акт приемочной комиссии, а для объектов на территории Москвы еще и техническое заключение. Самостоятельная подготовка документов невозможна, так как проект и техническое заключение могут изготавливать только проектные и экспертные организации. Только при правильном оформлении проекта и техзаключения работы будут согласованы без замечаний, а кадастровый инженер сможет выдать технический план.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Что такое разрешение на перепланировку

В законах нет упоминания о таком документе, как разрешение на перепланировку. Получать разрешение на такие виды строительных работ нужно путем согласований. Чтобы получить согласование, нужно:

  • получить согласие от всех правообладателей объекта;
  • заказать проект, в котором будут описаны все работы, изменения в планировке помещений, требования безопасности;
  • пройти обязательные процедуры, чей перечень зависит от вида и функционального назначения объекта, вида работ;
  • пройти процедуры после завершения работ, чтобы узаконить изменения в характеристиках помещения или здания.

Нельзя изначально рассчитывать на получение разрешений в государственных и муниципальных органах, если один или несколько совладельцев объекта возражает против изменения его характеристик. Подразумевается, что собственники должны добровольно договориться и принять единое решение по данному вопросу. Заставить принять указанное решение нельзя.

Перепланировка заключается в проведении строительных работ, которые меняют характеристики объекта. Перечень работ описывается в проекте перепланировки.
Перепланировка заключается в проведении строительных работ, которые меняют характеристики объекта. Перечень работ описывается в проекте перепланировки.

Когда требуется

Разрешения на перепланировку нужны во всех случаях. Но точный перечень согласований зависит от следующих моментов:

  • от вида помещения и его местоположения – например, если помещение расположено в МКД, то нужно пройти полный цикл согласований, тогда как для помещений в нежилых зданиях предварительное разрешение может не потребоваться;
  • от перечня и места проведения работ – например, если при проведении работ будет задействовано общедомовое имущество в МКД, обязательно нужно согласовать вопрос на общем собрании собственников;
  • от целей, с которыми меняется планировка помещений – например, дополнительные разрешения требуются для перепланировки, проводимой при изменении статуса помещения с жилого в нежилое или обратно.

Основным видом согласований для перепланировок в помещения жилых зданий является разрешение от МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство рассматривает проект и другие документы, проверяет соответствие по нормам безопасности. Если меняется планировка помещений в нежилом здании, МЖИ не участвует в согласованиях. В данном случае работы можно проводить на основании проекта, который утверждают заказчик и руководитель проектной организации.

Отметим, что для нежилых зданий работы не нужно согласовывать с МЖИ. Это не означает, что собственник может менять планировку на свое усмотрение, не учитывать требования безопасности. Даже для помещений нежилого здания необходимо заказывать проект, по которому будут проводиться работы. Когда основной этап работ будет закончен, необходимо заказывать техплан и проходить в Росреестр учет изменений.

Кто выдает

Как указывалось выше, менять планировку в помещениях МКД можно только на основании разрешения (согласования) МЖИ. Дополнительные разрешения и согласования, которые могут потребоваться заказчику работ:

  • от других владельцев объекта, если на него зарегистрирована долевая или совместная собственность;
  • от общего собрания собственников МКД, если предстоят работы на общедомовом имуществе;
  • от СЭС, если нужно подтвердить соответствие гигиеническим, санитарным и эпидемиологическим нормам;
  • от Департамента городского имущества, если работы проводятся при переводе жилого помещения в нежилое или обратно.

Когда работы будут завершены, у собственника возникает еще ряд обязанностей. Нужно обратиться в МЖИ и оформить акт приемки, заказать технический план, пройти кадастровый учет. Итогом всех действий будет внесение обновленной информации в реестр ЕГРН.

В Москве документацию на согласование можно подать через онлайн-сервис сайта mos.ru. Такие услуги могут быть доступны и в других регионах. Уточняйте эту информацию на сайтах региональных органов власти.

Комментарий эксперта. Раньше не занимались получением разрешений на перепланировку? Воспользуйтесь услугами наших экспертов. Вы можете получить консультации по всем вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством, заказать проект, получить помощь в получении разрешений и согласований. Все услуги и работы будут выполнены в максимально быстрые сроки.

Для оформления технических паспортов и поэтажных планов специалист проводит обмеры здания, всех помещений, оконных и дверных проемов.
Для оформления технических паспортов и поэтажных планов специалист проводит обмеры здания, всех помещений, оконных и дверных проемов.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического паспорта
2 Скачать Образец выписки ЕГРН
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8 Скачать Образец технического задания о перепланировке
Технический паспорт БТИ при согласовании перепланировки в 2022 году
Красные линии на планах БТИ все означают несогласованные изменений объекта

Как согласовывается перепланировка в Москве на нежилые объекты?

Согласование перепланировки нежилых объектов на территории столицы влечет дополнительные сложности. На проект перепланировочных работ необходимо получить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертной организации. Такое правило указано в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, наряду с перечнем строительных работ, требующих согласования.

С учетом положений федеральной и региональной нормативной базы, согласование перепланировки в Москве для нежилых объектов будет проходить по следующему алгоритму:

  • изготовление проекта перепланировки в специализированной экспертной организации, имеющий допуск СРО;
  • получение положительного заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания;
  • проведение строительных работ в соответствии с проектом;
  • согласование выполненных работ и оформление акта приемочной комиссии;
  • обращение к кадастровому инженеру для проведения обследования объекта, оформления технического плана;
  • обращение в Росреестр для кадастрового учета изменений и внесения их в ЕГРН.

Только указанным способом перепланировка будет согласована в соответствии с законодательными актами. Допускается узаконивание выполненных работ, однако эта процедура отличается повышенной сложностью и временными затратами, а в большинстве случаев потребуется обращение в суд.

Если на нежилых помещениях проводится перепланировка, БТИ внесет изменения в инвентарное дело, техпаспорт. При этом заказать технический паспорт нужно и до начала согласований, так как его сведения будут использованы проектировщиком. Требования к содержанию учетно-технической документации указаны в Постановлении № 508-ПП.

Сколько стоит перепланировка в БТИ? Так как БТИ не вправе давать разрешения на перепланировку, платить нужно только за выдачу копии техпаспорта, за внесение изменений в него после завершения работ. Заказать технический паспорт в Москве можно онлайн, в том числе через сайт МосгорБТИ.

Совет специалиста. Чтобы избежать необходимости поиска специалистов для подготовки проекта, технического заключения и техплана, целесообразно обратиться в организацию с членством в СРО, свидетельствами об аккредитации. Компания Смарт Вэй предлагает комплексное сопровождение при согласовании перепланировок, в том числе при заключении договора аренды нежилых помещений. Наши специалисты оформляют любые виды технической и проектной документации. При обращении в Смарт Вэй все основания для приостановки или отказа в согласовании перепланировки будут учтены еще на подготовительной стадии проектирования.

Так выглядят красные линии на поэтажных планах БТИ. Они свидетельствуют о наличии несогласованной перепланировки.
Так выглядят красные линии на поэтажных планах БТИ. Они свидетельствуют о наличии несогласованной перепланировки.

Порядок согласования перепланировки в БТИ

Как указано в п. 2.3.3 Постановления № 508-ПП, государственная услуга по согласования перепланировок в МКД предусматривает получение документов и информации из МосгорБТИ. Как указывалось выше, состав документов БТИ будет отличаться для квартиры и нежилого помещения в многоквартирном доме.

Правила получения технической документации БТИ для согласования перепланировки:

  • при подаче заявления в МЖИ через портал mos.ru собственник заполняет запрос на доступ к сведениям Базового регистра недвижимости Москвы (пункт 2.5.1.1.1.5 Постановления № 508-ПП);
  • в Базовом регистре есть информация по большинству многоквартирных домов столицы, поэтому на основании запроса она автоматически поступит в МЖИ;
  • заявитель может по своей инициативе заранее запросить технический паспорт и другие документы в БТИ, прикрепить их при обращении в МЖИ;
  • для получения акта приемочной комиссии нужно представить поэтажный план и экспликацию к нему (пункт 2.5.1.1.2.5.3).

Аналогичные правила действуют при согласовании уже выполненных работ, т.е. учетно-техническую документацию БТИ нужно получать и в этом случае. Если вы заказываете документы онлайн, статус из готовности можно проверять по ссылке.

Согласование в МЖИ осуществляется бесплатно. Но запрос документов и сведений в БТИ осуществляется за счет средств заказчика. Это прямо указано в Постановлении Правительства Москвы № 359. Тарифы нужно смотреть на сайте МогорБТИ. Например, оформление поэтажного плана и экспликации к нему стоит 500 руб., если вы закажете их в электронной форме.

Комментарий эксперта. Необходимость обращаться за техническим паспортом или другими документами в БТИ возникнет, если соответствующие сведения отсутствуют в Базовом регистре Москвы. Обычно это касается домов, построенных после 2013 года, так как по ним техническая инвентаризация могла проводиться не БТИ, а другими организациями.

Почему БТИ выходят проверять проекты и ТЗК

Для проведения технической инвентаризации и внесения изменений в паспорта объекта нужно убедиться, что работы по проекту соответствуют исходным данным и нормативным актам. При обследовании несущих конструкций и оформлении технических заключений также проводится проверка по соответствию характеристикам объекта. Паспортизация осуществляется по итогам обмеров, чтобы получить точные и достоверные данные о характеристиках.

По указанным выше причинам специалисты БТИ осуществляют фактический осмотр и обследование зданий и помещений при проведении строительных работ. Если характеристики не будут соответствовать исходным данным, на схемах технических паспортов будут указаны красные линии. Это означает, что работы проведены без согласований или с отступлением от проектной документации. Без узаконивания красных линий пройти кадастровый учет в Росреестр не получится.

Технический паспорт без красных линий

Технический паспорт без красных линий в 2022 году можно получить только при обращении к кадастровому инженеру и последующего узаконивания перепланировки. Красные линии мог содержать техпаспорт, который оформляли сотрудники БТИ – они фиксировали изменения в характеристиках объекта недвижимости, не соответствующие сведениям инвентаризационной документации на квартиру.

Что означают красные линии

У каждого объекта недвижимости, в том числе и квартиры, есть определенные характеристики, которые фиксируются в технической документации. До 2013 года все указанные параметры жилых и нежилых помещений отражались в сведениях технического паспорта, которые выдавали учреждения БТИ.

В результате обследования помещения специалистами БТИ могли выявляться несогласованные изменения в конфигурации объекта. Как правило, это было связано с проведением строительных работ при перепланировке, которая не была согласована надлежащим образом. При выявлении указанных изменений, они отражались на техпаспорте в виде красных линий.

Вот какие последствия влечет наличие красных линий в техпаспорте БТИ:

  • с 2013 года каждый объект должен пройти кадастровый учет на основании техплана и заявления собственника – чтобы устранить красные линии при составлении плана, нужно узаконить перепланировку через муниципальные ведомства;
  • хотя технические паспорта утратили юридическую силу, ранее выявленная несогласованная перепланировка все равно будет выявлена при совершении сделок с недвижимостью – с 2017 года любая сделка может совершаться только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре;
  • законодательство допускает согласование перепланировок даже после фактического выполнения работ, а итогом указанной процедуры будет отражение измененных характеристик объекта в техническом плане.

Таким образом, чтобы продать или сдать в аренду недвижимость, либо поставить ее на учет в Росреестре, нужно придется перепланировочные работы и получить технический план.

Комментарий специалиста. Для согласования изменений объекта, вызванных перепланировкой, не требуется обращение в учреждения БТИ. В 2022 году кадастровый учет проводится на основании техплана, который может оформлять только кадастровый инженер. Чтобы быстро согласовать ранее выполненные работы и получить все документы, необходимые для  учета изменений в Росреестре, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем убрать красные линии и выполнить все требования закона.

Проект перепланировки с отображением изменений
Проект перепланировки с отображением изменений

Как убрать красные линии

Процедура согласования перепланировочных работ включает следующие действия:

  • оформление проектной документации – вне зависимости от состава работ, проект должен быть составлен экспертной организацией, имеющий допуск СРО;
  • на основании проекта оформляется техническое заключение – его целью является подтверждение безопасного состояния несущих конструкций многоквартирного здания (это требование нужно соблюдать для квартир, расположенных в МКД на территории Москвы);
  • направление проекта и техзаключение в муниципальные ведомства для согласования, а если будет получен отказ, узаконить работы можно через суд;
  • после получения акта о согласовании, нужно обратиться к инженеру – этот специалист проведет обследование всех помещений, отразит актуальные характеристики объекта на техплане;
  • с готовым техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ – через эти учреждения будет проведен кадастровый учет, а в реестр ЕГРН будут внесены достоверные сведения о недвижимости.

Только после выполнения указанных действий все изменения, отраженные красными линиями на техпаспорте, будут отражены в кадастровых сведениях ЕГРН.

Узаконивание выполненных строительных работ проводится по решению всех собственников помещения. В случае, если в результате перепланировки затрагиваются права и законные интересы соседей по дому, потребуется проведение общего собрания собственников многоквартирного здания.

При оформлении проекта фиксируются следующие данные:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • состояние объекта на начало перепланировки – для этого могут использоваться архивные документы БТИ (техпаспорта на квартиру и дом, поэтажный план и т.д.);
  • перечень работ, которые фактически были выполнены на объекте;
  • выводы о безопасности проведенных работ для целостности здания и его несущих конструкций;
  • требования к максимально допустимым нагрузкам на несущие элементы дома, а также варианты усиления конструкции.
Читайте также:  Инструкция как согласовать дополнительный вход в здании или МКД в 2022 году

Техзаключение, которое оформляется экспертом на основании проекта, должно подтвердить отсутствие угрозы разрушения несущих элементов здания, а также о соблюдении требований проектировщика.

Кадастровый учет перепланировки

Если при проведении перепланировочных работ в параметры помещения были внесены изменения, нужно пройти процедуру кадастрового учета через Росреестр. По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для кадастрового учета являются правоустанавливающие документы и технический план с измененными характеристиками объекта. Если перепланировка была проведена для сдачи помещения или его части в аренду, одновременно с кадастровым учетом будут проходить регистрационные действия с арендным договором.

Кадастровый учет после перепланировки происходит по следующим принципам:

  • после согласования проведенных строительных работ приемочной комиссией, заказчик обращается к кадастровому инженеру;
  • после заключения договора подряда инженер проводит фактическое обследование объекта, получает сведения ЕГРН;
  • в графическую и текстовую части техплана вносятся все изменения с учетом акта приемочной комиссии – перенос перегородок, изменение размеров и т.д.;
  • технический план направляется в Росреестр для проведения учета по заявлению правообладателя.

Нужен ли технический паспорт для Росреестра? Нет, кадастровый учет не предусматривает проверку техпаспортов, внесение в них изменений. Росреестр работает только со сведениями технических планов.

Проведение кадастрового учета направлено на актуализацию сведений ЕГРН, так как все изменения после перепланировки должны быть отражены в реестре. По итогам учета новые сведения о помещении и здании отражаются в реестре, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

Комментарий специалиста. Проведение кадастрового учета без технического плана невозможно, даже если заказчик согласовал выполнение работ, и они были утверждены приемочной комиссией. При изготовлении технического плана инженер проверяет соответствие изменений первоначальному плану и техническому заключению. Если выявлены несоответствия, инженер обязан отразить такие факты в своем заключении.

Основным документом для постановки на кадастровый учет сейчас является не паспорт, а технический план.
Основным документом для постановки на кадастровый учет сейчас является не паспорт, а технический план.

Почему для согласования перепланировки требуется технический паспорт?

Данные из техпаспортов могут использоваться при разработке проекта перепланировки или при оформлении технического плана. Технический паспорт на квартиру или нежилое помещение не указан в перечне оснований для проведения кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Но только получив кадастровый паспорт на квартиру перепланировка успешно пройдет согласование. Это следует из норм Постановления № 508-ПП и ЖК РФ:

  • после оформления проекта и техзаключения нужно заказать технический паспорт, чтобы обратиться в МЖИ;
  • если сведения из инвентарного дела на здание внесено в столичную базу данных недвижимости, МЖИ запросит документ самостоятельно (на данный момент почти все инвентарные дела БТИ уже внесены в базу данных);
  • когда вы закончите перепланировку и получите акт приемки в МЖИ, нужно заказать техплан на изменения в характеристиках помещения;
  • с приемочным актом и техпланом нужно обратиться в БТИ, внести изменения в технический паспорт.

Первичная инвентаризация объектов недвижимости проводилась при вводе их в эксплуатацию, а последующие – с периодичностью один раз в пять лет. Соответственно, срок действия технического паспорта составлял также пять лет. Это не учитывало изменения в характеристиках здания между проведением инвентаризации. Все эти недостатки законодатель устранил правилом о получении технического плана при каждом изменении объекта недвижимости.

Узнать, сколько стоит перепланировка в БТИ, можно у наших экспертов. В частности, на стоимость запроса копии техпаспорта влияет срочность выполнения заказа. место хранения инвентарного дела. Стоимость технического паспорта можно уточнить на сайтах органов БТИ. Если вам нужен технический план после перепланировки, обращайтесь к нашим экспертам.

Технический паспорт при согласовании перепланировки в 2022 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Здравствуйте! Нужно ли заказывать свежий технический паспорт для купли-продажи квартиры?
Александр С.
Техпаспорт не входит в перечень обязательных документов при купле-продаже недвижимости. Но покупатель может требовать паспорт для проверки характеристик, планировки квартиры.
Можно ли пройти техническую инвентаризацию бесплатно? Может какие-то льготы есть?
Александр С.
Инвентаризация является платной услугой. Тарифы и льготы устанавливаются учреждения БТИ по месту нахождения объекта.
Можно ли заказать и получить технический паспорт для перепланировки онлайн?
Александр С.
В Москве такая возможность есть, если данные инвентарного дела по объекту переданы в столичный реестр недвижимости. Это можно уточнить в МЖИ, ДГИ.
Нужно ли оформлять технический паспорт на индивидуальный жилой дом?
Александр С.
Нет, сейчас законодательство не предусматривает таких требований. После завершения строительства необходимо заказать технический план.

Как получить технический паспорт

Если вам предстоит перепланировка, технический паспорт нужно получить до обращения в БТИ. Если у вас на руках есть техпаспорт, полученный несколько лет назад, вам придется заказать техпаспорт заново, чтобы подтвердить актуальность данных. Вот как получить технический паспорт для перепланировки в Москве:

  • обратившись на прямую в МосгорБТИ, подав заявление на выдачу копии документов;
  • подав запрос через сайт МосгорБТИ в электронной форме;
  • указав в заявлении на согласование перепланировки в МЖИ, что сведения инвентарного дела внесены в столичную базу данных.

Технический паспорт после перепланировки отдельно заказывать не нужно. Собственник обращается с заявлением в БТИ, просит внести изменения в техпаспорт. При необходимости, можно запросить копию документа после внесения изменений.

Как получить технический паспорт на нежилое помещение или здание? В этом случае алгоритм действий не отличается. Заявление о выдаче копии документа подается в БТИ в электронной или письменной форме. Срок выдачи техпаспорт зависит от того, где хранится инвентарное дело. Если оно не сдано в архив, копию техпаспорта выдадут в течение 5-15 дней. При запросе из архива срок определяется индивидуально.

Технический паспорт на дом

Технический паспорт на дом ИЖС не оформляется. Также для частных домовладений предусмотрен иной порядок согласования перепланировки и реконструкции. О проведении строительных работ и их окончании нужно направлять уведомления в местную администрацию. Для учета изменений в характеристиках дома нужно заказывать технический план, подавать его в Росреестр.

Отметим, что изменения в технический паспорт после перепланировки будут внесены в документы не только на помещение, но и на здание. Например, если перепланировка проводилась в жилых или нежилых помещениях МКД, нужно внести новые данные в технический паспорт на дом. Это сделают специалисты БТИ по обращению собственника помещения.

Почему БТИ потеряла возможность согласовывать перепланировку?

Правда ли, что, заказав технический паспорт на квартиру, перепланировка проходит согласование в БТИ? Нет, это не так. С 2013 года учреждения БТИ утратили большую часть своих полномочий. По нормам Законов № 221-ФЗ и 218-ФЗ учреждения БТИ не указаны в составе органов, имеющих право оформлять или согласовывать документы для перепланировки. Поскольку система кадастрового учета не включает в себя учреждения БТИ, их функции ограничены выдачей справок или выписок из технической документации, составленной на 1 марта 2013 года. По указанным причинам вопрос “сколько стоит перепланировка в БТИ” утратил актуальность.

Из материалов инвентарного дела можно запрашивать справки об инвентаризационной стоимости, выкопировки, другие документы
Из материалов инвентарного дела можно запрашивать справки об инвентаризационной стоимости, выкопировки, другие документы

Технический план, проект перепланировки, техническое заключение

Нормы о согласовании перепланировки путем получения технического плана, проекта перепланировки и технического заключения действуют на территории столицы. В других субъектах РФ нормативные акты о получении технического заключения могут отсутствовать. В остальном порядок согласования или узаконивания перепланировки совпадает с правилами столичного региона. Технический план после перепланировки оформляется обязательно во всех случаях.

Оформление технического плана, проекта перепланировки и технического заключения происходит с учетом следующих особенностей:

  • проект должен включать описание объекта до и после проведения работ, планы, чертежи и схемы помещения, этажей здания, требования к проведению определенных видов работ, другие данные;
  • в техническом заключении эксперты оценивают степень влияния проводимых работ на основные несущие конструкции здания, а также указывают рекомендации по безопасному проведению перепланировки;
  • в техническом плане обобщаются результаты выполненных работ, а кадастровый инженер обязан учесть сведения приемочного акта и сослаться на них в заключении.

Проект перепланировки и техническое заключение на стадию кадастрового учета не представляются. Акт приемочной комиссии может входить в состав документации, представляемой в Росреестр, либо содержание этого документа включается в технический план. Вы можете заказать технический план после перепланировки в нашей компании.

Комментарий специалиста. По общему правилу, технический план изготавливается в форме электронного документа. Именно в таком виде план будет направлен в службу Росреестра по каналам электронной коммуникации. Если правообладатель объекта намерен получить письменную версию технического плана, он должен включить это условие  в договор подряда. Технически план подлежит обновлению после каждого изменения параметров помещения или здания, после чего аналогичные сведения будут внесены в госреестр ЕГРН.

Что такое МосЖилИнспекция, ее полномочия при согласованиях проектов

Жилищные инспекции работают во всех регионах страны, в том числе в Москве. Основной функцией МосЖилИнспекции является обеспечение надзора за жилфондом столица. Ряд полномочий МЖИ непосредственно связан с рассмотрением и согласованием проектной документации:

  • согласование в МЖИ проходят проекты перепланировки (переустройства) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах;
  • согласование (узаконивание) проектов на уже выполненные работы;
  • согласование проектов на перевод жилых помещений в нежилые, и обратно (по сути, это тоже перепланировка, только с расширенным перечнем согласований и разрешений).

Отметим, что проект переустройства жилого помещения можно совместить с работами по перепланировке, и наоборот. Согласовывает проект переустройства жилого помещения также МЖИ. Изготовление проектов перепланировки в полномочия МЖИ не входит.

В отдельную категорию можно выделить проекты и работы, связанные с устранением предписаний МЖИ. Предписания выносятся при выявлении нарушений норм безопасности, законодательных актов. Проектирование для устранения предписаний также проходит как при перепланировке и переустройстве.

Комментарий эксперта. Дополнительно придется обращаться в МНИИТЭП для перепланировки, если она проводится в многоквартирном доме. Это ведомство, наряду с ГБУ Экспертный центр, выдает техническое заключение о состоянии несущих конструкций. По заключению МНИИТЭП перепланировка будет признана безопасной для несущих конструкций. Это будет являться основанием для согласования в МЖИ. Также можно обратиться за заключением в экспертный центр Мосжилинспекции.

На фото видны усиления несущей конструкции, спроектированные для перепланировки в квартире.
На фото видны усиления несущей конструкции, спроектированные для перепланировки в квартире.

Когда требуется разработка проекта для МосЖилИнспекции

Полномочия МосЖилИнспекции распространяются только на согласование работ и контроль за их выполнением в многоквартирных домах, встроенных нежилых помещениях. Поэтом разработка проекта для МЖИ требуется в следующих случаях:

  • при перепланировке, т.е. изменениях в конфигурации помещения;
  • при переустройстве, т.е. при изменении мест расположения и характеристик сантехнического оборудования и инженерных сетей.

Проект переустройства жилого помещения делается для работ на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании. Перепланировка, напротив, заключается в изменении конфигурации квартиры или нежилого помещения.

Под указанные виды работ подпадает и перевод жилых помещений в нежилые, и обратно. В частности, обустройство или заделывание отдельного входа из помещения на улицу является частью перепланировки.

Согласование проектов в МосЖилИнспекции

Документы на перепланировку направляются на согласование с МосЖилИнспекцию. Эта процедура является бесплатной, а срок рассмотрения документов не может превышать 45 дней. Если проектировщик обеспечил соблюдение нормативных актов, а выбранные решения не противоречат нормативным актам, проект получил согласование. После этого собственник может сам приступать к работам по перепланировке (переустройству), либо заключить договор с подрядной организацией. Чтобы заказать перепланировку в Москве, обращайтесь в ООО Смарт Вэй.

Согласование проводится и после завершения работ. Для этого нужно обратиться в МосЖилИнспекцию, получить акт приемочной комиссии. Если у специалистов нет замечаний, необходимо обратиться с актом к кадастровому инженеру, оформить технический план. Завершающим этапом согласований является обращение в Росреестр, прохождение кадастрового учета.

Один из листов большого проекта и технического заключения.
Один из листов большого проекта и технического заключения.

Этапы проектирования

Суть проектирования заключается в выборе решений для проведения работ, их описании и обосновании в текстовой и графической форме. Проектная организация обрабатывает исходные сведения и документы, проводит расчеты, готовит материалы для последующего согласования. Если у вас предстоит перепланировка, согласование в Москве помогут пройти наши специалисты

Изучение материалов и информации по итогам обследований

Специалисты проектной организации сами участвуют в обследованиях, поэтому сразу получат все необходимые документы и сведения для работы. При составлении технического задания собственник укажет, какие виды работ он хочет провести в квартире или нежилом помещении. На этом этапе обычно оформляются предварительные эскизы или простая визуализация, чтобы окончательно согласовать с заказчиком выбор планировочных решений.

Выбор и обоснование решений

Каждый вид работ, который будет проведен при перепланировке или переустройстве, должен быть описан в проекте. Это соответствие будет проверяться в процессе согласования, оформления акта приемочной комиссии. Вот наиболее распространенные виды работ, которые можно выбрать при перепланировке:

  • установка, перенос или демонтаж перегородок (стен);
  • расширение проемов для окон и дверей, их перенос, изменение формы, заделывание;
  • изменение конструкции и уровня полов, установка напольных покрытий с подогревом;
  • объединение помещений (с учетом ограничений и запретов, указанных в нормативных актах);
  • возведение или демонтаж антресолей, т.е. площадок в пределах помещения.

Помимо текстового описания, все решения и будущие изменения указываются на графических материалах – схемах, планах, чертежах. Заказать перепланировку в Москве можно в нашей компании.

Перепланировка дает возможность изменить конфигурацию квартиры или нежилого помещения, повысить уровень комфорта, сделать неповторимый дизайн.
Перепланировка дает возможность изменить конфигурацию квартиры или нежилого помещения, повысить уровень комфорта, сделать неповторимый дизайн.

Технический проект перепланировки

Вы не найдете в законах или других нормативных актов такое определение, как технический проект перепланировки. Его иногда можно встретить в интернете, где люди интересуются процессом согласования или узаконивания перепланировочных работ. На самом деле оформляется обычный проект перепланировки, а некоторые технические документы придется представить на согласование в дополнение к заявлению.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Нужен ли технический проект

Для этого требуется обычный, а не технический, проект. В документе указывается:

  • описание объекта, где будут проводится работы, состояние его планировки на начало согласований;
  • перечень работ, которые изменят планировку помещения, требования к их безопасности;
  • описание конфигурации помещения после завершения работ;
  • обязательные предписания по безопасности, которую нужно обеспечить на всех этапах перепланировки;
  • дополнительные усиления, если это обеспечит безопасность конструкций;
  • схемы и чертежи, которые раскрывают особенности работ;
  • характеристики материалов, которые нужны для ремонта.

Проект всегда разрабатывается индивидуально под помещение, где проводится перепланировка. В жилинспекции можно выбрать один из типовых проектов. Такой вариант используется достаточно редко, так как собственник хочет получить уникальные и индивидуальные решения. Кроме того, типовые проекты есть только на дома серийной застройки, тогда как сейчас большинство здания возводится по индивидуальным параметрам.

Читайте также:  Проект электрики: состав разделов, где заказать [2022]
Региональные власти утверждают перечни работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке. Для столицы эти правила утверждены Постановлением № 508-ПП.
Региональные власти утверждают перечни работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке. Для столицы эти правила утверждены Постановлением № 508-ПП.

Какие документы нужны

Сама перепланировка представляет собой определенные работы в нежилом или жилом помещении, на инженерных коммуникациях. Также они могут затрагивать места общего пользования, общедомовое имущество МКД. Отметим, что при проведении работ на общедомовом имуществе требуется предварительно получить согласие от собрания собственников МКД. Это обязательное условие, так как при отказе перепланировка будет незаконной.

Ниже расскажем о базовых документах, которые потребуются для перепланировки в Москве. Для других регионов требования к документации и разрешениям могут несущественно отличаться. Не рекомендуем начинать ремонт, пока основные согласования не будут завершены. Узаконивание завершенных работ тоже допускается, но процедура будет намного сложнее, может завершиться отказом.

Общий порядок перевода в нежилое помещение описан в ЖК РФ. Но требований к составу документов там практически нет. Соответствующие нормы нужно смотреть в региональном законодательстве. Для Москвы порядок перевода в нежилое помещение описан в Постановлениях № 508-ПП и № 432-ПП.

Проект

Перепланировку в помещениях МКД столицы нужно согласовывать по Постановлению № 508-ПП (скачать). В перечень обязательных документов по 508-ПП входит проект. Вот основные особенности, которые придется учесть при заказе проектной документации на перепланировку, в том числе при переводе квартиры в нежилое помещение:

  • проект можно заказать в любой компании, состоящей членов СРО;
  • заказать проект может правообладатель помещения, либо его представитель по доверенности;
  • до обращения к проектировщикам необходимо оформить согласие всех правообладателей, иначе последующие согласования завершатся отказом;
  • проект изготавливается под индивидуальные требования заказчика и характеристики помещения, поэтому специалисты всегда проводят предварительные обследования, изучают документы на объект;
  • разработка технического проекта может не потребоваться, если все решения будут описаны в общей проектной документации.

Обычно для проектирования составляется техническое задание проекта. В этом документе сформулированы основные пожелания заказчика, требования по изменению планировки. Техническое задание проекта лучше заполнять при поддержке специалистов проектной организации, чтобы избежать возможных споров при приемке результата работы. Если предстоит перевод в нежилое, техническое задание проекта особенно важно, так как там будут указаны требования под предстоящую коммерческую деятельность.

Проект представляет собой комплект документов, схем, чертежей. В нем раскрываются все нюансы предстоящего ремонта, особенности работ. Также для заказчика готовятся расчеты и сметы по материалам, оборудованию. Проект обязательно учитывает требования к допустимым и запрещенным видам работ. Их перечень указан в Постановлении № 508-ПП. Проект перевода жилого в нежилое будет проверять не только Мосжилинспекция, но и ДГИ.

Проект перепланировки можно заказать вместе с дизайн-проектом. Эти работы также можно выполнить одновременно.
Проект перепланировки можно заказать вместе с дизайн-проектом. Эти работы также можно выполнить одновременно.

Правоподтверждающие документы

Для заказа проекта и всех согласований вам придется подтвердить право собственности на помещение. Если квартира находится в социальном найме, для работ необходимо заручиться согласием наймодателя. Примерно такая же ситуация с арендуемым объектом. Арендатор может сделать перепланировку, если получит на это согласие от собственника (арендодателя). Это можно предусмотреть условиями договора.

К правоподтверждающим документам относятся выписки ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, договоры купли-продажи. На них будет сделана ссылка в содержании проекта. Выписку ЕГРН проектировщики могут запросить самостоятельно, а остальные документы представит заказчик.

Согласие собственников

Если помещение принадлежит нескольким лицам, они принимают единогласное решение о перепланировки. Если хотя бы один из правообладателей откажется согласовать этот вопрос, дальше обращаться не имеет смысла. Как указывалось выше, дополнительное согласие необходимо для работ на общедомовом имуществе МКД. Оформляется такое согласие путем организации очного или заочного общего собрания, голосования по сути вопроса. В зависимости от ситуации, в МЖИ необходимо представить письменное согласие правообладателей, протокол общего собрания.

Если вам предстоит перевод в нежилое, придется убеждать собственников МКД в безопасности работ, в нужности объекта для людей. Например, размещение в МКД нового магазина может негативно восприниматься общим собранием, если в доме есть уже несколько действующих торговых точек. Многое зависит от проектных решений, так как они могут преобразить внешний вид здания и прилегающей территории. Дополнительный преимущества можно получить, если представить на рассмотрение проект благоустройства территории, ремонта фасада и систем жизнедеятельности, высадки зеленых насаждений после завершения работ. В этом случае перевод в нежилое может повысить уровень комфорта и жизни для собственников дома.

После завершения перепланировки оформляется технический план. На этого поэтажных плана будет описано местоположение помещения на этаже.
После завершения перепланировки оформляется технический план. На этого поэтажных плана будет описано местоположение помещения на этаже.

Техническое заключение

В список обязательных документов по 508-ПП входит техническое заключение. Его придется заказывать для перепланировки в помещениях МКД, в том числе на проект перевода в нежилое. Если ремонт будет проводится в нежилом здании, техническое заключение не понадобится. Основные правила получения документа:

  • для жилых зданий в Москве техзаключение оформляется в ГБУ Экспертный центр;
  • до обращения за техническим заключением нужно оформить проект перевода жилого помещения в нежилое или обычной перепланировки;
  • документ выдается после обследования несущих конструкций, оценки их фактического состояния, расчета нагрузок;
  • можно одновременно заказать техническое заключение, проект перепланировки в экспертной организации;
  • реальное состояние конструкций сравнивается с положениями проекта, чтобы убедиться в безопасности работ, соответствии несущей способности;
  • по мере необходимости, эксперты указывают в заключении требования к безопасному проведению работ, необходимости усилений конструкции.

Если работы по проекту приведут к ухудшению несущей способности, будет выдано отрицательное заключение. Но в большинстве случаев проектировщики знают все обязательные требования строительных норм, поэтому проблем с получением техзаключения не возникнет. Для перевода квартиры в нежилое помещение тоже нужно техническое заключение, проект перепланировки, поскольку работы будут непосредственно влиять на состояние несущих конструкций.

Техпаспорт

Технические паспорта оформляет БТИ по итогам инвентаризации жилых и нежилых строений. Через БТИ не нужно согласовывать перепланировку. Но без техпаспорта не получить разрешение в МЖИ. В техпаспорте БТИ есть основные сведения о параметрах и планировке объекта, схемы с описанием местоположения помещения на этаже. Поэтому после окончания ремонта и получения приемочного акта нужно вновь обратиться в БТИ, внести изменения в паспорт.

На большую часть зданий в Москве сведения из инвентарных дел БТИ уже внесены в единую базу данных. В этом случае обращаться в БТИ и запрашивать техпаспорт с выкопировкой поэтажного плана не придется. МЖИ запросит эти данные самостоятельно, когда собственник представит заявление. Технический паспорт потребуется и на проект перевода жилого помещения в нежилое, так как это предусмотрено Постановлением № 508-ПП.

Акт приемочной комиссии

Этот документ нужно получить, когда все работы в помещении полностью завершены. Для выдачи акта комиссия проверит, были ли соблюдены все предписания проекта, строительные нормы, правила безопасности. Если комиссия выявит отступления от проектных решений или нарушения при проведении работ, в выдаче акта будет отказано. В этом случае придется приводить объект в исходное состояние или выполнять дополнительные работы, устранять нарушения и несоответствия.

Строительные работы можно делать строго в соответствии с проектом. В противном случае вам откажут в выдаче акта приемки.
Строительные работы можно делать строго в соответствии с проектом. В противном случае вам откажут в выдаче акта приемки.

Технический план

Получение акта означает, что основные стадии согласования перепланировки завершены. Но собственнику придется пройти еще ряд процедур:

  • заказать технический план, где будут прописаны реальные параметры помещения после перепланировочных работ;
  • обратиться в БТИ и внести изменения в инвентарное дело, в техпаспорт;
  • пройти учет в Росреестре, чтобы зафиксировать измененную планировку помещения в ЕГРН.

Технический план – это специальный документ для кадастрового учета. Его выдает кадастровый инженер, когда собственник получит приемочный акт. Для подготовки техплана проводится обследование помещения, изучаются документы и сведения на объект. Точные сроки, в которые нужно получить техплан после перепланировки, в законах не указаны. Но до прохождения учета и внесения новых данных в ЕГРН собственнику будет сложнее продать помещение.

Комментарий эксперта. Для перевода квартиры в нежилое помещение требуются дополнительные разрешения. Например, через СЭС нужно получить заключение о соответствии по санитарным, гигиеническим, эпидемиологическим нормам. Разрешение на изменение правового статуса помещения дает Департамент государственного имущества Москвы (ДГИ). Но итоговым этапом все равно будет прохождение кадастрового учета в Росреестре. Наши специалисты подготовятся проект перевода жилого помещения в нежилое и помогут пройти все необходимые согласования.

Выписка ЕГРН

Выписка ЕГРН является основным правоподтверждающим документом на все виды недвижимости. Также в ЕГРН есть данные об основных технических параметрах объектов, схема с его планировкой. Поэтому выписку ЕГРН нужно подавать не только для согласования перепланировки и получения техплана. Когда работы будут завершены, а кадастровый инженер выдаст техплан, его нужно представить в Росреестр, пройти учет. После обновления данных заявитель получит актуальную выписку ЕГРН.

Когда будет завершен перевод квартиры в нежилое, изменение статуса и целевого назначения объекта можно увидеть в выписке ЕГРН. После этого использовать помещение под проживание людей будет нельзя, поскольку оно перестанет отвечать обязательным требованиям.

Комментарий эксперта. Из дополнительных документов, которые могут потребоваться при перепланировочных работах, можно отметить доверенность на представителя. Он может представлять интересы собственника на всех этапах согласования, при прохождении учета в Росреестре. Наши специалисты оказывают услуги по сопровождению перепланировок на любые виды объектов. Подробнее об этом вы можете уточнить на консультации по телефону или через форму обратной связи.

Обязательным документом для согласования является проект перепланировки. В нем описываются все строительные работы, требования к их безопасности.
Обязательным документом для согласования является проект перепланировки. В нем описываются все строительные работы, требования к их безопасности.

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки можно получить практически на любой стадии, причем его не всегда можно обойти. Вот примерный перечень оснований, по которым могут вынести отказ в переводе в нежилое помещение:

  • собственники МКД и подъезда могут отказать в согласовании вообще без указания причин, а обжаловать их решение невозможно;
  • МЖИ может отказать при нарушении норм строительной безопасности, ненадлежащем состоянии конструкций;
  • Москомархитектура может вынести отказ в переводе в нежилое помещение, если проектные решения не соответствуют художественно-архитектурному облику города, района;
  • СЭС может вынести отказ, если по проекту не обеспечено соответствие по санитарным и гигиеническим нормам.

Во многих случаях все основания для отказа можно предусмотреть заранее, т.е. на этапе проектирования. Если уполномоченные органы незаконно вынести отказ, его можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Особенности оформления проекта на перевод жилого помещения в нежилое

По умолчанию, все помещения в многоквартирных домах должны использоваться для проживания людей. Но уже на стадии проектирования МКД можно предусмотреть нежилые помещения на первом этаже. В них может осуществляться коммерческая деятельность, либо помещения будут использованы для нужд жильцов, управляющей компании. Также при определенных условиях допускается изменение целевого назначения объекта, т.е. можно перевести квартиру в нежилое помещение. Порядок перевода в нежилое помещение зависит от перечня предстоящих работ, из изменений в характеристиках объекта и жилого дома.

Оформляя проект перепланировки на перевод жилого помещения в нежилое нужно учитывать следующие нюансы:

  • в отличие от квартиры, вход в которую обычно делается на лестничную площадку подъезда, у нежилых помещений должен быть отдельный выход на улицу;
  • чтобы сделать отдельный выход, нужно не только получить согласование на строительные работы, но и разрешение собственников дома (так как работы изменят характеристики общедомового имущества);
  • технический проект перепланировки для перевода в нежилое помещение должно включать специальные требования по пожарной, санитарной, эпидемиологической безопасности;
  • проект можно разработать с учетом видов коммерческой деятельности, однако для этого учитываются ограничения и запреты (например, запрещено размещать в помещениях МКД горючие материалы, опасные производства и т.д.).

Перевод в нежилые помещения допускается только для квартир, расположенных на первом этаже. В исключительных случаях это можно сделать для квартир второго этажа, если под ними уже расположены нежилые помещения. Для этого проектируются специальные технические решения по лестницам, усилениям несущей стены, соблюдению архитектурного облика здания. Разработка технического проекта может потребоваться для работ на системах жизнеобеспечения здания (вентиляция, отопление, водоснабжение и т.д.).

Не менее важно учесть требования к безопасности на прилегающей территории. В частности, в Постановлении № 508-ПП указаны максимально допустимый размер крыльца, навесов и некоторых других малых архитектурных форм на фасадах. Входная группа должна проектироваться с учетом доступности маломобильных групп населения. Также крыльцо и лестница не должны препятствовать проходу по тротуарам, доступу к общедомовому имуществу.

Комментарий эксперта. Во многих случаях перевод квартиры в нежилое помещение будет вообще невозможен. Например, если на перевод не дадут согласие собственники МКД, заказывать проект и обращаться в уполномоченные ведомства не имеет смысла. На общем собрании МКД можно представить предварительный вариант проекта перепланировки, чтобы убедить жильцов в безопасности работ. После получения положительного решения можно оформить проект перепланировки в окончательной форме. Если вам нужна разработка технического проекта на системы жизнедеятельности, его также можно заказать в нашей компании.

Примерно так выгляди конфигурация помещения до и после перепланировки. Эти изменения должны соответствовать нормам строительной безопасности.
Примерно так выглядит конфигурация помещения до и после перепланировки. Эти изменения должны соответствовать нормам строительной безопасности.

Технический паспорт инвентаризации в Москве и Московской области

Компания Смарт Вэй оказывает услуги по инвентаризации и обмерам, оформит технические паспорта на любые виды. Стоимость технического паспорта рассчитывается индивидуально для каждого объекта. Примерные расценки на наши услуги можно посмотреть в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Изготовление технического паспорта от 8000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ и обмеров)
2 Изготовление поэтажного плана от 8000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Обмеры здания и помещений По согласованию, определяются по площади объекта.

Калькулятор стоимости согласования перепланировки

Калькулятор стоимости технического паспорта

Выводы

  • Технический паспорт – это документ, который оформляется после инвентаризации объекта. Техпаспорт содержит основные сведения по объекту недвижимости.
  • Инвентаризация и паспортизация входит в полномочия учреждений БТИ. Для обмеров и обследований нужно передать документы в БТИ, вызвать специалистов на объект. Также работы по инвентаризации могут выполнить кадастровые и иные компании.
  • Основным документом после инвентаризации является технический паспорт. Его приложениями являются поэтажные планы, ведомости помещений. Стоимость технического паспорта определяется по договору.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Заказать изготовление технического паспорта можно в компании Смарт Вэй. Подробнее об условиях сотрудничества мы расскажем на предварительной консультации.

Список использованной литературы

  • Приказ Минземстроя № 37 (скачать)
  • Приказ МЭР № 953 (скачать)
  • Рекомендации по технической инвентаризации Росжилкоммунсовхоза (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way