Технический паспорт БТИ при согласовании перепланировки в 2026 году

Технический паспорт на квартиру нужно получить в БТИ для согласования перепланировки. Если согласование проходит на нежилое помещение в МКД, заказывайте поэтажный план и экспликацию к нему. Порядок получения сведений и документов из БТИ при перепланировках определен Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года. Более детально процесс переустройства нежилого помещения разобран в материнской статье на нашем сайте. Заказать техпаспорт можно непосредственно в МосгорБТИ или по онлайн-запросу. Если техническая документация на дом внесена в Базовый регистр Москвы, специалисты Мосжилинспекции запросят её самостоятельно. Когда перепланировка будет завершена, по заявлению собственника БТИ внесет изменения в технический паспорт.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировку и переустройство для нежилых помещений. Как отмечает автор Мария Ж., юрист-эксперт с 20-летним опытом согласований в Москве, руководитель юридического направления Смарт Вэй — ключевое значение имеет правильная последовательность действий и актуальность документации. Наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН. В статье расскажем, нужен ли технический паспорт для перепланировки в квартире и нежилом помещении, что входит в его содержание, куда обращаться за получением документов.

Что такое технический паспорт БТИ и какое отношение он имеет к перепланировке

Технический паспорт помещения или здания является документом со сведениями первичной или последующей инвентаризации объекта. На протяжении двух десятилетий инвентаризация и оформление технической документации входили в полномочия учреждений БТИ. С 2013 года, после перехода на систему кадастрового учета, характеристики и параметры зданий и помещений фиксируются в форме технического плана. Поэтому технический паспорт БТИ применяется только в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Технический паспорт и перепланировка взаимосвязаны. Как следует из норм ЖК РФ и Постановления № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года, изменение планировки жилого помещения сопровождается обновлением сведений в техпаспортах. Более того, по 508-ПП технический паспорт на квартиру нужно представить в жилинспекцию вместе с проектом, чтобы получить согласование на работы. Требования к содержанию технической документации и порядок её получения при согласовании перепланировки содержатся в Постановлении № 508-ПП.

В техпаспорте обязательно указаны характеристики жилого или нежилого помещения. Также там есть поэтажный план, который отображает положения и характеристики помещения на этаже. Когда проводится перепланировка, конфигурация помещения изменится. Поэтому новые данные нужно внести в технический паспорт и его поэтажный план. При этом БТИ не вправе давать согласие или отказывать в проведении перепланировки, поскольку это полномочия других ведомств.

Проверьте данные об объекте в Росреестре

Перед началом любых работ по перепланировке проверьте, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Мы рекомендуем воспользоваться бесплатным сервисом проверки:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Когда нужно вносить изменения в технический паспорт?

Технический паспорт, выдаваемый Бюро технической инвентаризации (БТИ), содержит подробные технические и инвентаризационные характеристики объекта недвижимости: поэтажный план, экспликацию, сведения о материалах стен, перекрытий, годе постройки и т.д.

Вносить в него изменения необходимо в следующих случаях:

• Если вы сделали перепланировку. Любые изменения конфигурации помещения (снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат) должны быть отражены в документе. Если этого не сделать, при следующей инвентаризации или проверке в БТИ появятся так называемые «красные линии», свидетельствующие о незаконных изменениях. Читайте нашу инструкцию о том, как узаконить уже выполненную перепланировку и избавиться от красных линий.
• Для предоставления в банк. При оформлении ипотеки или получении кредита под залог недвижимости банк всегда запрашивает актуальный технический паспорт, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок.
• Для органов опеки и попечительства. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, опека также потребует документ из БТИ.
• Для газовщиков. При замене или переносе газового оборудования требуется план помещения из техпаспорта.

«Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. Важно отличать перепланировку от реконструкции, так как для последней предусмотрена совершенно иная, более сложная процедура согласования.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Требования к учетно-технической документации БТИ для перепланировки

Как указано в Постановлении № 508-ПП, для согласования перепланировки квартиры в Москве обязательно нужен технический паспорт. Прежде всего, в нем должны быть сведения об адресе, о многоквартирном доме (год постройки, общий процент износа). Также технический паспорт помещения или здания содержит следующий объем сведений:

• площадь здания, каждого помещения, дополнительных и вспомогательных построек, лоджий и т.д.;
• год возведения здания;
• первоначальная инвентаризационная стоимость объекта;
• материалы стен и перекрытий;
• планы инженерно-технических коммуникаций;
• поэтажные планы здания и ведомость помещений;
• иные сведения, перечень которых определялся федеральным законодательством.

Состав сведений в учетно-технической документации для нежилого помещения МКД отличается. По 508-ПП документы должны включать выписку из технического паспорта здания по форме 1а (со сроком давности не более 5 лет), справку БТИ о состоянии здания по форме 5 (со сроком действия не более 5 лет), поэтажный план (со сроком действия не более 5 лет), экспликацию к поэтажному плану на дату последнего обследования.

Технический проект перепланировки также не оформляется для согласования перепланировок. Точнее, на указанные работы нужен обычный, а не технический проект. Поэтому формулировка «технический проект перепланировки» является неточной и некорректной в правовом смысле. Нужен ли технический паспорт для оформления проекта? Это зависит от технического задания, перечня предстоящих работ и изменений в планировке помещения. При необходимости, проектировщик укажет на необходимость запроса техпаспорта на начальном этапе работ.

«С 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета, которая распространяется на все виды объектов недвижимости. С этого момента утратили силу большинство нормативных актов, регламентировавших порядок изготовления и выдачи технических паспортов. Статья 45 Федерального закона № 221-ФЗ в редакции от 19.12.2024 года определяет, что технические паспорта, хранившиеся по состоянию на 1 января 2013 года в БТИ, поступают в собственность региональных властей. Хранение указанных документов, а также предоставление информации по запросам заинтересованных лиц, также входит в полномочия субъектов РФ.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Техническое заключение — что это за документ

Перепланировка — это один из возможных видов работ, при котором изменятся определенные характеристики объекта. В отличие от реконструкции, когда меняются исходные параметры всего здания, перепланировочные работы затрагивают только внутреннюю компоновку объектов. Это может быть перераспределение площадей, обустройство проемов в конструкциях, перенос перегородок, работы на системах жизнеобеспечения. Как правило, указанные работы проводятся в отношении одного или нескольких помещений.

Любые виды работ представляют потенциальную опасность для строений, их конструкций, инженерных коммуникаций. Это зависит не только от добросовестности подрядчика, но и от документов, где будут описаны все работы, перепланировочные решения. Базовый и основной перечень документов на согласование есть в федеральном законодательстве. Но точные правила согласования, в том числе по перечню документации, вправе утверждать органы власти конкретного региона.

«Именно технический план, а не паспорт, является документом, на основании которого вносятся сведения в ЕГРН. Это требование прямо установлено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 28.12.2025 года. Поэтому без профессионально подготовленного технического плана от кадастрового инженера регистрация изменений невозможна.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Особенности получения технического заключения при перепланировках

Самостоятельно нельзя оформить техническое заключение, даже если у вас есть экспертные познания в сфере недвижимости, проектирования, строительства. Заключение экспертов должно быть независимым, объективным, полным и достоверным. Поэтому оформление документа допускается только организациями и лицами, перечисленными в Постановлении № 508-ПП.

Кто может оформить

Есть три варианта получения технического заключения, если вам предстоит производство перепланировки или работы уже закончены:

• в организации, которая разрабатывала проект на дом (в столице подавляющее большинство домов разрабатывали три организации, а узнать о них можно по серии МКД, по шифру в технических паспортах);
• в экспертной организации, уполномоченной МЖИ, если нет данных об авторе здания или он уже прекратил деятельность (сейчас такие услуги оказывает ГБУ Экспертный центр);
• в проектной организации, если документ оформляется для узаконивания оконченных работ.

При любом варианте перепланировки помощь в подготовке документа окажут эксперты ООО «Смарт Вэй». Мы знаем, как быстро получить техзаключение на проект, либо самостоятельно оформим его для узаконивания перепланировочных работ. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Какие документы и сведения нужны экспертам

Чтобы эксперты могли сделать вывод о возможности работ, им нужно представить готовый проект перепланировки (кроме случаев узаконивания). В нем описаны все решения и требования к безопасности работ, которые эксперты применят при оценке фактического состояния конструкций, инженерных систем объекта.

Список других документов определяется индивидуально. Автор проекта дома изначально располагает документацией на объект, поэтому сразу начнет работы. В других случаях потребуется техпаспорт БТИ, «поэтажки» с экспликациями, иные документы. Уточняйте этот момент при заключении договора.

Что обследуют эксперты для подготовки заключения

Недостаточно проанализировать документы на здание, конструкции и системы, чтобы убедиться в безопасности работ. Эксперты обязаны изучить реальное состояние основных элементов здания, сверить их с проектными работами и решениями. С этой целью проводятся следующие мероприятия:

• визуальный осмотр систем, конструкций и их фрагментов, которые прямо или косвенно задействуются в производстве работ;
• изучаются показатели износа, проверяются и описываются дефекты, повреждения, трещины, изгибы, провисания и т.д.;
• проводится инструментальное обследование по отдельным элементам конструкций и систем;
• рассчитываются показатели допустимых нагрузок по конструкциям.

Цель всех перечисленных мероприятий — убедиться, что работы по проекту не ухудшат несущую способность здания, не приведут к снижению прочности, устойчивости и целостности конструкций. Больше всего обследований проводится на старых зданиях с достаточно большим износом. На таких объектах почти все работы представляют опасность для несущей способности конструкций.

«Ответственность за самовольную перепланировку установлена статьей 7.21 КоАП РФ. Для граждан штраф составляет от 2000 до 2500 рублей, однако главным наказанием является предписание, неисполнение которого влечёт продажу недвижимости с публичных торгов.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Варианты выводов в техническом заключении

По итогам работы экспертов в заключении делаются следующие выводы:

• о невозможности производства перепланировки по представленному проекту;
• о возможности перепланировки, которая полностью соответствует требованиям безопасности;
• о возможности производства работ при определенных условиях, в том числе с изменением их перечня, разработки дополнительных усилений, компенсирующих мер;
• о безопасности фактически завершенных работ.

Также в документе эксперты дают обязательные предписания к работам, порядку их проведения, обеспечению безопасности. Для целей усиления проёма в несущей стене эксперты описывают характеристики материалов, особенности крепления элементов и т.д.

Содержание документа

С примерным содержанием техзаключений по перепланировке вы сможете ознакомиться при заключении договора с ООО «Смарт Вэй». В основной перечень разделов документа по 508-ПП входит:

• дата подготовки документа;
• информация о заказчике;
• данные об организации, выдавшей документ;
• сведения о проектировщике;
• технические и иные данные по объекту (серия, адрес и т.д.), его помещениям;
• описание обследований, осмотров, расчетов, сделанных при подготовке техзаключения;
• чертежи, схемы всех обследованных конструкций, инженерных систем, их фрагментов, узлов, мест соединения и креплений;
• условия, предписания и рекомендации по безопасному производству работ;
• заключение экспертов с выводами.

В документе обязательно описывается состояние помещений, конструкций и систем на момент начала работ и после их завершения. Такое описание можно сделать на основании проектных решений. Все расчеты, планы, схемы и приложения, подготовленные по итогам обследований, также передаются заказчику вместе с техзаключением.

«Для типовых серий МКД техзаключение оформляется достаточно быстро. Для новой индивидуальной застройки или объектов культурно-исторического значения перечень и продолжительность обследований будет больше. Информация о каждом выданном заключении регистрируется экспертной организацией. Это нужно, если впоследствии потребуется проверка по проведенным обследованиям.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Как пройти согласование перепланировки: пошаговая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН — документ подтвердит право собственности и покажет актуальные характеристики объекта. Без графической части (плана) начать работу невозможно.
2. Получите техпаспорт БТИ — для квартир обязателен полный техпаспорт, для нежилых помещений в МКД — поэтажный план и экспликация со сроком давности не более 5 лет.
3. Закажите проект перепланировки — разработку выполняет организация с допуском СРО. В проекте описываются все работы, требования безопасности, планы «до» и «после».
4. Получите техническое заключение — для объектов в Москве это обязательный документ. Оформляется автором проекта дома, ГБУ «Экспертный центр» или аккредитованной организацией.
5. Подайте документы в МЖИ — через портал mos.ru или лично. Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней.
6. Выполните строительные работы — строго по согласованному проекту. Отступления приведут к отказу в приемке.
7. Закажите технический план — после завершения работ кадастровый инженер проводит обмеры и фиксирует изменения для Росреестра.

Если вам предстоит перепланировка, БТИ не будет участвовать в согласованиях. Но в МосгорБТИ нужно запросить технический паспорт квартиры или техническую документацию на нежилое помещение. Сейчас в ЖК РФ нет обязанности о внесении изменений в техпаспорт после перепланировки. Но мы рекомендуем сделать это, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Каким образом происходит согласование перепланировочных работ, если изготовление технических паспортов прекращено с 2013 года? Надлежащим документом, в который включаются все сведения и изменения в параметрах объектов недвижимости, является технический план. С учетом особенностей перепланировочных работ, изготовление и применение технического плана имеет следующие нюансы:

• с 2013 года оформление первичных и последующих технических планов на объекты недвижимости входит в полномочия профессионального специалиста — кадастрового инженера, а учреждения БТИ не имеют никакого отношения к выполнению кадастровых работ;
• чтобы провести обследование помещения или зданий, кадастровый инженер должен обладать действующим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
• любые изменения в характеристиках объекта, проведенные в ходе переустройства, перепланировки или реконструкции, должны быть отражены в содержании технического плана.

Заказав технический паспорт на квартиру, перепланировка пройдет согласование в МЖИ. Об этом прямо указано в Постановлении № 508-ПП. Специалисты жилинспекции оценивают исходное состояние квартиры или нежилого помещения в МКД, сравнивают их с проектными решениями.

Технический паспорт после перепланировки будет изменен после обращения собственника объекта. Так как характеристики помещения изменились, это нужно отразить в инвентарном деле и документах БТИ. Это не является согласованием, так как изменения в техпаспорт вносятся в заявительном порядке.

«Даже при минимальных изменениях в характеристиках помещений согласование перепланировки представляет серьезную проблему. Для этого требуется оформить ряд обязательных документов — проект перепланировки, акт приемочной комиссии, а для объектов на территории Москвы еще и техническое заключение. Самостоятельная подготовка документов невозможна, так как проект и техническое заключение изготавливают только проектные и экспертные организации. Только при правильном оформлении проекта и техзаключения работы будут согласованы без замечаний, а кадастровый инженер сможет выдать технический план.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Что такое разрешение на перепланировку

В законах нет упоминания о таком документе, как разрешение на перепланировку. Получать разрешение на такие виды строительных работ нужно путем согласований. Чтобы получить согласование, нужно:

• получить согласие от всех правообладателей объекта;
• заказать проект, в котором будут описаны все работы, изменения в планировке помещений, требования безопасности;
• пройти обязательные процедуры, чей перечень зависит от вида и функционального назначения объекта, вида работ;
• пройти процедуры после завершения работ, чтобы узаконить изменения в характеристиках помещения или здания.

Нельзя изначально рассчитывать на получение разрешений в государственных и муниципальных органах, если один или несколько совладельцев объекта возражает против изменения его характеристик. Подразумевается, что собственники должны добровольно договориться и принять единое решение по данному вопросу. Заставить принять указанное решение нельзя.

Когда требуется

Разрешения на перепланировку нужны во всех случаях, если она проводится в помещениях МКД. Но точный перечень согласований зависит от следующих моментов:

• от вида помещения и его местоположения — если помещение расположено в МКД, то нужно пройти полный цикл согласований, тогда как для помещений в нежилых зданиях предварительное разрешение не потребуется;
• от перечня и места проведения работ — если при проведении работ будет задействовано общедомовое имущество в МКД, обязательно нужно согласовать вопрос на общем собрании собственников;
• от целей, с которыми меняется планировка помещений — дополнительные разрешения требуются для перепланировки, проводимой при изменении статуса помещения с жилого в нежилое или обратно.

Основным видом согласований для перепланировок в помещениях жилых зданий является разрешение от МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство рассматривает проект и другие документы, проверяет соответствие по нормам безопасности. Если меняется планировка помещений в нежилом здании, МЖИ не участвует в согласованиях. В данном случае работы проводятся на основании проекта, который утверждают заказчик и руководитель проектной организации.

Отметим, что для нежилых зданий работы не нужно согласовывать с МЖИ. Это не означает, что собственник вправе менять планировку на свое усмотрение, не учитывая требования безопасности. Даже для помещений нежилого здания необходимо заказывать проект, по которому будут проводиться работы. Когда основной этап работ будет закончен, необходимо заказывать техплан и проходить в Росреестр учет изменений.

Кто выдает

Как указывалось выше, менять планировку в помещениях МКД можно только на основании разрешения (согласования) МЖИ. Дополнительные разрешения и согласования, которые потребуются заказчику работ:

• от других владельцев объекта, если на него зарегистрирована долевая или совместная собственность;
• от общего собрания собственников МКД, если предстоят работы на общедомовом имуществе;
• от СЭС (точнее — ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»), если нужно подтвердить соответствие гигиеническим, санитарным и эпидемиологическим нормам;
• от Департамента городского имущества, если работы проводятся при переводе жилого помещения в нежилое или обратно.

Когда работы будут завершены, у собственника возникает еще ряд обязанностей. Нужно обратиться в МЖИ и оформить акт приемки, заказать технический план, пройти кадастровый учет. Итогом всех действий будет внесение обновленной информации в реестр ЕГРН.

В Москве документацию на согласование можно подать через онлайн-сервис сайта mos.ru. Такие услуги доступны и в других регионах. Уточняйте эту информацию на сайтах региональных органов власти.

Раньше не занимались получением разрешений на перепланировку? Воспользуйтесь услугами наших экспертов. Вы можете получить консультации по всем вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством, заказать проект, получить помощь в получении разрешений и согласований. Все услуги и работы будут выполнены в кратчайшие сроки. Наши контакты: ООО «Смарт Вэй», телефоны 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как согласовывается перепланировка в Москве на нежилые объекты?

Согласование перепланировки нежилых объектов на территории столицы влечет дополнительные сложности. На проект перепланировочных работ необходимо получить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертной организации. Такое правило указано в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП в редакции от 12.05.2025 года, наряду с перечнем строительных работ, требующих согласования.

С учетом положений федеральной и региональной нормативной базы, согласование перепланировки в Москве для нежилых объектов проходит по следующему алгоритму:

• изготовление проекта перепланировки в специализированной экспертной организации, имеющей допуск СРО;
• получение положительного заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания;
• проведение строительных работ в соответствии с проектом;
• согласование выполненных работ и оформление акта приемочной комиссии;
• обращение к кадастровому инженеру для проведения обследования объекта, оформления технического плана;
• обращение в Росреестр для кадастрового учета изменений и внесения их в ЕГРН.

Только указанным способом перепланировка будет согласована в соответствии с законодательными актами. Допускается узаконивание выполненных работ, однако эта процедура отличается повышенной сложностью и временными затратами, а в большинстве случаев потребуется обращение в суд.

Если на нежилых помещениях проводится перепланировка, БТИ внесет изменения в инвентарное дело, техпаспорт. При этом заказать технический паспорт нужно и до начала согласований, так как его сведения будут использованы проектировщиком. Требования к содержанию учетно-технической документации указаны в Постановлении № 508-ПП.

Сколько стоит перепланировка в БТИ? Так как БТИ не вправе давать разрешения на перепланировку, платить нужно только за выдачу копии техпаспорта, за внесение изменений в него после завершения работ. Заказать технический паспорт в Москве можно онлайн, в том числе через сайт МосгорБТИ.

Чтобы избежать необходимости поиска специалистов для подготовки проекта, технического заключения и техплана, целесообразно обратиться в организацию с членством в СРО, свидетельствами об аккредитации. Компания «Смарт Вэй» предлагает комплексное сопровождение при согласовании перепланировок, в том числе при заключении договора аренды нежилых помещений.

Наши специалисты оформляют любые виды технической и проектной документации. При обращении в «Смарт Вэй» все основания для приостановки или отказа в согласовании перепланировки будут учтены еще на подготовительной стадии проектирования. Звоните сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Порядок согласования перепланировки в БТИ

Как указано в п. 2.3.3 Постановления № 508-ПП, государственная услуга по согласования перепланировок в МКД предусматривает получение документов и информации из МосгорБТИ. Как указывалось выше, состав документов БТИ отличается для квартиры и нежилого помещения в многоквартирном доме.

В результате обследования помещения специалистами БТИ могли выявляться несогласованные изменения в конфигурации объекта. Как правило, это было связано с проведением строительных работ при перепланировке, которая не была согласована надлежащим образом. При выявлении указанных изменений, они отражались на техпаспорте в виде красных линий.

Вот какие последствия влечет наличие красных линий в техпаспорте БТИ:

• с 2013 года каждый объект должен пройти кадастровый учет на основании техплана и заявления собственника — чтобы устранить красные линии при составлении плана, нужно узаконить перепланировку через муниципальные ведомства;
• хотя технические паспорта утратили юридическую силу, ранее выявленная несогласованная перепланировка все равно будет выявлена при совершении сделок с недвижимостью — с 2017 года любая сделка совершается только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре;
• законодательство допускает согласование перепланировок даже после фактического выполнения работ, а итогом указанной процедуры будет отражение измененных характеристик объекта в техническом плане.

Таким образом, чтобы продать или сдать в аренду недвижимость, либо поставить её на учет в Росреестре, придётся согласовать перепланировочные работы и получить технический план.

«Для согласования изменений объекта, вызванных перепланировкой, не требуется обращение в учреждения БТИ. В 2026 году кадастровый учет проводится на основании техплана, который оформляет только кадастровый инженер. Чтобы быстро согласовать ранее выполненные работы и получить все документы, необходимые для учета изменений в Росреестре, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем убрать красные линии и выполнить все требования закона. Заказать эти услуги можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Как убрать красные линии

Процедура согласования перепланировочных работ включает следующие действия:

• оформление проектной документации — вне зависимости от состава работ, проект должен быть составлен экспертной организацией, имеющей допуск СРО;
• на основании проекта оформляется техническое заключение — его целью является подтверждение безопасного состояния несущих конструкций многоквартирного здания (это требование нужно соблюдать для квартир, расположенных в МКД на территории Москвы);
• направление проекта и техзаключение в муниципальные ведомства для согласования, а если будет получен отказ, узаконить работы можно через суд;
• после завершения работ по перепланировке нужно обратиться к кадастровому инженеру — этот специалист проведет обследование всех помещений, отразит актуальные характеристики объекта на техплане;
• с готовым техпланом нужно обратиться Мосжилинспекцию, откуда его направят уже в Росреестр — там будет проведен кадастровый учет, а в реестр ЕГРН внесут достоверные сведения о недвижимости.

Только после выполнения указанных действий все изменения, отраженные красными линиями на техпаспорте, будут отражены в кадастровых сведениях ЕГРН.

Узаконивание выполненных строительных работ проводится по решению всех собственников помещения. В случае, если в результате перепланировки затрагиваются права и законные интересы соседей по дому, потребуется проведение общего собрания собственников многоквартирного здания.

При оформлении проекта фиксируются следующие данные:

• состояние объекта на начало перепланировки — для этого используются архивные документы БТИ (техпаспорта на квартиру и дом, поэтажный план и т.д.);
• перечень работ, которые фактически были выполнены на объекте;
• выводы о безопасности проведенных работ для целостности здания и его несущих конструкций;
• требования к максимально допустимым нагрузкам на несущие элементы дома, а также варианты усиления конструкции.

Техзаключение, которое оформляется экспертом на основании проекта, должно подтвердить отсутствие угрозы разрушения несущих элементов здания, а также о соблюдении требований проектировщика.

Кадастровый учет перепланировки

Если при проведении перепланировочных работ в параметры помещения были внесены изменения, нужно пройти процедуру кадастрового учета через Росреестр. По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для кадастрового учета являются правоустанавливающие документы и технический план с измененными характеристиками объекта. Если перепланировка была проведена для сдачи помещения или его части в аренду, одновременно с кадастровым учетом будут проходить регистрационные действия с арендным договором.

Кадастровый учет после перепланировки происходит по следующим принципам:

• после согласования проведенных строительных работ приемочной комиссией, заказчик обращается к кадастровому инженеру;
• после заключения договора подряда инженер проводит фактическое обследование объекта, получает сведения ЕГРН;
• в графическую и текстовую части техплана вносятся все изменения с учетом акта приемочной комиссии — перенос перегородок, изменение размеров и т.д.;
• технический план направляется в Росреестр для проведения учета по заявлению правообладателя.

Нужен ли технический паспорт для Росреестра? Нет, кадастровый учет не предусматривает проверку техпаспортов, внесение в них изменений. Росреестр работает только со сведениями технических планов.

Проведение кадастрового учета направлено на актуализацию сведений ЕГРН, так как все изменения после перепланировки должны быть отражены в реестре. По итогам учета новые сведения о помещении и здании отражаются в реестре, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

«Проведение кадастрового учета без технического плана невозможно, даже если заказчик согласовал выполнение работ, и они были утверждены приемочной комиссией. При изготовлении технического плана инженер проверяет соответствие изменений первоначальному плану и техническому заключению. Если выявлены несоответствия, инженер обязан отразить такие факты в своем заключении.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Почему для согласования перепланировки требуется технический паспорт?

Данные из техпаспортов используются при разработке проекта перепланировки или при оформлении технического плана. Технический паспорт на квартиру или нежилое помещение не указан в перечне оснований для проведения кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Но только получив технический паспорт на квартиру, перепланировка успешно пройдет согласование. Это следует из норм Постановления № 508-ПП и ЖК РФ:

• после оформления проекта и техзаключения нужно заказать технический паспорт, чтобы обратиться в МЖИ;
• если сведения из инвентарного дела на здание внесено в столичную базу данных недвижимости, МЖИ запросит документ самостоятельно (на данный момент почти все инвентарные дела БТИ уже внесены в базу данных);
• когда вы закончите перепланировку и получите акт приемки в МЖИ, нужно заказать техплан на изменения в характеристиках помещения;
• с приемочным актом и техпланом нужно обратиться в БТИ, внести изменения в технический паспорт.

Первичная инвентаризация объектов недвижимости проводилась при вводе их в эксплуатацию, а последующие — с периодичностью один раз в пять лет. Соответственно, срок действия технического паспорта составлял также пять лет. Это не учитывало изменения в характеристиках здания между проведением инвентаризации. Все эти недостатки законодатель устранил правилом о получении технического плана при каждом изменении объекта недвижимости.

Госпошлины за кадастровый учет и регистрацию с 2025 года

С 1 января 2025 года существенно изменились размеры государственных пошлин за кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость. Ранее кадастровый учет проводился бесплатно, однако теперь установлены следующие тарифы. Для физических лиц: 2 000 рублей при постановке на учет нового объекта, 1 000 рублей при изменении сведений об объекте. Для юридических лиц: 22 000 рублей за постановку на учет и 2 000 рублей за изменение сведений. Госпошлина за регистрацию прав составляет 4 000 рублей для физических лиц при кадастровой стоимости до 20 млн рублей или 0,02% от кадастровой стоимости (не более 500 000 рублей). Для юридических лиц — 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 млн рублей или 0,2% от кадастровой стоимости (не более 1 000 000 рублей). При подаче документов через Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30%.

С 1 февраля 2026 года вступили в силу дополнительные требования: до начала кадастровых работ объект должен иметь официальный адрес, внесенный в систему ФИАС. Это нововведение связано с изменениями в статью 24 Федерального закона № 218-ФЗ.

Узнать, сколько стоит перепланировка в БТИ, можно у наших экспертов. В частности, на стоимость запроса копии техпаспорта влияет срочность выполнения заказа, место хранения инвентарного дела. Стоимость технического паспорта можно уточнить на сайтах органов БТИ.

Если вам нужен технический план после перепланировки, обращайтесь к нашим экспертам. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Как получить технический паспорт

Если вам предстоит перепланировка, технический паспорт нужно получить до обращения в МЖИ. Если у вас на руках есть техпаспорт, полученный несколько лет назад, вам придется заказать техпаспорт заново, чтобы подтвердить актуальность данных. Вот как получить технический паспорт для перепланировки в Москве:

• обратившись напрямую в МосгорБТИ, подав заявление на выдачу копии документов;
• подав запрос через сайт МосгорБТИ в электронной форме;
• указав в заявлении на согласование перепланировки в МЖИ, что сведения инвентарного дела внесены в столичную базу данных.

Технический паспорт после перепланировки отдельно заказывать не нужно. Собственник обращается с заявлением в БТИ, просит внести изменения в техпаспорт. При необходимости, можно запросить копию документа после внесения изменений.

Как получить технический паспорт на нежилое помещение или здание? В этом случае алгоритм действий не отличается. Заявление о выдаче копии документа подается в БТИ в электронной или письменной форме. Срок выдачи техпаспорта зависит от того, где хранится инвентарное дело. Если оно не сдано в архив, копию техпаспорта выдадут в течение 5-15 дней. При запросе из архива срок определяется индивидуально.

Технический паспорт на дом

Технический паспорт на дом ИЖС не оформляется. Также для частных домовладений предусмотрен иной порядок согласования перепланировки и реконструкции. О проведении строительных работ и их окончании нужно направлять уведомления в местную администрацию. Для учета изменений в характеристиках дома нужно заказывать технический план, подавать его в Росреестр.

Отметим, что изменения в технический паспорт после перепланировки будут внесены в документы не только на помещение, но и на здание. Если перепланировка проводилась в жилых или нежилых помещениях МКД, нужно внести новые данные в технический паспорт на дом. Это сделают специалисты БТИ по обращению собственника помещения.

Почему БТИ потеряла возможность согласовывать перепланировку?

Правда ли, что, заказав технический паспорт на квартиру, перепланировка проходит согласование в БТИ? Нет, это не так. С 2013 года учреждения БТИ утратили большую часть своих полномочий. По нормам Законов № 221-ФЗ и 218-ФЗ учреждения БТИ не указаны в составе органов, имеющих право оформлять или согласовывать документы для перепланировки. Поскольку система кадастрового учета не включает в себя учреждения БТИ, их функции ограничены выдачей справок или выписок из технической документации, составленной на 1 марта 2013 года. По указанным причинам вопрос «сколько стоит перепланировка в БТИ» утратил актуальность.

Технический план, проект перепланировки, техническое заключение

Нормы о согласовании перепланировки путем получения технического плана, проекта перепланировки и технического заключения действуют на территории столицы. В других субъектах РФ нормативные акты о получении технического заключения отсутствуют. В остальном порядок согласования или узаконивания перепланировки совпадает с правилами столичного региона. Технический план после перепланировки оформляется обязательно во всех случаях.

Оформление технического плана, проекта перепланировки и технического заключения происходит с учетом следующих особенностей:

• проект должен включать описание объекта до и после проведения работ, планы, чертежи и схемы помещения, этажей здания, требования к проведению определенных видов работ, другие данные;
• в техническом заключении эксперты оценивают степень влияния проводимых работ на основные несущие конструкции здания, а также указывают рекомендации по безопасному проведению перепланировки;
• в техническом плане обобщаются результаты выполненных работ, а кадастровый инженер обязан учесть сведения приемочного акта и сослаться на них в заключении.

Проект перепланировки и техническое заключение на стадию кадастрового учета не представляются. Вы можете заказать технический план после перепланировки в нашей компании.

«По общему правилу, технический план изготавливается в форме электронного документа. Именно в таком виде план будет направлен в службу Росреестра по каналам электронной коммуникации. Если правообладатель объекта намерен получить письменную версию технического плана, он должен включить это условие в договор подряда. Технический план подлежит обновлению после каждого изменения параметров помещения или здания, после чего аналогичные сведения будут внесены в госреестр ЕГРН.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Что такое МосЖилИнспекция, её полномочия при согласованиях проектов

Жилищные инспекции работают во всех регионах страны, в том числе в Москве. Основной функцией МосЖилИнспекции является обеспечение надзора за жилфондом столицы. Ряд полномочий МЖИ непосредственно связан с рассмотрением и согласованием проектной документации:

• согласование в МЖИ проходят проекты перепланировки (переустройства) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах;
• согласование (узаконивание) проектов на уже выполненные работы;
• согласование проектов на перевод жилых помещений в нежилые, и обратно (по сути, это тоже перепланировка, только с расширенным перечнем согласований и разрешений).

Отметим, что проект переустройства жилого помещения можно совместить с работами по перепланировке, и наоборот. Согласовывает проект переустройства жилого помещения также МЖИ. Изготовление проектов перепланировки в полномочия МЖИ не входит.

В отдельную категорию можно выделить проекты и работы, связанные с устранением предписаний МЖИ. Предписания выносятся при выявлении нарушений норм безопасности, законодательных актов. Проектирование для устранения предписаний также проходит как при перепланировке и переустройстве.

«Дополнительно придется обращаться в МНИИТЭП для перепланировки, если она проводится в многоквартирном доме. Это ведомство, наряду с ГБУ «Экспертный центр», выдает техническое заключение о состоянии несущих конструкций. По заключению МНИИТЭП перепланировка будет признана безопасной для несущих конструкций. Это будет являться основанием для согласования в МЖИ. Также можно обратиться за заключением в экспертный центр Мосжилинспекции.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Когда требуется разработка проекта для МосЖилИнспекции

Полномочия МосЖилИнспекции распространяются только на согласование работ и контроль за их выполнением в многоквартирных домах, встроенных нежилых помещениях. Поэтому разработка проекта для МЖИ требуется в следующих случаях:

• при перепланировке, т.е. изменениях в конфигурации помещения;
• при переустройстве, т.е. при изменении мест расположения и характеристик сантехнического оборудования и инженерных сетей.

Технический план

Получение акта означает, что основные стадии согласования перепланировки завершены. Но собственнику придется пройти еще ряд процедур:

• заказать технический план, где будут прописаны реальные параметры помещения после перепланировочных работ;
• предоставить техплан в МЖИ, чтобы получить акт приемочной комиссии;
• обратиться в БТИ и внести изменения в инвентарное дело, в техпаспорт;
• пройти учет в Росреестре, чтобы зафиксировать измененную планировку помещения в ЕГРН.

Технический план — это специальный документ для кадастрового учета. Его выдает кадастровый инженер, когда собственник получит приемочный акт. Для подготовки техплана проводится обследование помещения, изучаются документы и сведения на объект. Точные сроки, в которые нужно получить техплан после перепланировки, в законах не указаны. Но до прохождения учета и внесения новых данных в ЕГРН собственнику будет сложнее продать помещение.

«Для перевода квартиры в нежилое помещение требуются дополнительные разрешения. Через СЭС нужно получить заключение о соответствии по санитарным, гигиеническим, эпидемиологическим нормам. Разрешение на изменение правового статуса помещения дает Департамент государственного имущества Москвы (ДГИ). Но итоговым этапом все равно будет прохождение кадастрового учета в Росреестре.

Наши специалисты подготовят проект перевода жилого помещения в нежилое и помогут пройти все необходимые согласования. Звоните, чтобы решением ваших задач занялись опытные эксперты ООО «Смарт Вэй» — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Выписка ЕГРН

Выписка ЕГРН является основным правоподтверждающим документом на все виды недвижимости. Также в ЕГРН есть данные об основных технических параметрах объектов, схема с его планировкой. Поэтому выписку ЕГРН нужно подавать не только для согласования перепланировки и получения техплана. Когда работы будут завершены, а кадастровый инженер выдаст техплан, его нужно представить в Росреестр, пройти учет. После обновления данных заявитель получит актуальную выписку ЕГРН.

Когда будет завершен перевод квартиры в нежилое, изменение статуса и целевого назначения объекта можно увидеть в выписке ЕГРН. После этого использовать помещение под проживание людей будет нельзя, поскольку оно перестанет отвечать обязательным требованиям.

«Из дополнительных документов, которые потребуются при перепланировочных работах, можно отметить доверенность на представителя. Он может представлять интересы собственника на всех этапах согласования, при прохождении учета в Росреестре. Наши специалисты оказывают услуги по сопровождению перепланировок на любые виды объектов. Подробнее об этом вы можете уточнить на консультации по телефону или через форму обратной связи.»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки можно получить практически на любой стадии, причем его не всегда можно обойти. Вот перечень оснований, по которым выносят отказ в переводе в нежилое помещение:

• собственники МКД и подъезда вправе отказать в согласовании вообще без указания причин, а обжаловать их решение невозможно;
• МЖИ откажет при нарушении норм строительной безопасности, ненадлежащем состоянии конструкций;
• Москомархитектура вынесет отказ в переводе в нежилое помещение, если проектные решения не соответствуют художественно-архитектурному облику города, района;
• СЭС откажет, если по проекту не обеспечено соответствие по санитарным и гигиеническим нормам.

Во многих случаях все основания для отказа можно предусмотреть заранее, т.е. на этапе проектирования. Если уполномоченные органы незаконно вынесут отказ, его можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Особенности оформления проекта на перевод жилого помещения в нежилое

По умолчанию, все помещения в многоквартирных домах должны использоваться для проживания людей. Но уже на стадии проектирования МКД можно предусмотреть нежилые помещения на первом этаже. В них осуществляется коммерческая деятельность, либо помещения используются для нужд жильцов, управляющей компании. Также при определенных условиях допускается изменение целевого назначения объекта, т.е. можно перевести квартиру в нежилое помещение. Порядок перевода в нежилое помещение зависит от перечня предстоящих работ, от изменений в характеристиках объекта и жилого дома.

Оформляя проект перепланировки на перевод жилого помещения в нежилое нужно учитывать следующие нюансы:

• в отличие от квартиры, вход в которую обычно делается на лестничную площадку подъезда, у нежилых помещений должен быть отдельный выход на улицу;
• чтобы сделать отдельный выход, нужно не только получить согласование на строительные работы, но и разрешение собственников дома (так как работы изменят характеристики общедомового имущества);
• технический проект перепланировки для перевода в нежилое помещение должен включать специальные требования по пожарной, санитарной, эпидемиологической безопасности;
• проект можно разработать с учетом видов коммерческой деятельности, однако для этого учитываются ограничения и запреты (запрещено размещать в помещениях МКД горючие материалы, опасные производства и т.д.).

Перевод в нежилые помещения допускается только для квартир, расположенных на первом этаже. В исключительных случаях это можно сделать для квартир второго этажа, если под ними уже расположены нежилые помещения. Для этого проектируются специальные технические решения по лестницам, усилениям несущей стены, соблюдению архитектурного облика здания. Разработка технического проекта потребуется для работ на системах жизнеобеспечения здания (вентиляция, отопление, водоснабжение и т.д.).

Не менее важно учесть требования к безопасности на прилегающей территории. В частности, в Постановлении № 508-ПП указаны допустимые размеры крыльца, навесов и некоторых других малых архитектурных форм на фасадах. Входная группа должна проектироваться с учетом доступности маломобильных групп населения. Также крыльцо и лестница не должны препятствовать проходу по тротуарам, доступу к общедомовому имуществу.

«Во многих случаях перевод квартиры в нежилое помещение будет вообще невозможен. Если на перевод не дадут согласие собственники МКД, заказывать проект и обращаться в уполномоченные ведомства не имеет смысла. На общем собрании МКД можно представить предварительный вариант проекта перепланировки, чтобы убедить жильцов в безопасности работ. После получения положительного решения можно оформить проект перепланировки в окончательной форме.

Если вам нужна разработка технического проекта на системы жизнеобеспечения, его также можно заказать в нашей компании. Звоните сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).»
— Мария Ж., юрист-эксперт Смарт Вэй

Технический паспорт инвентаризации в Москве и Московской области

Компания «Смарт Вэй» оказывает услуги по инвентаризации и обмерам, оформит технические паспорта на любые виды объектов. Стоимость технического паспорта рассчитывается индивидуально для каждого объекта. Примерные расценки на наши услуги можно посмотреть в таблице ниже. Актуальные цены уточняйте на странице услуг по согласованию перепланировки.

Выводы

• Технический паспорт — это документ, который оформляется после инвентаризации объекта. Техпаспорт содержит основные сведения по объекту недвижимости.
• Инвентаризация и паспортизация входит в полномочия учреждений БТИ. Для обмеров и обследований нужно передать документы в БТИ, вызвать специалистов на объект. Также работы по инвентаризации выполняют кадастровые и иные компании.
• Основным документом после инвентаризации является технический паспорт. Его приложениями являются поэтажные планы, ведомости помещений. Стоимость технического паспорта определяется по договору.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию» (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 № П/0082 (скачать);
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (скачать);
• СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (скачать);
• СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (скачать).

Часто задаваемые вопросы