Согласования перепланировки в МКД под медицинское учреждение в 2025 году

Нежилое помещения МКД можно использовать под медицинское учреждение. При этом там разрешено вести далеко не все виды деятельности, что может стать ограничением для собственника или арендатора. Еще важно соблюдать нормы СП 54.13330.2022. Там описано, что можно и нельзя делать в помещениях жилфонда. Если вы соответствуете основным условиям, то с оформлением документов и согласованием перепланировки под медицинское учреждение помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Опыт такой работы у нас есть, и в этой статье я поделюсь советами и рекомендациями по изменению планировки.

Главный вопрос – можно ли использовать помещение МКД под медицинское учреждение

Однозначного запрета на оказание медицинских услуг в помещениях МКД нет. Вы и сами можете увидеть на улицах города стоматологические клиники, ФАПы и заведения иного профиля в подвальных, цокольных и первых этажах жилых зданий. Что интересно, многие виды деятельности можно осуществлять без лицензии. Но при открытии мед. учреждения все равно придется, в том или ином виде, уведомлять или согласовывать о начале работы. Косвенно это тоже относится к теме нашей статьи, но о получении профильных разрешений поговорим ниже.

Посмотрим, что нам разрешают открыть в нежилом помещении МКД. Если точнее, то нужно идти от обратного. В СП 54.13330.2022 есть целый список запретов, которые нельзя обойти даже с разрешения собственников дома. В части медицинских услуг эту информации можно найти в п. 4.15 свода правил. Нельзя открыть в помещении МКД медицинское учреждение или центр, в которое будет:

• лаборатория зуботехнического назначения;
• лаборатории общего и специального профиля (к примеру, бактериологические, диагностические);
• дневные стационары и диспансеры;
• пункты скорой и неотложной помощи;
• травмпункты;
• полноценные объекты или кабинеты следующего назначения — дерматовенерология, психиатрическая помощь, лечение и диагностика инфекционных и фтизиатрических заболеваний;
• кабинеты или отделения МРТ;
• помещения с рентгеновскими аппаратами или иной аппаратурой, которую рассматривают как источник ионизирующего излучения, превышающего санитарные нормативы.

Перечень весь приличный и существенного связывает руки. Но ряд ограничений можно обойти. К примеру, на первых этажах МКД часто открывают пункты крупных сетевых лабораторий. Но в самом помещении только ведется забор крови или других материалов, т.е. там не проводят исследования. Для этого все отправляют в специализированную лабораторию, которая обслуживание десятки и сотни пунктов. Так же обстоит дело и со стоматологиями. В помещении МКД нельзя открывать зуботехнические лаборатории. Но ничто не мешает использовать протезы и другие изделия, которые изготовлены в другом месте, привезены для оказания услуг.

Может ли медицинское учреждение в МКД открыть арендатор, а не собственник?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Зачастую деятельность в помещениях МКД ведут именно арендаторы, а собственник зарабатывают от сдачи своих объектов. Но для этого важно заключить официальный договора, а при сроке аренды от 1 года – зарегистрировать его. В частности, лицензию на мед. услуги попросту не выдадут, если договора нет, либо он заключен на период до 12 месяцев. Отметим, что регистрацию аренды вполне можно провести одновременно с учетом изменений после перепланировки.

Чем поможет перепланировка, если в нежилом помещении МКД открывается медицинский центр

Вернемся к теме статьи, т.е. к возможному изменению планировки под медицинское учреждение. Скорее всего, без нее не обойтись по ряду причин:

• вряд ли в помещении ранее велась медицинская деятельность того же профиля, т.е. придется перепрофилировать объект, обустраивать кабинеты и зоны под нужные услуги;
• если помещение вообще не имело отношения к медицине, то нужно сделать очень много изменений – создание комнат и помещений, устройство зон для регистратуры и т.д.;
• если у помещения не было отдельного входа, его придется делать в обязательном порядке (одно из требований СП 54.13330.2022);
• владелец мед. центра может изменить планировку помещения именно так, как это нужно ему (не только в плане непосредственного оказания услуг, но и, как вариант, в части дизайна).

Как коммерческое помещение, мед. центр должен приносить прибыль. И тут нужно все грамотно рассчитать, чтобы расходы на перепланировку «отбились» в обозримом будущем. Для этого обычно проводят анализ рынка и целевой аудитории, другие исследования. Здесь важно учитывать еще один момент – во встроенном помещении МКД численность клиентов медицинского заведения не может превышать 100 человек. Но, скорее всего, этот показатель не будет превышен. Да и рядовые жильцы вряд ли будут стоять со счетчиком клиентов, если грамотно организовать их проход.

Требования к помещениям медицинских учреждений в многоквартирных домах

Чтобы показать, как идет согласование перепланировки для открытия медицинского центра в МКД, возьмем пример со следующими вводными данными:

• компания берет в аренду одно большое нежилое помещение на первом этаже дома – площадь порядка 200 квадратов, есть оконные проемы, но нет входа (ранее объект не использовался под коммерческую деятельность);
• медицинский центр будет оказывать комплекс разных услуг – стоматология (2 кабинета), консультации психолога (1 кабинет), массаж и сопутствующие процедуры (2 кабинета), окулист (1 кабинет);
• расчетное количество посетителей в день порядка 70 человек (это укладывается в указанную выше нормы);
• источников вредного и опасного воздействия в медицинском учреждении не будет, что упрощает согласования;
• так как часть заявленных услуг подпадает под лицензирование, во время этой процедуры уже нужно иметь договор аренды, документы на завершенную перепланировку.

Это вполне реальный пример. Проводить полноценные хирургические операции или открывать кабинеты (отделения) реанимации в МКД нельзя, да это и не оправдано с экономической точки зрения. Косметические операции и процедуры в помещениях дома можно предлагать клиентам, но с соблюдением санитарно-эпидемиологических норм.

Что касается технических требований к мед. учреждениям в МКД, то здесь важно учитывать СП 54.13330.2022 и санитарные правила 2.1.3678-20. Вот ключевые моменты:

• обязательно наличие отдельного входа (для крупных клиники можно сделать полноценную входную группу);
• у мед. центра должна быть своя независимая система вентиляции;
• нужно исключить любые формы вредного воздействия для жильцов (это относится не только к работе специалистов и оборудования, но и к сбору, хранению, вывозу отходов);
• все помещения должны быть оснащены системами пожарной безопасности, а в учреждении нужно сделать эвакуационный выход (единый со входом или дополнительный);
• для доступа маломобильных граждан (инвалиды, люди с детьми и т.д.) нужно сделать пандус, если войти в клинику нельзя без преодоления перепада высот.

Так как в мед. учреждении услуги оказывают граждан, нужно соблюдать нормы по освещению, по ряду иных параметров. И само собой, необходимо сделать пребывание в клинике максимально комфортным, ведь иначе люди не пойдут туда повторно. Как все это сделать – расскажу ниже.

Обязаны ли мы давать скидки на услуги для жильцов дома, если только при таких условиях они согласны на перепланировку?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это весьма тонкий момент. При перепланировке в МКД мы обязаны получить разрешение от собственников других помещений, если проводим работы на общедомовом имуществе – по факту, это любые несущие конструкции, места общего пользования. Жильцы могут отказать, и нам придется договариваться с ними, заинтересовывать каким-либо способом. Для этого вполне можно предложить абонемент на услуги со скидкой. Вряд ли это сильно уменьшит прибыль медицинского центра, зато нужное разрешение будет получено.

Как изменить планировку помещения, чтобы разрешили открыть медицинский центр

При перепланировке мы можем создавать и ликвидировать помещения (комнаты), устанавливать и разбирать перегородки/стены, устраивать новые или заделывать существующие проемы. Это общее описание решений, которые встречаются и разрешены при изменении планировки. Точнее можно будет сказать после получения задания от заказчика. Также учитываем нормы Постановления № 508-ПП. Там можно найти список работ, допустимых и запрещенных для помещений МКД.

Вернемся к приведенному выше примеру. С учетом задач арендатора (он получил разрешение на перепланировку от собственника), мы можем предусмотреть в проекте:

• демонтаж нескольких перегородок, которые явно мешали дальнейшим работам;
• монтаж перегородок и некапитальных стен, после чего появилось 7 основных и 3 вспомогательных помещения;
• расширение трех дверных проемов для удобства прохода к кабинетам;
• устройство зоны ожидания клиентов за счет переноса трех перегородок;
• заделывание двух окон в подсобных помещениях;
• расширение дверного проема, установка новой лестницы с пандусом.

Действующая схема инженерных коммуникаций тоже была изменена. В проекте было предусмотрено устройство раковин в кабинетах для оказания услуг. Данные работы закон относит к переустройству, которое можно выполнить одновременно с перепланировкой.

Отделка основных и вспомогательных помещений будущей клиники проводилась материалами, одобренными Роспотребнадзором. Это весьма важное требование по санитарным правилам, которое в процессе согласований проверит ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии».

Изменение дизайна медицинского учреждения арендатор проводил по отдельному проекту. Его также разработали специалисты компании «Смарт Вэй». Еще один документ, без которого не пройти согласования – техническое заключение. Так как оно оформляется на работы в помещении МКД, то арендатору пришлось обращаться в ГБУ «Экспертный центр» (так как организация, которая разрабатывала проект дома, давно ликвидирована).

С материалами из БТИ мы работаем при каждой перепланировке. В данном случае мы сами запросили их на основании доверенности. На поэтажных планах БТИ не было красных линий. В этом материале мы рассказывали, почему они могут появляться и какие проблемы представляют для собственников. Если красные линии есть, наши специалисты помогут их устранить.

Какие органы участвуют в согласовании

Мы предлагаем клиентам не только оформление документов, но и услуги по прохождению согласований. Это весьма актуально, учитывая высокую вероятность приостановок и отказов. Сама процедура, при условии получения всех документов, включает:

• подачу запроса в Мосжилинспекцию через портал mos.ru;
• выдачу разрешения на производство перепланировки по проекту (срок рассмотрения запроса до 20 дней);
• заказ технического плана после завершения работ (в компании «Смарт Вэй), направление его с запросом в МЖМ;
• выдача акта приемки, если перепланировка выполнена без нарушений;
• направление документов в Управление Росреестра для заключительной стадии согласований.

В целом, если у заявителя есть проект и техзаключение, а на предстоящие работы получено одобрение собственников помещений дома, то согласование пойдет успешно. Мы тщательно проверяем все проектные решения на предмет соответствия Постановлению № 508-ПП. Это снижает риски приостановок. Но если такое решение все же вынесут, мы добьемся снятия замечаний перепиской или при личном взаимодействии.

Могут ли нам согласовать перепланировку под медицинскую клинику, если мы сделали ее без разрешения?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такая возможность есть, хотя узаконивание точно будет сложнее. Нужно получить техзаключение и доказать безопасность, допустимость завершенных работ. Если же были нарушения, то их придется устранять, либо вы получите отказ. Кроме того, при узаконивании вас точно оштрафуют, даже если МЖИ вынесет положительное решение.

Список полезных документов

Будут ли проверять планировку помещения при лицензировании

Если под медицинское учреждение или его отдельные услуги нужна лицензия, то при ее выдаче будут проверять:

• наличие документов на помещение (выписка из ЕГРН, зарегистрированный договор аренды);
• соответствие техническим требованиям (к примеру, отдельный кабинет под лицензируемый вид услуг);
• соблюдение общих требования по санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам.

Уже после выдачи лицензии тоже не избежать проверок. А если в помещении сделана перепланировка без разрешений, то при лицензировании вы точно получите отказ.

В дополнение, предлагаю посмотреть кейс компании «Смарт Вэй» по перепланировке для стоматологической клиники. Хотя там речь шла о нежилом здании, общие правила к проектированию и производству работ во-многом схожи. Примерную стоимость отдельных работ и услуг смотрите ниже.

Заключение – коротко о главном

• В помещении МКД можно открыть медицинское учреждение. Однако есть список услуг, которые нельзя оказывать на объекте в многоквартирном доме.
• Изменить планировку для мед. учреждения можно, чтобы сделать основные и вспомогательные кабинеты, организовать места ожидания посетителей, различные зоны и т.д.
• Для открытия мед. центра в МКД всегда нужен отдельный вход. Если его нет, работы можно провести и согласовать в рамках перепланировки.
• Разрешение на перепланировку и акт приемки собственник или арендатор получает в Мосжилинспекции. Мы поможем пройти все процедуры максимально быстро и без приостановок.