Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве: порядок действий в 2024 году

Планировка помещения определяется его местоположением на этаже, конфигурацией конструкций, дополнительных элементов. Что изменить планировку, можно провести разные виды строительных работ. Они охватываются понятием «перепланировка». Для ее выполнения необходимо разработать и получить ряд документов, в том числе проект. В состав процедур, которые необходимо пройти собственнику объекта, входит согласование документации, кадастровый учет.

Читайте, как трактует понятие перепланировка законодательство РФ и Москвы, в чем заключается алгоритм ее согласования, какая документация нужна для изменения планировки помещения.

Что такое перепланировка нежилого помещения

Правовое определение перепланировки содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, распространяется на помещения в жилфонде. Но по аналогии оно применимо и к объектам нежилого назначения. Закон трактует перепланировку как изменение конфигурации. Она может заключаться в следующем:

1. в изменении места расположения и характеристик конструкций в границах помещения (например, допускается демонтаж, возведение или перенос внутренних перегородок);
2. в появлении в границах помещения новых элементов (например, эффективность пользования объектом можно повысить за счет возведения антресоли);
3. в появлении новых помещений после завершения строительных работ (например, раздел или объединение помещений внутри здания проводится как перепланировка).

Обращаем внимание, что при перепланировке не меняются основные параметры здания (высота, этажность, объем и т.д.). Такие изменения возможны только после реконструкции. Ее согласование намного сложнее и дольше, так как необходимо подтверждать соответствие по расширенному перечню норм безопасности.

Изменение планировки может сказаться на прочности целого здания и его основных конструкций, инженерных систем. Поэтому данный вид работ подлежит обязательному согласованию. Порядок его прохождения зависит от того, где расположено помещение (жилой или нежилой фонд). Также на это влияет вид работ и решений, описанных в проекте. Например, при перепланировках возможны фасадные изменения, а разрешения на них необходимо получить в Москомархитектуре (для объектов в столице).

Разъяснения эксперта. Законодательство содержит еще одно понятие, связанное с производством работ в помещениях – переустройство. Оно может проводиться вместе с перепланировкой, предусматривает изменение схемы инженерных сетей, перенос, замену или установку различного оборудования (по электрике, сантехническое и т.д.). Оба указанных выше вида работ можно описать в одном проекте. согласовать в рамках единой процедуры.

Какой документацией оформляется перепланировка нежилого помещения

Требования к документации, которую нужно представить на проверку и согласование, детализированы в региональном законодательстве. Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве осуществляется на основании документов, указанных в Постановлении № 508-ПП:

• заявление собственника или его уполномоченного представителя;
• правоподтверждающий документ (обычно это выписка ЕГРН);
• проект, разработанный организацией, состоящей в СРО;
• техническое заключение (может выдаваться по тем схемам, о чем расскажем ниже);
• учетно-техническая документация, в том числе поэтажный план, копия техпаспорта и т.д. (не требуется, если сведения об МКД внесены в столичный регистр недвижимости);
• разрешение от других владельцев помещения (если их несколько);
• протокол собрания с положительным решением собственников МКД (если работы связаны с воздействием на домовое имущество).

После завершения перепланировки нужно будет обратиться за приемочным актом. Для этого Постановление № 508-ПП предусматривает подачу дополнительных документов (например, журнал производства работ).

Обращаем внимание, что Постановление № 508-ПП содержит регламент согласования перепланировки нежилого помещения в Москве, если оно расположено в МКД. Аналогичного нормативного акта для зданий нежилого назначения нет. Дело в том, что собственнику не нужно получать специальное разрешение, если работы будут проводиться в нежилом здании. Но как указывалось выше, исключением является изменение фасадов при перепланировке. Их необходимо согласовать через МКА.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Процесс согласования перепланировки нежилых помещений

Своими силами при согласованиях перепланировки не обойтись. Как минимум, собственнику нужно будет получить проект и техзаключение, а после окончания работ – технический план. Эту документацию могут оформить только профильные специалисты (проектировщики, кадастровые инженеры). Поэтому крайне важно правильно выбрать организацию, которая будет разрабатывать документы, оказывать услуги по сопровождению согласований.

ООО «Смарт Вэй» предлагает как отдельные виды услуг, так и сопровождение согласований «под ключ». Наши преимущества:

• наличие в штате проектировщиков, кадастровых инженеров и иных специалистов, что позволяет оформлять все необходимые документы до и после перепланировки;
• большой практический опыт взаимодействия с Мосжилинспекцией, МКА и иными ведомствами, участвующими в согласованиях;
• помощь в узаконивании перепланировки, которая была выполнена без разрешений (в данном случае может потребоваться обращение в суд).

Чтобы убедиться в качестве работы проектировщиков и кадастровых инженеров ООО «Смарт Вэй» рекомендуем ознакомиться с нашими кейсами по перепланировкам. Там есть примеры по разным изменениям в планировке нежилых помещений, от обустройства отдельного входа до возведения антресоли. В рамках услуги «под ключ» мы согласуем перепланировку нежилого помещения в интересах собственника, сами получим и передадим заказчику итоговые документы.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Узакониванием условно называется согласование уже завершенной перепланировки. Например, это требуется, если собственник выполнял работы без проекта, либо без получения обязательных разрешений. Процесс узаконивания может идти в административном или судебном порядке.

Порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве напрямую зависит от того, где оно расположено. Если речь идет о работах в здании нежилого назначения, то нужно учитывать следующие нюансы:

• собственнику не нужно обращаться за разрешением в МЖИ до или после перепланировки;
• для начала работ необходимо оформить только проект (его можно заказать в ООО «Смарт Вэй»);
• проект нужно представить в МКА, если он содержит решения по изменению внешнего вида фасада (например, новый вход в помещение с улицы);
• если перепланировка проводилась без проекта, то для узаконивания необходимо заказать технический план у кадастрового инженера;
• изменения в планировке объекта необходимо отразить в ЕГРН (это сделает Росреестр на основании техплана).

При разработке проекта необходимо учитывать нормы Постановления № 432-ПП. Там указан перечень работ, допустимых при перепланировках в нежилом фонде, и на которые не требуется разрешение на строительство.

Так как МЖИ не участвует в согласованиях для помещений нежилого здания, собственник может приступать к работам сразу после оформления проекта. Документ заверяет руководитель проектной организации. Техплан, который нужно получить после завершения перепланировки, будет содержать описание реальной конфигурации на момент обследований. Документ может изготовить только кадастровый инженер, у которого есть действующий квалификационный аттестат.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Практически в каждом многоквартирном доме есть нежилые помещения (обычно на первом этаже). В отличие от квартир, в них можно вести коммерческую деятельность (если это разрешено законодательством). Например, нежилое помещение может использоваться под офисы, торговые точки и т.д.

Перепланировка в помещениях МКД может представлять потенциальную опасность не только для самого здания и его конструкций, но и для жильцов. Поэтому регламент согласования по Постановлению № 508-ПП следующие нюансы:

• собственнику необходимо заказать проект и техзаключение, иные документы для МЖИ;
• если работы были выполнены разрешения от жилинспекции, то для узаконивания необходимо заказать только техзаключение (проект не нужен);
• изменения фасадных решений, описанные в проекте, необходимо согласовать по линии МКА (Мосжилинспекция сама передаст туда документы);
• после окончания работ необходимо вновь обратиться в МЖИ, чтобы получить приемочный акт;
• оформление техплана и прохождение кадастрового учета через Росреестр обязательно и для собственника помещения в МКД.

Важен момент с получением технического заключения. Как указано в Постановлении № 508-ПП, документ может выдать организация, которая является автором проекта дома. Если сведений об этой компании нет, либо она прекратила деятельность, техзаключение вправе оформить организация, уполномоченная МЖИ. В ряде случаев, описанных в Постановлении № 508-ПП, документ может изготовить проектная компания, состоящая в СРО. Подробнее о правовом статусе техзаключения и порядке его оформления читайте в нашем материале.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений в Москве

Выше было рассказано о нюансах согласования и узаконивания перепланировок для помещений жилфонда, нежилых зданий. Процедура получения разрешений на изменение планировки в МКД включает следующие этапы:

• заказ проекта, получение техзаключения;
• запрос и получения в БТИ копии техпаспорта, поэтажного плана (если требуется);
• оформление разрешений на уровне собственников помещения, жильцов дома (если требуется);
• направление документов в МЖИ через портал mos.ru;
• рассмотрение и проверка документов, выдача разрешения (срок может составлять 25 или 35 дней);
• обращение в МЖИ за актом приемки;
•  заказ техплана у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»;
• обращение в Бти для обновления данных в техпаспорте;
• направление заявления и технического плана в Росреестр (инженер нашей компании сам отправит документы через онлайн-систему);
• получение выписки ЕГРН после завершения кадастрового учета (процедура занимает 5 или 7 дней).

Как указывалось выше, для работ в помещениях нежилого фонда достаточно получить проект, а после их завершения – техплан. Обращение в Росреестр требуется при любом варианте изменения планировки.

Кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения

В процедурах согласования и узаконивания могут участвовать следующие ведомства Москвы:

• МЖИ – выдает разрешения и приемочные акты для работ в жилфонде;
• МКА – согласовывает проекты, в которых предусмотрены изменения фасадных решений;
• Роспотребнадзор – выдает заключения о соответствии работ санитарно-эпидемиологическим требованиям (если требуется);
• Росреестр – вносит новые данные в ЕГРН после перепланировки;
• БТИ – вносит новые данные в содержание техпаспорта;
• суд – рассматривает административные иски на отказ в административном согласовании или узаконивании.

При наличии доверенности, проектировщики или иные сотрудники ООО «Смарт Вэй» смогут представить интересы заказчика во всех указанных структурах.

Как узаконить самовольную перепланировку

Если собственник не получал предварительные разрешения или выполнил работы без проекта, изменение планировки считается несогласованным. Вот как узаконить перепланировку помещения в данном случае, если оно расположено в МКД:

• проектировщики ООО «Смарт Вэй» подготовят техзаключение, где будет подтверждена безопасность выполненных работ;
• документы направляются в МЖИ для согласования в административном порядке;
• если жилинспекция вынесла отказ, его можно обжаловать через суд;
• на заключительном этапе заявитель обращается в Росреестр с техпланом, решением МЖИ или суда.

Для узаконивания изменений в планировке помещения нежилого фонда нужно заказать техплан, пройти учет по линии Росреестра.

Часто задаваемые вопросы по перепланировке нежилого помещения

Можно ли согласовать перепланировку не по проекту, а по эскизу?

Нет, на данный момент такая возможность отсутствует. Основным документом для получения разрешений является проект.

Можно ли оформить проект перепланировки самостоятельно или скачать его в интернете?

Проект содержит описание решений и работ применительно к конкретному помещению. Документ может оформить только организация, состоящая в СРО проектировщиков. В отдельных случаях можно использовать типовые проекты, которые выдает МЖИ.

Какие работы разрешены при перепланировках в нежилом помещении?

Их перечни можно найти в Постановлениях № 508-ПП и № 432-ПП. Этими нормативными актами руководствуются проектировщики ООО «Смарт Вэй».

Предусмотрен ли штраф за неузаконенную перепланировку?

Штраф будет взыскан, если без разрешения изменена планировка помещения в МКД. По ст. 7.21 КоАП РФ на организацию или ИП могут наложить штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Стоимость перепланировки нежилого помещения

В состав расходов собственника может входить оплата проекта, техзаключения и техплана. Стоимость работ проектировщиков, экспертов и кадастровых инженеров определяется индивидуально, исходя из следующих факторов:

• вид, характеристики и место расположения помещения;
• срочность оформления документов;
• особенности процедуры, которую проходит заявитель (например, административное или судебное узаконивание).

За рассмотрение документов в МЖИ и Росреестре госпошлину платить не нужно. Стоимость услуг и работ, которые предлагает ООО «Смарт Вэй», смотрите ниже.

Кейсы по перепланировке нежилых помещений в Москве

Кейс 1. Владелец помещения на первом этаже МКД решил сделать перепланировку для заключения договора аренды. После успешного согласования ежемесячный доход составил более 60 000 рублей в месяц.

В данном кейсе ООО «Смарт Вэй» оказывало услуги по согласованию «под ключ»:

• был разработан проект, получено техзаключение;
• документы были направлены на проверку в МЖИ;
• после завершения работ кадастровый инженер «Смарт Вэй» оформил техплан, направил его в Росреестр, а затем и получил выписку.

Также юрист ООО «Смарт Вэй» помог с оформлением и регистрацией долгосрочного договора аренды.

Кейс 2. Проект для перепланировки помещений в магазине помогу собственнику использовать дополнительные площади для продаж. Ежемесячный доход вырос почти на 20%.

По договору с собственником магазина ООО «Смарт Вэй» оказало следующие услуги:

• разработка проекта на перепланировку для двух помещений;
• изготовление техплана после производства работ;
• сопровождение учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.

Оформление проектной документации заняло 4 дня, а технического плана – 2 дня.

Выводы

• Перепланировку можно согласовать (до начала работ) или узаконить (после завершения работ). Процедуры проходит собственник помещения, либо его представитель по доверенности.
• Для помещений в МКД регламент согласований описан в Постановлении № 508-ПП. Для работ в нежилом фонде в состав руководящих документов входит Постановление № 432-ПП, Федеральный закон № 384-ФЗ.
• Основными документами для узаконивания или согласования являются проект, техзаключение. После завершения перепланировки необходимо оформить техплан.

FAQ

Что такое неузаконенная перепланировка?

Это перепланировка, выполненная с различными нарушениями закона, в том числе без прохождения согласований, без получения проекта. Также нарушением может являться производство работ, запрещенных федеральным или региональным законодательством.

Как согласовать неузаконенную перепланировку?

Это можно сделать путем прохождения административной или судебной процедуры узаконивания. Основными документами для согласования будут техническое заключение и техплан.

Есть ли штраф за неузаконенную перепланировку?

На федеральном уровне штраф предусмотрен за несогласованную перепланировку в помещениях МКД. За неузаконенную перепланировку в помещениях нежилого фонда ответственность наступает по региональному законодательству.

Список источников

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).