Согласование раздела под апартаменты в МКД – особенности и шаги в 2024 году

Подавляющее большинство помещений в МКД являются квартирами. Но вполне возможно, там будут и нежилые помещений, особенно если речь идет о первом этаже дома. Их можно разделить под апартаменты. После раздела они не станут квартирами и сохранят прежний правовой статус – нежилое помещение. Строительные работы по разделу будут являться перепланировкой. Ее нужно согласовать. О порядке прохождения этой процедуры поговорим в статье. Для примера возьмем документы на перепланировку с разделом, оформленные специалистами компании «Смарт Вэй».

Могут ли апартаменты находится в МКД и в чем особенности их статуса

Апартаменты можно условно назвать аналогом квартиры. Там действительно можно жить и даже с оформлением временной прописки (регистрация по месту пребывания). Но юридический статус апартаментов будет отличаться. Законодательство России до сих пор относит их к нежилым помещениям. И это влечет следующие последствия:

• постоянную регистрацию в апартах оформить нельзя;
• тарифы на коммуналку будут существенно выше, так как платежи начисляют не за квартиру, а на нежилое помещение;
• могут возникнуть обязательства по оплате земельного налога за участок под домом (такая проблема уже возникла у собственников апартаментов в Санкт-Петербурге).

Чаще всего под апартаменты строят новые здания. В силу ряда обстоятельств, это дешевле возведения многоквартирного дома (как минимум, нет обязанности обустраивать социальную инфраструктуру). Также вполне можно перепрофилировать существующее нежилое здание. Например, если бизнес-центр не приносит дохода от сдачи в аренду, можно сделать масштабную перепланировку с образованием апартаментов, заработать на продаже.

Закон не запрещает отводить помещения в МКД под апартаменты. Их вполне можно создать путем раздела существующих помещений на первом этаже. Из квартиры можно сделать апартаменты только путем перевода ее в нежилое помещение. Это не самая простая процедура.

Чтобы сделать раздел под апартаменты, нужно изменить планировку существующего помещения. В зависимости от его площади и других характеристик, может появиться два и даже больше новых объектов. Вновь образованные апартаменты в любом случае останутся нежилым помещением. Наша компания поможет оформить документы и пройти все этапы согласования перепланировки. Подробнее о разделе помещений под апартаменты вы можете узнать из нашего предыдущего материала.

Какие ограничения по площади действуют для апартаментов в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Очень много ограничений есть для жилых помещений (квартир). Буквально в середине 2024 года были ужесточены требования по их минимальной площади. А вот для нежилых помещений таких ограничений по факту нет. Поэтому можно образовать апартаменты с маленькой площадью, ведь на них тоже наверняка найдется покупатель. Впрочем, в этом вопросе нужно соблюдать баланс, иначе значительную часть апартов будет занимать санузел с ванной или дешевой, ведь без них не обойтись.

Юридические тонкости для раздела помещений МКД под апартаменты

Главным нюансом в правовом смысле станет невозможность поставить апартаменты на учет как жилое помещение. За последние несколько лет неоднократно звучали предложения приравнять апарты по юридическому статусу к квартирам. Но ничего конкретного по данному вопросу в законодательстве так и не появилось.

Учитывая статус нежилого помещения в МКД, для его раздела под апартаменты нужно применять:

• нормы ЖК РФ о перепланировке и переустройстве;
• специальный нормативный акт для согласования работ в помещении МКД – Постановление № 508-ПП;
• своды правил, стандарты и СанПиН в отношении помещений многоквартирного дома.

Есть еще один важный нюанс, который нельзя не учитывать. В СП 54.13330.2022 описаны технические требования к нежилым помещениям в МКД. Одно из них гласит, что у нежилых помещений не должно быть выходов в подъезд. Из этого следует, что у апартаментов должен быть отдельный выход – напрямую на улицу или в места общего пользования первого этажа. Следовательно, при подготовке документов на перепланировку необходимо убедиться, что раздел при указанных условиях возможен.

В отличие от МКД, разделить помещения в нежилом здании существенно проще. В частности, нам не придется обращаться за разрешением в Мосжилинспекцию. Одинаковыми будут требования по документам, которые нужны для изменения планировки. Постановка на кадастровый учет также проходит по общим правилам, независимо от статуса помещений.

Список полезных документов

Рассказываем, как правильно согласовать раздел нежилого помещения в МКД под апартаменты

Итак, у вас есть достаточно большое помещение на первом этаже МКД, которое нужно разделить на апартаменты. На начальном этапе предстоит решить следующие вопросы:

• возможна ли вообще перепланировка под указанные цели (речь идет о технических характеристиках и иных факторах, которые могут ограничивать нас);
• как будут выглядеть апартаменты, созданные в ходе раздела (обычно мы согласовываем с заказчиком предварительный эскиз помещений, после чего приступаем к разработке проекта);
• какие строительные работы нужно выполнить для раздела;
• что будет входить в полный перечень разрешений (это зависит от характера и последствий строительных работ).

Доверьте решение этих вопросов специалистам компании «Смарт Вэй». Мы обязательно покажем вам все возможные решения для раздела с точки зрения расходов на перепланировку, особенностей при согласованиях. Не рекомендуем приступать к работам без разрешения от МЖИ и без проекта. Узаконить перепланировку с разделом можно, но это будет значительно сложнее стандартной схемы согласования. Кроме того, о проведении несогласованных работ наверняка узнают жильцы дома. По их обращению МЖИ назначит проверку и непременно взыщет административный штраф. Его размер для организаций и ИП составляет до 50 000 рублей.

Можно ли сделать в МКД двухуровневые апартаменты и от чего это зависит?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Скорее всего, это не позволит сделать высота исходного помещения на первом этаже. Но если помещение высокое, то можно сделать два уровня за счет возведения антресоли. Главное, чтобы ее размер не превышал 40% от площади апартамента. Иначе это будет считаться новым этажом, а согласовать его в МКД попросту нереально. Этажность в многоквартирном доме можно изменить только через реконструкцию, а разрешение на нее никто не даст.

Нужно ли согласие собственников

Перепланировка может существенно затронуть интересы жильцов дома. На этот случай может потребоваться их согласие на проведение работ, при которых задействуется общедомовое имущество. С учетом особенностей раздела по апартаменты, разрешение от собственников помещений МКД будет нужно:

• для образования, заделывания или изменение формы проемов на внешних стенах здания (например, чтобы сделать в апартаментах окна);
• для изменения схемы и месторасположения систем жизнеобеспечения, инженерных коммуникаций;
• для работ во внутреннем объеме первого этажа, если они связаны с воздействием на несущие конструкции.

Согласование проходим путем проведения общего собрания (очно, либо в очно-заочной форме). Чтобы получить положительный результат, нужно подробно описать, что будет на первом этаже после завершения раздела. Так как апартаменты не предусматривают ведение потенциально опасной деятельности, особых проблем возникнуть не должно. Но нужно понимать, что жильцы вполне могут отказать вам без указания каких-либо причин. На такой случай придется разговаривать с участниками собрания, договариваться о каких-либо преимуществах для них (как вариант, предложите благоустроить прилегающую территорию).

Обязательные документы для раздела

С точки зрения закона, для согласования любой перепланировки в нежилом помещении МКД нужен более-менее одинаковый комплект документов. Для обращения в Мосжилинспекцию прикладываем:

• проект перепланировки (советуем заказать его в компании «Смарт Вэй», чтобы точно не получить приостановки или отказа от надзорного органа);
• техническое заключение (мы поможем получить этот документ через ГБУ «Экспертный центр» или автора проекта дома);
• техническая документация из МосгорБТИ (поэтажный план, техпаспорт);
• выписка из ЕГРН (можно получить очень быстро через портал «Госуслуг»);
• разрешение на изменение планировки от всех владельцев исходного помещения (естественно, если их несколько);
• протокол общего собрания с положительным результатом голосования (если требуется).

Разработку проекта мы возьмем на себя. Как я указал выше, до начала работы подготовим эскиз и покажем, как будут выглядеть апартаменты после завершения раздела. Техзаключение покажет, что перепланировка допустима с точки зрения Постановления № 508-ПП, отвечает требованиям безопасности и не является реконструкцией.

Иногда могут возникнуть проблемы с «красными линиями» в документах БТИ. Они показывают, что планировка помещения ранее уже была изменена, а собственник не предоставил разрешительных документов на эти работы. О схемах действий в указанной ситуации мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаги по согласованию раздела

Сам процесс согласования раздела под апартаменты будет проходить по линии Мосжилинспекции. Согласно Постановлению № 508-ПП действуем так:

• входим в личный кабинет на портале mos.ru, выбираем нужную услугу на сервисе МЖИ;
• формируем запрос (заявление) на получение разрешения на перепланировку, прикрепляем все документы в электронном виде;
• в течение 20 или 30 дней ведомство проверяет документы;
• если раздел предусматривает образование, ликвидацию или изменение проемов на внешней стене, МЖИ направит документы на согласование в Москомархитектуру (только для зданий на улицах, перечисленных в Постановлении № 94-ПП);
• разрешение будет направлено в личный кабинет mos.ru, после чего вы сможете законно начать перепланировку.

Приостановки в МЖИ бывают, причем иногда по формальным основаниям. Чтобы устранить сложности, лучше сразу выдать доверенность на представительство нашим специалистам. Они возьмут на себя взаимодействие с чиновниками, а также подачу жалоб, если это потребуется.

Какие сложности могут возникнуть при разделе под апартаменты

Учитывая особенности раздела помещения под апартаменты и тот факт, что оно находится в МКД, перепланировка может включать работы:

• монтаж и демонтаж перегородок, стен (в частности, чтобы отгородить пространство каждых апартаментов);
• создание, заделывание и изменение габаритов проемов под окна и дверные блоки;
• устройство санузлов, с соблюдением требований по границам «мокрых» точек;
• устройство или изменение систем обеспечения жизнедеятельности (отопление, водопровод и т.д.).

Для предстоящей продажи апартаментов можно оставить черновую отделку или сразу создать привлекательный дизайн. Отделочные работы не нужно согласовывать отдельно.

В результате перепланировки у вас появится, как минимум, два новых помещения. У них будут отдельные выходы. Далее, необходимо пройти заключительные шаги по согласованию раздела.

Как поставить апартаменты на кадастровый учет

На финальном этапе вам нужно выполнить два требования – подтвердить соблюдение всех правил завершенной перепланировки и поставить новые апартаменты на учет в Управлении Росреестра. С весны 2024 года действуют следующие нормы:

• вы сначала заказываете технический план на новые помещения (рекомендуем обращаться к кадастровым инженерам компании «Смарт Вэй»);
• техплан в электронной форме прикладываем к запросу в Мосжилинспекцию (в сервисе выбираем услугу по выдаче акта приемочной комиссии);
• проверки проходят в течение 10 дней, а при положительном исходе вы получите уведомление о выдаче акта;
• чиновник МЖИ обязан сам отправить документы в Управление Росреестра, где и пройдет учет;
• сведения о новых помещения внесут в ЕГРН, а вам направят выписку из этого реестра.

У новых помещений будет тот же правовой статус – нежилое. Так как вопрос с апартаментами не урегулирован в законах, это название вы не увидите в выписке из ЕГРН. Право собственности будет автоматически зарегистрировано на то же лицо, которое владело исходным помещением.

Еще предлагаю изучить примеры работ по разделу и перепланировкам от компании «Смарт Вэй». Там есть и кейсы с образованием апартаментов. Примерные цены на некоторые из наших работ смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• В результате раздела помещения в МКД могут появиться апартаменты, если такое решение принял собственник. Работы необходимо согласовать как перепланировку по Постановлению № 508-ПП.
• Для раздела могут проводиться такие работы, как монтаж или демонтаж конструкций, создание, ликвидация или изменение проемов. Все решения мы опишем в проекте перепланировки.
• Разрешение и акт приемки на изменение планировки с разделом оформляет Мосжилинспекция. Компания «Смарт Вэй» оформит и получит все необходимые документы для этого, поможет успешно пройти согласования.