Согласование перепланировки по эскизу – когда можно и нельзя

Так как перепланировка заключается в проведении строительных работ, на них нужно оформить проект. Впрочем, в исключительных случаях их можно выполнить и согласовать по эскизу. Такая возможность есть только для отдельных видов работ, не представляющих какой-либо опасности для конструкций здания. Вопросы, связанные с согласованием по эскизам, регулирует Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. В статье я расскажу, почему в большинстве случаев придется оформлять проект, а не эскиз, как выдают разрешения на перепланировку в помещениях МКД.

Что такое эскиз для проведения перепланировки

Эскизом называют предварительный или схематичный рисунок, выполненный от руки или в специальных программах. В сфере проектирования и строительства эскизы оформляются достаточно часто. К примеру, так мы можем показать заказчику будущий вид (планировку) помещения или здания, уточнить или согласовать какие-либо решения. Далее на основе эскиза и других материалов будет разработан полноценный проект. Именно он станет основным документом для согласований.

Перепланировка тоже представляет собой комплекс строительных работ. И в подавляющем большинстве случаев мы обязаны описать их в проекте. Но если посмотреть нормативные акты о согласованиях перепланировки в Москве, то встретим и упоминание эскиза. Вот что сказано в Постановлении № 508-ПП:

• согласование по эскизу, а не по проекту, допускается только для отдельных видов работ, не включенных в пункты 2 и 3 Постановления № 508-ПП;
• эскиз может стать документом только для изменения планировки в помещениях МКД (для нежилых зданий всегда оформляем проект);
• эскиз представляет собой схематичный рисунок в виде поэтажного плана и экспликации помещения.

Итак, нормативный акт разрешает согласование по эскизу. Но возможно ли это на практике? Самым важным моментом является перечень работ, которые будут выполнены в помещении. В Постановлении № 508-ПП он раскрыт очень подробно. И если изучить его внимательно, то очень сложно сразу подобрать пример, когда можно обойтись без проекта и представить на согласование эскиз. Забегая вперед, скажу, что это допускается только для легких и очень простых перегородок, которые появятся в помещении.

Почему в Постановлении № 508-ПП указано, что перепланировку можно согласовать по типовому проекту?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Действительно, собственник может выбрать для перепланировки типовой проект из альбома Мосжилинспекции. Но это скорее исключение, и оно подходит только для квартир в самых распространенных сериях домов. Для нежилых помещений в МКД решения по изменению планировки всегда будут уникальными, и под них нет типовых проектов.

Кто может подготовить эскиз

Смотрим пункт 19.4 Постановления № 508-ПП. Там указано, что эскиз должен быть представлен с отметками (пояснениями) заявителя, т.е. собственника. Но ничего не говорится о том, кто вообще может подготовить этот графический документ. Сможет ли собственник, далекий от сферы проектирования, сделать эскиз своими силами? Увы, нет. От руки эскиз не оформить, так как нужно соблюсти требования стандартов ГОСТ. Поэтому документ, оформленный самостоятельно, не пройдет проверку в МЖИ.

В нашей практике случаев проведения перепланировок по эскизу было не очень много. Но все они завершились положительным решением и получением акта приемки. Стандартный же вариант выполнения работ предусматривает подготовку проекта и технического заключения. Скорее всего, даже если собственник обратится в компанию «Смарт Вэй» и закажет эскиз, то при анализе работ и решений мы увидим необходимость оформлять проектную документацию.

Еще стоит сказать, что никакой эскиз не опишет требования к безопасности проведения работ, а это очень важный момент. Изменения в планировке не происходят просто так. В помещении можно возводить или устанавливать стены, менять габариты проемов (это только несколько примеров). И без проекта обеспечить безопасность попросту невозможно. Это знают и подрядчики, чьей задачей будет выполнение работ на месте.

Особенности согласования перепланировки в Москве на основании эскиза

Давайте посмотрим, что нам предлагают власти Москвы в части согласования перепланировки по эскизу. Мы будем рассказывать о работах в нежилых помещениях МКД. Для начала смотрим, что хочет собственник. Для этого необязательно заполнять полноценное техническое задание. Нужно схематично показать на бумаге, что заказчик планирует изменить в планировке. Фактически, это будет полноценный и подробный чертеж. Как я указал выше, мы быстро подготовим эскиз или рисунок, чтобы снять все вопросы перед проектированием. Для относительно простых перепланировок это станет неплохим вариантом.

Далее смотрим, какие работы и решения нужны для согласованного варианта изменения планировки. Сравниваем их с разделами 2 и 3 Постановления № 508-ПП. Если даже часть работ и решений подпадает под эти перечни, то ни о каком эскизе речи не может идти. Только проект станет законным основанием для получения разрешения от МЖИ.

Аналогичным образом решаем вопросы и с переустройством. Оно предусматривает работы по изменению мест размещения инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования. Под эскиз их подвести невозможно. Естественно, если речь идет о текущем и косметическом ремонте, в том числе об отделочных работах, то все можно сделать не только без эскиза, но и без проекта.

Можно ли сделать эскиз на фасадные работы при перепланировке?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, на данные изменения всегда нужен проект с решениями по изменению внешнего архитектурного решения. Более того, специальные документы оформляются и проходит согласование даже при изменении цвета фасадов (колористический паспорт). Разрешение на такие работы выдает Москомархитектура. Эскизы на изменения фасадов можно делать только для других целей (например, для согласования вопросов на уровне заказчик/исполнитель).

Какие работы по перепланировке можно сделать по эскизу и без проекта

Нет смысла перечислять десятки видов строительных работ, которые указаны в пунктах 2 и 3 Постановления № 508-ПП. Если идти методом исключения, то под согласование по эскизу попадает только возведение перегородок, не создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия. В нормативном акте есть и разъяснение – перегородка должна быть из материалов, создающих нагрузки менее 150 кг/кв. м. Соответственно, конструкция должна быть очень легкой.

А теперь представим, что собственнику нужно именно указанное выше решение. Он оформляет или заказывает эскиз, где показывает появление перегородки. Но теперь нужно подтвердить еще и соответствие по допустимой нагрузки от материалов конструкции. Об этом можно указать в пояснениях к эскизу, но, скорее всего, потребуются расчеты. Их мы делаем в специальном разделе проекта перепланировки, а не в эскизе.

Идем далее. После завершения работ собственник заказывает технический план и обращается в МЖИ за актом приемки. Инспектор может не увидеть, из чего по факту сделана перегородка, если уже выполнены отделочные работы. Соответственно, очень сложно подтвердить, что работы сделаны строго по разрешению, выданному на основании эскиза. Поэтому еще раз скажем, что даже при самых простых работах лучше оформлять проект.

Обязательные действия собственника помещения в МКД

Допустим, что изменения в планировке будут заключаться только в возведении легкой и простой перегородки. Для подготовки эскиза нужно следовать пункту 19.4 Постановления № 508-ПП. Документ включает:

• поэтажный план, где схематично показываем выполненные работы;
• экспликацию, где проставляет цифры по площади помещения в целом и отдельных комнат;
• отметки и пояснения заявителя.

Поэтажный план можно начертить от руки или в графических редакторах. За основу можно взять поэтажный план БТИ. При заполнении таблицы с экспликацией нужно указать площади до и после работ. Как это сможет сделать сам собственник, не обладающий познаниями в сфере обмеров, остается загадкой.

В пояснениях необходимо указать адрес помещения и описание выполненных работ (на усмотрение заявителя). Отметки могут заключаться в условных знаках и обозначениях под все элементы планировки. И тут тоже сомнительно, что сам собственник сделает все правильно.

Кроме эскиза, нужно представить еще копии учетно-технических документов из БТИ (если они не загружены в регистр недвижимости Москвы). Это будет техпаспорт и поэтажный план. После завершения перепланировки, в том числе по эскизу, нужно обратиться в МосгорБТИ для обновления паспорта, поэтажного плана и других материалов инвентарного дела.

Почему МЖИ может отказать в согласовании по эскизу

Жилинспекция будет проверять эскиз собственника дважды – для выдачи разрешения на перепланировки и при оформлении акта приемки. Даже в таком простом варианте работ вполне можно получить отказ:

• если на графике плана видны работы, которые можно сделать только по проекту;
• если при обращении за актом видны отклонения от согласованного решения;
• если невозможно подтвердить соответствие по допустимому показателю нагрузки от материалов конструкции на перекрытие.

Вполне возможно, что сыграет субъективный человеческий фактор. Инспектор МЖИ может отказать в согласовании или выдаче акта, если не будет уверен, что заявленные работы разрешено описать в эскизе. Таких проблем не возникнет, если делать все по проекту и техническому заключению. Специалисты компании «Смарт Вэй» подготовят эти документы в строгом соответствии с Постановлением № 508-ПП.

Список полезных документов

Как получить разрешение на перепланировку без эскиза

Учитывая изложенное выше, в 99% случаев, а то и больше, перепланировку в помещениях МКД можно выполнить только по проекту. Общая схема действий выглядит так:

• если требуется, нужно оформить согласие всех правообладателей помещения (письменно);
• необходимо заказать проект с организации, состоящей в СРО;
• за получением технического заключения нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр» (только в некоторых случаях документ оформляется иначе – через проектную компанию, а автора проекта дома и т.д.);
• заявление с документами направляем в жилинспекцию через сервис на сайте mos.ru;
• срок проверки документов составляет до 30 дней, после чего заявителю выдадут разрешение.

В проекте мы опишем решения по изменению планировки, полный перечень строительных работ в помещении. В содержание документа обязательно входит графика – планы объекта до и после перепланировки, план демонтажно-монтажных работ. МЖИ проверит, что заявленные работы не относятся к реконструкции и соответствуют спискам из Постановления № 508-ПП.

На основании разрешения от жилинспекции можно приступать к работам в помещении. Подробнее о процессах согласования и узаконивания перепланировок можно прочитать в нашем предыдущем материале. Оптимальным вариантом для собственника станет услуга по согласования «под ключ». Мы не только оформим все необходимые документы, но и сами подадим их в уполномоченные органы.

Можно ли вносить дополнения в эскиз перепланировки, если на него уже выдано разрешение?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В Постановлении № 508-ПП сказано, что эскиз тоже является разновидностью проектного решения. И отклонение от него не допускается. Если этот факт будет выявлен приемочной комиссией МЖИ, то в выдаче акта наверняка откажут. Помимо этого, за нарушение правил грозит еще и штраф.

Действия после завершения перепланировки

Независимо от того, по какому документу шло согласование перепланировки, после ее завершения нужно выполнить еще ряд формальностей. Собственник действует так:

• нужно обратиться к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» для разработки технического плана (там мы опишем новую планировку помещения);
• с техпланом обращаемся в жилинспекцию для оформления акта приемочной комиссии;
• акт и техплан будет направлен в Росреестр, где пройдет кадастровый учет с обновлением сведений ЕГРН;
• после завершения всех процедур собственник получит выписку из ЕГРН.

Выше перечислены действия уже с учетом новых правил, вступивших в силу с апреля 2024 года. До этого времени технический план оформлялся уже послы выдачи акта приемки. Если перепланировка сделана по эскизу, то он войдет в состав приложений к техплану. Но еще раз повторю, обычно таким документом будет проект с техзаключением.

У нас на сайте рассказано о множестве примеров, где мы оформляли документы и помогали с согласованием перепланировок. Посмотрите эти материалы, ведь там описаны наиболее распространенные ситуации. Примерные цены на работы и услуги компании «Смарт Вэй» представлены ниже.

Подведем итоги

• Перепланировку в помещениях МКД можно согласовать по эскизу только в виде исключения – если работы не входят в перечень по Постановлению № 508-ПП. На практике это может быть только возведение легкой и простой перегородки.
• Для получения разрешения на перепланировку в помещении МКД всегда нужно обращаться в жилинспекцию. После завершения работ ведомство выдаст акт приемки, направит его вместе с техническим планом в Росреестр.
• Эскизы, как и проекты, оформляют проектные компании, состоящие в СРО. Если собственник сам подготовит эскиз, то велика вероятность отказа в согласовании.