Проект организации работ по сносу или демонтажу в 2025 году

В результате сноса и демонтажа здание или его отдельная часть утрачивает существование. Такие работы должны выполняться на основании проектной документации, с согласованием через уполномоченные органы. Требования к содержанию раздела проекта на демонтаж или снос определены Постановлением Правительства РФ № 87 в редакции от 06.05.2024 года. Сам документ разрабатывается на основании СП 48.13330.2019.

В этом материале можно узнать, что является основанием для разработки проекта на снос или демонтаж, какие меры безопасности должен учесть проектировщик, как правильно выбрать организацию для разработки документов, как вывести из эксплуатации здание.

Статья подготовлена Валерием Михайловым, экспертом компании «Смарт Вэй». Уже более 10 лет я занимаюсь оформлением материалов на тему строительства, реконструкции и иных строительных работ. Высшее юридическое образование позволяет разбираться в нюансах законодательства и судебной практики. Поэтому вы можете быть уверены в актуальности всей информации, которую увидите ниже.

Что такое проектирование сноса и демонтажа здания

Целью демонтажа или сноса может являться освобождение участка под возведение нового объекта или использования его под иные цели, прекращение существования потенциально опасного, ветхого или полуразрушенного здания. Также возможна разборка только части здания, чтобы уменьшить его площадь при реконструкции, заменить на более просторные и надежные пристройки, этажи. Так как снос и демонтаж связаны с воздействием на несущие конструкции, такие работы нужно спроектировать, получить разрешение на их проведение в органах стройнадзора. Сначала познакомлю вас с самими важными моментами, о которых нужно знать при сносе или демонтаже объектов капитального строительства:

• согласно Градостроительному кодексу РФ, разрешение на снос здания не нужно, но вместо этого необходимо дважды направить уведомления в надзорный орган (до и после работ);
• основным документом,необходимым для сноса здания, является проект организации работ (ПОР), а до его подготовки нужно провести обследование и определить техническое состояние объекта;
• на основании проекта демонтажных работ и календарного графика нужно будет получать ордера ОАТИ для земляных работ, возведения временных ограждающих конструкций;
• отдельный проект организации работ по демонтажу не нужен, если на этом же месте планируется возвести новый объект (разрабатываем и подаем на согласования проект строительства).

Отличие сноса от демонтажа заключается только в сути работ. Чаще всего в проекте будут решения по обоим вариантам. Например, за счет демонтажа будут разобраны отдельные конструкции, а остальное будет снесено.

Организация работ по демонтажу зданий и сооружений включает множество действий, от их отключения и вывода из эксплуатации до позвода строительной техники. Все это мы опишем в проекте. Непосредственно снос здания — это комплекс строительных работ. Но не менее важны и согласования, ведь ликвидация объекта всегда представляет опасность. В этой статье подробно остановимся на моментах разработки проекта и прохождении обязательных согласований.

Сразу приведу пример из практики компании «Смарт Вэй». В 2023 году, по заданию собственника, нам предстояло разработь проект сноса и демонтажа производственного объекта. Участок под ним планировалось использовать в иных целях, т.е. нужно было освободить землю. Главная сложность заключалась в том, что на территории было еще 3 здания, эксплуатация которых продолжится. Поэтому в проекте мы подробно описали схему защиту этих объектов, подземных и наземных коммуникаций. Были учтены ограничения по характеристкам техники, которая могла повредить близлежащую застройку. Подготовка проекта сноса нежилого здания заняла около 20 дней, а проблем с согласованиями в надзорном органе не возникло.

Общие положения и нормативные акты

Проект организации работ по сносу или демонтажу – это обязательный документ, который необходим для законного сноса любого объекта капитального строительства. Разработка проекта регламентируется Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также Градостроительным кодексом РФ. Без этого документа невозможно получить разрешение на снос и приступить к работам. Узнайте больше о полном юридическом сопровождении строительства и сноса.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Требование о наличии ПОР установлено ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. Снос объекта капитального строительства должен осуществляться на основании решения собственника и на основании разработанного проекта организации работ по сносу. Игнорирование этого требования может привести к признанию работ самовольными и к крупным штрафам.

Основная цель разработки ПОР – это обеспечение безопасности при проведении демонтажных работ. Документ содержит подробный план действий, который позволяет минимизировать риски для жизни и здоровья людей, а также для окружающей среды. Кроме того, проект необходим для получения разрешения на снос в уведомительном порядке.

Общие требования к содержанию раздела «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов» предусмотрены Постановлением Правительства РФ № 87. Также на данное направление проектирования распространяются строительные правила СП 48.13330.2019, т.е. актуализированная версия СНиП 12-01-2004 (скачать).

Организация работ по сносу или демонтажу может входить в проект на строительство нового здания, либо на реконструкцию существующего объекта. Поэтому проектировщик будет использовать иные своды правила (СП), нормы пожарной безопасности (НПБ), стандарты ГОСТ, СНиП, иные своды правил.

В целом, каких-либо значимых изменений в законодательстве о сносе и демонтаже не было уже давно. Последним нововведением можно назвать замену правил выдачи разрешений на уведомительный порядок.

Простым языком

Демонтаж заключается в поэтапной разборке конструкций, складировании и вывозу материалов, в том числе для последующего использования при ремонте или строительстве. При демонтаже разбирается кладка, осуществляется снятие архитектурных форм, снятие инженерных коммуникаций, окончательная очистка участка. Все это необходимо описать в проекте. С ним будет работать подрядная организация, которую наймет собственник.

Что такое проект организации работ? Это комплект текстовых и графических материалов. Все проектные решения основаны на результатах обследований, которые проведут инженеры, техники и другие специалисты. Строгое следование проекту гарантирует, что не возникнет угроз и рисков для людей, имущества, окружающей среды. За этим будет следить надзорный орган, который может штрафовать на любые нарушения, и даже выносить постановление о приостановке работ. По указанным причинам разработка проекта организации демонтажа и сноса — важнейший этап.

При сносе происходит контролируемая ликвидация объекта с использованием взрывотехнических средств, обрушения за счет механических воздействий, сожжения, иными потенциально опасными способами. В пределах городской зоны такие способы применяются крайне редко, проводятся под жестким контролем государственных ведомств. Целью проектирования сноса и демонтажа является:

• обеспечение безопасности персонала, жителей и пользователей близлежащих зданий и участков;
• минимизация негативных последствий для участка и окружающей среды;
• разработка мер по защите инженерных сетей и коммуникаций, расположенных на территории объекта и на соседних участках.

Стоит сказать, что проект организации демонтажных работ всегда будет содержать индивидуальные решения. Даже если два здания сходит по параметрам, процесс действий по их сносу может существенно отличаться. Поэтому вы можете скачать ппр на демонтажные работы, чтобы получить представление о его содержании. А вот использовать его для разборки конструкций своего объекта нельзя.

Комментарий специалиста. Если планируется снос или демонтаж потенциально опасными способами, согласования государственных ведомств нужно получить до начала проектирования. Сведения о наличии таких согласованиях должны указываться в разделе проекта, иначе по нему невозможно получить разрешение. Специалисты компании Смарт Вэй возьмут на себя оформление всех необходимых согласований, разрешений и ордеров. Подробнее — Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.

В каких случаях не нужен проект на снос здания

Проект на снос не требуется в следующих случаях:

• Если объект не является объектом капитального строительства (например, временная постройка, киоск, навес). Проверьте, относится ли ваш объект к вспомогательным постройкам.
• Снос гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.
• Снос жилого, садового или дачного дома на земельном участке, предназначенном для ИЖС, ЛПХ или садоводства.
• Снос объектов, построенных до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004 г.).
• Снос объектов в результате стихийных бедствий или техногенных аварий.

Во всех остальных случаях разработка проекта организации работ по сносу является обязательной.

Обследование здания перед проектированием работ по сносу и демонтажу

Даже если уже принято решение о полном или частичном демонтаже объекта, его нужно обследовать. Это необходимо, чтобы указать в проектной документации последовательность работ и процессов подрядчика, меры по обеспечению безопасности и устранению преждевременного обрушения. Обследование проводится комиссионно по решению собственника.

По итогам обследования оформляем заключение. Там будет дана оценка техническому состоянию объекта и его конструкций (например, неработоспособное). Все материалы  войдут в состав приложений проекта организации по сносу и демонтажу. Также обследования нередко назначают, когда решение о ликвидации еще не принято. На основании заключения можно понять, будет ли эффективно восстановление здания или все же стоит остановиться на сносе.

А вот еще один важный нюанс. По Постановлению № 87 проект организации демонтажа разрабатывается, если на участке после сноса сразу будет возведено новое здание. По сути, он будет разделом общей проектной документации. Изменится и порядок согласований. Разрешение на снос здания в Москве нужно получить как раз при одновременном строительстве нового объекта. А если мы только убираем здание и освобождаем участок, то вместо получения разрешения необходимо уведомить надзорный орган до и после работ.

Кто выполняет обследование для проектирования сноса и демонтажа

В обследовании объекта, готового к демонтажу или сносу, принимает участие:

• собственник или иной заказчик;
• представители проектной организации;
• специалисты подрядчика, которые будут заниматься непосредственным выполнением работ;
• инженеры, техники, эксперты, чьи выводы будут учтены при проектировании решений разборки или сноса здания;
• специалисты ресурсоснабжающих организаций, органов стройнадзора, иных уполномоченных ведомств.

Точный состав комиссии зависит от особенностей участка, параметров, характеристик и фактического состояния здания. Теперь посмотрить, как повлияют результаты обследований на порядок сноса зданий и сооружений.

Что обследуется в здании

Правила демонтажа зданий и сооружений всегда предусматривают предварительное обследование. Без этого невозможно получиьть исходные данные, на которые будет опираться проектировщик. Чтобы обеспечить безопасность выполнения работ по сносу и демонтажу, специалисты проводят следующие проверки:

• изучают техническую и эксплуатационную документацию, паспорта на основные инженерные системы (например, по этим документам можно определить перечень конструкций и сетей, подлежащих первоочередному демонтажу);
• проводят визуальный осмотр и диагностику конструкций (по итогам проверки принимается решение о возможность поэтапной разборке конструкций без угрозы обрушения);
• проверяют состояние иных объектов на участке, наземных и подземных сооружений, коммуникаций;
• изучаются транспортные схемы, определяется потенциально опасная зона для близлежащих зданий;
• оценивается фактическое состояние конструкций. сетей. внутреннего оборудования (в отдельных случаях их можно использовать при реконструкции или строительстве новых объектов).

Если объект находится в аварийном состоянии, угрожает обрушением, а его восстановление невозможно, обследование проводится для определения максимально безопасных вариантов контролируемого сноса.

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если речь идет о демонтаже части здания, комиссия будет обследовать весь объект. Будут рассчитаны показатели допустимой нагрузки на оставшиеся элементы и конструкции, даны рекомендации по мерам усиления и безопасности на период работ, защите имущества на время реконструкции. 

Итоговый документ по результату

По итогам обследований и изучения документов составляют экспертные заключения, отчеты, акты, В этих формах отражается фактическое состояние объекта и его коммуникаций, делается вывод о возможности сноса или демонтажа по предложенным вариантам, рекомендации по мерам безопасности и защите. Документация передается проектировщикам, которые займутся подготовкой проекта на организацию работ.

Сроки и стоимость разработки проекта мы расстиаем после изучения сведений и документов на объект. Вы можете получить бесплатную консультацию экспертов компании «Смарт Вэй» по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Сантк-Петербург).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Этапы проектирования работ по сносу и демонтажу в 2025 году

Основанием для проектирования является решение собственника или иных уполномоченных органов о сносе (демонтаже), разрешение или согласование, техническое задание. Например, собственника могут обязать снести незаконную постройку. В этом случае может оказаться дешевле самому заказать проект и выполнить работы, чем возмещать расходы уполномоченных служб.

При разработке проекта заполняются следующие данные:

• точный перечень объектов или частей здания, которые подлежат демонтажу или сносу;
• комплекс мер по выводу здания из эксплуатации (отключение систем энергообеспечения и коммуникаций, освобождение от имущества и оборудования, иные мероприятия);
• перечень мероприятий по защиты опасной зоны вблизи здания, для предотвращения несанкционированного доступа;
• обоснование методов демонтажа или сноса;
• оценка рисков, расчет зоны развала, комплекс мероприятий по обеспечению безопасности работ;
• описание последовательности процессов при разборке или сносе;
• система мер аварийного оповещения;
• обоснование решений для размещения и вывоза отходов, мусора, строительных материалов, восстановления состояния почвы.

К проекту оформляются схемы, чертежи и планы, иные графические материалы. Например, на схеме участка будут указаны зоны расположения объекта, развала, места складирования мусора. Чертежи составляются для организации защитных устройств на подземные и иные коммуникации. На технологических планах и схемах отражается последовательность процессов и работ, которые будет выполнять подрядчик.

Текстовая часть ПОР включает в себя:

• Основание для разработки проекта (решение собственника о сносе, результаты обследования).
• Перечень зданий и сооружений, подлежащих сносу.
• Мероприятия по обеспечению безопасности населения, в том числе прилегающей застройки.
• Описание и обоснование принятого метода сноса.
• Расчеты и обоснование размеров зон развала и опасных зон.
• Оценку вероятности повреждения инженерных сетей.
• Мероприятия по временному отключению и выносу сетей из зоны работ.
• Указания по утилизации и переработке отходов.
• Перечень мероприятий по рекультивации и благоустройству земельного участка.

Графическая часть проекта

Графическая часть ПОР содержит:

• План земельного участка с указанием расположения сносимого объекта и прилегающих территорий.
• Чертежи защитных устройств для инженерной инфраструктуры и прилегающей застройки.
• Технологические карты-схемы, иллюстрирующие последовательность сноса.
• Схемы строповки и крепления демонтируемых конструкций.

Для разработки ПОР необходимы следующие исходные данные: правоустанавливающие документы на объект и земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), а также техническое заключение по результатам обследования. Мы можем помочь с получением ГПЗУ, если у вас его нет.

Комментарий эксперта. После получения проектной и рабочей документации у подрядчика не должно остаться вопросов о порядке и последовательности выполнения работ. Этого можно добиться только путем заказа документов в надежной и проверенной проектной организации.

Компания Смарт Вэй располагает штатом собственных проектировщиков, инженеров и техников, готовых оформить документацию на демонтаж (снос) объекта любой сложности. Обращайтесь, мы поможем выбрать оптимальные методы для реализации проекта, сэкономить ваши деньги и время — по телефонам  Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.

Квалификация проектировщиков – кто должен выполнять проект сноса или демонтажа и кого лучше искать

Проектирование демонтажа или сноса осуществляется по иным правилам, нежели возведение или реконструкция. Поэтому и проектировщик должен обладать опытом оформления документации именно в указанной сфере. Некачественный или «сырой» проект повлечет дополнительные издержки. Необходимость выполнения повторных работ, штрафные санкции от государства.

Обращайтесь в компанию «Смарт Вэй», если вам нужна гарантия качества при разработке проектной документации, строгое соблюдение строительных норм, правил безопасности. Мы всегда учитываем технические и экономические интересы, возможности заказчика. Поэтому будет предложен наиболее выгодный и эффективный вариант демонтажа или сноса, без ненужных удорожаний или затягивания сроков выполнения работ.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно разделу 7 Постановления № 87, ПОР является неотъемлемой частью проектной документации. Его отсутствие при проверке объекта Госстройнадзором является грубым нарушением. Чтобы избежать проблем, доверяйте разработку проектной документации только опытным компаниям.

Стоимость и сроки проектирования сноса и демонтажа

На сроки и стоимость проектирования повлияют характеристики объекта и его местоположение, доступные варианты демонтажа или сноса, объем обследований и предстоящих работ. Поэтому согласовать точный срок изготовления и цену проекта можно только после изучения всех особенностей здания, технического задания, выданных разрешений. Обращайтесь, мы предложим максимально сжатый срок проектирования и доступные цены. Условия договора будут строго соблюдены, так как мы дорожим репутацией на рынке проектирования.

Как составить техническое задание на проектирование сноса и демонтажа за 5 минут

Чтобы проектировщик приступил к работе, нужно подготовить техническое задание на изготовление документации. Попытка самостоятельно подготовить ТЗ может привести к неточностям, удорожанию сметы, иным негативным последствиям и рискам. Если проект будет изготовлен по ТЗ с недостоверными сведениями, это повлечет многочисленные корректировки, либо невозможность подрядчика выполнить работы.

Рекомендуем поручить составление технического задания нашим специалистам. Мы учтем нюансы расположения участка, близлежащих зон и объектов, действующие требования к безопасности таких видов работ, составу проектной документации. С примером ТЗ на проектирование демонтажа или сноса можно ознакомиться на нашем сайте.

Сложности и варианты их решения при проектировании сноса или демонтажа объекта

Основные сложности при проектировании связаны с обеспечением надлежащей безопасности людей, имущества и окружающей среды, выбором оптимального варианта разборки или ликвидации здания. Проблемы могут заключаться:

• в плотности городской застройки, при которой сложно большую зону для ведения работ, размещения техники и защитных ограждений;
• в обеспечении сохранности близлежащих объектов и участков, санитарных и иных охранных зон;
• в необходимости организовать работы с соблюдением санитарно-гигиенических и экологических норм населенных пунктов (например, по показателям тишины, при загрязнении строительным мусором зеленых насаждений и т.д.);
• в необходимости сохранить работоспособность инженерных и иных коммуникаций на участке;
• в организации быстрого вывоза отходов и строительного мусора с площадей общего пользования.

Естественно, главной задачей проектировщика и подрядчика является обеспечение мер безопасности. Обращаясь в компанию «Смарт Вэй». Вам не придется самостоятельно устранять возникшие сложности и проблемы. Мы обеспечим согласование всех документов с первого раза!

Порядок согласования и утверждения

После разработки ПОР необходимо подать уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления (администрацию города или района). В столице уполномоченным органом является Мосгосстройнадзор. К уведомлению прикладываются следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на объект.
• Результаты и материалы обследования.
• Проект организации работ по сносу или демонтажу.

Срок рассмотрения уведомления составляет 7 рабочих дней. После этого можно приступать к работам.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Уведомительный порядок, описанный в ст. 55.31 ГрК РФ, не означает отсутствие контроля. После завершения работ необходимо подать уведомление о завершении сноса, на основании которого орган местного самоуправления обеспечит снятие объекта с кадастрового учета. Мы помогаем на всех этапах, вплоть до внесения изменений в ЕГРН.

Как заказать проектирование сноса или демонтажа

Обращайтесь к нам, если хотите получить гарантию качества проектных работ, сократить смету и издержки на снос или демонтаж, избежать штрафных санкций. Чтобы ознакомиться с примерами предыдущих работ, уточнить детали сотрудничества и оформить заказа, вы можете:

• позвонить по телефонам, указанным на сайте;
• заполнить форму обратной связи;
• задать вопросы через форму обратной связи.

После завершения работ мы поможем снять объект с учета. Вам нужно предоставить решение собственника о сносе здания образец для акта обследования, все документы на строительные работы. Далее кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» выезжает на участок и проводит осмотр.

Мы предложим условия сотрудничества, которые выгодно отличаются от конкурентов. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно! В нашей компании работают опытные инженеры и проектировщики, которые выполнят работы любой сложности. Предварительный цены на услуги можно посмотреть в таблице ниже. Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Выводы

• Демонтаж или снос здания, либо его отдельной части, возможен только при согласованиях в уполномоченных органах и на основании проектной документации. При демонтаже конструкции будут разбираться по проекту, в определенной последовательности и сроки. При сносе выбирается потенциально опасный вариант контролируемой ликвидации здания.  Все методы и меры по обеспечению безопасности укажет проектировщик при организации строительных работ.
• Постановление о сносе может выноситься Правительством Москвы в отношении самовольной постройки. Согласно статье 222 ГК РФ, постройка является самовольной, если возведена на чужом участке или с нарушением вида землепользования, если застройщик не получил обязательные согласования и разрешения, если были нарушены строительные нормы и правила.
• Основанием для вынесения постановления могут быть проверки Госинспекции по недвижимости, ДГИ, Госстройнадзора. Получив постановление, можно устранить нарушение закона, либо обжаловать постановление через суд. Разрешение на снос или демонтаж здания по решению собственника выдает Госстройнадзор.

Услуги по устранению и обжалованию постановлений на снос предлагает компания «Смарт Вэй». Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ в редакции от 08.08.2024 года (скачать)
• Постановление Правительства РФ № 509 от 26.04.2019 года (скачать)
• Правительства Москвы от 31.05.2011 N 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» (скачать)
• Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (скачать)

Кадастровый инженер Александр Ж.

Опыт работ более 15 лет. Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант. Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года. Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

See Full Bio