Кадастровые работы

Согласование перепланировок

Проектирование и реконструкция

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp info@smway.ru
+7 (499) 322-05-14 +7 (812) 425-35-90

Вспомогательные помещения и что к ним относится

18 июня 2020

0

Время чтения: 5 минут

Нет времени читать?

Под вспомогательными помещениями понимаются помещения, предназначенные для эксплуатации здания или квартиры, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей объекта. Даже при максимально возможном использовании площадей под основное целевое назначение здания, невозможно обойтись без вспомогательных помещений. Образование таких помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, что относится к вспомогательным помещениям по СП, ГОСТ и Приказу МЭР № 953, чем отличаются они от мест общего пользования МКД или нежилого объекта, какие особенности их правового статуса предусматривают нормативные акты.

Что относится к вспомогательным помещениям

Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:

  • для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
  • для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
  • для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.

Специальные нормы о правовом статусе вспомогательных помещений появились в Приказе МЭР № 953 (скачать). В МКД такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Для нежилых объектов места общего пользования отсутствуют, поэтому при разделе такого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Естественно, площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта. Владелец коммерческой недвижимости может быть заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя. СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.).

Наличие вспомогательного помещения должно быть непосредственно связано с эксплуатацией основного объекта. Например, для постоянно работающего предприятия это будут помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников. Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Однако даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения.

Вспомогательные помещения предназначены для обслуживания здания, удовлетворения нужд жильцов, персонала. посетителей. На данном примере вспомогательное помещение используется для размещения технического оборудования.

Вспомогательные помещения предназначены для обслуживания здания, удовлетворения нужд жильцов, персонала. посетителей. На данном примере вспомогательное помещение используется для размещения технического оборудования.

Юридически

Официальная трактовка вспомогательных помещений раскрыта в СП 54.13330.2016 (для многоквартирных зданий), в Приказе МЭР № 953 (для нежилых зданий). Согласно пункту 3.21 СП, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. В технических планах и сведениях ЕГРН такие помещения отражаются как места общего пользования (МОП). По СП 54.13330.2016 (скачать) в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:

  • помещения (места) общего назначения – не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
  • помещения (места) общественного назначения – предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
  • технические помещения и этажи – относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).
Читайте также:  Как снять строение с кадастрового учета в 2020 году

Для нежилых зданий ситуация отличается. Там нет мест общего пользования, поэтому Приказ МЭР № 953 предусматривает образование вспомогательных помещений. Они нужны для обеспечения санитарных, бытовых и иных нужд,  проектируются и образуются для пользования всеми сотрудниками, либо с разграничением по участкам. Также отдельные вспомогательные помещения требуются арендаторам нежилых помещений – для хранения товара, размещения оборудования, в иных целях.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Вспомогательные помещения и что к ним относится. Вопросы эксперту.
Евгений А.
Евгений А.
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Добрый день! Какие-то обязательные нормативы по площади для вспомогательных помещений есть?
Евгений А.
Строгих нормативов по размерам вспомогательных помещений в СП или ГОСТ нет. Главное условие - вспомогательные помещения должны обеспечивать технические, санитарные и иные нужды.
Как можно поделить вспомогательные помещения между собственниками здания?
Евгений А.
На вспомогательные помещения и места общего пользования нельзя зарегистрировать право только для одного собственника. Это общие помещения, поэтому владеть ими будут все собственники.
Добрый день! В каком законе можно посмотреть про вспомогательные помещения?
Евгений А.
Специального закона для проектирования и описания вспомогательных помещений нет. Основные требования указаны в Приказе МЭР № 953.

Простым языком

Теоретически, можно распределить всю площадь здания только на помещения под основной целевой вид деятельности. Однако в этом случае при входе с улицы граждане попадали бы сразу в производственные цеха, в жилые комнаты и т.д. Размещать инженерное и иное оборудование пришлось бы за пределами внутреннего объема здания, либо непосредственно в основных помещениях. Это причиняло бы неудобства в использовании объектов, создавало риски и угрозы безопасности.

Виды и характеристики вспомогательных помещений отличаются для разных типов зданий, их технического оснащения. Например, если в МКД не более 5 этажей, для него не нужно отводить объем и площади под технический этаж (он тоже относится к МОП). Если на крупном предприятии построено отдельное здание для питания сотрудников, соответствующие помещения не нужно проектировать и образовывать в каждом корпусе.

Комментарий эксперта. Вспомогательное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости. Вспомогательные помещения могут принадлежать собственнику нежилого здания, либо являться местами общего пользования для правообладателей всех квартир в МКД.  В некоторых случаях допускается объединение части вспомогательных площадей с основными помещениями, либо перераспределение их объема. Однако при проектировании таких работ  нужно соблюсти обязательные нормативы СП и ГОСТ. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй.

Исследования компании Смарт Вэй

  1. Вспомогательные помещения выделяются отдельно только для нежилых зданий. В МКД они входят в состав общедомового имущества.
  2. 3 документа, которые предусматривают образование вспомогательных помещений – технический план, технический паспорт, проект.
  3. Высота вспомогательных помещений, размещаемых в производственных зданиях -- не менее 2,4 м.
  4. Для определения вида основного использования здания площадь вспомогательных помещений обычно непревышает 80%.
  5. Приказ МЭР № 953 – основной нормативный акт, предусматривающий описание вспомогательных помещений при разделе здания.
  6. Кадастровый учет раздела с образованием вспомогательных помещений занимает 5 рабочих дней.
  7. Вспомогательные помещения отражаются на поэтажных планах для каждого этажа здания.

В чем отличие между МОП и Вспомогательными помещениями в МКД и нежилых зданиях

Разграничение между МОП и вспомогательными помещениями МКД и нежилых зданий лучше всего отражено в Приказе МЭР № 953. При образовании в нежилом здании помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений и машино-мест, отмечается их целевое назначение – “помещение вспомогательного использования”. В МКД нежилые помещения образуются и отмечаются в техническом плане как “общее имущество в многоквартирном доме”.

Также разные определения вспомогательных помещений и мест общего пользования (МОП) есть в СП 54.13330.2016. МОП предназначены для обслуживания более одной квартиры или нежилого помещения дома. Следовательно, у всех жильцов дома есть равные права на такие площади (лестничные клетки, коридоры холлы и т.д.). Присоединить часть площади МОП к жилому или нежилому помещению можно только с согласия всех собственников дома (во многих случаях это вообще запрещено законом).

Читайте также:  Образец технического плана в 2020 году

Для нежилых зданий места общего пользования не образуются. Поэтому при разделе объема нежилого здания он распределяется на основные и вспомогательные помещения. Вот несколько примеров образования вспомогательных помещений в нежилых зданиях:

  • для пользования всеми сотрудниками, арендаторами и посетителями проектируются и образуются коридоры, тамбуры, холлы, лестничные клетки и т.д.;
  • для самостоятельных объектов недвижимости, образованных в здании, могут выделяться отдельные вспомогательные помещения (подсобки, санузлы, места для складирования и т.д.);
  • для технического обслуживания объекта образуются вспомогательные помещения, доступ в которые не зависит от желания или решения владельцев отдельных объектов (например, арендатор одного помещения не может ограничить доступ к техническому оборудованию здания).

Под каждый вид вспомогательных помещений есть свои нормативы. Например, есть нормы по площади, освещенности и планировке для гардеробных, санитарно-бытовых помещений. Их нужно учесть при первоначальном проектировании, либо при последующей реконструкции, перепланировке.

Вспомогательные помещения и что к ним относится

Вспомогательные помещения отражаются на поэтажных планах наряду с основными помещениями и конструкциями здания. Здесь -- помещение 74, 78

Почему при разделе здания образуются вспомогательные помещения

Раздел здания заключается в выделении из его объема помещений разной площади. По причинам, указанным выше, невозможно распределить весь объем здания только на помещения с основным целевым назначением. В этом случае будет невозможен проход к отдельным помещениям, перемещение по зданию, обеспечение санитарных и иных нужд. Также собственник должен предусмотреть часть площадей под технические и эксплуатационные нужды.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. При проектировании и образовании вспомогательных помещений нужно не только обеспечить соответствие нормативам СП и ГОСТ, но и учесть интересы собственника. Ошибки при проектировании или отведение слишком больших площадей под вспомогательные помещения могут снизить доход от эксплуатации здания, затруднить его обслуживание. Специалисты компании Смарт Вэй всегда уделяют особое внимание при выборе и обосновании решений для вспомогательных помещений, чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и нормативные требования.

Для каких объектов вы заказывали проектирование вспомогательных помещений?
Торговый центр
0%
Производственный объект
0%
Общественное здание
33.33%
Офисное здание
66.67%
Проголосовало: 3

Кому принадлежат вспомогательные помещения при разделе

Принадлежность вспомогательных помещений зависит от статуса делимых объектов. Могут возникать следующие ситуации:

  • при образовании полноценного, изолированного и обособленного объекта недвижимости при разделе в его составе обязательно должны быть вспомогательные помещения;
  • при любом варианте раздела собственники новых объектов сохранят право на места общего пользования МКД и вспомогательные помещения нежилого здания;
  • при выделении временного объекта (например, для передачи в аренду), вспомогательные помещения образовывать не обязательно.

При разделе недвижимости нужно соблюдать главное правило – для каждого объекта должны предусматриваться вспомогательные помещения, предназначенные для обеспечения нужд собственника, технического обслуживания и эксплуатации.

При разделе зданий для каждого изолированного и обособленного помещения делаются отдельные выходы. обеспечивается доступ к вспомогательным помещениям.

При разделе зданий для каждого изолированного и обособленного помещения делаются отдельные выходы. обеспечивается доступ к вспомогательным помещениям.

Какой налог на кадастровую стоимость на вспомогательные помещения и отличается ли он от обычных ставок

Имущественный налог рассчитывается по кадастровой стоимости в отношении всей площади объекта. Поэтому процентное отношение вспомогательных и основных площадей не имеет значения. Налоговые ставки определяются нормативными актами субъекта РФ, но не могут превышать 2.2 или 2% от стоимости объекта (в зависимости от его вида). Например, ставка 2% от кадастровой стоимости применяется к зданиям и помещениям офисного типа, административно-бытовым и ряду иных объектов.

В ст. 378.2 НК РФ есть важные правила для налогообложения торговых и административно-деловых центров, объектов общепита и бытовых услуг, офисных и некоторых иных зданий. Для отнесения здания к указанным видам объектов нужно, чтобы площадь помещений с основным назначением составляла более 20% от общей площади здания. Соответственно, если площадь вспомогательных и иных помещений будет превышать 80%, здание не будет признано офисным, торговым центром или иным профильным типом объекта. Это может повлиять на ставку имущественного налога, так как субъекты РФ вправе устанавливать их дифференцировано.

Читайте также:  Раздел помещения для апартаментов - пошаговая инструкция

Комментарий эксперта. Площади основных и вспомогательных помещений могут иметь важное значение для определения ставок по аренде недвижимости в Москве. По показателям площади может предоставляться льготная ставка для объектов общепита, бытовых услуг, по ряду иных сфер деятельности. Поэтому за счет изменения назначения помещений можно добиться снижения арендных платежей. Подробнее об этих вопросах вы можете узнать у экспертов компании Смарт Вэй.

Примеры образования вспомогательных помещений

Предлагаем ознакомиться с примерами образования вспомогательных помещений, которые выполнили специалисты компании Смарт Вэй.

Пример 1. На данном примере спроектированы вспомогательные помещения для организации общественного питания.

Пример 1


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Пример 2. На данном примере поэтажного плана указаны вспомогательные помещения торгового здания.

Вспомогательные помещения и что к ним относится

Изготовление технических планов при создании вспомогательных помещений

Образование новых или изменение характеристик существующих вспомогательных помещений может осуществляться в ходе реконструкции или перепланировки. Чтобы внести новые данные в ЕГРН на объект недвижимости, необходимо изготовить технический план. Этот документ нужен, даже если не меняются характеристики основных помещений здания.

Общие правила изготовления техпланов при создании вспомогательных помещений:

  • так как вспомогательные площади не являются самостоятельным объектом недвижимости, права на них будут у владельца основного здания или помещения;
  • технический план оформляется на основной объект, чьи характеристики меняются при создании вспомогательных помещений;
  • заказать техплан можно через кадастрового инженера, который обследует объект после выполнения работ, изучит документы и кадастровые сведения;
  • с техпланом нужно обращаться в Росреестр, где специалисты проведут кадастровый учет, обновят сведения ЕГРН.

На техплане будут указаны границы вспомогательного помещения, образованные за счет стен и перегородок, места дверных и оконных проемов. При образовании указанных помещений будет уменьшена площадь других объектов, что также требует оформления технического плана, проведения кадастрового учета в Росреестре. Заказать обследование и изготовление техплана можно в компании Смарт Вэй.

Наши услуги и цены

В компании Смарт Вэй вы можете заказать любые услуги, связанные с проектированием строительства, реконструкции и перепланировок, в том числе с образованием, разделом и изменением вспомогательных помещений. Наши преимущества:

  • собственный штат специалистов, имеющих опыт проектирования любой сложности;
  • сопровождение все процедур согласований, помощь в получении разрешений;
  • доступные расценки на все виды работ и услуг, индивидуальные предложения каждому клиенту.

Обо всех условиях сотрудничества и преимуществах нашей компании можно узнать по телефонам, указанным на сайте, через онлайн-форму обратной связи, по электронной почте.

Выводы

  • Вспомогательные помещения предназначены для эксплуатации здания, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей.
  • Для МКД вспомогательные помещения включены в места общего пользования (МОП).
  • В нежилых зданиях мест общего пользования нет, поэтому при разделе там образуются и ставятся на учет вспомогательные помещения.
  • Образование вспомогательных помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


По вопросам, связанным с проектированием, образованием и разделом вспомогательных помещений, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Часто задаваемые вопросы
Что такое вспомогательные помещения?
Вспомогательные помещения предназначены для эксплуатации здания, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей.
Как происходит образование вспомогательных помещений?
Образование вспомогательных помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.
Как разделить нежилое здание с вспомогательными помещениями?
В нежилых зданиях мест общего пользования нет, поэтому при разделе там образуются и ставятся на учет вспомогательные помещения.

Калькулятор стоимости наших услуг:

Для мобильных пользователей https://smway.ru/kalkuljator-cen/

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

© «Smart Way», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите ctrl + enter.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Подписаться

Похожие статьи

Общие темы: , , , , , , ,