Акт обследования о сносе в 2024 году

Акт обследования, как правило, создается для оценки фактического состояния объекта недвижимости. Специальное назначение акт обследования объекта сноса приобретает в случае, если речь идет о сносе здания (прекратившего свое существование в результате пожара, сноса или разрушения), снятии его с учета. Тогда составить его вправе только кадастровый инженер.

В данной статье мы рассмотрим – что потребуется предпринять для получения акта обследования о сносе в Москве, где его можно получить и что входит в это понятие, как производится снятие с учета.

Особенности проведения сноса и составления документации

Согласно ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон N 218-ФЗ), акт обследования о сносе необходим для снятия здания (сооружения) с учета в Государственном кадастре недвижимости РФ.

Сформированный акт направляется в Росреестр, чтобы по этому объекту (ТЦ, стоматология, общепит и т.д.) прекратилось начисление налогов и в государственном реестре недвижимости он числился, как снятый с учета.

До тех пор, пока информация об объекте недвижимости хранится в ЕГРН, он является собственностью своего владельца и облагается налогом на имущество. Если своевременно не заявить о демонтаже или сносе здания, его собственнику придется платить за несуществующий объект, которого уже нет по факту.

По факту проведения демонтажных работ на основании акта обследования квалифицированные инженеры удалят сведения об объекте из ЕГРН, а кадастровый номер аннулируют.

Важно помнить, что несвоевременное внесение изменений в ЕГРН повлечет нежелательные последствия, например, – невозможность продать земельный участок, на котором находился объект, равно как и невозможность начала строительства на этом участке.

Определение акта обследования и порядок его приготовления отражены в ч. 1 ст. 23 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Акт обследования – документ, подготавливаемый кадастровым инженером по итогам осмотра объекта. Осмотр направлен на выяснение его текущего состояния.

Данный документ служит для снятия с кадастрового учета недвижимости:

• здания;
• сооружения;
• объекта незавершенного строительства;
• помещения;
• машино-места.

В случае самовольного сноса здания потребуется подать в администрацию уведомление о предполагаемом сносе и о его окончании.

Основания для составления акта обследования здания

Основанием для проработки акта обследования служат документы,  содержащие информацию о прекращении существования объекта капитального строительства (ОКС) по причине его гибели (уничтожения). Направить заявление о снятии ОКС с учета в гос. реестре могут лишь упомянутые в 4 ст. № 218-ФЗ лица. Это собственники зданий, построек и объектов кап. строительства и владельцы участков, на которых расположены данные ОКС.

В 4 ст. № 218-ФЗ указано, что обратиться с заявлением в госорганы могут собственники объекта недвижимости, а также собственники участка земли, на котором он расположен. Порядок представления заявления и формирования акта четко урегулированы законодательством.

Работу по формированию акта обследования объекта недвижимости выполняет специалист – кадастровый инженер. С этой целью проводится обследование участка, на котором размещено здание, а также находящегося на нем сооружения или объекта, строительство которого не завершено. Исходя из этого, обосновывается факт прекращения существования объекта недвижимости.

Нужно также отметить, что, помимо демонтированного здания, на участке могут быть расположены другие объекты или элементы инфраструктуры (например – баня или сарай). В заключении кадастровый инженер обязан указать информацию и об их существовании.

Нужно знать, что, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ определен уведомительный порядок сноса ОКС. При этом заинтересованное лицо должно до начала работ по демонтажу направить уведомление о планируемом сносе строения в уполномоченные органы. После выполнения всех работ уведомление о завершении сноса должно быть отправлено в орган местного самоуправления.

Уведомления (о намеченном сносе здания и его завершении) требуется направлять по утвержденной приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр. форме.

Нужно ли разрешение на снос и кто его дает

Хотя сроки безопасной эксплуатации и составляют десятки лет, любое здание подвержено постепенному разрушению. Если его конструкция разрушена настолько, что восстановить ее не представляется возможным или нецелесообразно, владельцем (или лицом, действующим от его имени) принимается заключение о демонтаже или сносе нежилого здания.

Кроме разрушения и износа, могут быть следующие причины для сноса сооружений:

• перепрофилирование участка под ведение другой деятельности;
• строительство нового здания (сооружения);
• освобождение земельного участка для государственных нужд.

Еще одним обстоятельством для сноса становится самострой, узаконить который можно как самостоятельно, так и по предписанию государственных ведомств. Вынести решение о сносе собственник может самостоятельно. Но снос также может быть произведен по предписанию судебных органов.

Составить акт о сносе объекта недвижимости может исключительно кадастровый инженер.

Основанием для сноса нежилого здания может служить:

• решение, принимаемое собственниками объекта;
• судебное решение;
• материалы и справки из гос. органов (например, справка из МЧС о разрушениях в результате пожара);
• постановление о сносе незаконно построенного объекта;
• постановление и/или договор об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

Комментарий эксперта. Вне зависимости от повода для сноса, земля под зданием по Закону не может быть причислена к освобожденным площадям. Поскольку демонтаж зданий в Законе относится к строительным мероприятиям, для регистрации сноса обязательно должна пройти процедура снятия объекта с кадастрового учета.

В ЕГРН ведется учет всех объектов недвижимости на всей территории РФ, после завершения сноса вся информация об объекте обязательно должна быть направлена в Росреестр. Как раз для этих целей и создается акт обследования.

Список необходимых документов

Список необходимых документов для составления акта обследования сноса объекта капитального строительства со снятием с учета недвижимости в дальнейшем включает:

• Зафиксировавший право на владение зданием/сооружением документ – это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• Если права ранее не были зарегистрированы, потребуется только кадастровый номер, но при этом вы должны быть законным владельцем земельного участка;
• Решение собственника о сносе объекта недвижимости;
• Когда речь заходит о снятии объекта с кадастрового учета в Москве, дополнительно требуется также получить закрытый ордер на проведение работ, выдаваемый административно-технической инспекцией (ОАТИ).

В зависимости от конкретной ситуации, требуемый набор документов будет разниться:

• В случае добровольного сноса (известие о планируемом сносе, решение собственника о сносе, уведомление о завершении сноса, проект организации работ по сносу);
• В случае, если строение сгорело или подверглось разрушению (справка о пожаре и договор на вывоз строительного мусора);
• Если объект обязали снести – незаконная постройка (решение суда, решение органа местного самоуправления, договор о сносе здания самовольного характера).

Из всех документов, свидетельство о праве собственности (на здание или участок) – единственный документ, который обязателен для передачи кадастровому инженеру.

Кто может составлять акт о сносе объекта

Процедуру обследования и составления акта о сносе строения, здания и сооружения может провести только кадастровый инженер. При этом он должен быть уполномочен гос. органами на проведение кадастровых работ и иметь аттестат, выданный Департаментом имущественных отношений. Кадастровый инженер – опытный и грамотный специалист, уполномоченный государством на осуществление деятельности в области ГКН и подготовку документации.

По закону (ст.29 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), кадастровый инженер должен отвечать следующим требованиям:

• Гражданство: РФ;
• Наличие квалификационного аттестата (выдается по результатам квалификационного экзамена);
• Отсутствие судимости;
• Образование: высшее;
• Отсутствие взыскания в виде дисквалификации за нарушения Закона;
• Наличие: личной печати, бланков и штампа;
• Наличие электронной цифровой подписи для участия в электронном документообороте;
• Опыт работы в должности помощника кадастрового инженера – свыше 2 лет.

Обычно для формирования акта обследования объекта недвижимого имущества, кроме кадастрового инженера, приглашаются также и другие специалисты, например – строители и технологи. Требования, выдвигаемые к членам проверочной комиссии, зафиксированы в 29 ст. Закона «О кадастре».

Мнение эксперта. Увеличить скорость проведения процедуры подготовки кадастровым инженером акта комиссии по обследованию объекта позволит предоставление собственником объекта недвижимости кадастрового паспорта либо технической документации на него.

Содержание акта обследования

Акт обследования объекта недвижимости – документ с лаконичной и четкой структурой. В его содержании включены следующие разделы:

• наименование документа;
• дата проведения обследования;
• полный адрес объекта исследования;
• состав кадастровой комиссии;
• результаты заключения экспертов;
• печать и подписи членов кадастровой комиссии.

Составленный кадастровым инженером акт обследования содержит всю информацию о техническом состоянии объекта, а также вынесенную итоговую оценку, дающую возможность исключить сведения об объекте из ЕГРН.

Требования к документу перечислены в Приказе Минэкономразвития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Здесь же можно найти стандартную форму акта обследования о сносе.

Экспертное мнение. Неоспорима важность грамотного и аккуратного оформления документа (при учете всех требований, изложенных в НПА). То, насколько активное участие принимает кадастровый инженер в процедуре снятия объекта с кадастрового учета, зависит от его квалификации.

Так, кадастровые инженеры уполномочены на формирование запросов на получение документов из государственного кадастра недвижимости, а также на внесение изменений в кадастровый реестр. При условии качественного выполнения этих действий заказчик будет освобожден от необходимости посещения Кадастровой палаты лично.

Процесс снятия объектов с кадастрового учета

В первую очередь при снятии капитальных зданий и сооружений с кадастрового учета необходимо обратиться в фирму, оказывающую кадастровые услуги. Важно, чтобы у компании и его сотрудников были разрешения на оказание кадастровых услуг. Проверить наличие у работников соответствующего аттестата можно на государственном портале Росреестра (rosreestr.gov.ru).

После выбора подходящей компании нужно заключить договор на осмотр объекта с последующим составлением акта обследования.

После того, как собственник заключил договор об осмотре сооружения, кадастровый инженер обязан приехать по отмеченному адресу и оценить состояние объекта. На основании этих данных он должен составить акт, в котором будут зафиксированы причины снятия объекта с кадастрового учета (например, снос, пожар или наводнение).

С полученным документом собственник должен обратиться в регистрационную палату. Сделать это можно как при личном обращении, так и отправив акт обследования почтовым отправлением. В течение 18 суток после подачи документов, объект будет исключен из реестра недвижимости, а заявитель получит выписку из ЕГРН.

Мы рекомендуем для заказа формирования акта обследования нежилого здания предпочесть услуги компании «Смарт Вэй» – в нашу пользу свидетельствуют:

• Кадастровые работы, проведенные на более чем 700 объектах недвижимости;
• Опытные специалисты в штате;
• Тысячи успешно выполненных проектов в портфолио.

Этапы работ

На первом этапе подается заявление на оформление акта обследования недвижимости в кадастровую компанию. Затем подается пакет документов на недвижимость, заключается договор на проведение процедуры.

В случае необходимости на основании сведений, полученных при непосредственном осмотре места расположения объекта недвижимости кадастровым инженером подтверждается факт гибели объекта.

При этом учитываются данные, полученные из ЕГРН или иных официальных документов (например – акт о гибели объекта в результате пожара), удостоверяющие факт уничтожения строения.

На следующем этапе сведения вносятся в госреестр ОКС о прекращении существования объекта коммерческой и иной недвижимости. Со времени регистрации изменений наступает юридический факт: прекращается право собственности на объект капитального строительства (ОКС) и прекращается уплата налогов.

Подачу заявления на исключение данных о вашем объекте недвижимости из ЕГРН могут выполнить специалисты нашей компании. Рекомендуем положиться в проведении всех работ на наших специалистов с годовой гарантией и юридическим сопровождением в дальнейшем.

Проект сноса здания

В каких-то случаях для предоставления безопасности работ разрабатывается проект сноса здания. Разработку проекта нужно проводить в организации или же доверить специалисту в области архитектурно-строительного проектирования.

При этом может создаваться отдельный проект (без проектирования нового объекта строительства), или же единый проект строительства (для цели создания новой недвижимости на месте старого здания) с разделом на организацию работ по сносу.

Нормы безопасности для сноса определены в:

• СП 48.13330.2011;
• Градостроительном кодексе РФ;
• Постановлении № 87.

Разработать проект на снос или демонтаж могут организации или специалисты,  указанные в ст. 55.30 ГрК РФ.

Проект (либо раздел проектной документации) о сносе должен отвечать требованиям ГрК РФ и Постановлению № 87. Главным образом, это касается выбора методики сноса, расчетов опасных зон, аргументации по защите и безопасности персонала.

После сноса здания и прекращения его существования в натуре, необходимо будет пройти процесс снятия его с кадастрового учета – этим обязан заниматься правообладатель снесенного объекта и участка.

Сроки и стоимость составления акта обследования 

Наравне с другими кадастровыми документами, цена составления акта обследования о сносе в Москве имеет индивидуальный характер. В основном, на стоимость влияют сроки проведения работ и удаленность объекта недвижимости (местонахождение), а также присутствие на руках всей необходимой документации и условия проведения работ. Этим моментам уделяется особое внимание при согласовании договора подряда.

Заметим, что на составление акта в нашей компании уходит до 2 дней, что существенно меньше, чем в иных профильных компаниях.

Цена оформления проекта и составления технического заключения на перепланировку – от 25 тысяч руб., оформления акта обследования – от 10 тыс. руб., оформление технического паспорта – от 30 тыс. руб. и т.д. (это примерная цена, рассчитать итоговую стоимость можно в разговоре с одним наших менеджеров).

Снятие же с кадастрового учета на основании акта обследования в Росреестре выполняется бесплатно, и платить госпошлину не нужно.

Экспертное мнение. Акт о сносе объекта недвижимости обретает прин­ци­пи­аль­ное зна­че­ние в случаях, когда запланировано строительство здания на месте пожара (дом или строение уничтожено), либо когда были нарушены границы собственности.

Очень важно проследить, чтобы кадровые работы проводились на высоком уровне и не возникало бы подозрений относительно их достоверности, равно как и не могли быть ос­по­ре­ны про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ной в су­де или в до­су­деб­ном по­ряд­ке по при­чи­не не­до­ста­точ­ной ком­пе­тент­нос­ти ин­же­не­ров.

Выводы

В данной статье было рассмотрено – для чего и как составляется акт обследования объектов, какова его стоимость, а также освещены иные вопросы.

Основанием для создания акта обследования может служить снос или демонтаж объекта недвижимости по решению законного владельца, а также разрушение по причине стихийных бедствий или форс-мажорных обстоятельств. В акте дается ссылка на документ, подтверждающий рассмотренные основания.

Акт обследования удостоверяет, что объект недвижимого имущества более не существует, разобран или снесен на участке с разрешения владельца. На основании созданного документа специалисты Росреестра снимут объект с учета в кадастре.

За любыми консультациями вы можете обращаться в компанию “Смарт Вэй”. Специалисты компании окажут профессиональную помощь в подготовке акта обследования нежилого здания или иного объекта недвижимости.

Список полезных документов

Использованные источники:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Приказ Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр. (скачать);
• Сайт Росреестра – rosreestr.gov.ru.