Как правильно оформить проект сноса и демонтажа здания в 2026 году

Снести здание без проекта — значит платить налог на несуществующий объект ещё год-два, пока Росреестр разбирается с «бесхозным» сносом. А если при демонтаже пострадает сосед или городские коммуникации — штрафы и суды обеспечены. Константин М, инженер-эксперт с 15-летним стажем в проектировании демонтажа, член НОПРИЗ, объясняет, как правильно оформить проект организации работ по сносу (ПОД), чтобы пройти согласование с первого раза.

Что такое проект организации работ по сносу (ПОД)

Проект организации работ по сносу или демонтажу (ПОД) — это документ, который является частью проектной документации на объект капитального строительства. Он содержит текстовые и графические материалы, описывающие все аспекты предстоящих работ по ликвидации здания. Узнайте больше о комплексном проектировании зданий и его этапах.

Основная цель ПОД — обеспечить безопасность процесса, предусмотреть меры по защите окружающей среды, а также спланировать утилизацию строительных отходов. По нашей статистике за 2024-2025 годы, 90% успеха при согласовании ПОД зависит от полноты собранной исходно-разрешительной документации.

Когда необходима разработка проекта сноса

Разработка ПОД обязательна при сносе или демонтаже любого объекта капитального строительства, за исключением случаев, прямо указанных в законодательстве (например, для некоторых индивидуальных жилых домов или садовых домов).

«Требование о подготовке ПОД установлено частью 10.2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ. Состав и требования к содержанию разделов проектной документации, включая проект организации работ по сносу объекта капитального строительства, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 в редакции от 21.10.2025.»

— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

ПОД требуется как для полного сноса здания, так и для частичного демонтажа его конструкций, если эти работы затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Формы уведомлений о планируемом сносе и о завершении работ утверждены Приказом Минстроя России от 24.01.2019 N 34/пр. Если вы не уверены, относятся ли ваши работы к сносу, закажите у нас техническое заключение о состоянии конструкций.

Можно ли снести здание без проекта и чем это грозит

Вы наверняка знаете, что построить здание без проекта нельзя. Но и снести объект просто так не получится. Если вы возьмете в руки кувалду и начнете хаотично разбивать стены, то это, скорее всего, приведет к обрушению. Представьте, к каким последствиям это может привести – травмы или вообще гибель людей, уничтожение имущества и т.д. Да и обычными средствами, без специальной техники и оборудования, можно снести только небольшое здание.

Итак, во главе угла при сносе объекта должна быть безопасность. Она обеспечивается:

• путем прекращения деятельности в здании, вывода его из эксплуатации;
• путем отключения от инженерных коммуникаций и сетей (газ, электричество, вода и т.д.);
• путем выбора и описания решений по сносу, строительных работ;
• путем разработки мероприятий, устраняющих любые угрозы для людей, имущества и окружающей среды.

Общие правила сноса объектов кап. строительства описаны в главе 6.4 ГрК РФ в редакции от 29.12.2025 года. Обращу ваше внимание на статью 55.30 кодекса. Там прямо сказано, что заказчик работ обеспечивает подготовку проекта. Следовательно, снос без проектной документации станет прямым нарушением закона.

Сам собственник не может подготовить проект. Статья 55.30 ГрК РФ указывает: документацию оформляет только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования. Дополнительное требование — включение в национальный реестр НОПРИЗ. Подтверждающие документы прикладываются к проекту. При этом согласно статье 55.31 ГрК РФ непосредственное выполнение работ по сносу осуществляется индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, являющимися членами СРО в области строительства, за исключением случаев, указанных в части 6 данной статьи.

Нужен ли проект для сноса или разбора строений, которые не относятся к объектам недвижимости?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В ГрК РФ говорится только об объектах капитального строительства. Если строение к ним не относится, его можно сносить своими силами и без проектной документации. Обычно работы на таких объектах не представляют опасности, не требуют привлечения спецтехники. Так как «некапитальные» строения не стоят на учете в ЕГРН, сведения об их сносе не нужно подавать в Росреестр или иные ведомства.

Нужен ли проект для сноса некапитальных строений?

В ГрК РФ говорится только об объектах капитального строительства. Если строение к ним не относится — его можно сносить своими силами без проектной документации. Обычно работы на таких объектах не представляют опасности, не требуют привлечения спецтехники. «Некапитальные» строения не стоят на учёте в ЕГРН, сведения об их сносе не нужно подавать в Росреестр.

Что нужно сделать до оформления проекта

Для подготовки этой статьи я взял для примера проект на снос здания, принадлежащего юридическому лицу (ООО). Объект был в ограниченно-работоспособном состоянии, что и подтвердило предварительное обследование. Решение о сносе было принято учредителями на общем собрании по следующим причинам:

• здание фактически не использовалось в текущей деятельности, а для его ремонта и восстановления нужны были значительные вложения;
• из-за увеличения объемов отгрузки готовой продукции нужно был расширить пространство под автотранспорт, устранить сложности для въезда и выезда.

Кстати, компания «Смарт Вэй» проводила техническое обследование здания (сведения о его итогах есть в текстовой части проекта). Оно завершилось выводом о нецелесообразности реконструкции или восстановления, моральном износе объекта. Поэтому решение собственника, основанное на заключении, стало вполне ожидаемым. Естественно, причины и цели у других собственников могут отличаться, вплоть до последующего строительства нового здания на участке.

Документы-основания для сноса мы включаем в состав приложений проекта. Кроме решения собственника это может быть еще и судебный акт, постановление уполномоченных гос. органов. Нередко объекты перестают существовать из-за обрушений, пожаров, иных чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. В таком случае основанием для оформления акта обследования и снятия с кадастрового учета может быть справка из МЧС.

Хотите знать больше о правилах сноса зданий и снятия их с кадастрового учета? Тогда звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Снос самостроя

Я специально выделил в отдельный параграф ситуацию со сносом здания, которое признано самостроем. Такое решение выносят уполномоченные органы власти региона. Собственнику предлагается узаконить самострой, привести объект в исходное состояние (при незаконной реконструкции) или снести. Зачастую спор доходит до суда, если владелец здания не согласен с предписанием.

Окончательное решение о сносе нужно выполнять. Для этого собственник обязан за свой счет заказать проект и организовать работы на объекте. Если не сделать этого, то на основании решения и исполнительных документов строение все равно снесут через приставов. При этом все расходы на проведение работ придется оплатить должнику.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Решение о сносе самостроя не выносится, если в здании и его помещениях проведена несогласованная перепланировка. Такие работы вполне реально узаконить. Для этого мы оформляем техническое заключение, подтверждаем безопасность выполненной перепланировки, ее соответствие нормативным актам. Во многих случаях узаконивание проходит по административной процедуре, т.е. без суда».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Содержание разделов проекта на снос и демонтаж здания

В нашем примере оформлялся проект для сноса и демонтажа одноэтажного здания. Это относительно простой вариант, но нередко приходится иметь дело с многоэтажными объектами. Там общий объем работ будет значительно больше. Стоит перечислить основные нормативные акты, где описаны требования к оформлению проекта и его содержанию:

• Градостроительный кодекс РФ в редакции от 29.12.2025;
• Постановление Правительства РФ от 26.04.2019 N 509 (требования к составу и содержанию проектной документации для сноса);
• Постановление Правительства РФ N 87 в редакции от 21.10.2025 (общие требования к содержанию и разделам проектов).

Так как здание было достаточно старым (1973 год постройки), на него отсутствовала проектная документация по строительству, заключение экспертизу. Об этом было указано в проекте на снос.

Состав и содержание проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства

Содержание ПОД строго регламентировано и включает в себя следующие основные разделы:

Текстовая часть:

• Текстовая часть:
  • основания для разработки проекта (решение собственника, судебный акт);
  • вид и описание объекта с указанием параметров, конструктивных характеристик;
  • сведения о результатах обследования;
  • перечень мероприятий по выведению из эксплуатации;
  • сведения об условиях отключения от сетей инженерно-технического обеспечения;
  • описание и обоснование принятого способа сноса;
  • описание решений по вывозу и утилизации отходов;
  • перечень мероприятий по безопасности и охране труда;
  • перечень мероприятий по охране окружающей среды.

  Графическая часть:

  • план земельного участка с указанием сносимого объекта, надземных и подземных сетей;
  • обмерные чертежи объекта;
  • чертежи защитных устройств инженерных сетей;
  • технологические карты-схемы последовательности сноса и разборки конструкций.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Процедура снятия объекта с кадастрового учета на основании акта обследования регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно этот акт является единственным документом, на основании которого Росреестр вносит в ЕГРН запись о прекращении существования объекта.

ПОД и ППР: в чем разница

В Москве для сноса объекта капитального строительства требуется два документа: проект организации работ по сносу (ПОД) подается в Мосгосстройнадзор вместе с уведомлением, а проект производства работ (ППР) необходим для получения ордера ОАТИ.

ПОД определяет общую стратегию и мероприятия по безопасности, ППР детализирует технологические процессы и служит основанием для открытия ордера на земляные работы и установку ограждений согласно Постановлению Правительства Москвы от 19.05.2015 N 284-ПП.

Мероприятия, которые нужно выполнить при сносе

Снос предусматривает не только работы по разбору конструкций, но и ряд иных мероприятий. В нашем примере сюда входило:

• предпроектное обследование объекта (как указывалось выше, его выполнили специалисты нашей компании);
• отключение здания от сетей (это было сделано с подтверждением справками от эксплуатирующих организаций);
• очистка внутренних помещений, коридоров и лестниц от мусора, пыли и посторонних предметов (они не только осложняют работы, но и могут привести к травмам);
• исключение свободного доступа людей в объект (в нашем случае в здании уже давно не велась деятельность, и оно было огорожено).

Иногда до сноса необходимо демонтировать и вывезти технологическое оборудование (например, станки, производственные линии и т.д.). В данном примере это не потребовалось.

Еще ряд мероприятий было предусмотрено для организации работ по сносу. Помимо прочего, в их перечень входило следующее:

• нужно установить ограждения вокруг мест проведения работ, в том числе опасных зон;
• нужно согласовать установку ограждающих конструкций с собственниками прилегающих строений;
• необходимо расставить предупреждающие знаки и информационный щит, чтобы исключить проход и проезд на огороженную территорию.

На этапе обследования мы установили, что на территории участка расположены коммуникации, не связанные с подключением к зданию (под землей). Схемы их расположения получил подрядчик, который будет вести работы сносу.

Описание работ по сносу и демонтажу

Проект включает текстовую и графическую часть. Кроме описания состояния объекта и указания сведений о его состоянии, важно определиться со способом сноса и последовательностью действий. В фильмах мы часто видим эффектное разрушение зданий с помощью тракторов, экскаваторов и другой техники. Иногда доступны более опасные способы сноса (например, контролируемый взрыв и т.д.).

В нашем случае, с учетом особенностей объекта и результатов обследования, был выбран механизированный способ демонтажа с применением ручного труда и средств малой механизации. Последовательность действий по проекту такова:

• подготовительные работы – оформление разрешений и направление уведомления, разметка участков и установка ограждений, защита сетей и т.д.;
• основной этап работ – разборка кровли, надземной части и подземных элементов;
• завершение работ – вывоз мусора, очистка площадки и передача ее заказчику.

Каждый этап был подробно описан в проекте. Разборка ведется в последовательности сверху вниз, чтобы избежать неконтролируемых обрушений, завалов и т.д. Конструкции, полученные при демонтаже, складируются в заранее подготовленном месте на расстоянии не менее 10 м. от линии электропередач.

Далее в текстовой части проекта мы описали алгоритм выполнения отдельных видов работ:

• демонтаж окон и дверей выполняется вручную (используются средства малой механизации);
• погрузка строительного мусора ведется вручную, а для перевозки используется транспорт с крытым верхом
• демонтаж инженерных сетей выполняется вручную при помощи инструментов;
• демонтаж железобетонных плит на перекрытиях ведется автомобильным краном (в проекте и схемах подробно описано, как ведутся эти работы);
• разборка стен ведется механизированным способом (с помощью захвата-разламывателя, экскаватора), а частично вручную;
• снос фундамента ведется экскаватором, с применением гидромолота и ковша.

Как человеку, далекому от строительства, мне было интересно читать детальное описание всех работ. Со своей стороны, подрядчик получит подробную инструкцию для организации сноса.

Расчёт опасных зон

Важный раздел проекта — расчёт и обоснование опасных зон и зон развалов. По нашим проектам типичные показатели: зона развала составляет около 1,7 м, опасная зона вблизи движущихся частей машин и оборудования — около 5,5 м. Подрядчику предписано обеспечить демонтаж и измельчение конструкций с учётом распределения опасных зон, доступной территории для передвижения и временного складирования мусора.

Важно: Если соседнее здание расположено близко (на расстоянии около 1 метра), обязателен только ручной снос. Техника не проедет, механизированный демонтаж невозможен из-за риска повреждения соседнего здания. Это существенно удорожает работы и увеличивает сроки.

Может ли подрядчик сам менять последовательность действий или иные проектные решения?

ПОД и ППР: в чем разница

В Москве для сноса объекта капитального строительства требуется два документа: проект организации работ по сносу (ПОД) подается в Мосгосстройнадзор вместе с уведомлением, а проект производства работ (ППР) необходим для получения ордера ОАТИ. ПОД определяет общую стратегию и мероприятия по безопасности, ППР детализирует технологические процессы и служит основанием для открытия ордера на земляные работы и установку ограждений согласно Постановлению Правительства Москвы от 19.05.2015 N 284-ПП.

Дополнительные решения и разделы проекта

Выше я описал только незначительную часть решений, которые связаны с работами по сносу. Но в проекте есть еще много другой важной информации:

• по защите существующих подземных коммуникаций (насыпи. Защитные щиты и т.д.);
• по требованиям к безопасности работ и охране труда (инструктажи работников, постоянный контроль и т.д.);
• по документам, которые заполняются и ведутся при производстве работ;
• по мерам пожарной безопасности на объекте и территории;
• по средствам индивидуальной защиты, которые должны иметь работники.

Большинство указанных решений входит в содержание любого проекта на строительные работы.

Важный момент — организация вывоза мусора. В проекте указываем виды отходов согласно ФККО (Федеральному классификационному каталогу отходов), порядок вывоза и объёмы. Строительные отходы от сноса обычно относятся к IV-V классам опасности. Обязательно прописываем, на какой полигон вывозятся отходы. Мусор вывозится специализированной организацией с лицензией на обращение с отходами соответствующего класса опасности. На отходы I-IV классов оформляется паспорт отходов.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Рядом с участком, где ведется снос, могут быть другие здания, дорожная и иная инфраструктура. Поэтому вы должны указать в проекте меры по их защите – постоянная охрана территории в нерабочее время, сигнальное освещение, соблюдение нормативов по уровню шума и т.д. На участке отмечаем места для мойки колес транспорта, чтобы не допустить загрязнение дорожного полотна».

Графическая часть проекта

Графическая часть проекта – это комплект схем, планов и чертежей. В нашем примере туда входили:

• план земельного участка (отдельно вынесено описание условных знаков, конструкции временного забора);
• схемы работы спецтехники (кран, экскаватор);
• схемы разборки конструкций вручную;
• схемы защиты подземных сооружений и сетей.

Все работы, перечисленные в проекте, включаем в ведомость. Там указан расчет по объемам и количеству работ. Эту информацию можно использовать для подготовки смет.

Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Мы разъясним требования законодательства и условия для успешного согласования сноса или демонтажа.

Проверить сняли с учёта объект в Росреестре или нет

После подачи документов на снятие с учёта вы можете бесплатно проверить статус объекта в ЕГРН. Введите кадастровый номер или адрес — и получите актуальную информацию.

Полная версия сервиса с расширенными возможностями проверки доступна на странице проверки объектов в Росреестре.

Действия собственника после оформления проекта

Когда проект будет готов, собственник может заключить договор с подрядной организацией. Дальнейшие действия:

• нужно направить уведомление о начале работ по сносу (в администрацию или иной уполномоченный орган);
• после завершения сноса еще раз направляем уведомление;
• чтобы подтвердить отсутствие здания на участке, нужно заказать акт обследования. Документ оформит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»
• с актом можно обращаться для снятия здания с учета (заявление подается через МФЦ).

По итогу, собственник получит выписку из ЕГРН. После этого участок будет считаться освобожденным от объекта.

Акт обследования для снятия здания с кадастрового учета

После завершения работ по сносу необходимо оформить акт обследования — документ, который подтверждает прекращение физического существования здания. Акт составляется кадастровым инженером после выезда на участок и фиксации отсутствия объекта. Без этого документа Росреестр не примет заявление о снятии здания с учета, а собственник продолжит платить налог на несуществующий объект.

Акт обследования содержит сведения о ликвидированном объекте, данные кадастрового инженера, заключение о прекращении существования здания. К документу прикладываются фотоматериалы пустого участка, решение собственника о сносе, проект организации демонтажа. Срок изготовления акта в компании «Смарт Вэй» составляет от 3 до 5 рабочих дней.

Подробнее о процедуре оформления, содержании документа и снятии объекта с кадастрового учета читайте в статье Акт обследования.

Стоимость услуг

Ознакомьтесь с актуальными ценами на услуги по сносу и демонтажу, а вот примерные цены на некоторые наши работы:

В дополнение, предлагаю посмотреть еще пару примеров, где компания «Смарт Вэй» оформляла документы на снос и демонтаж здания.

Подведем итоги

• Проект на снос и демонтаж нужен обязательно. Такое требование прописано в Градостроительном кодексе РФ.
• В проекте описываем все работы по сносу и демонтажу, требования к их безопасности, мероприятия по защите людей, имущества и окружающей среды.
• Проект состоит из текстовой и графической части. Графика включает схемы, планы и чертежи, которые раскрывают проектные решения.

Наши кейсы