Как правильно оформить проект сноса и демонтажа здания

Как гласит известная пословица, «ломать – не стоить». Она подразумевает, что для строительства нужно больше умений, познаний и навыков. На самом деле, снести здание не намного проще, и для этого обязательно нужен проект. Он не только опишет порядок производства работ, но и различные мероприятия по выводу объекта из эксплуатации, по защите людей и окружающей среды, обеспечению безопасности. Я изучил нормативную базу и посмотрел на практике, как правильно оформляется проект под снос и демонтаж здания. На примере конкретного объекта расскажу, что входит в содержание документов, где их получить и согласовать.

Заказать кадастровые работы с актов обследования и разработку проекта организации работ по сносу вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Можно ли снести здание без проекта и чем это грозит

Вы наверняка знаете, что построить здание без проекта нельзя. Но и снести объект просто так не получится. Если вы возьмете в руки кувалду и начнете хаотично разбивать стены, то это, скорее всего, приведет к обрушению. Представьте, к каким последствиям это может привести – травмы или вообще гибель людей, уничтожение имущества и т.д. Да и обычными средствами, без специальной техники и оборудования, можно снести только небольшое здание.

Итак, во главе угла при сносе объекта должна быть безопасность. Она обеспечивается:

• путем прекращения деятельности в здании, вывода его из эксплуатации;
• путем отключения от инженерных коммуникаций и сетей (газ, электричество, вода и т.д.);
• путем выбора и описания решений по сносу, строительных работ;
• путем разработки мероприятий, устраняющих любые угрозы для людей, имущества и окружающей среды.

Общие правила сноса объектов кап. строительства описаны в главе 6.4 ГрК РФ в редакции от 08.08.2024 года. Обращу ваше внимание на статью 55.30 кодекса. Там прямо сказано, что заказчик работ обеспечивает подготовку проекта. Следовательно, снос без проектной документации станет прямым нарушением закона.

Сам собственник не может подготовить проект. Еще раз обратимся к статье 55.30 ГрК РФ. Там указано, что документацию может оформить только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования. И дополнительное требование к нему – включение в национальный реестр (НОПРИЗ). Подтверждающие документы всегда прикладывают к проекту.

Нужен ли проект для сноса или разбора строений, которые не относятся к объектам недвижимости?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В ГрК РФ говорится только об объектах капитального строительства. Если строение к ним не относится, его можно сносить своими силами и без проектной документации. Обычно работы на таких объектах не представляют опасности, не требуют привлечения спецтехники. Так как «некапитальные» строения не стоят на учете в ЕГРН, сведения об их сносе не нужно подавать в Росреестр или иные ведомства.

Что нужно сделать до оформления проекта

Для подготовки этой статьи я взял для примера проект на снос здания, принадлежащего юридическому лицу (ООО). Объект был в ограниченно-работоспособном состоянии, что и подтвердило предварительное обследование. Решение о сносе было принято учредителями на общем собрании по следующим причинам:

• здание фактически не использовалось в текущей деятельности, а для его ремонта и восстановления нужны были значительные вложения;
• из-за увеличения объемов отгрузки готовой продукции нужно был расширить пространство под автотранспорт, устранить сложности для въезда и выезда.

Кстати, компания «Смарт Вэй» проводила техническое обследование здания (сведения о его итогах есть в текстовой части проекта). Оно завершилось выводом о нецелесообразности реконструкции или восстановления, моральном износе объекта. Поэтому решение собственника, основанное на заключении, стало вполне ожидаемым. Естественно, причины и цели у других собственников могут отличаться, вплоть до последующего строительства нового здания на участке.

Документы-основания для сноса мы включаем в состав приложений проекта. Кроме решения собственника это может быть еще и судебный акт, постановление уполномоченных гос. органов. Нередко объекты перестают существовать из-за обрушений, пожаров, иных чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. В таком случае основанием для оформления акта обследования и снятия с кадастрового учета может быть справка из МЧС.

Хотите знать больше о правилах сноса зданий и снятия их с кадастрового учета? Тогда звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Снос самостроя

Я специально выделил в отдельный параграф ситуацию со сносом здания, которое признано самостроем. Такое решение выносят уполномоченные органы власти региона. Собственнику предлагается узаконить самострой, привести объект в исходное состояние (при незаконной реконструкции) или снести. Зачастую спор доходит до суда, если владелец здания не согласен с предписанием.

Окончательное решение о сносе нужно выполнять. Для этого собственник обязан за свой счет заказать проект и организовать работы на объекте. Если не сделать этого, то на основании решения и исполнительных документов строение все равно снесут через приставов. При этом все расходы на проведение работ придется оплатить должнику.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Решение о сносе самостроя не выносится, если в здании и его помещениях проведена несогласованная перепланировка. Такие работы вполне реально узаконить. Для этого мы оформляем техническое заключение, подтверждаем безопасность выполненной перепланировки, ее соответствие нормативным актам. Во многих случаях узаконивание проходит по административной процедуре, т.е. без суда».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем о содержании разделов проекта на снос и демонтаж здания

В нашем примере оформлялся проект для сноса и демонтажа одноэтажного здания. Это относительно простой вариант, но нередко приходится иметь дело с многоэтажными объектами. Там общий объем работ будет значительно больше. Стоит перечислить основные нормативные акты, где описаны требования к оформлению проекта и его содержанию:

• Градостроительный кодекс РФ в редакции от 08.08.2024 года;
• Постановление Правительства РФ от 26.04.2019 года № 509 (требования к составу и содержанию проектной документации для сноса);
• Постановление Правительства РФ № 87 в редакции от 06.05.2024 года (общие требования к содержанию и разделам проектов).

Так как здание было достаточно старым (1973 год постройки), на него отсутствовала проектная документация по строительству, заключение экспертизу. Об этом было указано в проекте на снос.

Мероприятия, которые нужно выполнить при сносе

Снос предусматривает не только работы по разбору конструкций, но и ряд иных мероприятий. В нашем примере сюда входило:

• предпроектное обследование объекта (как указывалось выше, его выполнили специалисты нашей компании);
• отключение здания от сетей (это было сделано с подтверждением справками от эксплуатирующих организаций);
• очистка внутренних помещений, коридоров и лестниц от мусора, пыли и посторонних предметов (они не только осложняют работы, но и могут привести к травмам);
• исключение свободного доступа людей в объект (в нашем случае в здании уже давно не велась деятельность, и оно было огорожено).

Иногда до сноса необходимо демонтировать и вывезти технологическое оборудование (например, станки, производственные линии и т.д.). В данном примере это не потребовалось.

Еще ряд мероприятий было предусмотрено для организации работ по сносу. Помимо прочего, в их перечень входило следующее:

• нужно установить ограждения вокруг мест проведения работ, в том числе опасных зон;
• нужно согласовать установку ограждающих конструкций с собственниками прилегающих строений;
• необходимо расставить предупреждающие знаки и информационный щит, чтобы исключить проход и проезд на огороженную территорию.

На этапе обследования мы установили, что на территории участка расположены коммуникации, не связанные с подключением к зданию (под землей). Схемы их расположения получил подрядчик, который будет вести работы сносу.

Описание работ по сносу и демонтажу

Проект включает текстовую и графическую часть. Кроме описания состояния объекта и указания сведений о его состоянии, важно определиться со способом сноса и последовательностью действий. В фильмах мы часто видим эффектное разрушение зданий с помощью тракторов, экскаваторов и другой техники. Иногда доступны более опасные способы сноса (например, контролируемый взрыв и т.д.).

В нашем случае, с учетом особенностей объекта и результатов обследования, был выбран механизированный способ демонтажа с применением ручного труда и средств малой механизации. Последовательность действий по проекту такова:

• подготовительные работы – оформление разрешений и направление уведомления, разметка участков и установка ограждений, защита сетей и т.д.;
• основной этап работ – разборка кровли, надземной части и подземных элементов;
• завершение работ – вывоз мусора, очистка площадки и передача ее заказчику.

Каждый этап был подробно описан в проекте. Разборка ведется в последовательности сверху вниз, чтобы избежать неконтролируемых обрушений, завалов и т.д. Конструкции, полученные при демонтаже, складируются в заранее подготовленном месте на расстоянии не менее 10 м. от линии электропередач.

Далее в текстовой части проекта мы описали алгоритм выполнения отдельных видов работ:

• демонтаж окон и дверей выполняется вручную (используются средства малой механизации);
• погрузка строительного мусора ведется вручную, а для перевозки используется транспорт с крытым верхом
• демонтаж инженерных сетей выполняется вручную при помощи инструментов;
• демонтаж железобетонных плит на перекрытиях ведется автомобильным краном (в проекте и схемах подробно описано, как ведутся эти работы);
• разборка стен ведется механизированным способом (с помощью захвата-разламывателя, экскаватора), а частично вручную;
• снос фундамента ведется экскаватором, с применением гидромолота и ковша.

Как человеку, далекому от строительства, мне было интересно читать детальное описание всех работ. Со своей стороны, подрядчик получит подробную инструкцию для организации сноса.

Важным разделом проекта является расчет и обоснование опасных зон и зон развалов. В нашем случае граница опасной зоны вблизи движущихся частей машин и оборудования составила 5 м. Подрядчику предписано обеспечить демонтаж и измельчение конструкций с учетом распределения опасных зон, доступной территории для передвижения и временного складирования мусора.

Может ли подрядчик сам менять последовательность действий или иные проектные решения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Цель подготовки проекта – максимально подробно описать все работы по сносу. Каждое решение описано и обосновано проектировщиком с учетом требований безопасности, строительных норм. Поэтому подрядчик не может отступать от проекта и вносить в него изменения. Если у него возникнут вопросы, он сможет обратиться за разъяснениями в проектную компанию.

Дополнительные решения и разделы проекта

Выше я описал только незначительную часть решений, которые связаны с работами по сносу. Но в проекте есть еще много другой важной информации:

• по защите существующих подземных коммуникаций (насыпи. Защитные щиты и т.д.);
• по требованиям к безопасности работ и охране труда (инструктажи работников, постоянный контроль и т.д.);
• по документам, которые заполняются и ведутся при производстве работ;
• по мерам пожарной безопасности на объекте и территории;
• по средствам индивидуальной защиты, которые должны иметь работники.

Большинство указанных решений входит в содержание любого проекта на строительные работы.

Еще один важный момент – организация вывоза мусора, который образуется при сносе. В проекте мы указываем, какие виды отходов предстоит вывезти и утилизировать. Далее необходимо точно описать порядок вывоза и объемы мусора. Обязательно прописываем, на какой полигон будут вывозиться отходы.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Рядом с участком, где ведется снос, могут быть другие здания, дорожная и иная инфраструктура. Поэтому вы должны указать в проекте меры по их защите – постоянная охрана территории в нерабочее время, сигнальное освещение, соблюдение нормативов по уровню шума и т.д. На участке отмечаем места для мойки колес транспорта, чтобы не допустить загрязнение дорожного полотна».

Графическая часть проекта

Графическая часть проекта – это комплект схем, планов и чертежей. В нашем примере туда входили:

• план земельного участка (отдельно вынесено описание условных знаков, конструкции временного забора);
• схемы работы спецтехники (кран, экскаватор);
• схемы разборки конструкций вручную;
• схемы защиты подземных сооружений и сетей.

Все работы, перечисленные в проекте, включаем в ведомость. Там указан расчет по объемам и количеству работ. Эту информацию можно использовать для подготовки смет.

Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Мы разъясним требования законодательства и условия для успешного согласования сноса или демонтажа.

Действия собственника после оформления проекта

Когда проект будет готов, собственник может заключить договор с подрядной организацией. Дальнейшие действия:

• нужно направить уведомление о начале работ по сносу (в администрацию или иной уполномоченный орган);
• после завершения сноса еще раз направляем уведомление;
• чтобы подтвердить отсутствие здания на участке, нужно заказать акт обследования (документ оформит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»);
• с актом можно обращаться для снятия здания с учета (заявление подается через МФЦ).

По итогу, собственник получит выписку из ЕГРН. После этого участок будет считаться освобожденным от объекта. А вот примерные цены на некоторые наши работы:

В дополнение, предлагаю посмотреть еще пару примеров, где компания «Смарт Вэй» оформляла документы на снос и демонтаж здания.

Кейс 1. Аварийное здание было снесено на основании проекта, после чего мы подготовили акт обследования на снятие с учета.

Кейс 2. Акты обследования были оформлены на пристройки к торговому центру. Работы выполнена за 3 дня.

Подведем итоги

• Проект на снос и демонтаж нужен обязательно. Такое требование прописано в Градостроительном кодексе РФ.
• В проекте описываем все работы по сносу и демонтажу, требования к их безопасности, мероприятия по защите людей, имущества и окружающей среды.
• Проект состоит из текстовой и графической части. Графика включает схемы, планы и чертежи, которые раскрывают проектные решения.