Как правильно оформить акт обследования и снять здание с кадастрового учета

Не так часто приходится работать со статьями, тема которых связана с личным опытом. Здесь именно такой случай. Несколько лет назад мои родственники снесли нежилое здание и сняли его с кадастрового учета. Я занимался оформлением большинства документов и. помимо прочего, обращался за получением акта обследования. Сейчас я знаю о правилах подготовки этого документа намного больше, ведь все нюансы мне разъяснили кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй». Расскажу о них простыми словами и с примерами.

Немного о личном опыте: как я помогал снять нежилое здание с кадастрового учета

Здания могут существовать практически вечно, если следить за состоянием конструкций, вовремя проводить ремонт и т.д. Все это время они будут числиться на кадастровом учете, что подтверждается сведениями из ЕГРН. Но если объект перестанет существовать по каким-либо причинам, информацию о нем необходимо удалить из ЕГРН. Основанием для таких действий станет акт обследования.

У моих родственников под Ярославлем было нежилое здание. Раньше там размещался автосервис и небольшой магазин. Ввиду ветхости объекта, его эксплуатация стала очень затратной. В итоге, деятельность в здании была прекращена, и было принято решение о продаже участка. Интересных предложений о выкупе земли со старым объектом мы не нашли. А вот покупатель на свободный участок был найден среди бывших контрагентов.

Итак, нам было необходимо освободить землю от здания. Я сам изучал порядок действий, так как разбираются в законах. Вот как все происходило на практике:

• здание было оформлено на одно лицо, которое и приняло решение о демонтаже;
• был заказан проект на производство работ по демонтажу;
• в преддверии работ на здании я получил справки от ресурсоснабжающих организаций об отключении от электричества и водоснабжения (других видов коммунальных услуг на участке нет);
• при содействии подрядчика мы направили уведомление о начале работ по демонтажу в надзорный орган;
• когда участок был полностью освобожден, я заключил договор на оформление акта обследования с кадастровым инженером;
• инженер выезжал на место, убедился в отсутствии здания на участке и зафиксировал это на фотографиях;
• я получил акт обследования и представил его в Росреестр, после чего здание сняли с кадастрового учета.

В целом, особых проблем не возникло. Сроки работ были выше обычных, но нас это устраивало. После удаления из ЕГРН сведений о здании, мы заключили договор на продажу участка.

Отмечу, что на участке осталось 2 хозяйственных постройки (мы использовали их под хранение инструментов). У них нет фундамента, и они не подпадали под признаки недвижимого имущества. Поэтому постройки изначально не стояли на кадастровом учете. Они перешли в собственность покупателя вместе с участком. Но если бы мы решили разобрать постройки, акт обследования на них не нужен.

Что изменилось в правилах оформления акта обследования

Я помогал снимать здание с учета в 2020 году. С тех пор сама процедура практически не изменилась. Но в 2021 году вступил в силу Приказ Росреестра № П/0217. Этот нормативный акт:

• установил новую форму акта обследований и изменил требования к его подготовке (впрочем, каких-либо больших нововведений нет);
• упростил требования к документам, на основании которых можно оформлять акт и снимать здание с учета (теперь можно указать о причине отсутствия подтверждающих документов).

Сам процесс обследования участка и снятия с учета остался прежним. Как и ранее, полномочия по подготовке акта остались за кадастровыми инженерами.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании Смарт Вэй»:

«Нормативные акты действуют в равной степени на всей территории страны. Но мы часто сталкиваемся с разной практикой их применения в отдельных Управлениях Росреестра. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге требуют приложить к акту копии уведомление надзорных органов о сносе или демонтаже. Но вот по Приказу № П/0217 сейчас нет обязанности предоставлять эти документы. Впрочем, это частные нюансы. В большинстве случаев у собственника есть и проект на снос (демонтаж), уведомления в адрес уполномоченных органов».

Действия собственника до обращения за актом обследования

Теперь перейдем от личных примеров к действующим правилам. Я изучил копии актов обследования, оформленных уже по новым правилам, задал уточняющий вопросы кадастровым инженерам компании «Смарт Вэй». Сначала расскажу, как правильно действовать для организации сноса или демонтажа. Основанием для этого может быть:

• решение единственного собственника (гражданина или организации);
• решение общего собрания учредителей юр. лица (они оформляют протокол);
• решение суда или государственного органа (например, о сносе самостроя).

Если вынесли решение о сносе незаконно возведенного здания, учредители могут продублировать этот вопрос в протоколе общего собрания.

Кроме сноса и демонтажа объект может перестать существовать по иным причинам – пожары, разрушение от землетрясений и других стихийных бедствий. Данные обстоятельства нужно подтверждать справками от МЧС.

Нужны ли согласования сноса и демонтажа

Вы не можете просто так и произвольно разобрать или снести здание. Как минимум, это создает угрозу имуществу, жизни и здоровья людей, окружающей среде. Чтобы устранить такие последствия и обеспечить безопасность работ, нужно заказать проектную документацию. Она оформляется:

• только на работы по сносу (демонтажу), после чего участок будет освобожден от конструкций;
• на работы по сносу и последующему строительству нового здания (решения по сносу и демонтажу будут описаны в отдельном разделе общего проекта).

Отличия между этими вариантами весьма серьезными, и не только в содержании проекта и его решений. Чтобы построить здание, нужно представить проект на экспертизу, а затем на проверку в органы госстройнадзора. Все согласования могут занять несколько месяцев. Если же вы решили только снести (демонтировать) здание, то разрешение от органов стройнадзора получать не нужно. Обязательным требованием станет только направление уведомления. Это необходимо сделать не позже 7 дней до начала работ.

Так как перед сносом здание выводится из эксплуатации, нужно отключить его от инженерной инфраструктуры. Для этого нужно обращаться в ресурсоснабжающие организации. Документы, подтверждающие отключение, будут включены в содержание акта обследования. Если объект не был подключен к централизованным сетям, то это тоже подтверждается документами от указанных выше организаций.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Даже если после сноса вы сразу будете строить новое здание на том же месте, все равно необходимо оформить акт обследования. В противном случае, Росреестр откажет в постановке на учет нового объекта и не присвоит ему кадастровый номер, ведь в ЕГРН не удалены записи об исходном здании. В акте будет подтверждено, что перестало существовать здание с конкретным кадастровым номером».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как правильно оформить акт обследования

Акт оформляется только по объектам капитального или незавершенного строительства, поставленным на учет – здания, сооружения, линейные объекты. Если перестанет существовать помещение, документ не нужен. Это вполне логично, ведь при преобразованиях (раздел, объединение) объем, который занимало исходное помещение, никуда не денется. Как вариант, он будет перераспределен между вновь образованными помещениями, которые поставят на учет на основании техплана.

За актом обследования вам нужно обращаться, когда здание уже будет полностью разобрано. На практике, вполне возможно подтвердить факт сноса (демонтажа), если работы еще находятся в завершающей стадии. Главное, чтобы на объекте не велась какая-либо деятельность. Если кадастровый инженер увидит это в ходе обследования и фотофиксации, то откажет в оформлении акта.

Если вы только запланировали снос, то лучше выбрать компанию, которая предлагает услуги по проектированию и кадастровые работы. Стоимость комплекса услуг может оказать меньше, а все действия будут упрощены. В штате компании «Смарт Вэй» есть проектировщики и кадастровые инженеры, а значит, вы сможете получить все необходимые документы в одном месте.

Действия кадастрового инженера

При заключении договора заказчик передаст кадастровому инженеру документы об основаниях для демонтажа здания, о завершении работ. Стоимость оформления акта определяется индивидуально. Далее кадастровый инженер:

• изучит документы, представленные заказчиком (собственником или его представителем);
• согласует дату и время выезда для обследования на участке (особенно актуально, если на территории предприятия действует пропускной режим);
• убедится, что здание действительно снесено или работы находятся в стадии завершения;
• сделает фотографии места, где находилось здание.

На этом работы на месте будут закончены. Далее кадастровый инженер приступает к заполнению акта.

Содержание акта обследования и заключение об отсутствии здания на участке

Форма документа утверждена Приказом № П/0217 и менять ее нельзя. Уже в верхней части акта будет указано, что он подтверждает прекращение существования здания с определенным кадастровым номером. Далее в документе указываем:

• дату или год, с которого объект перестал существовать;
• сведения о кадастровом инженере, его компании и членстве в СРО;
• реквизит договора, на основании которого выполнены работы;
• информация о заказчике;
• заключение кадастрового инженера.

В заключении будет указана цель подготовки акта – снятие объекта с учета. Также инженер опишет там состав приложений, в том числе и документы-основания для сноса или демонтажа. Обязательно указываем дату выезда для обследований и составления фотофиксации.

Обращаю внимание, что акт можно оформить в электронном формате или в обычном бумажном виде. В первом случае инженер подпишет документ электронной подписью. Сейчас предоставление электронных документов в Росреестр уже стало стандартом. Но если заказчик настаивает на традиционной письменной форме, то это условие нужно прописать в договоре.

Состав приложений к акту

В акте обследования обязательно будут приложения. Как правило, в их состав входит:

• документы, подтверждающие полномочия и статус кадастрового инженера;
• документы, на основании которых принято решение о сносе (решение собственника, судебный акт и т.д.);
• проект сноса или демонтажа;
• выписка из ЕГРН (подтвердит, что здание с определенным кадастровом номере действительно стоит на учете);
• фотофиксация (одна или несколько фотографий места, где ранее было расположено здание).

Дополнительным подтверждением станут бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса компании. Если же здание разрушено из-за стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, вместо проекта нужно приложить к акту соответствующие справки.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Интересно, что в законах нет четких сроков, когда собственник должен обратиться за актом и снять здание с учета. Нередко это происходит спустя годы после того, как объект уже перестал существовать. Но нужно понимать, что собственнику такой расклад создаст немало проблем. В любом случае, придется платить налог на имущество, ведь сведения в ЕГРН подтверждают наличие объекта в натуре. Также возникнут сложности с продажей участка. По факту он будет свободен, а вот по данным ЕГРН на нем все еще числится здание».

Снятие здания с учета на основании акта обследования

Когда акт будет готов и подписан инженером, вам нужно подать его в Росреестр. Также вы заполняете заявление о снятии объекта с учета. Вот как описана эта процедура в законе:

• документы в Росреестр проще всего подать через МФЦ;
• снятие с учета осуществляется бесплатно, а срок составит 5 или 7 дней;
• на основании акта Росреестр аннулирует кадастровый номер здания и удалит сведения о нем из ЕГРН.

Одновременно со снятием с учета аннулируется право собственности на объект. Это означает, что вы перестанете платить имущественный налог. Но в отношении участка, где ранее располагалось здание, ничего не изменится.

Чтобы получить представление о качестве и сроках оформления актов об следования, предлагаем посмотреть примеры наших работ.

Кейс 1. В течение нескольких дней мы подготовили 3 акта обследования, чтобы собственник снял с учета здания после сноса.

Кейс 2. В данном примере мы подготовили акт обследования после сноса аварийного здания.

А вот примерные цены на некоторые наши работы:

Подведем итоги

• Акт обследования вам нужен, чтобы снять несуществующее здание с учета. После этого не придется платить налог на имущество, а вы сможете продать свободный участок или построить на нем новый объект.
• Оформлением актов могут заниматься только кадастровые инженеры. В компании «Смарт Вэй» вы можете дополнительно заказать и разработку проекта на демонтаж (снос) здания, другие услуги в сфере кадастра и недвижимости.
• Для подготовки акта инженер выезжает на место и осматривает участок, где располагалось здание. Также он делает фотофиксацию, чтобы подтвердить отсутствие объекта.