Учет изменений недвижимости в 2025 году

Учет изменений объектов недвижимости — это любые изменения данных об объекте недвижимости при проведения кадастрового учета и обновления данных ЕГРН. Изменения в ЕГРН нужно внести после перепланировки, переустройства или реконструкции, по итогам объединения, раздела или выдела помещений. Основанием для обновления сведений ЕГРН является технический план. В этом документе содержатся реальные характеристики и координаты недвижимости.

Помощь в постановке объекта на кадастровый учет окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр, в том числе технический план. Читайте в статье, на какие изменения недвижимости нужно пройти кадастровый учет, что необходимо представить в Росреестр, где получить и оформить документы.

Что такое кадастровый учет и зачем нужен учет изменений

Правовое регулирование процедуры кадастрового учета осуществляется нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 08.08.2024 года. Основания для проведения кадастрового учета указаны в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ и включают в себя:

• создание или образование нового объекта недвижимого имущества;
• прекращение существования объекта, в том числе в связи с разделением его на несколько новых самостоятельных единиц учета;
• образование или прекращение существования части объекта, на которую зарегистрированы обременения прав;
• постановка на учет помещений или машино-мест в здании, права на которые уже внесены в ЕГРН;
• изменения основных характеристик объекта недвижимости.

Учет изменений характеристик объектов недвижимости обусловлен соблюдением основных принципов ведения ЕГРН – достоверности, полноты и актуальности сведений реестра. Несвоевременный учет изменений или отсутствие учета будут нарушать указанные принципы, в результате чего в ЕГРН будет содержаться недостоверная информация о недвижимости.

Совет эксперта. Основные сведения реестра доступны любому заинтересованному лицу в вид выписки из ЕГРН. По запросу органы Росреестра должны представить выписку из ЕГРН, актуальную на момент составления документа. Следовательно, любые изменения объекта должны быть учтены на момент формирования выписки.

Основная цель учета изменений — приведение данных в ЕГРН в соответствие с реальным состоянием объекта. Это важно, поскольку любые операции с недвижимостью (продажа, аренда, залог) требуют актуальных и достоверных сведений в государственных реестрах.

Если данные в ЕГРН устарели, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до устранения несоответствий. Например, если в ходе перепланировки изменилась площадь или конфигурация помещений, а в документах остались старые данные, новый собственник не сможет зарегистрировать свои права. Процедура регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Федеральный закон № 218-ФЗ является ключевым нормативным актом в этой сфере. В частности, статья 8 устанавливает, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте. Любые изменения этих сведений, например, площади или планировки, требуют обязательного кадастрового учета.

Какие изменения нужно вносить в кадастр недвижимости и ЕГРН

Учету подлежат любые изменения основных характеристик объекта, которые влияют на его идентификацию и стоимость. К таким характеристикам относятся:

• Площадь (общая, жилая).
• Планировка (конфигурация помещений, перегородок).
• Этажность.
• Назначение (например, перевод из жилого в нежилое).
• Адрес.

Изменения могут быть результатом:

• Перепланировки или переустройства. Это наиболее частая причина, включающая снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, изменение инженерных сетей.
• Реконструкции. Более серьезные работы, затрагивающие несущие конструкции, этажность, площадь здания. Посмотрите наш кейс по реконструкции здания с увеличением площади.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Важно четко разделять понятия. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). В отличие от нее, перепланировка не затрагивает конструктивную надежность и безопасность здания, поэтому процедура ее согласования обычно проще.

Учет изменений квартиры в 2025 году

Квартира является самостоятельным объектом недвижимости и подлежит кадастровому учету на общих основаниях. Основные характеристики квартиры, которые подлежат учету в ЕГРН, указываются в техническом плане. Этот документ изготавливает кадастровый инженер по заказу владельца жилого помещения.

В состав характеристик, изменение которых потребует обращения в органы кадастрового учета, входят:

• вид объекта недвижимости;
• кадастровый номер;
• номер и тип этажа, на котором расположена квартира;
• адрес и местоположение квартиры;
• назначение указанного объекта недвижимости;
• площадь квартиры.

Помимо этого, в графическую часть технического плана квартиры включается план этажа или его части с указанием местоположения жилого помещения.

Любые изменения указанных характеристик должны быть отражены в сведениях ЕГРН. Для этого потребуется изготовление обновленного технического плана и представление его на кадастровый учет.

Совет специалиста. Учет изменений объекта недвижимости также проводится на основании кадастровых работ, выполненных инженером. Закон не запрещает обращаться для оформления технической документации к любому кадастровому инженеру, так как для подготовки плана будут использоваться общедоступные сведения ЕГРН и результаты фактических измерений.

Заказать все услуги, о которых рассказано в статье, можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Алгоритм действий

Изменения характеристик объекта недвижимости могут возникать в  результате следующих событий и действий:

• раздел объекта на несколько новых самостоятельных единиц или выдел из общего объекта одного или нескольких помещений;
• проведение работ по реконструкции или капитальному ремонту здания, в результате которых изменились характеристики квартиры;
• изменение характеристик здания, которое влечет соответствующее изменение учетных показателей жилого помещений (например, изменение этажности многоквартирного дома);
• проведение работ по перепланировке или переустройству жилых помещений.

С учетом оснований для внесения изменений, алгоритм действий правообладателя для проведения учета изменений будет состоять из следующих этапов:

• согласование проекта работ, в результате которых будет изменяться параметры объекта;
• выполнение работ в строгом соответствии с выданным разрешением и утвержденным проектом;
• оформление акта приема работ;
• изготовление технического плана с отражением осуществленных изменений;
• обращение в органы Росреестра для проведения кадастрового учета изменений.

По итогам кадастрового учета правообладатель получит на руки актуальную выписку из ЕГРН, в которой будут отражены все внесенные изменения.

Комментарий специалиста. Самостоятельным основанием для кадастрового учета изменений объекта недвижимости может выступать судебное решение. Например, таким случаем будет являться узаконивание перепланировки или переустройства после фактического проведения работ в квартире.

Документы

Для обращения в органы Росреестра для кадастрового учета изменений объектов недвижимости потребуются:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
• документы, подтверждающие наличие оснований для проведения кадастрового учета, в том числе обновленный технический план квартиры (полный перечень таких оснований указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);
• проектная документация, если она требовалась для проведения работ в квартире;
• разрешительная документация для проведения работ на основании представленного проекта;
• акт приемочной комиссии по итогам выполненных работ;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины за проведение кадастрового учета.

Комментарий специалиста. Обратите внимание, что с января 2017 года на квартиры не выдаются кадастровые паспорта. Сведения данного документа включены в состав выписки из ЕГРН на основании норм Федерального закона № 218-ФЗ.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Согласования

В большинстве случаев изменение характеристик квартир происходит в результате проведения перепланировки или переустройства. Данные виды работ требуют оформления проекта и его согласование в уполномоченных государственных органах.

Отсутствие разрешения влечет незаконность перепланировки или переустройства, в результате чего нарушитель может привлекаться к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ и будет обязан восстановить исходное состояние объекта.

Порядок согласования проекта перепланировки и переустройства регламентирован главой 4 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 в редакции от 22.06.2022 года. При обращении за согласованием правообладатели представляют следующие документы:

• заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года;
• правоустанавливающие документы;
• проект перепланировки или переустройства, изготовленный организацией, имеющий допуск СРО.

По итогам выполнения всех работ, предусмотренных проектом, оформляется акт приемочной комиссии, который направляется в органы кадастрового учета. Закон не запрещает проводить одновременно перепланировку и переустройство в рамках единого комплекса работ. В этом случае проектная документация будет содержать описание изменений одновременно по обоим направлениям.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Учет изменений зданий

Изменения в характеристиках зданий также возникают по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Типичными случаями, когда происходят указанные изменения, являются работы по капитальному ремонту и реконструкции объекта. В этом случае порядок согласования и выполнения работ должен соответствовать нормам Градостроительного кодекса РФ в редакции от 08.08.2024 года.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Если не зарегистрировать изменения, объект может быть признан самовольной постройкой или перепланировкой. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и обязано снести ее за свой счет. Это крайняя, но реальная мера.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника здания, у которого будет осуществляться изменение основных характеристик, регламентирован Градостроительным кодексом РФ и положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Для этого предстоит выполнить следующие этапы:

• подготовка проекта реконструкции или капитального ремонта;
• экспертиза проектной документации по правилам, предусмотренным ст. 49 Градостроительного кодекса РФ;
• согласование проектной документации и получение разрешения на реконструкцию или капитальный ремонт здания;
• выполнение работ, запланированных проектов (работы могут выполнять предприниматели или организации, имеющие допуск СРО);
• оформление акта приемочной комиссии и изготовление технической документации кадастровым инженером;
• обращение в органы Росреестра для кадастрового учета изменений.

Основной особенностью данного процесса является не только изготовление проекта, но и необходимость получения экспертного заключения. Такое требование установлено с целью недопущения угрозы безопасности здания.

Комментарий специалиста. Заключение о безопасности работ может оформляться государственными и негосударственными экспертными организациями. Помимо экспертизы проекта работ, проводятся аналогичные мероприятия в отношении инженерных изысканий, если таковые требуются по закону.

Документы

Исходя из указанных особенностей, для проведения работ и кадастрового учета изменений потребуются:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН);
• исходная техническая документация;
• проект предстоящих работ, изготовленный организацией с допуском СРО или автором проекта здания;
• заключение экспертной организации;
• разрешение на выполнение работ по капитальному ремонту или реконструкции здания;
• акт приемочной комиссии;
• техническая документация с учетом произведенных изменений, изготовленная кадастровым инженером.

Итогом проведения кадастрового учета будет являться внесение сведений в ЕГРН и выдача выписки из реестра.

Согласования

Перечень необходимых согласований при внесении изменений в характеристики объекта недвижимости указан в Градостроительном кодексе РФ. Согласованию подлежат:

• инженерные изыскания;
• проектная документация.

Согласование выражается в виде разрешения на выполнение работ, для этого потребуется представить экспертное заключение о соответствии проекта градостроительным нормам и правилам.

Комментарий специалиста. В статье 49 Градостроительного кодекса РФ указан перечень объектов недвижимости, для которых не требуется проведение экспертизы безопасности. Например, в их число входит дом, с количеством этажей менее трех, предназначенный для проживания одной семьи.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на реконструкцию нежилых зданий. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и получить разрешения в надзорных органах, обновить кадастровые сведения в Е?РН.

Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Учет изменений помещений

В ряде случаев отдельное жилое или нежилое помещение также признается самостоятельным объектом недвижимого имущества, а сведения о нем вносятся в ЕГРН. Если в таком помещении были изменены основные характеристики, они также подлежат кадастровому учету.

Алгоритм действий

Необходимый перечень обязательных действий при учете изменений в характеристиках помещений будет различаться в зависимости от целевого назначения данного объекта. Для проведения перепланировки и переустройства жилого помещения необходимо пройти согласование в органах Государственной жилищной инспекции. Для учета изменений в нежилых помещениях такое требование отсутствует.

Общий алгоритм действий правообладателей будет состоять из следующих стадий:

• изготовление проектной документации (выполняется обладателем допуска СРО);
• согласование проекта работ;
• выполнение работ по согласованному проекту;
• оформление акта приемочной комиссии;
• изготовление технической документации кадастровым инженером;
• обращение в службу Росреестра для кадастрового учета изменений.

Органы Государственной жилищной инспекции будут включены в состав приемочной комиссии, если будет оформляться итоговый акт на жилое помещение.

Комментарий специалиста. Акт приемочной комиссии в отношении жилого помещения направляется в службу Росреестра органом, выдававшим согласование на проведение работ. Для нежилых помещений региональными нормативными правовыми актами может устанавливаться иной порядок направления документов.

Документы

Для кадастрового учета изменений в характеристики помещений будут представляться следующие документы:

• заявление о проведении кадастрового учета;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве, выписка ЕГРН и т.д.);
• документ, подтверждающий согласование проектной документации и разрешающий выполнение работ;
• акт приемочной комиссии;
• технический план помещения, оформленный кадастровым инженером.

Для проведения кадастрового учета изменений также необходимо представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Комментарий специалиста. При оформлении нового технического плана с учетом внесенных изменений, кадастровый инженер будет использовать актуальные сведения из ЕГРН в отношении здания, в котором расположено помещение. Если изменения характеристик помещения вызвано проведением работ в отношении здания, будет проводиться одновременный кадастровый учет сведений на здание и помещение.

Согласования

Для кадастрового учета изменений в характеристики объекта нужно представить согласование проектной документации. Помимо общих требований к согласованию, установленному в Жилищном кодексе РФ, на региональном уровне могут приниматься собственные нормативные правовые акты в указанно сфере.

Например, на территории столицы согласование документации на жилые и нежилые помещения осуществляется согласно нормам Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года. Аналогичные документы могут приниматься остальными субъектами РФ.

Если проведение работ было выполнено без согласования, виновное лицо подлежит административной ответственности и будет обязано за свой счет вернуть объект в первоначальное состояние. Если изменения в характеристиках не угрожают безопасности иных помещений или зданию, допускается узаконивание фактически выполненных работ, в том числе путем обращения в судебные органы.

Совет специалиста. Для узаконивания фактически выполненной перепланировки или переустройства также потребуется оформление технического плана. Если спор о согласовании передан на рассмотрение суда, от качества работы кадастрового инженера будет зависеть исход рассмотрения дела. Поэтому выбор кадастрового инженера необходимо осуществлять с учетом его репутации и опыта профессиональной деятельности.

Чтобы избежать проблем при согласованиях, обращайтесь за помощью в компанию «Смарт Вэй». Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Наши услуги

Компания Смарт Вэй оказывает услуги по оформлению документов для учета изменений объектов недвижимости. Мы предлагаем клиентам:

• проектирование любых строительных работ, от нового здания до перепланировки;
• сопровождение процедур согласования, кадастрового учета и регистрации прав;
• помощь в узаконивании перепланировок;
• подготовка заключений о техническом состоянии и безопасности объектов;
• сопровождение сделок с недвижимостью.

Об условиях сотрудничества, стоимости и сроках оказания услуг вы можете узнать на консультации. Предварительная стоимость основных услуг указаны в таблице ниже.

Выводы

• Любые изменения в характеристики и параметры объекта недвижимости должны пройти через процедуру кадастрового учета.
• Вне зависимости от типа объекта и состава изменений, ключевую роль для последующего учета будут играть согласование проектной документации и технический план, оформленный кадастровым инженером.
• Итогом кадастрового учета будет являться внесение изменений в ЕГРН и выдача выписки из реестра.

Заказать кадастровые работы с подготовкой технических планов и актов обследования вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Наши кейсы по кадастровому учету и реестровым ошибкам

Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня с целью снятия с кадастрового учета объектов после сноса. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление актов обследования за 3 рабочих дня для снятия пристроек к торговому зданию с кадастрового учета

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление акта обследования о сносе аварийного производственного здания за 3 рабочих дня

Подробнее

Кейс Исправление кадастровой ошибки

Подробнее