Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства ОНС в 2021 году

Кадастр

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка ОНС на кадастровый учет возможна, если в техническом плане будет подтверждена определенная степень готовности здания и его конструкций.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, при каких условиях объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет, какие документы нужно подготовить и представить в Росреестр, с какой целью нужна эта процедура.

Кадастровый учет незавершенки в 2021 году

Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:

  • признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
  • провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
  • подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.

Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для кадастрового учета ОНС нужно подтвердить определенную степень готовности конструкций.
Для кадастрового учета ОНС нужно подтвердить определенную степень готовности конструкций.

Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.

Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

  • подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
  • выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
  • проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
  • отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
  • направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
  • получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.

Комментарий специалиста. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.

№ п/п Основные понятия, которые нужно знать для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет Описание
1 Разрешение на строительство Документ подтвердит, что объект строился на законных основаниях, после проектирования и экспертизы.
2 Технический план Основной документ, на основании которого объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС.
3 Кадастровый инженер Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4 Регистрация прав Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.
5 Кадастровый учет при изменениях объекта. Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или завершении строительства ОНС. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр.

Необходимые документы

Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

Читайте также:  Заключение кадастрового инженера в 2021 году

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.

После регистрации прав на недострой можно продать ОНС, либо продолжить строительство.
После регистрации прав на недострой можно продать ОНС, либо продолжить строительство.

Правоустанавливающие документы

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и регистрация недостроя возможны только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


  • выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
  • арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
  • распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.

Комментарий специалиста. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика). Регистрация недостроя возможна только при наличии технического плана, подтверждающего определенную степень готовности конструкций.

Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы – это прежде всего выписки ЕГРН.

Выписка на земельный участок

Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в ЕГРН. При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:

  • подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
  • обратиться с запросом через систему МФЦ;
  • оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.

Получение выписки ЕГРН является платной услугой, размер госпошлины будет зависеть от способа обращения с запросом. Выписка необходима уже на стадии обращения к кадастровому инженеру для получения технического плана.

Какие услуги вам нужны для постановки ОНС на кадастровый учет и регистрации прав?
Получение разрешения на строительство
16.67%
Изготовление технического плана
33.33%
Сопровождение кадастрового учета и регистрации
16.67%
Обжалование отказа в кадастровом учете и регистрации
33.33%
Проголосовало: 6

Разрешение на строительство

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено обязательное требование о получении разрешения на строительство, если возводимый объект подпадает под требования градостроительных регламентов. Например, указанный разрешительный документ выдается при возведении многоквартирных зданий. Разрешение на строительство выдается на основании проектной документации и согласования в государственных и муниципальных органах. Соответственно, регистрация недостроя будет невозможной, если объект изначально строился без разрешения.

При отсутствии указанного документа, возведение объекта незавершенного строительства будет являться незаконным, а изготовление технического плана и проведение учета в Росреестре будет невозможно. Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ допускает возможность кадастрового учета ОНС без разрешения на строительство, если оно не требовалось по условиям нормативных актов. Разрешение на строительство представляется в пакете документов кадастровому инженеру, а затем и в службу Росреестра. Сведения о наличии разрешения будут указаны в содержании технического плана.

Разрешение на строительство подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось законно и по проекту.
Разрешение на строительство подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось законно и по проекту.

Технический план в 2021 году

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, если их не поставить на кадастровый учет? Пока сведения по ОНС не будут включены в ЕГРН, незавершенка не рассматривается как объект гражданских прав. Поэтому до обращения в Росреестр нужно получить технический план.

Содержание технического плана позволяет определить фактические характеристики объекта незавершенного строительства, которые будут внесены в сведения ЕГРН по итогам кадастрового учета. Технический план изготавливается кадастровым инженером на основании договора подряда и представленных заказчиком документов (правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство).

Составление техплана на ОНС осуществляется по правилам, зафиксированным в Приказе Минэкономразвития № 953. Также учитываются общие требования к форме и содержанию технического плана, закрепленные в статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим ключевые особенности оформления техплана на объект незавершенного строительства:

  • готовый документ будет включать текстовую и графическую часть, которая содержит сведения о местоположении объекта на земельном участке – для этого определяются координаты характерных точек контура объекта;
  • назначение и основная характеристика ОНС будет определена из содержания проектной документации;
  • после фактического обследования, инженер должен указать в техплане степень готовности ОНС в соответствие с методикой, регламентированной Приказом № 953;
  • при оформлении техплана на ОНС не составляются планы этажей или частей объекта.
Читайте также:  Исправление реестровой и технической ошибки в ЕГРН в 2021 году

Местоположение объекта незавершенного строительства на участке фиксируется путем определения координат характерных точек контура. Для этого используются различные варианты измерений, а наибольшую точность дает метод спутникового геодезического определения.

Комментарий специалиста. По правилам Приказа № 953, технический план изготавливается в электронной форме и направляется кадастровым инженером в службу Росреестра. Для получения документа в максимально сжатые сроки обращайтесь в компанию Смарт Вэй

Технический план
Технический план

Как определяется процент готовности здания?

Чтобы определить, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, нужно подтвердить степень готовности. При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № 953).

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № 953 определены две формулы:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  1. Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства ОНС в 2021 году, где оценивается стоимостной показатель фактически выполненных работ к общей смете строительства;
  2. Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства ОНС в 2021 году, где учитываются доли построенной части каждого конструктивного элемента и значение удельного веса в общем объекте.

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета. Регистрация незавершенного строительства завершится отказом, если по техническому плану не будет видна определенная степень готовности.

Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2021 году. Вопросы эксперту
Константин М.
Константин М.
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Правда ли, что ОНС можно поставить на учет, даже если у объекта не возведена крыша?
Константин М.
Да, это возможно. Степень готовности объекта и конструкций проверяется кадастровым инженером. Сведения о степени готовности будут указаны в техническом плане.
Добрый день! Если мы поставили ОНС на учет и зарегистрировали права, его можно продать как обычное здание?
Константин М.
Да, зарегистрированный недострой можно продать как обычный объект. Рекомендуем заказать оценку объекта незавершенного строительства.
Чтобы определить степень готовности конструкций, будет проведено обследование в натуре? Или достаточно представить документы?
Константин М.
Кадастровый инженер обязательно проводит обследования и изучает документы. Точный перечень процедур зависит от выбранной методики.
В какой срок нужно возобновить строительство ОНС после регистрации прав на него?
Константин М.
Такие сроки в законах не указаны. Это решает собственник объекта незавершенного строительства.

Координирование здания

Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.

Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № 953 предусмотрены следующие способы определения координат – геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.

При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.

Координирование здания является обязательным этапом кадастровых работ.
Координирование здания является обязательным этапом кадастровых работ.

Образец технического плана ОНС

Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № 953 (скачать). На нашем сайте вы можете скачать образец технического плана ОНС с учетом изменений в законодательстве.

Сложности в учете ОНС

Регистрация незавершенного строительства может завершится отказом. При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

  • определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
  • если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
  • если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
  • если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Читайте также:  Срок постановки на кадастровый учет в 2021 году

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план. После этого регистрация незавершенного строительства пройдет по общим правилам.

Комментарий специалиста. Если в сведениях ЕГРН будет выявлена техническая или реестровая ошибка, она может быть исправлена на основании собственного решения органа Росреестра или путем возвращения документов кадастровому инженеру. Если устранение ошибки может повлечь причинение ущерба правообладателю, эта процедура проходит в судебном порядке.

После регистрации прав на недостроенный многоквартирный дом, дольщики смогут оформить права на часть его площади.
После регистрации прав на недостроенный многоквартирный дом, дольщики смогут оформить права на часть его площади.

Справка о степени готовности здания

С 2019 года года многие застройщики столкнулись с необходимости получения справки о процентности готовности своего незавершенного строительства в случае, если готовность уже больше 30%, то застройщик может не использовать эскроу счета и начать привлекать средства дольщиков. Соответствующее постановление № 480 было подписано 22 апреля 2019 года.

Компания Смарт Вэй успешно подготавливает и выдает такие справки. По одному из наших телефонов можно узнать подробности и стоимость таких работ.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического задания на строительство, реконструкцию
2 Скачать Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3 Скачать Образец технического плана для постановки здания на учет
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7 Скачать Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8 Скачать Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

Сроки и стоимость подготовки справки и постановки на учет ОНС

Незавершенное строительство – это объект, сведения о котором внесены в ЕГРН. Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы следующие сроки для проведения кадастрового учета ОНС:

  • пять рабочих дней – при подаче документов непосредственно в учреждение Росреестра;
  • семь рабочих дней – при обращении с документами через учреждения Многофункциональных центров;
  • 10 и 12 дней, соответственно, если в учреждениях Росреестра и МФЦ одновременно с кадастровым учетом будут проводиться регистрационные действия.

Срок изготовления справки:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Москва и МО: от 5 до 30 дней;

Санкт-Петербург и ЛО: от 5 до 30 дней;

Краснодарский край, Владимирская область, Тверская область: от 10 до 45 дней;

Другие Регионы РФ: от 15 до 45 дней.

Проведение кадастрового учета любого объекта недвижимости, в том числе ОНС, является безвозмездной услугой, уплата госпошлины по НК РФ не предусмотрена. Если одновременно с учетными действиями будет проводиться регистрация прав на объект, госпошлина для граждан составит 2000 рублей, а для организаций – 22000 рублей.

Стоимость услуги по постановке ОНС или выдачи справки о степени (процента) готовности здания в компании Смарт Вэй – от 50000 рублей. Подробнее можно узнать по телефону или электронной почте.

Комментарий специалиста. Для заказа и получения технического плана, а также для постановки на кадастровый учет объектов ОНС вы можете обратиться по одному из наших телефонов.

Вы можете узнать подробнее о наших услугах по телефону или через форму обратной связи. В таблице ниже представлены расценки на некоторые виды услуг и работ.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Оформление документов на объект незавершенного строительства от 30000 руб. (зависит от площади и особенностей ОНС)
2 Сопровождение процедуры ввода в эксплуатацию от 25000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта)
3 Изготовление технического плана на ОНС от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Представительство в суде для получения решения и постановки на кадастровый учет от 30000 руб.

Заключение

  • Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Степень готовности здания определит кадастровый инженер при оформлении технического плана.
  • ОНС можно поставить на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Для этого нужно подтвердить законность возведения объекта по разрешению на строительство.
  • После кадастрового учета и регистрации недостроя объект можно будет продавать, в том числе на торгах, передавать в залог при кредитовании.

По всем вопросам, связанным с кадастровым учетом и регистрацией прав на ОНС, вы можете обратиться к нашим экспертам!

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)

Постановление Минэкономразвития № 953 (скачать)


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Приказ Минэкономразвития № 921 (скачать)

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way