Вы построили фундамент и стены, но стройка встала — нет денег, изменились планы или нужно срочно продать объект. Без регистрации в ЕГРН недострой юридически не существует: его нельзя продать, заложить в банке или внести в уставный капитал. Решение — поставить объект незавершенного строительства (ОНС) на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
В этой статье разберём, как это сделать в 2025-2026 году: какие документы нужны, как рассчитывается степень готовности, сколько стоит госпошлина и с какими сложностями сталкиваются собственники. Процедура регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ (редакция от 28.12.2025), Приказом Росреестра № П/0082 (редакция от 24.07.2025) и Федеральным законом № 487-ФЗ от 26.12.2024, который с 1 января 2026 года обязывает юридические лица подавать все документы в электронном формате с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Автор статьи — кадастровый инженер Константин М., начальник технического отдела.
Кадастровый учет незавершенки в 2026 году
Незавершенное строительство — это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:
- признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
- провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
- подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.
Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.
Зачем ставить объект незавершенного строительства на учет
Пока ОНС не зарегистрирован в ЕГРН, с юридической точки зрения он является лишь набором строительных материалов. Постановка на кадастровый учет и регистрация права необходимы, чтобы:
- Совершать с объектом сделки: продать, подарить, передать в залог банку.
- Внести ОНС в уставный капитал юридического лица.
- Защитить свои права в случае споров с подрядчиком или третьими лицами.
- Получить страховое возмещение при повреждении или уничтожении объекта.
Процедура учета требуется как для объектов, строительство которых временно заморожено, так и для тех, которые активно строятся. Наличие разрешения на строительство является обязательным условием.
«Порядок кадастрового учета ОНС регулируется статьей 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Основанием для учета служат разрешение на строительство и технический план. В техплане обязательно указывается степень готовности объекта в процентах — и это не на глазок прикинуть, а по специальным расчетным формулам. Мы используем сборники УПВС, где для каждого типа зданий прописан удельный вес конструктивных элементов: фундамент — условно 10%, стены — 50%, перекрытия — еще 10% и так далее.» — Константин М, кадастровый инженер, аттестат 78-16-1134, начальник технического отдела Смарт Вэй
Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план. Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию кадастрового инженера.
Обязательным условием при составлении техплана является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года (в редакции от 24.07.2025). Технический план формируется в электронном виде в формате XML с обязательной подписью УКЭП кадастрового инженера и направляется в Росреестр через специализированное программное обеспечение — «Полигон Про», «ТехноКад-Экспресс» или аналогичные сертифицированные решения.
Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:
- подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
- выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
- проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
- отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
- направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
- получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.
Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.
Комментарий специалиста. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу.
Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров — 8-(499)-322-05-14 (Москва) или 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Проверить учет объекта в Росреестре
Прежде чем начинать процедуру кадастрового учёта, проверьте текущий статус объекта в ЕГРН. Возможно, сведения уже внесены, но с ошибками. Или земельный участок не поставлен на учёт. Используйте наш бесплатный сервис для быстрой проверки.
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 07.03.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Также вы можете воспользоваться полной версией сервиса проверки Росреестра на нашем сайте
Необходимые документы
Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
- технический план на ОНС;
- разрешение на строительство объекта;
- правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Требования к форме и содержанию технического плана, в том числе для ОНС, установлены Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Несоответствие документа этим требованиям (например, неверно рассчитанная степень готовности) приведет к приостановке учетных действий.
Правоустанавливающие документы
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и регистрация недостроя возможны только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:
- выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
- арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
- распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.
Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).
Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.
Комментарий специалиста. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика). Регистрация недостроя возможна только при наличии технического плана, подтверждающего определенную степень готовности конструкций.
Выписка на земельный участок
Выписка из ЕГРН является официальным подтверждением того факта, что земельный участок стоит на кадастровом учете и на него зарегистрированы права. Так как выписку может запросить любое заинтересованное лицо, кадастровые инженеры обычно сами получают этот документ при заключении договора с заказчиком. Стоимость выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах с 2025 года составляет 920 рублей для физических лиц. При заказе выписки ЕГРН нужно учитывать содержание будущего технического плана. Помимо выписки на участок, под ОНС лучше сразу заказать выписку на здание (если сведения о нём уже есть в реестре), чтобы исключить расхождения в данных.
Разрешение на строительство
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции от 08.08.2024 года установлено обязательное требование о получении разрешения на строительство, если возводимый объект подпадает под требования градостроительных регламентов. Например, указанный разрешительный документ выдается при возведении многоквартирных зданий. Разрешение на строительство выдается на основании проектной документации и согласования в государственных и муниципальных органах. Соответственно, регистрация недостроя будет невозможной, если объект изначально строился без разрешения.
При отсутствии указанного документа, возведение объекта незавершенного строительства будет являться незаконным, а изготовление технического плана и проведение учета в Росреестре будет невозможно. Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ допускает возможность кадастрового учета ОНС без разрешения на строительство, если оно не требовалось по условиям нормативных актов. Разрешение на строительство представляется в пакете документов кадастровому инженеру, а затем и в службу Росреестра. Сведения о наличии разрешения будут указаны в содержании технического плана.
Технический план в 2026 году
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, если их не поставить на кадастровый учет? Пока сведения по ОНС не будут включены в ЕГРН, незавершенка не рассматривается как объект гражданских прав. Поэтому до обращения в Росреестр нужно получить технический план. Содержание технического плана позволяет определить фактические характеристики объекта незавершенного строительства, которые будут внесены в сведения ЕГРН по итогам кадастрового учета. Технический план изготавливается кадастровым инженером на основании договора подряда и представленных заказчиком документов (правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство).
Составление техплана на ОНС осуществляется по правилам, зафиксированным в Приказе Росреестра № П/0082. Также учитываются общие требования к форме и содержанию технического плана, закрепленные в статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим ключевые особенности оформления техплана на объект незавершенного строительства:
- готовый документ будет включать текстовую и графическую часть, которая содержит сведения о местоположении объекта на земельном участке – для этого определяются координаты характерных точек контура объекта;
- назначение и основная характеристика ОНС будет определена из содержания проектной документации;
- после фактического обследования, инженер должен указать в техплане степень готовности ОНС в соответствие с методикой, регламентированной Приказом № 953;
- при оформлении техплана на ОНС не составляются планы этажей или частей объекта.
Местоположение объекта незавершенного строительства на участке фиксируется путем определения координат характерных точек контура. Для этого используются различные варианты измерений, а наибольшую точность дает метод спутникового геодезического определения.
Комментарий специалиста. По правилам Приказа № 953, технический план изготавливается в электронной форме и направляется кадастровым инженером в службу Росреестра. Для получения документа в максимально сжатые сроки обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
Как определяется процент готовности здания?
Чтобы определить, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, нужно подтвердить степень готовности. При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство.
Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № П/0082 определены две формулы:
, где оценивается стоимостной показатель фактически выполненных работ к общей смете строительства;
, где учитываются доли построенной части каждого конструктивного элемента и значение удельного веса в общем объекте.
Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.
Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета. Регистрация незавершенного строительства завершится отказом, если по техническому плану не будет видна определенная степень готовности.
Координирование здания
Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.
Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № П/0082 предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.
При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.
Образец технического плана ОНС
Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № П/0082. На нашем сайте вы можете скачать образец технического плана ОНС с учетом изменений в законодательстве.
Способы подачи документов в Росреестр
Документы для кадастрового учёта ОНС можно подать несколькими способами. Физические лица вправе выбрать любой из вариантов: через МФЦ на бумажном носителе, через портал Госуслуг или личный кабинет Росреестра в электронном виде. При электронной подаче через Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30% на госпошлину. Для юридических лиц с 1 марта 2025 года электронная подача стала приоритетной, а с 1 января 2026 года — обязательной согласно Федеральному закону № 487-ФЗ от 26.12.2024. Все заявления на кадастровый учёт и регистрацию прав, а также сопутствующие документы, должны подаваться в форме электронного документа, подписанного отсоединённой усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Исключения до 1 января 2026 года сохраняются для крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводческих и огороднических товариществ, гаражных и жилищных кооперативов, ТСЖ. Технический план, подготовленный кадастровым инженером, направляется в Росреестр в XML-формате с УКЭП инженера. Для подписания используются криптографические средства — КриптоПро CSP или аналоги — и программы для работы с ЭЦП (КриптоАРМ, Контур.Крипто). Альтернативный вариант для физических лиц — мобильное приложение «Госключ», позволяющее подписывать заявления без приобретения отдельного токена с УКЭП.
Сложности в учете ОНС
Регистрация незавершенного строительства может завершится отказом. При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
- определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
- если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
- если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
- если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план. После этого регистрация незавершенного строительства пройдет по общим правилам.
Комментарий специалиста. Если в сведениях ЕГРН будет выявлена техническая или реестровая ошибка, она может быть исправлена на основании собственного решения органа Росреестра или путем возвращения документов кадастровому инженеру. Если устранение ошибки может повлечь причинение ущерба правообладателю, эта процедура проходит в судебном порядке.
Справка о степени готовности здания
С 2019 года года многие застройщики столкнулись с необходимости получения справки о процентности готовности своего незавершенного строительства в случае, если готовность уже больше 30%, то застройщик может не использовать эскроу счета и начать привлекать средства дольщиков. Соответствующее постановление № 480 было подписано 22 апреля 2019 года.
Компания «Смарт Вэй» успешно подготавливает и выдает такие справки. По одному из наших телефонов 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб) можно узнать подробности и стоимость таких работ.
Сроки и стоимость подготовки справки и постановки на учет ОНС
Незавершенное строительство — это объект, сведения о котором внесены в ЕГРН. Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы следующие сроки для проведения кадастрового учета ОНС:
- пять рабочих дней — при подаче документов непосредственно в учреждение Росреестра;
- семь рабочих дней — при обращении с документами через учреждения Многофункциональных центров;
- 10 и 12 дней, соответственно, если в учреждениях Росреестра и МФЦ одновременно с кадастровым учетом проводятся регистрационные действия.
- один рабочий день — при использовании услуги ускоренной регистрации (госпошлина увеличивается вдвое).
Срок изготовления справки:
- Москва и МО: от 5 до 30 дней;
- Санкт-Петербург и ЛО: от 5 до 30 дней;
- Краснодарский край, Владимирская область, Тверская область: от 10 до 45 дней;
- Другие регионы РФ: от 15 до 45 дней.
Госпошлины с 1 января 2025 года (Федеральный закон № 176-ФЗ от 12.07.2024): С 2025 года введена государственная пошлина за постановку объекта на кадастровый учёт (ранее эта услуга была бесплатной):
- для граждан — 2 000 рублей;
- для организаций — 22 000 рублей.
Если одновременно с учетными действиями проводится регистрация прав на объект, госпошлина зависит от кадастровой стоимости:
- госпошлина для граждан составит 6 000 рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.) или 2 000 руб. + 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.;
- для организаций — 66 000 рублей (при кадастровой стоимости до 22 млн руб.) или 22 000 руб. + 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 000 000 руб.
При подаче заявления через портал Госуслуг физическим лицам предоставляется скидка 30% на госпошлину.
Стоимость
Стоимость услуги по постановке ОНС или выдачи справки о степени (процента) готовности здания в компании Смарт Вэй — от 50 000 рублей. Подробнее можно узнать по телефону или электронной почте. Для заказа и получения технического плана, а также для постановки на кадастровый учет объектов ОНС вы можете обратиться по одному из наших телефонов 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Вы можете узнать подробнее о наших услугах по телефону или через форму обратной связи. Полный перечень услуг и расценок — на странице услуги компании.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Справка о степени готовности ОНС | от 50 000 руб. |
| 2 | Изготовление технического плана ОНС | от 75 000 руб. |
| 3 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 90 000 руб. |
| 4 | Геодезическая съёмка объекта (координирование) | от 20 000 руб. |
| 5 | Проектирование реконструкции | от 150 000 руб. |
Заключение
Незавершенное строительство — это объект, у которого возведены основные конструкции. Степень готовности здания определит кадастровый инженер при оформлении технического плана с использованием сборников УПВС или заключения независимой экспертизы. ОНС можно поставить на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Для этого нужно подтвердить законность возведения объекта по разрешению на строительство. С 1 января 2026 года юридические лица обязаны подавать документы исключительно в электронном виде с УКЭП. После кадастрового учета и регистрации недостроя объект можно будет продавать, в том числе на торгах, передавать в залог при кредитовании. При этом собственник получает право на льготное налогообложение: ставка налога на ОНС не превышает 0,3-0,5% от кадастровой стоимости. По всем вопросам, связанным с кадастровым учетом и регистрацией прав на ОНС, вы можете обратиться к нашим экспертам!
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать объект незавершенного строительства?
Да, после постановки ОНС на кадастровый учёт и регистрации права собственности объект можно продавать, дарить, передавать в залог банку. До регистрации это юридически лишь набор стройматериалов.
Сколько стоит госпошлина за регистрацию ОНС в 2025-2026 году?
С 1 января 2025 года введена госпошлина за постановку на кадастровый учёт: 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для организаций. За одновременный учёт и регистрацию прав — 6000 рублей для физлиц (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.) и 66000 рублей для юрлиц (при КС до 22 млн руб.). При подаче через Госуслуги физлицам предоставляется скидка 30%.
Как определяется степень готовности незавершённого строительства?
Степень готовности рассчитывается кадастровым инженером по сборникам УПВС, где для каждого типа зданий указан удельный вес конструктивных элементов. Альтернатива — заключение независимой экспертизы с указанием процента готовности.
Сколько времени ОНС может стоять на учёте без завершения строительства?
Законодательно ограничений нет, но по сложившейся практике — до 5 лет. Это связано с налогообложением: собственник платит сниженный налог (ставка не более 0,3-0,5% от кадастровой стоимости) и не попадает под санкции за неиспользование земельного участка.
Что делать, если срок разрешения на строительство истёк?
Необходимо продлить разрешение или получить новое через органы архитектуры. Без действующего разрешения кадастровый учёт ОНС невозможен — это обязательный документ согласно статье 40 ФЗ-218.
Обязательно ли подавать документы в электронном виде?
С 1 января 2026 года для юридических лиц электронная подача документов с УКЭП станет обязательной согласно Федеральному закону № 487-ФЗ. Физические лица по-прежнему могут выбирать между бумажной подачей через МФЦ и электронной через Госуслуги.
