Часть помещения и здания в 2021 году

Договор аренды

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Одним из важных нововведений стала возможность ставить на временный кадастровый учет часть здания или помещения. Образование части здания или помещения допускается на период аренды, причем она не должна отвечать признакам изолированности и обособленности. После завершения аренды временный кадастровый номер будет аннулирован автоматически.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, что такое часть помещения и здания, как правильно зарегистрировать договор аренды на такой временный объект, как подтвердить площадь и границы арендуемой части.

Содержание
  1. Изменения в 2021 году
  2. Понятие объекта недвижимости
  3. Отличительные характеристики части помещения (здания)
  4. Как зарегистрировать часть помещения в 2021 году
  5. Регистрация части здания для договора аренды
  6. Новые правила по выделению части здания в ЕГРН
  7. Технический план части здания
  8. Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды
  9. Кадастровый учет и регистрация договора в 2021 году
  10. Образец технического плана части здания, образец выписки на часть здания
  11. Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды
  12. Список полезных документов
  13. Как правильно составить долгосрочный договор аренды
  14. Результат регистрации договора аренды
  15. Реквизиты госпошлина для регистрации
  16. Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю
  17. Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения
  18. Кейсы ООО Смарт Вэй
  19. Выводы
  20. Список использованной литературы

Изменения в 2021 году

Новый Закон № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать) распространяется на кадастровый учет и регистрацию недвижимости, отражение информации об объектах недвижимости в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр. Теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них. Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними. Если вам нужно образование части здания, технический план можно заказать в ООО Смарт Вэй.

Часть помещения или здания можно выделить без возведения ограждающих конструкций. Также такие работы можно провести по проекту перепланировки.
Часть помещения или здания можно выделить без возведения ограждающих конструкций. Также такие работы можно провести по проекту перепланировки.

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Это сложное определение можно раскрыть простыми словами:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • образование части здания нужно подтверждать через Росреестр только при долгосрочной аренде;
  • для временной части объекта не нужно обеспечивать признаки обособленности и изолированности, в том числе возводить стены, перегородки, иные ограждающие конструкции;
  • если собственники выделяют долю в натуре, часть помещения или здания должна быть изолированной и обособленной, иначе ее не поставят на кадастровый учет как отдельный объект;
  • если идет образование части здания, технический план нужен для описания параметров временного объекта.

Указанное определение упрощает процесс сдачи в аренду небольших площадей в торговых залах, на иных объектах. Арендодателю и арендатору не обязательно возводить капитальные конструкции, если они проводят образование части здания. При сдаче части помещения или здания в аренду, достаточно указать ее описание и границы в договоре, заказать технический план для прохождения временного кадастрового учета. Когда договор будет прекращен или расторгнут, часть помещения тоже прекратит существование. Соответственно, если происходит образование части здания, технический план не будет содержать данных об изменении основных параметров объекта.

Мнение эксперта. Еще одно важное нововведение – регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно. Это существенно отличается от старых правил, когда такие процедуры проводились отдельно, занимали больше времени. Кадастровые инженеры Смарт Вэй в 2021 году подготовят технические планы для подачи вместе с договором аренды. Также вы можете воспользоваться услугами юристов при подготовке и регистрации договоров аренды на отдельно стоящее здание, на помещение, на части объектов.

Если проводилась перепланировка нежилого помещения или выделялась часть площади, новые характеристики объекта будут зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане.
Если проводилась перепланировка нежилого помещения или выделялась часть площади, новые характеристики объекта будут зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено определение объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи. Также по аналогичным правилам регистрируются права на долю в объекте, причем закон не устанавливает нижнюю и верхнюю плану по ее размерам. Часть здания не является объектом недвижимости.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит информацию обо всех объектах недвижимости на территории Российской Федерации. Сведения ЕГРН сгруппированы по разделам, а запросить их может любое заинтересованное лицо. Разделы ЕГРН следующие:

  • реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  • реестр прав и ограничений (обременений);
  • реестр информации о границах особых зон (реестр границ);
  • реестровые дела; кадастровые карты;
  • книги учета документов.

Как влияют эти правила на возможность кадастрового учета при сдаче в аренду части помещения или здания? Дело в том, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не отдельно стоящий или обособленный объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя. Об особенностях такого правового статуса расскажем ниже.

Часть помещения. Вопросы эксперту.
Константин М.
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько частей можно выделить из одного объекта для сдачи в аренду? и на все выделенные части нужно проходить учет в Росреестре?
Константин М.
Ограничений по количеству выделяемых частей нет, это зависит только от площадей, решения собственника. Каждая отдельная часть, передаваемая арендатору, ставится на кадастровый учет при срок договор от 1 года.
Как в натуре выделить часть помещения, если капитальные конструкции не возводятся? Есть какие-то требования закона?
Константин М.
Допускается установить временные ограждения. обозначить границы выделенной части прилавками. стендами. Для установки вендингов или банкоматов можно вообще никак не ограничиваться часть площади.
Как правильно записать в договоре границы временной части помещения под аренду? Вы можете помочь с подготовкой документов?
Константин М.
Для описания границ можно указать их отступы от постоянных конструкций помещения, сделать схему с отметкой местоположения. Наши специалисты помогут составить договор и правильно описать местоположение части объекта. На основании договора кадастровый инженер составит технический план.
Здравствуйте! Если у нас истек срок аренды, но мы эту же часть передадим другому арендатору, нужно заново пройти кадастровый учет?
Константин М.
Да, это обязательно нужно. После завершения договора сведения о части помещения исключаются из ЕГРН. Поэтому для нового арендатора процедуру нужно пройти по общим правилам.
Если срок аренды части помещения меньше года, вообще не нужно проходить кадастровый учет? Как тогда подтверждать границы этой части?
Константин М.
Основным документом, который подтверждает передачу части помещения в аренду, является договор. В ЕГРН только подтверждают факт аренды и возникновения временного обременения. Поэтому договор со сроком менее года не нужно регистрировать.

В ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» указано, что в ЕГРН может включаться информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации. Это описание позволяет сторонам договора аренды не возводить капитальные конструкции вокруг выделяемой части. Более того, в законе отсутствует нижняя и верхняя планка площади, которым должна соответствовать часть здания или помещения.

Читайте также:  Подготовка технического плана здания

Часть помещения или часть здания закон не рассматривает как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть является отдельным объектом, то она также становится помещением, либо отдельно стоящим зданием. Технический план на часть здания для аренды оформляется обязательно, если нужно пройти временный кадастровый учет.

Мнение кадастрового инженера. Для целей арендатора может проводиться перепланировка арендуемого помещения. Для выделяемой части площади такие работы не нужны, поскольку капитальные конструкции не возводятся или не переносятся. Но если при образовании временной части проводятся иные изменения в конфигурации объекта, нужно согласовать перепланировку, заказать технический план. О том, чем отличается процесс согласования перепланировки в жилых и нежилых зданиях, вы можете узнать у экспертов Смарт Вэй.

При выделении части помещения под аренду не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть нужно описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.
При выделении части помещения под аренду не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть нужно описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.

Отличительные характеристики части помещения (здания)

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Росреестр). Многие спорные вопросы постепенно закрываются. В ближайшее время планируется решить спорный момент с необходимостью оформлять технический план при сдаче в аренду части помещений. Росреестр настаивает на оформлении такого документа, тогда как суды многих регионов имеют другую позицию. На данный момент технический план на часть здания для аренды нужно оформлять обязательно.

Технический план является основанием для постановки части помещения или здания на временный кадастровый учет.
Технический план является основанием для постановки части помещения или здания на временный кадастровый учет.

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 (скачать)  и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года. В 2017-2018 году позиция судов относительно необходимости подготовки технического плана для регистрации договора аренды соответствует ФЗ №218 – технический план на часть помещения при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана  является законным ответом государственного органа на неверно оформленные документы заявителя. Тем не менее, в некоторых регионах практика все еще отличается.

Следует пояснить, что часть помещения (здания) при передаче в аренду должна быть  учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 01 января 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее, до 01.01.2017 года, можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера. Сейчас такая процедура упразднена – часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на нее.  Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть (долю), то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект. Технический план на часть здания для аренды оформляется по Приказу МЭР № 953 (скачать).

Если для передачи в аренду нужно изменить конфигурацию помещений, необходимо заказать проект, согласовать перепланировку, пройти кадастровый учет на основании технического плана.
Если для передачи в аренду нужно изменить конфигурацию помещений, необходимо заказать проект, согласовать перепланировку, пройти кадастровый учет на основании технического плана.

Выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта (с новым кадастровым номером), предполагает более строгий порядок и совпадение всех необходимых характеристик, установленных законом – критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. Это связано с тем, что при его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без необходимости обращения к иным лицам. Так же для выделения части помещения нужно описать координаты здания.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта сдать ее в аренду, соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению (об этом есть отдельная статья у нас на сайте). Верхняя планка по размерам части ограничена только общей площадью основного объекта. Если вам нужен техплан на часть здания, пример документа вы можете посмотреть на нашем сайте.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Комментарий эксперта. Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено. ООО «Смарт Вэй» имеет обширный опыт работы в сфере кадастрового учета, в том числе – регистрации частей помещений и зданий для установки вендинговых автоматов, банкоматов и прочих торговых точек («острова» торговли в ТРЦ, точки экспресс-маникюра). Субъекты малого предпринимательства играют активную роль на рынке недвижимости, а условия современного рынка подталкивают малый бизнес к поиску новых, более удобных потребителю, форм торговли.

План части этажа прикладывается к техническому плану. По этому документу пройдет временный кадастровый учет в Росреестре.
План части этажа прикладывается к техническому плану. По этому документу пройдет временный кадастровый учет в Росреестре.

Как зарегистрировать часть помещения в 2021 году

Часть помещения или часть здания – как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект недвижимости. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение – производят выделение части помещения.

Как было сказано выше, ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, в случае, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором. Описание арендуемой части должно быть указано в договоре – это касается площади, условных границ, местоположения.

Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям нового ФЗ №218. Правила оформления технических планов определена Приказом Минэкономразвития № 953 (скачать). Документ можно получить только через кадастрового инженера, имеющего квалификационный аттестат. Если вас интересует техплан на часть здания, пример ранее оформленного документа можно посмотреть у наших экспертов.

По какому вариант увам нужно выделить и сдать в аренду часть помещения?
На срок более 1 года с регистрацией и кадастровым учетом
44.44%
На срок менее 1 года без регистрации и кадастрового учета
50%
На неопределенный срок без регистрации и кадастрового учета
5.56%
Проголосовало: 36

При подаче документов для регистрации договора аренды, с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания) имея только проект договора аренды на нее. При этом копия такого проекта прилагалась к документам для кадастрового учета. В 2021 году мы рекомендуем клиентам делать копию подписанного договора аренды для того, чтобы сразу включить его в приложения технического плана. Вопросов от регистратора в таком случае будет меньше и при учете части помещения (здания) будет отчетливо идентифицироваться документ, на основании которого действует аренда.

Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2021 году необходимо предоставить подтверждение полномочий собственника объекта, доверенность на представителя, договор аренды как минимум в 3-х экземплярах, платежку об оплате госпошлины (сумма 22000 для юр лиц, 2000 для физ лиц), копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре – организация), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, часть которого подлежит аренде. В зависимости от вида объекта недвижимости и его особенностей, могут потребовать дополнительные документы. По новому ФЗ №218 подавать отдельное заявление для регистрации аренды не нужно. Подразумевается, что кадастровый учет и регистрацию прав заинтересованные лица намерены провести одновременно. Условия договора нужно определять по нормам Гражданского кодекса РФ (скачать).

Технические планы содержат схемы с описанием конфигурации объекта, местоположением помещений на этаже здания.
Технические планы содержат схемы с описанием конфигурации объекта, местоположением помещений на этаже здания.

Регистрация части здания для договора аренды

При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора – объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.).

Нередко в аренду сдается только часть здания – например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы:

Читайте также:  Технический план для ввода в эксплуатацию в 2021 году
  • постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности;
  • если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды);
  • регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (краткосрочные договоры не нуждаются в указанных мероприятиях).

Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании его описания кадастровым инженером будет оформляться технический план указанного временного объекта. Техплан на часть здания или помещения не заменяет договор аренды. По итогам представления договора и техплана в службе Росреестра будет проведена регистрация аренды.

Ключевым документом для временного кадастрового учета и регистрации в Росреестре является технический план на часть здания. Специалисты компании Смарт Вэй обладают допуском СРО на выполнение кадастровым работ и изготовление технического плана. Если вам необходимо быстро провести регистрацию договора аренды на указанных условиях, мы поможем оформить все документы в кратчайшие сроки.

Когда срок аренды истечет, в ЕГРН будут автоматически аннулированы сведения о части помещения или здания.
Когда срок аренды истечет, в ЕГРН будут автоматически аннулированы сведения о части помещения или здания.

Новые правила по выделению части здания в ЕГРН

Федеральным законом № 218-ФЗ допускается проведение процедуры временного кадастрового учета в отношении частей здания или помещения. Ранее такая возможность также была доступна на основании подзаконных актов и разъяснений контролирующих органов, однако в законодательных нормах эта процедура отсутствовала. Для выделения нужна изготовить техплан на часть здания или помещения.

Временный кадастровый учет позволяет сторонам игнорировать признаки изолированности и обособленности. Например, в аренду под предпринимательскую точку может сдаваться небольшая площадь посреди огромного торгового зала. При этом торговое место может быть не отграничено от остальной площади перегородками или элементами ограждения, а границы арендуемой части будут зафиксированы только на бумаги.

Границы части здания будут определены кадастровым инженером исходя из условия договора. Их отражение будет осуществляться на поэтажном плане здания и общем техническом плане объекта недвижимости. Техплан на часть здания направляется в Росреестр. Процедура временного кадастрового учета будет проводиться одновременно с регистрационными действиями при обращении партнеров по договору аренды.

Специалисты компании Смарт Вэй выполняют все работы в точном соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Мы учтем все особенности места расположения части здания для отражения его в техническом плане. Опыт работы и профессионализм наших экспертов позволит решить заказы любой сложности в кратчайшие сроки.

Под банкоматы, устанавливаемые в ТЦ и ТРК, также оформляются договоры аренды на часть помещения. Для этого достаточно выделить и описать 1-2 кв.м., а возводить капитальные конструкции не нужно.
Под банкоматы, устанавливаемые в ТЦ и ТРК, также оформляются договоры аренды на часть помещения. Для этого достаточно выделить и описать 1-2 кв.м., а возводить капитальные конструкции не нужно.

Технический план части здания

Согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для проведения кадастрового учета и регистрационных действий будут являться арендный договор и технический план. Для изготовления техплана необходимо выбрать кадастрового инженера, обладающего действующим квалификационным аттестатом и допуском СРО. При выборе указанного специалиста для оформления документов на часть здания особое внимание нужно уделить опыту выполнения аналогичных работ. Предлагаем посмотреть техплан на часть здания, пример есть в таблице ниже.

В процессе кадастровых работ инженер определить границы временно образуемой части здания, после чего изложит их в письменной и графической форме в техническом плане. Кадастровому инженеру предоставлены полномочия самостоятельно направлять готовый технический план в службу Росреестра в электронной форме, а письменный вариант этого документа заказчик сможет получить при включении этого требования в договор подряда. Технический план на часть здания после завершения кадастрового учета не выдается заявителю.

Специалисты компании Смарт Вэй предлагают услуги по изготовлению технического плана в максимально сжатые сроки. В большинстве случаев вы получите готовый документ в течение одного дня, а при возникновении особо сложных условий и требований этот срок лишь незначительно увеличится.

Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды

Для того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр (кадастровый учет, регистрацию прав), сейчас требуется посетить Многофункциональный центр государственных услуг (“Мои документы”). Обратиться «напрямую» в Росреестр сейчас можно всего по нескольким адресам, а также через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/), по крайней мере в Санкт-Петербурге и Москве. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в Росреестр. По новому закону №218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней. При получении заявления и других документов заявителю выдают расписку. В ней будет указана дата получения зарегистрированного договора и выписки ЕГРН.

В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.
В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.

Кадастровый учет и регистрация договора в 2021 году

Одним из ключевых нововведений Федерального закона № 218-ФЗ является объединение кадастрового учета и регистрации в единую процедуру. Это правило распространяется и на случаи временного учета частей здания. После того, как стороны опишут в договоре часть здания, технический план изготовит кадастровый инженер. Контрагентам необходимо представить в службу Росреестра следующий комплект документов:

  • заполненный бланк заявления;
  • документы, удостоверяющие личности партнеров, или документы на каждое из юрлиц;
  • правоустанавливающие документы на здание;
  • договор аренды и передаточный акт;
  • технический план на часть здания;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

Объединенная процедура временного кадастрового учета и регистрационных действий будет продолжаться не более 7 дней. При обращении через систему Многофункциональных центров это срок увеличится на два дня. Если по краткосрочному договору аренды выделяется часть здания, технический план оформлять не нужно.

Образец технического плана части здания, образец выписки на часть здания

По итогам регистрационных действий и временного кадастрового учета заявители получат выписку из госреестра ЕГРН. Это документ будет подтверждать факт внесения сведений о временном ограничении права собственности в виде заключенного договора аренды. Одновременно с выдачей выписки, получение сведений о зарегистрированном договоре будет возможно любому заинтересованному лицу путем направления запроса в службу Росреестра.

Чтобы заказчики имели представление об итогах работы, на сайте нашей компании можно ознакомиться образцами наиболее важных документов для обращения на регистрацию аренды части здания – технический план части здания, выписка ЕГРН.

Для временного кадастрового учета арендуемая часть отмечается на поэтажных планах. описывается в техническом плане.
Для временного кадастрового учета арендуемая часть отмечается на поэтажных планах. описывается в техническом плане.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета и регистрации прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра составит 10 рабочих дней. Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2021 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней. После завершения учета технический план части здания утратит юридическую силу.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй – от 1 рабочего дня. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр. Для сложных и больших объектов сроки нужно согласовать индивидуально. Для этого можно позвонить по телефонам, указанным на сайте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец договора аренды
2 Скачать Образец технического плана на часть помещения
3 Скачать Технический план части здания, образец
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8 Скачать Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений? Достаточно соблюсти несколько простых правил:

  1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :
На фото - пример описания предмета договора аренды на недвижимое имущество. Для заполнения этого пункта нужно взять сведения ЕГРН на объект.
На фото – пример описания предмета договора аренды на недвижимое имущество. Для заполнения этого пункта нужно взять сведения ЕГРН на объект.

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре. Стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…”.

Читайте также:  Проектирование для Росреестра и согласование проекта и техплана в 2021 году

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Технический план на часть здания или помещения можно заказать у кадастровых инженеров компании Смарт Вэй. Документ оформляется после изучения договора и кадастровых сведений, обследования на месте. Если вас нужен технический план части здания, образец  можно скачать в списке полезных документов..

Стоимость технического плана определяется индивидуально. У нас это можно узнать по телефону, это займет несколько минут. Примерные расценки на услуги компании Смарт Вэй можно узнать из таблицы ниже:

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Разработка договора аренды от 5000 руб.
2 Разработка договора аренды на часть помещения или здания от 5000 руб.
3 Технический план части здания от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4 Сопровождение кадастрового учета и регистрации от 15000 руб.

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки. Это стандартное требование к любым видам юридических документов. Помощь в правильном заполнении договора окажут наши юристы.

5. Срок аренды. Кадастровый учет и регистрация нужна, если договор заключен на срок более года. Когда срок действия такого договора истек, аренда закрывается. а временный кадастровый номер будет аннулирован. Если срок договора менее года, либо аренда оформляется на неопределенный срок,  обращаться в Росреестр не нужно.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п Условия договора аренды Описание
1 Предмет договора аренды Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2 Срок аренды Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3 Условия оплаты по договору Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4 Ответственность сторон Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта.
5 Целевое назначение объекта Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Результат регистрации договора аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

  1. Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
  2. Выписка ЕГРН с записью о договоре аренды:
После кадастрового учета и регистрации в ЕГРН будет сделана запись о временном обременении объекта на период аренды.
После кадастрового учета и регистрации в ЕГРН будет сделана запись о временном обременении объекта на период аренды.

Реквизиты госпошлина для регистрации

Сумма к уплате для юридических лиц – 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей. За кадастровый учет отдельная госпошлина не оплачивается. Для регистрации аренды в Москве на 2021 год действуют следующие реквизиты:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Обратите внимание! Оплачивает государственную пошлину то лицо, которое подает документы на регистрацию. Если в договоре аренды одно из лиц является индивидуальным предпринимателем (ИП) то целесообразно подавать документы в Росреестр через ИП, так как в этом случае платеж госпошлины составит 2000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления, либо в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет. Однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем. Статьей 25 Закона № 218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете. Все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов. Росреестр обязан сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Части помещения можно выделить путем установки временных ограждающих конструкций. Места их размещения будут отражены на техническом плане, в договоре.
Части помещения можно выделить путем установки временных ограждающих конструкций. Места их размещения будут отражены на техническом плане, в договоре.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям. В 2021 году приостановление регистрации является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации, держать документы три месяца без рассмотрения. Наши клиента нередко получают от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ № 218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений, причем регистраторы даже не открывают подаваемые документы  до истечения трехмесячного срока. Это существенный пробел Закона № 218-ФЗ, который до сих пор не закрывается разъяснениями Росреестра или других органов.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Введены послабления и улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью, возможность официально сдать в аренду часть объекта. Но стремление регистраторов избегать обязанностей до сих пор приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений о недвижимости произведена зачастую некорректно. В ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации не исправляет и такие вопросы решаются в суде. В приостановках часто пишут различные требования, как – неправильно заполненный технический план, отсутствие координат здания, отсутствие скана договора и т.д. Специалисты компании Смарт Вэй помогут устранить такие проблемы, обжаловать незаконные действия регистраторов.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР № 953.

Кейс часть здания 1

Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.

Кейс часть помещения 2

Выводы

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок подготовки  технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Если вам нужен технический план части здания, образец можно найти в списке полезных документов.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)

Приказ Минэкономразвития № 861 (скачать)


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать)

Часто задаваемые вопросы
Что такое часть помещения для аренды?
Когда нужен кадастровый учет части помещения?
Сколько стоимость кадастрового учета части помещения?

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way