Часть помещения в 2021 году

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от от 13.07.2015. Одним из важных нововведений стала возможность ставить на временный кадастровый учет часть здания или помещения. Это допускается на период аренды, причем часть объекта не должна отвечать признакам изолированности и обособленности. После завершения аренды временный кадастровый номер будет аннулирован автоматически.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, что такое часть помещения и здания, как правильно зарегистрировать договор аренды на такой временный объект, как подтвердить площадь и границы арендуемой части.

Изменения в 2021 году

Новый Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать) распространяется на кадастровый учет и регистрацию недвижимости, отражение информации об объектах недвижимости в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них. Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Это сложное определение можно раскрыть простыми словами:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • часть помещения или здания может выделяться только при регистрации временного обременения объекта, т.е. при долгосрочной аренде;
  • для временной части объекта не нужно обеспечивать признаки обособленности и изолированности, в том числе возводить стены, перегородки, иные ограждающие конструкции;
  • если собственники выделяют долю в натуре, часть помещения или здания должна быть изолированной и обособленной, иначе ее не поставят на кадастровый учет как отдельный объект.

Указанное определение упрощает процесс сдачи в аренду небольших площадей в торговых залах, на иных объектах. Арендодателю и арендатору не обязательно возводить капитальные конструкции, что образовать временный объект. При сдании части помещения или здания в аренду, достаточно указать ее описание и границы в договоре, заказать технический план для прохождения временного кадастрового учета. Когда договор будет прекращен или расторгнут, часть помещения тоже прекратит существование.

Мнение эксперта.Еще одно важное нововведение — регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно. Это существенно отличается от старых правил, когда такие процедуры проводились отдельно, занимали больше времени. Кадастровые инженеры Смарт Вэй в 2021 году подготовят технические планы для подачи вместе с договором аренды. Также вы можете воспользоваться услугами юристов при подготовке и регистрации договоров аренды на отдельно стоящее здание, на помещение, на части объектов.

Если проводилась перепланировка нежилого помещения или выделялась часть площади, новые характеристики объекта будут зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане.
Если проводилась перепланировка нежилого помещения или выделялась часть площади, новые характеристики объекта будут зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено определение объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи. Также по аналогичным правилам регистрируются права на долю в объекте, причем закон не устанавливает нижнюю и верхнюю плану по ее размерам.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит информацию обо всех объектах недвижимости на территории Российской Федерации. Сведения ЕГРН сгруппированы по разделам, а запросить их может любое заинтересованное лицо. Разделы ЕГРН следующие:

  • реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  • реестр прав и ограничений (обременений);
  • реестр информации о границах особых зон (реестр границ);
  • реестровые дела; кадастровые карты;
  • книги учета документов.

Как влияют эти правила на возможность кадастрового учета при сдании в аренду части помещения или здания? Дело в том, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не отдельно стоящий или обособленный объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя. Об особенностях такого правового статуса расскажем ниже.

Часть помещения. Вопросы эксперту.
Евгений А.
Евгений А.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько частей можно выделить из одного объекта для сдачи в аренду? и на все выделенные части нужно проходить учет в Росреестре?
Евгений А.
Ограничений по количеству выделяемых частей нет, это зависит только от площадей, решения собственника. Каждая отдельная часть, передаваемая арендатору, ставится на кадастровый учет при срок договор от 1 года.
Как в натуре выделить часть помещения, если капитальные конструкции не возводятся? Есть какие-то требования закона?
Евгений А.
Допускается установить временные ограждения. обозначить границы выделенной части прилавками. стендами. Для установки вендингов или банкоматов можно вообще никак не ограничиваться часть площади.
Как правильно записать в договоре границы временной части помещения под аренду? Вы можете помочь с подготовкой документов?
Евгений А.
Для описания границ можно указать их отступы от постоянных конструкций помещения, сделать схему с отметкой местоположения. Наши специалисты помогут составить договор и правильно описать местоположение части объекта. На основании договора кадастровый инженер составит технический план.
Здравствуйте! Если у нас истек срок аренды, но мы эту же часть передадим другому арендатору, нужно заново пройти кадастровый учет?
Евгений А.
Да, это обязательно нужно. После завершения договора сведения о части помещения исключаются из ЕГРН. Поэтому для нового арендатора процедуру нужно пройти по общим правилам.
Если срок аренды части помещения меньше года, вообще не нужно проходить кадастровый учет? Как тогда подтверждать границы этой части?
Евгений А.
Основным документом, который подтверждает передачу части помещения в аренду, является договор. В ЕГРН только подтверждают факт аренды и возникновения временного обременения. Поэтому договор со сроком менее года не нужно регистрировать.
Читайте также:  Как заказать технический план в 2021 году

В ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» указано, что в ЕГРН может включаться информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации. Это описание позволяет сторонам договора аренды не возводить капитальные конструкции вокруг выделяемой части. Более того, в законе отсутствует нижняя и верхняя планка для размера арендуемой части.

Часть помещения или часть здания закон не рассматривает как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть является отдельным объектом, то она также становится помещением, либо отдельно стоящим зданием.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Мнение кадастрового инженера. Для целей арендатора может проводиться перепланировка арендуемого помещения. Для выделяемой части площади такие работы не нужны, поскольку капитальные конструкции не возводятся или не переносятся. Но если при образовании временной части проводятся иные изменения в конфигурации объекта, нужно согласовать перепланировку, заказать технический план. О том, чем отличается процесс согласования перепланировки в жилых и нежилых зданиях, вы можете узнать у экспертов Смарт Вэй.

При выделении части помещения под аренду не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть нужно описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.
При выделении части помещения под аренду не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть нужно описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.

Отличительные характеристики части помещения (здания)

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Росреестр). Многие спорные вопросы постепенно закрываются. В ближайшее время планируется решить спорный момент с необходимостью оформлять технический план при сдаче в аренду части помещений. Росреестр настаивает на оформлении такого документа, тогда как суды многих регионов имеют другую позицию.

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года. В 2017-2018 году позиция судов относительно необходимости подготовки технического плана для регистрации договора аренды соответствует ФЗ №218 – технический план на часть помещения при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана  является законным ответом государственного органа на неверно оформленные документы заявителя. Тем не менее, в некоторых регионах практика все еще отличается.

Следует пояснить, что часть помещения (здания) при сдании в аренду должна быть  учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 01 января 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее, до 01.01.2017 года, можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера. Сейчас такая процедура упразднена – часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на нее.  Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть (долю), то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект.

Если для передачи в аренду нужно изменить конфигурацию помещений, необходимо заказать проект, согласовать перепланировку, пройти кадастровый учет на основании технического плана.
Если для передачи в аренду нужно изменить конфигурацию помещений, необходимо заказать проект, согласовать перепланировку, пройти кадастровый учет на основании технического плана.

Выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта (с новым кадастровым номером), предполагает более строгий порядок и совпадение всех необходимых характеристик, установленных законом — критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. Это связано с тем, что при его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без необходимости обращения к иным лицам. Так же для выделения части помещения нужно описание координат здания.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта сдать ее в аренду, соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению (об этом есть отдельная статья у нас на сайте). Верхняя планка по размерам части ограничена только общей площадью основного объекта.

Комментарий эксперта. Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено. ООО «Смарт Вэй» имеет обширный опыт работы в сфере кадастрового учета, в том числе – регистрации частей помещений и зданий для установки вендинговых автоматов, банкоматов и прочих торговых точек («острова» торговли в ТРЦ, точки экспресс-маникюра). Субъекты малого предпринимательства играют активную роль на рынке недвижимости, а условия современного рынка подталкивают малый бизнес к поиску новых, более удобных потребителю, форм торговли.

План части этажа прикладывается к техническому плану. По этому документу пройдет временный кадастровый учет в Росреестре.
План части этажа прикладывается к техническому плану. По этому документу пройдет временный кадастровый учет в Росреестре.

Как зарегистрировать часть помещения (здания) в 2019 году

Часть помещения или часть здания – как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект недвижимости. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение – производят выделение части помещения.

Как было сказано выше, ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, в случае, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором. Описание арендуемой части должно быть указано в договоре — это касается площади, условных границ, местоположения.

Читайте также:  Образец межевого плана в 2021 году

Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям нового ФЗ №218. Правила оформления технических планов определена Приказом Минэкономразвития № 953 (скачать). Документ можно получить только через кадастрового инженера, имеющего квалификационный аттестат.

По какому вариант увам нужно выделить и сдать в аренду часть помещения?
На срок более 1 года с регистрацией и кадастровым учетом
40.63%
На срок менее 1 года без регистрации и кадастрового учета
53.13%
На неопределенный срок без регистрации и кадастрового учета
6.25%
Проголосовало: 32

При подаче документов для регистрации договора аренды, с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания) имея только проект договора аренды на нее. При этом копия такого проекта прилагалась к документам для кадастрового учета. В 2021 году мы рекомендуем клиентам делать копию подписанного договора аренды для того, чтобы сразу включить его в приложения технического плана. Вопросов от регистратора в таком случае будет меньше и при учете части помещения (здания) будет отчетливо идентифицироваться документ, на основании которого действует аренда.

Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2021 году необходимо предоставить подтверждение полномочий собственника объекта, доверенность на представителя, договор аренды как минимум в 3-х экземплярах, платежку об оплате госпошлины (сумма 22000 для юр лиц, 2000 для физ лиц), копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре – организация), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, часть которого подлежит аренде. В зависимости от вида объекта недвижимости и его особенностей, могут потребовать дополнительные документы. По новому ФЗ №218 подавать отдельное заявление для регистрации аренды не нужно. Подразумевается, что кадастровый учет и регистрацию прав заинтересованные лица намерены провести одновременно.

Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды

Для того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр (кадастровый учет, регистрацию прав), сейчас требуется посетить Многофункциональный центр государственных услуг («Мои документы»). Обратиться «напрямую» в Росреестр сейчас можно всего по нескольким адресам, а также через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/), по крайней мере в Санкт-Петербурге и Москве. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в Росреестр. По новому закону №218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней. При получении заявления и других документов заявителю выдают расписку. В ней будет указана дата получения зарегистрированного договора и выписки ЕГРН.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета и регистрации прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра составит 10 рабочих дней. Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2021 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй — от 1 рабочего дня. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр. Для сложных и больших объектов сроки нужно согласовать индивидуально. Для этого можно позвонить по телефонам, указанным на сайте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец договора аренды
2 Скачать Образец технического плана на часть помещения
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8 Скачать Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений? Достаточно соблюсти несколько простых правил:

  1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :
На фото - пример описания предмета договора аренды на недвижимое имущество. Для заполнения этого пункта нужно взять сведения ЕГРН на объект.
На фото — пример описания предмета договора аренды на недвижимое имущество. Для заполнения этого пункта нужно взять сведения ЕГРН на объект.

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре. Стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…».

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Технический план можно заказать у кадастровых инженеров компании Смарт Вэй. Документ оформляется после изучения договора и кадастровых сведений, обследования на месте. Образец технического плана можно скачать в списке полезных документов..

Стоимость технического плана определяется индивидуально. У нас это можно узнать по телефону, это займет несколько минут. Примерные расценки на услуги компании Смарт Вэй можно узнать из таблицы ниже:

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Разработка договора аренды от 5000 руб.
2 Разработка договора аренды на часть помещения или здания от 5000 руб.
3 Оформление технического плана на сдаваемое помещение от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4 Сопровождение кадастрового учета и регистрации от 15000 руб.

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки. Это стандартное требование к любым видам юридических документов. Помощь в правильном заполнении договора окажут наши юристы.

5. Срок аренды. Кадастровый учет и регистрация нужна, если договор заключен на срок более года. Когда срок действия такого договора истек, аренда закрывается. а временный кадастровый номер будет аннулирован. Если срок договора менее года, либо аренда оформляется на неопределенный срок,  обращаться в Росреестр не нужно.

Читайте также:  Заключение кадастрового инженера в 2021 году

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п Условия договора аренды Описание
1 Предмет договора аренды Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2 Срок аренды Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3 Условия оплаты по договору Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4 Ответственность сторон Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта.
5 Целевое назначение объекта Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.
Прием заявления и документов в Росреестре подтверждается распиской. С этим документом можно получить выписку ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора.
Прием заявления и документов в Росреестре подтверждается распиской. С этим документом можно получить выписку ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора.

Результат регистрации договора аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

  1. Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
  2. Выписка ЕГРН с записью о договоре аренды:
После кадастрового учета и регистрации в ЕГРН будет сделана запись о временном обременении объекта на период аренды.
После кадастрового учета и регистрации в ЕГРН будет сделана запись о временном обременении объекта на период аренды.

Реквизиты госпошлина для регистрации

Сумма к уплате для юридических лиц — 22000 рублей, для физических лиц — 2000 рублей. За кадастровый учет отдельная госпошлина не оплачивается. Для регистрации аренды в Москве на 2021 год действуют следующие реквизиты:

Обратите внимание! Оплачивает государственную пошлину то лицо, которое подает документы на регистрацию. Если в договоре аренды одно из лиц является индивидуальным предпринимателем (ИП) то целесообразно подавать документы в Росреестр через ИП, так как в этом случае платеж госпошлины составит 2000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления, либо в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет. Однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем. Статьей 25 Закона № 218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете. Все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов. Росреестр обязан сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям. В 2021 году приостановление регистрации является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации, держать документы три месяца без рассмотрения. Наши клиента нередко получают от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ № 218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений, причем регистраторы даже не открывают подаваемые документы  до истечения трехмесячного срока. Это существенный пробел Закона № 218-ФЗ, который до сих пор не закрывается разъяснениями Росреестра или других органов.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Введены послабления и улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью, возможность официально сдать в аренду часть объекта. Но стремление регистраторов избегать обязанностей до сих пор приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений о недвижимости произведена зачастую некорректно. В ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации не исправляет и такие вопросы решаются в суде. В приостановках часто пишут различные требования, как — неправильно заполненный технический план, отсутствие координат здания, отсутствие скана договора и т.д. Специалисты компании Смарт Вэй помогут устранить такие проблемы, обжаловать незаконные действия регистраторов.

Выводы

  • Часть помещения — это временный объект, образуемый на период сдачи в аренду.
  • В отношении части помещения проводится временный кадастровый учет с одновременной регистрации прав. Для этого часть помещения нужно описать в договоре, на техническом плане кадастрового инженера.
  • Временный кадастровый учет и регистрация проводится для договоров аренды, заключенных на срок от 1 года.
  • После закрытия аренды временный кадастровый номер будет автоматически аннулирован.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок подготовки  технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Стоимость изготовления технического плана и сопровождения регистрации аренды можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы
Что такое часть помещения для аренды?
Когда нужен кадастровый учет части помещения?
Сколько стоимость кадастрового учета части помещения?

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way
Добавить комментарий

  1. Евгений

    Спасибо за интересную статью. Очень злободневно. Какая обстановка в регистрации аренды на данный момент ? Ставят на учет часть и ее обременяют?

    Ответить
  2. Кадастровый инженер автор

    Евгений, ставят. Были проблемы в начале года с объединением реестров, но сейчас все нормально

    Ответить
    1. СЕРГИЙ

      На Кадастровом учете стоят четыре части здания(нежилые) с отдельными выходами без мест общего пользования. (По форме «Квадрат», собственность с 1999 г не долевая). Перекачали базу в 2012 году, а строение не закачали… Нет материнского строения. Теперь получается, что земля под помещения не выделяется. по ст 11.5 ЗК РФ разделить невозможно с совладельцами общего участка других таких «же кубиков»…
      Пошли хитрым путем. В адресе присвоили Строение 1, строение 2 каждому «кубику»…У всех из кадастра приходит выписка на «помещения». Снимать с учета старые права и регистрировать общее здание из 4 совладельцев боязненно. Можно снять, а ничего не поставить по причине препятствия иных сособственников общего земельного участка( других 28 совладельцев участка со своими зарегистрированными частями здания (помещениями).Их здания тоже не поставлены на кадастровый учёт…В результате получилось: на общем частном участке 28 помещений, а СЕМИ зданий НЕТ…Есть раздрай и разногласия.
      Пытались через Письмо Руководителю Росреестра действовать и Обращения Граждан на сайте росреестра — нам не хотят ставить на учёт строения по электронному взаимодействию, хотя ТЕХПАСПОРТ из МОБТИ им переслали..Думали, что разнесут объект как ранее учтённый и выдадут кадастровый номер материнскому строению.

      Что скажет опытный ADMIN ?

      Ответить
      1. Кадастровый инженер автор

        Кадастровая палата не поставит на учет такие помещения как строения, просто потому что это противоречит закону. Нормы я уже точно не вспомню, но знаю, что строения не должны соприкасаться, если же у них общие стены, то необходима экспертиза о том, что здания признаются раздельными. Для положительного заключения очень много условий — выполнить их почти нереально.

        Даже через суд не получится так сделать. Регистрируйте права на помещения, страшного в этом ничего нет, как вариант, можете попробовать это сделать через нотариуса.

        Ответить
        1. Сергий

          Спасибо. Я ведь уже пояснил. Права на части здания уже зарегистрированы, однако, им присвоен статус «помещения» при перекачке базы в 2012 году.
          Проблема вытекает из этого : Земельный участок под помещениями не выделяется по суду в соответствии с ст 11.5 зк. Другие совладельцы других зданий против деления. А суд сослался на экспертизу : Земля под помещениями не подлежит разделу.

          Ответить
          1. Сергий

            Потребность в признании факта «ЗДАНИЕ» диктуется тем, что их общего участка надо выделить именно участок под данным отдельным зданием. (его нет в кадастровом учёте)
            А стоят на учёте 4 помещения. Однако, по Регистрации прав у каждого своя часть здания со свидетельством от 1999 года на собственность, без привязки к материнскому строению).
            Возникла задача выделить участок под строением (4-мя частями здания, которые без мест общего пользования сгруппированы стенами в квадрат из 4 павильонов)…
            Т.е примерно как с гаражами (помещениями) земля не выделяется, а под гаражом (зданием) выделяется.
            Какие мысли ? Кто ребус разгадает ? Скоро будет правовой коллабс в подобных ситуациях у собственников. Ведь чтобы поставить на учёт строение, надо спросить согласие совладельцев участка… Зная , что участок собираемся выделять и отделяться, такого согласия НЕ ДАЮТ назло.
            Существовать так можно… Но наследники получат проблемы. Надо как -то приводить бумаги в соответствие с фз 218. Кто имеет мысли ?

  3. Кадастровый инженер автор

    Сергий,
    Никакого ребуса в этом нет, просто в 2013 году начал действовать ФЗ 221 о кадастре. В связи с этим законом, часть здания — это помещение, часть жилого дома — квартира.

    Юридического статуса нет у таунхаусов и различных частей зданий.
    Признать свой объект зданием сможете только через суд. При этом суд назначит экспертизу, про которую я уже говорил.

    Незаконные пути решения вопроса лучше не рассматривать, добром это не кончится.

    Ответить
    1. СЕРГИЙ

      А кому такой закон удобен. Пример стоит отдельный цех бывшего завода , имеет перегородки на три части. Три совладельца купили «по помещениям» эти части. В результате три хозяина , три помещения в здании «которого нет». Следовательно , согласно ЗК этим гражданам никогда не выкупить землю под своими частями (фактически одним зданием)
      Выходит так, что в ущерб свободе распоряжения собственность, надо перейти к долевому совладению здания ?
      Не получается ли так , что по ст 250 ГК РФ , получив статус помещения, самостоятельные части, на самом деле, требуется согласовывать с соседом перед продажей ? Спасибо… Нет мы трудных путей не искали !!! Государственное вредительство !!!

      Ответить
      1. СЕРГИЙ

        На общем большом участке 4 здания. Проходы между зданиями накрыты навесами из поликарбоната. Из МО БТИ имею ТЕХПАСПОРТ на конструктивно отдельное строение. Не являемся функционально единым комплексом по использованию этих зданий.
        Некоторые бравые авантюристы — совладельцы другого здания пытаются вовлечь всех совладельцев земельного участка в реконструкцию.
        Мы же 4 помещения в отдельном строении считаем, что (ЧЕРЕЗ ОБЩЕДОЛЕВУЮ ЗЕМЛЮ ) наступит реальное «кидалово» по лишению нас собственного строения, если мы снесём наше здание.
        Вышенаписанные вопросы именно созданы с целью стать владельцами здания в кадастре , а не помещений.
        Именно с целью получить свою собственность на землю под своим отдельным строением ст ст 552 и 271 ГК РФ.
        Цель : принимать самостоятельно решения о реконструкции ремонте и иных значимых действиях по нашей собственности.
        Не ущемляют ли новые подходы в законодательстве в праве на индивидуальное распоряжение своей собственностью ?

        Именно поэтому

        Ответить
        1. Сергий

          Уважаемый Админ . Спасибо за ответы. Но реально в Кадастре созданы «тупики» на решение любой задачи.
          Вы пишете : Регистрируйте «помещения». Уточняю : у нас не регистрация. На все части здания «ПОМЕЩЕНИЯ » давно с 1999 года есть регистрация «помещений».
          А вот «ЗДАНИЕ» из этих четырёх помещения не разнесли в КАДАСТР в 2012 году как «ранее учтённое», а соседское существует и имеет кадастровый номер.
          Мы пытаемся добиться присвоения кадастрового номера как «ранее учтённого». Зачем это нужно ?
          Хотели выделить свой участок только под нашим строением из общедолевого участка, на котором иные здания совладельцев. Поскольку у всех собственников в кадастре теперь ТОЛЬКО права на помещения, то ЗЕМЛЯ «под помещения» не делится.

          Ответить
          1. Кадастровый инженер автор

            Сергий, так попробуйте получить заключение о том, что здание отдельно стоящее.
            Наша организация такие заключения не предоставляет, но в интернете их сотни.
            Когда уже заключение будет на руках, можете смело подаваться в кадастр с требованием поменять «помещение» на «здание», а уже получив отказ, обращайтесь в суд.

  4. Ирина

    Добрый день. Какая сейчас практика в вашем регионе по формированию технического плана части здания или части помещения для последующей регистрации договора аренды? Какой документ служит основанием для подготовки технического плана помимо договора аренды? Ведь в приказе МЭР нет никаких разъяснений. Вроде техплан на образование части здания (помещения), а заявление подается на учет изменений здания. А согласно приказа технический план в отношении здания происходит на основании определенных документов, в данном случае декларации.

    Ответить
    1. Кадастровый инженер автор

      Практика очень обширная, по всем видам объектам регистрируют. Для Москвы и Питера.

      У наших инженеров уже наработанные шаблоны для заявлений в МФЦ, или напрямую в Росреестр. Научились бороться с задержками регистрации, с неграмотностью регистраторов.

      Ответить
  5. Сергей

    А что делать если договор аренды на часть 1 этажа (помещения под номерами 1.2,3…) уже зарегистрирован по новым правилам 2017 года. Но необходимо убрать площадь (то есть убрать помещение 1и 3 к примеру). Опять необходимо делать новый технический план и подавать Дополнительное соглашение к договору аренды на регистрацию? Интересует вопрос по Техническому паспорту, его вновь делать?

    Ответить
    1. Кадастровый инженер автор

      С января 2017 года возможны два варианта:
      1. Регистрировать допсоглашение и готовить новый технический план.
      2. Снимать с учета старый договор аренды, делать новый технический план и регистрировать заново.

      Технический паспорт делать не нужно.

      Ответить
      1. Сергей

        При регистрации допсоглашения зачем готовить техплан? Помещения уже стоят на кадастровом учете, и согласно п.5 ст.44 ФЗ-218 при прекращении права с кадастрового учета не снимаются!
        Не вводите ли Вы нас в заблуждение?

        Ответить
        1. Кадастровый инженер автор

          Вы сами написали, что планируете убрать площадь. Т.е. площадь — будет другая. Любое изменение площади в договоре аренды потребует технический план, так как обременение может висеть только на конкретном объекте недвижимости с определенной площадью. Вот уже изменение арендатора можно производить без технического плана. И зачем Вас вводить в заблуждение? Консультация бесплатная, деньги за это не берем)

          Ответить
  6. Сергей

    Здравствуйте. Подскажите, може быть кто-то сталкивался, возможно ли постановка на кадастровый учет части площади не имеющей собственных границ.

    Ответить
    1. Кадастровый инженер автор

      В апреле 2017 Росреестр (минЭкономРазвитие) выкатил письмо, где разъясняет, что без границ нельзя регистрировать договора аренды.
      При этом по Москве в Росреестре не ставят на учет такие помещения (кроме редких случаев, когда регистратор забывает об этом).
      В Санкт-Петербурге ставят на учет при отсутствии границ, но все может изменится, Московская практика доходит не быстро до Питера.
      В регионах везде по разному.

      Если есть большая необходимость, обойти ограничение по Москве можно, но стоит это дороже.

      Ответить
  7. Сергей

    Есть нежилое помещение площадью 100 кв. метров, которое в долгосрочной аренде (5 лет) у арендатора 1. Арендатор 1 сдает в субаренду также долгосрочную (5 лет) Арендатору 2 всю арендуемую площадь -100 м. квадратных. Договор аренды основной и договор субаренды зарегистрированы в установленном порядке. На сегодняшний день Арендатору 1 необходимо оставить в своем пользовании от 100 квадратных метров 20. То есть 20 кв. метров должно остаться у Арендатора 1 в пользовании, а 80 кв. метров он хочет также сдавать в Субаренду Арендатору 2. То есть получается Арендатор 1 хочет сдать в субаренду Арендатору 2 часть нежилого помещения. кто инициатор изготовления технического плана в данном случае? Нужно делать ДС на изменение предмета договора аренды основного и одновременно подавать технический план? И также подавать ДС на изменение предмета договора субаренды? Или так как площадь арендуемая по довгору аренды не меняется то делать только дс к договору субаренды и подавать вместе с техническим планом?- но ведь технический план заказывает только собственник)) вообще такой ребус. если есть возможность то посоветуйте.

    Ответить
    1. Кадастровый инженер автор

      Сейчас по новому ФЗ 218 технический план может заказывать и подавать на регистрацию вместе с договором аренды и арендатор, если другое не предусмотрено договором аренды. Доверенность на это не требуется.
      Дополнительное соглашение потребуется только для субаренды.

      Ответить
  8. Светлана

    Добрый день. В частном доме, который находится в собственности у нас с супругом, на первом этаже есть помещение гаража, которое как гараж не используется. Мы хотим перевести его в нежилое, для того, чтобы открыть там ИП.
    Я несколько раз подавала документы в МФЦ на регистрацию части помещения, для того, чтобы получить кадастровый номер этого помещения. Нам отказывали, каждый раз были какие-то отписки.
    Последний раз нам сообщили, что мы должны предоставить договор аренды и заявление на постановку на кадастровый учет.
    Мы составили договор, что мы с супругом передаем мне в аренду это помещение. Нам пришло приостановление, в связи с тем, что согласно статьи 413 ГК РФ мы не имеем право это сделать.
    Правильно ли я понимаю, что нам нужно составить договор аренды с другим физическим лицом, более, чем на год. Зарегистрировать договор аренды и получить кадастровый номер на данное помещение.
    Далее, нам нужно подать документы в администрацию города для того, чтобы выделить помещение в нежилое. Если мы расторгнем договор аренды, кадастровый номер помещения остается?
    Есть ли какие-то подводные камни в этом направлении?

    Ответить
    1. Кадастровый инженер автор

      Росреестр может еще долго выписывать приостановки и вот почему — для того, чтобы использовать эту часть как нежилую, нужно сначала осуществить перевод из жилого в нежилое. Для частных домов это сложно осуществить, не уверен даже, что получится. Попробуйте получиться консультацию в местной администрации, именно они должны осуществлять подобные переводы.

      Ответить

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.