Часть помещения и здания в 2026 году

С 01.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (актуальная редакция от 28.12.2025). Этот закон полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в России. Одним из важных нововведений стала возможность ставить на временный кадастровый учет часть здания или помещения. Подробнее о всём процессе работы с частями объектов недвижимости вы можете прочитать в нашем большом материале про часть помещения. Образование части здания или помещения допускается на период аренды. Причем она не должна отвечать признакам изолированности и обособленности. После завершения аренды временный кадастровый номер аннулируется автоматически.

Заказать кадастровые работы с подготовкой технических планов, в том числе на часть помещения, вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Читайте в статье, что такое часть помещения и здания, как правильно зарегистрировать договор аренды на такой временный объект, как подтвердить площадь и границы арендуемой части.

Автор статьи — кадастровый инженер Константин М., начальник технического отдела.

Изменения в 2026 году

Закон № 218-ФЗ регулирует кадастровый учет и регистрацию недвижимости, отражение информации об объектах в государственном реестре. Реестр теперь называется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит и кадастровые характеристики объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них. Важное изменение 2025-2026 годов: согласно Федеральному закону № 487-ФЗ от 26.12.2024 года, с 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать документы на кадастровый учёт и регистрацию прав исключительно в электронной форме. Для подписания документов требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Физические лица и индивидуальные предприниматели сохраняют право подачи документов через МФЦ. Исключение составляют крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие товарищества, гаражные кооперативы и ТСЖ — для них отсрочка до 01.01.2026 года. Конкретизированы понятия и формулировки: понятие объекта недвижимости, виды объектов, особенности регистрационных действий с ними. Если вам нужно образование части здания, технический план можно заказать в ООО «Смарт Вэй».

Часть помещения или здания можно выделить без возведения ограждающих конструкций. Также такие работы можно провести по проекту перепланировки. ФЗ № 218 определяет часть помещения (здания) не как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте. Она вносится в связи с регистрацией ограничений (обременений), а также является объектом вещных прав в ограниченном виде. Простыми словами:

• образование части здания нужно подтверждать через Росреестр только при долгосрочной аренде;
• для временной части объекта не нужно обеспечивать признаки обособленности и изолированности, в том числе возводить стены, перегородки, иные ограждающие конструкции;
• если собственники выделяют долю в натуре, часть помещения или здания должна быть изолированной и обособленной, иначе её не поставят на кадастровый учет как отдельный объект;
• технический план нужен для описания параметров временного объекта.

Это упрощает процесс сдачи в аренду небольших площадей в торговых залах, на иных объектах. Арендодателю и арендатору не обязательно возводить капитальные конструкции. При сдаче части помещения или здания в аренду достаточно указать её описание и границы в договоре, заказать технический план для прохождения временного кадастрового учета. Когда договор прекращен или расторгнут, часть помещения тоже прекращает существование. Технический план не будет содержать данных об изменении основных параметров объекта.

«По статистике нашей компании, в 2025 году мы подготовили более 340 технических планов для регистрации договоров аренды. Важное нововведение — регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения происходит одновременно. Это существенно отличается от старых правил, когда такие процедуры проводились отдельно и занимали больше времени.» — Константин М, инженер-эксперт, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134

Кадастровые инженеры «Смарт Вэй» подготовят технические планы для подачи вместе с договором аренды. Также вы можете воспользоваться услугами юристов при подготовке и регистрации договоров аренды на отдельно стоящее здание, на помещение, на части объектов. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Если проводилась перепланировка нежилого помещения или выделялась часть площади, новые характеристики объекта будут зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено определение объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи. Также по аналогичным правилам регистрируются права на долю в объекте, причем закон не устанавливает нижнюю и верхнюю плану по ее размерам. Часть здания не является объектом недвижимости.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит информацию обо всех объектах недвижимости на территории Российской Федерации. Сведения ЕГРН сгруппированы по разделам, а запросить их может любое заинтересованное лицо. Разделы ЕГРН следующие:

• реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
• реестр прав и ограничений (обременений);
• реестр информации о границах особых зон (реестр границ);
• реестровые дела; кадастровые карты;
• книги учета документов.

Как влияют эти правила на возможность кадастрового учета при сдаче в аренду части помещения или здания? Дело в том, что часть помещения — это не отдельно стоящий или обособленный объект, а информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Ещё часть помещения (здания) — это объект вещных прав, который можно сдать в аренду, но продать его нельзя.

Проверить учет объекта в Росреестре

Бесплатный сервис проверки данных ЕГРН.

Полная версия доступна на странице проверки в Росреестре.

В ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» указано, что в ЕГРН может включаться информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации. Это описание позволяет сторонам договора аренды не возводить капитальные конструкции вокруг выделяемой части. Более того, в законе отсутствует нижняя и верхняя планка площади, которым должна соответствовать часть здания или помещения.

Часть помещения или часть здания закон не рассматривает как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть является отдельным объектом, то она также становится помещением, либо отдельно стоящим зданием. Технический план на часть здания для аренды оформляется обязательно, если нужно пройти временный кадастровый учет.

Мнение кадастрового инженера. Для целей арендатора может проводиться перепланировка арендуемого помещения. Для выделяемой части площади такие работы не нужны, поскольку капитальные конструкции не возводятся или не переносятся. Но если при образовании временной части проводятся иные изменения в конфигурации объекта, нужно согласовать перепланировку, заказать технический план.

О том, чем отличается процесс согласования перепланировки в жилых и нежилых зданиях, вы можете узнать у экспертов «Смарт Вэй».  Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Отличительные характеристики части помещения (здания)

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Росреестр).

Многие спорные вопросы постепенно закрываются. В ближайшее время планируется решить спорный момент с необходимостью оформлять технический план при сдаче в аренду части помещений. Росреестр настаивает на оформлении такого документа, тогда как суды многих регионов имеют другую позицию. На данный момент технический план на часть здания для аренды нужно оформлять обязательно.

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)» касается применения ФЗ № 221 и ФЗ № 122, действовавших до 01.01.2017 года. На 2026 год позиция судов соответствует ФЗ № 218 — технический план при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана является законным. Часть помещения (здания) при передаче в аренду должна быть учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 01 января 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера. Сейчас такая процедура упразднена — часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на неё. Если собственник здания (помещения) желает продать его часть (долю), то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости — помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект. Технический план оформляется по Приказу Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года (в редакции от 24.07.2025).

Выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта (с новым кадастровым номером) предполагает более строгий порядок — критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. При его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без обращения к иным лицам. Также для выделения части помещения нужно описать координаты здания.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта сдать её в аренду, соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерии обособленности и изолированности необязательны к исполнению. Верхняя планка по размерам части ограничена только общей площадью основного объекта.

Комментарий эксперта. Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено. ООО «Смарт Вэй» имеет обширный опыт работы в сфере кадастрового учета, в том числе – регистрации частей помещений и зданий для установки вендинговых автоматов, банкоматов и прочих торговых точек («острова» торговли в ТРЦ, точки экспресс-маникюра). Субъекты малого предпринимательства играют активную роль на рынке недвижимости, а условия современного рынка подталкивают малый бизнес к поиску новых, более удобных потребителю, форм торговли.

Как зарегистрировать часть помещения в 2026 году

Как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение — производят выделение части помещения. Ст. 14 ФЗ № 218 установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором. Описание арендуемой части должно быть указано в договоре — это касается площади, условных границ, местоположения. Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям ФЗ № 218. Правила оформления технических планов определены Приказом Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года. Документ можно получить только через кадастрового инженера, имеющего квалификационный аттестат.

При подаче документов для регистрации договора аренды с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания), имея только проект договора аренды. В 2026 году мы рекомендуем клиентам делать копию подписанного договора аренды для включения в приложения технического плана. Вопросов от регистратора в таком случае меньше. Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2026 году необходимо предоставить:

• подтверждение полномочий собственника объекта;
• доверенность на представителя;
• договор аренды как минимум в 3-х экземплярах;
• платежку об оплате госпошлины (сумма 44 000 рублей для юридических лиц, 4 000 рублей для физических лиц — с 01.01.2025 года);
• копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре — организация);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

В зависимости от вида объекта недвижимости и его особенностей могут потребовать дополнительные документы. По ФЗ № 218 подавать отдельное заявление для регистрации аренды не нужно — подразумевается, что кадастровый учет и регистрацию прав заинтересованные лица намерены провести одновременно. Условия договора нужно определять по нормам Гражданского кодекса РФ.

Регистрация части здания для договора аренды

При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора – объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.).

Нередко в аренду сдается только часть здания – например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы:

• постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности;
• если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды);
• регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (краткосрочные договоры не нуждаются в указанных мероприятиях).

Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании его описания кадастровым инженером будет оформляться технический план указанного временного объекта. Техплан на часть здания или помещения не заменяет договор аренды. По итогам представления договора и техплана в службе Росреестра будет проведена регистрация аренды.

Ключевым документом для временного кадастрового учета и регистрации в Росреестре является технический план на часть здания. Специалисты компании Смарт Вэй обладают допуском СРО на выполнение кадастровым работ и изготовление технического плана. Если вам необходимо быстро провести регистрацию договора аренды на указанных условиях, мы поможем оформить все документы в кратчайшие сроки. Звоните прямо сейчас — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Новые правила по выделению части здания в ЕГРН

Федеральным законом № 218-ФЗ допускается проведение процедуры временного кадастрового учета в отношении частей здания или помещения. Ранее такая возможность также была доступна на основании подзаконных актов и разъяснений контролирующих органов, однако в законодательных нормах эта процедура отсутствовала. Для выделения нужна изготовить техплан на часть здания или помещения.

Временный кадастровый учет позволяет сторонам игнорировать признаки изолированности и обособленности. Например, в аренду под предпринимательскую точку может сдаваться небольшая площадь посреди огромного торгового зала. При этом торговое место может быть не отграничено от остальной площади перегородками или элементами ограждения, а границы арендуемой части будут зафиксированы только на бумаги.

Границы части здания будут определены кадастровым инженером исходя из условия договора. Их отражение будет осуществляться на поэтажном плане здания и общем техническом плане объекта недвижимости. Техплан на часть здания направляется в Росреестр. Процедура временного кадастрового учета будет проводиться одновременно с регистрационными действиями при обращении партнеров по договору аренды.

Специалисты компании «Смарт Вэй» выполняют все работы в точном соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Мы учтем все особенности места расположения части здания для отражения его в техническом плане. Опыт работы и профессионализм наших экспертов позволит решить заказы любой сложности в кратчайшие сроки.

Технический план части здания

Согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для проведения кадастрового учета и регистрационных действий будут являться арендный договор и технический план. Для изготовления техплана необходимо выбрать кадастрового инженера, обладающего действующим квалификационным аттестатом и допуском СРО. При выборе указанного специалиста для оформления документов на часть здания особое внимание нужно уделить опыту выполнения аналогичных работ. Предлагаем посмотреть техплан на часть здания, пример есть в таблице ниже.

В процессе кадастровых работ инженер определить границы временно образуемой части здания, после чего изложит их в письменной и графической форме в техническом плане. Кадастровому инженеру предоставлены полномочия самостоятельно направлять готовый технический план в службу Росреестра в электронной форме, а письменный вариант этого документа заказчик сможет получить при включении этого требования в договор подряда. Технический план на часть здания после завершения кадастрового учета не выдается заявителю.

Специалисты компании «Смарт Вэй» предлагают услуги по изготовлению технического плана в максимально сжатые сроки. В большинстве случаев вы получите готовый документ в течение одного дня, а при возникновении особо сложных условий и требований этот срок лишь незначительно увеличится. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды

Чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр (кадастровый учет, регистрацию прав), в 2026 году доступны следующие способы: Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей:

• Многофункциональный центр государственных услуг («Мои документы»);
• Электронная подача через Личный кабинет на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) с авторизацией через ЕСИА;
• Портал Госуслуг (gosuslugi.ru);
• Мобильное приложение Госключ для формирования облачной электронной подписи.

Для юридических лиц (с 1 марта 2025 года согласно ФЗ № 487-ФЗ):

• Только электронная подача документов;
• Личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• Сервис прямого доступа (СПД-3) для профессиональных участников рынка;
• Система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ);
• Подача через аккредитованного представителя с использованием УКЭП.

Исключение для юридических лиц: крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья — они могут подавать документы на бумажном носителе до 1 января 2026 года. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов. После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в Росреестр. По закону № 218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней. При получении заявления и других документов заявителю выдают расписку. В ней будет указана дата получения зарегистрированного договора и выписки ЕГРН.

Кадастровый учет и регистрация договора в 2026 году

Одним из ключевых нововведений Федерального закона № 218-ФЗ является объединение кадастрового учета и регистрации в единую процедуру. Это правило распространяется и на случаи временного учета частей здания. После того как стороны опишут в договоре часть здания, технический план изготовит кадастровый инженер. Контрагентам необходимо представить в Росреестр следующий комплект документов:

• заполненный бланк заявления;
• документы, удостоверяющие личности партнеров, или документы на каждое из юрлиц;
• правоустанавливающие документы на здание;
• договор аренды и передаточный акт;
• технический план на часть здания в формате XML, подписанный УКЭП кадастрового инженера;
• платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

Объединенная процедура временного кадастрового учета и регистрационных действий будет продолжаться не более 7 дней при электронной подаче. При обращении через систему Многофункциональных центров этот срок увеличится на два дня. Если по краткосрочному договору аренды выделяется часть здания, технический план оформлять не нужно.

Образец технического плана части здания, образец выписки на часть здания

По итогам регистрационных действий и временного кадастрового учета заявители получат выписку из госреестра ЕГРН. Это документ будет подтверждать факт внесения сведений о временном ограничении права собственности в виде заключенного договора аренды. Одновременно с выдачей выписки, получение сведений о зарегистрированном договоре будет возможно любому заинтересованному лицу путем направления запроса в службу Росреестра.

Чтобы заказчики имели представление об итогах работы, на сайте нашей компании можно ознакомиться образцами наиболее важных документов для обращения на регистрацию аренды части здания – технический план части здания, выписка ЕГРН.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета и регистрации прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра составит 10 рабочих дней. Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2025 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней. После завершения учета технический план части здания утратит юридическую силу.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй — от 1 рабочего дня. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр. Для сложных и больших объектов сроки нужно согласовать индивидуально. Для этого можно позвонить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений? Достаточно соблюсти несколько простых правил:

1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре. Стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…».

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Технический план на часть здания или помещения можно заказать у кадастровых инженеров компании «Смарт Вэй». Документ оформляется после изучения договора и кадастровых сведений, обследования на месте. Если вас нужен технический план части здания, образец  можно скачать в списке полезных документов..

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки. Это стандартное требование к любым видам юридических документов. Помощь в правильном заполнении договора окажут наши юристы.

5. Срок аренды. Кадастровый учет и регистрация нужна, если договор заключен на срок более года. Когда срок действия такого договора истек, аренда закрывается. а временный кадастровый номер будет аннулирован. Если срок договора менее года, либо аренда оформляется на неопределенный срок,  обращаться в Росреестр не нужно.

Стоимость

Стоимость технического плана определяется индивидуально. Узнать её можно по телефону за несколько минут. Примерные расценки на услуги компании «Смарт Вэй»:

С полной стоимостью услуг компании вы можете ознакомиться на странице услуги компании.

Результат регистрации договора аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

1. Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
2. Выписка ЕГРН с записью о договоре аренды:

Реквизиты госпошлина для регистрации

Сумма к уплате для юридических лиц — 44 000 рублей, для физических лиц — 4 000 рублей (с 01.01.2025 года). Для регистрации аренды в Москве на 2026 год действуют следующие реквизиты:

Обратите внимание! Оплачивает государственную пошлину то лицо, которое подает документы на регистрацию. Если в договоре аренды одно из лиц является индивидуальным предпринимателем (ИП), то целесообразно подавать документы в Росреестр через ИП, так как в этом случае платеж госпошлины составит 4 000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления, либо в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет. Однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем. Статьей 25 Закона № 218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете. Все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов. Росреестр обязан сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Обжалование приостановки в апелляционной комиссии (с 2026 года)

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения согласно Федеральному закону № 207-ФЗ от 22.07.2024 года. Теперь решения о приостановлении государственной регистрации прав можно обжаловать в апелляционных комиссиях при Росреестре. Ранее досудебный порядок обжалования применялся только к решениям о приостановлении кадастрового учёта. Основные положения нового порядка обжалования:

• Срок подачи заявления об обжаловании — 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении;
• В состав апелляционной комиссии входят по 3 представителя от Росреестра и от Национального объединения СРО кадастровых инженеров;
• Заседания могут проводиться очно или дистанционно;
• Обжалование в апелляционной комиссии не является обязательным досудебным порядком — решение можно сразу обжаловать в суд;
• Заявление подаётся в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение;
• Срок рассмотрения заявления — не более 15 рабочих дней.

Для подачи заявления в апелляционную комиссию потребуется указать обоснование несоответствия решения о приостановлении нормам ФЗ № 218-ФЗ. Заявление можно подать лично, почтовым отправлением или через портал Госуслуг. Наши клиенты нередко получают от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ № 218 установлен срок рассмотрения документов при их первичной подаче — 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках её устранить заявителям не направляют никаких уведомлений, причем регистраторы даже не открывают подаваемые документы до истечения трехмесячного срока. Это существенный пробел Закона № 218-ФЗ, который до сих пор не закрывается разъяснениями Росреестра или других органов.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Введены послабления и улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью, возможность официально сдать в аренду часть объекта. Но стремление регистраторов избегать обязанностей до сих пор приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений о недвижимости произведена зачастую некорректно. В ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации не исправляет и такие вопросы решаются в суде. В приостановках часто пишут различные требования, как — неправильно заполненный технический план, отсутствие координат здания, отсутствие скана договора и т.д. Специалисты компании Смарт Вэй помогут устранить такие проблемы, обжаловать незаконные действия регистраторов.

https://www.youtube.com/watch?v=1702G4PY2c0&feature=emb_logo

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу Росреестра № П/0082.

Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.

Выводы

• Часть помещения — это временный объект, образуемый на период сдачи в аренду.
• В отношении части помещения проводится временный кадастровый учет с одновременной регистрацией прав. Для этого часть помещения нужно описать в договоре, на техническом плане кадастрового инженера.
• Временный кадастровый учет и регистрация проводится для договоров аренды, заключенных на срок от 1 года.
• После закрытия аренды временный кадастровый номер будет автоматически аннулирован.
• С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать документы на регистрацию исключительно в электронном виде.
• С 1 января 2026 года решения о приостановлении можно обжаловать в апелляционных комиссиях Росреестра.

Заказать все услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы

По материалам компании Смарт Вэй, smway.ru