Раздел здания — это юридическая процедура распределение комнат здания на новые объекты права с соблюдением требования изолированности и обособленности ФЗ № 218. Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 08.08.2024 года. Мы подготовим проект перепланировки, технический план и другие документы для раздела недвижимости.
В статье разберем, как осуществляется раздел здания на помещения, когда нужна и не нужна регистрация новых объектов в Росреестре, какие документы нужны для согласования и проведения строительных работ.
Нюансы образования помещений в здании в 2025 году
Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания. Поэтому термин «раздел здания на помещения» является некорректным. Юридически, возможен только выдел помещений из объема здания.
Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:
- вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
- для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.
Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Данная процедура регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 41 этого закона устанавливает, что при образовании новых объектов недвижимости исходный объект, из которого они были образованы, прекращает свое существование. Поэтому после раздела право собственности на здание будет прекращено.
При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.
Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:
- выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
- при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.
Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.
Мы знаем все нюансы согласования раздела зданий и помещений, особенности внесения новых сведений в ЕГРН. Вы можете получить бесплатную консультацию по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
| № п/п | Документы, которые используются при согласовании раздела помещений | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ | Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
| 2 | Согласие собственников | На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
| 3 | Проект перепланировки или реконструкции | Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
| 4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
| 5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
| 6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.
Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.
Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.
При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.
Комментарий специалиста. Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды. С 2017 года такой учет возможен только при регистрации аренды или иного обременения на часть объекта недвижимости, провести временный учет без регистрации сделки по нему сейчас нельзя.
Если вам необходимо помощь опытных специалистов и кадастровых инженеров, чтобы провести образование, раздел или выдел новых помещений, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы выполним полный комплекс технических работ на объектах недвижимости, поможем оформить право собственности на вновь созданное помещение. При возникновении вопросов можно получить консультацию наших проектировщиков — Москва 8-499-322-05-14, Санкт-Петербург 8-812-425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в нашем Telegram-канале — Smway.
Условия для раздела здания
Далеко не каждое здание можно разделить на помещения. Для этого должны быть соблюдены два главных условия:
- Изолированность и обособленность. Каждое новое помещение должно быть изолировано от других, то есть иметь отдельные стены и собственный вход. Нельзя сделать помещение, в которое можно попасть, только пройдя через соседнее. Иногда для этого требуется согласование отдельного входа.
- Соответствие строительным нормам. Раздел не должен нарушать требования пожарной, санитарной и строительной безопасности.
Если для раздела требуется перепланировка (например, возведение новых стен или пробивка проемов), ее необходимо сначала согласовать.
Как оформить образование помещений в 2025 году
Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.
Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:
- после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
- инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
- в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
- если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
- результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.
Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.
Комментарий эксперта. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и межевание, быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре.
Порядок раздела здания на помещения
Процесс раздела состоит из нескольких этапов. На начальном этапе собственник принимает решение о разделе. Если собственников несколько, необходимо их общее согласие. Если общей договоренности нет, к разделу приступать нельзя. Далее, в зависимости от ситуации, может проводиться перепланировка или другие строительные работы.
Выезд кадастрового инженера и подготовка технического плана
Кадастровый инженер выезжает на объект для проведения обмеров и оценки возможности раздела. Узнайте, как выбрать надежного кадастрового инженера у нас на сайте. Он проверяет, соответствуют ли планируемые помещения требованиям изолированности и обособленности. Это основной этап. Кадастровый инженер готовит единый технический план на образование всех новых помещений в здании. Посмотрите образец техплана на помещение в списке полезных документов, чтобы понимать, как он выглядит.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Технический план для раздела здания — один из самых сложных документов в кадастровой деятельности. Он готовится в результате одновременного кадастрового учета и здания (в связи с прекращением существования), и всех образуемых помещений. Любая ошибка приведет к приостановке в Росреестре.
Подача документов в Росреестр
Готовый технический план (в виде XML-файла с ЭЦП инженера) вместе с заявлением подается в Росреестр. Далее проводится кадастровый учет с регистрацией прав. Эта процедура приведет к изменениям в ЕГРН.
Получение выписок из ЕГРН
После успешной регистрации Росреестр снимает с учета исходное здание и ставит на учет новые помещения. Собственник получает на руки выписки из ЕГРН на каждый новый объект. Закажите у нас выписку, чтобы проверить результат.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2024 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам. Звоните прямо сейчас — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| Ссылки | Описание |
| Ссылка | Образец технического заключения |
| Ссылка | Образец акта межведомственной комиссии |
| Ссылка | Образец технического плана |
| Ссылка | Образец проекта перепланировки |
| Ссылка | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| Ссылка | Заявление о проведении кадастрового учета |
| Ссылка | Образец технического паспорта |
| Ссылка | Образец технического задания о перепланировке |
Раздел здания для регистрации аренды в 2025 году
С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды. Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Год выполнения работ — 2018 г.
Адрес объекта: п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2.
Площадь здания: 30 062, 00 кв.м.
Заказчик работ: АО «Внуковские отели»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».
Срок выполнения работ 1 месяц. Срок подготовки технической документации 14 дней.
Цель заказчика: провести раздел здания на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизация налогообложения, регистрация договоров аренды на помещения.
Подробнее https://smway.ru/kejs-razdel-zdanija-na-pomeshhenija/
Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:
Пример.
Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.
Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.
Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)
Решение:
- Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
- В графической части выделяется часть под аренду.
- Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
- По результату получают зарегистрированный договор аренды.
В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.
Бывают и другие случаи.
Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:
Пример.
Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2.
Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.
Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)
Решение:
- Разрабатывается технический план здания.
- В графической части выделяется часть этажа под аренду.
- Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
- По результату получают зарегистрированный договор аренды.
В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.
Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:
Инструкция для заявителя скачать
Инструкция для регистратора скачать
Для получения консультации, обращайтесь к нашим кадастровым инженерам Москва 8-499-322-05-14, Санкт-Петербург 8-812-425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.
Подробнее о наших расценках и услугах можно узнать в таблице ниже.
Перепланировка с образованием нового помещения под торговлю по проекту от ООО «Смарт Вэй»
Подробнее
Кейс № 141. Перепланировка Пожстройаудита.
Подробнее
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Проектирование перепланировки или реконструкции для раздела | от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ |
| 2 | Сопровождение согласований перепланировки или реконструкции | от 10000 руб. |
| 3 | Изготовление технического плана | от 8000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 12000 руб. |
| 5 | Оформление технического заключения | от 15000 руб. |
Калькулятор стоимости раздела зданий и помещений
Выводы
- Раздел здания на помещения невозможен, так как это разнородные объекты. Но из объема здания можно выделить новые помещения.
- При проведении перепланировки или реконструкции для раздела нужно оформить проект, согласовать его в МЖИ или Госстройнадзоре.
- Решение о выделе помещений из объема здания принимают его собственники.
- Новые помещения будут поставлены на учет в Росреестре на основании технического плана. Собственник получит выписки ЕГРН на каждое новое помещение.
Выдел помещений из здания с подготовкой всех документов можно заказать в компании Смарт Вэй. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать).
