Согласование изменений проема в стене нежилого помещения в 2026 году

При организации перепланировки нежилых помещений (магазинов, офисов, салонов красоты, аптек и т.д.) часто возникает необходимость обустройства дополнительных проемов в стенах. Устройство и перенос проемов в помещениях для ремонтно-строительных работ юридически характеризуется, как перепланировка этих помещений, или переустройство для фасада. Такие работы, как перепланировка, согласно законодательству, требуют обязательного согласования проема в стене в инстанциях местных муниципалитетов.

Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберем согласование проемов в несущих и ненесущих стенах: требования 2026 года, порядок действий, стоимость работ и типичные ошибки собственников.

Согласовывать перепланировку необходимо, чтобы ваша недвижимость росла в цене, а также, чтобы не переживать за проверки, предписания и судебных приставов. Как отмечает Мария Ж., юрист-эксперт с 20-летним опытом согласований, без актуальной выписки ЕГРН невозможно ни продать объект, ни сдать в аренду крупному арендатору, ни получить лицензию. Подробнее в статье.

Что такое несущая стена?

Согласовать проем в несущей стене в нежилом и жилом здании придется при проведении реконструкции или перепланировки, когда такие работы предусмотрены проектом. При подготовке проекта нужно не только определить, является ли стена несущей, но и рассчитать максимально допустимые нагрузки на конструкции, предусмотреть меры усиления в места проведения работ. В ряде случае такие работы будут вообще невозможны, если это повлечет угрозу надежности и устойчивости здания.

Что такое несущая стена в строительстве? Под несущей понимается стена, на которую опираются конструкции и элементы здания, расположенные выше. По сути, несущие стены являются основным элементом, наряду с фундаментом и перекрытиями, от которых зависит устойчивость и надежность объекта. Места расположения несущих конструкций определяются исходным проектом здания. Несущие стены могут изготавливаться из кирпича, железобетонных панелей, газосиликатных блоков, пенобетона, иных материалов.

Что такое проем — отверстие в стене, которое может быть сквозным, может быть предназначено для двери, окна и так далее.

Несущая стена принимает на себя нагрузку всех элементов и конструкций, расположенных на верхних этажах. Поэтому она характеризуется повышенной прочностью, применением специальных материалов при производстве, большой толщиной. Для проведения любых видов строительных работ, связанных с воздействием на несущие стены, нужно оформить проект. В зависимости от вида работ, согласовать придется:

• реконструкцию, когда происходит изменение основных характеристик здания (изменение высоты или площади, возведение пристроек или дополнительных этажей);
• капитальный ремонт, так как он может быть связан с заменой или восстановлением несущих конструкций (такой вид ремонта не предусматривает пробивание новых проемов);
• перепланировка, так как при изменении конфигурации помещений допускается пробивать дверные или оконные проемы в несущих стенах, заделывать их, менять размер прохода и т.д.

Без согласования проекта можно проводить только косметический ремонт, которые не затрагивает несущие свойства стены (например, покраска, оклеивание обоев). Во всех иных случаях, в том числе при обустройстве проема, согласование обязательно.

«Проект на проведение строительных работ могут оформлять только организации, состоящие в СРО проектировщиков. Проверять этот факт будут на согласованиях в муниципальных ведомствах, при экспертизе проекта и выдаче разрешения на строительство. Если подрядчик не состоит в СРО — документы вернут без рассмотрения.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Проверка данных об объекте в Росреестре

Перед началом любых работ по устройству проема убедитесь, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Используйте наш бесплатный сервис для проверки:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в ЕГРН.

Как определить несущую стену?

При наличии технической документации и минимальных познаний в сфере строительства вы можете сами определить, какая из стен в вашем помещении несущая, узнать ее толщину, состав материалов, из которых она изготовлена. Однако это не имеет никакого смысла, так как все официальные заключения могут давать только эксперты и проектировщики.

Месторасположение несущих стен и возможность проведения на них строительных работ зависит от исходного проекта нежилого здания или многоквартирного дома, места будущего дверного или оконного проема, вида строительных работ.

Вот по каким правилам определяются характеристики и месторасположения несущих стен в разных типах зданий:

• в панельном доме большинство стен в квартирах и нежилых помещениях несущие, что существенно ограничивает возможность проведения работ;
• в кирпичных домах, в том числе в хрущевках, количество несущих стен ограничено, так как большинство внутренних перегородок не влияют на устойчивость и надежность здания (обычно используется кладка в два кирпича);
• в монолитных домах функции внутренних несущих стен могут нести иные элементы (колонны, пилоны), а определить места проведения работ без исходной документации практически невозможно (монолитные дома обычно строятся по индивидуальным проектам с разными характеристиками газосиликатных блоков и пенобетона).

В панельных домах несущие стены не только размещены по всей площади здания, но и крепятся друг к другу. Поэтому возможность проведения работ в панельных домах зависит от этажности квартиры или нежилого помещения, фактического состояния объекта, типа проекта. Толщина несущих стен в типовых панельных домах обычно составляет 140-200 мм.

В хрущевках и кирпичных домах обычно используется вариант с тремя продольными несущими стенами, а прочность здания обеспечивается диафрагмами жесткости. На продольные несущие стены могут размещаться балки или непосредственно межэтажные перекрытия. Толщина и плотность таких продольных или внешних стен зависит от характеристик кирпича, количества его слоев при постройке кирпичного здания, серии дома.

Монолитные или монолитно-каркасные дома обычно не возводятся по типовым сериям проектов, т.е. могут иметь нестандартное расположение несущих стен. Толщина и плотность перегородок зависит от их функций, основного материала. Например, стены из пенобетона могут иметь толщину более 200 мм., а из газосиликатных блоков — до 300 мм.

«Определить, какая из стен является несущей, можно при визуальном осмотре. Это позволит предварительно оценить, где проводить штробление, размеры проема. Однако точное заключение о возможности таких работ и безопасности их проведения вправе дать только проектировщик — самостоятельные выводы могут стоить от 2000 до 300 000 рублей штрафов.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Проем в несущей стене

Проемы в стенах делаются для обеспечения доступа в помещения (входа, выходы), для обустройства окон, для соединения разных частей здания, в декоративных целях. Даже резка проема в частном деревянном доме должна учитывать нагрузки, которые примут на себя остальные конструкции. В кирпичных, панельных и монолитных домах нагрузка будет еще больше, так как от несущих стен зависит надежность остальных этажей здания.

В зависимости от вида строительных работ, можно согласовать следующие виды проемов:

• при реконструкции — дверные и оконные проемы, места присоединения новых частей здания к исходным конструкциям;
• при перепланировке — внутренние дверные проемы, обустройство дополнительных окон и выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Полностью снести несущую стену можно только в исключительных случаях, когда проектировщик сделает расчет нагрузок и предусмотрит дополнительные усиления конструкций. Поэтому обычно речь идет о том, чтобы расширить существующий проем под установку окон и дверей, либо пробить новое отверстие для естественного освещения или прохода. Одновременно проект может предусматривать демонтаж (заделывание) существующих проемов.

«Работы на несущих конструкциях сопровождаются расчетом нагрузок, которые примут на себя остальные элементы здания. Такой расчет сделает проектировщик, автор дома (в жилых домах) при подготовке технического заключения. На основании расчета будут указаны меры по усилению конструкций, требования к безопасности проводимых работ.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Как определить возможность организации проема в несущей стене?

Чтобы определить, можно ли расширить или прорубить проем в несущей стене, учитываются конструктивные особенности дома, место проведения работ, состояние объекта. Вот какие факторы повлияют на принятие решения и возможность согласовать проем:

• серия дома и проект;
• материал, из которого изготовлен дом и несущие конструкции (для панельных объектов получить согласование значительно сложнее, чем для монолитных или кирпичных зданий);
• толщина и плотность перекрытий и стен;
• этаж, на котором расположено помещение или квартира (чем ближе к фундаменту несущая стена, тем большую конструктивную нагрузку она несет);
• фактическое состояние здания (на аварийных объектах проведение работ на несущих стенах вообще запрещено);
• места стыков перекрытий и стен (если запланированный проем приходится на такое место, согласовать его практически невозможно);
• иные факторы и критерии, которые проверяют проектировщики, экспертные организации.

Влияет на принятие решения и толщина, плотность стен, размеры предполагаемого проема. Все эти моменты учтут специалисты компании Смарт Вэй, если вы закажете услуги по проектированию. Наши контакты для получения коммерческого предложения: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Снос несущей стены — усиление обязательно

Полный снос несущей стены необходим для объединения двух или более помещений. Например, при ремонте в квартире нередко заказывают снос перегородки между ванной и туалетом, чтобы сделать совмещенный санузел, расширить его площадь. Полный снос несущей стены допускается только после проведения расчетов нагрузок. Согласовывать такие работы нужно обязательно, так как от состояния конструктивных элементов зависит устойчивость здания, безопасность людей.

Сделать усиления можно способами, которые укажет проектировщик или автор проекта дома:

• за счет установки дополнительных металлических конструкций по периметру образовавшегося проема;
• путем перераспределения нагрузки на соседние стены, установки дополнительных балок;
• путем возведения колонн и пилонов на месте сноса стены.

Получить разрешение на снос несущей стены в панельном доме практически невозможно. Для кирпичных домов, хрущевок и монолитных объектов из пенобетона или иных материалов согласовывать такие работы также крайне сложно.

«В ряде случаев перепланировку можно узаконить уже после проведения работ. Однако в отношении несущих стен это будет сделать крайне сложно даже через суд, так как у собственника будут отсутствовать необходимые расчеты нагрузок и безопасности на момент сноса. Поэтому нарушителю грозит штраф от 2000 до 2500 рублей для физлиц и от 300 000 рублей для юрлиц, а также обязанность восстановить исходное состояние объекта за свой счет.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

В чем отличие согласования проема в несущей и ненесущей стене

Это ключевой момент, от которого зависит вся процедура согласования, ее сложность, стоимость и сроки.

• Ненесущая стена (перегородка). Ее демонтаж или изменение не влияют на прочность и устойчивость здания. Согласование проходит по упрощенной схеме. Проконсультируйтесь у наших экспертов, как отличить несущие конструкции от ненесущих.
• Несущая стена. Она воспринимает нагрузку от вышележащих конструкций (перекрытий, стен, крыши) и передает ее на фундамент. Любое вмешательство в такую стену требует сложных инженерных расчетов и разработки проектной документации по усилению проема.

«Понятие перепланировки помещения в многоквартирном доме определено в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Она требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Любые работы, затрагивающие несущие конструкции, относятся к наиболее сложным видам перепланировки и строго контролируются надзорными органами.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Определить тип стены «на глаз» невозможно. Для этого требуется изучить техническую документацию на здание или заказать техническое заключение от специалистов.

Что нужно знать о правилах согласования перепланировки в 2026 году

Важно иметь в виду, что согласование также необходимо, чтобы здание оставалось целым, а вы находились в безопасности. Весь набор документов, требуемых для согласования перепланировки с устройством проема, отражен в пп 2.5. прил. №2 Постановления Правительства Москвы N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в актуальной редакции. Перечень допустимых работ для помещений в нежилых зданиях в Москве утвержден ПП №432 в актуальной редакции 2025 года.

С апреля 2025 года вступили в силу существенные изменения. ППМ №841 от 18.04.2025 упростил ряд процедур — теперь закладка дверных проемов в несущих стенах, перестановка сантехники в пределах санузла и другие работы можно согласовать по эскизу без предварительного разрешения. Однако ППМ №2920-ПП от 28.11.2025 ужесточил требования к проектным организациям: и проект перепланировки, и техническое заключение теперь должна разрабатывать авторская организация, спроектировавшая здание. При отсутствии автора проекта дома полномочия переданы ГБУ «Экспертный центр».

Установленные нормы связаны с высокой ответственностью и повышенным риском при работе с конструкциями здания. Риск относится к прочностным и несущим способностям помещения и здания в целом, что накладывает ответственность за здоровье и жизни проживающих в нем людей. При этом имеет большое значение — на каком этаже метры нежилой площади расположены. Например — в 25-этажном доме больше вероятность одобрения перепланировки на верхних этажах, чем на первом этаже. Поэтому производится расчет нагрузок и усиление отверстия для двери металлической конструкцией для распределения нагрузки на несущие конструкции.

«В Москве порядок согласования перепланировки в многоквартирных домах регламентирован Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ: штраф от 2 000 до 2 500 рублей для граждан, от 4 000 до 5 000 рублей для должностных лиц, от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц. В Москве по ст. 9.12 КоАП г. Москвы для организаций штраф достигает 300 000-350 000 рублей. Плюс предписание вернуть помещение в первоначальное состояние, что может обойтись в 500 000-1 500 000 рублей.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Предпосылки для изменений проемов

К изменениям устройства проема в стене относится создание новых, перенос или расширение старых проемов окон и дверей, а также построение арок. Все эти виды работ требуют проектных расчетов и согласования.

Изменения проемов в отдельности относятся к следующим работам:

• Перепланировка помещений в зданиях, включая изменения дверных проемов внутренних стен (пробивка проемов в перекрытиях);
• Переустройство фасадов, включая изменения проемов окон и дверей в наружных стенах (пробивка проемов в несущих стенах).

Расчет проема в стене — несущей или ненесущей (перегородка)

Главное при согласовании — выяснить, является ли проверяемая стена несущей либо только выполняет роль перегородки. На несущую стену приходится вся нагрузка от перекрытий, расположенных выше, а также иных конструкций, для которых она служит опорой.

Поэтому устройство проема в стене несущего плана проводится лишь после принятия положительного решения в компетентных органах.

Отдельного внимания заслуживает месторасположение проема — учитываются расположение дверных и оконных проемов на более низких и высоких этажах, наличие несущих балок над местом пробития проема и т.д.

Для создания проемов в перегородках нет необходимости принятия специальных мер по их усилению. При этом на перегородку воздействует только ее масса.

При работах над несущей стеной для обеспечения безопасной эксплуатации здания потребуется усиление металлоконструкцией по проекту усиления проема в несущей стене.

И не стоит забывать, что любая работа над проемом — создание, расширение или перенос — это перепланировка, которую нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.

Если вы сомневаетесь, являются ли анализируемые стены несущими — закажите работу по определению этого работникам компании Смарт Вэй. Специалисты компании не только определят — несущие ли стены, но и проведут консультации (бесплатно) относительно согласования проема в несущей стене с усилением. Узнать подробности можно по телефонам компании Смарт Вэй 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Перепроектировка помещений и переустройство фасадов с изменением проемов вносят изменения в несущие качества стен и конструкций; эти изменения влияют на прочность и долговечность здания.

Определить безопасность изменений или риск ухудшения прочности можно только при проведении измерений и расчетов. Для анализа рисков и проведения инженерных расчетов в конструкциях приглашаются эксперты из проектных организаций. Это могут быть проектные институты, архитектурные и конструкторские бюро, которые уполномочены местными органами власти. Данные организации имеют все требуемые Законом сертификаты и лицензии.

На основании экспертного анализа проекта перепланировки от подрядчика работ и расчетов прочности, возможность изменения проемов согласуется в подразделениях местных муниципалитетов. В Москве согласования перепланировок ведутся Мосжилинспекцией. Для Санкт-Петербурга — Межведомственной комиссией. Данные инстанции ответственны за согласование изменений в нежилых помещениях многоквартирных домов (МКД).

В разных регионах существуют собственные, отличные от других, названия инспекций и комиссий. Согласование работ с проемами при переустройстве фасадов проводят архитектурные организации. Например, в Москве это — Москомархитектура.

В результате согласования создается пакет из проекта на перепланировку проема в стене и чертежей, технического заключения специалистов по несущим конструкциям, а также технического плана готового объекта перепланировки с отраженными изменениями. Полученный техплан фиксируется в ЕГРН.

Для сокращения до минимума количества поездок, можно выстроить поведение нижеследующим образом:

• В телефонном разговоре и переписке по е-майл утверждается план перепланировки;
• В то же время вам высылается образец доверенности на согласование перепланировки и расчета проема в стене (потребуется подготовить нотариальную доверенность у нотариуса, а также заверенную копию правоустанавливающего документа);
• Присылаете паспортные данные лица, от чьего имени нам предстоит работать и с кем был заключен договор и т.д.

Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Законы и условия для изменения проемов

Обустройство проемов в стенах помещений разрешается только в соответствии с требованиями законодательства. В основе нормативной базы при переустройстве проемов на несущих стенах стоят следующие документы:

• Жилищный кодекс (ЖК) РФ, глава 4, которая регулирует правила переустройства и перепланировки помещений;
• Градостроительный кодекс (ГрК) РФ, определяющий общие правила строительства, реконструкции, капитального ремонта;
• Приказом Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года, определяющими порядок обмеров и подготовки техплана.

Для Москвы действуют городские строительные нормы (МГСН), и Постановления ее Правительства:

• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»;
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП, которое регулирует согласование перепланировок по жилым и нежилым помещениям.

Для Санкт-Петербурга согласования проемов регулируются Постановлениями Правительства этого города №112 «О создании межведомственных комиссий» и №1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге», и Распоряжением мэра 872-р «О переустройстве и перепланировке квартир».

В других регионах и городах страны работают свои уточняющие акты и постановления. Детали согласований для устройства проема в стене и цена для нежилых помещений любого населенного пункта уточняются в подразделениях местных органов исполнительной власти.

Незаконная перепланировка

Нужно принять во внимание, что самовольная перепланировка является незаконной. При ее проведении собственникам грозят штрафы как владельцам жилой собственности на основании жилищного законодательства РФ и Москвы.

Статьей 7.21 КоАП РФ определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2 000-2 500 руб., должностные лица — на 4 000-5 000 руб. Для юридических лиц взыскание по федеральному законодательству составляет от 40 000 до 50 000 руб., а по ст. 9.12 КоАП г. Москвы — от 300 000 до 350 000 руб.

При этом вы теряете до 50% от стоимости объекта недвижимости, несете потерю времени и тратите нервы. Ответственность возникает за нарушения правил безопасности во время работ, за ущерб зданию, за ущерб или риск здоровью людей, находящихся в соседних помещениях. Самые тяжелые случаи ответственности — иск на восстановление прежнего состояния помещения, при аварийных изменениях возможно даже лишение собственности через суд.

В случае нарушения установленного порядка согласования перепланировки вся ответственность ложится на тех, кто ее провел — т.е. на нынешних владельцев объекта недвижимости. И устранять все последствия нужно будет за их счет. Штраф можно воспринимать как нечто безусловное, кроме него собственнику придется также узаконить перепланировку либо же вернуть планировочное решение в первоначальное состояние.

Чтобы избежать таких проблем, обращайтесь за помощью в компанию Смарт Вэй. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Порядок согласования перепланировки проемов

Согласовать изменение проема можно до проведения этих работ, или уже после внесения изменений. Но неукоснительно должен быть создан проект, и после оценки состояния помещения он тоже необходим. Специалисты советуют делать работы после экспертного анализа и расчетов — тогда можно будет избежать многих проблем с переделками. Последовательность действий для согласования объектов недвижимости в МКД:

• Подбирается проектная организация. Хорошо, если она имеет рекомендации экспертов, дающих заключения;
• Разработка или расчет проекта. Рассчитывается проем в стене и его чертеж;
• Экспертный анализ проекта и оценка технического состояния объекта. Выдача экспертами тех. заключения;
• Подача документов в муниципальную комиссию для согласования перепланирования проема:
  • Заявка на согласование;
  • Представление проекта перепланировки;
  • Тех. заключение экспертов о возможности перепланирования с проведением данного вида работ (п. 1.4.7. Приложения №3, 508-ПП).

Срок рассмотрения заявок на согласования — не более 20 дней.

Последовательность перепланировки для нежилых зданий производится в следующем порядке:

• Заказ проекта и технического заключения;
• Проведение непосредственно строительно-ремонтных работ по перепланировке;
• Подготовка технического плана кадастровым инженером по проведенным изменениям;
• Предоставление документов в Росреестр, который осуществит кадастровый учет;
• Получение выписки из ЕГРН.

Координация проема в несущей стене помещения, относящегося к нежилой недвижимости, на этом завершается. Порядок согласования для помещений в нежилых зданиях проще и выглядит следующим образом:

• Обращение в проектное бюро;
• Выполнение перепланировки;
• Заказ нового паспорта в БТИ;
• Внесение изменений в ЕГРН.

Как согласовать проем в несущей стене: пошаговая инструкция

1. Закажите техническое заключение. Обратитесь в организацию-автора дома (МНИИТЭП, Мосжилниипроект, МОСИНЖПРОЕКТ и др.) или ГБУ «Экспертный центр» (для домов без действующего автора проекта). Стоимость — от 90 000 рублей. Срок — от 5 рабочих дней (сейчас идут задержки, можно и 2 месяца ждать).
2. Получите проект перепланировки. Разработкой занимается проектная организация с допуском СРО. Проект включает расчет нагрузок, схему усиления проема, ведомость материалов. Стоимость — от 90 000 рублей.
3. Подайте документы в МЖИ. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней. При положительном решении получите распоряжение на проведение работ.
4. Выполните работы по проекту. Привлекайте только организации с допуском к данным видам работ. По завершении оформите акты скрытых работ (стоимость — от 20 000 рублей).
5. Получите акт приемочной комиссии. Предоставьте в МЖИ технический план (от 75 000 рублей). Комиссия проверит соответствие выполненных работ проекту.
6. Зарегистрируйте изменения в ЕГРН. С 01.01.2025 введены новые размеры госпошлин: кадастровый учет без регистрации — 2 000 руб. (физлица) или 22 000 руб. (юрлица); одновременный учет и регистрация — 6 000 руб. (физлица при КС до 20 млн руб.) или 66 000 руб. (юрлица при КС до 22 млн руб.). Внесение изменений в ЕГРН — 1 000 руб. (физлица) или 2 000 руб. (юрлица). Срок регистрации — от 7 рабочих дней.

Проект усиления проема в несущей стене

Для согласования проема в несущей стене с усилением сначала потребуется получить разрешение на выполнения работ от автора дома (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП. прил. 1 пт 18 и прил. 3 пт 1.4.8). Усиливать конструкцию нужно при ширине дверного пространства свыше 1 м. Также потребуется заказать проект усиления проема в несущей стене (о чем указано в пт 2.5.1.1.1.7 прил. 2 и пт 2.4 прил.1 Постановления 508).

Работы по укреплению отнимают больше всего времени, потому что требуют особой кропотливости. Проем под дверь или арку требуется усилить швеллерами, ввинчивающимися в ранее установленную деревянную перемычку. При размере пространства для двери большем 1 м проем усиливается также с боков.

Устройство проема в несущей стене

Создание проема в стене несущего типа возможно в кирпичных коммерческих помещениях, монолитных домах и домах панельных серий. Для всех типов домов схема устройства примерно одинакова. Сначала производится вырезка отверстия в несущей стене, после этого, чтобы не допустить разрушение дома, применяются специальные усиления по бокам и сверху проделанного отверстия. Фактически к производству работ приступают только после получения соответствующего Разрешения от Мосжилинспекции.

Параметры усиления — металлической конструкции (вследствие разной толщины стен), будут различны в зависимости от типа дома. В основном, для усиления сваривают две металлические рамы (из стальных уголков), которые обхватывают края несущей стены. В конструкции усиления выделяют 2 стойки, перемычку и опорные «башмаки», которые ложатся с двух сторон стены. Заметим, что устройство проема в несущей стене для домов, автором которых стал ЛенЗНИИЭП, разрешено только до 2007 года. Позднее создание проемов в несущих стенах не разрешено.

Мнение экспертов таково, что, несмотря на кажущуюся простоту, такие работы обладают своей спецификой, ведь после пробития проема его нужно как следует укрепить.

Обращаться за помощью в составлении проекта нужно в организацию с допуском к СРО. Раздел по укреплению проема в несущей стене в составе проекта включает чертежи проектируемого проема, схему по укреплению объекта металлоконструкциями, ведомость расходуемого материала, порядок работ, виды применяемого оборудования, инструмента и деталей, которые используются в качестве крепежа.

Необходимо разработать конструкцию металлической рамы усиления, а также подобрать материалы и обговорить последовательность монтажа. К этим работам следует привлекать только организации, допущенные к данным видам строительно-монтажных работ, после выполнения которых оформляется Акт на скрытые работы.

Компания Смарт Вэй выполняет множество услуг по формированию документации для устройства проема в стене. Уточнить все вопросы можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Устройство проема в ненесущей стене

Ненесущие структурные элементы зданий отмечены, как ограждающие. На них не приходится нагрузка от остальных стен, перекрытий, а также элементов крыш и лестниц и т.д. Функция ненесущих стен состоит в создании огораживающего элемента, с помощью которого помещения объекта коммерческой недвижимости отделяются друг от друга. Поскольку рассмотренные конструкции не воспринимают на себя нагрузку, организация строительно-ремонтных работ на них не несет опасности прочности и надежности всего здания. И согласование работ по ремонту с переносом дверного проема в ненесущей стене требуется лишь в случаях, непосредственно отмеченных в нормативно-правовых актах.

Компания Смарт Вэй располагает всеми разрешениями и уже с 2013 года оказывает комплекс востребованных кадастровых услуг. В пользу выбора услуг нашей компании говорит уникальный опыт работы на более чем 700 объектах недвижимости. С нашей стороны, вам гарантировано качество проводимых мероприятий при строгом соблюдении строительных норм и правил.

Согласование перепланировки ненесущей стены

Если стена не является несущей, на нее отсутствует нагрузка от остальных конструктивных элементов здания. Сделать проем в такой стене можно в различных вариантах, вплоть до полного демонтажа перегородки. Однако такие работы также нужно согласовывать, поскольку меняются характеристики помещений. Правила согласования в 2026 году отличаются для жилых и нежилых объектов.

В многоквартирном доме

Согласовывать перепланировки на ненесущих стенах в МКД нужно через муниципальные ведомства. Эта процедура состоит из следующих этапов:

• заказ проектной документации на перепланировку, в которой будут указаны требования к расширению или устройству проемов, определены места установки окон и дверей;
• получение технического заключения о безопасности несущих конструкций помещения от автора дома или уполномоченной организации (для перепланировки в Москве или СПб этот документ нужно обязательно получать);
• обращение в районную администрацию, прохождение согласования через МВК (Межведомственная комиссия);
• проведение строительных работ строго по проекту (демонтаж старых проемов, штробление или резка ненесущей перегородки, установка окон и дверей, иные работы);
• изготовление технического плана через кадастрового инженера;
• получение акта приемочной комиссии через МЖИ (туда нужно предоставить технический план — это новые требования с 2024 года);
• получение выписки ЕГРН.

Если вы заказывали проект в надежной и проверенной проектной организации, отказ в согласовании вам не грозит. Более того, достаточно просто узаконить уже проведенную перепланировку, поскольку угроза целостности здания минимальна. Даже если муниципальные органы откажут в согласовании, можно узаконить работы через суд.

«Компания Смарт Вэй специализируется на подготовке проектной документации и согласовании перепланировок в Москве и СПб. При поддержке наших специалистов у вас не возникнет проблем даже при узаконивании выполненных работ. За 12 лет работы мы провели более 700 судебных дел с процентом побед 98%.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

В нежилом здании

Согласовать перепланировку в нежилом здании еще проще. Если вы хотите расширить или пробить дверной, оконный проем в ненесущей стене, либо вообще ее снести для оптимизации пространства, вам не нужно обращаться в муниципальные органы. Проект, разработанный проектной организацией (к примеру Смарт Вэй), утверждает сам заказчик, а к обязательным процедурам относится получение технического плана и прохождения кадастрового учета в Росреестре.

Согласование проема в несущей стене

Процедура согласования проемов в несущих стенах зависит от вида предстоящих работ. Если речь идет о перепланировке, алгоритм действий не будет отличаться от указанной выше процедуры. Ключевым отличием будет только содержание проектной документации, так как перечень мер безопасности для работ на несущих стенах существенно больше. В проект будут входить схемы и чертежи, требования к стройматериалам, которые должен соблюдать подрядчик.

Если расширение или устройство проема осуществляется в ходе реконструкции, необходимо получить разрешение на строительство. В этом случае нужно не только получить проект, но и пройти его экспертизу. После получения положительного заключения по экспертизе можно обращаться за разрешением на строительство в муниципальные органы. Контроль за надлежащим проведением реконструкции осуществляют органы государственного жилищного надзора, а любое отступление от проекта повлечет штрафные санкции.

Получение заключения автора дома для МКД

Для согласования перепланировки, связанной с воздействием на несущие конструкции МКД, нужно получить техническое заключение от автора дома. В заключении будет указано, какие меры по усилению конструкций должен предпринять заказчик и подрядчик, возможно ли расширение или устройство проема в местах, указанных на схемах и чертежах проектировщика.

Так как получить заключения у автора дома не всегда представляется возможным, региональные и муниципальные власти предусматривают альтернативный вариант оформления документа. Для этого определяются уполномоченные организации, которые проведут необходимые расчеты, сделают заключение о возможности работ. В Москве такое заключение можно получить только в ГБУ «Экспертный центр».

Согласование в нежилом здании

Для согласований работ на несущих стенах в нежилом здании применяются такие же правила, за исключением оформления технического заключения. Вывод о безопасности предстоящих работ сделает проектная организация. Для согласования перепланировки обращаться в муниципальные органы и МВК не нужно. Если же речь идет о реконструкции, проект будет проходить экспертизу, а заказчику придется получать разрешение на строительство. Итогом любых видов работ будет оформления технического плана и прохождение кадастрового учета в Росреестре.

«Если перепланировку можно узаконить после проведения работ, то с реконструкцией это сделать крайне сложно. Если вы закажете проект только после реконструкции, он может не пройти экспертизу. В этом случае даже обращение в суд завершится отрицательным результатом.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Опасности при задействовании несущих стен

Любые работы, связанные с воздействием на несущие стены, влекут потенциальную опасность для конструкции всего здания. Даже если резка или штробление затронула незначительный участок стены, автоматически увеличивается нагрузка на остальные конструкции объекта. Особенно это актуально для помещений, расположенных в непосредственной близости от фундамента, так как стены принимают на себя вес всего здания.

Выполняя работы даже на основании согласования и разрешения на строительство, нужно строго следовать проекту:

• соблюдать меры безопасности при проведении работ;
• использовать только вариант устройства проема, указанный проектировщиком;
• предусматривать меры усиления, указанные в проекте;
• соблюдать размеры проема, которые разрешено пробить по проекту.

Специалисты компании Смарт Вэй предусмотрят лучший вариант размещения проема, чтобы обеспечить безопасность проведения работ и снизить ваши расходы. Звоните нашим экспертам прямо сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Штрафы и уголовное наказание за несущие стены

За проведение работ на несущих стенах без согласований и разрешений, либо при отступлении от проекта, в 2026 году грозят административные и уголовные санкции:

• за самовольную перепланировку в МКД наступает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: штраф для граждан составит от 2 000 до 2 500 руб., для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 руб., для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.;
• в Москве для нежилых помещений в МКД действует также ст. 9.12 КоАП г. Москвы с штрафом для юридических лиц от 300 000 до 350 000 руб.;
• с виновных лиц будут взысканы затраты на устранение нарушений, восстановление несущих конструкций и элементов здания;
• в случае причинения вреда здоровья и жизни граждан, либо ущерба имуществу, может наступать уголовная ответственность.

Дополнительные меры ответственности за незаконные работы могут предусматриваться региональным законодательством. Например, при незаконной перепланировке в столице ответственность будет наступать по Закону г. Москвы от 21.11.2007 № 45.

Стоимость проектирования проема в несущей стене

Наравне с другими видами работ по строительству, стоимость и сроки проектирования проема могут варьироваться в зависимости от:

• Вида фасада, а также особенностей помещения в отдельности и здания в общем;
• Перечня запланированных работ;
• Поставленных заказчиком целей;
• Состояния структурных элементов здания на объекте, где запланированы изменения.

Средняя стоимость проекта за проем — 90 000 рублей.

Наши преимущества:

• Более 13 лет в согласовании и проектировании;
• Все специалисты в штате;
• Предоставление услуги экспертной оценки еще до заказа перепланировки;
• Объем и оплата обговариваются заранее и прописываются в договоре и т.д.

Выводы

Несущие стены часто ограничивают возможности для перепланировки. Однако они не находятся в полном запрете, несмотря на массу особенностей. Проведение перепланировки лучше всего запланировать до ремонтных работ — это обеспечит безопасность и их законность.

Ненесущие стены могут пробиваться без создания угрозы жизни, и согласование проемов в них не требуется. Согласование работ на ненесущих конструкциях правомерно, когда меняется конфигурация помещений.

Определить, нужно ли проходить согласование в каждом отдельном случае, помогут специалисты компании Смарт Вэй. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Наши кейсы по перепланировкам, техническим заключениям и техническим планам

Увеличение прибыли в 2 раза от продажи нежилых помещений, полученных путем раздела большого нежилого помещения. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Увеличение прибыли в 1,5 раза за сдачу в аренду перепланированных офисных помещений. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Увеличение полезной площади в административном здании после перепланировки

Подробнее

Увеличение клиентопотока в медицинскую клинику за счет устройства отдельного входа и современного ремонта нежилого здания. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Согласование перепланировки нежилого помещения для дальнейшей сдачи в аренду под ресторан. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Согласование внутренней перепланировки в нежилом здании и сопровождение регистрации в Росреестре. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Список использованной литературы

• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «О порядке кадастрового учета» (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации, глава 4;
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), ст. 7.21;
• Кодекс города Москвы об административных правонарушениях (КоАП г. Москвы), ст. 9.12;
• Закон города Москвы от 21.11.2007 N 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях».

Часто задаваемые вопросы