Согласование изменений проема в стене нежилого помещения в 2024 году

Введение

При организации перепланировки нежилых помещений (магазинов, офисов, салонов красоты, аптек и т.д.) часто возникает необходимость обустройства дополнительных проемов в стенах. Устройство и перенос проемов в помещениях для ремонтно-строительных работ юридически характеризуется, как перепланировка этих помещений, или переустройство для фасада. Такие работы, как перепланировка, согласно законодательству, требуют обязательного согласования проема в стене в инстанциях местных муниципалитетов.

Согласовывать перепланировку необходимо, чтобы ваша недвижимость росла в цене, а также, чтобы не переживать за проверки, предписания и судебных приставов.

Важно иметь в виду, что согласование также необходимо, чтобы дом оставался целым, а вы находились в безопасности.

Весь набор документов, требуемых для согласования перепланировки с устройством проема, отражен в пп 2.5. прил. №2 Постановления Правительства Москвы N 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах”, (508-ПП). Порядок согласования проемов в нежилых зданиях в Москве утвержден в ПП №432.

Установленные нормы связаны с высокой ответственностью и повышенным риском при работе с конструкциями здания. Риск относится к прочностным и несущим способностям помещения и здания в целом, что накладывает ответственность за здоровье и жизни проживающих в нем людей.

При этом имеет большое значение – на каком этаже метры нежилой площади расположены. Например – в 25-этажном доме больше вероятность одобрения перепланировки на верхних этажах, чем на первом этаже. Поэтому производится расчет нагрузок и усиление отверстия для двери металлической конструкцией для распределения нагрузки на несущие конструкции.

Предпосылки для изменений проемов

К изменениям устройства проема в стене относится создание новых, перенос или расширение старых проемов окон и дверей, а также построение арок. Все эти виды работ требуют проектных расчетов и согласования.

Изменения проемов в отдельности относятся к следующим работам:

• Перепланировка помещений в зданиях, включая изменения дверных проемов внутренних стен (пробивка проемов в перекрытиях);
• Переустройство фасадов, включая изменения проемов окон и дверей в наружных стенах (пробивка проемов в несущих стенах).

Расчет проема в стене – несущей или ненесущей (перегородка)

Главное при согласовании – выяснить, является ли проверяемая стена несущей либо только выполняет роль перегородки. На несущую стену приходится вся нагрузка от перекрытий, расположенных выше, а также иных конструкций, для которых она служит опорой.

Поэтому устройство проема в стене несущего плана проводится лишь после принятия положительного решения в компетентных органах.

Отдельного видения заслуживает месторасположение проема – учитываются расположение дверных и оконных проемов на более низких и высоких этажах, наличие несущих балок над местом пробития проема и т.д.

Для создания проемов в перегородках нет необходимости принятия специальных мер по их усилению. При этом на перегородку воздействует только ее масса.

При работах над несущей стеной для обеспечения безопасной эксплуатации здания потребуется усиление металлоконструкцией по проекту усиления проема в несущей стене.

И не стоит забывать, что любая работа над проемом – создание, расширение или перенос  – это перепланировка, которую нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.

Если вы сомневаетесь, являются ли анализируемые стены несущими – закажите работу по определению этого работникам компании “Смарт Вэй”. Специалисты компании не только определят – несущие ли стены, но и проведут консультации (бесплатно) относительно согласования проема в несущей стене с усилением.

Перепроектировка помещений и переустройство фасадов с изменением проемов вносят изменения в несущие качества стен и конструкций; эти изменения влияют на прочность и долговечность здания.

Определить безопасность изменений или риск ухудшения прочности можно только при проведении измерений и расчетов. Для анализа рисков и проведения инженерных расчетов в конструкциях приглашаются эксперты из проектных организаций. Это могут быть проектные институты, архитектурные и конструкторские бюро, которые уполномочены местными органами власти. Данные организации имеют все требуемые Законом сертификаты и лицензии.

На основании экспертного анализа проекта перепланировки от подрядчика работ и расчетов прочности, возможность изменения проемов согласуется в подразделениях местных муниципалитетов. В Москве согласования перепланировок ведутся Мосжилинспекцией. Для Санкт-Петербурга – Межведомственной комиссией. Данные инстанции ответственны за согласование изменений в нежилых помещениях многоквартирных домов (МКД).

В разных регионах существуют собственные, отличные от других, названия инспекций и комиссий. Согласование работ с проемами при переустройстве фасадов проводят архитектурные организации. Например, в Москве это – Москомархитектура.

В результате согласования создается пакет из проекта на перепланировку проема в стене и чертежей, технического заключения специалистов по несущим конструкциям, а также технического плана готового объекта перепланировки с отраженными изменениями. Полученный техплан фиксируется в ЕГРН.

Для сокращения до минимума количества поездок, можно выстроить поведение нижеследующим образом:

• В телефонном разговоре и переписке по е-майл утверждается план перепланировки;
• В то же время вам высылается образец доверенности на согласование перепланировки и расчета проема в стене (потребуется подготовить нотариальную доверенность у нотариуса, а также заверенную копию правоустанавливающего документа);
• Присылаете паспортные данные лица, от чьего имени нам предстоит работать и с кем был заключен договор и т.д.

Законы и условия для изменения проемов

Для согласования перепланировок и переустройств с изменениями проемов владельцы нежилой недвижимости должны руководствоваться как федеральным, региональным, а также местным законодательством. Общий порядок разрешительных согласований регламентирует Градостроительный кодекс РФ.

С начала 2017 года действителен обязательный порядок фиксации таких изменений через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эти действия утвердил Федеральный закон (ФЗ) “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ, регламентирующий государственную регистрацию недвижимости.

Согласование будущего изменения проемов, или узаконивание уже выполненных, для нежилых помещений регулируется нормативными актами (действующими на всей территории страны):

• Жилищным кодексом РФ;
• Федеральным законом N 218-ФЗ. Он определяет кадастровый учет недвижимых объектов, в том числе – по перепланировкам.
• Федеральным законом “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” от 27.12.2018 N 558-ФЗ по перепланировкам жилого и нежилого фонда.
• Приказами Минэкономразвития РФ, определяющими порядок экспертного обследования и порядок подготовки техплана.

Для Москвы действуют городские строительные нормы (МГСН), и Постановления ее Правительства:

• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется”;
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП, которое регулирует согласование перепланировок по жилым и нежилым помещениям.

Для Санкт-Петербурга согласования проемов регулируются Постановлениями Правительства этого города №112 “О создании межведомственных комиссий” и №1135 “Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге”, и Распоряжением мэра 872-р “О переустройстве и перепланировке квартир”.

В других регионах и городах страны работают свои уточняющие акты и постановления. Детали согласований для устройства проема в стене и цена для нежилых помещений любого населенного пункта уточняются в подразделениях местных органов исполнительной власти.

Незаконная перепланировка

Нужно принять во внимание, что самовольная перепланировка является незаконной. При ее проведении собственникам грозят штрафы как владельцам жилой собственности на основании жилищного законодательства РФ и Москвы.

Статьей 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2-2,5 тыс. руб. Для юридических лиц же взыскание намного больше – от 300 тыс. руб.

При этом вы теряете до 50% от стоимости объекта недвижимости, несете потерю времени и тратите нервы. Ответственность возникает за нарушения правил безопасности во время работ, за ущерб зданию, за ущерб или риск здоровью людей, находящихся в соседних помещениях. Самые тяжелые случаи ответственности – иск на восстановление прежнего состояния помещения, при аварийных изменениях возможно даже лишение собственности через суд.

В случае нарушения установленного порядка согласования перепланировки вся ответственность ложится на тех, кто ее провел – т.е. на нынешних владельцев объекта недвижимости. И устранять все последствия нужно будет за их счет.

Штраф можно воспринимать как нечто безусловное, кроме него собственнику придется также узаконить перепланировку либо же вернуть планировочное решение в первоначальное состояние.

Порядок согласования перепланировки проемов

Согласовать изменение проема можно до проведения этих работ, или уже после внесения изменений. Но неукоснительно должен быть создан проект, и после оценки состояния помещения он тоже необходим.

Специалисты советуют делать работы после экспертного анализа и расчетов – тогда можно будет избежать многих проблем с переделками.

Последовательность действий для согласования объектов недвижимости в МКД:

• Подбирается проектная организация. Хорошо, если она имеет рекомендации экспертов, дающих заключения;
• Разработка или расчет проекта. Рассчитывается проем в стене и его чертеж;
• Экспертный анализ проекта и оценка технического состояния объекта. Выдача экспертами тех. заключения;
• Подача документов в муниципальную комиссию для согласования перепланирования проема:
  • Заявка на согласование;
  • Представление проекта перепланировки;
  • Тех. заключение экспертов о возможности перепланирования с проведением данного вида работ (п. 1.4.7. Приложения №3, 508-ПП).

Срок рассмотрения заявок на согласования – не более 45 дней.

Последовательность перепланировки для нежилых зданий производится в следующем порядке:

• Проведение непосредственно строительно-ремонтных работ по перепланировке;
• Оформление приемочного акта в комиссии муниципалитета;
• Подготовка технического плана кадастровым инженером по проведенным изменениям;
• Предоставление документов в Росреестр, который осуществит кадастровый учет;
• Получение выписки из ЕГРН.

Координация проема в несущей стене помещения, относящегося к нежилой недвижимости, на этом завершается.

Порядок согласования для помещений в нежилых зданиях проще и выглядит следующим образом:

• Обращение в проектное бюро;
• Выполнение перепланировки;
• Заказ нового паспорта в БТИ;
• Внесение изменений в ЕГРН.

Проект усиления проема в несущей стене

Для согласования проема в несущей стене с усилением сначала потребуется получить разрешение на выполнения работ от автора дома (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП. прил. 1 пт 18 и прил. 3 пт 1.4.8). Усиливать конструкцию нужно при ширине дверного пространства свыше 1 м.

Также потребуется заказать проект усиления проема в несущей стене (о чем указано в пт 2.5.1.1.1.7 прил. 2 и пт 2.4 прил.1 Постановления 508).

Работы по укреплению отнимают больше всего времени, потому что требуют особой кропотливости. Проем под дверь или арку пространство требуется усилить швеллерами, ввинчивающимися в ранее установленную деревянную перемычку. При размере пространства для двери большем 1 м проем усиливается также с боков.

Устройство проема в несущей стене

Создание проема в стене несущего типа возможно в кирпичных коммерческих помещениях, монолитных домах и домах панельных серий. Для всех типов домов схему устройства примерно одинакова. Сначала производится вырезка отверстия в несущей стене, после этого, чтобы не допустить разрушение дома, применяются специальные усиления по бокам и сверху проделанного отверстия.

Фактически к производству работ приступают только после получения соответствующего Разрешения от Жилинспекции.

Параметры усиления – металлической конструкции (вследствие разной толщины стен), будут различны в зависимости от типа дома.

В основном, для усиления сваривают две металлические рамы (из стальных уголков), которые обхватывают края несущей стены. В конструкции усиления выделяют 2 стойки, перемычку и опорные «башмаки», которые ложатся с двух сторон стены.

Заметим, что устройство проема в несущей стене для домов, автором которых стал ЛенЗНИИЭП, разрешено только до 2007 года. Позднее создание проемов в несущих стенах не разрешено.

Мнение экспертов таково, что, несмотря на кажущуюся простоту, такие работы обладают своей спецификой, ведь после пробития проема его нужно как следует укрепить.

Обращаться за помощью в составлении проекта нужно в организацию с допуском к СРО. Раздел по укреплению проема в несущей стене в составе проекта включает чертежи проектируемого проема, схему по укреплению объекта металлоконструкциями, ведомость расходуемого материала, порядок работ, виды применяемого оборудования, инструмента и деталей, которые используются в качестве крепежа.

Необходимо разработать конструкцию металлической рамы усиления, а также подобрать материалы и обговорить последовательность монтажа. К этим работам следует привлекать только организации, допущенные к данным видам строительно-монтажных работ, после выполнения которых оформляется Акт на скрытые работы.

Компания Смарт Вэй выполняет множество услуг по формированию документации для устройства проема в стене. Уточнить все вопросы можно по телефону или же связавшись с нами по е-майл.

Устройство проема в ненесущей стене

Ненесущие структурные элементы зданий отмечены, как ограждающие. На них не приходится нагрузка от остальных стен, перекрытий, а также элементов крыш и лестниц и т.д. Функция ненесущих стен состоит в создании огораживающего элемента, с помощью которого помещения объекта коммерческой недвижимости отделяются друг от друга. Поскольку рассмотренные конструкции не воспринимают на себя нагрузку, организация строительно-ремонтных работ на них не несет опасности прочности и надежности всего здания. И согласование работ по ремонту с переносом дверного проема в ненесущей стене требуется лишь в случаях, непосредственно отмеченных в нормативно-правовых актах.

Компания «Смарт Вэй» располагает всеми разрешениями и уже с 2013 года оказывает комплекс востребованных кадастровых услуг. В пользу выбора услуг нашей компании говорит уникальный опыт работы на более чем 700 объектах недвижимости.

С нашей стороны, вам гарантировано качество проводимых мероприятий при строгом соблюдении строительных норм и правил.

Стоимость проектирования проема в несущей стене

Наравне с другими видами работ по строительству, стоимость и сроки проектирования могут варьироваться в зависимости от:

• Вида фасада, а также особенностей помещения в отдельности и здания в общем;
• Перечня запланированных работ;
• Поставленных заказчиком целей;
• Состояния структурных элементов здания на объекте, где запланированы изменения.

Чтобы иметь возможность согласовать сроки и стоимость проектных и иных работ, сообщите о необходимости перепланировки нашим специалистам. Свяжитесь со специалистами «Смарт Вэй» по телефону или в электронной переписке.

Консультацию в офисе мы предоставляем бесплатно, разработка проекта перепланировки обходится суммой от 80 тыс. руб., согласование перепланировки – от 50 тыс. руб.

Наши преимущества:

• Более 9 лет в согласовании и проектировании;
• Ответственные специалисты в штате;
• Предоставление услуги экспертной оценки еще до заказа перепланировки;
• Объем и оплата обговариваются заранее и прописываются в договоре и т.д.

Компания «Смарт Вэй» поможет вам рассчитать и узаконить проемы в любых типах коммерческой недвижимости. Опишите и пришлите нам особенности здания, чтобы мы могли договориться о выезде на объект недвижимости.

Выводы

Несущие стены часто ограничивают возможности для перепланировки. Однако они не находятся в полном запрете, несмотря на массой особенностей. Проведение перепланировки лучше всего запланировать до ремонтных работ – это обеспечит безопасность и их законность.

Ненесущие стены могут пробиваться без создания угрозы жизни, и согласование проемов в них не требуется. Согласование работ на ненесущих конструкциях правомерно, когда меняется конфигурация помещений. Определить, нужно ли проходить согласование в каждом отдельном случае, помогут специалисты компании Смарт Вэй.

Список полезных документов для скачивания

Использованные источники:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”;
• Федеральный закон (ФЗ) “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ.