Перепланировка с образованием нового помещения под торговлю по проекту от ООО «Смарт Вэй»

Одним из направлений работы ООО «Смарт Вэй» является разработка документов для перепланировки объектов нежилого назначения. В 2020 году в нашу компанию обратился собственник торгового центра, который принял решение об образовании нового помещения на втором этаже здания. Эти работы подпадали под перепланировку и переустройство, а для их выполнения специалистами ООО «Смарт Вэй» был разработан проект, а затем и техническое заключение. После завершения перепланировки был изготовлен технический план. На основании этого документа было поставлено на учет новое помещение, при образовании которого участвовали иные помещения этажа здания. Также техплан обосновал уточнение площади второго этажа здания.

Читайте, какие решения по перепланировке и образованию нового помещения выбрали проектировщики ООО «Смарт Вэй», что было указано в техническом плане, какие выгоды получил собственник.

Зачем собственнику здания была нужна перепланировка под магазин с образованием нового помещения

В ходе перепланировки меняется первоначальная конфигурация помещения. Также в ходе указанных работ может осуществляться образование помещений, раздел или объединение. Цели проведения перепланировки определяются заказчиком. По данному кейсу владелец торгового центра планировал:

• образовать еще одно помещение под размещение торговой точки;
• подтвердить безопасность работ по перепланировке;
• уточнить площадь помещений второго этажа, с учетом выполненных работ и изменения планировки;
• улучшить характеристики конструкций и инженерных сетей в помещениях, где будет проводиться перепланировка.

Коммерческая выгода была просчитана собственником еще до обращения в ООО «Смарт Вэй». Новое помещение, которое образуется при перепланировке, будет сдано в аренду сторонней организации. Предварительная стоимость за аренду была определена в сумме 80 000 рублей в месяц. После образования помещения остальная площадь этажа, как и ранее, будет использоваться под собственные цели. Поэтому заказчик выиграет в чистой прибыли. Она перекроет все расходы на перепланировку уже через несколько месяцев.

Уже после завершения работ и образования помещения у собственника появился дополнительный источник дохода. При перепланировке была изменена конфигурация исходного помещения, места расположения инженерных коммуникаций на втором этаже. Это позволило выделить часть мест вспомогательного использования под размещение двух банкоматов и павильона для ремонта телефонов. За счет сдачи в аренду указанных мест собственник дополнительно получает почти 25 000 рублей в месяц.

Почему для оформления документов на перепланировку было выбрано ООО «Смарт Вэй»

Предприниматель, который владеет зданием, раньше уже обращался в ООО «Смарт Вэй». Специалисты компании оформляли проект перепланировки и комплект документов по пожарной безопасности для другого объекта заказчика (гараж и склад в Подмосковье). Согласование проектной документации прошло без замечаний, поэтому предприниматель впоследствии неоднократно заказывал услуги в нашей организации.

Еще несколько моментов для новых клиентов ООО «Смарт Вэй», которым нужны услуги по проектированию и согласованиям:

• у нашей компании есть все необходимые допуски, членство в СРО для оформления проектной документации;
• специалисты ООО «Смарт Вэй» на практике знают, какие требования предъявляют чиновники Росреестра, Мосжилинспекции, Москомархитектуры и других ведомств при проверке документов;
• заказчик может получить ряд иных услуг, которые прямо или косвенно связаны с перепланировками (например, оформление документов на системы противопожарной защиты, что крайне актуально для всех нежилых помещений).

Даже при сходстве исходных данных, каждый кейс уникален. Важно не только соблюсти нормы законодательства (например, в части строительной безопасности), но и учесть требования ТЗ заказчика, доступный бюджет для выполнения работ. Поэтому на стадии оформления технического задания согласовываются все нюансы работы, уточняются даже незначительные детали. В итоге, при оформлении документов и передаче их заказчику не возникает споров.

Разъяснения эксперта ООО «Смарт Вэй». Описание кейса дает общее представление о процессе проектирования, выборе решений по перепланировке. Но всегда нужно учитывать реальное состояние конструкций и планировки, нюансы технического оснащения здания и помещений. Поэтому каждый новый кейс будет уникальным. Исключением являются только типовые проекты, но такие ситуации встречаются достаточно редко.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что следует из исходных данных на здание до перепланировки

Для выбора решений по перепланировке важны исходные данные на объект. Проект оформлялся на помещение нежилого назначения со следующими характеристиками:

• нежилое здание расположено на Дмитровском шоссе (Москва);
• помещение, для которого оформляется проект перепланировки, расположено на втором этаже, имеет площадь 318.3 кв. м.;
• наружные стены – крупноблочные, внутренние стены – железобетонные колонны, перекрытия – железобетонные;
• перегородки внутри помещения – ГКЛ на металлокаркасе;
• техническое состояние конструкций – удовлетворительное (оценка сделана по итогам обследований проектировщиками и инженерами ООО «Смарт Вэй»).

Обследования были проведены в самом помещении и в прилегающих к нему местах общего пользования здания (коридоры, холл, лестничные клетки). Также проведен осмотр конструкций и инженерных коммуникаций в местах проведения работ.

Отметим, что перепланировка первго этажа жилого дома под магазин проходит иначе. В этом случае не обойтись без согласоваия проекта в МЖИ, а при изменении фасадов – и через Москомархитектуру. В итоге процесс получения разрешений будет дольше. Также может потребоваться получение разрешения от собствеников помещений дома, если работы будут затрагивать общее имущество. Несогласованные работы в многоквартирном доме могут повлечь взыскание штрафа и ущерба. О том, как остановить незаконную перепланировку магазина в МКД или узаконить ее после завершения работ, можно узнать у наших экспертов.

Уточнение эксперта ООО «Смарт Вэй». В ходе обследований наши специалисты разъяснили заказчику, какие нормы пожарной безопасности нужно выполнить для вновь образованного помещения. Речь идет о размещении устройств сигнализации и пожаротушения, изменения планов эвакуации с учетом новой планировки. Ряд мероприятий по противопожарной защите был указан в проекте. Дополнительные документы были разработаны по отдельному договору после завершения перепланировки.

Оформление проекта перепланировки специалистами ООО «Смарт Вэй»

Для перепланировки с образованием нового помещения под торговлю был разработан проект. Требования к выбору и обоснованию проектных решений были соблюдены по следующим руководящим документам:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 384-ФЗ (безопасность зданий);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (нормы пожарной безопасности);
• Постановление № 432-ПП (перечень работ, на которые не нужно оформлять разрешение на строительство);
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания» (сейчас действует обновленная версия СП 118.13330.2022);
• СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания»;
• ряд иных сводов правил под отдельные разделы проекта (инженерные системы, гигиенические требования и т.д.).

В ходе обследований было установлено несоответствие реальной площади исходного помещения с учетно-технической документацией БТИ, кадастровыми сведениями ЕГРН. Уточняющие данные были указаны в проекте, а затем и в техническом плане.

Какие решения выбраны для перепланировки торгового центра с образованием помещения

При оформлении ТЗ специалисты ООО «Смарт Вэй» уточнили с заказчиком ряд моментов, связанных с образованием нового помещения. Прежде всего, были точно согласованы места расположения новых ограждающих конструкций. Это необходимо для соблюдения признаков обособленности и изолированности. Без них новое помещение не поставят на учет как самостоятельный объект недвижимости.

Перечень работ и решений по перепланировке и переустройству с образованием помещения был указан в разделе 5 проекта (архитектурно-планировочные решения):

• демонтаж коробов, сантехнического оборудования (отметим, что Управление Росреестра может посчитать эти работы реконструкцией, но в данном кейсе согласвания прошли в отношении перепланировки и переустройства);
• демонтаж арки между комнатами (на эти работы для Росреестра подготовлены документы по расчету нагрузок);
• демонтаж стен толщиной до 10 мм.;
• демонтаж дверного полотна;
• обустройство новых коробов, сантехнического оборудования (эти работы подпадают под переустройство);
• устройство перегородок с дверными блоками;
• обшивка стен;
• устройство остекленных перегородок;
• монтаж коробов для сокрытия труб и прочих коммуникаций.

Обратите внимание! Работы, описанные в проекте, точно соответствовали Постановлению № 432-ПП. Это один из ключевых нормативных актов Москвы для перепланировки нежилого здания. При выборе работ по указанному постановлению не требуется оформлять разрешение на строительство.

Задача проектировщиков ООО «Смарт Вэй» упрощалась тем фактом, что для нового объекта не требовалось обустройство отдельного входа с улицы. Для перепланировки торговых помещений был использован существующий дверной проем к местам общего пользования на втором этаже. Но в практике нашей компании есть и более сложные работы с обустройством и согласованием входной группы с улицы. Так как эти работы влекут изменение архитектурных решений фасада, для них может потребоваться согласование в Москомархитектуре.

Кроме описания работ и решений, в проекте перепланировки были оформлены следующие разделы:

• инженерное оборудование (отопление, вентиляция, водопровод и канализация, электрооборудование);
• противопожарные мероприятия (обеспечение эвакуационными светоуказателями и освещением, требования к показателям горючести строительных и отделочных материалов и т.д.);
• указания к производству общестроительных работ;
• планы второго этажа до и после перепланировки;
• экспликация этажа;
• отдельные планы с монтажными и демонтажными работами.

При оформлении проекта были соблюдены все требования к безопасности проведения работ.

Техническое заключение о допустимости сохранения ранее выполненной перепланировки

Так как перепланировка проводилась в нежилом здании, техническое заключение о ее допустимости могла оформить проектная организация. В содержании документа специалисты ООО «Смарт Вэй» указали:

• описание существующего здания, его характеристик;
• выводы и рекомендации (в частности, было подтверждено отсутствие дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность, надежность и механическую безопасность несущих стен);
• заключение о соответствии предельным параметрам разрешенного строительства;
• комплект графических материалов (планы до и после перепланировки).

Техническое заключение и проект – это два документа, на основании которых проводится перепланировка. Примеры этих документов смотрите в приложениях к статье. Подробнее о случаях, когда и как оформляется техзаключение, читайте в нашем материале.

Особенности согласования проекта

Собственник заказал документы на перепланировку в нежилом здании. Для таких ситуаций нормативные акты Москвы не предусматривают обязательное согласование в уполномоченных органах. Безопасность работ и их соответствие законодательству подтверждает проектная организация, состоящая в СРО. Поэтому заказчик смог начать выполнение работ сразу после утверждения проекта.

Комментарий эксперта ООО «Смарт Вэй». Собственник выполнил работы по проектной документации в течение трех недель. Договор был заключен с подрядной организацией, состоящей в СРО. В процессе работ подрядчик дважды обращался в ООО «Смарт Вэй» за разъяснениями и уточнениями. Но речь шла о незначительных нюансах, не связанных с проектными решениями.

Что было сделано после образования нежилого помещения

Перепланировка завершена, в здании появилось новое помещение – что дальше? Теперь нужно оформить технический план. Согласно Закону № 218-ФЗ, этот документ является основанием для учета вновь появившегося объекта в кадастре. Отметим, что подготовка техплана – это исключительное полномочие кадастрового инженера. В штате ООО «Смарт Вэй» работают указанные специалисты. Поэтому заказчику не пришлось обращаться в другие компании.

Технический план от кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»

На момент оформления техплана по данному кейсу инженер ООО «Смарт Вэй» руководствовался Приказом МЭР № 953. Сейчас форма технического плана заполняется уже в соответствии с новым нормативным актом – Приказом Росреестра № П/0082. Однако отметим, что изменения между прежней и новой формой документа не столь значительны.

В содержание технического плана после перепланировки в помещении нежилого назначения были заполнены следующие разделы:

• общая информация о кадастровых работах (в частности, данные об инженере, заказчике и т.д.);
• исходные данные (перечень документов, использованных специалистом, данные о средствах измерения и т.д.);
• информация о характеристиках помещения на момент проведения кадастровых работ (площадь, этажность и т.д.);
• заключение инженера (содержит описание работ по проекту, обоснование измерений по площади объекта и т.д.);
• план этажа с отображением планировки на момент окончания ремонтных работ;
• перечень приложений к техплану (например, абрис с результатами измерений на месте).

Для получения исходных данных инженер ООО «Смарт Вэй» согласовал с заказчиком время для обследований и замеров помещений. В ходе работ на месте были оформлены абрисы (пример приведен ниже).

Оформление техпланов является обычной работой наших специалистов. Как правило, на обследования и изготовление документа уходит не более 2-3 дней. Не стал исключением и данный кейс. Техплан был оформлен в течение 2 дней, после чего возникли основания для обращения в Росреестр, обновления сведений ЕГРН и постановки на учет нового помещения.

Сложности при прохождении кадастрового учета после перепланировки

Один из плюсов сотрудничества с ООО «Смарт Вэй» – передача техпланов в Росреестр через интернет-сервис (в виде цифрового файла, подписанного ЭЦП). Это не только упрощает процесс прохождения учета и регистрации, но и позволяет оперативно реагировать за приостановки, замечания чиновников ведомства. Хотя все основания для приостановки перечислены в Законе № 218-ФЗ, сотрудники Росреестра нередко трактуют их на свое усмотрение. Поэтому нашим специалистам приходится доказывать свою правоту, либо оспаривать неправомерные замечания.

В данном кейсе инженеру ООО «Смарт Вэй» также пришлось столкнуться с приостановкой. Замечания касались несоответствия данных техплана и исходных сведений ЕГРН (например, по площади помещения до и после перепланировки), отсутствия в документе некоторых работ из проекта. Для отмены приостановки ряд замечаний был устранен (например, внесены изменения в проект). По остальным требованиям инженер нашей компании доказал правомерность сведений в техплане.

Выписка ЕГРН

После завершения учета сотрудник ООО «Смарт Вэй» получил выписку с новыми сведениями ЕГРН. В реестр были внесены данные о вновь появившемся помещении, уточненная информация о площади исходного объекта. Права на все помещения в здании зарегистрированы на заказчика. Поэтому он был указан собственником и в отношении нового помещения.

Сколько стоили работы и документы ООО «Смарт Вэй»

К сожалению, мы не можем раскрывать стоимость всех работ без разрешения заказчика (это коммерческая тайна). Но примерные расценки можно увидеть в таблице ниже. Итоговая стоимость будет определена нашими специалистами после получения вводных данных по объекту, по перечню предстоящих работ.

Дополнительные услуги

Собственник здания, обратившийся в ООО «Смарт Вэй», добился всех поставленных целей. Еще до завершения перепланировки он заключил предварительное соглашение об аренде нового помещения. После окончания работ был оформлен и зарегистрирован через Росреестр основной договор аренды.

Также по согласованию с заказчиком сотрудниками ООО «Смарт Вэй» были оказаны следующие услуги:

• разработка документов по пожарной безопасности, в том числе новых планов эвакуации;
• оформление техпланов на части помещения (под размещение банкоматов и павильона на втором этаже здания);
• сопровождение регистрации аренды, так как договор был заключен на срок более 1 года.

У заказчика не возникло замечаний по условиям выполнения обязательств. Работы были выполнены точно в срок, предусмотренный договором.

Отметм, что наш специалисты оказывают услуги и по узакониванию завершенных перепланировок. В этом случае ужно учитывать дополнительные нюансы к офрмлению документов. Узнать, как узаконить перепланировку в магазине или в торговом центре, можно на консультации у экспертов ООО “Смарт Вэй”.

Заключение

Подведем итог. Для целей собственника торгового здания специалисты ООО «Смарт Вэй»:

• оформили проект перепланировки с образованием нового помещения под торговлю;
• подготовили техзаключение, подтверждающее возможность и безопасность работ;
• изготовили техплан, устранили основания для приостановки в Росреестре;
• получили выписку ЕГРН с новыми сведениями;
• оказали дополнительные услуги, которые были нужны собственнику для использования помещения по прямому назначению.

Если вам нужны услуги по проектированию, согласованию перепланировок в зданиях и помещениях нежилого назначения, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй»!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).