Перепланировка с разделом нежилого помещения в административном здании под офисы в 2024 году

Разделить нежилое помещение на несколько новых можно с разными целями. Один из постоянных клиентов ООО «Смарт Вэй» в 2021 году запланировал раздел для оптимизации рабочих мест и процессов для своих сотрудников, для выделения части площадей под сдачу в аренду. Указанные работы подпадали под понятие переустройства и перепланировки. Поэтому со стороны ООО «Смарт Вэй» был оформлен проект, техническое заключение. Дополнительно был подготовлен пакет документов для обеспечения пожарной безопасности новых помещений.

В статье расскажем, в чем заключались особенности раздела нежилого помещения в административном здании, что повлияло на выбор проектных решений, какие документы были оформлены заказчику.

Цели раздела помещения для собственника: оптимизация рабочих мест, сдача части площадей в аренду

Решение о проведении любых видов строительных работ принимает собственник недвижимости. В данном кейсе заказчик преследовал следующие цели:

• помещение на первом этаже административного здания планировалось разделить на 4 новых – сотрудники организации будут размещены в них с учетом функций разных отделов и служб;
• один из новых помещений собственник решил сдавать в аренду компании-партнеру – по предварительным данным, только за первый год аренды прибыль составила бы не менее 600 000 рублей;
• в ходе перепланировки с разделом собственник решил изменить места расположения труб и иных элементов системы отопления – в текущем виде система функционировала с момента постройки здания, существенно ограничивала возможности по использованию помещения.

Уже на этапе подготовки технического задания специалисты ООО «Смарт Вэй» предложили собственнику подготовить и выделить часть вспомогательных помещений для размещения двух банкоматов. На момент начала работ они располагались на территории, прилегающей к зданию, что создавало неудобства для клиентов, проблемы при обслуживании оборудования.

Вновь образованные помещения после раздела должны отвечать нормам пожарной безопасности. В штате ООО «Смарт Вэй» есть специалисты в указанной сфере. Поэтому заказчику было предложено:

• провести экспресс-аудит на соответствие нормам пожарной безопасности;
• рассчитать новые нормы обеспеченности огнетушителями под основные и вспомогательные помещения;
• разработать планы эвакуации с учетом новой конфигурации первого этажа административного здания.

Указанные работы были включены в содержание технического задания с согласия собственника здания. После этого специалисты ООО «Смарт Вэй» приступили к работе над документами.

Комментарий эксперта. Для раздела нежилого помещения важно определить, на какой тип работ необходимо оформить проектную документацию. В большинстве случаев, если не меняются основные параметры здания, это будет перепланировка. Это влияет на состав документов, на процедуры согласования. Узнать, в чем заключается отличие перепланировки от реконструкции, можно из нашего материала.

Особенности оформления технического задания на раздел нежилого помещения административного здания

При обращении в ООО «Смарт Вэй» заказчик озвучил цели раздела. Далее специалисты нашей компании помогли правильно оформить техническое задание, чтобы в процессе работы не возникало споров. В итоге, ТЗ предусматривало:

• оформление проекта перепланировки и переустройства для раздела нежилого помещения в административном здании под офисы;
• оформление техзаключения;
• проведение пожарного экспресс-аудита;
• разработка документов по пожарной безопасности для новых помещений и первого этажа здания в целом;
• оформление технических планов (документы нужны, чтобы внести изменения в ЕГРН и поставить на учет вновь образованные помещения);
• оформление технических планов на части помещения, сдаваемые в аренду;
• сопровождение учета и регистрации в Росреестре.

Все перечисленные документы оформляются силами штатных специалистов ООО «Смарт Вэй». Это удобно для заказчика, так как ему не пришлось обращаться в разные организации.

Почему заказчик выбрал ООО «Смарт Вэй»

Прежде всего, потому что организация-собственник административного здания являлась постоянным клиентом ООО «Смарт Вэй». За последние 3 года ему были оказаны услуги:

• по обмерам здания с уточнением площади помещений;
• по перепланировке помещения на третьем этаже здания;
• по оформлению документов по пожарной безопасности на момент начала работы компании.

У клиента не возникало проблем при сотрудничестве с нашими специалистами, претензий по качеству работы. Поэтому выбор проектной организации был очевиден. Ввиду долгосрочного сотрудничества заказчику были предложены льготные условия по стоимости работ.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Этапы работы по разделу нежилого помещения

Выбор и обоснование проектных решений по разделу зависит от исходных характеристик административного здания, нежилого помещения. Технические и кадастровые сведения на объект заказчика:

• административное здание в Москве;
• 3 этажа (раздел проводится только в отношении помещения на первом этаже);
• общая площадь первого этажа – 477.3 кв. м.;
• площадь помещения под раздел – 220.0 кв. м.;
• наружные стены – крупноблочные, внутренние стены и перекрытия – железобетонные;
• техническое состояние конструкций, инженерных систем – удовлетворительное.

Данные о техническом состоянии были получены в ходе обследований, которые провели инженеры и проектировщики ООО «Смарт Вэй». Визуальный и инструментальный осмотр проведен в самом помещении под раздел, на всей площади первого этажа.

Комментарий эксперта. Все работы по данному кейсу планировалось проводить только внутри здания. Если бы перепланировка предусматривала изменение фасадов (например, при образовании нового входа), то потребовались бы дополнительные согласования в Москомархитектуре. Такие ситуации часто встречаются в практике ООО «Смарт Вэй».

Проект переустройства и перепланировки

Для оформления проекта применяются различные нормативные и технические акты. С учетом типа здания (административное) и особенностей раздела, проектировщики ООО «Смарт Вэй» использовали в работе:

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).

Это только общий перечень руководящих документов, которые применяются при разработке проекта перепланировки на раздел нежилого помещения в административном здании.

По итогам раздела на первом этаже здания появится 4 новых помещения с площадью 48, 54, 61 и 60 кв. м. Общая площадь исходного помещения была чуть меньше (220.0 кв. м. против 223 кв. м. для вновь образованных объектов). Это нормальная ситуация, так как в разделе участвует не только основное, но и вспомогательные помещения первого этажа.

Вновь образованные помещения должны отвечать признакам обособленности и изолированности (подробнее об этом читайте в нашем материале). Для раздела в проекте были предусмотрены следующие виды работ:

• демонтаж несущих стен толщиной до 13 мм.;
• демонтаж дверного полотна;
• расширение 3-х существующих дверных проемов;
• демонтаж отопительного оборудования, труб;
• демонтаж 2-х арок внутри исходного помещения;
• обустройство ненесущих стен и перегородок с дверными блоками для отгораживания новых помещений от остального объема этажа здания;
• обустройство нового оборудования системы отопления;
• обшивка стен различными материалами;
• возведение перегородок на основе стекла в двух помещениях;
• обустройство коробов для сокрытия коммуникаций.

Для каждого вновь образованного объекта был спроектирован отдельный вход из вспомогательных помещений этажа здания. Также в проекте были указаны описаны работы по изменению схемы электроснабжения, новые места размещения осветительных приборов.

В помещении, которое планируется сдавать в аренду, будет осуществляться прием посетителей. С этой целью в проекте были описаны решения по отгораживанию мест для размещения клиентов и для работы персонала. Для этого были выбраны некапитальные перегородки.

Техническое заключение для проекта

Так как раздел предусматривал работы на несущих конструкциях (стены), кроме проекта нужно было оформить техническое заключение. Такие полномочия есть у специалистов ООО «Смарт Вэй». Документ подтвердил возможность проведения перепланировки с учетом реального технического состояния инженерных систем и конструкций, отсутствие угрозы для прочности.

Дополнительные решения по пожарной безопасности

В каждом проекте на перепланировку с разделом помещения предусматриваются требования по пожарной безопасности. В данном кейсе специалисты ООО «Смарт Вэй» описали в проекте:

• требования к характеристикам строительных и отделочных материалов;
• решения по безопасной эвакуации из всех вновь образованных помещений;
• требования к пожарной безопасности при проведении работ;
• схемы расположения оборудования пожарной сигнализации, системы оповещения и эвакуации;
• особенности размещения в помещении огнетушителей.

Отдельно от проекта были оформлены планы эвакуации для размещения в основных или вспомогательных помещениях. Они соответствовали фактической планировке после завершения раздела.

Комментарий эксперта. Даже самый идеальный проект не позволит добиться намеченных целей раздела, если строительные работы будут выполнены некачественно. Заказчику был разъяснено, что для перепланировки нужно привлечь подрядчика, состоящего в СРО. В итоге, все решения и требования по проекту были выполнены без замечаний и необходимости переделки.

Особенности согласования раздела

Это может показаться странным, но специальное согласование проекта перепланировки для раздела помещения по данному кейсу не потребовалось. Дело в том, что указанные работы в нежилом здании можно выполнить без разрешений от уполномоченных органов (в отличие от перепланировки в помещениях МКД, когда требуется согласование в жилинспекции). Обращаться в Москомархитектуру также не пришлось, поскольку проект не предусматривал изменение фасадов.

В итоге, после оформления проекта и техзаключения заказчик получил документы, заключил договор с подрядной организацией. Подготовка документации заняла 10 дней, что соответствовало условиям ТЗ и соглашения с клиентом.

Какие работы специалисты ООО «Смарт Вэй» выполнили после завершения раздела нежилого помещения

После завершения раздела и образования новых помещений в административном здании собственник вновь обратился в ООО «Смарт Вэй». Это был связано:

• с необходимостью оформить технические планы на новые объекты;
• с подготовкой техплана на часть помещения, которую клиент выделил под сдачу в аренду;
• для прохождения кадастрового учета, чтобы внести в ЕГРН сведения о новых помещениях.

Выполнением указанных работ и услуг занимался штатный кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй». Специалист имеет квалификационный аттестат, что подтверждает полномочия на оформление технических планов, передачу их в Росреестр.

Оформление технического плана

Независимо от того, с какими целями проводилась перепланировка (переустройство), после завершения необходимо оформить техплан. Документ описывает изменения в исходной конфигурации, содержит данные о планировке и характеристиках новых помещений после раздела.

Сведения для оформления техплана инженер получил в ходе обмеров на месте. В данном кейсе каких-либо проблем при подготовке документа не возникла, хотя в практике специалистов ООО «Смарт Вэй» регулярно встречаются и более сложные ситуации. Чтобы устранить риски приставки процедуры со стороны Росреестра, технический план проверяется по чек-листу. В нем учтены все требования нормативных и подзаконных актов, судебной практики.

Комментарий эксперта. Отдельный техплан был оформлен на часть помещения первого этажа. Это обязательное требование для регистрации договора аренды. В техплане на арендуемую часть были указаны места размещения ненесущих перегородок. Они отгораживают арендуемую площадь от остального помещения.

Сопровождение процедуры внесения изменений в ЕГРН

Согласно требованиям Закона № 218-ФЗ, инженер ООО «Смарт Вэй» оформил техпланы и направил их в Росреестр в электронном виде. Возможен и альтернативный вариант прохождения процедуры с подачей письменных документов через МФЦ (но это дольше и менее удобна для заказчика).

На основании обращения и представленных документов должностные лица Росреестра выполнили следующие действия:

• внесли в ЕГРН сведения об изменении конфигурации здания, отдельных помещений;
• поставили на учет с внесением данных в ЕГРН вновь образованные помещения после раздела;
• зарегистрировали договор аренды на часть помещения;
• выдали выписку ЕГРН в электронной форме.

Договор аренды на одно из четырех новых помещений был подан на регистрацию позже. Оформлением документа и оказанием услуг по сопровождению регистрации в Росреестре также занимались специалисты ООО «Смарт Вэй».

Дополнительные услуги ООО «Смарт Вэй»

Кроме работы и услуг, описанных выше и выполненных для заказчика, ООО «Смарт Вэй» предлагает клиентам:

• оформление документов на другие виды строительных работ, в том числе на фасадах;
• изготовление документов для устранения реестровых и технических ошибок;
• узаконивание перепланировки в нежилых здания и МКД, если работы были выполнены без разрешений;
• подготовка различных документов по пожарной безопасности;
• проведение обмеров и обследований с разными целями.

На нашем сайте вы можете найти примеры кейсов и по другим видам работ, услуг. Примерные цены указаны в таблице ниже.

Заключение

• Подведем итог. Заказчик выполнил раздел нежилого помещения в административном здании под офисы и для сдачи аренду, добился намеченных целей.
• В ходе раздела было образовано 4 новых помещения. Также специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили технический план для выделения арендуемой части помещения.
• Для обеспечения норм пожарной безопасности эксперты ООО «Смарт Вэй» оформили планы эвакуации, указали соответствующие решения в проекте перепланировки.

Если вы планируете сделать перепланировку с разделом нежилого помещения или для иных целей, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй»!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).