Раздел с образованием новых помещений в производственном здании: реальный опыт ООО «Смарт Вэй»

В 2018 году специалисты ООО «Смарт Вэй» выполнили комплекс работ по заказу собственника производственного здания в Санкт-Петербурге. Основной целью был раздел с образованием новых помещений на первом этаже. Так как работы по разделу подпадали под перепланировку, был разработан проект, документы по противопожарным мероприятиям. После окончания раздела на новые помещения были подготовлены технические планы. В итоге, собственник смог разместить в новых помещениях производственную лабораторию, сервисный пункт, службы по работе с клиентами.

Читайте, в чем заключались особенности раздела с образованием новых помещений, какие работы и услуги выполнили специалисты ООО «Смарт Вэй», что вошло в перечень документов для заказчика.

Зачем собственнику производственного здания требовался раздел с образованием новых помещений

В здании изначально были предусмотрены помещения для производства продукции, для размещения различных служб и подразделений. Многие виды производственных процессов осуществлялись в соседних корпусах, что усложняло взаимодействие работников и руководства.

В 2018 году владелец здания запланировал оптимизацию деятельности, расширение направлений работы. Для этого было принято решение:

• провести раздел помещения на первом этаже здания на несколько новых;
• разместить во вновь образованных помещениях производственную лабораторию, сервисный пункт, мастерскую и подразделение по приему заказов;
• повысить общий уровень противопожарной защиты, с учетом новых направлений деятельности.

За счет раздела планировалось сократить цепочку взаимодействия между несколькими структурными подразделениями (ранее они располагались в разных корпусах). Точную экономическую выгоду от перепланировки нежилых помещений в производственном здании посчитать сложно. Однако оптимизация пространства внутри здания гарантированно повлекла сокращение расходов, дала возможность повысить эффективность работы всех служб.

Разъяснения эксперта. В практике работы специалистов ООО «Смарт Вэй» есть множество кейсов по разделам нежилых помещений. У каждого из них есть свои особенности. Посмотреть примеры работ под разные цели и задачи можно по ссылке. Если возникнут вопросы, наши эксперты помогут определиться с вариантом раздела, выбрать оптимальные проектные решения.

Перечень работ и услуг, согласованный с заказчиком

С учетом характера предстоящей перепланировки и целей заказчика, при заключении договора были согласованы следующие работы и услуги:

• предпроектное обследование в помещениях первого этажа;
• разработка проекта перепланировки на раздел помещений;
• оформление технических планов помещений для постановки их на учет в Росреестре;
• сопровождение регистрации в Росреестре;
• оформление документов на противопожарные мероприятия.

Для перечисленных работ были задействованы штатные сотрудники ООО «Смарт Вэй». Собственнику не пришлось обращаться в другие организации, так как все услуги по договору были выполнены «под ключ».

Почему собственник производственного здания обратился в ООО «Смарт Вэй»

Заказчик ранее обращался в нашу компанию, чтобы сделать обмеры помещений с уточнением площадей. Это требовалось для перепрофилирования деятельности, корректировки технических паспортов на отдельные корпуса здания. Так как собственника устроило качество работы, он стал постоянным клиентом ООО «Смарт Вэй».

Заказчики, которые раньше не обращались в нашу компанию, могут оценить все преимущества сотрудничества на предварительной консультации, при изучении примеров работы. Мы даем гарантию качества по договору, оказываем помощь в согласованиях и получении обязательных разрешений. Стоимость работы определяется после изучения ситуации клиента, подготовки технического задания.

Исходные данные для раздела с образованием новых помещений

Для выбора проектных решений и описания работ важны исходные данные на здание, помещения, инженерные системы. В данном кейсе перепланировка проводилась на объекте со следующими характеристиками:

• нежилое здание, лабораторно-производственный корпус;
• общая площадь 37483.7 кв. м.;
• количество этажей – 6;
• техническое состояние – удовлетворительное (повреждения и иные недостатки, выявленные при обследовании, были устранены в ходе строительных работ при перепланировке);
• количество помещений первого этажа на момент начало работ – 7;
• количество помещений после раздела – 11.

Перепланировка в производственном здании не предусматривала изменение состава и мест расположения инженерных коммуникаций. Об этом было указано в проекте.

Проект перепланировки для раздела с образованием новых помещений в производственном здании

На начальном этапе работы было оформлено техническое задание. Также специалисты ООО «Смарт Вэй» выехали на место, провели предварительные обследования. По их итогам оформлены обмерные чертежи, дефектные ведомости, акты, отчет с заключением о состоянии конструкций, инженерных систем. На основе данных, полученных при обследованиях, началась работа по оформлению проекта перепланировки в нежилом здании.

Нормативно-технические акты

С учетом перечня работ, которые требовались при перепланировке и разделе, разработка проекта была основана на следующих нормативно-технических актах:

• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2120 (скачать);
• СП 60.13330.2012 (скачать)
• СНиП 31-05-2003 (скачать).

Обращаем внимание, что работы по данному кейсу были выполнены в 2018 году. На текущий момент действуют обновленные редакции перечисленных нормативных и технических актов. Специалисты ООО «Смарт Вэй» всегда используют только актуальное законодательство.

Проектные решения и работы, выбранные специалистами ООО «Смарт Вэй»

В разделе по перепланировке участвовало 5 нежилых помещений. Также работы проводились на площадях вспомогательного назначения (коридоры, переходы и т.д.). Проект для раздела предусматривал следующие виды работ:

• монтаж перегородок облегченной конструкции (из гипсокартона, с дверными проемами);
• демонтаж внутренних ненесущих перегородок;
• обустройство выступа из перегородок между двумя помещениями для сокрытия инженерных коммуникаций;
• монтаж конструкций для защиты перекрытия (дощатый настил из двух слоев);
• расширение 3-х существующих дверных проемов;
• установка антресоли в одном из помещений (подробнее о перепланировке нежилого помещения с возведением антресоли читайте в нашем материале).

Для внутренней отделки новых помещений проектировщики указали требования по пожарным, санитарно-гигиеническим нормам.

Противопожарные мероприятия

В разделе 3.7 проекта перепланировки были описаны требования и мероприятия по противопожарной безопасности (с учетом специфики производства):

• места установки огнетушителей (расчет был сделан проектировщиками);
• характеристики материалов для отделки поверхностей помещений, эвакуационных выходов;
• места размещение эвакуационных светоуказателей с резервными источниками питания;
• эвакуационное освещение в новых помещениях;
• требования по классу пожаробезопасности для облицовочных материалов;
• определение категорий по показателям взрыво- и пожароопасности, так как это обязательное требование для производств и складов.

Помимо этого, договор с заказчиком предусматривал оформление документов по пожарной безопасности для вновь образованных помещений после раздела. Подробнее о них читайте ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Особенности согласования перепланировки с разделом

Безопасность работ при перепланировках в нежилых зданиях обеспечивается квалификацией проектировщиков. Обязательных согласований в данном случае не требуется. Так как ООО «Смарт Вэй» является членом профильной СРО, то на основании проекта можно было сразу приступать к работам.

Разъяснения эксперта. Специальные разрешения на перепланировку в нежилых зданиях требуются, только если будут изменены фасадные решения (например, в части появления нового входа, обновления колористики здания). Согласования на такие работы выдают органы по градостроительству и архитектуре. С примерами кейсов, где проектировалась перепланировка с изменением фасадов, можно ознакомиться у нас на сайте.

Технический план на новые помещения после раздела

В состав услуг по договору входило и оформление технических планов. Это обязательное требование для постановки на учет новых помещений. Особенности изготовления документа:

• кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» провел замеры и обследования во всех помещениях первого этажа производственного здания;
• в ходе выездных работ были получены данные о характеристиках и конфигурации новых помещений, особенностях их расположения на этаже;
• на основе собранной информации специалист заполнил техплан по форме, утвержденной Приказом Росреестра № П/0082;
• готовый документ был подписан ЭЦП, направлен инженером в Росреестр через систему электронного взаимодействия;
• в разделе техплана с заключением были указаны уточнения по площади помещений первого этажа, которые не утратили существование.

Технические планы оформляются после окончания перепланировки во всех видах помещений (жилые, нежилые). Специалист обязательно должен выехать на место, чтобы получить точные и достоверные данные о характеристиках объекта. В противном случае, при переносе сведений в ЕГРН, могут выявляться реестровые или технических ошибки.

Разъяснения эксперта. В среднем, срок оформления техплана инженерами ООО «Смарт Вэй» составляет 1-3 дня. Для технически сложных и больших объектов срок работы может увеличиваться. В данном примере процесс обмеров и обследований был достаточно простым. Поэтому технический план был изготовлен через 2 дня, как и предусматривалось договором с заказчиком.

Регистрация в Росреестре

На основании техплана, направленного инженером ООО «Смарт Вэй» должностные лица Росреестра провели кадастровый учет (иногда эту процедуру называют регистрация, хотя это некорректно). Особенности процедуры:

• на учет были поставлены новые помещения после раздела в производственном здании;
• в отношении существующих помещений Росреестр уточнил данные по площадям (об этом были указания в техплане);
• после завершения процедур представитель ООО «Смарт Вэй» получил выписку из реестра, передал ее заказчику.

По факту, именно внесения сведений в ЕГРН можно считать официальным завершением согласований перепланировки. В некоторых случаях для этого приходится обращаться в суд (например, при узаконивании перепланировок). Специалисты ООО «Смарт Вэй» имеют опыт прохождения судебных процедур, неоднократно добивались положительного решения в интересах клиентов.

Документы по пожарной безопасности для новых помещений

Складские и производственные помещения относятся к объектам с повышенным риском пожароопасности. Для них Федеральный закон № 123-ФЗ предусматривает категорирование. В данном случае дополнительные нюансы возникли в отношении нового помещения, где будет размещена лаборатория. Ввиду использования химических и иные опасных материалов, для этого объекта подготовлены специальные проектные решения:

• были выбраны строительные и отделочные материалы с надлежащими характеристиками горючести;
• были спроектированы системы противопожарной защиты повышенного типа;
• были подготовлены положения и правила по пожарной безопасности для персонала, для хранения потенциально горючих составов и веществ.

После категорирования новых помещений специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили перечень предписаний для собственника. В частности, были заказаны таблички с маркировкой по соответствующим категориям пожароопасности.

В дополнение к этому, был подготовлен пакет документов для обеспечения пожарной безопасности:

• приказы на ответственных лиц;
• регламент обращения с опасными отходами производства;
• планы эвакуации для первого этажа и отдельных помещений;
• положения и инструкции, с учетом особенностей эксплуатации всех новых помещений.

Соблюдение норм пожарной безопасности крайне важно, так как любое нарушение может повлечь крупный штраф. С помощью экспертов ООО «Смарт Вэй» собственник выполнил все обязательные требования закона, устранил основания для привлечения к ответственности.

Дополнительные услуги ООО «Смарт Вэй»

Помимо работ и услуг, описанных в настоящем кейсе, ООО «Смарт Вэй» предлагает клиентам:

• проектирование всех видов строительных работ;
• разработку документации по пожарной безопасности, в том числе проекты на основные системы защиты;
• обследования и обмеры для всех видов объектов недвижимости;
• подготовка документов на изменение фасадных решений;
• оформление документов для кадастрового учета и регистрации недвижимости.

Подробнее об этих и других услугах, которые вы можете заказать в нашей компании, уточняйте на бесплатной консультации. Примерные расценки смотрите ниже.

Заключение

• По договору с собственником производственного здания был подготовлен проект перепланировки для раздела помещений. По результатам работ на первом этаже появилось 4 новых нежилых помещения.
• После окончания перепланировки кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» оформил технический план, направил его в Росреестр. Это обязательно требование, так как изменения в конфигурации помещений нужно отразить в ЕГРН.
• В состав дополнительных услуг по договору входило категорирование помещений, разработка документов для обеспечения пожарной безопасности. Таким образом заказчик смог избежать крупных штрафов от МЧС.

Если вы тоже намерены сделать перепланировку с разделом помещений, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй»!

Список использованной литературы

• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2120 (скачать);
• СП 60.13330.2012 (скачать)
• СНиП 31-05-2003 (скачать).