Под вспомогательными помещениями понимают помещения, предназначенные для эксплуатации здания или квартиры, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей объекта. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберем, что относится к вспомогательным помещениям, чем они отличаются от мест общего пользования и какие нюансы возникают при кадастровом учете. Даже при максимально возможном использовании площадей под основное целевое назначение здания, невозможно обойтись без вспомогательных помещений.
По статистике Константина М, кадастрового инженера с аттестатом 78-16-1134, около 5% обращений в Смарт Вэй связаны с ошибками в отражении вспомогательных площадей в ЕГРН — и это одна из частых причин приостановок при разделе зданий на помещения. Образование таких помещений происходит при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке. Читайте в статье, что относится к вспомогательным помещениям по СП и ГОСТ, чем отличаются они от мест общего пользования МКД или нежилого объекта, какие особенности есть для их правового статуса. Если вы планируете провести строительные работы с образованием основных или вспомогательных помещений, закажите документы у наших специалистов. Мы поможем согласовать перепланировку или реконструкцию, чтобы избавить вас от лишних сложностей.
Что относится к вспомогательным помещениям
Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:
- для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
- для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
- для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.
Специальные нормы о правовом статусе вспомогательных помещений закреплены в Приказе Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 (в редакции от 24.07.2025). С 1 февраля 2026 года вступают в силу дополнительные изменения согласно Приказу Росреестра от 23.10.2024 № П/0328/24, уточняющие требования к описанию помещений в техническом плане. В МКД такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Для нежилых объектов мест общего пользования нет, поэтому при разделе такого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения с целевым назначением «помещение вспомогательного использования».
Площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта. Владелец коммерческой недвижимости заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя. СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.). Наличие вспомогательного помещения напрямую связано с эксплуатацией основного объекта. Для постоянно работающего предприятия это помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников. Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Но даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения внутри основного здания.
Юридически
Официальная трактовка вспомогательных помещений лучше всего раскрыта в СП 54.13330.2022 (с изменениями № 1, 2, утв. Приказом Минстроя от 19.09.2024 № 630/пр) для многоквартирных зданий. Для производственных объектов применяется СП 56.13330.2021 «Производственные здания», который устанавливает требования к административно-бытовым помещениям промышленных предприятий. Согласно пункту 3.21 СП 54.13330.2022, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. Также по СП 54.13330.2022 в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:
- помещения (места) общего назначения — не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
- помещения (места) общественного назначения — предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
- технические помещения и этажи — относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).
Для нежилых зданий ситуация отличается. Там нет квартир, для которых нужно обеспечить наличие вспомогательных помещений под санитарные, бытовые и иные нужды. Указанные помещения проектируются и образуются для пользования всеми сотрудниками, либо с разграничением по участкам. Отдельные вспомогательные помещения требуются арендаторам нежилых помещений — для хранения товара, размещения оборудования, в иных целях. Для эксплуатации всего нежилого здания также должны быть технические помещения и этажи.
Простым языком
Теоретически, можно распределить всю площадь здания только на помещения под основной целевой вид деятельности. Однако в этом случае при входе с улицы граждане попадали бы сразу в производственные цеха, в жилые комнаты и т.д. Размещать инженерное и иное оборудование пришлось бы за пределами внутреннего объема здания, либо непосредственно в основных помещениях. Это причиняло бы неудобства в использовании объектов, создавало риски и угрозы безопасности.
Виды и характеристики вспомогательных помещений отличаются для разных типов зданий, их технического оснащения. Например, если в МКД не более 5 этажей, для него не нужно отводить объем и площади под технический этаж (это тоже вспомогательные помещения). Если на крупном предприятии построено отдельное здание для питания сотрудников, соответствующие помещения не нужно проектировать и образовывать в каждом корпусе.
К вспомогательным помещениям обычно относят:
- коридоры (ширина не менее 1,2 м для жилых зданий, 1,4 м для общественных согласно СП 1.13130.2020);
- тамбуры (глубина не менее 1,2 м, ширина — не менее ширины дверного проёма плюс 0,15 м);
- санузлы (минимальная площадь 1,5-2,5 кв.м в зависимости от оборудования);
- кладовые;
- лестничные клетки (ширина марша не менее 1,05 м для МКД);
- холлы и вестибюли.
Основными же считаются помещения, в которых ведется основная деятельность: офисные комнаты, торговые залы, производственные цеха и т.д.
«Четкое разделение на основные и вспомогательные площади было заложено в Инструкции о проведении учета жилищного фонда (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37). Документ фактически утратил силу, но заложенные в нем принципы до сих пор используются в практике кадастровых инженеров и судов для определения функционального назначения помещений. В 2024-2025 годах мы наблюдаем ужесточение требований Росреестра к описанию вспомогательных помещений: регистраторы чаще требуют детализации функционального назначения и соответствия проектной документации.» — Константин М, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134, начальник технического отдела Смарт Вэй
Вспомогательное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости. Оно может входить в общую площадь квартиры или нежилого помещения, принадлежать собственнику. Вспомогательные помещения здания также могут принадлежать его собственнику, либо в равных долях всем правообладателям. В некоторых случаях допускается объединение части вспомогательных площадей с основными помещениями, либо перераспределение их объема. Однако при проектировании таких работ нужно соблюсти обязательные нормативы СП и ГОСТ.
Подробнее об этих нюансах вы можете узнать на бесплатной консультации у специалистов компании «Смарт Вэй». Звоните прямо сейчас — компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
Практика компании Смарт Вэй
Кейс: раздел здания во Внуково В 2018 году мы выполняли раздел нежилого здания по адресу п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2 (заказчик — АО «Внуковские отели»). Площадь здания составляла 30 062 кв.м. При разделе на 47 помещений ключевой задачей стало корректное отражение вспомогательных помещений — коридоров, технических этажей, санузлов. Росреестр изначально приостановил кадастровый учет из-за несоответствия площадей вспомогательных помещений данным поэтажных планов. Мы провели дополнительные обмеры, скорректировали техплан, и через 12 рабочих дней получили положительное решение. Без нашей экспертизы собственник потерял бы минимум 2-3 месяца на устранение замечаний.
Кейс: техплан на вспомогательные помещения бизнес-центра в Москве (2024) В III квартале 2024 года специалисты Смарт Вэй выполнили раздел офисного здания класса B+ площадью 8 450 кв.м на 23 самостоятельных помещения. Ключевая сложность — корректное распределение 1 280 кв.м вспомогательных площадей (15,1% от общей площади) между собственниками. Мы подготовили 23 технических плана в XML-формате, согласовали распределение долей на места общего пользования и получили положительное решение Росреестра за 5 рабочих дней без приостановок. Экономия времени заказчика составила около 1,5 месяцев по сравнению с типичными сроками при самостоятельном оформлении.
Вспомогательные помещения выделяются отдельно только для нежилых зданий. В МКД они входят в состав общедомового имущества. 3 документа, которые предусматривают образование вспомогательных помещений: технический план, технический паспорт, проект. Высота вспомогательных помещений, размещаемых в производственных зданиях — не менее 2,4 м (согласно СП 56.13330.2021). Правило 80%: Для определения вида основного использования здания площадь вспомогательных помещений обычно не превышает 80% от общей площади. Приказ Росреестра № П/0082 (в редакции от 24.07.2025, с изменениями с 01.02.2026 по Приказу П/0328/24) — основной нормативный акт, предусматривающий описание вспомогательных помещений при разделе здания. Кадастровый учет раздела с образованием вспомогательных помещений занимает 5 рабочих дней (согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Госпошлина за кадастровый учёт изменений составляет 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций. Вспомогательные помещения отражаются на поэтажных планах для каждого этажа здания.
В чем отличие между МОП и Вспомогательными помещениями в МКД и нежилых зданиях
Строительные правила разграничивают понятия вспомогательных помещений и мест общего пользования (МОП). Как следует из СП 54.13330.2022, МОП предназначены для обслуживания более одной квартиры или нежилого помещения дома. Следовательно, у всех жильцов дома есть равные права на такие площади (лестничные клетки, коридоры холлы и т.д.). Присоединить часть площади МОП к жилому или нежилому помещению можно только с согласия всех собственников дома (во многих случаях это вообще запрещено законом).
Разграничение между МОП и вспомогательными помещениями МКД и нежилых зданий лучше всего отражено в Приказе Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 с изменениями от 01.02.2026 г.. При образовании в нежилом здании помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений и машино-мест, отмечается их целевое назначение – «помещение вспомогательного использования». В МКД нежилые помещения образуются и отмечаются в техническом плане как «общее имущество в многоквартирном доме».
Также разные определения вспомогательных помещений и мест общего пользования (МОП) есть в СП 54.13330.2022. МОП предназначены для обслуживания более одной квартиры или нежилого помещения дома. Следовательно, у всех жильцов дома есть равные права на такие площади (лестничные клетки, коридоры холлы и т.д.). Присоединить часть площади МОП к жилому или нежилому помещению можно только с согласия всех собственников дома (во многих случаях это вообще запрещено законом).
Для нежилых зданий отличия между МОП и вспомогательными помещениями могут заключаться в следующем:
- для пользования всеми сотрудниками, арендаторами и посетителями проектируются и образуются места общего пользования (коридоры, тамбуры, холлы, лестничные клетки и т.д.);
- для обслуживания одного или нескольких помещений могут образовываться вспомогательные помещения в пределах одного или разных этажей (санузлы, кладовые, подсобные помещения, технические этажи и т.д.) с соблюдением требований пожарной безопасности по СП 1.13130.2020;
- для технического обслуживания объекта образуются вспомогательные помещения, доступ в которые не зависит от желания или решения владельцев отдельных объектов (например, арендатор одного помещения не может ограничить доступ к техническому оборудованию здания).
Под каждый вид вспомогательных помещений есть свои нормативы. Например, есть нормы по площади, освещенности и планировке для гардеробных, санитарно-бытовых помещений. Их нужно учесть при первоначальном проектировании, либо при последующей реконструкции или перепланировке.
Для нежилых зданий места общего пользования не образуются. Поэтому при разделе объема нежилого здания он распределяется на основные и вспомогательные помещения. Вот несколько примеров образования вспомогательных помещений в нежилых зданиях:
- для пользования всеми сотрудниками, арендаторами и посетителями проектируются и образуются коридоры, тамбуры, холлы, лестничные клетки и т.д.;
- для самостоятельных объектов недвижимости, образованных в здании, могут выделяться отдельные вспомогательные помещения (подсобки, санузлы, места для складирования и т.д.);
- для технического обслуживания объекта образуются вспомогательные помещения, доступ в которые не зависит от желания или решения владельцев отдельных объектов (например, арендатор одного помещения не может ограничить доступ к техническому оборудованию здания).
Под каждый вид вспомогательных помещений есть свои нормативы. Например, есть нормы по площади, освещенности и планировке для гардеробных, санитарно-бытовых помещений. Их нужно учесть при первоначальном проектировании, либо при последующей реконструкции, перепланировке.
Почему при разделе здания образуются вспомогательные помещения
Раздел здания заключается в выделении из его объема помещений разной площади. По причинам, указанным выше, невозможно распределить весь объем здания только на помещения с основным целевым назначением. В этом случае будет невозможен проход к отдельным помещениям, перемещение по зданию, обеспечение санитарных и иных нужд. Также собственник должен предусмотреть часть площадей под технические и эксплуатационные нужды.
Комментарий Константина М, кадастрового инженера: При проектировании и образовании вспомогательных помещений нужно не только обеспечить соответствие нормативам СП и ГОСТ, но и учесть интересы собственника. Ошибки при проектировании или отведение слишком больших площадей под вспомогательные помещения могут снизить доход от эксплуатации здания, затруднить его обслуживание. Специалисты компании Смарт Вэй всегда уделяют особое внимание при выборе и обосновании решений для вспомогательных помещений, чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и нормативные требования.
Узнать информацию о помещении в онлайн формате
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 13.02.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Проверить учет объекта в Росреестре можно бесплатно через наш сервис. Полная страница сервиса — https://smway.ru/rosreestr.php.
Как определить назначение помещения
Назначение помещения определяется не только его названием на плане, но и его функциональной связью с другими частями здания. Например, коридор, ведущий в офис, – вспомогательный. А комната, названная «коридор», но используемая как торговая точка, – основная.
Официально назначение закрепляется в документах:
- Технический паспорт БТИ. В нем содержится экспликация, где указано назначение и площадь каждого помещения. Узнайте, как получить или обновить технический паспорт.
- Проектная документация. Изначальное назначение закладывается архитектором при проектировании здания.
- ЕГРН. Сведения о назначении помещений вносятся в реестр на основании технического плана от кадастрового инженера.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», именно сведения из ЕГРН являются единственным доказательством зарегистрированного права и характеристик объекта. Если данные в ЕГРН неверны, их необходимо исправлять путем исправления реестровой ошибки или внесения изменений по результатам перепланировки.
Кому принадлежат вспомогательные помещения при разделе
Принадлежность вспомогательных помещений зависит от статуса делимых объектов. Могут возникать следующие ситуации:
- при образовании полноценного, изолированного и обособленного объекта недвижимости при разделе в его составе обязательно должны быть вспомогательные помещения;
- при любом варианте раздела собственники новых объектов сохранят право на места общего пользования здания;
- при выделении временного объекта (например, для передачи в аренду), вспомогательные помещения образовывать не обязательно.
При разделе недвижимости нужно соблюдать главное правило – для каждого объекта должны предусматриваться вспомогательные помещения, предназначенные для обеспечения нужд собственника, технического обслуживания и эксплуатации.
Какой налог на кадастровую стоимость на вспомогательные помещения и отличается ли он от обычных ставок
Имущественный налог рассчитывается по кадастровой стоимости в отношении всей площади объекта. Процентное отношение вспомогательных и основных площадей не имеет значения. НО. Кадастровая стоимость вспомогательных помещений может быть в несколько раз меньше, чем основных помещений. Именно поэтому многие торговые центры заказывают у нас раздел с новыми отчетам о стоимости.
С 1 января 2026 года появились новые правки в Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ введено понятие «объект бытового обслуживания», что региональные перечни объектов для налогообложения по кадастровой стоимости должны публиковаться не позднее 1 марта текущего года (ранее — до 1 января). Для отнесения здания к указанным видам объектов нужно, чтобы площадь помещений с основным назначением составляла более 20% от общей площади здания. Если площадь вспомогательных и иных помещений превышает 80%, здание не будет признано офисным, торговым центром или иным профильным типом объекта. Это влияет на ставку имущественного налога, так как субъекты РФ вправе устанавливать их дифференцированно.
«Как яркий пример раздела здания на вспомогательные и торговые помещения — мы делили Невский центр, г.Санкт-Петербург, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости.» — Константин М, начальник технического отдела Смарт Вэй
Проблемы с площадью вспомогательных помещений
Иногда возникают спорные ситуации. Например, в нежилом здании площадь коридоров и холлов может в несколько раз превышать площадь офисов. Арендатор или покупатель может отказаться платить за эти «лишние» метры по цене основной площади. Проведите точные обмерные работы, чтобы иметь на руках достоверные данные о площади.
В таких случаях может потребоваться экспертиза или даже обращение в суд для установления фактического назначения и справедливого расчета площади. Строительная экспертиза поможет определить, соответствуют ли помещения своему назначению.
Изготовление технических планов при создании вспомогательных помещений
Образование новых или изменение характеристик существующих вспомогательных помещений может осуществляться в ходе реконструкции или перепланировки. Чтобы внести новые данные в ЕГРН на объект недвижимости, необходимо изготовить технический план. Этот документ нужен, даже если не меняются характеристики основных помещений здания.
Общие правила изготовления техпланов при создании вспомогательных помещений:
- так как вспомогательные площади не являются самостоятельным объектом недвижимости, права на них будут у владельца основного здания или помещения;
- заказать техплан можно через кадастрового инженера, который обследует объект после выполнения работ, изучит документы и кадастровые сведения (для подготовки документов используется специализированное ПО: Технокад-Экспресс, ПК «Полигон», АРГО);
- заказать техплан можно через кадастрового инженера, который обследует объект после выполнения работ, изучит документы и кадастровые сведения;
- с техпланом нужно обращаться в Росреестр, где специалисты проведут кадастровый учет, обновят сведения ЕГРН.
Кадастровый инженер указывает на техплане границы вспомогательного помещения, образованные за счет стен и перегородок, отмечает места дверных и оконных проемов. Технический план формируется в формате XML-документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера. Подача документов осуществляется через портал Росреестра (rosreestr.gov.ru), личный кабинет кадастрового инженера (lk.rosreestr.ru) или через МФЦ. При образовании указанных помещений площадь других объектов уменьшается, что также требует оформления технического плана, проведения кадастрового учета в Росреестре. Заказать обследование и изготовление техплана можно в компании «Смарт Вэй»
Наши услуги и цены
В компании Смарт Вэй вы можете заказать любые услуги, связанные с проектированием строительства, реконструкции и перепланировок, в том числе с образованием, разделом и изменением вспомогательных помещений. Наши преимущества:
- собственный штат специалистов, имеющих опыт проектирования любой сложности;
- сопровождение все процедур согласований, помощь в получении разрешений;
- доступные расценки на все виды работ и услуг, индивидуальные предложения каждому клиенту.
Ориентировочные цены на услуги:
- Проект перепланировки — от 80 000 руб.
- Согласование перепланировки — от 50 000 руб.
- Технический план — от 75 000 руб.
- Техническое заключение — от 90 000 руб.
- Раздел здания на помещения (комплекс услуг) — от 250 000 руб.
- Обмерные работы — от 50 000 руб.
- Строительная экспертиза — от 150 000 руб.
Подробнее про цены на согласования помещений.
Обо всех условиях сотрудничества и преимуществах нашей компании можно узнать по телефонам, указанным на сайте, через онлайн-форму обратной связи, по электронной почте. Контакты для связи: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
Если у вас есть сомнения в правильности разделения площадей в ваших документах, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Наши кадастровые инженеры и юристы проанализируют ситуацию и помогут привести документы в соответствие с законом и здравым смыслом. Изучите наши кейсы, чтобы увидеть, как мы решаем подобные задачи.
Выводы
- Вспомогательные помещения предназначены для эксплуатации здания, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей.
- Для МКД вспомогательные помещения включены в места общего пользования (МОП).
- В нежилых зданиях мест общего пользования нет, поэтому при разделе там образуются и ставятся на учет вспомогательные помещения.
- Образование вспомогательных помещений происходит при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.
- Требования к вспомогательным помещениям регулируются СП 54.13330.2022 (для МКД), СП 56.13330.2021 (для производственных зданий) и СП 1.13130.2020 (пожарная безопасность).
