Раздел нежилого здания на помещения — пошаговая инструкция в 2024 году

Раздел нежилого здания — это процесс в результате которого происходит образование помещений за счёт внутреннего объёма здания. Раздел часто используют для образования новых нежилых помещений — их можно сдать в аренду, продать и распорядиться ими по своему усмотрению.

В этой статье мы расскажем о том, как происходит раздел нежилого здания, почему термин «раздел здания на помещения» является некорректным, хоть и часто используется, и о том какие документы понадобятся для этого.

Раздел и выдел — как правильно

Чтобы помещение стало самостоятельным объектом недвижимости, которым владелец может распоряжаться, нужно добиться обособленности и изолированности. Это регламентировано Федеральным законом №218-ФЗ. Также образование помещений происходит за счёт внутреннего объёма здания — по сути, это отграничение образованных помещений от остального объёма.

Именно поэтому с юридической точки зрения допустимо определение «образование помещений внутри здания» — она более корректно отражает процедуру. Формулировка «раздел здания на помещения» с юридической точки зрения является некорректной.

Что такое раздел здания на помещения

Процедура, включающая в себя ряд строительных работ, при которой из общего объёма здания отделяются несколько помещений. Раздел может попадать под реконструкцию и перепланировку — в зависимости от типа работ. К перепланировке можно отнести:

• обустройство отдельного входа (или входных групп);
• возведение ненесущих стен, огораживающих помещения.

Реконструкция — куда более сложный на всех этапах процесс, к которому относят более масштабные строительные работы.

К примеру:

• создание пристройки для увеличения площади;
• возведение несущих стен;
• возведение колонн.

Возможность провести раздел здания существует только для однородных объектов недвижимости. Для раздела нужно соблюдать изолированность и обособленность, здание может быть разделено только на несколько помещений и каждое из этих помещений будет являться самостоятельным объектом недвижимости — подробнее в ФЗ №218, где детально регламентирована тема государственной регистрации недвижимости.

Здесь обозначен не полный перечень работ по перепланировке и реконструкции. Лучше проконсультироваться с нашими экспертами, чтобы наверняка знать к какому типу будут относиться запланированные строительные работы на объекте.

При проектировании и реализации реконструкции или перепланировки нужно соблюдать законы, СП и другие регламентирующие документы.

Для реконструкции при разделе помещений в общественных зданиях, к примеру, нужно обращаться к Градостроительному кодексу РФ и СП 118.13330.2022. Они же будут важны при регистрации раздела объекта недвижимости.

Как согласовать и провести раздел нежилого здания на помещения

Всё зависит от того ведутся работы по перепланировке или реконструкции. Пошаговая инструкция по разделу нежилого здания на помещения с нюансами будет выглядеть так:

1. Оформляем документы. В первую очередь нужно оформить документы, которые будут основанием для раздела. К примеру, соглашение между совладельцами здания относится именно к таким документам.
2. Заключаем договор. Договор заключается с проектной организацией, имеющей допуск СРО.
3. Уточняем тип работ. Проектировщики определяют какие виды работ будут оптимальны для раздела — будет это перепланировка или реконструкция. Затем приступают к оформлению проектной документации.
4. Оформляем проект. При оформлении проекта описываются все виды работ и каждое архитектурно-строительное решение, относящееся к разделу здания на помещения. Включается всё — монтаж несущих или ненесущих стен, обустройство входных групп или оконных проёмов.
5. Оформляем техническое заключение. Техническое заключение о безопасности и допустимости работ прикладывается к проектной документации.
6. Утверждаем у собственника. Перед тем как начнутся проектные работы, нужно утвердить проект у собственника нежилого здания — если это перепланировка, то на этом этапе можно приступать к строительным работам.
7. Получаем разрешение. В случаях, когда проект раздела относится к реконструкции, его нужно отправить на экспертизу — государственную или негосударственную. Затем проект вместе с результатами экспертизы направляется в Госстройнадзор. ГСН должен предоставить разрешение на проведение строительных работ на объекте.
8. Проводим строительные работы. Работы проводит подрядчик, у которого должен быть допуск СРО. Они проводятся в полном соответствии с проектной документацией.
9. Завершаем работы. На этапе завершения работ нужно составить акт приёмки – если речь идёт о перепланировке. Если речь идёт о реконструкции всё несколько осложняется необходимостью получить разрешение на ввод помещения в эксплуатацию – это делается в Госстройнадзоре. После получения разрешения можно переходить к финальным этапам.
10. Оформляем технические планы. На новообразованные помещения в здании нужно оформить технические планы. Для каждого нового помещения кадастровый инженер готовит свой техплан — он нужен для постановки помещения на учёт и внесения изменений в ЕГРН.
11. Получаем выписки из ЕГРН. Информация о разделённом объекте недвижимости архивируется. Вместо неё вносятся данные о новых помещениях (по сути не вносятся изменения в ЕГРН, а создаются новые), затем собственник может получить выписки из ЕГРН.

В конечном итоге образуются несколько обособленных и изолированных объектов недвижимости — образование помещений из здания на этом заканчивается. Такие помещения можно использовать, сдавая в аренду или по своему усмотрению.

Изолированность и обособленность, к слову, являются обязательным условием для раздела. Они достигаются, когда площадь помещения отгораживается конструкциями — несущими или ненесущими — от остального объёма. Также у помещения должен быть отдельный выход. Он может вести на улицу или к местам общего пользования.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Подробнее о разделе нежилого здания на нежилые помещения можно узнать у наших экспертов — Москва +7 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург +7 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Нашем канале вTelegram — Smway.

Временное образование помещений для сдачи в аренду

Сейчас есть возможность передать в аренду помещение или часть здания, которые не отвечают признакам изолированности и обособленности (кроме Москвы и Московской области, здесь это применяется и к частям). Можно назвать это образованием части объекта недвижимости, поскольку допустимо оно только при аренде недвижимости. Здесь есть ряд особенностей:

1. Не обязательно возводить перегородки для временной аренды. Общая площадь здания или помещения может быть временно разделена на несколько объектов недвижимости, ограждение и обособление не обязательно.
2. Нужно установить характеристики. Для сдачи части здания или помещения в аренду нужно определиться с характеристиками объекта. Это сделает инженер, обследовав объект и составив технические планы — последнее связано с нюансами аренды в принципе.
3. Нужно поставить помещение на кадастровый учёт. Постановка на учёт при таком разделе будет проходить по общим правилам. Изменений прав собственников не происходит.

При регистрации договора предоставляются документы, подробный перечень которых приведён в ФЗ №218-ФЗ. Одновременно с постановкой на кадастровый учёт нужно будет зарегистрировать обременение прав на весь срок аренды.

Такая процедура может пригодиться для владельцев крупных нежилых помещений. Арендатором, к примеру, может выступить владелец небольшого магазина, которому нужно соседство с крупным супермаркетом для увеличения трафика.

Выдел помещений из здания с подготовкой всех документов можно заказать в компании «Смарт Вэй». Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте. Стоимость проекта перепланировки в нашей компании начинается от 12000 рублей, а стоимость технического плана — от 8000.

Раздел нежилого помещения в МКД

Как правило, раздел нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, предполагает перепланировку. Проект перепланировки — вместе с техническим заключением — согласовывается в Мосжилинспекции Москвы или в Межведомственной комиссии Санкт-Петербурга.

Также для согласования такого проекта понадобятся дополнительные документы. В частности, нужно будет подготовить:

• решение собрания жильцов (если речь идёт о затронутом общедомовом имуществе);
• санитарно-эпидемиологическое заключение (в Москве его готовит ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»).

После завершения нужно получить акт завершённой перепланировки, создать технические планы на каждое новообразованное помещение и зарегистрировать их в Росреестре. Затем собственник получает выписки из ЕГРН на каждое помещение и процедура заканчивается.

Комментарий эксперта. Вне зависимости от типа строительных работ, нужно заказывать технический план на заключительной стадии. Технический план, подготовленный кадастровым инженером, подтверждает образование новых объектов недвижимости. Также он подтверждает, что они обособлены, изолированы и описывает параметры и характеристики помещений. Только на основании технического плана помещение может пройти регистрацию в реестре и быть поставленным на учёт.

О дополнительных нюансах мы пишем в другом материале. Если возник вопрос о разделе нежилого помещения в МКД, стоит обратиться к нашим экспертам — специалисты подскажут, как его лучше провести и оформить с юридической точки зрения.

Проектировщики компании «Смарт Вэй» предлагают только оптимальные решения по строительным работам, а кадастровые инженеры готовят технические планы в срок от одного до пяти дней.

Вопрос эксперту

Есть какие-то ограничения по количеству помещений, которые можно образовать из здания?

Никаких ограничений по количеству нет. Ограничения обычно связаны с объёмом здания и площадью, также могут возникнуть вопросы с планировочными особенностями.

Мы собираемся делать пристройку к зданию. Можно ли нам образовать новые помещения и как это можно оформить?

Пристройка к зданию — это реконструкция. Проектом реконструкции можно предусмотреть образование новых помещений. Для создания помещений в здании нужно подготовить проект, техническое заключение, заказать экспертизу проекта и получить разрешение на строительство.

Есть ли ограничения по площади при разделе?

Формально есть ограничения только при разделе на жилые помещения – в случае коммерческой недвижимости таких нет. Но нужно учитывать необходимость обустройства входных групп и санитарные нормы, что ограничивает возможность раздела.

Получаю отказ в разделе здания на помещения. Говорят, что это невозможно. Почему это происходит и что делать?

Переформулируйте техническое задание — укажите на необходимость образования помещений из объёма здания, так называемое образование помещений. Здания и помещения — это объекты разного рода. Рекомендую обратиться за консультацией, поскольку причины для отказа могут быть и более прозаичными.

Кейсы «Смарт Вэй»

Кейс 1. Оформление раздела производственных помещений

Перед специалистами “Смарт Вэй” была поставлена задача – раздел с образованием новых производственных помещений на первом этаже. Работы по разделу подпадали под перепланировку. Поэтому специалисты разработали проектную документацию для произведения строительных работ.

После окончания раздела на новые помещения были подготовлены технические планы. Владелец помещения смог разместить в новых помещениях производственную лабораторию, сервисный пункт, отдел по работе с клиентами.

Кейс 2. Проведение раздела коммерческого нежилого помещения

Владельцу помещения было необходимо разделить нежилое помещение на несколько новых. Он обратился с этим вопросом в компанию “Смарт Вэй”.

Было решено, что оптимальным решением будет перепланировка. Специалисты компании подготовили проект, техническое заключение, согласовали с собственником (так как речь идёт о нежилом здании). Далее кадастровыми инженерами был разработан технический план и вновь образованные помещения были поставлены в Росреестре на кадастровый учёт.

Итог работ – заказчик получил на руки 10 выписок из ЕГРН на новые помещения, общая площадь которых  составила 303,5 квадратных метров.

Выводы

Выдел нежилых помещений из объёма нежилого здания — это процедура, которая требует проведения строительных работ. Строительные работы по разделу могут относиться к реконструкции и к перепланировке.

Если при разделе возводят несущие стены, создают пристройки или занимаются другими масштабными работами, это будет реконструкция. Для её проведения нужно подготовить проект, техническое заключение и негосударственную экспертизу проекта (государственная нужна для определённого вида работ и объектов недвижимости). Затем нужно получить разрешение на строительство в Госстройнадзоре.

Если для обособления помещений при разделе возводят ненесущие стены или перегородки, то это перепланировка. Для согласования перепланировки в нежилом здании требуется только согласование проекта с собственником – или несколькими. Собственно, в обоих случаях требуется подготовить документы для обоснования раздела, если у здания несколько собственников.

После окончания строительных работ — они в обязательном порядке соответствуют проектной документации и представленным в ней архитектурно-строительным решениями — нужно создать новые технические планы на каждое помещение. Каждое помещение также нужно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать в Росреестре.

Кадастровый номер и данные об изначальном объекте недвижимости при этом архивируются, а собственник получает выписки из ЕГРН на каждый новообразованный объект недвижимости.

Чтобы провести раздел нежилого здания на помещения в Москве или Санкт-Петербурге достаточно обратиться в компанию «Смарт Вэй». Квалифицированные юристы, кадастровые инженеры, проектировщики и обмерщики помогут грамотно оформить раздел и не допустить ошибок.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).