Как правильно оформить технический план для раздела помещения

Собственник может разделить исходное (родительское) помещение, чтобы образовать новые. Как минимум, их будет два, но вполне возможно и другое количество. Зачастую раздел возможен только путем проведения перепланировки. Эти работы будут включать возведение или перенос стен и перегородок, создание отдельных входов. Иногда текущая планировка помещения позволяет сделать раздел без дополнительных строительных работ. Технический план опишет характеристики и контуры новых помещений. После этого их можно поставить на учет с регистрацией прав.

Чем отличается раздел помещения от раздела имущества

Как юрист, я часто участвовал в делах по разделу имущества. Обычно на ум приходят бракоразводные процессы, но делить совместные активы могут и юридические лица, их учредители. Раздел имущества может осуществляться в натуре, когда определенные вещи и предметы передаются сторонам на основании соглашения или судебного акта. По неделимым объектам выделяют доли.

Раздел помещения – это совсем другой процесс. По его итогам появятся новые помещения, но при этом право собственности может остаться в неизменном виде. Естественно, владелец исходного объекта после раздела станет собственником двух или более новых.

Мне не приходилось участвовать в разделах помещений, оформлять документы для согласования таких работ и регистрации прав. Поэтому для подготовки статьи я обратился за помощью к кадастровым инженерам компании «Смарт Вэй». Они оформляют технические планы не только для раздела помещений, но для многих других ситуаций – образование нового объекта, изменения планировки и т.д.

Сразу стоит сказать о некоторых нюансах, которые связаны с разделом нежилых помещений:

• при разделе исходное помещение всегда перестает существовать;
• весь объем исходного помещения перераспределяется между двумя или более новыми объектами;
• новые помещения должны быть изолированными и обособленными, иначе их не признают полноценными объектами недвижимости (если смотреть Приказ № П/0082, то для нежилых помещений не обязательна изолированность, если есть отдельный выход на улицу, хотя на практике все зависит от регистратора);
• новым помещениям после раздела нужно присвоить кадастровые номера, а происходит это после прохождения учета в Росреестре.

В принципе, раздел имущества в гражданском споре тоже может сопровождаться разделом помещения. Стороны получат в собственность вновь образованные объекты исходя из договоренностей, размера долей и иных условий.

Сколько помещений можно образовать при разделе?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Напрямую никаких ограничений по данному вопросу нет. Но они неизбежно возникнут исходя из планировки помещения и здания, расположения и состояния конструкций, наличия и мест размещения входов и т.д. О возможных вариантах раздела вам обязательно расскажут проектировщики. Большие помещения вполне можно разделить на 3, 4, 5 и более новых.

Зачем и когда нужен технический план

Этот документ будет нужен, чтобы поставить на кадастровый учет новые помещения. Одновременно Росреестр зарегистрирует право собственности на них, удалит из ЕГРН данные о родительском объекте. Таким образом техплан не нужен для производства строительных работ при разделе. Они выполняются на основании проекта. Если объект можно разделить без перепланировки, то собственник сразу обращается за техническим планом.

Для постановки на учет новых помещений (независимо от количества) оформляется один техплан. А вот после обращения в Росреестр заявитель получит несколько выписок из ЕГРН. Как минимум, их будет три – одна на снятый с учета объект, две на вновь образованные помещения.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Иногда встречаем такие вопросы – можно ли самому заполнить технический план, чтобы официально завершить раздел? Ответ – однозначно нет. Росреестр ведет учет только на основании документов, заполненных кадастровыми инженерами. Требования к квалификации и опыту работы этих специалистов очень строгие, подтверждаются аттестацией. Если вы сами заполните техплан (а его форму легко найти в открытом доступе), Росреестр попросту не примет его и вынесет отказное решение».

Обязательные условия для раздела: показываем на примерах

Чтобы разобраться в сути и последствиях раздела, я подготовил несколько поясняющих рисунков. Возьмем для примера помещение с простой геометрической формой (прямоугольник), без внутренних перегородок и схем:

Здесь мы видим один дверной проем (вход с улицы), три проема под окна. Площади вполне хватает для раздела.

Для человека, который не сильно разбирается в нюансах проектирования и кадастра, самым очевидным вариантом раздела будет такой:

Здесь мы видим, что внутри возведена стена или перегородка с дверным проемом. Формально, площадь отграничена конструкцией. Вот только у помещения слева нет отдельного входа с улицы или из вспомогательных помещений здания. Поэтому возведение стены не привело к разделу, а лишь является изменением планировки. Помещение, соединенное с другим только смежным входом, не подпадает под признаки объекта недвижимости.

А вот как будет выглядеть раздел, после которого появятся для новых полноценных помещения:

Здесь мы видим ту же стену, но у помещения слева сделан отдельный вход. В таком случае оно имеет признаки обособленности и изолированности, является объектом недвижимости. Кстати, смежный вход между двумя новыми помещениями вполне может быть (на рисунке я выделил его желтым цветом).

Обустройство нового входа и возведение стен (перегородок) – это далеко не единственное изменение планировки, которое может потребоваться для раздела. С учетом конфигурации объекта, проект может предусматривать:

• изменение схемы инженерных коммуникаций, мест размещения сантехнического оборудования;
• создание входной группы на улице (включает лестницы, ограждения, пандусы и т.д.);
• заделывание, прорубание или изменение габаритов оконных проемов;
• возведение, снос или перенос других элементов планировки.

Вход вполне можно сделать из внутреннего объема здания (коридор, места общего пользования), если есть такая возможность.

Рисунок № 3 можно использовать как пример раздела, для которого не нужна перепланировка. Изображенное там помещение могло изначально существовать в таком виде после строительства здания – с перегородкой внутри и смежным проходом, двумя выходами на улицу. При постановке на учет ему присвоили кадастровый номер. Так как все условия для разделения помещений уже есть, достаточно описать их в техническом плане. После этого Росреестр присвоит кадастровые номера новым объектам.

Когда в помещении нельзя сделать раздел

Не получится сделать раздел, если на это не согласятся все собственники. Если у объекта один владелец, то невозможность образования новых помещений может быть связана:

• с особенностями планировки, небольшой площадью и т.д.;
• с ограничениями по санитарным, гигиеническим и эпидемиологическим требованиям;
• с запретом на проведение отдельных видов работ (эти моменты нужно проверять по федеральным и региональным нормативным актам);
• с ухудшением состояния конструкций и здания в целом, нарушением норм строительной безопасности.

Если речь идет о помещении в нежилом здании, то почти всегда можно подобрать решения для раздела, законно обойти ограничения.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Проще всего разделить помещение на первом этаже нежилого здания. Тут почти всегда можно подобрать решения с обустройством входа с улицы и прилагающей территории. А вот на вторых и более высоких этажах могут возникнуть сложности. Вход придется делать из внутреннего пространства здания, а это не всегда возможно».

Оформляем технический план для раздела помещения

Итак, если перепланировка завершена или она вообще не требуется для раздела, нужно оформить технический план. Для этого собственник или его представитель обращается к кадастровому инженеру, заключает договор. Далее необходимо согласовать дату и время выезда для осмотра и обмера помещений, внутренних конструкций и проемов. Без этих работ невозможно получить данные о контурах, планировке и характеристиках.

Техплан заполняет по форме, утвержденной Приказом Росреестра № П/0082. Там же описаны требования к заполнению документа, его содержанию и составу приложений. После завершения работ заказчик получит технический план в электронном виде (на диске), если иное не предусмотрено законом.

Документы от собственника

Документы от заказчика будут включены в состав приложений технического плана. Они будут подтверждать права на объект, законность выполненной перепланировки, характеристики помещений и т.д. Вот примерный перечень документов, которые обычно передают кадастровому инженеру:

• декларация о характеристиках помещения (как правило, этот документ нужен, если для раздела не проводилась перепланировка);
• проект перепланировки и/или переустройства (помимо прочего, в его приложения входят графические материалы, описывающие помещения до и после строительных работ);
• правоподтверждающие документы (обычно это будет выписка из ЕГРН);
• регистрационные документы организации-собственника (по мере необходимости).

Если будут нужны другие документы, это обязательно разъяснит кадастровый инженер.

Как работает кадастровый инженер

Кроме камеральной работы с документами, кадастровый инженер выезжает для обмера новых помещений после раздела. Подробно рассказывать про эти действия я не буду, так как они описаны в других статьях на нашем сайте. Работы проводятся во всех вновь образованных объектах. Результаты измерений фиксируют в абрисах. Далее они станут основой для переноса сведений в технический план.

Так как работы ведутся в помещениях, а не в здании в целом, обмер займет не более нескольких часов (хотя могут быть и исключения). Сотрудники Росреестра в этих действиях не участвуют. Они работают только с информацией, внесенной в техплан кадастровым инженером.

Заполняем технический план после раздела

Теперь посмотрим, что будет указано в содержании техплана. Уже вверху документа будет прописано, в связи с чем он оформлен – «образование 2 (или более) помещений по адресу ________ в результате раздела помещения с кадастровым номером ________». Далее, в содержание техплана будет входить:

• дата оформления документа;
• информация о заказчике (организация или физическое лицо);
• данные о кадастровом инженере и его компании (с обязательным указанием на членство в СРО);
• исходные данные, на основании которых выполнены кадастровые работы (например, декларации, выписка из ЕГРН и т.д.).

Обязательно заполняется раздел с характеристиками помещения. Там нужно указать кадастровый номер исходного объекта. Для вновь образованных помещений указывает площадь и этаж. Вопрос с нумерацией решается следующим образом. Если у помещения был номер 1, то для двух новых он будет 1-А и 1-Б.

В разделе с заключением кадастрового инженера указываем описание выполненных работ. Там будет и общая информация со ссылками на нормативные акты. Если требуются пояснения по характеристикам объектов или по другим вопросам, это тоже будет изложено в заключении.

Далее в документе будут планы этажей с отображением контуров и конфигурации каждого нового помещения. Они оформляются на основании абрисов, с соблюдением требований к масштабу. В приложении 2 к Приказу № П/0082 есть список специальных условных знаков. Инженер использует их, чтобы указать значения по расстояниям и высотам, границам помещений.

Сколько времени занимает оформление технических планов после раздела?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если не возникнет каких-либо сложностей, техплан будет готов в течение 2-3 дней. Естественно, все зависит от того, как быстро кадастровый инженер выполнит обмеры. Иногда этот процесс затягивается из-за заказчика или по другим причинам.

Состав приложений к техплану

В приложения к техплану мы включаем все документы, на основании которых работал кадастровый инженер (проект перепланировки, декларации, выписки из ЕГРН и т.д.). Соответственно, их перечень может отличаться от случая к случаю. После завершения оформления инженер подпишет техплан и выдаст его заказчику.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что нужно знать о кадастровом учете и регистрации прав после раздела

Технический план готов, а значит, его можно представить на кадастровый учет. Так как после раздела появились новые объекты, необходимо еще и зарегистрировать права на них. Поэтому собственник или представитель подает единое заявление на учет и регистрацию.

Проще всего подать документы в МФЦ. Госпошлину можно оплатить заранее или непосредственно в терминале многофункционального центра. Размер платежа для юр. лиц составляет 22 000 рублей, а для граждан – 2 000 рублей. В следующем году размеры госпошлин могут увеличить (законопроект уже рассматривает Госдума РФ).

После получения документов специалисты Росреестра выполнят следующие действия:

• снимут с учета исходное помещение, аннулируют его кадастровые номер и удалят данные из ЕГРН;
• поставят на учет новые объекты с присвоением номером и регистрацией прав;
• выдадут выписки ЕГРН на помещение, снятое с учета, и на новые объекты.

Продолжительность учета и регистрации составляет 10 или 12 дней (если не возникнет оснований для приостановок).

Так как у помещений после раздела будут новые адреса, нужно обновить информацию в ФИАС. Это база налоговой службы, которая включает адресные данные по организациям и предпринимателям. Автоматически эта информация не будет обновлена. Поэтому собственнику нужно подать заявление в ИФНС.

Вы можете перейти по ссылкам и посмотреть, как мы оформляли технические планы для раздела помещений.

Кейс 1. В результате раздела помещения на два новых собственник увеличит прибыль от сдачи в аренду.

Кейс 2. Был оформлен технический план на 8 новых помещений. Раздел осуществлялся в торговом центре.

Примерные цены на некоторые наши работы:

Подводим итоги

• Технический план – это обязательный документ после раздела помещения. Он нужен для постановки на учет новых объектов, переоформления прав собственника.
• Подготовкой техпланов занимаются кадастровые инженеры. Работы включают обмеры на месте, так как это нужно для сбора данных о границах, планировке и характеристиках.
• После оформления техплана нужно передать его в Росреестр. Собственник получит выписки из ЕГРН на новые помещения и ранее существовавший объект.