Раздел помещений в нежилых зданий и МКД в 2021 году

Раздел помещений — процедура, в ходе которой создается несколько новых объектов недвижимости из уже существующего. Для раздела необходимо провести реконструкцию или перепланировку. Такие работы выполняются строго по проекту, требуют согласования с государственными или муниципальными органами. Чтобы вновь образованные помещения приобрели правовой статус, необходимо их индивидуализировать, оформить на них права. Для этого проводятся кадастровые работы в отношении новых объектов, кадастровый учет и регистрация в ЕРГН.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, какие варианты раздела помещений предусматривает законодательство России, какие документы должен оформить собственник, как поставить на учет и зарегистрировать новые объекты.

Что такое раздел нежилого помещения

По целевому назначению все помещения делятся на две категории: жилые и нежилые. Особенностью нежилых помещений является их использование для любых целей, не связанных с проживанием граждан: оказание услуг, производство товаров, а также иная аналогичная деятельность. Раздел таких помещений осуществляется намного проще, чем аналогичная процедура в МКД.

Цели раздела нежилых помещений, как правило, связаны с дальнейшим распоряжением одним или несколькими единицами, образованными по итогам раздела (продажа, сдача в аренду и т.д.). Также необходимость в разделе нежилого помещения может быть обусловлена прекращением совместной деятельности несколькими владельцами объекта и продолжением самостоятельной работы на вновь образованном месте.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Исходное помещение подлежит разделу с соблюдением следующих особенностей:

  • фактическое прекращения существование первоначального объекта сопровождается исключением сведений о нем из ЕГРН и данных кадастрового учета;
  • уникальный кадастровый номер исходного помещения аннулируется;
  • вновь образованные помещения должны пройти учет по итогам проведения кадастровых работ;
  • одновременно с кадастровым учетом проводятся регистрационные действия в отношении новых объектов;
  • по итогам данных процедур сформированные объекты получат собственные кадастровые паспорта, а сведения о них будут внесены в ЕГРН по итогам регистрации права.

Первым этапом для раздела нежилого помещения является получения проекта перепланировки или реконструкции. В ходе этих работ необходимо обеспечить изолированность и обособленность вновь образуемых помещений. Только в этом случае их поставят на кадастровый учет в ЕГРН. Проекты перепланировки и реконструкции проходят согласование по-разному. При перепланировке нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Проект реконструкции должен пройти экспертизу, после чего собственник обращается в Госстройнадзор за разрешением на строительство.

Комментарий специалиста. Можно сделать временный раздел помещений, при котором вновь образованные части не будут обладать признаками  обособленности, изолированности. Например, площадь торгового зала можно разделить на части для сдачи в аренду предпринимателям, для установки банкоматов и вендинговых аппаратов. Такую часть нежилого помещения не обязательно ограждать стенами, перегородками, другими конструкциями. Часть объекта образуется только на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

В результате раздела образуются два новых помещения. на основании технического плана их можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать права.
В результате раздела образуются два новых помещения. на основании технического плана их можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать права.

Раздел нежилых помещений

Нежилые помещения в многоквартирном доме тоже можно разделить. Но в этом случае возникает ряд дополнительных сложностей:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


  • если строительные работы будут затрагивать общедомовое имущество, необходимо получить согласие собственников (например, для изолированности и обособленности нового помещения всегда нужно делать отдельный вход);
  • при разделе нежилых помещений нужно соблюдать дополнительные ограничения на работы в МКД (например, нельзя заделывать общую вентиляцию, перекрывать доступ к инженерным коммуникациям);
  • есть ограничения и по видам деятельности, целевому назначению нежилых помещений в МКД (например, нельзя после раздела использовать помещение в МКД под производство).
Читайте также:  Образец межевого плана в 2021 году

Для раздела помещений в МКД также необходимо заказать проектную документацию. Это может сделать только организация, состоящая в СРО проектировщиков. При проектировании и проведении работ необходимо обеспечить безопасность конструкций, устойчивость и надежность дома. Для подтверждения безопасности после проектирования необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Комментарий эксперта. Если у помещения один собственник, он сам определяет условия раздела, размер, площади и характеристики новых объектов. Если у помещения несколько владельцев, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. По этим документам определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

№ п/п Документы, которые используются при согласовании раздела помещений Описание
1 Правоустанавливающий документ Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2 Согласие собственников На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3 Проект перепланировки или реконструкции Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4 Техническое заключение Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5 Акт приемочной комиссии Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6 Технический план. Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Нормативные акты для раздела нежилых помещений

Чтобы разделить нежилое помещение на два или более объектов, нужно соблюдать следующие нормативные акты:

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать);
  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Федеральный закон № 384-ФЗ о безопасности зданий (скачать);
  • Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости (скачать)
  • Постановление Правительства № 87 о разделах проектной документации (скачать);
  • Приказ МЭР № 953 о порядке изготовления технического плана (скачать).

При проектировании необходимо учитывать нормы СП, ГОСТ, СНиП, других руководящих документов. Их перечень зависит от вида объекта, особенностей раздела помещения.

Комментарий эксперта. Независимо от вида строительных работ при разделе помещений, на заключительной стадии нужно заказать технический план у кадастрового инженера. Этим документом подтверждается образование новых объектов, признаки обособленности и изолированности, параметры помещений. На основании техплана пройдет кадастровый учет и регистрация в Росреестр. Заказать проектную документацию и технические планы можно в компании Смарт Вэй.

Раздел нежилого помещения. Вопросы эксперту.
Евгений А.
Евгений А.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Подскажите, в чем может быть проблема. Мне нужно разделить здание на помещения, но везде получают отказ, что это невозможно. Что делать?
Евгений А.
Здание и помещение - это разнородные объекты. Поэтому здание невозможно разделить на помещение. Однако за счет внутреннего объема можно создавать помещения. Вам нужно переформулировать техническое задание, указать на образование помещений из объема здания.
Если мы планируем раздел в нежилом здании. согласования вообще не нужны?
Евгений А.
Если раздел в нежилом здании подпадает под перепланировку, проект утверждает сам собственник. Если же планируется реконструкция, проект нужно передавать на экспертизу, в Госстройнадзор.
На сколько помещений можно разделить нежилое помещение? Есть ограничения по площади?
Евгений А.
Формально, ограничения по площади есть только для жилых помещений. Но нужно учитывать санитарные нормы, обеспечить выход для каждого нового помещения, другие требования. Это существенно ограничивает возможности раздела.
Добрый день! Нужно ли обращаться в БТИ для раздела нежилых помещений?
Евгений А.
В БТИ нужно внести изменения в технический паспорт после перепланировки или реконструкции. Согласие в БТИ брать не нужно.
Здравствуйте! Могу я заставить второго собственника разделить наше помещений на два новых?
Евгений А.
Если между собственниками нет соглашения о разделе, требовать этого можно только через суд. Для этого нужно получить заключение эксперта или кадастрового инженера о технической возможности раздела.
Читайте также:  Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году

Перепланировка при разделе в МКД

Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений.

Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для  необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).

Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.

Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.

На поэтажном плане после раздела будет отмечено местоположение новых объектов. Поэтажный план включается в содержание технического плана.
На поэтажном плане после раздела будет отмечено местоположение новых объектов. Поэтажный план включается в содержание технического плана.

Порядок раздела нежилых помещений

Раздел нежилых помещений всегда связан с проведением строительных работ. В зависимости от перечня и вида работ, они могут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае меняются исходные параметры характеристики целого здания или его части. Например, для раздела помещений будет предусмотрено возведение новых несущих стен, пристройка, другие виды работ. При перепланировке проект может включать обустройство выхода, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен и перегородок.

Процедура раздела нежилого помещения и согласования работ заключается в следующем:

  • оформляются документы для раздела (соглашения, договоры);
  • проводится собрание собственников МКД (если это требуется);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • сотрудники проектной организации определяют, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, меры безопасности, виды работ, (установка стен, перенос сетей или раздел систем, обустройство оконных проемов и входов для новых помещений, другие работы);
  • проект на перепланировку утверждается собственником или через МЖИ;
  • проект реконструкции направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение на строительство от Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки объектов на учет, регистрации прав в Росреестре. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода.

После завершения работ составляется акт приемки через МЖИ. При реконструкции нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к получению техпланов с характеристиками новым помещений, проходить учет, регистрацию в Росреестре.

Читайте также:  Заключение кадастрового инженера в 2021 году

Комментарий эксперта. У каждого нового помещения после раздела будут уникальные параметры. Их определит кадастровый инженер в ходе обследования и обмеров. В ходе обмеров определяет характеристики, внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Эти работы быстро выполнят специалисты компании Смарт Вэй.

Для каких объектов вам нужно подготовить документы на раздел?
Нежилое помещение в нежилом здании
42.11%
Нежилое помещение в МКД
52.63%
Образование новых помещений из объема здания
5.26%
Проголосовало: 19

Документы для раздела в 2021 году

Учет и регистрация объектов, появившихся в натуре в результате раздела помещений, осуществляется на основании документов, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ. К таким документам относятся:

  • документы на исходный объект, подлежащий разделу – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве;
  • документы, подтверждающие факт перепланировки или реконструкции исходного и вновь образуемых помещений – проект, согласование проекта, экспертное заключение, акт приемки работ, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию;
  • техническая документация на новые объекты – технический план, поэтажный план строения с внесенными изменениями о новых единицах учета, ведомость помещения (представляется по мере необходимости);
  • технический паспорт БТИ – нужен при согласовании перепланировки в МКД;
  • согласие собственников или протокол общего собрания МКД.

Помимо этого, в Росреестр представляется заявление о проведении учета и регистрации обособленных объектов, появившихся в процессе раздела. На основании заявления проводится проверка представленной документации, принимается решение о проведении учета и регистрации прав, либо решение о приостановлении или отказе в совершении процедуры учета.

По итогам раздела правообладатели получат на руки выписки из ЕРГН. В них будут указаны присвоенные кадастровые номера для каждого нового объекта, а также кадастровый паспорт. Все документы, которые требуются для проведения и согласования раздела, оформят специалисты компании Смарт Вэй.

После завершения раздела выдается выписка ЕГРН на каждое вновь образованное помещение.
После завершения раздела выдается выписка ЕГРН на каждое вновь образованное помещение.

Технический план для раздела

Основанием для получения технического плана заключение договора на выполнение кадастровых работ. Для их выполнения инженер использует исходные данные не только на помещение, подлежащее разделу, но и на здание. Указанные сведения получаются из ЕГРН, а также из технической документации на фактически существующие и учтенные объекты, техпаспортов БТИ.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Технические планы на вновь образуемые помещения изготавливаются по правилам, указанным в Законе № 218-ФЗ, Приказе МЭР № 953. Сведения плана должна учитывать существующие кадастровые сведения на смежные помещения, не допускать их несоответствия.

После завершения работ техпланы выдаются в электронной форме, удостоверяются ЭЦП инженера, направляются в орган кадастрового учета (Ростреестр). После проверки документов, осуществляются следующие действия по учету нежилых помещений:

  • вновь образованные помещения получают собственные кадастровые номера, а их сведения вносятся в ЕГРН;
  • помещение, прекратившее существование, утрачивает кадастровый номер, а сведения о нем исключаются из ЕРГН.
  • Завершение процедуры раздела подразумевает выдачу правообладателям выписок из ЕГРН, где будут содержаться сведения обо всех новых помещениях, сформированных в результате раздела.

Заказать раздел зданий и помещений Вы можете в компании Смарт Вэй. Более подробную информацию о ценах и сроках выполнения работы узнавайте у наших специалистов по телефону или электронной почте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец выписки ЕГРН
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8 Скачать Образец технического задания о перепланировке

 

Ниже представлен образец технического плана. Это основной документ, по которому можно поставить на кадастровый учет новые помещения после раздела.

Стоимость услуг по разделу помещений

Кадастровый учет после раздела, согласование в МЖИ или Госстройнадзор осуществляется бесплатно. К расходам заказчика можно отнести оплату за проектирование реконструкции или перепланировки, изготовление техплана, за регистрацию прав на вновь образованные помещения. Пошлина за регистрацию в Росреестре составляет 2000 руб. (физ. лица) и 22000 руб. (организации). Подробнее о наших расценках и услугах можно узнать в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки или реконструкции для раздела от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ
2 Сопровождение согласований перепланировки или реконструкции от 10000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Оформление технического заключения от 15000 руб.

Выводы

  • Раздел помещений — процедура, в ходе которой создается несколько новых объектов недвижимости из уже существующего. Для раздела необходимо провести реконструкцию или перепланировку.
  • При проведении перепланировки или реконструкции для раздела помещений нужно оформить проект. согласовать его в МЖИ или Госстройнадзоре.
  • Новые помещения будут поставлены на кадастровый учет в Росреестре на основании технического плана. Собственник получит выписки ЕГРН на каждое новое помещение.

Сопровождение раздела нежилых помещений с подготовкой всех документов можно заказать в компании Смарт Вэй. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы
Что такое раздел нежилого помещения?
Как согласовать раздел нежилого помещения?
Сколько стоит раздел нежилого помещения?

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way
Добавить комментарий

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.