Пунктом 34 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении. Несмотря на прямое указание в законе, понятия изолированности и обособленности по настоящее время юридически не закреплены, а их описание можно сделать только из анализа норм различных нормативных правовых актов.
Специалисты компании «Смарт Вэй» подготовят технические планы с обоснованием признаков изолированности и обособленности, чтобы поставить новые помещения на кадастровый учет. В статье расскажем, когда и зачем применяются признаки изолированности и обособленности, в каких документах их нужно указать, как поставить на кадастровый учет изолированные и обособленные помещения.
Описание изолированности и обособленности
Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года связывает понятие изолированности и обособленности только с помещением в зданиях и сооружения, на иные объекты недвижимости данные определения не распространяются. Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Таким образом, под данное описание подпадают жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях и сооружениях, имеющие самостоятельное целевое назначение. Понятие изолированности и обособленности помещений можно опосредованно вывести из анализа ряда самостоятельных норм права:
- изолированность характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа;
- обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).
Что такое изолированность
Изолированность – это наличие у помещения стен или перегородок, которые отделяют его от остального пространства здания, включая другие помещения и места общего пользования (коридоры, холлы, лестницы). Проще говоря, у помещения должны быть четкие физические границы. Если для создания таких границ нужно возвести стены, сначала потребуется согласовать перепланировку.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Понятие изолированности закреплено в Жилищном кодексе РФ (ст. 15-17). Хотя кодекс регулирует жилые помещения, принципы изолированности и пригодности для самостоятельного использования применяются ко всем объектам недвижимости, чтобы они могли быть признаны самостоятельными объектами права.
Что такое обособленность
Обособленность – это наличие у помещения отдельного входа, который ведет из мест общего пользования. Нельзя сделать так, чтобы в ваше помещение можно было попасть, только пройдя через чужой офис или квартиру. Доступ должен быть независимым. Иногда для обеспечения обособленности требуется устройство отдельного входа.
Юридически и простым языком
Понятие обособленности косвенно содержится в ст. 16 Жилищного кодекса РФ применительно к характеристикам квартиры. Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования дома и состоящее из одной или нескольких комнат.
Понятие изолированности следует из положений ст. 673 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, которыми жилым помещением признается изолированное помещение, которое относится к объектам недвижимого имущества и пригодно для постоянного проживания.
Несмотря на сложность определения указанных терминов, можно установить следующие характерные отличительные черты изолированных и обособленных помещений:
- у обособленного жилого или нежилого помещения имеется только признак ограничения строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу;
- при изолированности всегда имеется отдельный выход, который может обеспечивать доступ только к одному помещению (типичный пример – отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению).
Обратите внимание! Изолированность и обособленность может устанавливаться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение может входить в состав обособленного объекта (типичный пример – две или более изолированных комнат входят в состав одной квартиры).
Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами (выходами), оно не может считаться изолированным (типичный пример – проходные комнаты в квартирах). Исключением будут являться случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям.
Комментарий специалиста. Хотя изолированность и обособленность помещений напрямую не регламентируется законодательством, именно эти два понятия позволяют относить помещения к объектам недвижимости. Если эти признаки отсутствуют у помещения, оно не подлежит кадастровому учету, а самостоятельные права на него не могут быть зарегистрированы. В таких случаях будет осуществляться регистрация прав на объект, в состав которого будут входить неизолированные и необособленные помещения. Для оценки вашего объекта — присылайте вопросы на нашу электронную почту компании «Смарт Вэй» info@smway.ru.
Формулировки в ФЗ 218 и приказах
Федеральный закон № 218-ФЗ, который является базовым нормативным актом в сфере регистрации недвижимости, содержит только одно указание на термины изолированность и обособленность – в статье 26, которая определяет основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав.
В ряде подзаконных актов содержится косвенное упоминание и определения данных понятий:
- Федеральный закон № 218-ФЗ содержит общее определение признаков изолированности и обособленности;
- Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года указывает на особенности оформления кадастровым инженером технического плана, в котором должны учитывать изолированность и обособленность помещений;
- Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 содержит принципы определения отдельных жилых и нежилых помещений.
Помимо этого, важное значение имеет Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501. Данный документ не носит нормативного характера, однако содержит детальный анализ законодательства по состоянию на дату составления, позволяющий определить признаки обособленности и изолированности.
Комментарий специалиста. Поскольку основанием кадастрового учета является технический план, в настоящее время ключевая роль в определении изолированности и обособленности принадлежит кадастровому инженеру. Именно этому специалисту предстоит определить наличие у помещения указанных признаков для отражения их в техническом плане. В компании «Смарт Вэй» работают сотрудники, которые провели много дней у дверей кадастровой палаты, что позволяет почти мгновенно определять помещения, которые соответствуют правилу изолированности и обособленности.
Как это выглядит графически
Согласно ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в содержание технического плана входит текстовая и графическая часть. При составлении графической части технического плана местоположение каждого помещения фиксируется на плане этажа или части здания (сооружения). Если здание или сооружение одноэтажное – местоположение определяется на плане целого здания или его части.
Как указывает ч. 6 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.
Комментарий специалиста. Вплоть до января 2017 года на недвижимость выдавался кадастровый паспорт, в котором отражались сведения и характеристики объекта. С января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка ЕГРН, графическая часть которого будет содержать отображение информации о местоположении помещения, его стенах и входе (выходе).
Мнение Минэкономразвития о изолированности и обособленности
Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501 было подготовлено в виде ответа на запрос службы Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании и сооружении. Отметим ключевые моменты, по которым профильный департамент Минэкономразвития выразил свое мнение:
- для возможности проведения процедуры кадастрового учета жилых помещений достаточно установить признак изолированности (например, изолированные комнаты в квартирах могут признаваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости);
- для кадастрового учета нежилых помещений необходимо установить признак обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.
Данная позиция по настоящее время является неофициальной, поскольку Минстрой России отказал в согласовании Письма Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501.
Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кадастровому учету подлежат здания, сооружения, помещения, машино-места и другие объекты, которые прочно связаны с землей. Возможность быть самостоятельным объектом оборота — ключевой признак такого объекта, а изолированность и обособленность являются его физическим выражением.
Заслуживает отдельного внимания Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, которое содержит следующие важные положения:
- под обособленностью у помещения понимается только наличие стен (перегородок), тогда как изолированность подразумевает возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;
- изолированность и обособленность определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ;
- стены и перегородки отражаются на плане этажа или плане здания при оформлении технического плана помещения.
Данное письмо также не носит нормативный характер и содержит рекомендации по конкретной ситуации, изложенной в запросе.
В своей работе мы учитываем актуальные и действующие нормативные акты в последней редакции. Если вы хотите избежать проблем с согласованиями, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.
Для жилых и нежилых объектов недвижимости
Рекомендательное мнение, которое отражено в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501, содержит заключение о возможных случаях отказа в проведении кадастрового учета и регистрационных действий. По мнению Департамента:
- если на кадастровый учет представлены документы помещения с назначением «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолировано, приостановка и последующий отказ в учете и регистрации будет правомерен;
- если аналогичные процедуры проводятся в отношении нежилого помещения, наличие только признаков обособленности позволяет провести кадастровый учет и регистрацию прав на объект.
Для нежилых помещений обособленность определяется исходя из технических правил и норм, которые должны соответствовать Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также положениям Градостроительного кодекса РФ в редакции от 08.08.2024 года.
Мнение кадастровой палаты и Росреестра
В 2015 году служба Росреестра и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» подготовили информационное письмо по вопросу определения кадастровым инженером признаков изолированности помещения. Поскольку для подготовки рекомендаций использовалось Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, органы Росреестра указали на необходимость учета следующих обстоятельств:
- являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (т.е. частью здания);
- обеспечивают ли указанные стены (перегородки) и материал, из которого они изготовлены, возможность исключения доступа в такое помещение.
Суть указанных рекомендаций заключалась в недопустимости признания изолированности помещений, если помещение разделено перегородками из материала, не способного обеспечить исключение доступа посторонних лиц (например, наличие перегородок из стекла не позволит признать обособленность и изолированного искусственно созданного помещения).
Комментарий специалиста. Законодательная неопределенность в понятиях изолированности и обособленности возлагает дополнительную ответственность на кадастровых инженерах, которым предстоит устанавливать эти признаки при выполнении кадастровых работ. Если на кадастровый учет в органы Росреестра представлен технический план помещения, в описании которых не будет достоверно подтверждена изолированность и обособленность, последует вынесение решения о приостановке процедуры. В этом случае может потребоваться выполнение повторных кадастровых работ, в противном случае органом Росреестра будет вынесен отказ в постановке помещения на кадастровый учет.
Изменения в процедуре кадастрового учета
Процедура кадастрового учета изменилась с введением в действие Федерального закона № 218-ФЗ. Если рассматривать состав нововведений, связанных с определением изолированности и обособленности помещений, необходимо отметить новые правила отказа в постановке объекта на учет и регистрации прав на него:
- при рассмотрении поступивших документов на учет и регистрацию должностные лица Росреестра не имеют право сразу выносить решение об отказе в проведении указанных процедур, вместо этого выносится решение о приостановке действий;
- если основания для приостановки не устранены заявителем, службой Росреестра выносится отказ в проведении кадастрового учета и регистрации.
Такое новшество позволяет устранить недостатки в представленных документах без необходимости повторного обращения. Например, если после приостановки кадастрового учета признаки обособленности и изолированности будут надлежащим образом зафиксированы в техническом плане, процедура будет продолжена на общих основаниях.
Также можно отметить позицию Верховного Суда РФ, который 30.11.2016 года утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Данный Обзор был составлен по итогам обобщения судебной практики по нормам ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ и Федерального закона № 221-ФЗ в редакции от 29.10.2024 года. Тем не менее, Верховный Суд РФ учел и положения нового Федерального закона № 218-ФЗ, отметив, что признаки изолированности включают в себя:
- самостоятельное назначение объекта;
- наличие отдельного входа;
- помещение не должно использоваться для доступа в другие части здания или помещения, либо для прохода к общему имуществу собственников здания или к инженерным коммуникациям.
На этом основании признана правомерной практика судов, подтверждающих законность отказа в учете и регистрации частей подвала здания, коридоров и т.д.
Как доказать изолированность и обособленность
Соответствие этим критериям определяет и подтверждает кадастровый инженер в ходе обмерных работ. Он выезжает на объект, проводит замеры, изучает планировку и делает вывод. Этот вывод он отражает в заключении кадастрового инженера, которое является частью технического плана. Именно технический план является основанием для постановки помещения на кадастровый учет в Росреестре.
Если помещение не соответствует требованиям, кадастровый инженер не сможет подготовить технический план, и Росреестр откажет в регистрации. Иногда проблемы возникают из-за реестровых ошибок, которые нужно исправлять.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| Ссылки | Описание |
| Ссылка | Образец технического заключения |
| Ссылка | Образец акта межведомственной комиссии |
| Ссылка | Образец технического плана |
| Ссылка | Образец проекта перепланировки |
| Ссылка | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| Ссылка | Заявление о проведении кадастрового учета |
| Ссылка | Образец технического паспорта |
| Ссылка | Образец технического задания о перепланировке |
Проблемы для раздела помещений и для регистрации частей помещений
Учитывая анализ нормативных правовых актов в части признаков изолированности и обособленности помещений, можно отметить следующие нюансы кадастрового учета помещений и их частей:
- комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единые объект недвижимости, если они являются смежными и изолированными друг от друга (данный вывод содержится в Обзоре судебной практики, утвержденной Верховным Судом РФ от 30.11.2016 г.);
- изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как единый объект (вывод содержит в указанном Обзоре Верховного Суда РФ);
- не могут быть предметом кадастрового учета и регистрации прав неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного назначения, а также часть общего имущества собственников многоквартирного дома (вывоз содержится в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501);
- установка в жилом помещении перегородок не означает факт создания нового объекта недвижимости, поскольку для признаков обособленности ключевое значение имеет отнесение стен к строительным конструкциям.
Все эти нюансы должен учесть кадастровый инженер в процессе выполнения кадастровых работ и подготовке технического плана на помещение. Наши контакты: телефоны 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.
Заказать раздел здания по нормам изолированности и обособленности
Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, у нас обширный опыт работы — мы работали по разделу зданий от 1000 до 60000 кв.м. Последний выполненный объект — раздел гостиницы Хилтон в аэропортной зоне Внуково, работа была выполнена в рекордные сроки — за 10 дней.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Проектирование перепланировки | от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки | от 10000 руб. |
| 3 | Изготовление технического плана | от 8000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 12000 руб. |
| 5 | Проектирование реконструкции | от 35000 руб. |
Кейсы ООО «Смарт Вэй»
Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года.
.
Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.
Заключение
- Понятие изолированности и обособленности помещений есть в Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти признаки нужны для постановки помещений на кадастровый учет, отнесения их к объектам недвижимости.
- Изолированность характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа;
- Обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
ООО «Смарт Вэй» оказывает услуги по образованию, разделу, выделу и объединению помещений, постановке их на кадастровый учет. Звоните, мы поможем в любой ситуации: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать).
