Обмеры в зданиях и помещениях – примеры работы компании «Смарт Вэй»

Измерить и зафиксировать характеристики помещения в документах – кропотливая и ответственная работа. От качества ее выполнения зависит, какие сведения будут учтены в государственном реестре недвижимости, арендная и реализационная стоимость объекта, правильность проектных решений.

В статье расскажу, как проводят обмеры специалисты ООО “Смарт Вэй”. Опишу кейсы нашей компании, где мы успешно провели обмеры самых разных объектов недвижимости: от огромных зданий площадью 35 тысяч кв. м. до образовательных учреждений, здания которых находятся в государственной собственности.

Что такое обмеры и для чего они нужны

Обмеры — это процедура сбора данных о размерах помещения, а также подсчета его площади. В каких случаях проводятся обмеры:

• по запросу собственника (для уточнения данных или сдачи в аренду)
• для кадастрового учета изменений (после перепланировки, переустройства, реконструкции)
• для проектных работ (разработка проекта перепланировки, реконструкции, изменения фасадов)
• в рамках технической инвентаризации (первичной, плановой или внеплановой)

Наши клиенты по-разному называют эти работы: предпроектные замеры, натурные обследования. По сути, все одно и то же.

Собственники нуждаются в уточнении размеров во многих случаях. Например, после завершения строительства. Несмотря на то, что в проекте подробнейшим образом излагаются архитектурные решения, в том числе, с указанием размеров помещений, в процессе возникают незначительные изменения и отступления. Поэтому после завершения строительных работ возникает необходимость зафиксировать актуальные характеристики объекта. Зачем проводят обмеры

Часто обмеры проводят для сдачи части помещения в аренду. На плане указываются размеры, а также границы части помещения, которые подлежат передаче в аренду. В этом случае составляется кадастровый план, который прикладывается к договору аренды и регистрируется в Росреестре.

Кроме того, у собственника могут быть сомнения в правильности имеющихся данных на объект. И он может запросить снять новые обмеры. Они понадобятся для перерасчета налога или предъявления претензий к застройщику, если характеристики не соответствуют условиям договора.

Все работы по изменению конфигурации помещения проводятся по заранее разработанному проекту. И, конечно, чтобы составить проект перепланировки или переустройства, нужно сначала обследовать здание (помещение) и снять его размеры. Так, перед разработкой проекта тоже проводятся обмеры и обследование помещения.

Кадастровый учет или внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости осуществляется исключительно на основании технического плана. А технический план представляет собой документ, который отражает планировку и размеры объекта недвижимости на текущий момент времени. И конечно, для его составления также необходимо обмерить помещение.

Обмерные работы обеспечивают точные данные о помещениях. Это знание позволяет собственникам эффективно управлять недвижимостью. Теперь давайте подробнее узнаем о процессе обмеров в нашей компании.

Как проходят обмеры в ООО «Смарт Вэй»

В нашей компании четко налажен процесс выполнения обмеров и составления документации. В технический отдел поступает заявка на проведение работ по технической инвентаризации, проектных или кадастровых работ. Назначается ответственный техник. Он в течение дня созванивается с заказчиком или его представителем и уточняет сроки и дату выезда на объект. Договаривается об оформлении пропуска, если на объекте есть КПП, охрана, пропускной режим. Также техник поясняет, что для корректных обмеров у него должен быть доступ во все, даже небольшие подсобные помещения.

Перед выездом техник изучает планы, которые предоставил заказчик. По ним он составляет представление, с чем придется работать. А также может сразу зарисовать план помещения. Получится что-то вроде заготовки для абриса. И не придется тратить на это время, находясь на объекте.

На объекте техник выполняет обмеры. Готовый абрис техник передает в проектный отдел или кадастровому инженеру ООО “Смарт Вэй”. По нему инженеры составляют требуемые документы.

Абрис: что это и кто его составляет

Не все знакомы с этим сугубо инженерным термином. Поэтому поясню. Абрис – это схематический рисунок, на котором изображен план помещения и указаны его размеры. Он выполняется от руки, иногда – на планшете. Как удобнее специалисту, выполняющему обмеры.

Абрис является основой для оформления кадастрового плана, ведомости помещения, поэтажного плана, технического паспорта, проектов. Это промежуточный документ, который не является приложением основного документа.

Составляет абрис непосредственно кадастровый инженер или инженер, который будет заниматься разработкой документации. Или же техник – специалист, проводящий исключительно полевые работы. Как это происходит в компании ООО “Смарт Вэй”.

Задача специалиста при осмотре и вычерчивании абриса – описать весь объем характеристик помещения, которые видны на момент обследования и обмеров помещения. Абрис должен быть составлен таким образом, чтобы инженер мог воспроизвести актуальную планировку здания без использования какой-либо иной документации.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как проводятся обмеры на месте

Поговорим подробнее, в чем же заключается работа техника при обмерах помещения. Первым делом специалист осматривает границы помещения, чтобы иметь в виду общую картину. Далее чертит абрис (если нет заготовки) и приступает к обмерам. Кстати, на абрисе обязательно нужно указать наименование и адрес объекта.

Обмеры делают в той ситуации, которая уже есть. Например, если сделана обшивка, то ее никто не будет снимать, и обмеры будут делаться по ней. При этом площадь может уменьшиться.

В идеале, если вы хотите получить цифры, соответствующие действительности, то замеряйте помещение после окончания строительных работ, но до начала внутренней отделки. Во время ремонта мы все стараемся спрятать коммуникации в различные короба. И конечно, они скрадывают площадь. Поэтому, если хотите получить чистую площадь, приглашайте специалистов до установки обшивки.

Основное в обмерах – нанести длину и ширину комнаты, поскольку из них вычисляется площадь. Далее измеряем остальные элементы: дверные проемы и их толщину, ступени, выступы и их расстояние до стены, арки, проемы, пандусы. Делаются привязки от точки начала замера. Точка начала обозначается как 0.00. Для окон точкой начала будет угол, для колонны – стена.

Требования к обмерам по части выступов, которые меньше 8 см. Их можно не измерять. При подсчете площади, они дают минимальный прирост к площади помещения.  Но наши техники замеряют и их. Поскольку, если будут дальнейшие работы, например, по перепланировке, то они могут пригодиться. Имея богатый опыт, ООО “Смарт Вэй” предусматривает нюансы, полезные для себя и для клиентов.

Если здание неровное, а углы не по 90 градусов, то замеряем габариты каждой стены. А площадь рассчитываем, условно разделяя помещение на простые геометрические фигуры, и суммируем их.

Специалист может делать в абрисе пометки, комментарии, дополнительные обозначения. Они не войдут в окончательный план, но могут пригодиться в случае возникновения каких – то вопросов. Например, если заложили часть проема, специалист может показать на схеме, где именно. Инженер, который будет обрабатывать чертеж и составлять техплан или проект, будет только рад разъяснениям. Не придется лишний раз выезжать на объект. Это скажется на качестве и скорости разработки документов.

Замеры по полу делаем без учета плинтусов, декоративных элементов. Но не всегда это возможно. Иногда положить рулетку на пол мешают столы, оборудование, неровности на самом полу и прочее. Тогда замеры делаются на высоте примерно 1.10-1.30 метра от пола.

Когда есть мелкие элементы, небольшие комнаты, то на плане сложно выполнить все обозначения таким образом, чтобы они удобно читались. Тогда делается обозначение этой комнаты, например, буквой. И рядом делается укрупненный план этой части помещения.

На абрисе обозначается санитарное оборудование. Не указываются: электрощитки, пожарная сигнализация, воздуховоды, кондиционеры. После того, как сняли все размеры и сделали абрис, отдельно расписываем материалы:

• пола (бетон дерево плитка керамическая линолеум)
• отделки (простая, улучшенная, штукатурка)
• заполнение оконных проемов (стеклопакеты, остекление с деревянными рамами)
• дверей (пластик, металл, дерево)
• наружной стены (кирпич, бетон, ж/б плита)

Фиксируем виды инженерных сетей и каким образом ресурсы поступают на объект. Например, электричество – городское, канализация – индивидуальное.

Почему у кого-то дешевле

Находясь в поисках компании, которая сделает обмеры вашего помещения, вы можете обнаружить цены в разы ниже наших. Давайте разберемся, что же за этим стоит. Как мы уже выяснили, обмеры — это натурные работы. То есть, конечный документ должен содержать размеры, которые инженер физически снял, находясь на объекте. Однако сотрудники некоторых компаний берут планы из проектной или первичной документации на здание и просто переносят их в технический план.

Однако они не учитывают, что в процессе строительных работ невозможно сделать все строго по плану. В любом случае будут отклонения. Росреестр внесет неточные сведения в ЕГРН. А вот за последствия придется отвечать собственнику. Самый простой пример. Собственник решит продать помещение площадью 100 кв. м. Покупатель обнаружит обман, для подтверждения сделает свои замеры. И окажется, что площадь помещения не 100, а 80 кв. м. Недоразумение, разбирательства. А в случае судебных тяжб, вам, как виновной стороне придется оплатить ущерб, судебные издержки, услуги юристов с обеих сторон и судебную экспертизу.

В стоимость услуг по обмерам помещения компании ООО “Смарт Вэй” уже входит выезд техника на объект, его рабочее время и составление абриса. С ценами ООО «Смарт Вэй» на оформление технической документации можно ознакомиться здесь.

Кейсы ООО “Смарт Вэй” по обмерам зданий и помещений

Приглашаем вас ознакомится с кейсами нашей компании. Вы убедитесь в оперативном и правильном выполнении обмеров и оформлении технической документации нашими специалистами.

Обмеры 35 тысяч квадратных метров за 5 рабочих дней

В нашу компанию обратился собственник складских и производственных зданий в городе Санкт – Петербург. Здания были построены без выделения отдельных помещений. Заказчик планировал расширить виды своей деятельности. И часть здания сдать в аренду. Для этого он выделил отдельные обособленные помещения. После выполненных работ требовалось:

• провести обмеры
• составить поэтажные планы
• оформить ведомости всех существующих помещений.

Специалисты выполнили весь объем работ. Обмерили и составили технические документы на здания общей площадью 35 тыс. кв. м. за 5 рабочих дней.

Благодаря чему собственник сможет заключить договоры аренды на сумму более 100 тыс. рублей. А также расширить свою деятельность, что позволит зарабатывать (по расчетам собственника) дополнительно 300 тыс. рублей.

Обмеры для продления образовательной лицензии

Собственник нежилого здания сдает помещения под разные виды деятельности. Часть помещений арендует компания, оказывающая образовательные услуги. Для продления образовательной лицензии, ей требовалось предоставить документы на помещение.

С этой целью собственник обратился в ООО «Смарт Вэй». Далее наши специалисты:

• провели обмеры
• оформили технические паспорта с поэтажными планами и ведомости нежилых помещений
• сделали фотофиксацию здания и помещений.

А также уточнили площадь еще 6 помещений, где ранее была проведена перепланировка.

Работа над обмерами 200 кв. м. с оформлением технической документации проведена за 5 дней. По итогу заказчик:

• продлил договор аренды нежилых помещений, по которому продолжил получать доход в размере 80 000 рублей в месяц;
• помог в получении арендатором лицензии, что способствует доброму и взаимовыгодному сотрудничеству;
• уточнил площадь помещений после перепланировки.

В будущем собственник планирует заключить договор с ООО «Смарт Вэй» на оформление проекта перепланировки пристройки.

Обмеры и оформление технической документации на здание школы

Клиентом нашей компании стало ГБОУ Средняя образовательная школа г. Санкт – Петербург. В школе была выполнена перепланировка. Требовалось выполнить обмеры и разработать техническую документацию. Специалисты ООО «Смарт Вэй» неоднократно выполняли заказы органов власти города и приступили к работе.

Особенностью данного проекта была срочность. Строительная компания – подрядчик нарушила сроки выполнения строительных работ почти на 20 дней. И только быстрое оформление документов могло позволить руководству школы вовремя отчитаться о расходовании выделенных бюджетных средств.

Вспомним архитектурную конфигурацию школы. Это десятки небольших помещений. Каждое их них нужно измерить и описать. Поэтому минимально возможный срок работ составил 7 дней. Специалисты ООО “Смарт Вэй”:

• выехали на место и провели обмеры здания, помещений. конструкций и оборудования инженерных систем с использованием лазерных дальномеров;
• заполнили абрисы;
• перенесли данные из абрисов в поэтажные планы;
• оформили технического паспорта, ведомости нежилых помещений;
• разработали технический план на здание.

В результате руководство школы смогло вовремя осуществить кадастровый учет в Росреестре, получить выписку, подтверждающую перепланировку, и сдать отчет в департамент образования г. Санкт – Петербург. Образовательный процесс в школе не приостанавливался, поскольку мы провели обмеры за 1 день.

Обмеры в Московском университете связи

В компанию ООО “Смарт Вэй” обратилось руководство еще одного образовательного учреждения – Московского технического университета связи и информатики. Требовалось провести обмеры и техническую инвентаризацию двух зданий общей площадью 7000 кв. м.

Здания находятся в собственности РФ, подконтрольны ТУ Росимущества. Поэтому правильность и законность исполнения работ была очень важна. Специалисты ООО “Смарт Вэй” выполнили обмеры и оформили поэтажные планы с экспликациями в срок, оговоренный договором.

Подведем итоги

• Обмеры — это натурные работы, которые выполняются на объекте. Представляют собой измерение габаритов помещения и всех его элементов.
• Результат обмеров выражается в составление абриса. Абрис – план помещения, выполненный “от руки”, на котором обозначены все возможные размеры. Абрис ложится в основу оформления технической документации.
• По итогу обмеров в зависимости от цели оформляются следующие документы: проект (перепланировки, переустройства, реконструкции, изменения фасадов), технический план, технический паспорт, ведомость помещений, поэтажный план.