Обзор 432 ПП – когда и зачем применяется при перепланировках

Перепланировка в нежилом здании

У каждого нормативного акта есть обязательные реквизиты, в том числе номер. В нашем случае в заглавие статьи вынесено название Постановления Правительства Москвы № 432-ПП. В интернете вы можете встретить простое упоминание – 432-ПП. Документ содержит описание работ, для которых не нужно оформлять разрешение на строительство. Следовательно, большинство их них относятся к перепланировке, что очень важно для целей согласования. Ниже я расскажу о самых важных положениях 432-ПП и ситуациях, когда они будут применяться.

Что такое 432-ПП простыми словами

В Москве есть несколько нормативных актов, которые прямо или косвенно относятся к производству перепланировки. Одним из них является Постановление № 432-ПП. Документ был утвержден еще в 2012 году, но впоследствии неоднократно дополнялся и изменялся. Последний блок поправок был принят в августе 2024 года.

Каждый нормативный акт регулирует какую-либо сферу деятельности. В этой части нормы Постановления № 432-ПП распространяются:

  • на работы в отдельных видах объектов, что можно сделать без разрешения на строительство;
  • на требования к документам для выполнения работ, их содержанию;
  • на строительные работы, которыми можно изменить планировку помещения или здания в целом, сделать переустройство.

Регулирование таких вопросов входит в полномочия органа власти субъекта РФ. Все, что не подпадает под региональное законодательство, нужно смотреть в федеральных нормативных актах. К примеру, в ГрК РФ мы найдем положения о проектировании и выполнении работ при строительстве, реконструкции.

Естественно, 432-ПП действует строго на территории столицы. Даже в соседнем регионе (Московская область) если свои нормативные акты для перепланировок. При этом сам процесс согласования может практически не отличаться, разве что в части уполномоченных органов.

По Постановлению № 432-ПП мы проводим перепланировку в помещениях нежилого здания, оформляем проект и техническое заключение
По Постановлению № 432-ПП мы проводим перепланировку в помещениях нежилого здания, оформляем проект и техническое заключение

Не будет преувеличением сказать, что подготовка документов для перепланировок по 432-ПП является одним из основных направлений деятельности ООО «Смарт Вэй». Мы оказываем услуги собственникам и арендаторам нежилых помещений и зданий, помогает проходить согласования и кадастровый учет. Добиться положительного результата невозможно без точного соблюдения нормативных актов. В примерах документов, оформленных нашей компанией для перепланировок нежилых зданий, всегда есть упоминание о Постановлении № 432-ПП.

Где найти последнюю редакцию Постановления № 432-ПП на 2024 год?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Все нормативные акты для согласования строительных работ (в актуальной редакции) вы можете найти на сайте mos.ru. У каждого столичного ведомства там есть своя страница. Также в интернете есть платные и бесплатные информационно-справочные системы. Текст 432-ПП в последней редакции мы прикрепили к этой статье.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Что регулирует Постановление Правительства Москвы № 432-ПП

Нормативные акты нужно правильно применять. Мы руководствуемся Постановлением № 432-ПП в следующих случаях:

  • при обсуждении с клиентами вопросов, связанных с перепланировкой в нежилом здании (к примеру, по 432-ПП можно оценить, допустимы ли работы, которые хочет выполнить заказчик);
  • при разработке проектов и технических заключений (это основные документы для перепланировки);
  • для согласования и узаконивания работ в помещениях нежилого здания;
  • для подготовки технических планов после завершения перепланировки.

В 432-ПП нет административного регламента по согласованию работ, связанных с изменением планировки. Но это и не нужно, ведь цель принятия данного нормативного акта совершенно иная – показать, что можно сделать на объекте без разрешения на строительство.

Забегая вперед, скажу, что разрешение на перепланировку в помещениях нежилого здания не требуется. И в этом ключевое отличие он аналогичных работ в МКД, когда нам нужно обращаться в Мосжилинспекцию. И для этого руководствуемся еще одним важным руководящим документом – Постановлением № 508-ПП. Подробнее о столичной нормативной базе в отношении перепланировок разберемся ниже.

План демонтажно-монтажных работ в проекте перепланировке тоже оформляем с учетом положений 432-ПП
План демонтажно-монтажных работ в проекте перепланировке тоже оформляем с учетом положений 432-ПП

Дополнительные нормативные акты для согласования перепланировки

Порядок согласования зависит не только от того, где будут проводиться строительные работы, но и от их характера, последствий для объекта. Поэтому кроме 432-ПП мы еще руководствуемся:

  • Постановлением № 508-ПП – содержит регламент согласования, перечни работ, требования к документам для перепланировок в помещениях МКД;
  • Постановлением № 94-ПП – относится к согласованиям, проектным решениям и работам по изменению фасадов (но не для всех зданий, а только по определенным улицам в столице).

Вполне возможно, что указанные нормативные акты будут применяться в связке с 432-ПП. К примеру, перепланировка внутри помещения очень часто проводится с изменением формы проемов (окна, двери), их образованием или ликвидацией. И это повлияет на алгоритм ваших действий при согласовании.

Уже в первых пунктах Постановления № 432-ПП сказано, что для производства работ нужен не только проект, но и техническое заключение. Также они применяются при согласованиях по Постановлениям № 508-ПП и № 94-ПП. Отличия есть в оформлении указанных документов. Для нежилого здания техзаключение и проект можно получить через проектную организацию (она должна быть членом в СРО). А вот для работ в помещения МКД все иначе. Проект делает проектная организация. Техническое заключение вы будете получать в ГБУ «Экспертный центр» или через автора проекта дома (если он нем есть сведения).

В тексте 432-ПП ничего не сказано про оформление технического плана, хотя это обязательно после любой перепланировки. Тем не менее, при разработке техплана мы тоже учитываем положения нормативных актов, где есть перечни разрешенных и запрещенных работ. Без этого могут возникнуть сложности с проверкой технического плана регистратором Управления Росреестра. Подробнее о причинах возможной приостановки и отказа вы можете узнать из нашего предыдущего материала.

Какой нормативный акт нужно применять для согласования нового цвета фасадов в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такие работы меняют колористические решения фасада. Их согласовываем на основании Постановления № 114-ПП. Вполне возможно, что будет применяться и 432-ПП. Примером можно назвать создание новой входной группы, при котором часть стены с улицы будет окрашена в новый цвет. Все указанные решения описываем в проектной документации.

Как работает 432-ПП в части производства и согласования работ по перепланировке

В рамках данной статья я не будут касаться вопросов, связанных с размещением объектов благоустройства без разрешения на строительство (об этом в Постановлении № 432-ПП есть отдельный раздел). Мы посмотрим, как документ применяется при перепланировках. В приложении № 2 к нормативному акту перечислены работы:

  • не затрагивающие конструктивные и иные характеристики самого здания, из безопасности и надежности (в частности, общий объем, высота и т.д.);
  • не нарушающих права третьих лиц (в основном, чтобы работы не проводились с разрушением или повреждением чужого имущества);
  • не превышающих допустимые параметры разрешенного строительства/реконструкции (эти требования указаны в градостроительных планах земельных участков).

В принципе, соответствие этим условиям уже подтверждает, что работы будут относиться не к реконструкции или строительству, а к перепланировке, капитальному или текущему ремонту. Но далее в приложении 2 более подробно описаны многие виды работ и решений, условия для возможности их выбора при изменении планировки.

В пункте 1 и следующих подпунктах приложения 2 перечислены работы, которые можно выполнить в помещениях МКД. Они соответствуют положениям Постановления № 508-ПП, которое как раз применяется при перепланировках в жилфонде. Перейдем сразу к пункту 3. Он распространяется на нежилые здание и соответствующие помещения в них. Требования к безопасности строительных работ существенно ниже, чем для МКД. Но это не означает, что можно трактовать нормативный акт как нам вздумается. Ответственность на выбор и обоснование всех разрешенных решений/работ возлагается на проектную организацию.

План помещения после перепланировки - все решения должны соответствовать 432-ПП
План помещения после перепланировки – все решения должны соответствовать 432-ПП

Списки работ и решений по перепланировке

Итак, посмотрим, что же нам разрешает Постановление №; 432-ПП для изменения планировки помещения в нежилом здании. В первом же подпункте 3.1 говорится о переустройстве. Оно включает:

  • замену инженерных сетей (как в границах помещения, так и по всему зданию);
  • замену, установку или перенос дополнительного оборудования (газовое, сантехническое, инженерное и т.д.).

Работы по переустройству мы укажем в общем проекте на перепланировку. Законом это не запрещено.

Далее идет несколько подпунктов, которые относятся к работам на лифтовом оборудовании, на кровле, на фасадах и даже фундаментах. Их можно выполнить без разрешения на реконструкцию только при определенных условиях. К примеру, усиление конструкций основания и фундамента здания возможно без нарушения деформативных и прочностных свойств.

В основном, для проектирования мы рассматриваем нормы 432-ПП, относящиеся к изменению планировки в границах помещения и/или этажа. На этот случае нормативный акт разрешает:

  • возведение, демонтаж ненесущих стен и перегородок;
  • устройство или изменение формы/размеров проемов в перегородках и стенах (в том числе с возведением лестниц), но без установки эскалаторов, лифтов и иного аналогичного оборудования;
  • изменение конструкции и устройство полов в здании с железобетонными перекрытиями (но без понижения уровня пола подвала и выемки грунта);
  • частичная замена элементов перекрытия (кроме работ на техническом подполье и в мансарде);
  • заделывание проемов в ненесущих и несущих стенах, перекрытиях и перегородках;
  • изменение формы/размеров, создание или заделывание проемов в наружных стенах (окна, входы, входные группы);
  • возведение или изменение существующих входных групп, но с размером до 15 кв. м., без фундамента и образования нового помещения;
  • устройство или изменение тамбуров в цокольные, первые или подвальные этажи;
  • возведение навесов, витрин, козырьков, пандусов для маломобильных групп населения;
  • установка антресоли, если ее размер не будет превышать 40% от площади помещения.

В подавляющем большинстве случаев указанных выше работ будет достаточно для перепланировки. Они подходят и для разделов и объединения помещений, из образования из свободного пространства этажа.

Как таковых, запрещенных работ в 432-ПП не поименовано. Но почти в каждом подпункте прописаны условия, при которых допускается их производство. Вот несколько примеров:

  • запрещено повреждение или разрушение несущих конструкций;
  • нельзя допускать сверхнормативную нагрузку на несущие конструкции;
  • запрещено менять габариты основных конструктивных элементов здания;
  • нельзя возводить фундамент под входной группой или превышать ее допустимую площадь.

Наши проектировщики знают все перечисленные нюансы. В пояснительной записке к проекту и в техническом заключении будет подтверждено, что работы допустимы и безопасны, не относятся к реконструкции.

В проекте описываем строительные работы, которые допустимы по Постановлению № 432-ПП
В проекте описываем строительные работы, которые допустимы по Постановлению № 432-ПП

Обязательные документы для перепланировки по 432-ПП

Для перепланировки в помещениях МКД Постановление № 508 четко описывает состав документов, требования к их содержанию. В 432-ПП ничего подобного нет. Но мы руководствуемся общими правилами производства строительных работ, сводами правил. Для изменения планировки в помещении нежилого фонда нам нужны следующие документы:

  • проект – содержит обоснование всех решений и работ, графические материалы;
  • техническое заключение – подтверждает безопасность и допустимость перепланировки, а также выводы о соответствии нагрузкам на несущие конструкции.

На практике, для разработки проекта мы еще используем документы из БТИ – поэтажные планы, технические паспорта. Помимо прочего, там будут видны и красные линии, если ранее собственник не подтвердил наличие разрешений на перепланировку.

Особенности согласования и узаконивания по Постановлению № 432-ПП

В содержании 432-ПП мы ничего не видим о необходимости согласования работ по изменению планировки. Действительно, если они проводятся в помещениях нежилого фонда, разрешения не нужны. Подразумевается, что безопасность выбранных решений обеспечат квалифицированные проектировщики, а затем и подрядная организация. Акт приемки работ тоже оформляется на уровне собственник/подрядчик, а не через уполномоченные ведомства.

В Постановлении № 432-ПП нет упоминания о трех процедурах, которые все придется пройти при изменении планировки в нежилом здании:

  • согласование через Москомархитектуру – изменение фасадов в зданиях, расположенных на улицах из Постановления № 94-ПП;
  • согласование через Департамент культурного наследия – если работы проводим в зданиях с соответствующим статусом;
  • кадастровый учет через Управление Росреестра – проходим, чтобы обновить сведения в ЕГРН (для этого кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» подготовит технический план).

Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нашими консультантами. Кейсы перепланировок по Постановлению № 432-ПП можно посмотреть по ссылке. Примерную стоимость некоторых работ компании «Смарт Вэй» я представил ниже.

Одним из допустимых решений по 432-ПП является возведение в нежилом помещении антресоли
Одним из допустимых решений по 432-ПП является возведение в нежилом помещении антресоли
№ п/п Вид документа Стоимость
1 Паспорт фасада от 35000 руб. за два внешних фасада (зависит от площади и характеристик)
2 Паспорт фасада со сложной конфигурацией от 60000 руб. (зависит от площади и характеристик)
3 Колористический паспорт от 65000 руб.
4 Сопровождение согласования Определяется по техническому заданию и договору.

Подведем итоги

  • В этой статье мы рассказали о Постановлении № 432-ПП. Оно применяется для перепланировок и некоторых других видов работ, на которые не нужно разрешение на строительство.
  • В 432-ПП перечислены разрешенные строительные работы и условия, при которых мы можем их выполнить в помещениях нежилых зданий. Согласование не требуется, за исключением изменений фасадных решений по Постановлению № 94-ПП.
  • Все документы на перепланировку, которые вы сможете заказать в компании «Смарт Вэй», будут строго соответствовать 432-ПП и другим нормативным актам.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй