Перепланировка в помещении с деревянными перекрытиями – рассказываем особенности и сложности

В зданиях с деревянными перекрытиями можно сделать перепланировку. Но учитывая характеристики и состояние таких конструкций, необходимо проверить и обосновать возможность проведения строительных работ. Для этого проводятся обследования с подготовкой проекта и технического заключения. Оба документа будут нужны для получения разрешения, если вы хотите изменить планировку в помещении МКД. Также в Постановлении № 508-ПП есть ограничения на некоторые виды работ на объекте с деревянными перекрытиями. О нюансах и особенностях согласования я расскажу в этом материале.

В чем сложности и особенности проведения перепланировке в помещении с деревянными перекрытиями

Дерево – не самый надежный и долговечный материал, по сравнению с другими. По этой причине сейчас практически не стоят дома с такими перекрытиями, хотя почти в любом здании есть внутренние деревянные перегородки. Но во многих домах, которые были возведены примерно до 1950 года, большинство конструкций выполнено из дерева. На официальном портале г. Москвы приводятся примеры – здания в центре столицы по лицам Тверской, Большая Дмитровка, Малая Лубянка и т.д. В других городах тоже очень часто встречаются объекты старой застройки.

Перекрытия в здании нужны, чтобы обеспечить его прочность и надежность. Именно на перекрытия приходится вес других конструкций. Чтобы заменить перекрытие или изменить его исходные параметры, нужно получить разрешение на реконструкцию. Но и перепланировка может сказаться на состоянии указанных конструкций. Провести ее можно, то с учетом специальных требований по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП.

Выделим основные сложности, которыми может сопровождаться изменение планировки в помещении с деревянными перекрытиями:

• дерево сильнее подвержено естественному износу, может утратить основные характеристики на момент проведения работ;
• несущая способность перекрытий из дерева может существенно измениться даже из-за демонтажа перегородок, а их возведение точно увеличит общую нагрузку;
• здания с деревянными конструкциями часто являются объектами исторического и культурного наследия, а проводить там работы можно только на основании специального разрешения.

Нельзя исключать, что несущая способность перекрытия из дерева находится на пределе, либо объект вообще является аварийным. Поэтому важно оценить фактическое состояние конструкций, прежде чем приступать к согласованиям и производству работ.

Как узнать и проверить, какие перекрытия в здании, чтобы правильно сделать перепланировку?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Информация о материале конструкций содержится в технических паспортах и иных документах. Их обязательно используют при разработке проекта и оформлении техзаключения. Если документов на здание нет, либо они составлены некорректно, то все необходимые данные будут получены в ходе обследований. Подробнее об этих особенностях я расскажу ниже.

Если ли отличия в порядке согласования

Что касается перепланировок в Москве, то эта процедура регулируется Постановлениями № 508-ПП (жилфонд) и № 432-ПП (помещения в нежилом здании). Сам процесс согласования одинаков во всех случаях, и не зависит от материала несущих конструкций. Но это будет важно:

• для выбора работ, которые разрешено проводить при изменении планировки;
• для получения одного из основных документов на перепланировку – техзаключение (ТЗК) о ее безопасности и допустимости;
• для расчета нагрузок, которые будут приходиться на перекрытия по итогам перепланировки.

Вполне возможно, что изменить планировку в помещении с деревянными перекрытиями можно будет только при определенных условиях (например, с усилениями конструкций, проведением ремонта, частичной замены элементов и т.д.). Все это будет учтено проектировщиками компании «Смарт Вэй». Мы подготовим все документы, которые будут нужны для получения разрешений.

Не отличается и заключительная стадия перепланировки. Во всех случаях нам нужно будет обновить сведения в ЕГРН (процедура называется кадастровый учет). А до этого собственник обращается за актом приемочной комиссии, если, конечно, перепланировка была сделана в многоквартирном доме. Для нежилых зданий все процедуры относительно проще, но и тут нужно обеспечить безопасность конструкции и проводимых работ.

Список полезных документов

Рассказываем, как согласовать и сделать перепланировку в здании с деревянными покрытиями

Если вы хотите узнать о самых важных правилах согласования перепланировки в МКД, прочитайте наш материал. Он вполне подходит и для помещений с деревянными перекрытиями. Но есть и ряд особенностей, связанных с характеристиками этого материала конструкций. Вот несколько примеров из Постановления № 508-ПП, где прямо указано о деревянных перекрытиях:

• при определенных условиях допускается устройство проемов в перекрытиях (для МКД это не очень актуально, ведь из помещения первого этажа мы не будем делать проем в квартиру сверху);
• разрешено устройство или изменение конструкции пола в здании с перекрытием из дерева (как вариант, подъем уровня пола, заполнение более современными материалами и т.д.);
• допускается демонтаж или возведение перегородок внутри помещений (оба вида работ могут сказаться на несущей способности перекрытия);
• запрещено нарушение устойчивости и прочности конструкций, а такие риски очень велики для перекрытий из дерева;
• нельзя увеличивать нагрузку сверх допустимого предела, ослаблять несущую способность отдельных элементов (для этого обязательно проводят расчеты в проекте и техзаключении);
• запрещено проводить перепланировку в домах, признанных аварийными.

Даже если работы разрешены Постановлением № 508-ПП, нам нужно убедиться, что по их итогам деревянное перекрытие не будет повреждено, его несущая способность не снизится ниже допустимого предела. Обоснование по этим моментам будет отражено в содержании ТЗК и проекта.

Учитывая особенности деревянных перекрытий, на них вряд ли можно возвести антресоль (она создает весьма существенный вес). Но при перепланировке вполне возможно установить или убрать перегородки, сделать проем или изменить его габариты. Используя достаточно легки материалы, мы не превысим допустимый предел по нагрузке. Кроме того, можно спроектировать усиления перекрытия (например, дополнительные балки или крепления).

Постановление № 508-ПП допускает узаконивание работ, выполненных без разрешения. Не рекомендуем идти по такой схеме, если ваше помещение расположено в МКД с деревянными перекрытиями. При подготовке ТЗК для узаконивания эксперты вполне могут выявить нарушения, указать на превышение показателей нагрузок. Устранить такие недостатки можно далеко не всегда. Как итог, вас заставят вернуть все в исходное состояние, компенсировать возможный ущерб. Также будет взыскан штраф на несогласованную перепланировку.

Можно ли изменить планировку помещения в нежилом здании с деревянными перекрытиями?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». На работы в нежилом здании не распространяется схема согласования через Мосжилинспекцию. Но собственнику все равно необходимо получить проект и техзаключение. Там будет подтверждено, что изменение планировки возможно для объекта с перекрытиями из дерева, а устойчивость и прочность остальных конструкций не ухудшится. На основании указанных документов можно приступать в перепланировке.

Проект и техническое заключение

Как и во всех случаях, для согласования перепланировки вам нужен проект. Заказать его можно в компании «Смарт Вэй», у которой есть все необходимые допуски и разрешения в сфере проектирования (членство в СРО). При подготовке проекта наши специалисты:

• проведут обследования и сделают расчеты, подтверждающие возможность и безопасность изменения планировки;
• выберут и обоснуют решения, которые будут реализованы в ходе строительных работ;
• покажут в графической части все работы, план помещения до и после перепланировки.

Чтобы получить данные о реальном состоянии деревянного перекрытия, скорее всего, потребуется частичное вскрытие покрытия пола (в нескольких местах).

Кроме проекта, вам нужно получить техзаключение. Для этого следуем предписаниям из Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП:

• если в жилом здании деревянные перекрытия, то за документом нужно обращаться к автору проекта дома, либо в ГБУ «Экспертный центр»;
• для нежилого здания с перекрытиями из дерева документ может подготовить проектная организация, в том числе ООО «Смарт Вэй».

ГБУ «Экспертный центр» не просто так оказывает услуги по подготовке техзаключений. Учреждение получило такие полномочия от Мосжилинспекции. Так как дома с деревянными перекрытиями обычно относятся к старой застройке, сведений об авторе проекта не будет, либо эта организация уже не существует. Соответственно, без обращения в ГБУ «Экспертный центр», в большинстве случаев, не обойтись. Эксперты учреждения обязательно проведут обследование, изучат все имеющиеся документы на само здание и его конструкции. Если будет сделан вывод о безопасности и допустимости перепланировки, можно подавать документы в Мосжилинспекцию.

В ходе разработки проекта и ТЗК проводятся расчеты по нагрузкам на деревянные перекрытия. Для этого важны данные:

• об особенностях и фактическом состоянии перекрытий и их элементов;
• о проектных решениях, а также о характеристиках материалов, из которых будут сделаны возводимые перегородки, инженерные коммуникации;
• о текущем состоянии нагрузок, с учетом износа конструкций и здания в целом.

Если при обследовании выявлены дефекты, повреждения или слишком большой износ, для проведения работ может потребоваться капитальные ремонт элементов перекрытия.

Получаем разрешение на перепланировку

Разрешение на изменение планировки в МКД вы получите по запросу в Мосжилинспекцию. Туда подаете в электронном виде:

• само заявление (запрос), которое формируется в онлайн-сервисе на сайте mos.ru;
• выписку из ЕГРН (можно предварительно заказать через «Госуслуги» или МФЦ);
• проект и техническое заключение;
• согласие собственником помещений в МКД, если работы связаны с задействованием общедомового имущества (несущие конструкции, инженерные системы и т.д.);
• техпаспорт и выкопировку с поэтажного плана (заказываем из архива МосгорБТИ).

Платить пошлину за подачу документов не нужно. Срок проверки и вынесения решения составит до 30 или 30 дней. Обращаем внимание, что есть дом с деревянными перекрытиями относится объектам исторического (культурного) наследия, то МЖИ направит документы для согласования в уполномоченном департаменте Москвы.

Если вы намерены провести работы в нежилом здании с деревянными перекрытиями, то их можно начать на основании проекта и техзаключения. Но, как и указано выше, для некоторых объектов требуется разрешение Департамента культурного наследия. Договор на строительные работы необходимо заключить с подрядчиком, состоящим в СРО.

Что нужно сделать после окончания строительных работ

Работы выполнены, планировка помещения изменена строго по проекту – что дальше? Независимо от материала, из которого сделаны перекрытия, вам нужно:

• обратиться к кадастровому инженеру ООО «Смарт Вэй» за оформлением техплана, предоставить ему доступ для осмотра и обмеров помещения;
• направить техплан в МЖИ (для помещений в жилом здании) или сразу в Управление Росреестра (нежилое здание);
• получить выписку из ЕГРН, подтверждающие обновление данных о характеристиках помещения.

В содержании техплана мы опишем для Росреестра, как выглядит планировка помещения после завершения работ. Приемочная комиссия МЖИ проверяет соответствие проектным решениям, техническому заключению. Если собственник, вопреки проекту, провел несогласованные работы или, что еще хуже, повредит деревянное перекрытие, ему грозит штраф, взыскание ущерба.

Если акт выдан, то МЖИ сама отправит технический план регистратору Росреестра. Вам останется ждать завершения кадастрового учета и формирование выписки из ЕГРН. На этом процесс согласований будет завершен.

На нашем сайте есть примеры выполненных работ по перепланировке. С помощью специалистов ООО «Смарт Вэй» вы пройдете все согласования без особых сложностей. Ориентировочные цены на некоторые виды работ смотрите ниже.

Подведем итоги

• Согласование перепланировки в здании с деревянными перекрытиями идет по стандартной процедуре. Но если указанные конструкций есть в МКД, то нужно обязательно получить техническое заключение через ГБУ «Экспертный центр» или автора проекта дома.
• Решения и работы, разрешенные в МКД с деревянными перекрытиями, перечислены в Постановлении № 508-ПП. Для нежилых зданий аналогичный список есть в Постановлении № 432-ПП.
• Разрешение на изменение планировки помещения МКД с перекрытиями из дерева выдает Мосжилинспекция. У нас вы можете заказать проект и сопровождение всех обязательных процедур.